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投资分析的目的篇一
《1、证券投资分析的含义及目标》
证券投资分析的含义及目标
一、证券投资分析的含义
证券投资:指的是投资者购买股票、债券、基金等有价证券以及这些有价证券的衍生品,以获取红利、利息及资本利得的投资行为和投资过程,是直接投资的重要形式。
证券投资分析:是指通过各种专业分析,对影响证券价值或价格的各种信息进行综合分析,以判断证券价值或价格及其变动的行为,是证券投资过程中不可或缺的一个重要环节。
二、证券投资分析的目标
(一)实现投资决策的科学性;
科学的投资决策有助于保证正确性。但由于背景情况不同,不同的投资者,要努力寻找到相应的投资对象。相应:在风险性、收益性、流动性和时间性方面的相应,相匹配。(当幸福来敲门)
(二) 实现证券投资净效用最大化。
证券投资的目的:净效用(收益带来的正效应和风险带来的负效应的权衡)最大化。
在风险既定的条件下投资收益率最大化和在收益率既定的条件下风险最小化是证券投资的两大具体目标。
1.正确评估证券的投资价值。
2.降低投资者的投资风险。
例题,单选:证券投资的目的是( )。
A.证券风险最小化
B.证券投资净效用最大化
C.证券投资预期收益与风险固定化
D.证券流动性最大化
[答疑编号2911010101]
『正确答案』B
投资分析的目的篇二
《投资分析》
第1章房地产投资分析中的基本问题
1.1.1 房地产投资的含义
投资需要具备的条件:①投资主体;②投资目的;③投资手段与方式;④资金回流与增值。 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
思考:投入10万元的资金,全部用来买进万科股票,一年后,账面资金10.2万,赚了还是赔了?
1.1房地产投资概述
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以,这里的投资是预先垫付的资金(没有包括其他资源)。
1.1房地产投资概述
1.1.2房地产投资的类型
1.从房地产投资形式来说,房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
1)直接投资
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
1.1房地产投资概述
(1)房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品,然后将其推向市场,转让给新的投资者或使用者,并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润,风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。
1.1房地产投资概述
(2)房地产置业投资
房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业(市场上的增量房地产),也可以是房地产市场上的二手货。
置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
1.1房地产投资概述
2)间接投资
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括:购买房地产开发投资企业的债券、股票;购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
1.1房地产投资概述
2.从房地产投资的用途来说,房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
1)地产投资
即单纯地投资于土地,利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。
1.1房地产投资概述
住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产,既可直接出售,也可进行租赁经营。
1.1房地产投资概述
3)商业房地产投资
这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等,这类房地产主要以出租经营为主,收益较高,但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要,它是防范投资风险的主要手段。
4)工业房地产投资
我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中,其他都是随一般工业投资进行的。
1.1房地产投资概述
3.从房地产投资经营方式来说,房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。
1)出售型房地产项目投资
这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。
1.1房地产投资概述
2)出租型房地产项目
这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。
1.1房地产投资概述
3)混合型房地产项目
这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入,回收开发资金、获取开发收益,以达到盈利的目的。
本书在讲述房地产投资分析时,经常会使用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方法,要看研究内容的需要。
1.1房地产投资概述
1.1.3房地产投资的目的
房地产投资的目的,就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括:现金流量收益、避税收入、销售收益等。
1.1房地产投资概述
1.现金流量收益
现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。
房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。
其一,房地产租金总额。
其二,房地产的总营运费用。
其三,投资借款的偿还方式和数额。
1.1房地产投资概述
2.避税收入
拥有房地产时的避税收入,是指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内,加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
3.销售收益
在所有房地产投资收益中,销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资,也可以来自房地产置业投资。
对于房地产开发投资者来说,其投资的主要目的是获取销售开发利润,此时,销售收益就变成了销售利润。
1.1房地产投资概述
对于房地产置业投资者来说,投资的主要目的是为了获取现金流量收益,也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入。这种投资具有的另一个特点是,在投资者不愿意继续持有该项置业投资时,可以将其转售给另外的置业投资者,转售价格扣除相应的销售税和交易成本后就是销售收益。
两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的收入,减除纳税和有关成本后的余额。
1.1房地产投资概述
1.1.4房地产投资的特性
房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点,对我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。
1.1房地产投资概述
1.位置的固定性
房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时,应注意以下几点:
1)选择的房地产区位,在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。
1.1房地产投资概述
2)选择的房地产区位,在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低,在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力,而不仅仅是看当前净租金水平的高低。
3)投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。
1.1房地产投资概述
2.寿命周期长
房地产商品跟其他商品相比,其生产周期和使用周期都很长。
如果房地产的维护状况较好,其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命(经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产产生的收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间)。
1.1房地产投资概述
3.适应性
所谓适应性,是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要,及时地调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求,又能增加置业投资的收益。
1.1房地产投资概述
4.个别性
房地产的位置固定性,决定了此地与彼地(或此处与彼处)的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产,也由于此时投资与彼时投资而不一样。
房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲,每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。
1.1房地产投资概述
5.政策影响性
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性,政府对房地产市场十分关注,经常会有新的政策措施出台,以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。
1.1房地产投资概述
6.对专业管理的依赖性
对房地产直接投资而言,房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力;即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。
1.1房地产投资概述
7.相互影响性
房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内,房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资,往往能显著提高附近房地产的价值。反之,一个地区的衰落和冷清,也会导致附近房地产价值的降低。
1.1房地产投资概述
8.房地产投资的巨额性
房地产投资需要大量资金垫付,没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力,就不能投资于房地产。
1.1房地产投资概述
9.房地产投资的风险性
房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素,因而也存在着风险。
由于市场上各种不确定因素的作用,使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。
1.1房地产投资概述
10.房地产投资的保值与增值性
众所周知,通货膨胀能使货币贬值。人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀给自己带来的损失,必须寻求某种保值的方法。
随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长,房地产的价格总体呈不断上升趋势。所以从长远来看,最能保值而又最重要的实物就是房地产。
另一方面,由于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性,并且,随着经济的发展和人民生活水平的提高,人们对房地产需求的迫切性也日益增长,使房地产在相当时期内成为供不应求的商品,房地产价格根据市场经济规律不断上升。 从长远利益看,投资于房地产,是一种比较可靠的增值手段。
1.2房地产投资分析概述
1.2.1为什么要进行房地产投资分析
房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者,可以用4万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目;一个不愿意参与房地产直接管理的投资者,可以用1万元购买房地产公司的股票、债券;一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼;而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异,但它们都有一个共同的特点,即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。
1.2房地产投资分析概述
因为多种投资机会往往同时存在,其中诱人的投资机会又往往不只一个,而投资者可以利用的资源却是有限的,所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时,就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估,帮助投资者在各种限制条件下,如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等,使投资获得最大的效益。
1.2房地产投资分析概述
投资的收益需要预测;收益获得的时间不同需要校正;收益的置信程度即风险需要考虑;面临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。
1.2房地产投资分析概述
1.2.2房地产投资分析的任务
房地产投资分析要完成的基本任务是:
1.为投资者提供投资方向
投资者在准备投资前,往往面临投资方向问题,诸如地域、地址选择,物业种类选择,规模、期限选择,合作伙伴选择等等。因此,要求一个良好的分析报告,对投资方向诸问题做出全面、可信的论证。
1.2房地产投资分析概述
2.为投资者提供运作方式
一项投资活动的运作包括许多方面,如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营。他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。
1.2房地产投资分析概述
3.为投资者预测投资效益
投资收益是投资者关心的根本问题,是投资者的投资目的所在。也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。
1.2房地产投资分析概述
4.为投资者描述风险及提供避险方法
分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的,还要告诉投资者投资风险;仅仅告之有风险还是不够的,还要告之如何躲避风险。
除上述任务外,分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润,但并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目,不可能获得政府的批准。
1.2房地产投资分析概述
房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益。而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。
房地产投资分析的最终目的,是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下,选择最佳方案以获取最好的经济效益。
1.2房地产投资分析概述
1.2.3房地产投资分析的内容
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策确定之前,调查市场情况、项目背景资料,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。市场分析包括对房地产市场的调查与预测。
1.2房地产投资分析概述
2.区位条件分析
在很多情况下,房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的,对某一区位的需求越大,该区位单位面积的租金和价格水平就越高。所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。
某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。
投资分析的目的篇三
《投资者进行财务分析的目的》
投资者进行财务分析的目的
1、 主要是了解企业当前和长期的收益水平高低,
2、 企业收益是否容易受重大变动的影响,
3、 企业当前的财务状况如何,
4、 企业资本结构决定的风险和报酬如何,
与其他竞争者相比企业处于何种地位。
上市公司财务分析的主要方法
2009年01月02日 20:04 新浪财经
财务分析是企图了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目,从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来,为投资者和债权人提供决策基础。由于会计系统只是有选择地反映经济活动,而且它对一项经济活动的确认会有一段时间的滞后,再加上会计准则自身的不完善性,以及管理者有选择会计方法的自由,使得财务报告不可避免地会有许多不恰当的地方。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况,但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性,他们的工作只是为报 表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础,所以即使是经过审计,并获得无保留意见审计报告的财务报表,也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变 得尤为重要。
一、财务分析的主要方法
一般来说,财务分析的方法主要有以下四种:
1.比较分析:是为了说明财务信息之间的数量关系与数量差异,为进一步的分析指明方向。这种比较可以是将实际与计划相比,可以是本期与上期相比,也可以是与同行业的其他企业相比;
2.趋势分析:是为了揭示财务状况和经营成果的变化及其原因、性质,帮助预测未来。用于进行趋势分析的数据既可以是绝对值,也可以是比率或百分比数据;
3.因素分析:是为了分析几个相关因素对某一财务指标的影响程度,一般要借助于差异分析的方法;
4.比率分析:是通过对财务比率的分析,了解企业的财务状况和经营成果,往往要借助于比较分析和趋势分析方法。
上述各方法有一定程度的重合。在实际工作当中,比率分析方法应用最广。
二、财务比率分析
财务比率最主要的好处就是可以消除规模的影响,用来比较不同企业的收益与风险,从而帮助投资者和债权人作出理智的决策。它可以评价某项投资在各年之间收益的变化,也可以在某一时点比较某一行业的不同企业。由于不同的决策者信息需求不同,所以使用的分析技术也不同。
1.财务比率的分类
一般来说,用三个方面的比率来衡量风险和收益的关系:
1) 偿债能力:反映企业偿还到期债务的能力;
2) 营运能力:反映企业利用资金的效率;
3) 盈利能力:反映企业获取利润的能力。
上述这三个方面是相互关联的。例如,盈利能力会影响短期和长期的流动性,而资产运营的效率又会影响盈利能力。因此,财务分析需要综合应用上述比率。
2. 主要财务比率的计算与理解:
下面,我们仍以ABC公司的财务报表(年末数据)为例,分别说明上述三个方面财务比率的计算和使用。
1) 反映偿债能力的财务比率:
短期偿债能力:
短期偿债能力是指企业偿还短期债务的能力。短期偿债能力不足,不仅会影响企业的资信,增加今后筹集资金的成本与难度,还可能使企业陷入财务危机,甚至破 产。一般来说,企业应该以流动资产偿还流动负债,而不应靠变卖长期资产,所以用流动资产与流动负债的数量关系来衡量短期偿债能力。以ABC公司为例:
流动比率 = 流动资产 / 流动负债 = 1.53
速动比率 = (流动资产-存货-待摊费用)/ 流动负债 =1.53
现金比率 = (现金+有价证券)/ 流动负债 =0.242
流动资产既可以用于偿还流动负债,也可以用于支付日常经营所需要的资金。所以,流动比率高一般表明企业短期偿债能力较强,但如果过高,则会影响企业资金的 使用效率和获利能力。究竟多少合适没有定律,因为不同行业的企业具有不同的经营特点,这使得其流动性也各不相同;另外,这还与流动资产中现金、应收帐款和 存货等项目各自所占的比例有关,因为它们的变现能力不同。为此,可以用速动比率(剔除了存货和待摊费用)和现金比率(剔除了存货、应收款、预付帐款和待摊费用)辅助进行分析。一般认为流动比率为2,速
动比率为1比较安全,过高有效率低之嫌,过低则有管理不善的可能。但是由于企业所处行业和经营特点的不同, 应结合实际情况具体分析。
长期偿债能力:
长期偿债能力是指企业偿还长期利息与本金的能力。一般来说,企业借长期负债主要是用于长期投资,因而最好是用投资产生的收益偿还利息与本金。通常以负债比率和利息收入倍数两项指标衡量企业的长期偿债能力。以ABC公司为例:
负债比率 = 负债总额 / 资产总额 = 0.33
利息收入倍数=经营净利润/利息费用=(净利润+所得税+利息费用)/利息费用=32.2 负债比率又称财务杠杆,由于所有者权益不需偿还,所以财务杠杆越高,债权人所受的保障就越低。但这并不是说财务杠杆越低越好,因为一定的负债表明企业的管 理者能够有效地运用股东的资金,帮助股东用较少的资金进行较大规模的经营,所以财务杠杆过低说明企业没有很好地利用其资金。一般来说,象ABC公司这样的 财务杠杆水平比较合适。
利息收入倍数考察企业的营业利润是否足以支付当年的利息费用,它从企业经营活动的获利能力方面分析其长期偿债能力。一般来说,这个比率越大,长期偿债能力越强。从这个比率来看,ABC公司的长期偿债能力较强。
2) 反映营运能力的财务比率
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入生产、销售等经营环节的速度越快,那么其形成收入和利润的周期就越短,经营效率自然就越高。一般来说,包括以下五个指标:
应收帐款周转率 = 赊销收入净额 / 应收帐款平均余额 =17.78
存货周转率 = 销售成本 / 存货平均余额 = 4996.94
流动资产周转率 = 销售收入净额 / 流动资产平均余额 = 1.47
固定资产周转率 = 销售收入净额 / 固定资产平均净值 = 0.85
总资产周转率 = 销售收入净额 / 总资产平均值 = 0.52
由于上述的这些周转率指标的分子、分母分别来自资产负债表和损益表,而资产负债表数据是某一时点的静态数据,损益表数据则是整个报告期的动态数据,所以为 了使分子、分母在时间上具有一致性,就必须将取自资产负债表上的数据折算成整个报告期的平均额。通常来讲,上述指标越高,说明企业的经营效率越高。但数量 只是一个方面的问题,在进行分析时,还应注意各资产项目的组成结构,如各种类型存货的相互搭配、存货的质量、适用性等。
3) 反映盈利能力的财务比率:
盈利能力是各方面关心的核心,也是企业成败的关键,只有长期盈利,企业才能真正做到持续经营。因此无论是投资者还是债权人,都对反映企业盈利能力的比率非常重视。一般用下面几个指标衡量企业的盈利能力,再以ABC公司为例:
毛利率=(销售收入-成本)/ 销售收入 = 71.73%
营业利润率 =营业利润 / 销售收入=(净利润+所得税+利息费用)/ 销售收入 = 36.64%
净利润率 = 净利润 / 销售收入 = 35.5%
总资产报酬率 = 净利润 / 总资产平均值 = 18.48%
权益报酬率 = 净利润 / 权益平均值 = 23.77%
每股利润=净利润/流通股总股份= 0.687(假设该企业共有流通股10,000,000股) 上述指标中, 毛利率、营业利润率和净利润率分别说明企业生产(或销售)过程、经营活动和企业整体的盈利能力,越高则获利能力越强;资产报酬率反映股东和债权人共同投入 资金的盈利能力;权益报酬率则反映股东投入资金的盈利状况。权益报酬率是股东最为关心的内容,它与财务杠杆有关,如果资产的报酬率相同,则财务杠杆越高的 企业权益报酬率也越高,因为股东用较少的资金实现了同等的收益能力。每股利润只是将净利润分配到每一份股份,目的是为了更简洁地表示权益资本的盈利情况。 衡量上述盈利指标是高还是低,一般要通过与同行业其他企业的水平相比较才能得出结论。就一般情况而言,ABC公司的盈利指标是比较高的。
对于上市公司来说,由于其发行的股票有价格数据,一般还计算一个重要的比率,就是市盈率。市盈率=每股市价/每股收益,它代表投资者为获得的每一元钱利润 所愿意支付的价格。它一方面可以用来证实股票是否被看好,另一方面也是衡量投资代价的尺度,体现了投资该股票的风险程度。假设ABC公司为上市公司,股票 价格为25元,则其市盈率= 25 / 0.68 = 36.76倍。该项比率越高,表明投资者认为企业获利的潜力越大,愿意付出更高的价格购买该企业的股票,但同时投资风险也高。市盈率也有一定的局限性,因 为股票市价是一个时点数据,而每股收益则是一个时段数据,这种数据口径上的差异和收益预测的准确程度都为投资分析带来一定的困难。同时,会计政策、行业特 征以及人为运作等各种因素也使每股收益的确定口径难以统一,给准确分析带来困难。
在实际当中,我们更为关心的可能还是企业未来的盈利能力,即成长性。成长性好的企业具有更广阔的发展前景,因而更能吸引投资者。一般来说,可以通过企业在过去几年中销售收入、销售利润、净利润等指标的增长幅度来预测其未来的增长前景。
销售收入增长率=(本期销售收入-上期销售收入)/上期销售收入×100% = 95%
营业利润增长率=(本期销售利润-上期销售利润)/上期销售利润×100% = 113% 净利润增长率 =(本期净利润-上期净利润)/上期净利润×100% = 83%
从这几项指标来看,ABC公司的获利能力和成长性都比较好。当然,在评价企业成长性时,最好掌握该企业连续若干年的数据,以保证对其获利能力、经营效率、财务风险和成长性趋势的综合判断更加精确。
三、现金流分析
在财务比率分析当中,没有考虑现金流的问题,而我们在前面已经讲过现金流对于一个企业的重要意义,因此,下面我们就来具体地看一看如何对现金流进行分析。
分 析现金流要从两个方面考虑。一个方面是现金流的数量,如果企业总的现金流为正,则表明企业的现金流入能够保证现金流出的需要。但是,企业是如何保证其现金 流出的需要的呢?这就要看其现金流各组成部分的关系了。这方面的分析我们在前面已经详细论述过,这里不再重复。另一个方面是现金流的质量。这包括现金流的 波动情况、企业的管理情况,如销售收入的增长是否过快,存货是否已经过时或流动缓慢,应收帐款的可收回性如何,各项成本控制是否有效等等。最后是企业所处 的经营环境,如行业前景,行业内的竞争格局,产品的生命周期等。所有这些因素都会影响企业产生未来现金流的能力。
在部分一的分析中我们已经指出,ABC公司的现金流状况令人担忧,但从上面的比率分析中却很难发现这一点,这使我们从另一个方面深刻认识到现金流分析不可替代的作用。
四、 小结
对企业财务状况和经营成果的分析主要通过比率分析实现。常用的财务比率衡量企业三个方面的情况,即偿债能力、营运能力和盈利能力。使用杜邦图可以将上述比 率有机地结合起来,深入了解企业的整体状况。对现金流的分析一般不能通过比率分析实现,而是要求从现金流的数量和质量两个方面评价企业的现金流动情况,并据此判断其产生未来现金流的能力。比率分析与现金流分析作用各不相同,不可替代。
5、
投资分析的目的篇四
《投资分析大纲》
证券投资分析
目的与要求
本部分内容包括股票、债券、证券投资基金、可转换债券以及权证等的投资价值分析;宏观经济分析的基本指标,宏观经济运行、经济政策以及国际金融市场环境等与证券市场之间的关系;股票市场的供求决定因素以及变动特点;行业的一般特征、影响行业兴衰的主要因素以及行业的定性和定量分析方法;公司的基本特征分析、财务分析以及其他主要因素的分析;证券投资技术分析的主要理论以及主要技术指标;证券组合理论、资本定价模型以及证券组合的业绩评估等;金融工程的技术应用、期货(包括股指期货)的套期保值与套利
以及风险管理VAR方法等。
通过本部分的学习,要求熟练掌握证券投资的价值分析、宏观经济分析、行业分析、公司分析、技术分析、证券投资组合的基础理论和应用方法以及金融工
程与期货的理论与应用。
第一章证券投资分析概述
掌握证券投资的含义及证券投资分析的目标。熟悉证券投资分析理论发展史。熟悉证券投资分析的基本要素;熟悉我国证券市场现存的主要投资方法、理念及策略;掌握基本分析法、技术分析法、证券组合分析法的定义、理论基础和内容;
熟悉证券投资分析应注意的问题。掌握证券投资分析的信息来源。
第二章有价证券的投资价值分析与估值方法
熟悉证券估值的含义;熟悉虚拟资本及其价格运动形式;掌握有价证券的市场价格、内在价值、公允价值和安全边际的含义及相互关系;熟悉货币的时间价值、复利、现值和贴现的含义及其例证;掌握现金流贴现和净现值的计算;掌握绝对估值和相对估值方法并熟悉其模型常用指标和适用性;熟悉资产价值;熟悉
衍生产品常用估值方法。
掌握债券估值的原理;掌握债券现金流的确定因素;掌握债券贴现率概念及其计算公式;熟悉债券报价;掌握不同类别债券累计利息的惯例计算和实际支付价格的计算;熟悉债券估值模型;掌握零息债券、附息债券、累息债券的订价计算;掌握债券当期收益率、到期收益率、即期利率、持有期收益率、赎回收益率的计算;熟悉利率的风险结构、收益率差、信用利差等概念;熟悉利率的期限结构;掌握收益率曲线的概念及其基本类型;熟悉期限结构的影响因素及利率期限
结构基本理论。
熟悉影响股票投资价值的内外部因素及其影响机制;熟悉计算股票内在价值
的不同股息增长率下的现金流贴现模型
掌握计算股票内在价值的不同股息增长率下的现金流贴现模型公式及应用;熟悉计算股票市场价格的市盈率估价方法及其应用缺陷;熟悉市净率的基本概念
及其在股票估值方面的运用。
熟悉金融期货合约的定义及其标的;掌握金融期货理论价格的计算公式和影响因素。熟悉金融期权的定义;掌握期权的内在价值、时间价值及期权价格影响因素。掌握可转换证券的定义;熟悉可转换证券的投资价值、转换价值、理论价值和市场价值的含义及计算方法;掌握可转换证券转换平价、转换升水、转换贴水的计算;熟悉可转换证券转换升水比率、转换贴水比率的计算。掌握权证的概念及分类;熟悉权证的理论价值的含义、各变量变动对权证价值的影响以及权证理论价值的计算方法;掌握认股权证溢价计算公式;熟悉认股权证的杠杆作用。
第三章宏观经济分析
熟悉宏观经济分析的意义;熟悉总量分析和结构分析的定义、特点和关系;
熟悉宏观分析资料的搜集与处理方法。
熟悉国民经济总体指标、投资指标、消费指标、金融指标、财政指标的主要
内容,熟悉各项指标变动对宏观经济的影响。
掌握国内生产总值的概念及计算方法,熟悉国内生产总值与国民生产总值的区别与联系;掌握失业率与通货膨胀的概念,熟悉失业率与通货膨胀率的衡量方式;掌握零售物价指数、生产者价格指数、国民生产总值物价平减指数的概念;熟悉国际收支、社会消费品零售总额、城乡居民储蓄存款余额、居民可支配收入等指标的内容;掌握货币供应量的三个层次;熟悉金融机构各项存贷款余额、金融资产总量的含义和构成;熟悉外汇储备及外汇储备变动情况;掌握利率及基准利率的概念;熟悉再贴现率、熟悉同业拆借利率、回购利率和各项存贷款利率的变动影响;熟悉汇率的概念及汇率变动的影响;熟悉财政收支内容以及财政赤字
或结余的概念。
掌握证券市场与宏观经济运行之间的关系;熟悉中国股市表现与GDP、经济周期、通货变动对证券市场的影响;熟悉我国证券市场指数走势与我国GDP
增长趋势的实际关系。
掌握财政政策和主要财政政策手段;熟悉积极财政政策及紧缩财政政策对证券市场的影响掌握货币政策和货币政策工具;熟悉货币政策的调控作用以及货币政策对证券市场的影响;掌握收入政策含义;熟悉收入政策的目标及其传导机制;熟悉我国收入政策的变化及其对证券市场的影响;熟悉国际金融市场环境对我国
证券市场的影响途径。
熟悉证券市场供求关系的决定原理;熟悉我国证券市场供需方的发展及现状;掌握影响证券市场供给和需求的因素以及影响我国证券市场供求关系的基本制
度变革。
第四章行业分析
掌握行业和行业分析的定义;熟悉行业与产业的差别;熟悉行业分析的任务、地位及意义;熟悉行业分析与公司分析、宏观分析的关系;掌握行业分类方法。 掌握行业的市场结构及各类市场的含义、特点及构成;熟悉政府完全垄断与私人完全垄断的概念;掌握行业集中度概念;熟悉以行业集中度为划分标准的产业市场结构分类。熟悉行业竞争结构的五因素及其静动态影响。掌握行业的类型、各类行业的运行状态与经济周期的变动关系、具体表现、产生原因及投资者偏好;掌握行业生命周期的含义、发展顺序、表现特征与判断标准;熟悉处于各周期阶段的企业的风险、盈利表现及投资者偏好;熟悉行业衰退的种类;熟悉判断行业
生命周期的指标及其变化过程;熟悉产出增长率的经验数据界限。
掌握行业兴衰的实质及影响因素;熟悉技术进步的行业特征及影响;掌握技术产业群的划分标准;熟悉摩尔定律、吉尔德定律等概念;熟悉产业政策的概念、内容;熟悉我国目前的主要产业政策。熟悉产业组织创新的内容。熟悉经济全球化、协议型分工和后天因素的含义;熟悉经济全球化的主要表现及原因;熟悉产业全球性转移、国际分工基础与模式变化的主要内容;熟悉贸易与投资一体化理
论。
熟悉历史资料研究法和调查研究法的含义与优缺点;熟悉历史资料的来源;熟悉调查研究的具体方式、优缺点、适用性;掌握归纳法与演绎法、横向比较法与纵向比较法的含义;熟悉横向比较的指标选取与判断方法;熟悉判断行业生命周期阶段的增长预测分析方法。掌握相关关系、时间数列的概念和分类;熟悉因
果关系与共变关系;熟悉积矩相关系数和自相关系数的含义、数值范围及计算;掌握一元线性回归方程的应用;掌握时间数列的判别准则;熟悉常用的时间数列
预测方法。
第五章公司分析
掌握公司、上市公司和公司分析的概念及公司基本分析的途径。
熟悉公司行业竞争地位的主要衡量指标。掌握经济区位的概念;熟悉经济区位分析的目的和途径;熟悉自然条件、基础条件和经济特色的内容及其对公司的作用;熟悉产业政策对公司的作用。熟悉产品竞争能力优势的含义、实现方式;掌握市场占有率的概念;熟悉品牌的含义与功能。掌握公司法人治理结构、股权结构规范和相关利益者的含义;熟悉健全的法人治理机制的具体体现和独立董事制度的有关要求;熟悉监事会的作用及责任;熟悉素质的含义及公司经理人员、业务人员应具备的素质;熟悉公司盈利能力和成长性分析的内容;掌握公司盈利预测的主要假设及实际预测方法;熟悉经营战略的含义、内容和特征;熟悉公司规模变动特征和扩张潜力与公司成长性的关系;熟悉公司基本分析在上市公司调
研中的实际运用。
熟悉资产负债表、利润分配表和现金流量表的含义、内容、格式、编制方式以及资产、负债和股东权益的关系;熟悉利润表反映的内容。熟悉使用财务报表的主体、目的以及报表分析的功能、方法和原则;熟悉比较分析法和因素分析法
的含义;熟悉常用的比较方法。
熟悉财务比率的含义、分类以及比率分析的比较基准;掌握公司变现能力、营运能力、长期偿债能力、盈利能力、投资收益和现金流量的计算、影响因素以及计算指标的含义;掌握流动比率与速动比率的影响因素;熟悉影响速动比率可信度的因素;熟悉影响公司变现能力的其他因素。熟悉或有负债的概念及内容;熟悉影响企业存货结构及周转速度的指标;熟悉资产负债率与产权比率、有形资产净值债务率与产权比率的关系;熟悉融资租赁与经营租赁在会计处理方式上的区别;熟悉流动性与财务弹性的含义;掌握本期到期债务的统计对象;熟悉上述
指标的评价作用,变动特征与对应的财务表现以及各变量之间的关系。 熟悉会计报表附注项目的主要项目,掌握会计报表附注对基本财务比率的影响。熟悉沃尔评分法的比率选取与所占比重;熟悉综合评价方法;熟悉EVA的含义、计算方法及其应用;熟悉公司财务分析的注意事项;熟悉公司各类增资行
为对财务结构的影响。
熟悉公司资产重组和关联交易的主要方式、具体行为、特点、性质以及与其相关的法律规定;熟悉资产重组和关联交易对公司业绩和经营的影响;熟悉运用市场价值法、重置成本法、收益现值法评估公司资产价值的步骤和优缺点。 熟悉会计政策的含义以及会计政策与税收政策变化对公司的影响。
第六章证券投资技术分析
熟悉技术分析方法的局限性。熟悉技术分析的含义、要素、假设与理论基础;熟悉价量关系变化规律;掌握道氏理论的基本原理;熟悉技术分析方法的分类及
其特点。
熟悉K线图的画法;熟悉K线的主要形状及其组合的应用;熟悉趋势的含义和类型;掌握支撑线和压力线、趋势线和轨道线的含义、作用;熟悉股价移动的规律;熟悉股价移动的形态;掌握反转突破形态和持续形态的形成过程、特点及
应用规则。
熟悉缺口的基本含义、类型、特征及应用方法。
熟悉波浪理论的基本思想、主要原理;掌握葛兰碧的量价关系法则;熟悉涨
跌停板制度下量价关系的分析。
熟悉移动平均线的含义、特点和计算方法;掌握葛兰威尔法则;熟悉黄金交叉与死亡交叉的概念;熟悉多条移动平均线组合分析方法;熟悉平滑异同移动平
均线的计算及应用法则。
熟悉威廉指标和相对强弱指标的含义、计算方法和应用法则;熟悉乖离率、心理线、能量潮、腾落指数、涨跌比、超买超卖等指标的基本含义与计算,熟悉
其应用法则。
第七章证券组合管理理论
熟悉证券组合的含义、类型;熟悉证券组合管理的意义、特点、基本步骤;熟悉现代证券组合理论体系形成与发展进程;熟悉马柯威茨、夏普、罗斯对现代
证券组合理论的主要贡献。
掌握单个证券和证券组合期望收益率、方差的计算以及相关系数的意义。 熟悉证券组合可行域和有效边界的含义;熟悉证券组合可行域和有效边界的一般图形;掌握有效证券组合的含义和特征;熟悉投资者偏好特征;掌握无差异
曲线的含义、作用和特征;熟悉最优证券组合的含义和选择原理。
熟悉资本资产定价模型的假设条件;掌握资本市场线和证券市场线的定义、图形及其经济意义;掌握证券b系数的涵义和应用;熟悉资本资产定价模型的应用效果;熟悉套利定价理论的基本原理,掌握套利组合的概念及计算,能够运用
套利定价方程计算证券的期望收益率,熟悉套利定价模型的应用。
熟悉证券组合业绩评估原则,熟悉业绩评估应注意的事项;熟悉詹森指数、
特雷诺指数、夏普指数的定义、作用以及应用。
熟悉债券资产组合的基本原理与方法,掌握久期的概念与计算,熟悉凸性的
概念及应用。
第八章金融工程学应用分析
熟悉金融工程的定义、内容及其应用;熟悉金融工程的技术、运作步骤。 掌握套利的基本概念和原理,熟悉套利交易的基本原则和风险;掌握股指期货套利和套期保值的定义、基本原理;熟悉股指期货套利的主要方式;掌握期现套利、跨期套利、跨市场套利和跨品种套利的基本概念、原理;掌握股指期货套期保值交易实务,主要包括套期保值的使用者、套期保值方向、套期保值合约份
数计算;掌握套期保值与期现套利的区别。熟悉股指期货投资的风险。 熟悉风险度量方法的历史演变;掌握VaR的概念与计算的基本原理;熟悉VaR计算的主要方法及优缺点;熟悉VaR的主要应用及在使用中应注意的问题。
第九章证券分析师的自律性组织和执业规范
熟悉证券分析师的含义、职能和业务范围。
熟悉证券分析师自律组织的性质、会员组成及主要功能;熟悉国际注册投资分析师协会、亚洲证券与投资联合会等国外主要证券分析师自律组织的状况。熟悉国际注册投资分析师水平考试(CIIA®考试)的特点、考试内容及在我国的推广情况。了解《国际伦理纲领、职业行为标准》对投资分析师行为标准的主要规
定内容。
熟悉建立我国证券分析师自律组织的必要性;了解《中国证券业协会证券分析师职业道德守则》的修订特点,掌握证券分析师职业道德的十六字原则与职业责任;熟悉证券分析师执业纪律;掌握《证券业从业人员执业行为准则》规定的
特定禁止行为。
掌握我国涉及证券投资咨询业务的现行法律法规;熟悉《证券法》、《证券、期货投资咨询管理暂行办法》、《关于规范面向公众开展的证券投资咨询业务行为若干问题的通知》、《证券公司内部控制指引》以及《会员制证券投资咨询业务管理暂行规定》的主要内容;熟悉诚信原则、隔离制度、民事责任规定的适用场合;
掌握执业回避的适用场合及其具体情形;掌握执业披露的具体内容。
投资分析的目的篇五
《详细分析我们投资理财的目的是什么》
详细分析我们投资理财的目的是什么
我们时长在想,投资理财的目的是什么?我们每个人活在这个世界上,都应该有一个目标,人若是没有目标,那不过就是个浪费粮食的行尸走肉,抑或是会呼吸的木偶罢了,当然此话说的有点严厉了,但主要还是告知大家财务自由的重要性,人生目标有三个,第一是实现全面的财务自由,让自己不为钱所累,第二个是解决好你自己,子女,父母三代有可能会面对的财务困境,第三就是成为一个卓有成效的人生励志家,其实这三个方面,便阐述了我们投资理财的目的所在。
你也可以把以上几个过程组成一个循环,或者就叫理财环,理财活动就是围绕以上几个过程来进行,通过学习与实践,不断提高我们自己理财能力,做自己财富的主人。然而,在一百多年钱马克思就曾试图揭穿钱生钱的幻想。无论他的结论在今天是否已经过时,资本市场的繁荣也依旧必须以实物经济的繁荣作为依托。内需不振与牛市并存的结果是否是更多资金从消费领域的退出?由此所带来的是否又是一个危机的泡沫?这恐怕也是一些人对中国股市前景存下疑问的一个原因。没有赢利能力的支撑,单靠资金推动的繁荣是不可能持续的。
1、增加收入;每个人的收入高低各不相同,理财首先是开源,通过理财不断增加财富,创造财富。
2、减少支出;每个人的支出方式习惯也都是不同的,因人而宜,理财最重要的一个环节也就是节流。
3、提高生活质量;通过理财以最小的支出获得最大效用,提高生活质量。
投资理财的目的是善用钱财,是家庭的财务状况处于最佳状况,从而满足各个层次,各个阶段的生活所需。投资的终极目的是赚钱,理财的终极目的是生存的更好。
1、风险识别与认识;理财产品应该讲都是有风险的,只是大小程度不一样,控制的水平不一样,因此客户首先应该了解你所购买产品的风险情况,按规定,银行都应向客户进行产品的风险提示,还有,银行不允许向客户承诺保本和保收益。熊鹤龄,既具备全球500强背景又拥有北京大学学术研究经历的实战专家。1、国家人力资源和社会保障部全国高级人才评荐中心高级咨询顾问。2、国务院发展研究中心《国家软实力之企业软实力标准I版》课题专家组成员。3、北京大学教育文化与品牌战略研究所战略发展部副主任。4、北京大学民营经济研究院、中国人民大学EMBA班特聘教授曾先后在HP、深圳某信息产业集团、北京春雪财务集团公司等多家顶尖企业担任部门经理、人力总监、集团副总裁、董事局秘书长职务。现任天下伐谋咨询公司高级合伙人、独家讲师、沙盘模拟学院院长、企业商学院院长。因此,客户应该对产品做仔细地了解,自主判断风险的可能性与大小,确认是否能够承受可能发生的损失。
2、合适的收益;理论上是越高越好,但这也是容易使客户忽视风险的因素,往往是收益越高风险越高,风险低收益也低,这是规律,因此,客户应结合风险来看收益,这是投资理财的目的中的一个分析。
3、期限的匹配;一是客户要按照自己的资金闲置的时间来安排理财产品的期限,防止影响资金的使用;二是要考虑在理财期限内市场利率的变化,在目前存款利率向上走的形势下,建议不要投资期限太长的产品,以三年以内为主,防止在不远的将来损失更好的投资机会。
4、流动性的考虑;有些理财产品可以提前退出,及时变现,我们称之为流动性好。因此客户应根据自己的需要尽量选择流动性较好,容易变现的产品,以应自己的临时之需。
5、合理配置;建议客户根据自己的风险承受能力和资金安排的计划,将资金按比例分别投向不同的期限,不同收益的产品,形成合理的配置,在自己风险承受力的范围内,做到高低风险合理搭配,期限长短合理搭配,做到既不影响正常生活,又能获得最大的收益,一旦遇到风险不至于影响到整体的资金安排。
投资分析的目的篇六
《论房地产项目投资分析的重要性》
论房地产项目投资分析的重要性
房地产行业是一个资金、资源、智力、科技、劳动力密集型且高度集约化的产业,它涉及多学科多领域。脚跨实体经济与虚拟经济两个领域,互为依托,相互促进。在行业不断发展的过程中,对企业运作项目的科学化、专业化、系统化、规范化要求越来越高。中国的房地产企业在近二十年的发展过程中取得了许多实际操作经验,很多企业凭借领导人的个人才智,敬业精神和艰苦奋斗也获得很大成功,项目也能畅销,但是这里面有一定的运气成分,甚至有些企业利用行业在发展过程中的不规范进行房地产投机获利。而随着市场竞争的日益加剧,“运气机会”会越来越少,市场投机行为也逐渐被科学的投资行为所取代,而房地产项目投资分析的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目的实际情况,通过政策法规分析、投资环境分析、市场分析、投资风险评估等方面的分析,为项目投资决策的可行性、可操作性进行严谨论证。
一个房地产开发项目,从提出到完成都必须经过以下几个阶段:土地价值的评估分析、开发设想、投资机会分析、项目可行性分析、投资决策、实施和总结。
在房地产项目开发周期的各阶段中,从土地价值的评估分析到项目的评估决策是整个项目开发的核心,这一阶段工作的结果直接影响到项目整体目标的完成结果。一般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时分析多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,企业只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价,合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础,并为项目的投资决策分析提供充分的依据。
当我们准备进行一项房地产项目的开发时,一般包括以下几个步骤:
一、开发项目的选定
项目要围绕着市场转,市场决定项目,能否通过市场调研充分挖掘市场的需求(包括显性需求和隐性需求)和把握市场的发展趋势,已成为项目选择的重点依据。在选择开发项目时,我们首先是对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。再根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析,确定该地块最合适的开发用途。
在确定项目所要开发的物业类型后,就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测,进一步把握同类物业市场的动态及走势,市场潜力如何,竞争性的项目有多少,特点是什么,成交量有多少;市场的容量估计;通过分析各竞争项目的特点,明确拟开发项目的竞争优势,也就是我们常说的卖点。以此为基础,对物业类型进行进一步的市场细分;确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户。
二、开发方案的选择与确定
地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题,以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。在根据对市场的客观分析,确定了拟开发项目的物业类型,物业目标客户后,需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析,按照分析的结论,结合项目自身资源条件,构思项目建设方案。是采用高层还是多层,是采取何种建筑风格:欧陆风情还是南美情调,现代风格或古典情怀等等。在确定项目建设方案的同时,根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标,确定项目开发规模(总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期。
三、对总收入或销售总额的估计
这一阶段最主要的工作是营销策划及市场推广方案的拟定。根据项目的具体情况,了解市场的供应量,租、售价水平,对未来市场的价格趋势的分析预测,综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析,以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入,估计出实现销售收入的销售周期。
四、项目开发总成本的分析
正确的估算项目总投资成本,是进行项目经济分析的可靠依据,通常项目的开发成本主要包括:
(一)土地费用:包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等,是通过市场行为获得的就是土地的地价。
(二)前期工程费:可行性研究费、勘察设计费、相关报建等费用。
(三)房屋开发费:包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。
(四)开发商管理费用。
(五)财务费用:包括融资费用及占用资金的利息。
(六)不可预见费。
(七)营销费用:包括销售时广告费用、代理费用等。
(八)相关税费:包括营业税及企业所得税等。
五、财务因素分析
主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主,以静态分析为辅。主要进行项目财务静态收益分析、现金流量分析,财务净现值、动态投资回收期、静态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。
六、项目投资决策
通过上述市场分析以及经济分析,在法律可行、市场可行、经济可行的基础上,在进行项目的投资决策时,我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析,这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。众所周知,拥有足够的资金是项目完成的前提条件,我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的,但是,在实际操作中,作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的,往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。
在各方面条件都比较成熟的情况下,我们需要对多个项目的市场机会进行评级,经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较,从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式,提出项目开发计划,确定市场营销策略、 技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。
房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程,是对项目风险与收益权衡的结果,同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中,不能只看各种理论数据、理论指标,还要对项目开发过程可能发生的各种风险,进行客观的估计和预测,综合分析,以得出最终的可行的投资决策结论。
房地产项目投资决策分析是目标管理在房地产行业的具体体现,是房地产企业内部达成共识,统一思想,统一认识,统一步调,统一行动的基础,是促进房地产企业内部协调发展,保证企业获得持续竞争优势的核心竞争力,是保证项目操作成功的关键。
投资分析的目的篇七
《项目投资分析报告模板》
该项目位于某市某区(以下简称“项目园区”),是目前某上市公司投资已建成最大的项目,在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证,为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用,为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持,特对本项目做事后的经济效益分析,通过分析,使公司领导清晰的知道项目的投入产出,从而判断本项目的可行性和经济效益情况。 一、本次分析报告的意义与必要性 1、符合集团公司未来发展的需要
2009年5月左右,上市公司将园区单独成立全资子公司,园区的资产将全面投入到新公司中,子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益,根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。
2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能 财务管理部是公司的经济管理部门,应为公司重大经济决策提供依据。部门的职能管理水平取决于部门人员的专业知识和能力。学好财务管理的相关知识,并把知识充分运用到实际工作中去,把知识转化成生产力,这样才能提升我们的职能管理作用。通过锻炼撰写本项目投资分析报告,可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平,很好的把学到的知识运用起来,提高管理意识,最终达到提高整个部门的职能管理作用。 3、提高整个集团重大项目投资的决策能力
企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一,重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。对一个重大投资项目,一旦决定进行投资,该项目的投资风险就无法改变了。所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。项目园区项目投资并未进行科学的论证,公司在重大项目投资决策还存在不足,没有形成很好的内部控制。为今后提高公司重大投资项目的决策能力,今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的,拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。
二、项目及投资情况简介
2006年取得园区土地使用权,土地使用权面积为27000㎡,土地使用期限为50年。取得土地的主要使用目的是进行母公司产品配套的加工及模具的制造。 项目园区于2007年初开始进行勘察设计、工程施工、设备采购及后期装修。本项目的主承包商为当地建设集团,主要负责土建、结构工程、水电安装、地基基础、屋顶防水等项目建设。本项目中的车间主体于2007年7月份完工,主体结构为单层轻钢结构。本项目中的办公楼主体为砖混结构,于2008年3月份全部
建设、装修完毕。各项设备的购买及投入使用于2007年12月开始至今。二期设备尚未开始进行采购,本投资分析报告不包含尚未采购的设备。
项目园区项目投资已接近尾声,截止2008年12月31日,本项目总投资金额如下:
三、本分析报告分析的理论依据与假设条件 1、收益期计算年限
本项目投入资产主要为土地使用权、厂房和机械设备。三类资产均有不同的使用年限。机械设备经济使用年限一般为10年,钢结构厂房一般为40年,土地使用权工业用地出让年限为50年,扣除厂房建设期2年,剩余年限为48年。本次项目园区项目投资分析主要以机械设备经济使用年限10年为收益年限。 2、折现率的确定
折现率是将未来预期收益转换成现值的比率。
折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+公司特有风险报酬率
折现率的确定区间最低为五年以上贷款利率5.94%,最高为公司近几年最好的净资产收益率。
一般折现率的确定,以行业利润率基础,适当考虑风险率,综合确定。 公司近两年的净资产收益率为
全社会所有企业的平均净资产收益率常常被称之为社会平均投资报酬率。公司的净资产收益率可以看做是公司要求的投资回报率,结合公司近两年的净资产收益率情况,本次投资分析折现率确定为15%。 3、假设条件
1)土地使用权价格维持不变,即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价格一致或相差不大。也就是说项目园区项目的投资收益主要是依靠项目投资的生产经营取得,而非靠土地增值取得。
2)10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。 3)不考虑机械设备残值的变现价值。
4)不考虑出售土地使用权或机械设备的相关税费。
5)房屋建筑物投资是在建设期(两年)平均投入的,机械设备是在建设后一次性投入的。
6)持续经营假设。假设企业以目前的经营方式、目前的经营规模持续经营,即在收益年限内公司不在投入新的设备、扩建厂房等。
7)不考虑通货膨胀因素的影响。资金的无风险报酬率保持为目前的水平。 4、计算时点
本项目土地使用权在06年底取得,建设期为07年和08年,设备在08年采购到位,从09年正式投产,所以本次项目分析报告的计算时点为2008年12月31日。
四、本报告的经济效益分析
项目投资分析,以一定期间的现金流量作为分析的依据。净现值大于零或内含报酬率大于要求的报酬率即该方案是可行的。本方法是按照折现率为15%(内含报酬率)的情况下,根据目前项目的投资额,计算出在收益期(10年)每年项目园区应实现的净利润或利润总额。 营业现金流量=净利润+折旧 净利润=营业现金流量-折旧
年折旧额=固定资产折旧+无形资产摊销
=61,937,619.06×95%÷10+41,415,055.10×95%÷40 +12,593,469.20÷50=7,119,550.75(元) (1)投资资金在2008年12月31日的终值
12,593,469.20×(1+15%)2+41,415,055.10÷2×(1+15%)+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31(元)
(2)10年后土地使用权与房屋建筑物变现价值的现值
10年后土地使用权帐面净额=12,593,469.20÷50×38=9,571,036.59(元) 10年后房屋建筑物帐面净额=41,415,055.10-41,415,055.10×95%÷40×10 =31,578,979.51(元)
现值=(9,571,036.59+31,578,979.51)(1+15%)-10
=10,172,283.98(元)
(3)2008年12月31日的投资额
123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33(元) (4)10年每年应流入的营业现金流量
根据年金现值计算表,15%的折现率,10年的年金现值系数为5.0188 每年应流入的营业现金流量=112,941,382.33÷5.0188
=22,503,662.69(元) (5)每年应实现的净利润 净利润=营业现金流量-折旧
每年应实现的净利润=22,503,662.69-7,119,550.75=15,384,111.94(元) 每年应实现的利润总额=15,384,111.94÷(1-25%)=20,512,149.25(元) (6)结论
根据上述计算得知,项目园区每年为上市公司创造净利润1,538.41万元以上,该投资项目的内含报酬率超过15%,该项目为可行的。 五、与预算经济指标的比较
2009年上市公司实行全面预算管理,对项目单独做了利润指标的预算,具体预算表格如下:
单位:万元
根据预算显示,09年项目园区模具与部套产品的净利润合计为1,338.82万元,没有达到前面计算的每年净利润1,538.41万元,但相差并不大,如果项目园区经济效益保持一定的增长速度,还是能较好的达到公司的投资目的。
经过计算,如果项目园区每年的净利润为1,338.82万元,其项目投资内含报酬率为12.33%。总体来说,这个投资报酬率还是可以接受的。
采用预算的数据进行分析存在一定的不足,由于项目园区尚未成为独立的公司,在预算编制过程中,存在部分费用未包含在内,所以预算口径与独立核算口径存在一定的差异,直接采用预算数据不够科学合理。 六、使用本报告的局限性
本报告是对项目园区项目投资进行的事后分析,主要是采用财务管理的资金时间价值和年金等相关知识,由于分析采用了众多的假设条件,收益期限、折现率的选取将直接影响分析的结果,如发生重大经济变化(通货膨胀、社会平均收益率大幅下降、大幅降息等),应重新修订相关计算参数。请使用报告者清楚本报告的局限性,正确使用报告结论。
弱弱的请问楼主:
(1)投资资金在2008年12月31日的终值
12,593,469.20×(1+15%)2+41,415,055.10÷2×(1+15%)+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31
投资分析的目的篇八
《1 证券投资分析的意义》
1 证券投资分析的意义
有利于提高投资决策的科学性,有利于正确评估决策的科学性,有利于降低投资者的投资风险,预期收益水平和风险之间存在一种正相关关系。科学的证券投资分析是投资者成功投资的关键,在风险既定的条件下投资收益最大化和在收益率既定的条件下风险最小化是证券投资的两大具体目标。
2 有效市场假说概述:法默提出了著名的有效的市场假说理论。只要证券的市场价格及时的反应了全部有价值的信息,且市场价格代表着证券的真实价值,这样的市场就称为有效市场。公平原则得以充分体现。
3 市场达到有效的重要前提有两个:投资者必须有对信息进行加工,分析,并据此证券判断证券价格变动的能力,若干,所有影响证券价格的信息都是自由流动的。
4 证券市场区分为三类
弱势有效市场:存在内幕信息,半强势有效市场:不仅包括证券价格序列信息,还包括有关公司价值,宏观经济形势和政策方面的信息。强势有效市场:证券价格能及时反应所有相关信息,包括所有的公开信息和内幕信息。
5证券投资分析的信息来源
政府部门:国务院,中国证券监督管理委员会,财政部,中国人民银行,国家发展和改革委员会,商务部,国家统计局,国务院国有资产监督管理委员会。
证券交易所:只要负责提供证券交易的场所和设施,制定证券交易所在业务规则,接受上市申请,安排证券上市,组织,监督证券交易,对会员,上市公司进行监管能事宜。 6 上市公司:经营主体。
7中介机构:为证券市场参与者如发行人,投资者等提供各种服务的专职机构。
8媒体:是信息发布的主体之一,同时也是信息发布的主要渠道。
9 债券的投资价值分析 内部因素:债券的期限,期限越长,投资者要求的收益率补偿也越高。债券的票面利率,票面利率越低,债券价格的易变性也越大。债券的提前赎回规定。债券的税收待遇,债券的流动性,债券的信用级别。
外部因素:基础利率。市场利率。其他因素。
10 宏观经济分析的基本方法 :
总量分析法: 对影响宏观经济运行总量指标的因素及其变动规律进行分析,进而说明整个经济的状态和全貌,总量分析主要是一种静态分析,因为他主要研究总量指标的变动规律。同时也包括静态分析,因为总量分析包括考察统一时内各总量指标的相互关系。总量是反映这整个社会经济活动状态的经济变量,它包括两个方面一个是量的综合而是平均量和比力量。
11 投资于经济增长的关系:投资规模是否适度,是影响经济稳定与增长的一个决定因素。投资规模过小,不利于为经济的进一步发展奠定物质技术基础,投资规模安排过大,超出了一定时期人力,屋里和财力的可能,又会造成国民经济比例的十条,导致经济大起大落。 12 社会消费品零售总额: 是提国民经济各行业通过多种商品流通渠道向城乡居民和社会集团供应的消费品总额
13 城乡居民储蓄存款站余额: 某一试点城乡存入银行及农村信用社的储蓄金额。储蓄扩大的直接效果就是投资需求扩大和消费需求减小。
14 货币供应量:是单位和居民个人在银行的各项存款和手持现金之和。
货币供应量三个层次
流通现金:单位库存现金和居民手持现金之和
狭义货币供应量:指MO加上单位在银行的可开支票进行支付的活期存款
广义货币供应量:指M1加上单位在银行的定期存款和呈现居民个人在银行的各项储蓄存款
以及证券公司的客户保证金。
15 财政收入:指国家财政参与社会产品分配所取得的收入和,是实现国家职能的财力保证。 16 财政支出:在财政收支平衡条件下,财政支出的总量并不能扩大和缩小总需求,但财政支出的结构会改变消费需求和投资需求的机构。在总量不变的条件下,两者是次躲避少的关系。扩大了投资,消费就必须减少。扩大了消费,投资就必须减少。
17 赤字或结余:财政收入与财政支出的查额极为赤字或结余。财政赤字有两种弥补方式:一是通过举债即发行国债来弥补,二是通过向银行借款来弥补。
18 宏观经济运行对证券市场的影响有 企业经济收益,居民收入水平,投资者对股价的预期 资金成本。
19 财政政策手段对证券市场的影响
国家预算,税收,国债,财政补贴,财政管理体制,转移支付制度。
20 财政政策种类 (扩张,紧缩,中性)
减少税收,降低税率,扩大减免税范围
增加收入直接引起证券市场价格上涨
增加投资需求和消费支出,企业利润增加,促进股票价格上涨。
市场需求活跃,企业环境改善,进而降低了还付息风险,债券价格也将上扬。
扩大财政支出,加大财政赤字。
21 股指期货投资风险有市场风险,信用风险,操作风险。
22采用无套利均衡分析技术的要点是 复制证券的现金流特性与被复制证券的现金流特性完全相同。
23 期现套利是根据指数现货与指数期货之间价差的波动进行套利
24道琼斯分类法将大多数股票分为工业,运输业和公用事业。
25 套利获得利润的关键是价差的变动
26 1998年,美国金融学教授费那弟首次给出了金融工程的正式定义。
27 套期保值是以规避现货风险为目的的期货交易行为。
28 跨期套利又被称为市场内价差套利。
29市场内价差套利是指在同一个交易所内利用同一商品但不同交割月份之间政策价格差距出现异常变化时进行对冲而获利的套利,所以又被称为跨期套利。
30 日开盘价是指每个交易日的第一笔成交价格,日收盘价是指美个交易日的最后一笔成交价格,日最高价和日最低价是每个交易日成交股票的最高成交价格和最低成交价格。四个价格中,收盘价是最重要的,很多技术分析方法只关心收盘价。
31 使用骑乘收益率曲线管理债券资产的管理者以资产的流动性为目标,选择投资于短期固定收益债券。
32 十字星的出现表明多空双方力量暂时平衡,使市场暂时失去方向。但却是一个值得警惕,随时可能改变趋势方向的K线图形。
33 收入和增长混合型证券组合试图在基本收入与资本增长之间达到某种均衡,因此也被称为均衡组合。
34 OBV线是预测股市短期波动的重要研判指标,能帮助投资者确定股市图片盘局后的发展方向。OBV的走势还可以局部显示出市场内部主要资金的流向,有利于告诉投资者市场内的多空倾向。
35 久期表示按现值计算,投资者能够收会投资债券本金的时间,一般情况下,债券的到期期限总是大于久期。
36 特雷诺指数用获利机会来评价绩效。一个证券组合的特雷诺指数是指链接证券组合与无风险证券的直线斜率。
37 一般来说,债券的期限越长,其市场变动的可能性就越大,其价格的易变形也就越大,投资价值就越低。债券的票面利率越低,债券价格的易变形也越大,
38 先行性指标可以对将来的经济状况提供与预示性的信息。分析货币供给可以预测证券市场的资金供给是宽松还是紧缩,因此货币供给是先行性指标。
39 根据2007年最新行业分类,沪市841家上市公司,共分为金融地产,原材料,工业,可选消费,主要消费,公共事业,能源,电信业务,医药卫生,信息技术10大行业。 40 根据市盈率的定义,可知市盈率等于每股价格除以每股收益。
41 产业的特点有规模性,职业化和社会功能性。
42 当经济处于严重失衡的高速增长时,总需求大大超过总供给,这将表现为高的通货膨胀率。这是经济形势恶化的征兆,如不采取调控措施,必将导致未来滞涨 。
43 处于成熟期阶段的行业将会继续增长,但速度要比前面各阶段慢,成熟期的行业通常是盈利的,而且盈利水平比较稳定,投资的风险相对较小。
44 MVA(市场增加值)是公司为股东创造或毁坏了多少财富在资本上的体现,也是股票市值与累计资本投入之间的差额。即市场增加值是企业实现价值与原投入资金之间的差额。它直接表明了一家企业累计为其投资者创造了多少财富。
45 采用被动管理方法的组合管理者认为,证券市场是有效率的市场,凡是能够影响证券价格的信息均已在当前证券价格中得到反映。因此,被动管理方法通常长期稳定持有模拟市场指数的证券组合以获得市场的平均收益。
46 由于久期反映了利率变化对债券价格的影响程度,因此久期已成为市场普遍接受的风险控制指标。
47 企业能否偿还短期债务,要看有多少债务,以及有多少可变现偿债的资产,流动资产越多,短期债务越少,则偿债能力就越强。
48 基本分析法的缺点主要是对短线投资者的指导作用比较弱,预测的精确度相对较低。 49 1995年,原国务院证券委发布了证券从业人员资格管理暂行规定,开始在我国推行证券业从业人员资格管理制度。根据这个规定,我国与1999年4月举办了首次证券投资咨询资格考试。
50 在其他条件不变的情况下,债券的期限越长,投资者要求的收益率补偿越高。
51 影响速动比率可信度的重要因素是应收帐款的变现能力,账面上的应收账款不一定都能变成现金,实际坏账可能比计提的准备金要多,季节性的变化,可能使报表的应收账款数额不能反映平均水平。这些情况,外部使用人不易了解,而财务人员却又可能做出估计。 52 支撑线是指当前股价下跌到某个价位附近时,会出现买方增加,卖方减少的情况。从而使股价停止下跌,甚至有可能回升。因此,支撑线的作用是组织股价继续下跌, 53 测量债券利率风险的方法主要有久期和凸性。
54 金融工程作为金融创新的手段。其运作可分为六个步骤,诊断,分析,生产,定价,修正和商品化。
55 收盘价高于开盘价时为阳线,收盘价低于开盘价时为阴险。
56 证券组合的业绩评估指数有詹森直说,特雷诺指数,和夏普指数。VAR通常用于风险衡量。
57 货币市场型证券组合是由各种货币市场工具构成的,如国库券,高信用等级的商业票据等,安全性很强。
58 利润表主要反映以下内容:构成营业收入的各项要素,构成营业利润的各项要素,构成利润总额的各项要素 构成净利润的各项要素,每股收益。
59 目前,我国证券市场机构投资者已经形成了以证券投资基金,证券公司,保险公司,社会保障基金,qfii,信托公司,财务公司和企业法人等为主题的多元化格局。我国金融业实
行分页经营,商业银行不能直接参与证券市场交易。
60 上市公司必须遵守财务公开的原则,定期公开公布自己的财务状况,提供有关财务资料,便于投资者查询。上市公司公布的财务资料中,主要是一些财务报表。在这些财务报表中,最为重要的有资产负债表,利润表和现金流量表。
投资分析的目的篇九
《工程项目投资分析》
******项目投资分析 **************项
投
资
分
析
目
目 录
一、前言 2
二、项目情况简介 3
三、市场前景分析3
1、市场背景3
2、信阳市房地产市场特点4
3、信阳市房地产市场规划6
4、政策影响8
5、市场前景总结8
五、项目风险分析及降低风险策略 9
六、融资额度12
一、前言
在市场经济突飞猛进的大势所趋下,***房地产开发有限公
司顺势而生,至今已历时两年有余。在我们***人不懈的努力下,
“****”项目初具态势,显示了它的勃勃生机。
关于这个项目的运作,我们先后到上海、西安、洛阳、郑州
等数十个城市进行实地考察,了解现代居民小区的设计理念、设
计风格,以获取新知识、新思维。同时,我们还通过各种方式了
解不同群体的生活习惯和对住房的要求。本着替拆迁户着想,为
住户服务的精神,仅户型图方案的设计我们就数易其稿,其中就
吸收了关心我们项目的领导提的建议、有拆迁户提的想法等等。
在楼房设计细节上,我们体现了“人性化”的要求。比如,在地
下车库设置电梯,这其中的一项功能就是为了方便住户停车后不
必绕道就能直接到住房,节省上下班的时间;还有,我们在第三
层设计了写字楼,为的是隔开门面房的喧闹,使四层以上的住户
有一个安静的居处环境;同时还大力引进智能化,以智能化的服
务体现人性化的设计。二是,建设环境友好型的社区。宜居才能
乐居,乐居才能安居,安居才能乐业。本着环保、节能、低碳、
经济、节约的原则,使居民能够在此安居乐业。三是,注重小区
的美学效果。我们认为,建筑,说到底是门艺术。小区不仅仅是
生活、居住的地方,更应当是一道景观。因此,小区的建设尽可
能体现出美学原理,以满足人民群众对生活质量不断提高的要
求,使住户居住其中,犹如置身公园之中。为此,我们引进先进
的园林设计理念,争取实现建成一个小区,即建设一个花园,即
建成一道都市里的亮丽风景线。
二、项目情况简介
我公司于**年**月**日通过招拍挂形式购得***********号
宗地,土地拍卖价格*****元,该地东临****,南临******,西
临******,北临********。“*****”项目占地****亩(合****
平方米),其中规划建设用地面积****平方米,总建筑面积*****
平方米,其中住宅总建筑面积****平方米,商业、设备用房总建
筑面积****平方米,车库建筑面积*****平方米,总投资需*****
万元,前期投资约*****万元(含土地购置、拆迁赔偿、手续办
理等),其资金全部由我公司自筹解决。现一切准备工作就绪,
预计****年****月进行工程建设。
三、市场前景分析
1、市场背景
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。具
有高投资、高回报、高风险、综合性强、关联效应大等特征。中
国房地产在经历了十几年的市场化进程后,取得了举世瞩目的成
就,以房地产业为先导的新产业链已经逐渐形成。在加快住宅建
设和深化城镇住房制度改革的推动下,当前住宅市场总体上呈现
出迅速发展的形势。经济的长期快速发展对于房地产业十分重
要,改革开放以来我国经济发展得非常快,平均每年经济增长将
近10%,更重要的是我国可能会保持长期快速的发展。
信阳市总面积18915平方公里,总人口798.6万,是华夏文
明的发祥地之一,素来有“江南北国,北国江南,豫南小苏州”
美誉,近年又取得2009“中国十佳宜居城市”之一称号,其鸡
公山、南湾湖均为国家5A级旅游圣地。信阳交通便利,南距武
汉200公里,北距郑州300公里,东距合肥346公里,西距西安
534公里,处在几个省会城市中间位置,是全国44个交通枢纽
城市之一,其连接东西部主要通道有京广、京九铁路,宁西铁路
和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路,河南唯
一的出海口淮滨港运可直达上海,便利的交通环境是经济高速增
长的基础条件,而经济增长又能刺激房地产业的迅速发展。总体
而言,信阳市城市规模小,人口多,市场潜力大,地理位置优越,
旅游资源丰富,是一个有历史、有文化底蕴的现代型旅游城市。
2002年以来,信阳GDP每年保持稳定的增长速度, 2007
年信阳GDP总值711.02亿元,人均国内生产总值达到8903元;
2008年信阳GDP总值860亿元,人均国内生产总值达到10768
元,2009年信阳GDP总值975亿元,人均国内生产总值达到
12208元,2010年信阳GDP总值1150亿元,人均国内生产总值
达到14400元,近几年均突破人均国内生产总值1000美元,标
志着信阳经济进入了快速发展的行列,良好快速的经济发展使城
市居民有能力购买房屋,从而刺激信阳房地产市场的发展。
2、信阳市房地产市场特点
①信阳房地市场不再是单纯的“卖方市场”了,购房客户可
供选择的余地大,对楼盘的居住品质和居住环境要求较高。
②据不完全统计,目前信阳市房地产市场的产品类型包括:
投资分析的目的篇十
《论基本分析在投资分析中的作用》
很多人认为分析师是个很神奇的职业,其实他们很普通,只不过他们利用数据比一般人巧妙罢了.可能他们在关注新闻的时候脑袋里想的都是对股票会不会有影响,一张普通的财务报表在他们手里就可以看出一只股票的供求走势。国际关系,宏观经济的变化都对证劵有着显著的影响定义:根据销售额、资产、收益、产品或服务、市场和管理等因素对企业进行分析。亦指对宏观政、经济、军事动态的分析,以预测它们对股市的影响 。通过对决定股票内在价值和影响股票价格的宏观经济形势、行业状况、公司经营状况等进行分析,评估股票的投资价值和合理价值,与股票市场价进行比较,相应形成买卖的建议.主要包括3点 (1)宏观经济分析。研究经济政策、经济指标对股票市场的影响。 (2)行业分析。分析产业前景、区域经济发展对上市公司的影响 (3)公司分析。具体分析上市公司行业地位、市场前景、财务状况基本分析的核心理论是公司的真实价值取决于公司的增长率、现金流和风险等财务指标,股票的内在价值决定其价格,股票的价格围绕价值上下波动。因此,内在价值成为测量价格合理与否的唯一尺度,任何对真实价值的偏离都被认为是股票价值的高估或低估,自资本市场创建以来。公司管理层始终凌驾于投资者之上。这种不平等将会延续下去,这是投资者的无奈也是社会制度的无耐。但不管怎样,基本面分析能在一个波段里明白公司运行的方向和未来的价值,基本面分析主要的作用就是使投资者更清楚的认识和了解市场目前的状况,使我们能够更好的跟上市场运行的步伐,做出适应市场的交易策略,并根据新的情况来调整我们的交易计划,而不是预测市场的未来从广义上看,基本分析是对股市总体跌落的评判。首先是把握证券市场的总体变动趋势,其次是判断整个证券市场的投资价值,再次是掌握宏观经济环境对证券市场的影响力度和方向,宏观分析更多的和大盘挂钩,假定明年货币宽松,那会有预计大量的资金流入,从而支撑资本市场,如果说明年经济政策好,那企业赢利预计多,对大盘也是一个涨点。宏观经济分析的作用是对国家经济变化的把握,及时发现经济发展趋势,为证券投资规避系统风险提供保障。按照行业分析,根据这个行业在国民经济的地位,国家的政策调控对行业的影响,兼并合并什么的也有一定影响,一般都是结合了调研数据作出的结论,一些不再适应社会发展的行业慢慢被淘汰,一些新兴行业又在崛起,所以关注民生是很有必要的公司的财务分析这个
对于股民就有一定难度了,因为这个对专业知识要求比较严格了,通过对不同的角度对上市公司的经济状况和发展趋势进行深入研究分析,力求寻找出公司的内在价值为证券投资决策提供可靠依据。在上市公司的研究中,通常的做法是对上市公司的财务状况进行分析,判别公司的盈利、成长性和竞争能力等方面的状况,依此判定上市公司的优劣,以决定是否投资该公司股票。财务报表是对上市公司历史数据,经营战略,经营效益的反映。对于资产负债表的资产管理分析主要看资产负债率,流动比率,速动比率之间的关系,既要统观全局,也要单独分析,资产收益可以用杜邦分解来表示,通俗易懂,表达清晰,公司价值的分析主要是从股东层总体概括,基于公司现值和现金流的估值方法,一种是相对估值法,一种是绝对估值法,前者是 通过对经营产业相同或者类似,财务状况类似公司的分析来预测。后者是预期未来现金流以合理贴现率进行贴现的现值降低投资风险,提高投资收益。证券投资风险的最小化和收益的最大化是证券投资的两大日标,一项成功的证券投资须看这两大目标的实现程度。而影响两大目标实现的因素很多,作用机理也十分复杂。通过对这些影响因素客观、系统和科学的分析,以期揭示出其作用机理和某些内在规律,指导投资决策,起到规避风险、提高收益的作用。基本面本身也是动态的、变化的,而不是静止的。基本面未来的变化和市场价格一样无法预测。未来的市场价格由未来的基本面情况决定,而不是由目前的基本面情况决定,我们无法用目前所掌握的静态的基本面情况来分析预测未来动态变化的市场,所以,这也只是分析基本面的变化永远赶不上市场价格的变化。其实并不是基本面的变化赶不上价格的变化,而是我们了解基本面变化的速度永远赶不上市场价格变化的速度。市场趋势的改变肯定是因为市场本身的供求关系或整个经济周期发生了根本性的变化所导致,资金的运做不可能改变市场趋势。然而,在任何一次市场发生趋势性转变的时候,我们所能知道的基本面都还处于原来的趋势方向,市场已经改变运行方向了