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中国50个重点城市星级酒店盈亏数据大全
2014-10-29 08:50:37 来源：迈点网 作者：赵焕焱
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2013年末，全国13293家星级酒店中，有各种原因的停业酒店830家，完整统计的11687家星级饭店的利润总额为亏损20.88亿元。 50个重点城市20盈30亏，五星级盈30亿四星级亏33亿三星级亏21亿。
【50个重点城市20盈30亏】中国50个重点旅游城市中，2013年盈利城市20个净利润共51.75亿元，亏损城市30个共亏损31.69亿元。50个重点城市盈利和亏损相抵为净利润20.06亿元，中国50个城市以外的地方亏损40.94亿元，全国盈利和亏损相抵为亏损20.88亿元。具体排行榜如下：
【中国50个重点旅游城市2013年净利润排行榜一：盈利(单位：亿元)】上海13.84、北京12.29、三亚5.85、广州4.28、长沙3.28、深圳2.75、成都2.54、福州1.67、昆明1.31、厦门0.78、泉州0.74、南京0.55、丽江0.53、哈尔滨0.39、贵阳0.25、拉萨0.22、南昌0.19、珠海0.14、西宁0.14、海口0.01(以上20个盈利城市共盈利51.75亿元);
【中国50个重点旅游城市2013年净利润排行榜二：亏损(单位：亿元)】兰州-0.01、张家界-0.16、温州-0.17、武汉-0.21、洛阳-0.23、合肥-0.30、宜昌-0.51、石家庄-0.66、南宁-0.68、太原-0.75、杭州-0.83、郑州-0.84、桂林-0.87、济南-0.87、银川-0.98、青岛-1.04、沈阳-1.06、西安-1.06、黄山-1.08、呼和浩特-1.09、东莞-1.16、长春-1.21、无锡-1.26、重庆-1.41、乌鲁木齐-1.45、苏州-1.69、秦皇岛-1.72、大连-2.29、宁波-2.75、天津-3.35(以上30个亏损城市共亏损31.69亿元)。
【五星级盈30亿元四星级亏33亿元】全国31个省市区(不包括港澳台)的739家五星级、2361家四星级、5631家三星级、2831家二星级、125家一星级，共11687家星级酒店2013年净利润为亏损20.88亿元。具体情况如下：
2013年末，全国13293家星级酒店中，有各种原因的停业酒店830家，完整统计的11687家星级饭店的利润总额为亏损20.88亿元。其中：
739家五星级酒店、26.11万间客房，利润29.96亿元;
2361家四星级酒店、46.28万间客房，亏损32.89亿元;
5631家三星级酒店、62.07万间客房，亏损21.15亿元;
2831二星级酒店、18.87万间客房，利润3.07亿元;
125家一星级酒店、0.58万间客房，利润0.13亿元。
2013年，每间可供房收入全部同比下降，其中：
五星级385.33元下降9.45%;
四星级207.53元下降6.25%;
三星级120.42元下降5.82%;
二星级82.20元下降5.57%;
一星级66.34元下降3.37%。
2015酒店经营报告
即将过去，我们将迎来崭新的，时光飞逝，酒店已快进入开业后的第三个年头。随着南沙经济的不断发展，南沙公司的经营业绩不断上升，人流量的不断增加，酒店的营业情况也随着南沙这片热土的持续升温而不断提高。经过一年的酒店工作，我来总结一下在酒店在经营管理方面的情况。
酒店营收表
月份餐饮部客房部康体部其他收入总计盈亏累计营
业额总盈亏
12302232294024935417082526061-170302.65526061-170302.65
2105972165430312941584304280-214890.98830341-385193.63
31462813301057831914607569312165210.871399653-219982.76
41457772796274405539053.5508512.515718.171908166-204264.59
5948703160945975531640502359-6596.572410525-210861.16
6115059288317.571536.52149049640322625.692906928-188235.47
7154156285601.88116167.535526591451.38627383498379-125497.47
8169646.5405035.511508636126725894122588.914224273-2908.56
918744151461148762126410877224130974.315101497128065.75
1017802251376447364.564408.3803558.8211900.285905056339966.03
11(预计)1683695047446378530000766898800006671954419966.03
12(预计)100000300000250002500045000007121954419966.03
总计：17958174132731.88750478.5442926.87121954419966.037121954389966.03
1、酒店营收情况分析：
酒店各部门的经营指标是：总营业额650万，其中餐饮部195万，盈亏指标-25万，客房部340万，盈利指标220万，康体部67万，盈利指标17万，其他收入50万，后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。
截止11月30日，在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下，我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万，完成盈亏平衡的目标，并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出，客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标，但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。
2、酒店内外部销售
2.1对外销售
对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成，我们的客源主要分为商务客源、政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类，营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年，在酒店行业中称为次新店，客源积累开始慢慢沉淀，出现一批相对比较稳定的商务客源、公司会议团体和旅游团体，从1月试营业开始，截止到今年年底，与我们酒店签约的商务公司并且已有入住房数的约160家公司；区政府各级单位和部门都与我们酒店签订了住房协议；国内五大中介（携程、艺龙、同程、号码百事通、12580）关于酒店的订房服务也全部开通，并且尝试与国外中介（雅高达）合作，拓展港澳、日本、东南亚等地的客户；团体客源中德邦物流、uc、中国人寿、羊城之旅、广中旅、中青旅、职旅、禅之旅、万象国旅等都已把酒店作为长期定点合作单位，另外依靠越秀集团和南沙公司的影响力，集团各分公司、南沙公司兄弟单位、协作单位也成为酒店客源
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中不可缺少的重要一部分。
2.2对内销售
对内销售的任务主要是由酒店前台、康体前台和餐厅的楼面去完成，对内销售指的是酒店对客户接触的一线部门对于上门散客的一种销售方法，即前台面对上门散客怎样以诚挚的服务和较高的价格推荐我们酒店的房间，餐厅的楼面服务员面对上门的客人在点菜时怎样以客人的喜好、酒店的特色来推荐给客人合适的菜肴。经过一年多的培训，前台员工已熟练掌握推销房间的技巧，从高价格到低价格，从豪华房到普通标单，力争留住每一位上门无预定或者电话预定的客人；餐厅2月开始由西餐向中餐转型，餐厅服务员在餐饮部经理和厨房师傅的培训下，已熟练掌握中餐的基本工作流程，每位员工逐步进入中餐的工作环境中。
3、内部管理
3.1会议制度和培训制度逐步完善
酒店的会议制度是为了保证酒店管理的正常开展，使酒店的行政指令、管理理念及工作安排及时准确的传达，各部门做好协调工作，所以会议的执行直接影响到酒店的正常运作。培训是酒店给予员工最好的福利，不但能够提高酒店员工员的工作效率，更加能够体现酒店的综合管理能力，所以在，酒店制定了每周三部门主管级以上人员例会制度，确保在较短的时间内沟通和解决一周内各部门出现的问题和需要协调的事项，并将领导的管理思路和下达的指示及时传达给各部门负责人。各部门根据自身工作时间的特性安排每周部门员工的培训会议，培训会议除对员工进行培训，还有一项重要功能就是将每周三酒店例会的内容传达给员工，让员工及时了解自身工作的不足和酒店运作上的信息。
3.2酒店员工的礼貌礼仪和仪容仪表
酒店员工的礼仪礼貌和仪容仪表是公司形象的重要组成部分，是服务水平的衡量标准之一，它既体现员工对工作的态度，也表现员工对客人的礼貌、尊敬，更加能反映员工是否积极向上的精神状态，所以礼貌礼仪和仪容仪表是我在所有内部管理中最强调的一点，一个员工如果不懂得或者做不到酒店规定的礼貌礼仪和仪容仪表，无论他有多么高的学历，多么吃苦耐劳，都不可能成为一个合格的酒店人。在中，我根据每个部门的特点，制定出礼貌礼仪和仪容仪表的培训ppt，分别对各个部门人员，特别是管理层和一线员工，根据每月的培训计划进行针对性的礼仪培训，现在酒店人员整体素质有了明显改善，在工作期间都能够按公司要求整理好着装，主动与同事和客人打招呼。
3.3文件管理和酒店物资管理
今年年中，经过越秀集团组织的文档管理培训，我们深刻的意识到文件管理对一个酒店内部管理的重要性。在培训之后，我们按照集团公司的对文档管理的要求再结合我们酒店的实际情况进行改革，每个部门根据自己工作的内容和流程制定相应的文件夹，对文件夹进行编号，各部门基本几个文件夹必须制定，例如：每月班表、每月考勤、会议记录、培训记录、酒店通知、每月酒店损益表、固定资产盘点表、易耗品盘点表等。而关于酒店物资管理的固定资产盘点表和易耗品盘点表尤为重要，本年度是开业以来的第二年，酒店物品的补充、流失、报损、调拨的数量都非常多，很容易造成酒店资产的流失，所以针对物资管理实行每月盘点，责任到岗到人，这个举措起到了维护酒店资产的重要作用。
3.4人员配置和薪资制度逐步完善
人员是酒店营业的基础，对人员进行合理编制，调动起员工最大的能动性是酒店经营效率最大化的保证，经过1年多的探索和改革，行政部根据我们酒店的规模和特点制定出较为完善的一套人事制度，我们酒店现有工作人员共71人，相比去年最多63人有所增加，增加的人数主要是由于去年pa是由清洁公司承包，今年由客房部管理，增加3人，员工饭堂与餐厅分离，由行政部管理，增加3名员工。在酒店营业额大幅增涨的同时，人数却增加较少，这得益于钟总的领导思路和行政部的人员编制的落实。在试行人事制度时，各部门负责人也能
银行经营情况分析报告
积极配合，例如，餐饮部经理根据酒店的实际情况，统一安排人手，将洗碗阿姨和地喱相结合；客房部在入住房间数比较多的时候，灵活调配pa人员上楼层打扫卫生；前台接待只有6人，根据每天工作的经验，安排人员上两头班，在较忙的时间段上班……这些措施都大大节约了人力成本，为酒店的盈利做出来重要贡献。在酒店实现盈利的同时，行政部根据年初做的考核计划和提成计划对各部门的员工和管理层进行奖励，以奖金形式体现，这也大大激发了酒店员工和管理层的工作热情，让员工和管理层拥有主人翁的意识，时刻把酒店当成家一样，努力为酒店做出业绩。
3.5成本控制
酒店成本主要是由三大部分组成——人力成本、能耗成本、物料成本。人力成本的控制在“3.4人员配置和薪资制度逐步完善”已经提到；能耗成本在酒店经营中主要是以水、电、气三个方面为主，客房是酒店营业的主要支柱，水、电的用量也是最大的，控制好客房的水、电用量，是能耗成本控制的关键，所以在客房管理中，以制度形式规定员工不得开空调做房，查房时第一时间检查空调是否关闭，公共区域和员工洗手间不得开空调，如有客人特别要求外出时不得关闭房间空调，客房员工做房时可将空调调至26度，楼层灯光按时开启和关闭等。在易耗品成本控制方面，主力军客房部也做了表率，将纸杯垫换成胶杯垫，一次性拖鞋改成脚拖鞋，瓶装沐浴露和洗发水换成灌装产品，这一系列的改革帮助酒店半年时间内在易耗品成本控制方面节约超过5万元，这些都只是酒店在成本控制方面的冰山一角。
3.6内部沟通与团结
内部沟通和团结主要是主管级以上人员在酒店的工作环境中形成的企业文化的表现，酒店内部的凝聚力直接影响到酒店各部门的工作效率和协作能力。从第二季度开始，以季度为单位召开员工大会，在每次的员工大会中进行各部门负责人对上季度工作内容的汇报，员工生日会，优秀员工的评选，酒店安全培训等，在经过内部讨论和总结，在，酒店总结出我们特有的服务理念和核心价值观，我们的服务理念是：全方位的服务；主动式的服务；让每个人（客人、同事等）感受到被关心、关爱。我们的核心价值观是：客人利益永远第一；处理事情公正合理透明，尊重、关爱、培养员工，逼你成才；过程和结果一样重要，简化流程，降低成本，勇于创新，追求效率、创造利润。我们会一直遵循这个服务理念和核心价值观，把的员工打造成一支具有强大凝聚力和战斗力的团队。
4、宾客满意度
宾客的满意度是客人对酒店的评价和认可程度，也是从另一方面展现酒店管理水平和对客服务的质量。酒店应客人需求，增加大功率的无线网络来增强网络信号，从8月开始配置了25台冰箱，餐厅提供西式早餐等等，这些都是酒店根据客户的需求而不断完善和改进自身的软件和硬件上的服务。中介订房中心的宾客满意度的分数也是公信力和影响力最大的，酒店在国内五大中介中的同程网上满意度是98%，艺龙95%，携程是4分（满分是5分），由于114号码百事通和12580的预定客户主要是以电话形式预定，所以其网站上没有客户满意度的调查。综上可以看出，在酒店开业不到2年的时间内，经过改革和创新，我们的管理和服务是得到绝大多数客户的满意和认同的，这也是我们今后按照本年度的工作思路和管理模式开展工作的理由和动力。
5、本年度酒店工作的不足之处
5.1营销部
5.1.1销售
本年度的营业指标从年初到7月的经营业绩来看，完成年度任务相当艰巨，因为我们酒店的营销模式一直是以关系营销为主，都是以经过公司领导、单位同事、附近业主和公司客户跟朋友或友好单位介绍过来的客源为主，并且淡旺季情况相当明显，旺季主要以旅行社客源为主，但是8月开始出现了转折点，由于祈福酒店停业，大部分商务客源转移到我们酒店，造
经营情况分析报告
成酒店经营业绩出现井喷现象，开房率从4成突然提高到8成左右。这个现象也折射出我们营销部的销售工作做的不够，营销能力较弱，在祈福酒店停业之前无法凭借个人能力将这些重要的商务客源挖掘过来。
5.1.2商场
由于商场的员工与销售部同事在同一个办公室，所以经常会与客人接触，但是商场人员的沟通和表达能力欠缺，直接会造成客人对酒店的不良印象，影响酒店的形象。
5.1.3前厅
前厅部经过人员精简后包括经理、领班共6人，但是很多前厅接待流程和单据处理未能合理简化，很多单据的处理要员工加班才能够完成。前台的位置过于拥挤，单据摆放比积杂乱。对于客户投诉问题虽然有长足的进步，但是还有很多技巧方面的沟通需要加强。对客服务和内部销售方面，缺乏系统性的标准化管理，新员工的礼貌礼仪和仪容仪表培训需加强。
5.2行政部
5.2.1行政、人事
行政和人事的工作是由行政部副经理谢朝晖和王斌负责，从开业至今，虽然他们在行政、人事方面付出了巨大努力来进行改革，但是酒店内部的规章制度、培训制度、应急预案的实行考核和责任划分制度等方面还欠缺完善，人事政策、员工福利、薪资体系、提成方案等方面还需要根据酒店的营业情况进一步改进和健全。
5.2.2工程
酒店现有工程人员3人，每天24小时至少有一位电工在酒店内值班，在出现应急事件时保证有工程人员第一时间去解决和处理。酒店工程人员对小型维修基本都能解决，但是大型机器的保养和维修都需要物业工程的协助。工程部还欠缺一名合格的设备管理员，希望工程人员能够尽快熟悉酒店设施设备，在明年有人能够考核上岗，成为一名合格的设备管理员。其次，工程人员经常要在住客的房间维修，对客服务的礼貌礼节和仪容仪表方面需要进一步加强。
5.2.3保安
酒店现有保安员2名，都是夜晚值班，由于保安年龄就比较大，亲自处理应急事件的能力较弱，这就要求保安要提高他们如何去发现问题和报告问题的能力，这方面行政部经理在新的一年中加强这方面的培训。其次，本年度夜晚抽查时多次发现保安夜晚睡觉的问题，并且给予警告和处罚，希望行政部加强培训，杜绝再次出现此类现象。本年度的安全生产工作也得到了公司和领导的表扬，未出现特大安全生产事故，希望酒店全体员工能够在今后始终保持这样的安全生产的警惕性。
5.2.4员工餐厅
经过年初的改革，员工餐厅与酒店对客餐厅分离出来，主要以粤菜为主，这既保证了餐厅的对客服务质量，也较好的控制了员工福食的成本，员工福食相比去年有了明显的改进，员工对工作餐的满意度也有了很大的提高。
5.3客房部（客房、pa）
5.3.1客房
客房服务员的做房质量在本年度得到了领导和客人的认可，但是客房领班和主管的领导能力有待进一步加强，主要体现在沟通问题上。其次，对客服务质量还有待提高，在抽查时经常发现服务员与客人遇到时不打招呼，见到其他部门同事不打招呼。再次，客房部的资产占酒店的80%，资产的管理尤为重要，固定资产和易耗品的盘点以及成本的控制直接影响到酒店的盈亏指标，所以在资产管理的制度上还要进一步健全和改进。
5.3.2pa
pa即负责公共区域卫生的服务员，并且在住房较多的情况下还担当客房服务员的角色。从8
经营情况报告
月开始，几乎三分之二的时间都要抽调pa人员去楼层打扫房间卫生，但其独立做房的质量还不能够与一般客房服务员相比，而且公共区域技术性工作，例如大堂大理石晶面处理，地面抛光等还不够专业，需要进一步加强培训和学习。
5.4餐饮部
5.4.1餐厅楼面
在经过年初餐厅由西餐向中餐转型，楼面的学习任务非常艰巨，也需要非常大的适应能力，在转型的过程中，出现过人员的不稳定，有段时间流动性很大，并且在与其他部门的沟通协调中出现不和谐现象，以厨房尤为突出，但是经过磨合
酒店经营情况分析报告
即将过去，我们将迎来崭新的，时光飞逝，酒店已快进入开业后的第三个年头。随着南沙经济的不断发展，南沙公司的经营业绩不断上升，人流量的不断增加，酒店的营业情况也随着南沙这片热土的持续升温而不断提高。经过一年的酒店工作，我来总结一下在酒店在经营管理方面的情况。
1、酒店营收情况分析：
酒店各部门的经营指标是：总营业额650万，其中餐饮部195万，盈亏指标-25万，客房部340万，盈利指标220万，康体部67万，盈利指标17万，其他收入50万，后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。
截止11月30日，在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下，我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万，完成盈亏平衡的目标，并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出，客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标，但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。
2、酒店内外部销售
2.1对外销售
对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成，我们的客源主要分为商务客源、政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类，营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年，在酒店行业中称为次新店，客源积累开始慢慢沉淀，出现一批相对比较稳定的商务客源、公司会议团体和旅游团体，从1月试营业开始，截止到今年年底，与我们酒店签约的商务公司并且已有入住房数的约160家公司；区政府各级单位和部门都与我们酒店签订了住房协议；国内五大中介（携程、艺龙、同程、号码百事通、12580）关于酒店的订房服务也全部开通，并且尝试与国外中介（雅高达）合作，拓展港澳、日本、东南亚等地的客户；团体客源中德邦物流、uc、中国人寿、羊城之旅、广中旅、中青旅、职旅、禅之旅、万象国旅等都已把酒店作为长期定点合作单位，另外依靠越秀集团和南沙公司的影响力，集团各分公司、南沙公司兄弟单位、协作单位也成为酒店客源中不可缺少的重要一部分。
2.2对内销售
对内销售的任务主要是由酒店前台、康体前台和餐厅的楼面去完成，对内销售指的是酒店对客户接触的一线部门对于上门散客的一种销售方法，即前台面对上门散客怎样以诚挚的服务和较高的价格推荐我们酒店的房间，餐厅的楼面服务员面对上门的客人在点菜时怎样以客人的喜好、酒店的特色来推荐给客人合适的菜肴。经过一年多的培训，前台员工已熟练掌握推销房间的技巧，从高价格到低价格，从豪华房到普通标单，力争留住每一位上门无预定或者电话预定的客人；餐厅2月开始由西餐向中餐转型，餐厅服务员在餐饮部经理和厨房师傅的培训下，已熟练掌握中餐的基本工作流程，每位员工逐步进入中餐的工作环境中。
3、内部管理
3.1会议制度和培训制度逐步完善
酒店的会议制度是为了保证酒店管理的正常开展，使酒店的行政指令、管理理念及工作安排及时准确的传达，各部门做好协调工作，所以会议的执行直接影响到酒店的正常运作。培训是酒店给予员工最好的福利，不但能够提高酒店员工员的工作效率，更加能够体现酒店的综合管理能力，所以在，酒店制定了每周三部门主管级以上人员例会制度，确保在较短的时间内沟通和解决一周内各部门出现的问题和需要协调的事项，并将领导的管理思路和下达的指示及时传达给各部门负责人。各部门根据自身工作时间的特性安排每周部门员工的培训会议，培训会议除对员工进行培训，还有一项重要功能就是将每周三酒店例会的内容传达给员工，让员工及时了解自身工作的不足和酒店运作上的信息。
3.2酒店员工的礼貌礼仪和仪容仪表
酒店员工的礼仪礼貌和仪容仪表是公司形象的重要组成部分，是服务水平的衡量标准之一，它既体现员工对工作的态度，也表现员工对客人的礼貌、尊敬，更加能反映员工是否积极向上的精神状态，所以礼貌礼仪和仪容仪表是我在所有内部管理中最强调的一点，一个员工如果不懂得或者做不到酒店规定的礼貌礼仪和仪容仪表，无论他有多么高的学历，多么吃苦耐劳，都不可能成为一个合格的酒店人。在中，我根据每个部门的特点，制定出礼貌礼仪和仪容仪表的培训ppt，分别对各个部门人员，特别是管理层和一线员工，根据每月的培训计划进行针对性的礼仪培训，现在酒店人员整体素质有了明显改善，在工作期间都能够按公司要求整理好着装，主动与同事和客人打招呼。
3.3文件管理和酒店物资管理
今年年中，经过越秀集团组织的文档管理培训，我们深刻的意识到文件管理对一个酒店内部管理的重要性。在培训之后，我们按照集团公司的对文档管理的要求再结合我们酒店的实际情况进行改革，每个部门根据自己工作的内容和流程制定相应的文件夹，对文件夹进行编号，各部门基本几个文件夹必须制定，例如：每月班表、每月考勤、会议记录、培训记录、酒店通知、每月酒店损益表、固定资产盘点表、易耗品盘点表等。而关于酒店物资管理的固定资产盘点表和易耗品盘点表尤为重要，本年度是开业以来的第二年，酒店物品的补充、流失、报损、调拨的数量都非常多，很容易造成酒店资产的流失，所以针对物资管理实行每月盘点，责任到岗到人，这个举措起到了维护酒店资产的重要作用。
3.4人员配置和薪资制度逐步完善
人员是酒店营业的基础，对人员进行合理编制，调动起员工最大的能动性是酒店经营效率最大化的保证，经过1年多的探索和改革，行政部根据我们酒店的规模和特点制定出较为完善的一套人事制度，我们酒店现有工作人员共71人，相比去年最多63人有所增加，增加的人数主要是由于去年pa是由清洁公司承包，今年由客房部管理，增加3人，员工饭堂与餐厅分离，由行政部管理，增加3名员工。在酒店营业额大幅增涨的同时，人数却增加较少，这得益于钟总的领导思路和行政部的人员编制的落实。在试行人事制度时，各部门负责人也能积极配合，例如，餐饮部经理根据酒店的实际情况，统一安排人手，将洗碗阿姨和地喱相结合；客房部在入住房间数比较多的时候，灵活调配pa人员上楼层打扫卫生；前台接待只有6人，根据每天工作的经验，安排人员上两头班，在较忙的时间段上班……这些措施都大大节约了人力成本，为酒店的盈利做出来重要贡献。在酒店实现盈利的同时，行政部根据年初做的考核计划和提成计划对各部门的员工和管理层进行奖励，以奖金形式体现，这也大大激发了酒店员工和管理层的工作热情，让员工和管理层拥有主人翁的意识，时刻把酒店当成家一样，努力为酒店做出业绩。
3.5成本控制
酒店成本主要是由三大部分组成--人力成本、能耗成本、物料成本。人力成本的控制在“3.4人员配置和薪资制度逐步完善”已经提到；能耗成本在酒店经营中主要是以水、电、气三个方面为主，客房是酒店营业的主要支柱，水、电的用量也是最大的，控制好客房的水、电用量，是能耗成本控制的关键，所以在客房管理中，以制度形式规定员工不得开空调做房，查房时第一时间检查空调是否关闭，公共区域和员工洗手间不得开空调，如有客人特别要求外出时不得关闭房间空调，客房员工做房时可将空调调至26度，楼层灯光按时开启和关闭等。在易耗品成本控制方面，主力军客房部也做了表率，将纸杯垫换成胶杯垫，一次性拖鞋改成脚拖鞋，瓶装沐浴露和洗发水换成灌装产品，这一系列的改革帮助酒店半年时间内在易耗品成本控制方面节约超过5万元，这些都只是酒店在成本控制方面的冰山一角。
3.6内部沟通与团结
内部沟通和团结主要是主管级以上人员在酒店的工作环境中形成的企业文化的表现，酒店内部的凝聚力直接影响到酒店各部门的工作效率和协作能力。从第二季度开始，以季度为单位召开员工大会，在每次的员工大会中进行各部门负责人对上季度工作内容的汇报，员工生日会，优秀员工的评选，酒店安全培训等，在经过内部讨论和总结，在，酒店总结出我们特有的服务理念和核心价值观，我们的服务理念是：全方位的服务；主动式的服务；让每个人（客人、同事等）感受到被关心、关爱。我们的核心价值观是：客人利益永远第一；处理事情公正合理透明，尊重、关爱、培养员工，逼你成才；过程和结果一样重要，简化流程，降低成本，勇于创新，追求效率、创造利润。我们会一直遵循这个服务理念和核心价值观，把的员工打造成一支具有强大凝聚力和战斗力的团队。
4、宾客满意度
宾客的满意度是客人对酒店的评价和认可程度，也是从另一方面展现酒店管理水平和对客服务的质量。酒店应客人需求，增加大功率的无线网络来增强网络信号，从8月开始配置了25台冰箱，餐厅提供西式早餐等等，这些都是酒店根据客户的需求而不断完善和改进自身的软件和硬件上的服务。中介订房中心的宾客满意度的分数也是公信力和影响力最大的，酒店在国内五大中介中的同程网上满意度是98%，艺龙95%，携程是4分（满分是5分），由于114号码百事通和12580的预定客户主要是以电话形式预定，所以其网站上没有客户满意度的调查。综上可以看出，在酒店开业不到2年的时间内，经过改革和创新，我们的管理和服务是得到绝大多数客户的满意和认同的，这也是我们今后按照本年度的工作思路和管理模式开展工作的理由和动力。
5、本年度酒店工作的不足之处
5.1营销部
5.1.1销售
本年度的营业指标从年初到7月的经营业绩来看，完成年度任务相当艰巨，因为我们酒店的营销模式一直是以关系营销为主，都是以经过公司领导、单位同事、附近业主和公司客户跟朋友或友好单位介绍过来的客源为主，并且淡旺季情况相当明显，旺季主要以旅行社客源为主，但是8月开始出现了转折点，由于祈福酒店停业，大部分商务客源转移到我们酒店，造成酒店经营业绩出现井喷现象，开房率从4成突然提高到8成左右。这个现象也折射出我们营销部的销售工作做的不够，营销能力较弱，在祈福酒店停业之前无法凭借个人能力将这些重要的商务客源挖掘过来。
5.1.2商场
由于商场的员工与销售部同事在同一个办公室，所以经常会与客人接触，但是商场人员的沟通和表达能力欠缺，直接会造成客人对酒店的不良印象，影响酒店的形象。
5.1.3前厅
前厅部经过人员精简后包括经理、领班共6人，但是很多前厅接待流程和单据处理未能合理简化，很多单据的处理要员工加班才能够完成。前台的位置过于拥挤，单据摆放比积杂乱。对于客户投诉问题虽然有长足的进步，但是还有很多技巧方面的沟通需要加强。对客服务和内部销售方面，缺乏系统性的标准化管理，新员工的礼貌礼仪和仪容仪表培训需加强。
5.2行政部
5.2.1行政、人事
行政和人事的工作是由行政部副经理谢朝晖和王斌负责，从开业至今，虽然他们在行政、人事方面付出了巨大努力来进行改革，但是酒店内部的规章制度、培训制度、应急预案的实行考核和责任划分制度等方面还欠缺完善，人事政策、员工福利、薪资体系、提成方案等方面还需要根据酒店的营业情况进一步改进和健全。
5.2.2工程
酒店现有工程人员3人，每天24小时至少有一位电工在酒店内值班，在出现应急事件时保证有工程人员第一时间去解决和处理。酒店工程人员对小型维修基本都能解决，但是大型机器的保养和维修都需要物业工程的协助。工程部还欠缺一名合格的设备管理员，希望工程人员能够尽快熟悉酒店设施设备，在明年有人能够考核上岗，成为一名合格的设备管理员。其次，工程人员经常要在住客的房间维修，对客服务的礼貌礼节和仪容仪表方面需要进一步加强。
5.2.3保安
酒店现有保安员2名，都是夜晚值班，由于保安年龄就比较大，亲自处理应急事件的能力较弱，这就要求保安要提高他们如何去发现问题和报告问题的能力，这方面行政部经理在新的一年中加强这方面的培训。其次，本年度夜晚抽查时多次发现保安夜晚睡觉的问题，并且给予警告和处罚，希望行政部加强培训，杜绝再次出现此类现象。本年度的安全生产工作也得到了公司和领导的表扬，未出现特大安全生产事故，希望酒店全体员工能够在今后始终保持这样的安全生产的警惕性。
5.2.4员工餐厅
经过年初的改革，员工餐厅与酒店对客餐厅分离出来，主要以粤菜为主，这既保证了餐厅的对客服务质量，也较好的控制了员工福食的成本，员工福食相比去年有了明显的改进，员工对工作餐的满意度也有了很大的提高。
5.3客房部（客房、pa）
5.3.1客房
客房服务员的做房质量在本年度得到了领导和客人的认可，但是客房领班和主管的领导能力有待进一步加强，主要体现在沟通问题上。其次，对客服务质量还有待提高，在抽查时经常发现服务员与客人遇到时不打招呼，见到其他部门同事不打招呼。再次，客房部的资产占酒店的80%，资产的管理尤为重要，固定资产和易耗品的盘点以及成本的控制直接影响到酒店的盈亏指标，所以在资产管理的制度上还要进一步健全和改进。
5.3.2pa
pa即负责公共区域卫生的服务员，并且在住房较多的情况下还担当客房服务员的角色。从8月开始，几乎三分之二的时间都要抽调pa人员去楼层打扫房间卫生，但其独立做房的质量还不能够与一般客房服务员相比，而且公共区域技术性工作，例如大堂大理石晶面处理，地面抛光等还不够专业，需要进一步加强培训和学习。
5.4餐饮部
5.4.1餐厅楼面
在经过年初餐厅由西餐向中餐转型，楼面的学习任务非常艰巨，也需要非常大的适应能力，在转型的过程中，出现过人员的不稳定，有段时间流动性很大，(
5.4.2厨房
厨房在本年度的成本控制中做出了巨大贡献，一直保持毛利都在五成以上，出品质量也得到了很多客户和领导的赞赏，但是厨房的考核指标没有与营业额挂钩，由于价格原因，导致很多旅行社团餐和小公司团体的流失，并且早餐的成本及毛利与正餐混在一起统计是不科学的，因为早餐是酒店的配套服务，在酒店行业中，房费中含早餐的价格赚钱不是目的，让客人对酒店的满意才是最重要的，一般四星级酒店早餐的毛利能够达到3成已经算是很不错的成绩了。
5.5康体部
康体部在本年度负责了会议室、康体、游泳池、袋鼠俱乐部、八期隽城保洁等多项工作任务，由于员工的分散性，培训几乎没有开展过，虽然每个员工的吃苦耐劳的精神值得全酒店员工学习，但是康体部人员的基本素质，如礼貌礼仪、仪容仪表等是全酒店中最差的，在很多会议接待中有损酒店的形象，管理者的责任是不可推卸的。
5.6财务部
财务部的主要职能是监督和服务，在监督上出现过一些问题，仓管员直接兼顾采购的职责，制定的每月询价制度没有一次执行到位，都是由行政部一个部门去询价，造成询价中的一些片面性；个别仓管人员上班时间离开仓库不汇报，也不带手机，严重影响酒店各部门的正常工作；在服务与其他部门的职能上有所欠缺，主要是由于财务人员都没有从事过酒店行业，在处理酒店财务工作上欠缺经验，而且除了酒店的工作任务还要分担南沙公司的部分工作，降低了工作效率。
出现问题并不可怕，只要我们能够发现和正确面对，制定出解决的方法和策略，我们就能够越做约好。
通过以上总结，回顾的全年工作，可谓得失兼具，作为酒店的营运总监，我所从事的工作和担负的责任也使自己的责任感与使命感日益增强，我们相信，在公司领导的正确决策下，我们全体员工上下一心，积极进取，团结务实，开拓创新，不断努力，一定会创造出酒店的又有一个辉煌！
第1篇：国民经济运行分析报告
一、2015年国民经济运行情况
2015年面对经济运行中出现的粮食供求关系趋紧，固定资产投资膨胀，货币信贷投放过快，煤电油运紧张等一系列新问题，党中央、国务院审时度势，及时做出了加强和完善宏观调控的决策和部署，综合运用经济、法律手段和必要的行政手段，遏制了影响经济平稳较快发展的突出问题。
在国家加强宏观调控的前提下，全市广大干部群众以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以全面建设小康社会和建设“大贵阳”为目标，坚持实施“环境立市、工业强市、科教兴市”战略，抢抓机遇，加快发展，经济社会发展取得了明显成效，一方面，经济生活中的突出矛盾得到缓解，不健康不稳定因素得到抑制；另一方面，国民经济保持了增长比较快、效益比较好、活力比较强的良好势头。
（一）季度经济运行情况
一季度全市实现生产总值95、15亿元，同比增长12、8％，实现了“开门红”。其中：第一产业实现4、81亿元，增长4、5％第二产业实现49、48亿元，增长14、8％第三产业实现40、86亿元，增长11、6％。全社会固定资产投资完成32、1亿元，增长33、7％，保持了增长态势，但增幅比2015年同期有所回落。社会消费品零售总额完成40、07亿元，增长13、4％；地方财政收入完成11、85亿元，增长27、4％；居民消费价格总水平比上年同期上涨2、1％。
上半年全市实现生产总值211、83亿元，同比增长13、2％。其中：第一产业实现12、31亿元，增长6、1％；第二产业实现113、21亿元，增长15、5％；第三产业实现86、3亿元，增长11、4％。全社会固定资产投资总额完成93、77亿元，增长11、3％，增幅比2015年同期回落21、8个百分点；社会消费品零售总额完成80、84亿元，增长14、3％；地方财政收入24、01亿元增长25、69％；城市居民人均可支配收入达4649元，增长13、7％；农民人均现金收入1112元，增长10、1％；居民消费价格指数为102％。
一至三季度生产总值实现319、76亿元，同比增长13、3％。其中：第一产业实现24、12亿元，增长7、7％；第二产业实现165、27亿元，增长15、1％；第三产业实现130、37亿元，增长12、1％。全社会固定资产投资完成161、37亿元增长10、6％，增幅比2015年同期回落16、8个百分点；社会消费品零售总额完成124亿元，增长14、4％；地方财政收入完成34、3亿元，增长22、4％；城市居民人均可支配收入达5992元，增长9、1％；居民消费价格指数为102、1％。
全年实现生产总值443、63亿元，比上年增长13、7％。其中：第一产业实现增加值31、77亿元，增长7、6％；第二产业实现增加值233、24亿元，增长15、6％；第三产业实现增加值178、62亿元，增长12、3％。全社会固定资产投资完成292、78亿元，增长21、1％；社会消费品零售总额完成175、52亿元，增长14、2％；地方财政收入完成49、7亿元，增长23、07％；城镇居民人均可支配收入8989元，增长12、6％；农民人均纯收入2809元，增长11、9％；居民消费价格比上年上涨2、1％。其中，食品类价格上涨9、4％，医疗保健及个人用品类价格上涨6、9％，居住类价格上涨3、1％，烟酒及用品类价格持平。
（二）总体运行情况
1、经济总量综合经济实力进一步增强。全年生产总值比上年增长13、7％，增幅是近年来的最好水平，分别高于全国、全省4、2和2、3个百分点。生产总值占全省的比重为27、04％，全社会固定资产投资占全省的比重为33、8％，社会消费品零售总额占全省的比重为33、9％。
2、经济结构产业结构不断优化。在生产总值中三次产业结构比由上年的7、6∶50、4∶42、0调整为7、2∶52、6∶40、2，第二产业所占比重上升2、2个百分点。第一产业增加值、农民人均纯收入增长率均达到近几年来的最好水平。从农业结构构成看，农、林、牧、渔、服比重由上年的63、9∶1、3∶31、4∶1、3∶2、2调整为63∶0、9∶34、2∶1、3∶0、5，附加值较高的种养殖业发展加快，比重增加。第二产业持续快速增长，扩张势猛。规模以上工业实现增加值164、88亿元，增长17、6％，产品产销率达96、1％。工业经济的质量效益有所增强，是促进全市国民经济发展的主要增长因素。第三产业继续保持了持续、稳定增长的态势增长速度较上年略有提升。除金融保险业和房地产业受国家宏观政策及市场需求变化等因素的影响出现大的波动外，其他行业均保持了平稳的增长。
工业经济持续快速增长。全部工业完成增加值186、38亿元，比上年增长16、8％，占第二产业增加值的比重近80％。其中轻工业增长19、6％，比重工业快3、5个百分点。烟草制品业，有色金属冶炼及压延加工业，医药制造业，化学原料及化学制品业，电力生产和供应业，交通运输设备制造业，橡胶制品业，通信设备、计算机及电子设备制造业，黑色金属冶炼等九大行业实现增加值占全市规模以上工业增加值的81、1％。
非公经济取得长足发展。全年非公有制经济实现增加值177、45亿元，比上年增长16、8％，高于全市经济增长3、1个百分点，占全市生产总值的比重达40％，比上年提高1、2个百分点。非公有制经济发展领域不断拓宽。从原来的主要集中在制造业、贸易餐饮业、社会服务业等行业拓展到电子信息产品制造、新材料、现代中药等行业。微硬盘、新型电子元器件、纳米改性材料等产品已成功进入国际市场，涌现出京瓷振华、西洋肥业、益佰制药、老干妈食品、神奇制药、南方汇通等一批“龙头”企业。
3、经济社会效益财政收入、企业效益均保持了良好的增长态势。全市财政总收入突破110亿元，占到全省财政总收入的37、36％，全市地方财政收入占到全省地方财政收入的33、36％。全市规模以上工业实现利税76、02亿元，增长42、9％，盈亏相抵后实现利润22、98亿元，增长150、9％；全市规模以上工业经济综合效益指数为137、9％，比去年上升23、6个百分点。
社会经济发展更趋协调。在经济快速增长的同时，推进经济社会的协调发展，城乡居民生活不断得到改善。环境保护力度得到进一步加大，深入开展城市环境综合整治工作，南明河三年变清的阶段性目标如期实现。社会保障体系建设得到加强，养老、失业、医疗等保险制度继续推开，“两个确保”得到进一步巩固。社会福利事业继续发展，全面完成农村茅草房改造任务，结束了农民居住茅草房的历史。
4、投资环境。随着西部大开发战略的实施，加大了城市中心环线、城市电网、污水处理厂等一系列市政、交通、环保、电力等基础设施的投资力度，为贵阳发挥资源优势、实现后来居上创造了极好的环境。全年各种运输方式完成货物运输量5734、21万吨，比上年增长7、7％。其中：铁路1263、33万吨，增长16、1％；公路4469万吨，增长5、8％；航空1、88万吨，增长21、1％。完成旅客发送量19238、33万人次，增长4、2％，其中：铁路602、68万人次，增长5、6％；公路18501万人次，航空134、65万人次，分别比上年增长3、9％和36、3％。金阳新区内道路、住宅、医院、学校等配套项目的建设步伐进一步加快，一座现代化新城区的雏形己经显现。
经济社会发展中也面临一些需要密切关注的问题：一是促进投资稳定增长的机制尚未形成，保持投资强度压力大。二是粮油价格波动等因素，使低收入群体的生活受到影响；原材料、燃料、动力价格上涨达两位数，直接影响到工业企业生产。三是煤、电、油、运供求关系仍然紧张。四是体制机制性障碍仍十分突出。
二、2015年经济运行展望
2015年摆在我们面前的任务依然是十分艰巨的，既要保持国民经济的较快增长，取得经济社会各项事业的继续发展，又要进一步化解各种较为尖锐的矛盾，保持经济发展的稳定性。我们必须进一步用科学发展观来指导宏观经济的各项工作，争取实现经济社会全面、协调、可持续发展胜利完成“十五”计划为实现全面建设小康社会的目标创造更为有利的条件。
当前，我国正处于重要的战略机遇期和新一轮经济增长的上升期，我市经济也已进入新一轮快速发展期，无论从发展机遇、发展基础，还是发展后劲来看，发展前景都会越来越好。一是国家将继续改善和加强宏观调控，实行财政、货币双稳定的宏观政策，是经济保持适度快速增长的保证。二是国家在统筹区域经济发展方面进一步推进西部大开发。我市在高新技术产业、现代服务业、循环经济建设等方面具有一定比较优势，有可能会得到国家和省的进一步倾斜。三是汽车、住房等消费热点处于加快酝酿过程中，对活跃消费，提高消费者信心将会起到积极的作用。四是市委、市政府高度重视产业的发展，积极为企业协调煤电油运及资金、土地等生产要素并取得成效。特别是春节期间胡锦涛总书记到贵阳视察，对我市各方面工作都给予了充分肯定，并再次要求贵阳市在全省经济社会发展中“做表率、走前列”后，我市的发展得到了中央和省的大力关注和支持，面临着良好的机遇。
如果我们能够继续较好地把握宏观调控的方向和力度进一步消除经济运行中的不稳定、不健康因素坚持综合运用经济、法律手段和必要的行政手段主动而及时地进行宏观政策调整以适应宏观经济形势发展中出现的各种新的变化从总体上看，在不出现新的突发性因素的前提下，2015年全市国民经济将保持较快的增长，预计生产总值增长13％。固定资产投资比上年净增50亿元。地方财政收入增长12％。社会消费品零售总额增长13％。进出口总额增长15％。实际利用外资增长10％。非公有制经济增长16％。城镇居民人均可支配收入增长8％农民人均纯收入增长8％。
2015年是全面完成“十五”任务、为“十一五”发展打好基础的关键一年。不仅要做好当年的工作，还要为中长期的经济社会发展创造更好的条件。为保持良好的发展态势，要着重抓好以下几方面的工作：
（一）在进一步加强和完善宏观调控的工作中更要着眼于注重解决一些中长期问题
坚持走新型工业化道路，狠抓工业结构调整。根据生产要素资源供应紧张的现状，加强重点企业、高附加值企业、出口创汇企业的协调服务，强化营销，支持企业根据市场需求调整产品结构。大力发展循环经济，加快开阳磷煤化工生态工业示范基地、清镇煤化工示范基地等重点项目的建设。推行清洁生产审核工作，逐步建立生态补偿机制，保障生态城市建设。
（二）继续完善支农政策，保持财政对农业投入稳定增长，免除农业税，减轻农民负担
加强基础设施建设，改善农村生产生活条件。按照农民投入为主、政府投入为辅的方式，巩固优质果品、药材和特色花卉基地建设，提高烤烟生产整体水平，培育一批上规模的农产品加工和药业企业。突出发展奶牛、肉牛和“三元”杂交猪生产，依托贵黄、贵遵、贵毕等主要公路着力打造畜牧业产业经济带。
（三）抓好重点市场建设，构建绿色消费体系
积极支持各类旅行社规范、健康、快速发展，提高旅游服务质量。充分挖掘餐饮、交通运输等传统服务业潜力，发展社区服务和公共服务业，积极扩大教育培训、文化体育等新型服务业，推动消费结构升级。
（四）抓好投资结构调整，促进固定资产投资有效增长
继续推进投资结构调整，在加快城乡基础设施建设的基础上，进一步加大和引导对产业的投入，提高投资效益，增强投资对经济增长的拉动作用。继续做好项目前期工作，完善项目库建设。
（五）进一步拓宽融资渠道
积极争取国内外金融机构和外国政府贷款。运用市场化运作方法，放宽投资准入制，利用贷款贴息、税收优惠等措施，鼓励、支持、引导社会资本参与经营性公益事业项目建设。加大招商引资力度，以关键产业、国有企业改制重组，市政公用事业市场化作为招商引资重点。
（六）加大改革力度
继续完善国有资产监督管理体制，推进国有企业改革重组。按照进一步放宽放活、务求实效的原则，力求在切实解决非公有制经济发展的外部环境方面有新的突破。深化投融资体制改革，确立企业的投资主体地位，对于企业不使用政府投资的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。平稳推进机关事业单位医疗保险改革，同时在总结医疗保险、工伤保险征缴管理体制改革经验的基础上，积极推进养老保险、失业保险征缴体制改革。
（七）坚持以人为本，努力构建社会主义和谐社会
全面落实促进就业的各项优惠政策，进一步改善创业环境，着力增加就业岗位。充分发挥中小企业和非公有制企业对扩大就业的重要作用，组织开展多层次、多形式的技能培训，支持下岗失业人员和农村转移人员自谋职业和创业，落实好小额担保贷款政策。继续巩固“两个确保”，加强“三条保障线”的衔接。扩大社会保险覆盖范围，建立女职工生育保险制度。切实安排好低收入居民的生活，稳步推进农村特困群众救助制度。继续抓紧清欠农民工工资，高度重视并认真解决涉及群众切身利益，特别是土地占用和城镇拆迁中的矛盾和问题。
（八）做好“十一五”规划编制，抓好重大项目的前期工作
按照国家及省的部署，以科学发展观为指导，基本完成《贵阳市“十一五”国民经济和社会发展规划纲要》和各专项规划编制。积极做好“十一五”规划期间重大项目的前期工作，力争在优势资源的深加工、高新技术产业以及交通、水利、生态建设等方面有一批重大项目能够纳入国家及省的规划。
第2篇：国民经济运行分析报告一、2015年国民经济运行情况
2015年，全市坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻中央宏观调控政策措施，积极应对发展中出现的新情况和新问题，积极推进生态文明城市建设，不断推进经济结构调整，着力深化改革和扩大开放，努力保持社会和谐稳定，全市经济社会发展呈现“增长加快、结构趋优、效益提高、消耗降低、环保加强、民生改善”的良好态势。
（一）季度经济运行情况
一季度主要经济指标继续保持较快增长，实现了“开门红”。全市生产总值完成148、46亿元，同比增长14、9%，其中第一产业完成6、47亿元，增长8、1%；第二产业完成70、62亿元，增长16、8%，第三产业完成71、37亿元，增长13、6%。财政总收入完成45、03亿元，增长15、4%；地方财政收入完成17、65亿元（按40%的所得税计，下同），增长17、5%。全社会固定资产投资完成69、01亿元，增长18、1%，社会商品零售总额完成64、71亿元，增长20、1%，城市居民人均可支配收入为3623、05元，增长13、6%，农民期内现金收入871元，增长10%，居民消费价格指数为102、4、
上半年，全市生产总值完成322、44亿元，增长15、8%。其中第一产业完成17、14亿元，增长8、2%；第二产业完成147、17亿元，增长16、8%；第三产业完成157、59亿元，增长15、6%。财政总收入完成93、7亿元，增长17、1%；地方财政收入完成36、95亿元，增长19、1%；全社会固定资产投资完成175、68亿元，增长25、1%；社会商品零售总额完成131、38亿元，增长20、1%；城市居民人均可支配收入为6502、1元，增长11、712、3；农民期内现金收入1746元，增长17、8%，居民消费价格指数为105、1、
一至三季度，全市生产总值完成514、8亿元，增长16%。其中第一产业完成32、88亿元，增长8、5%；第二产业完成235亿元，增长17、5%；第三产业完成246、92亿元，增长15、4%。财政总收入完成136、07亿元，增长17、8%；地方财政收入完成52、88亿元，增长22、9%。全社会固定资产投资完成313、6亿元，增长26、7%，社会商品零售总额完成200、14亿元，增长19%，城市居民人均可支配收入为9564、8元，增长13、5%；农民期内现金收入2877元，增长20、5%；居民消费价格指数为103、9、
全年生产总值达696、4亿元，增长15、8%，是1984年以来的最高增幅。其中，第一产业完成增加值45、07亿元，增长8、2%；第二产业完成增加值325、15亿元，增长16、3%；第三产业完成增加值326、18亿元，增长16、2％。三次产业结构为6、5：46、7：46、8、财政总收入完成188、7亿元，增长19、7%，地方财政收入完成75、9亿元，增长23、3%；全社会固定资产投资完成500、38亿元，增长21、1%。社会商品零售总额完成279、4亿元，增长18、9%。城市居民人均可支配收入为12780、5元，增长13、9%；农民人均纯收入4065元，增长18%。居民消费价格指数为105、1、
从以上数据可以看出，2015年季度生产总值增幅逐季加快，四季度略有下滑，总体呈加快发展态势。其中，第一产业发展基本平稳，增速维持在8%到8、5%之间；第二产业的运行逐季加快，四季度有所回落；第三产业增速除三季度有所回落外，呈逐季加快态势。
（二）总体运行情况
1、经济总量进一步增大，发展速度进一步加快。全年生产总值增长15、8%，超过增长13%的预期目标2、8百分点，是近年为增幅最高的一年，分别高于全国、全省的平均增长速度4、4和2、1个百分点。生产总值占全省的比重为25、69%，人均生产总值是全省的2、86倍，工业增加值占全省的比重为26、44%，全社会固定资产投资总额占全省的比重为33、69%，社会消费品零售总额占全省的比重为34%，实际直接利用外资占全省的比重为63、78%，财政总收入占全省的比重为33、88%，其中地方预算内财政收入占26、64%。生产总值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标增速均快于2015年。
2、产业结构进一步优化。三次产业结构比为6、47：46、69：46、84，服务业占GDP比重比上年提高1、52个百分点，三、二、一的产业结构初步形成。畜牧业占第一产业增加值中比重继续上升，达35、52%，比2015年提高1、06个百分点，养殖小区建设和农产品基地建设力度不断加大。全部工业增加值占第二产业增加值的81、82%，规模以上工业增加值占全部工业的75、2%，规模以上工业中，轻重工业比为40、59：59、41，重工业比重仍然高于轻工业。铁合金、铝、轮胎外胎、挖掘机、数控机床、汽车配件、磨料等主要产品产量增幅较大，是支撑工业增长的主要因素。第三产业增加值增长较快，城乡消费品市场呈现快速增长态势，旅游、保险业继续保持快速增长，金融运行平稳，房地产投资增速逐渐回升，全市亿元以上商品交易市场比2015年增加5个，达15个。【2015星级酒店盈亏】
3、经济社会效益进一步趋好，人民生活水平不断提高。全市财政总收入和地方性财政收入增速分别达19、7%和23、3%，继续保持较快增长态势，财政总收入占GDP的比重达27、1%。规模以上工业企业实现利税总额165、93亿元，增长21、2%；盈亏相抵后实现利润总额58、02亿元，增长24、5%。工业产销率达96、41%，工业综合经济效益指数为203、64%，比上年上升23、8个百分点。城乡居民收入稳步增长，生活水平不断提高，城市居民收入达12781员，实际增长8、4%，农民人均纯收入达4088元（），实际增长10、8%。年末全市民用车辆保有量达33、28万辆，固定电话用户112、73万户，移动电话用户209、8万户，互联网宽待接入用户23、53万户。
4、城市建设和管理取得新成绩，投资环境不断改善。大力改善城市基础设施条件，开工建设环城高速公路南环线、花溪二道、北京西路、油小线、贵金线、新庄污水处理厂、小河污水处理厂（二期）等一批基础设施项目。1000公里农村公路建设、服务大楼立交改造、3个交通环岛环境综合整治工程及10个人行过街系统建成并投入使用。金阳新区建设步伐加快。省广播电视大学金阳新校区、省气象综合信息遥感楼项目开工建设，金阳医院建成投入使用。“整脏治乱”工作深入推进，市容市貌进一步改善。启动实施城区“畅通工程”，有效缓解了城区行路难、行车难、停车难等状况。
5、各项社会事业协调发展。新增就业岗位49919个，城乡统筹就业74867人，率先在全省实现基本动态消除“零就业家庭”，城镇登记失业率为3、76%。城市低保做到“应保尽保”，农村低保惠及7、06万人/3、16万户。启动城镇居民基本医疗保险试点，居民参保登记人数达25、17万人。科技创新不断加强，实施了139个科技计划项目，完成16个重大科技攻关项目。教育事业取得新进步，免除全市农村和城市低保人群子女义务教育阶段的学杂费和书本费，受益学生达57、6万人，对8万多名进城务工人员子女进行补助。卫生事业再上新台阶，甲、乙类传染病总发病率低于前三年平均水平，新型农村合作医疗参合率达92、63％。保持稳定的低生育水平，符合政策生育率为97％，人口自然增长率为4、83‰。强化安全生产，扎实开展打击“两抢一盗”专项行动，社会治安综合治理工作成效显著。
总体上看，全市经济社会发展情况良好，但也仍然存在许多困难和问题。主要有：一是工业生产原材料、燃料、动力价格持续上涨，导致企业成本增加，企业利润空间缩小，工业保持较快增长的压力增大；二是受土地、信贷、产业政策、项目审批等方面的影响，固定资产投资保持较快增长难度增大；三是农资价格上涨，对农民生产生活带来一定困难；四是由于资源性企业技术含量低，完成节能减排任务难度大；五是农村教育、文化、卫生等事业的基础设施相对薄弱，城镇新增劳动力、困难群体和大中专毕业生就业压力大；六是是受食品类价格上涨快的影响，居民消费价格指数持续攀高，对城市低收入群体和农村贫困人口生活有较大影响。
二、2015年经济运行展望
2015年国家将继续加强和改善宏观调控，着力优化经济结构和提高经济增长质量，切实加强节能减排和生态环境保护，更加重视改善民生和促进社会和谐。国家宏观调控政策对贵阳市工业经济发展和投资增长带来了较大压力，但同时也为贵阳市加快产业结构调整，承接东部地区产业转移，大力发展循环经济，统筹城乡发展，改善民生等都提供了新的机遇。2015年1月中旬至2月初，贵阳市遭遇了50余年未遇的恶劣凝冻灾害，造成了巨大经济损失，给全市经济和社会发展，尤其是人民生活带来了严重影响。在党中央、国务院的亲切关怀下，在省委、省政府及市委的坚强领导和统一指挥下，在社会各界的大力支持下，全市“抗凝冻、保民生”行动取得明显成效，但灾后重建和恢复的任务十分艰巨和繁重。要把灾后重建和恢复作为贵阳市加快发展的机遇，积极争取国家和省的大力支持，千方百计抓重建，尽心竭力保民生，促进全市经济社会实现又好又快发展。2015年全市国民经济和社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13%以上，其中第一产业增长7%，第二产业增长14%，第三产业增长15%；财政总收入增长13%，地方财政收入增长14%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长15%；外贸进出口总额增长20%；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%；城镇登记失业率控制在4%以内；单位生产总值综合能耗降低4、5%，主要污染物排放减少2%。
（一）加快服务业发展
大力培育旅游、住房、汽车、文化、体育、休闲娱乐等消费热点，推动消费结构升级。加快发展现代服务业，二是加快市场培育和建设力度，完善市场体系建设，加快现代物流业发展，以举办“贵阳避暑季”为载体，大力发展旅游业。
（二）推进新型工业化
加快发展支柱产业和特色产业，大力发展高新技术产业和培育新兴产业，加大技术改造力度，大力实施名牌战略，大力促进中小企业及非公有制经济发展。加快推进园区建设。【2015星级酒店盈亏】
（三）强力推进新农村建设，努力增加农民收入
加大农村基础设施建设力度，大力发展现代生态农业，加快农业产业化步伐。不断完善农村各项保障制度。加大非农技能培训和农村富余劳动力有序转移就业，提高农民的创业和致富能力。
（四）加大投资工作力度，加强城市管理
加大基础设施和重大项目的建设力度，切实做好“投转固”工作。优化投资结构、提高投资效益，积极做好项目前期工作，多渠道筹措建设资金。做好新一轮城市总体规划的修编，加快贵阳城市化进程。加强城市管理，实施畅通工程，提升贵阳城市品位。，
（五）努力扩大对外开放力度
拓展新的国际交流合作空间，加大与外国使领馆、商业社团的联系，实现更多的交流与合作。积极扩大招商引资规模和领域，进一步完善招商引资优惠政策，营造良好的投资环境，精心组织好赴西欧、长三角、珠三角、北京、重庆开展大型招商活动，切实抓好项目的跟踪服务工作。加强签约项目的督促检查和服务，提高项目的签约率和落地率。
（六）扎实推进生态环境建设和保护
大力发展循环经济，推动产业循环式组合、企业循环式生产、资源循环式利用。加大节能减排和清洁生产工作力度，严格实施污染物排放总量控制。加强生态建设和资源保护，大力开展天然林保护、退耕还林、石漠化治理等工程，加强森林资源的保护。继续实施以治理“两湖一库”为重点的治水工程，加大地质灾害防治力度，促进矿山生态恢复。
（七）扎实推进改革开放
进一步深化国资管理体制改革和国企改革，推行国有及国有控股企业的财务经营预算制度，实现国有资产保值增值。加快财政体制改革，完善公共财政体系。抓好项目管理改革，大力推行非经营性政府投资项目“代建制”，继续抓好“投转固”工作。继续推进农村综合改革，做好“乡财县管乡用”改革试点工作，切实抓好乡镇机构改革、农村义务教育体制改革和新型农村合作医疗制度改革。
（八）实施“六有”民生行动计划，努力改善民生
切实推进“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、居有所安”六有民生计划，努力改善人民生活条件。切实加强计生工作。努力平抑物价过快上涨趋势，健全物价上涨与提高低收入人群补贴和保障标准实行挂钩联动的机制。
（九）狠抓灾后重建工作
积极争取和筹措重建资金，统筹人力、财力、物力，扎实抓好城乡供电、供水、供气等公共基础设施恢复和重建工作。加强组织协调，积极恢复工农业生产，尽量减少损失，加快服务业发展，缓解工农业生产压力。加强应急体系建设，进一步提高重要物资的储备能力，进一步提高抗灾应急能力。
第3篇：2015年上半年工业经济运行分析报告今年来，特别二季度以来，在严峻的宏观经济环境下，受国内经济增速进一步下滑和国内外有效需求下滑双碰头及流动性短期紧缺等因素影响，企业订单大幅减少，销售趋缓，库存增加，盈利能力下降，工业产销等主要指标持续回落，工业经济系统性风险加大，经济下行压力进一步加大，总体形势严峻。加大对实体经济的支持力度，切实改善经济发展环境，尤其是企业生存环境，确保全县经济平稳增长是下半年经济工作的重点。
一、2015年上半年工业经济动行基本态势
1、产销增长持续回落。1-6月份，全县实现工业企业总产值158、28亿元，同比增长0、5%，其中规模以上工业实现产值107、74亿元，同比增长-2、4%，增幅同比回落18、2个百分点，增幅环比一季度回落3、55个百分点，略高于全市平均增幅0、7个百分点，规模以上产值增幅列全市十二个县市区第5位。规模以上工业实现销售产值105、64亿元，同比增长-1、3%，增幅同比回落17、6个百分点，工业产销率98、05，同比增长1、1%，财政总收入18、42亿元，同比增长13、2%，增幅同比回落9个百分点。
从规模以上工业产值增幅情况来看，自2015年以来规模以上工业增长总体呈持续回落态势，今年1-6月份规模以上工业增长逐月下滑，二季度来呈加速回落态势，统计283家规模以上工业企业中有156家企业实现正增长，127家企业为负增长，其中产值占比较大的瑞田钢业因停产和重组，产值无法申报，直接拉低规模以上工业产值增幅2个百分点左右。从用电量来看（详见全社会用电量与规模以上工业增幅图），1-6月份全县规模以上工业产值增幅为-2、4%，而且全社会用电量增幅为-1、46%，两者基本匹配，因规模以下企业特别是用电大户气流纺企业大量停产，两者差距有所减少，但基本反映我县实际。从分季度来看，一季度我县全社会用电量同比增长7、37%，规模以上工业产值同比增长1、1%，二季度我县全社会用电量同比增长-9、03%，6月份用电量同比增长-9、79%，而1-6月份规模以上工业产值增长-2、4%，用电量与产值增幅走势相符合。从轻重工业情况看，1-6月份规模以上轻工业实现产值53、27亿元，同比增长4、4%，重工业产值54、47亿元，同比增长-8、2%，轻工业增幅高于重工业，经济总体仍处于紧缩范围内。
1-6月份我县全社会用电量与规模以上工业产值增幅，五个工业乡镇1-6月共实现规模以上工业产值106、66亿元，占全部规模以上工业产值的98、99%，其中灵溪、龙港、金乡、钱库、宜山分别实现产值23、71亿元、64、38亿元、10、86亿元、4、86亿元、2、83亿元，同比分别增长1、85%、-3、85%、5、13%、-3、46%、-29、01%，增幅同比分别回落16、35、20、25、4、27、6、96、68、11个百分点，五大镇规模以上工业整体呈持续回落态势，其中占全县规模以上工业产值60%的龙港镇工业未能起到支撑作用，其工业经济持续低迷回落为历年来所罕见。
总之，今年来，我县工业经济困难形势远远超过2015年危机的冲击和影响，工业经济产销增幅低位徘徊持续的时间
更长，特别是二季度来，市场有效需求进一步趋缓，工业经济下行压力更大，预计全年工业经济增长形势不容乐观，完成年初预定的工业经济增长目标已无可能。
2、企业效益大幅下滑。1-5月份规模以上工业企业利润总额1、91亿元，同比负增长30、1%，增幅同比回落43、2个百分点，环比2015年11月份增幅回落30、3个百分点，环比今年一季度回升4、1个百分点，亏损企业同比增长20、5%，亏损企业亏损额同比增长29、8%，亏损率为37、23%，与此同时，管理费用增幅高出营业收入增幅13、1个百分点，利息支出同比增长30、3个百分点。
3、工业性投资增长势头良好。1-6月份，全县共完成工业性投资23、22亿元，同比增长45、7%，增幅环比一季度回升97、31个百分点，总额全市排名第三，增幅全市排名第二，占全县固投比例29、5%，仅6月份单月完成工业性投资7、35亿元，为今年来单月投资最高。1-6月份完成市下达年度投资任务的42、23%。从投资数据构成来看：技术改造投资79534万元，其中纯设备购置达54956万元；新建项目投入152704万元，其中华润电厂投入约25107万元。
4、节能降耗工作进展良好。1-6月份全社会用电量同比增长-1、46%，其中工业用电量同比增长-7、38%，而工业企业总产值增幅为0、5%，规模以上工业产值增幅为-2、4%，总体呈现较好的增长态势。分行业来看（详见表1），用电量最大的纺织、印刷、塑料制品、黑色金属冶炼及压延加工业四大行业合计用电量（占制造业总用电量的83、69%）同比下降10、66%，比工业总用电量降幅低3、28个百分点，特别是占全部工业用电量50%多的纺织行业不景气，气流纺企业大面积停产或半停产，是能耗增幅回落的主要原因。
重点用能企业节能工作效果明显。根据企业能源消费报表统计，1-6月份全县50家重点用能企业合计消费能源70976、6吨标准煤，同比下降14、72%；实现工业总产值449705、3万元，同比下降5、07%；万元产值综合能耗0、158吨标准煤，比上年同期的0、176吨标准煤下降10、16%。50家重点用能企业有41家企业万元产值综合能耗同比有所下降，产值能耗下降企业比例达到82、0%。9个行业中有8个行业平均万元产值综合能耗均有所下降，其中纺织、印染和不干胶等行业综合能耗下降明显，平均降幅分别在10%以上；电化铝行业产值能耗升幅较大，达到了19、32%。
二、各主要支柱行业及重点企业运行情况
1-6月份，按国民经济代码来分，全县28个行业中有10个行业呈负增长，而主要支柱行业生产增速仍低位徘徊，印刷业、塑料制品业、纺织业、纸制品业、仪器仪表业及黑色金属压延加工业六大支柱产业共实现产值68、53亿元，占全部规模以上工业产值的63、60%，同比增长-6、3%。
（一）各支柱行业运行情况
1、印刷业。1-6月份实现规模以上产值14、48亿元，同比增长4、7%，增幅同比回落3、3个百分点，环比一季度回落1、52个百分点。自2015年来，全县新引进四色以上胶印机50多台，卷筒印刷机20多台，产能不断扩大，但整个行业产出不升反降，产能过剩进一步加剧。二季度以来，印刷业订单急剧下降，不少中小企业处于半停产状态，整个行业景气度低。主要表现有三方面，一是行业产值大滑波，企业基本上微利。据县印刷包装行业协会对75家印刷企业调查表明，仅有25、3%的企业产值增幅同比持平，32%的企业产值同比下滑10-20%，21、3%的企业下滑30%，14、6%的企业下滑50%，6、7%的企业下滑60%以上；效益方面，有76、6%的企业基本处于微利状态，16、6%的企业勉强保本。二是工人工资大幅上涨，加重经营成本。调查中发现有25、3%的企业工资增加10%，21、3%的企业增加15%，28%的企业增加20%，17、3%的企业增加25%以上，以前学徒工资为1000元/月，现增加到2000元/月也很少人愿意做，招工越来越难，工人缺口越来越大，直接影响企业正常营运。三是资金链受考验。近年来印刷业回报率逐年回落，不少企业热衷于投资其它行业，由于宏观经济不景气，投资无法及时收回，同时银行对企业的信用审查力度加大，企业担保的信用能力持续降低，导致部分企业资金紧张，影响行业发展，如今年来我县出现资金紧张的企业相当部分为印刷企业。同时，受调查的企业家表示，今年企业遇到的困难比2015年金融危机还要严重，对本行业做强做优的信心不足。
2、塑料制品业。1-6月份实现规模以上产值23、29亿元，同比增长1、3%，增幅同比回落22、4个百分点，环比一季度回落3、14个百分点。一季度整个行业表现良好，但产品库存较多。二季度以来，塑料制品业受我国突然增加进口国外粮食的数量，国产大米滞销，造成透明袋有效需求大幅下滑，同时塑料制品外销标准提高及上下游企业资金链问题等因素影响，淡季提前到来，整个行业的产品积压进一步加剧，企业纷纷调整生产班次，大多数企业停三分之一的生产线。少数企业没有停生产线，但也停机台，以尽量减少亏本，减轻企业融资负担。据塑料行业协会初步调查，上半年整个行业销售量同比下降20-40%，价格同比下降10%以上，整个行业除强盟、金田、南塑等少数企业外，其它企业出现亏本或勉强保本经营。尽管我国纸张和黄麻资源缺乏，塑料包装作为主要包装材料仍是趋势，但国内外市场萎缩及进口产品低价竞争，整个行业形势不容乐观。受调查的企业家们表现出信心不足，表示今年淡季与往年相比，整个行业比较恐慌，担心按目前形势发展下去8、9月份可能出现旺季不旺，不愿像往年那样多生产存货，以备急需。
3、纺织业。1-6月份实现产值14、64亿元，同比增长1、73%，增幅同比回落23、07个百分点，环比一季度回落0、66个百分点。床上用品企业逆市增长，主要企业金苹果产值增长59、1%，雅禾纺织增长19、1%。针棉织品、服装类企业二季度来产销出现下滑，1-6月份产值负增长0、8%，环比一季度回落了17、43个百分点。尽管行业主要骨干企业生产仍保持两位数增长，如温州双狮服饰产值同比增长13%，但整个行业受内外需双下滑影响，整个行业库存量大幅上升。从拓市场情况来看，有品牌的产品产销良好，而无自主品牌的产品市场竞争力明显下滑。同时，因越南等地劳动力价格与国内差距加大，国内棉花享有国家保护价收购，国际棉花价格回落明显，造成该行业生产成本大幅上升，国际市场竞争力下滑，影响出口。气流纺企业二季度以来棉纱产量、销量、利润延续一季度大幅下滑的态势。目前该行业出现产成品价格降幅超过原材料价格降幅，企业无利可图，大量产品库存积压，大部分企业处于停产半停产状态。据调查，棉纱产成品的价格同比平均单位降价1000-2000元/吨，而原材料同比平均单位降价800-1200元/吨，造成企业利润空间大幅萎缩。据钱库纺织协会统计，1-5月份望里气流纺实现产值16、18亿元，同比下降20%，规模以上企业产值同比下降10%，500多家棉纱生产企业近50%企业保本生产都困难，30%企业亏本，20%企业仅微利生产。目前望里有30%企业停工，35%企业处于半停工状态。宜山镇大部分企业处于停产半停产状态，如大华纺织目前已停1/3生产线，其余仅部分设备改生产高支数棉纱，以保工人工资，目前该行业仍看不到需求好转的迹象。
4、纸制品业。1-6月份实现产值8、39亿元，同比增长-1、53%，增幅同比回落4、83个百分点，环比一季度回升4、88个百分点，总体上看，该行业仍延续一季度运行态势，外需不足，产品价格无法有效提价且原材料持续上涨，造成产值、效益增幅双下滑。1-5月份纸制品行业影响金乡镇规模以上工业增速下滑1、7个百分点，单月增幅从4月份增长7、08%回落到5月份的-1、22%，1-6月份出口同比减少16、21%，而产品价格同比下降6、39%。
5、仪器仪表业。1-6月份实现产值3、49亿元，同比增长6、07%，增幅同比回落13、63个百分点，环比一季度回升2、5个百分点。增幅不大，总量较少，但上半年是仪器仪表业淡季，目前天信、XX仪表等龙头企业订单比较稳定，下半年XX仪表厂订单增加20%，原材料上涨仅5%，企业效益同比增长5%以上，天信集团目前生产情况比较平稳，原材料价格平稳，效益平稳增长，下半年订单亦有增加，总之，该行业下半年预计将会实现平稳增长态势。
6、黑色金属冶炼及加工业。1-6月份实现产值4、23亿元，同比增长-57、06%，该行业主要企业瑞田钢业受资金链的影响，停产一个月，恢复生产后需等重组完成后才能申报产值，造成企业产值与效益大幅下滑，影响行业增长态势。
（二）重点企业运行情况
1、超亿元企业运行情况。55家产值超亿的企业1-6月份共实现产值57、53亿元，同比增长-1、9%，占全部规模以上工业的53、39%，其中产值实现正增长的企业有37家，负增长的有18家。在实现正增长的企业中增幅超过20%的有16家，负增长中的企业增幅低于-20%的有4家，其中瑞田钢业因重组，由于财务等问题无法申报产值，直接拉低超亿元企业产值增幅2个以上百分点，拖累了整个超亿元企业产值的增长。
2、高新技术企业运行情况。全县16家规模以上高新技术企业1-6月份共实现产值14、27亿元，同比增长15、5%，增幅远高于全县规模以上工业、超亿元企业产值增幅，其中实现增长的有10家企业，为严峻经济形势中的一股暖流，同时也说明高附加值产品具有较强的市场竞争力。
三、当前经济运行需重点关注的问题
当前宏观环境不确定性因素不断累积，工业经济面临较大的下行压力，主要表现在以下几方面。
（一）工业企业面临较严峻的宏观形势。主要表现有：
1、市场需求不足。今年来，国内需求萎缩，外贸增幅同比基本持平，1-6月份规模以上工业销售产值增幅同比负增长1、3%，增幅同比回落17、6个百分点，其中内销产值同比负增长0、91%，增幅同比下降15、84个百分点。
从企业订单来看，订单数量大幅减少，部分企业甚至处于无可供生产订单状态。据我局6月中旬对全县147家企业生产经营情况问卷调查表明，目前企业手持订单可供生产量在两个月以上的仅占7、58%，两个月以内的占55、17%，订单很少或没有的占37、24%，订单很少或没有的占比环比一季度回升了17、24个百分点。
从企业手持订单金额与去年同比情况来看，有43、91%的企业没有增加，增加10%的仅占19、515，增加20%的仅占1、35%，订单金额增加的占比总数不足两成，而减少10%、20%及30%以上的分别占17、56%、4、72%、12、83%，减少的占比总数达34、59%，环比一季度占比增加近15个百分点。
从企业订单结构来看，有19、04%的企业订单为短、小、散为主，有49、65%的企业订单利润较去年同期下滑，而高达87、07%的企业表示现有订单以老客户为主，新增市场主体不足、利润下滑的趋势较为明显。
2、企业盈利能力持续下降。我县工业企业利润增幅从2015年11月份的61、2%一路下滑，2015年11月份为0、3%，今年1-5月份为负增长30、1%，下滑速度之快惊人。反映企业盈利能力的总资产报酬率、成本费用利用率两项指标经初步测算，从2015年11月份的5、12%和4、52%也一直下滑，2015年11月份分别为4、63%和3、63%，今年1-5月份分别为1、58%和2、45%，与2015年相比两者分别同比负增长69、14%、45、79%。企业盈利能利下降，将直接影响企业扩大再生产、转型升级。
3、政策的差异性，加重企业的负担。如企业税负，以塑料制品企业为例，个人所得税方面，按销售额来划分征收比例（5000万元以下为2‰，5000万元-1亿元为1、5‰，1亿元以上按1‰），而职工工资达3500元/月以上的仅少数。企业所得税先预缴，后汇算清缴时又按企业销售额的2%计算利润率，再按企业利润的25%缴企业所税率，而目前相当部分企业实际利润率不足2%。国税去年税率只有3%-3、2%，今年国税结算去年税款要求企业补到3、5%等增加了企业的负担。据我局6月中旬的调查表明，目前我县企业税负率与市外同行业企业相比仅38、35%企业持平，61、65%企业表示高出市外同行（其中17、51%的企业高出0、5-1%，28、76%的企业高出1-2%，2%以上的占14、38%）。
（二）部分工业企业短期流动性紧缺矛盾仍较突出。截至今年6月末，全县金融机构人民币贷款余额448、5亿元，比年初增加57、4亿元，同比多增31、8亿元，同比增长26、1%，增幅同比提高7、5个百分点，贷款呈现较好增长态势，该规模增加系通过实体企业承贷主体转向房开项目或矿业项目、通过个人存单质压贷款形式等增加贷款投放规模现象突出。实体企业总体有效需求不足，部分工业企业短期流动性紧缺矛盾突出。
从企业需求来看，据我局对147家工业企业的调查显示，有65、07%的企业表示融资需求（其中有35、12%的企业资金缺口为10%，17%的企业缺口为10-20%，12、95%的企业缺口为30%以上），其中融资额在1000万元以上的占12、33%，500-1000万元的占41、1%，500万元以下的占11、64%。
从资金供给情况看，由于瑞田钢业等几家企业出现资金链断裂，银行对担保企业频繁收贷压贷，部分企业已处于危机边缘，政银企联动机制还不能放松。同时我县金融机构强化金融监管和内部管理，贷款时加强企业流动资金、债务率等审查工作，有抵押的、对外投资风险可控的企业较容易获得新的贷款，无抵押贷款、对信用担保贷款企业或目前对外投资占比较大企业基本上难以获得新的贷款，我县百强企业基本已过度融资，小企业抵押物不足，总体获得贷款难度大。同时，民间借贷规模与去年相比呈缩水状态，借贷利率也下降。据我县30户民间借贷监测显示，2015年6月末，借贷总金额为505万元，加权平均利率为14、952%，分别比年初下降338万元和9、84个百分点。同比也下降320万元和5、532个百分点。部分游离于金融机构外的资金重新回归，银行个人贷款资金进入民间借贷势头得到有效缓解。
从企业信用来看，温州跑路事件影响仍未消除。尽管事件发生至今趋于平静，但事件对我县工业企业信誉影响仍深远，大部分企业生产经营中仍要“货到付款，款到发货”，企业间相互拖欠货款的现象增多，新的担保企业难以落实，加剧企业资金紧张状况。1-5月份全县规模以上企业应收账款为43、77亿元，同比增长20、9%，高出主营业务收入增幅21、6个百分点。据市银监局统计，近期浙江省内银行和工商企业1天查询温州企业信息达30余万次，创历史记录。
（三）工业投资增长压力加大。二季度工业性投资虽呈现较快增长态势，但工业项目建设进展缓慢将影响到我县下半年工业性投资增长，影响工业项目进展缓慢的主要原因有：一是受宏观环境、我县项目进场难、政策处理不到位等因素影响，特别是巴曹信访案件的影响，项目推进缓慢。到目前为止集中在泮河的23个今年计划开工项目大部分仍无法进场施工，直接影响新建项目开工率，1-6月份开工率为32、56%，竣工率为5、5%。二是企业技术改造投资额增幅呈递减态势。去年技术改造占全部工业性投资额的50%以上，今年1-6月份新增技改项目共20个，计划总投资仅为5、49亿元，1-6月份（包括去年22个结转项目）共完成实际投资额7、95亿元，同比增长-15、87%，占全部工业性投资额的34、24%，占比同比回落18、36个百分点。三是企业投资意愿不强。据我局6月中旬对工业企业调查表明，仅24、48%的企业表示今年在本地已投资，计划下半年投资的占14、28%，而不投资的占61、22%，不投资比重与2015年持平，说明当前企业投资冲动将大幅降低。同时工业性投资资金来源后继乏力，从县人行对固定资产贷款情况统计来看，1-6月末，全县固定资产贷款余额12、9亿元，比年初增加4428万元，同比少增了15603万元，在去年扭转固定资产投资贷款下降趋势后，再次呈现下滑趋势。
四、下半年经济形势分析与初判。
当前，国内外宏观形势仍然复杂多变，工业经济运行的不确定性因素较多。综合各方面因素来看，工业经济下行压力仍很大，快速回升的可能性不存在，目前看不到下半年企稳迹象，全年工业经济呈低开平走的态势，但增长率将明显低于上年。主要判断依据有以下几个方面：
（一）有利因素
一是宏观政策将调整。上半年GDP增速三年来首次破8%，说明我国经济增长放缓态势已经超出预期，从各方面情况来看，“稳增长”已经成为当前重要的任务。国家货币政策也相应进行调整，已两次下调存款准备金率，两次下调基准利率，下半年货币政策可能将进一步放松，一定程度缓解企业融资压力。汽车、家电的新一轮消费刺激政策已经出台，“扩大内需”和投资有望得到进一步的释放。同时，省里提出了“工业强省”的发展战略，我县已出台优化环境促进工业实体经济发展的各项举措，工业发展的氛围日趋浓厚。
二是价格倒挂缩小，企业成本压力减轻。目前国内外大宗商品价格出现抗跌，但棉花、橡胶、有色金属等原材料价格均出现一定幅度的回落。从全市情况来看，工业企业原材料购进价格与产品出产价之间剪刀差在缩小，由去年底的4、9个百分点缩小为2个百分点。生产成本压力减轻，企业利润降幅也随之收窄，产销率好。1-5月份，全县规模以上工业企业利润总额降幅比一季度缩小4、1个百分点，1-6月份全县规模以上工业企业产销率为98、05%，同比上升1、1个百分点，高出全市、全省平均水平0、59个、1、09个百分点。
三是部分重点企业恢复生产，影响工业经济增长的内部因素逐步消除。上半年，工业经济负增长主要受制于瑞田钢业重组，黑色金属冶炼和压延加工业1-6月份实现产值4、2亿元，库存积压2万吨，与去年同期产值9、8亿元相比，减少了5、7亿元，直接拉低我县规模以上工业增速，8月份如恢复产值申报，这将直接提振规模以上工业的产值增速，同时将大大提高部分因资链困难企业主战胜困难信心。
（二）不利因素
一是产能过剩仍将进一步影响我县工业企业生产。6月份我国CPI同比上升2、2%，PPI同比下降2、1%，PPI已连续4个月出现负增长，表明内需提震乏力、萎缩，并导致价格下跌已相当严重，在外需不足的情况下，我国产能过剩进一步加剧。我县印刷业、纺织业等主要支柱行业均已出现产能过剩，发展优势进一步被削弱，预计下半年企业订单仍有进一步减少的趋势，特别是印刷业等季节性强的行业，随着淡季的到来或出现旺季不旺，减产停产的现象可能会更加严重。
二是企业资金链紧张仍可能加剧。当前我县各行业工业企业库存普遍持续增加，如塑编企业在一季度库存达20665吨，二季度仍持续增加，8、9月份一旦出现旺季不旺，原材料价格下滑，企业债务率将会大幅上升。同时，企业盈利能力普遍下降，贷款满足率不高，据我局对146家企业调查表明，目前企业贷款满足率仅为80%，有13、61%的企业反映银行仍存在抽资、压贷、延贷等现象和变相吸收保证金存款为企业签发承兑汇票等行为的情况下，大大降低了企业偿还债务能力，稍有不慎，将直接影响企业的生存与正常的经营行为，需要重点关注与提前准备。
五、下一步工作重点与对策措施
1、大力开展项目攻坚提速行动。进一步加大力度解决泮河村信访案件力度，加大项目建设中政策处理，开展工业项目建设攻坚战，特别加强对重点项目的资金、土地、电力等要素保障，实现今年计划开工的43个和计划竣工的55个项目各项工作顺利开展，确保全年工业性投资任务完成。
2、切实优化企业服务。进一步深化“进万企解难题”专项活动，全面了解企业生产现状、转型升级面临的主要问题以及迫切需要政府提供的服务，集中力量解决一批企业面临的共性问题。同时，拓宽企业融资渠道，加大企业资金风险排查，充分发挥政银企会商联动机制，加大对各银行对企业随意抽贷、压贷行为的监管，保持步调一致，防止危机漫延，确保企业经营平稳。此外，全面实施《关于优化环境促进工业实体经济发展的若干意见（试行）》，加大实施工业企业分类管理力度，确保资源向优质企业集聚。
3、进一步改善发展软环境。进一步简化审批制度，全面推行项目建设代办制，在政策许可的条件下，推进结构性减税，全面减轻企业负担，增强企业加快发展的信心。同时，加大力度宣传，大力营造振兴实体经济、合力扶工氛围，增强企业家渡过难关的信心。
4、加大经济运行监测，确保经济平稳发展。健全工业经济运行监测网络直报系统，适时开展企业订单、资金、投资等方面的问卷调查，全面深入地掌握全县工业企业发展动态，及时协调解决工业企业生产经营中存在的困难和问题。密切关注宏观形势变化，准确把握国家宏观调控政策对我县工业经济运行的影响，及时制订有针对性的政策措施。
第4篇：2015年上半年全市经济运行分析报告今年以来，全市认真贯彻落实省委区域发展战略、市委“1355”总体发展思路和“再造兰州”战略，以科学发展为主题，积极转变发展方式，着力拓空间、调结构、强基础、保增长、惠民生、促发展，上半年全市经济实现了平稳增长。完成生产总值592、1亿元，增长14、1%。其中，第一产业实现增加值13、09亿元，增长5、21％；第二产业实现增加值287、02亿元，增长14、45％；第三产业实现增加值291、99亿元，增长14、2％；
规模以上工业完成增加值218、3亿元，同比增长15%；固定资产投资完成288、31亿元，同比增长53、15%；实现社会消费品零售总额300、98亿元，同比增长17、4%；地区性财政收入完成184、97亿元，增长20、93%；地方财政总收入完成63、15亿元，增长26、82%；城市居民人均可支配收入7959、5元，增长13、57%；农民人均现金收入2591元，增长22、39%。
一、上半年经济运行总体情况
（一）农村经济稳步发展。今年农业生产总体形势好于去年。全市完成农作物播种面积298、52万亩，其中粮食作物193、07万亩（小麦68、11万亩，啤酒大麦6、83万亩，豆类17、05万亩，玉米50、24万亩，马铃薯49、11万亩，谷子0、63万亩，糜子1、1万亩，大豆0、09万亩），经济作物105、45万亩（蔬菜57、05万亩，瓜类6、86万亩，油料25、01万亩，青饲料8、68万亩，其它7、85万亩）。全市畜牧业保持了持续平稳发展的势头，全市肉类总产量达到5、96万吨，其中肉类产量2、18万吨，同比增长5、94％，禽蛋0、89万吨，同比增长44、1％，牛奶2、89万吨，同比减少36、79％。
（二）工业经济平稳运行。今年以来，受多种因素的影响，一季度我市工业经济低位运行。进入二季度，市场需求小步回升，建材、有色、黑色、电力等重点支柱行业生产正常，上半年全市规模以上工业实现增加值218、3亿元，增长15%。重工业在黑色冶炼、装备制造等行业带动下，增速提升较快，完成增加值171、8亿元，同比增长15、9%。轻工业在烟草加工业带动下，增速略有提升，完成工业增加值46、5亿元，同比增长11、7%。分行业看，黑色金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、专用设备制造业、烟草制品业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、化学原料及化学制品制造业分别增长38、3%、37%、27、8%、17、5%、11、9%和9、3%。全市工业企业累计用电量116、24亿千瓦时，同比增长13、9%。
（三）固定资产投资快速增长。上半年，全市完成固定资产投资额288、34亿元，同比增长53、15%，增速比上年同期加快34、97个百分点，是“十一五”以来最好水平。中央、省级、市及市以下分别完成74、38亿元、39、49亿元和174、46亿元，同比分别增长20%、36、35%和79、27%。工业项目投资达到112、49亿元，同比增长50、84%，县区投资均衡增长，增速均超过30%。其中，永登县、红古区、皋兰县、榆中县、七里河区投资同比增速超过50%。房地产投资继续增长，国家房价调控措施初见成效，全市房地产投资完成36、71亿元，同比增长43、2%，上半年商品房销售面积、销售额分别下降19、98%和22、2%。
（四）消费需求平稳增长。在国家继续实施扩大内需刺激消费政策作用等因素推动下，消费保持了较快增长。上半年全市社会消费品零售总额实现300、98亿元，同比增长17、4％。其中批发业、零售业、住宿业、餐饮业零售额分别增长23、59%、15、19%、24、4%、28、6%。城乡市场发展较快，城镇市场累计实现社会消费品零售额279、5亿元，同比增长16、86％；乡村实现21、47亿元，同比增长20％。金银珠宝、化妆品、石油及制品等热点类商品旺销，粮油、食品、饮料、烟酒等生活类商品走势平稳。在省上出台相关补助政策的刺激下，1-5月全市对外贸易实现进出口总额10、65亿美元，同比增长347、5%，其中出口7、44亿美元，同比增长381、45%；进口3、21亿美元，同比增长284、56%。
（五）财政收入较快增长。上半年，全市大口径财政收入累计完成184、97亿元，同比增长20、93％。地方财政总收入累计完成63、15亿元，同比增长26、82％。一般预算收入累计完成43、17亿元，同比增长25、56％。一般预算支出累计完成57、35亿元，比上年同期增长25、02％，增支11、48亿元。上半年全市金融机构各项存款余额3585、17亿元，增长15、03%。其中城乡居民储蓄存款余额1376、22亿元，增长14、66%。金融机构各项贷款余额2599、29亿元，增长17、04%。
（六）城乡居民收入持续增加。上半年城镇居民人均可支配收入7959、5元，同比增长13、57%。今年以来我市农产品价格持续高位运行，就地外出务工收入继续增加，同时各项支农惠农政策实施到位，财产性收入继续增加，有效增加了农民收入，上半年农民人均现金收入2591元以上，同比增长22、39%以上。上半年，全市城镇新增就业36739人，培训各类劳动力25100人，输转城乡剩余劳动力23、25万人。
二、重大项目进展情况
今年以来，全市上下加大项目前期工作力度，加快项目建设进度，深入开展“项目推进攻坚月”活动，重大项目建设进展实现预期目标。
（一）项目凝炼储备再上新高。按照“大范围、深层次、宽领域”要求，凝炼项目981项，总投资6554、8亿元，积极储备项目1993项，总投资概算近万亿，新签约项目189个，项目总投资225、43亿元。
（二）重大项目建设推进有力。1-6月，100个重大项目开工建设79个，完成投资95、9亿元，占年度计划的29、98%，重大项目完成投资额占同期固定资产投资的33、3%。从投资进度看，续建项目完成67、7亿元，新开工项目完成28、2亿元；从形象进度看，续建项目完成33、2%，新开工项目完成24、3%。
（三）招商引资项目进展良好。截止6月底，全市招商引资项目引进到位资金180、65亿元，完成年计划280亿元的64、52%，与去年同期相比增长79、11%，新签项目开工在建项目165个，完成年计划190个的86、8%，结转项目303个，引进到位资金119、82亿元。第十七届兰洽会兰州市省市专场签约项目79个，投资总额487、86亿元。2015年市列94个重大招商引资考核项目，开工在建项目62个，项目开工率为65、96%，新增引进到位资金85、4亿元，累计引进到位资金197、93亿元，资金到位率为31、65%。第十六届兰洽会兰州市省市签约项目共计50个，开工项目30个，项目开工率为60%，累计引进到位资金64、89亿元，资金到位率为12、16%。
（四）保障性住房建设推进有序。今年，我市各类保障性住房建设任务50564套，占到全省任务的四分之一，通过任务分解，与各县区、各部门签订了目标责任书，截至目前，我市开工建设保障性住房29567套，总开工率为58、5％。
三、当前我市经济运行中存在的主要问题
今年以来，随着“十二五”规划的实施，一大批重点项目开工建设，我市固定资产投资保持了高速增长，上半年增速高达53、15%，对全市经济增长的拉动强劲。从三次产业看，今年农业生产形势好于往年，一产稳中有升。由于国家继续实施扩大内需的各项政策，加之受假日经济繁荣活跃、食品类价格走高及农村消费快速增长的拉动，三产增长较快，达到14、2%，比去年同期提高3、55个百分点。受到国家实施房地产调控政策、清理地方投融资平台、存款准备金连续调高以及加息等因素影响，特别是国际大宗商品价格的持续上涨的影响，一季度工业低位运行，二季度，随着市场需求的回升，重点行业逐步反弹，上半年工业增长达到15%。从总体运行情况看，上半年全市经济保持了平稳增长，但经济运行存在着如下问题：
（一）国家宏观调控政策，对我市经济发展带来较大影响
一是国家为抑制通胀势头紧缩银根，去年以来连续12次上调存款准备金率和5次加息，逐步控制货币信贷规模，控制政府投资项目和住房投机性贷款，对我市一些企业的资金成本和经营带来压力，部分重大项目由于资金短缺，影响进度。雁儿湾污水处理厂改扩建、市属企业棚户区危旧房屋改建等项目均因资金制约，进展缓慢。二是国家上半年进一步加强房地产市场调控工作，对我市房地产投融资和项目建设在较长时期内带来较大影响。三是目前国家加大了对重大项目审批调控的力度，采取更为严格的审批制度，不仅对项目前期工作内容和深度要求更高，而且对环评、土地等前置手续要求更高，这些将不同程度的影响我市重大项目的顺利实施。四是国家开始实施新一轮节能减排计划，为淘汰落后、促进节能减排实施了“上大压小”、取消优惠电价政策，这些政策的出台将给我市石化、有色冶金等产业带来较大影响。五是国家部分消费刺激政策边际效应递减，家电下乡和家电以旧换新等政策对消费的拉动作用减弱。
（二）制约工业经济的主要矛盾依然存在
1、工业增长缺乏新建重大工业项目支撑。一是中央和省属企业在兰重大项目在“十一五”前三年已经基本完成并己达产达标，“十一五”末期，全市工业没有重大项目建成投产，导致今年缺乏新的增长点。蓝星公司1318工程、燃气化公司LNG项目、祁连山日产4500吨新型干法水泥生产线等一批近两年新建项目在陆续投产；中铝连城分公司500KA电解槽系统目前只有91台电解槽点火生产，二、三区槽要到下半年才能投入使用。榆钢
200万吨优质建筑钢灾后重建项目、中铝兰州分公司淘汰80KA电解槽技术改造项目正在实施中，产生效益要到明后年。二是由于受土地价格、环境容量等因素的制约，“十一五”期间招商引资工业重大项目落地少，大部分项目也只是原有企业的扩能改造。三是民营工业企业发展缓慢。近年来，民营企业没有重大工业项目开工建设，总投资亿元以上的工业项目基本上集中在中央和省属企业。
2、部分重点企业开工不足。中石油兰州石化公司550万吨常减压和70万吨乙烯项目，在“十一五”前期已建成投产，去年完成1033万吨原油加工量，基本达到1050万吨加工能力，今年原油加工量计划同比只增长2％；兰州卷烟厂虽有生产能力，但受国家生产计划的制约，今年的卷烟生产量仍为80万箱，只能靠调整产品结构增加销售收入，这两家企业占全市工业的比重达到44％，对全市工业影响较大。
3、主要原材料和能源价格持续上涨，劳动力成本不断上升，工业企业扩大生产受挫。今年全市工业企业主要生产资料价格持续走高，原油价格目前仍保持在100美元／桶以上，兰州石化公司截止5月份累计亏损近10亿元。氧化铝、氟化铝价格分别同比上涨3、5％和39、31％，天然气价格上涨25％，电价从6月1日起又再次上涨，连铝、兰铝等企业原先享受的自购电优惠价格又暂停执行。原煤价格持续上涨，大唐连城电厂的部分煤价甚至达到了800元／吨，且煤质不好，含硫高。医药原材料平均上涨50％、一些原料上涨到2－3倍。一些企业为了减少亏损，缩小了生产规模，直接影响着全市工业经济的增长。劳动力成本不断上升，用工荒现象非常普遍，企业招工难，留住员工更难，特别是啤酒包装、塑编、采煤等一些劳动密集型岗位人员缺口很大，对企业生产经营造成不利影响。
（三）农业生产面临农资价格大幅上涨的突出问题
与去年相比，今年农资价格大幅上涨，主要农资价格涨幅均在30%以上，农资涨价造成了生产成本提升，农户投入负担加大。加之小额信贷门槛较高，农户贷款难度较大，给农业生产带来困难。
（四）影响项目建设进度的部分问题比较突出。一是项目征地拆迁难，影响建设进度。因征地拆迁补偿标准相对较低、城镇居民房屋拆迁安置价差无解决渠道、被征地农民养老保险难以落实等因素，项目建设用地征拆矛盾突出，阻工信访问题突出，加大了基层干部工作难度，一些项目用地无法及早落实，影响项目进度。如兰州城市及农村电网建设改造工程因阻工严重，部分工程沟道开挖困难，影响项目进度，兰州商业原油储备库、庙滩子危旧房屋整体改造等项目，均因征地拆迁问题，无法按期完成进度。二是项目建设协调难，影响项目顺利推进。跨县区、乡镇街道的项目，需征用企业、单位用地的项目，涉及部队、省上单位、中央企业的项目，建设中的问题，协调难度大。如南山路项目涉及城关、七里河、西固三区的征地拆迁，孙家台、砂坪村、南出口拆迁安置项目涉及兰州保安公司改道、黄河造漆厂搬迁，协调困难，影响项目建设，还有2个项目涉军、电问题没有得到解决。
（五）消费价格总水平持续高位
去年以来，国际粮价持续飙升，肉、蛋、奶、食用油价格上涨，我市以农产品为主的生活必需品价格持续上涨，食用油、鲜菜、粮食价格普遍上涨，同时波及部分行业和食品制成品价格。上半年我市居民消费价格总水平（CPI）呈现一季度上涨强劲，第二季度呈趋稳并下降的态势。上半年我市CPI累计同比上涨5、8%。八大类消费品价格变动看，结构性价格上涨明显，呈“五升三降”态势：食品类上涨13、6%、居住上涨10、6%、烟酒及用品上涨4、9%、医疗保健和个人用品上涨1、7%、娱乐教育文化用品及服务上涨1、4%。居民消费价格的上涨，加大了城乡居民特别是中低收入群体的生活负担。同时，较强通胀压力对扩大消费有抑制作用，一方面，食品价格涨幅较高对其他消费的挤占影响逐渐显现，另一方面，工业用品、服务价格和资源价格全面上涨对消费者信心的打击较大。
四、对下半年经济运行趋势的判断
下半年，全球经济仍维持温和复苏趋势，世界经济可为我国经济平稳发展提供较好的外部环境。但世界经济复苏力度仍然疲弱，刺激政策到期，经济仍缺少自主复苏的动力，通胀压力由新兴市场国家向发达国家扩散，发达国家的“滞涨”（经济停滞与高通货膨胀、失业及不景气共存的经济现象）局面初步形成。世界银行6月将2015年世界经济增速预测由3、3%调低至3、2%；国际货币基金组织也将2015年世界经济增速预测由4、4%调低至4、3%。
从国内看，上半年经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。今年以来，刺激政策退出对经济的收缩效应逐步显现，汽车、房地产市场销售反应尤其明显。包括规模以上工业增加值在内的一些主要经济指标增速连续数月走低，6月份中国制造业采购经理指数PMI也降至50、9%，创下28个月以来新低，预示着经济增速可能进一步放缓。6月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比涨幅达到6、4%，创36个月新高，通胀压力依然严峻。下半年，国家宏观调控的基本取向不变，将坚持实施稳健的货币政策，保持社会融资总量合理增长，避免货币政策的滞后效应与多种因素叠加，对下一阶段实体经济产生大的影响。稳定物价总水平将作为宏观调控的首要任务。同时，国家楼市调控将继续从严，继续抑制不合理的住房需求。下半年，财政支出将进一步向民生领域倾斜。在通胀压力上行的情况下，针对农民种粮、养猪成本增加，将进一步加大对农民的补贴，调动农民的生产积极性，增加农民收入，稳定物价。
从我市来看，经济社会的发展仍有许多有利条件。国家把实施西部大开发战略放在区域发展总体战略的优先位置，给予特殊政策支持，这将有利于我市继续积极争取实施“十二五”规划重点项目。下半年，“十二五”规划投资重点项目将不断开工，项目建设进入“黄金施工期”，带动投资持续增长，预计下半年投资将继续保持快速增长，对GDP的拉动作用强劲。下半年市场需求的逐步回升、国家大宗商品价格上涨势头的有所遏制以及生产要素供应的不断改善，将有利于我市工业经济的增长。随着我市成功举办国际马拉松赛、环青海湖国际公路自行车赛闭幕式以及兰洽会等大型活动，我市知名度和影响力大幅提升，为加快发展旅游业以及带动消费及服务业增长创造了良好条件。上半年城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入快速增长，增速比去年同期提高了3、58和5、7个百分点，这将有力促进城市和农村消费。综合各方面因素，从全年趋势判断，生产总值预计能够完成增长14%的目标任务。
第5篇：2015年上半年旅游经济运行分析报告今年上半年，全县旅游工作在县委、县政府和上级部门的正确领导下，以深入开展学习实践科学发展观活动为统领，扎实推进“323”战略中旅游文化提质工程，重点实施旅游项目建设，有针对性地开展宣传促销，积极规范旅游市场秩序，在整体经济形势滑坡的情况下，继续保持国内外客源市场稳步增长，我县旅游业继续呈现较好的发展态势。现将上半年旅游经济运行情况报告如下：
一、旅游经济总体运行情况
1—6月，全县接待游客155、3万人次，其中，国外游客3、1万人次，实现旅游收入6、19亿元，同比分别增10、3%和14、6%。火山、热海、和顺、北海、云峰山、叠水河六个景区共接待游客53、5万人次，同比增61、5%，门票收入1689万元，同比增75、7%，日均接待游客2956人。出境旅游共组团队67个，3939人次前往密支那观光。星级宾馆住宿率51%，同比增2、4个百分点，非星宾馆住宿率61%，同比增5、4个百分点。机场起降航班1158架次，输送旅客84494人次，客座率59%。上半年到腾游客旅游形式仍以观光为主，休闲度假的家庭结伴团体游、自助自驾游为辅，客源市场多以华东、四川等省区为主。上半年旅游经济指标在腾冲机场通航的推动下，继续呈现上升趋势，旅游经济运行质量与往年有了明显提高。
二、市场运行特点
国内旅游消费模式出现多元化。主要表现为以下几点：一是消费行为自主化。从出游的组织方式来看，更多的人倾向于自助游，根据我局所做的出游意愿抽样调查结果，选择自行组织的游客占调查样本的63%。而在出游的伙伴选择方面，绝大多数人都希望和家人一起出游。在交通工具的选择上，39%的游客选择自驾车作为周边短线游的出游方式。二是出游动机休闲化。从出游动机来看，休闲类动机的重要性日益显示出来。以休闲、度假、排解工作压力为出游目的的比例日渐上升。三是出游空间远程化。在出游距离方面，在假日制度调整、汽车普及、旅游次数增加以及经济增长放缓等因素影响下，在近程旅游活动明显增加的同时，长线游市场有了较快增长（省外游客增82、2%）。
三、发展形势分析
综合其他情况分析，在去年一系列灾害事件和金融危机的影响下，我县旅游发展在今后一段时期内还将受到影响，但是我们看到部分客源市场也出现了一些好的发展势头，显示出旅游市场在危机中挑战和机遇并存。如何抓住机遇将是我县旅游经济如何将金融危机的“危”转化为旅游经济发展的“机”将成为我们下一步的工作重点。
（一）主要挑战
1、国际经济增速减缓，未见触底
2015年对旅游业影响最大的莫过于全球金融危机造成的经济下滑。股市暴跌、经济放缓、失业裁员减薪成为普遍现象，居民消费明显缩减，美国、俄罗斯、日本、韩国、中国香港、中国台湾等均已深受冲击，市场需求将在一段时间内将继续走弱。
2、经济减速对旅游消费的传递效应开始显现
欧美国家经济衰退使国外需求下降，不仅直接导致我国入境旅游人数下降，还导致我国出口下降，经济增长减缓、企业利润和居民收入下降，最终对我国国内旅游市场和出境旅游市场产生影响。因此，经济减速对三大市场产生较大负面影响，将抑制游客量和旅游消费的增长。
3、居民实际收入可能减少
去年股市的迅速下滑给广大投资者带来的惨重损失，将会直接影响到今年的旅游消费支出。众多企业采取裁员、降薪导致的居民实际收人的减少，居民对经济前景、就业及预期收人的担忧都使得人们"捂紧钱袋过日子"，这就意味着居民旅游消费的下降。我国现在采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可能导致价格上升，居民实际收入可能出现减少。
4、旅游经济增长方式转型需要一段时间
目前我县旅游业正处于产业转型的关键时期，旅游经济运行面临供给转型跟不上需求转型的问题，结构供给不足且商业模式相对滞后跟不上不断增长且日渐变化的旅游休闲需求，要解决上述矛盾，至少还需要3-5年的时间。
（二）主要机遇
1、旅游活动逐步普及
随着大众旅游时代的到来，旅游已成为人们日益增长的需要。普通民众旅游休闲需求逐渐成为一种基本生活方式。因此，2015年尽管某些高端旅游消费（如出境游）受经济危机影响会明显下滑，但经济危机并不能根本上影响旅游需求的增长，旅游需求总体上仍将比较平稳。
2、我国旅游需求进入新一轮黄金增长时期
居民收入大幅增加，消费意愿明显增强。我国人均GDP已超过2000美元，随着国家拉动农村消费政策的执行，农村旅游消费市场有望启动。
3、休闲需求形成了一个新市场
2015年，随着人们对新休假制度的适应，休闲活动会进一步扩大。国家和地方政府推动的国民旅游计划和国民休闲计划，将进一步促进休闲市场的形成、扩大。从经济危机的角度看，旅游线路将出现"梯度转移"，旅游半径会缩小，部分出境游会转为国内游，长线游转化为短线游，有利于休闲市场繁荣。
4、我县旅游总收入对外依存度不高，国内旅游和乡村旅游潜力巨大
国内旅游一直居于旅游市场的主体地位，而农村旅游则是国内旅游的新兴力量。随着党的十七届三中全会把发挥旅游业作用纳人农村重大改革发展决定，使旅游业全面参与社会经济发展体系再次上升为国家意志，为乡村旅游在新时期的跨越式发展提供了历史性的战略机遇。2015中国生态旅游年的工作主题也为国内旅游和乡村旅游的发展营造了良好的工作环境。
5、旅游需求是扩大内需、刺激消费战略的着力点
随着国外需求的减少，国内旅游需求被放在保持旅游业持续平稳发展、刺激消费、扩大内需的突出位置。旅游需求疲软，不光会对旅游市场造成影响，有可能连带对整个的经济形势造成影响。从经济增长的要求来说，也应该鼓励旅游的消费，鼓励旅游消费的增长。当前在外需经济严峻的形势下国家采取的积极扩大内需的宏观经济政策，将为作为重要旅游目的地的腾冲旅游业发展迎来新的契机。
四、2015年下半年工作思路及对策
根据上述形势分析，下半年我们将以深入学习实践科学发展观为统领，围绕“323”战略旅游文化提质增效工程，唱响“世界腾冲天下和顺”，推进全县旅游业健康平稳发展为目标。预计全年接待游客310万人次（增7%），实现旅游收入14、5亿元（增16%）的目标。火山、热海等六个景区门票收入2300万元。重点做好以下六个方面工作：
（一）全面实施《旅游产业改革发展综合试点总体规划》，在旅游项目建设上取得新突破。坚持以实施景区（点）改造提升，旅游重点项目加快建设为着力点，推进腾冲休闲度假旅游支撑体系建设，形成旅游发展新格局。一是继续推进旅游交通网络建设。完成火山景区旅游公路建设；在开通腾冲与丽江、西双版纳航线的基础上，加强区域旅游合作，扩大客源市场。二是坚持外延拓展与内涵提升并举，加快服务设施建设，进一步提升城市形象和品位。充分节约土地，增加建筑容积率，降低城市建筑密度，留足生态空间，建设一生态休闲旅游城市。三是抓好宾馆酒店建设。加快建设高星级酒店，重点建设一批三星级、四星级酒店，以满足不同层次游客的需要。
（二）深入整合旅游资源，在旅游产品开发上取得新突破。重点要在推进项目上下功夫，认真抓好协调服务督办和项目进度的落实，确保旅游支撑项目条件成熟一个实施一个，建设一个成功一个，全面提升腾冲旅游档次和品位。继续抓好火山热海、和顺古镇、云峰山等知名景区的改造提升，做到不断推陈出新。借助新农村建设进一步整合观光农业、生态农业资源，开发乡村旅游观光休闲产品，推进旅游特色村（点）建设，展示新农村建设成果。筹建腾冲游客服务中心，形成覆盖全县的游客服务网络。在城市主次干道设立和完善旅游景区引导标识和公益广告设置。
（三）深化旅游合作，在旅游宣传推介上取得新突破。树立品牌意识，提升市场吸引力，打造“世界腾冲，天下和顺”旅游品牌，运用品牌带动战略，带动全县景区发展。加大城市整体形象宣传，建立和完善以企业为主、部门协同、上下互动、口径一致、形式多样的宣传促销机制，从旅游产品和旅游形象宣传提升到城市形象宣传，全力打造腾冲整体形象。利用报刊、电视、网络、节会、旅行社等媒体和企业广泛开展宣传，制作一批旅游画册、旅游指南、海报、光盘等宣传资料。
（四）强化旅游管理服务，在提高旅游服务水平上取得新突破。牢固树立“一切为了游客”的服务理念，加强诚信体系建设，深入开展诚信旅游活动，提高服务质量。按照行业服务标准，规范行业秩序。
（五）加强旅游教育培训，在提高旅游干部职工队伍素质上取得新突破。加强旅游人才队伍建设。进一步扩大旅游教育的合作与交流。大力发展旅游职业教育，深入开展职业培训。加快培养旅游管理人才、旅游企业经营人才、旅游专业技术人才和旅游服务技能人才。加强旅游行业岗位培训，实施持证上岗制度，建立优秀旅游人才储备库。建立专家咨询机制，会同科研机构、大专院校，积极开展旅游课题调研。
（六）创新旅游体制机制，在营造旅游发展环境上取得新突破。积极筹备召开“2015年云南省旅游产业发展大会”。调动各方面积极性，形成大旅游、大市场、大产业，实现新跨越。通过联席会议制度，研究扶持做大做强旅游产业的政策措施，协调解决旅游业重大问题，进一步调动旅游企业的积极性。
第6篇：一季度开发区规模工业企业经济运行分析报告今年以来，在县委、县政府的正确领导下，在各级业务部门的大力支持、帮助下，辖区各企业努力克服国际金融危机带来的不利影响，发挥本地资源优势，通过积极努力，第一季度区内企业实现了快速平稳发展，各项经济指标均在全县前列。
一、工业经济运行基本情况及特点
一季度，开发区规模以上工业企业累计实现总产值69、4亿元、主营业务收入66、3亿元、利税3、2亿元、利润2、9亿元，同比分别增长25、3%、20、6%、41、2%、45、6%，对全县各项指标增长的贡献率分别达到79、1%、79、7%、82、3%、87、2%，成为全县工业快速发展的核心支撑和主要增长点，新型工业化示范区的平台效应不断增强。主要有以下几个特点：
（一）主要数据显露积极变化。受国际金融危机持续的影响，去年下半年，我区规模以上工业企业生产经营形势严峻，很多企业经济指标出现负增长。在国家扩内需、保增长的大好背景下，通过各企业的积极努力，我区规模以上企业基本实现了时间与任务同步。
（二）主导行业支撑作用突出。化工、机电、钢材、食品、条柳编业是开发区的五大主导行业，一季度，五大行业实现工业总产值67、15亿元，利税3、19亿元，分别占开发区规模企业的98、1%、99、5%，其中化工产业共实现产值43、7亿元，约占全区规模企业总产值的63、8%，；机电产业共实现产值13、6亿元，同比增长40、8%；钢材加工业实现产值7、2亿元。同比增长26、4%。
（三）重点骨干企业带动效应明显。一季度，常林机械集团、金正大公司、史丹利公司、金沂蒙集团分别实现工业总产值14、1亿元、17、9亿元、13、8亿元、7、6亿元，同比分别增长44、1%、18、4%、32、5%、15、4%。特别是史丹利公司产值、销售收入、利税、利润等各项增幅超过28%以上，增长势头迅猛。
二、当前存在的问题
虽然我区工业经济实现了良好增长态势，但受国内外大环境的影响，各种制约因素依然较多，面临很多困难和问题，主要有：1、土地资源的相对稀缺与企业扩张、发展、建设的矛盾比较突出。国家的产业、环保、投资、土地等政策性硬约束越来越大；要素保障与发展需要之间的矛盾比较突出，资金结构性短缺的问题依然存在，集约发展的水平有待提高等。2、运行质量不高，盈利空间较小，效益增幅低于产销增幅的现象较为普遍。以管业为例，三家管业利税和利润只有300万和1万，均为负增长，分别为-41%、-99%。由于金融危机和产能过剩影响，价格供大于求的情况在短期内是不可逆转的，钢材市场长期低价位运行的可能性比较大，目前钢坯与钢管每吨价差不到700元，利润空间很小，基本上都是保本甚至亏损运营。另外食品加工业和条柳编业等外向型产业受金融危机影响最大，加之行业无序竞争、恶意竞争现象严重以及人民币持续升值的影响，大都也出现负增长。3、是资金供应紧张。资金短缺、筹融资渠道单一、资金供应不足的问题仍突出。4、行业发展不平衡。从今年以来的统计数据看，除机电产业环比是正增长外，其他行业发展不平衡，均为负增长。
三、下一步工作措施：
随着国家一系列宏观经济调整政策的加强，工业经济发展将面临难得的机遇和挑战，对此我们将在认真分析面临的困难和问题的基础上，要以结构调整为主线、以技改投入为重点，切实加强企业管理和市场营销，努力做好以下工作：
1、优化项目结构。针对目前工业企业的建设现状，有的放矢，取长补短，抓一批具有地方特色、有市场前景、有科技含量的大项目，落户园区。鼓励企业加大投入，做大做强，努力培植规模企业，使之成为新的经济支撑点，促进开发区经济快速发展。2、切实加大工业有效投入，促进工业结构调整，拉动龙头及骨干企业，使优势产业、资源进一步向这些企业聚集。3、做好挖潜革新，节能降耗工作，大力提高管理效益，强化监管，协调解决企业资金短缺的问题，全力以赴抓好工业经济运行工作。4、加强运行监测，搞好协调服务。进一步提高经济运行监测服务能力。围绕提高规模以上工业企业运行质量和效益，加强工业运行监测预警，提高调度频次。同时，要认真抓好安全生产工作，确保企业安全生产，实现工业经济的持续、快速、健康发展，确保完成全年工业经济发展目标。
房地产融资计划书一：
一、公司介绍
1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。
3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）
方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
（2）债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
（3）债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。
（4）房地产信托融资
（5）多种融资方式的组合
在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出；
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；
项目完成投资方退出，按时还本付息；
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。
房地产融资计划书二：
一、公司介绍
1、说明
2015年4月28日“上饶宏城房地产发展有限公司” 已在工商局变更为“江西宏城伟业投资集团有限公司”。以下内容公司名称暂时仍用上饶宏城房地产发展有限公司。
2、公司简介
上饶宏城房地产发展有限公司成立于1992年，其前身为上饶县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为上饶宏城房地产发展有限公司，公司经营地址在上饶县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。
公司理念是：诚实守信 铸就精品。公司在“十二五”的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整；第二是企业管理改革与管理技术运用；第三是人才引进与培养；第四是开拓大资金融资渠道。
公司董事长兼法人代表王昕辰，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。
公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立“以品牌创效益，以质量求发展”的观念， 2015—2015年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，2015年被上饶市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予“先进企业”、“纳税大户”等相关荣誉称号。经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。
3、公司现状
资产负债：截止2015年12月31日,上饶宏城房地产发展有限公司资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。
4、股东实力
股东王昕辰2400万元，住所：上饶县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018；
股东饶贤忠150万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢303室，身份证号：362321196903217577；
股东郭蔚120万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号4幢303室，身份证号：362321195906160217；
股东徐筱莺120万元，住所：上饶县旭日街道办凤凰西大道70号13幢402室，身份证号：36232119591004004X；
股东缪林鸣90万元，住所：上饶市信州区尚仪路19号2单元501室，身份证号：362301196209100015；
股东徐文东60万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢302室，身份证号：362321197512168119；
股东周晓明60万元，住所：上饶县旭日街道办七六路9号402室。
5、历史业绩
自2000年开始先后开发了“育才小区”、“信美别墅区”、“智星楼源”、“绿野春天”及“绿野星城”等项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。
6、资信程度
本公司自2015年-2015年连续被上饶市工商局评为“2A级重合同守信用单位”；被市县地税局评为“诚信纳税企业”，信用等级被银行评为A＋级。
7、董事会决议
2015年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野•御龙苑项目进行融资。
二、项目分析
1、项目的基本情况
项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野•御龙苑建设项目，建设期限为3年（2015年7月—2015年6月）。
项目位于上饶县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地面积为21493.44平方米。
绿野•御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上饶县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。
2、项目来历
本项目是在2015年1月28日在上饶县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。
3、证件状况文件
目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。
4、资金投入
项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。本项目计划在2015年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/㎡，投入销售在12000平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右；整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。
5、市场定位
本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在30—45之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。
6、建造的过程和保证
本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。
三、市场分析
1、上饶市房地产宏观经济分析
近年来，上饶市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动上饶市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。
⑴、2015年状况
进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。2015年，建成2-3个一级建筑企业。
2015年建筑业生产发展加快。全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%；房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。
⑵、2015年状况
大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。
2015年建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%；房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。
⑶、2015年状况
建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%；房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。
⑷、2015年状况
2015年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。由于房地产开发投资增长较快，拉动上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。
2、房地产市场的分析
㈠、商住用地供求运行情况
1、土地交易情况
⑴、土地成交面积：2015－2015年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米；居住用地16宗地块合计21.84万平方米。土地成交量以2015年为最大，特别是商住用地达到58.73万平方米，而以2015年为最小总成交量才1.96万平方米。
⑵、土地成交额：2015—2015年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。
⑶、平均成交单价则由2015年的309元/㎡上升到2015年的1190元/㎡，其中商住用地由2015年的312元/㎡上升到2015年的2778元/㎡，2015年是1705元/㎡；居住用地由2015年的23元/㎡上升到2015年的1258元/㎡，2015年是315元/㎡。
2、房产商购置开发情况
2015－2015年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。
2015－2015年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年23.3万平方米。
㈡、房产供求运行情况
1、房产开发投资完成情况
2015－2015年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。
2、房产投资资金来源情况
近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%；银行贷款占32.51%；其它资金（主要是定金及预收款和个人按揭贷款）19.56%。
3、房屋供应情况
⑴、房屋施工面积：2015年是63.52万平方米，到2015年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。其中住宅则由2015年的53.34万平方米增加到2015年的147.30万平方米，4年增长176.17%；商用房则由2015年的6.80万平方米增加到2015年的18.78万平方米，4年增长176.25%。
⑵、房屋竣工面积：2015年是14.61万平方米，2015年达到42.99万平方米，增长194.28%。其中住宅2015年是39.87万平方米，比2015年的13.10万平方米增长了204.36%；商用房2015年是2.07万平方米，比2015年的0.87万平方米增长了137.21%。
4、房屋需求情况
⑴、一手房房屋销售面积：2015－2015年，5年中以2015年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比2015年的15.95万平方米增长116.02%；比2015年的27.24万平方米还要增长26.44%。其中住宅也以2015年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比2015年增长153.42%，比2015年增长24.99%；商用房则以2015年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及2015年，甚至到2015年才销售0.53万平方米。
⑵、一手房房屋销售额：2015－2015年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元；商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。2015年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%；2015－2015年4年间每年的成交量虽不如2015年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份2015年达9.2万平方米。
3、竞争对手和可比较案例
本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。
4、未来市场预测及影响因素
上饶县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。
四、管理团队
1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：
⑴、王昕辰：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。
⑵、董高锋：职务是总经理，国家房地产经纪人，从事房地产行业13年，在房地产领域擅长房地产投资分析、产品规划、营销策划，在企业现代化管理方面有自己的独到一面。
⑶、周晓明：职务是财务部经理，国家会计师，从事房地产财务15年，在专业知识上善于学习，不断向上，擅长财务分析、税务筹划。
⑷、郏建华：职务是工程部经理，国家二级建造师，从事房地产工程工作12年，专业是工民建，在工作中善于学习，不断进取，注重培养人才。
⑸、缪林鸣：职务是公司副总经理兼营销部经理，从事房地产工作16年，在工作中善于协调关系，办事效率高。
⑹、黄兴炉：职务是人事行政部经理，从事房地产工作10年，在工作中思路清晰，善于协调各方关系。
2、组织结构
3、管理规范性
公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。
五、财务计划
1、销售收入估算
根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。
根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算；商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。
计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：
2、成本费用
项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：
⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.78万元、5846.30万元、2338.52万元；
⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元；
⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算；
⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元；
⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）5%--预征率。各期分别为79.94万元、133.24万元、53.30万元。
3、利润估算
根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币3034.03万元，详见下表：
4、财务盈利能力分析
本项目测算期3年。
⑴、现金流量分析见《全部投资财务现金流量表》。
根据全部投资财务现金流量表可以测算以下财务指标：
⑵、根据损益表可以测算以下指标：
投资收益率=利润总额/总投资×100%
=（3034.03/14983.99）×100%
=20.25%
投资利税率 ＝（利税总额／总投资）×100%
=（4528.41/14983.99）×100%
=30.22%
5、财务盈利能力分析
销售面积盈亏平衡点
=成本费用合计/平均销售单价*(1-5.5%)
=14983.99/0.4322*(1-5.5%)
=32762.31平方米
销售单价盈亏平衡点
=成本费用合计/可销售总建筑面积*(1-5.5%)
=14983.99/45148.67*(1-5.5%)
=3136.28元/平方米。
通过上述计算,在销售面积32762.31平方米的情况下(即销售面积达到可销售面积的72.57%时),可实现盈亏平衡。
项目在销售单价不低于3136.28元/平方米的情况下,可实现盈利。
6、经济合理性分析
本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好；项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强；项目年交所得税1494.38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税266.48万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。
通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。
六、融资方案的设计
1、融资方式：
⑴、股权融资方式
方式：融资方式（上饶宏城房地产发展有限公司）将以融资方项目的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
具体操作步骤如：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
⑵、债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
上饶宏城房地产发展有限公司以借款的方式与投资方签定的借款合同
2、风险分析：
为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：
A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案：
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
3、退出机制：
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资退出；
项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；
项目完成投资方退出，按时还本付息；
房地产融资计划书三：
一、公司介绍
1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。
2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。
3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。
4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。
公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。
5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。
6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。
7. 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份.
8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.
二、项目分析
一、项目的基本情况
A、开发范围：
1、东片区东至青荷路，西至约石香炉街，南至 新安江路，北至闽江路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。
2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江路，北至 闽江路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。
B、 规划要求及有关约定
1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。
2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。
3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。
4、 该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。
5、资金投入概况 ：
一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），±0.000开盘，可回收部分资金。
二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），±0.000开盘，可回收部分资金。 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
二．主要规划指标
土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。
用地性质：商住宅用地。
容 积 率：西区2.5—3.00。东区1.5—2.5
三．地块周边规划
项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。
四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高
⑴．目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；
⑵．项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；
⑶．教育、医疗等社会配套有所不足。
⑷．其他配套设施现状；
①．政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。
②．教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。
③．医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。
④．娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。
⑤．景 观：项目向北是新城市规划区。
五．环境分析：
（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。
（3）景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。
（4）商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
（5）竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。
（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。
三、市场分析
一、SWOT分析
1．优势
⑴．地段优势
项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势
本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（WEAKNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）
⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.
⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．弱点（threaten）
⑴．曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南， 削弱其作为区域中心城市的辐射力。
⑵．近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价 的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。
⑶．2015年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。
⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态
⑹．曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.
二、 客户分析
1、目标市场定位与分析
1)，目标消费群定位
先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：
⑴．客源区域
①．一级区域: 曹县主城区内；
②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。
⑵．客源职业
①．私营业主、个体经营者；
②．曹县城在外务工者；
③．曹县本地政府公务员；
④．企业高级管理人员；
⑤．学校、医院、银行等企事业职工；
⑥．曹县本地效益较好的企业职工；
⑦．富裕进城的农民。
⑧．外来投资者
⑨．预期潜能炒房客
⑶．客源购房目的
1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。
4, 投资型: 预期外来投资炒房客
⑷．吸引客源种类
①．以个体买家为主，集团客户为辅；
②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2．主力客源分析
本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力
群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；
⑴．公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如图。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内##集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格2180-2350元/平方米。
③．未来居住需求：
25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
⑵．富裕阶层：
①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。
②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。
③．未来居住需求：
企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积100-130平方米。
私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。
⑶．工薪阶层
①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。
②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对2.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.84平方公里，先后改造地块3个，拆除各类旧房屋面积61万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。
务工类型 年限 年收入 家庭结构
体力型 10年 1-2万 单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭
专业型 5年 4万以上 有未独立子女家庭或 已婚
技术型 5-8年 2-4万以上 已婚夫妇或有未独立子女家庭
③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。
单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。
新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。
子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。
子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。
⑷．返乡置业者
①．收入状况：曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入，相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。
②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到2015的30万人，在这一过程中，对照曹县经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。
③．未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。
⑸．具体房型的目标客户：
①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；
②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；
③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。
目标消费群购买心理及行为分析
本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前曹县城的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。
1．宽敞舒适的房型；
2．高质量的居住环境；
3．有一定规模的小区；
4．高标准的社区文化需求；
5．追求自由个性和实际效用的统一。
三 产品策略
1, 目标消费群需求分析
策划思路
通过调查发现，目前曹县城已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处曹县城郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：
人文品质 清新健康
结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：
中高端的“品牌社区”路线
据此
我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。
我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。
赢得消费者认同
借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘
我们的品牌在曹县乃至济南市场三级跳
一,精神感受：（生活）
二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间
三,物理感受：（建筑）
1．“阳光化”的生活
由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。
2．优美的人文环境
百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。
在我们的网络调查中了解到(不成熟的)，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。
3．提供大众运动空间、创造健康生活
社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。
总体规划构思
小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：
1．以人为本：
贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。
2．尊重自然：
贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。
3．经济开发：
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。
4．人文内涵：
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。
5．科技生活：
强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。
6．安全节能：
为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。
7．配套完善：
项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。
8．管理周全：
对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。
⑴．硬件
在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。
⑵．管理公司的提前介入
在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。
同时兼顾
1．多样性
在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
2．合理性
理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。
3．安全性
为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。
4．生态性
对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。
差异化选折——产品规划
1．产品定位
⑴．品质定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。
⑵．形象定位
政务别苑—-针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。
文化宅苑—-针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。
都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。
精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已 经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。
⑶．形态定位
开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.5—1.8，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。
⑷．功能定位
由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。
2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。
3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。
4．社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”
与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。
卖点梳理
1．卖点提炼
⑴．曹县城规模最大的社区—本项目是曹县城目前规模较大的住宅社区，也将成为曹县城房产开发项目的典范。
⑵．区位——位于政务区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
⑸．户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。
⑹．品牌开发商，品质有保障——琳峰公司具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。
⑺．人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。
⑻．配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
⑼．管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间
2．卖点营造：客户聚焦
针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；
⑴．考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（新政务中心后花园）”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。
⑵．在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。
⑶．三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。【2015星级酒店盈亏】
⑷．由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。
6、市场定位 中高档商住区。包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等有相当有品质
7、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
四、管理团队
1、人员构成: 公司主要团队的组成人员为董事长：王忠芳高级工程师，经营企业十五年，其中经营房地产行业五年，具有丰富的企业发展战略规划，稳健的运营工作特点，项目公司副董事长：李国防，经营企业八年，经历丰厚，成为曹县著名企业家，工作特点为精练能干，为人恭敬，人脉丰富。公司副总理：王雪意，高级会计师，理财能手，公司专设项目经理部有经营人才：张国明，陆昌安，中级工程师，经营管团队有十年的成功经验，对企业发展和投资的安全有很大的保障。
2、组织结构 企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：总会计，常务会，出纳三人：总公司设置：分公司、工程部、项目经理部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务。
3、管理规范性 公司经营管理结构。可以由专门管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的好，会给投资者以企业管理者好的印象和评价。对投资计划的财务设置合理的规划，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
一, 房地产项目开发融资方法
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。
1．自有资金
利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
2. 预收房款
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3. 建设单位垫资
一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2015年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款
在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托
现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言, 房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能, 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新, 尔后再与银行贷款充分结合起来, 就形成了一种新的组合融资模式, 即信托+银行。 虽然由于房地产基金刚刚起步, 目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制, 这些都限制了信托流通市场的形成。
6.上市融资
上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目, 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大, 投资期限较长, 上市可以为其提供稳定的资金流, 保证开发期间的资金需求。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业, 一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买 (借) 壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7. 房地产资产证券化
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有, 转化为债权拥有的有价证券形式。
资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2015年12月1日起, 《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》 正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定, 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在 35%及以上。因此对于中型开发企业来说, 选择联合开发这种方式, 可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障, 避免资金链条断裂。
多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的, 对商业特性和商业规律的把握存在着偏差, 套用住宅开发的模式开发, 不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来, 这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险, 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲, 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题, 实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题, 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。
同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租
售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金， 用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权， 再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。 整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资
海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁
根据《合同法》的规定, 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。
出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股 —— 私募股权融资
受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2015年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14. 夹层融资
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。近年来, 欧美的抵押贷款渠道变窄, 房地产开发商融资的 15% 至 0% ,是靠夹层融资来补足的。
对于房地产商来说, 可以根据募集资金的特殊要求进行调整, 股权进去后还可以向银行申请贷款, 资金回报的要求适中; 对于项目要求较低, 不要求“ 四证”齐全, 投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小; 退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资
由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点, 再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高, 对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资
项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
1、融资方式 : （1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这是解决问题的关键，是否能够取得资金，通过融资方案解决各方的利益分配关系。）
2方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
2、操作步骤：签订风险投资协议书
A ,对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、（1）在有关管理部门办理登记手续
（2）债权融资方式 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
（3）债转股的融资方式：投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应份。
（4）房地产信托融资
（5）多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格 融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。） 对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险
D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
4、 风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
E、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
5、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出；
项目完成投资方退出
第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，
第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，
第三种投资方享受整个项目的分红；
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；
项目完成投资方退出，按时还本付息；
6、抵押和保证 在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
7、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七 项目技术经济效益评估及融资方案
7.1 投资与成本费用估算说明
7.1.1 投资估算依据
1.本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制
2中华人民共和国建设部《房地产开发项目经济评价方法》
3.材料、设备价格参考济南现行市场价
4.相关税费按国家及菏泽市现行有关文件规定及配套政策计列
5.项目的信贷资金成本按现行商业银行贷款利率估算
6.业主提供的资料
7.1.2 投资估算内容
投资估算费用范围主要包括土地费用、项目前期工程费用、房屋开发建设费(建安工程费、设备购置费以及与小区配套的公建、环境、绿化、智能化等相关设备、设备的费用) 、开发规费、管理费用、财务费用、销售费用、销售税费和不可预见费。
7.2 投资与成本费用估算
7.3项目不确定性分析和风险分析
影响本项目的不确定因素主要有几个方面：总投资，售价，租价，贷款利息等等。这些因素可能会受到上游市场，如受钢材，水泥的价格波动的影响；也可能会受到金融市场，如升息的影响，使项目资金成本增高；还有可能受到来自政府政策，法律法规方面的限制。总之，参与房地产建设或与房地产相关的各个领域的变化都可能会增加项目的风险，影响项目的经济效益，甚至导致项目根本行不通。
我们就不确定分析常用的两种方式对本项目进行简单的分析。
7.7.1 盈亏平衡分析
设本项目的总销售收入为P，开发总成本为W,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的5.5%，则达到盈亏平衡点的销售收入P*可用下式表示：
P× (1- 5.5%)- W = O
则 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(万元)
达到盈亏平衡点的销售率为= 11286÷ 15466.49 = 72.9%
由计算可得，当销售率为72.9%时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目风险状况为安全；在70%-75%时项目风险状况为较安全，因此本项目有较为安全。
7.7.2 敏感性分析
本项目敏感性分析针对全部投资的税前评价指标：内部收益率，分别计算平均售价上下波动10%，20%和投资额上下波动10%，20%时，对经济指标的影响，具体分析见下表：
计算项目对各因素的敏感度
β = 评价指标变化的幅度（%）÷ 不确定性因素变化的幅度（%）
对于销售单价的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35
对于投资额度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11
显然，销售单价是敏感因素。
由上面分析结果可知，销售价格和建安工程费都是影响项目利润的敏感因素，其中销售价格更为敏感。因此，做好营销，降低工程成本是获得利润的有效手段。
但应该看到，在实际的操作中，楼盘定价看似简单，实际上却是一个非常重要同时也非常复杂的市场决策。开发商对市场与项目的判断难免会加上主观的色彩，影响真实客观的判断，从而导致做出的决定与实际情况有出入。只有一通过真实客观的了解市场与项目，全面真实的建立价格体系，才一有可能把项目卖到最合适的价格，达到项目赢利的目的。在降低成本方面，对建设项目的全过程进行计划和控制，建立科学的管理体系，实现尽可能低的工程造价，以获取尽可能大的经济效益。
7.7.3 风险分析
①房地产投资风险的类型
对房地产投资风险进行分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。
划分房地产投资风险类型方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型。本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。
1) 按房地产的寿命周期划分
房地产寿命周期可划分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设和租售阶段四个阶段。每个阶段的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不一样。
a. 投资决策阶段的风险
房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。对于房地产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。
b. 前期工作阶段的风险
在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计，拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。
c. 开发建设阶段的风险
开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如:承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。
d. 租售阶段的风险
房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险。
② 该项目的主要风险和规避措施
结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。
租售阶段的风险
目前，进行商品房预售（预租）并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的43.75%，所占分额较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。
另一个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从自2015年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。
规避措施：
a.风险回避：在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时．通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。
b.风险预防：在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：
房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。
在销售环节加强宣传和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，运用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避租售阶段的风险。
通过对项目基础数据的估算、投资计划和筹资方案的分析、财务分析、不确定性和风险分析，可知本项目虽然面临一定的风险，但项目的经济效益还是可观的，项目在经济上是可行的，财务上是盈利
即将过去，我们将迎来崭新的，时光飞逝，酒店已快进入开业后的第三个年头。随着南沙经济的不断发展，南沙公司的经营业绩不断上升，人流量的不断增加，酒店的营业情况也随着南沙这片热土的持续升温而不断提高。经过一年的酒店工作，我来总结一下在酒店在经营管理方面的情况。
酒店营收表
月份餐饮部客房部康体部其他收入总计盈亏累计营业额总盈亏
12302232294024935417082526061-170302.65526061-170302.65
2105972165430312941584304280-214890.98830341-385193.63
31462813301057831914607569312165210.871399653-219982.76
41457772796274405539053.5508512.515718.171908166-204264.59
5948703160945975531640502359-6596.572410525-210861.16
6115059288317.571536.52149049640322625.692906928-188235.47
7154156285601.88116167.535526591451.38627383498379-125497.47
8169646.5405035.511508636126725894122588.914224273-2908.56
918744151461148762126410877224130974.315101497128065.75
1017802251376447364.564408.3803558.8211900.285905056339966.03
11(预计)1683695047446378530000766898800006671954419966.03
12(预计)100000300000250002500045000007121954419966.03
总计：17958174132731.88750478.5442926.87121954419966.037121954389966.03
1、酒店营收情况分析：
酒店各部门的经营指标是：总营业额650万，其中餐饮部195万，盈亏指标-25万，客房部340万，盈利指标220万，康体部67万，盈利指标17万，其他收入50万，后勤管理费用为162万。总体盈亏目标是收支平衡。
截止11月30日，在领导的正确指导下和全体员工的共同努力下，我们提前一个月完成公司下达给我们的全年营业指标650万，完成盈亏平衡的目标，并且盈利约为40万元左右。但是根据酒店营收表可以看出，客房部和康体部超额完成既定的340万和67万的营业额指标和盈亏指标，但是由于年初2月餐厅由西餐向中餐转型等一些原因未能完成指标。
2、酒店内外部销售
2.1对外销售
对外销售的任务主要是由酒店营销部去完成，我们的客源主要分为商务客源、政府客源、中介客源、旅游团体、公司会议团体、滨海业主、上门散客七大类，营销部根据每种客源的不同进行拓展和维护。是酒店进入正式开业的第二年，在酒店行业中称为次新店，客源积累开始慢慢沉淀，出现一批相对比较稳定的商务客源、公司会议团体和旅游团体，从1月试营业开始，截止到今年年底，与我们酒店签约的商务公司并且已有入住房数的约160家公司；区政府各级单位和部门都与我们酒店签订了住房协议；国内五大中介（携程、艺龙、同程、号码百事通、12580）关于酒店的订房服务也全部开通，并且尝试与国外中介（雅高达）合作，拓展港澳、日本、东南亚等地的客户；团体客源中德邦物流、uc、中国人寿、羊城之旅、广中旅、中青旅、职旅、禅之旅、万象国旅等都已把酒店作为长期定点合作单位，另外依靠越秀集团和南沙公司的影响力，集团各分公司、南沙公司兄弟单位、协作单位也成为酒店客源中不可缺少的重要一部分。
2.2对内销售
对内销售的任务主要是由酒店前台、康体前台和餐厅的楼面去完成，对内销售指的是酒店对客户接触的一线部门对于上门散客的一种销售方法，即前台面对上门散客怎样以诚挚的服务和较高的价格推荐我们酒店的房间，餐厅的楼面服务员面对上门的客人在点菜时怎样以客人的喜好、酒店的特色来推荐给客人合适的菜肴。经过一年多的培训，前台员工已熟练掌握推销房间的技巧，从高价格到低价格，从豪华房到普通标单，力争留住每一位上门无预定或者电话预定的客人；餐厅2月开始由西餐向中餐转型，餐厅服务员在餐饮部经理和厨房师傅的培训下，已熟练掌握中餐的基本工作流程，每位员工逐步进入中餐的工作环境中。
3、内部管理
3.1会议制度和培训制度逐步完善
酒店的会议制度是为了保证酒店管理的正常开展，使酒店的行政指令、管理理念及工作安排及时准确的传达，各部门做好协调工作，所以会议的执行直接影响到酒店的正常运作。培训是酒店给予员工最好的福利，不但能够提高酒店员工员的工作效率，更加能够体现酒店的综合管理能力，所以在，酒店制定了每周三部门主管级以上人员例会制度，确保在较短的时间内沟通和解决一周内各部门出现的问题和需要协调的事项，并将领导的管理思路和下达的指示及时传达给各部门负责人。各部门根据自身工作时间的特性安排每周部门员工的培训会议，培训会议除对员工进行培训，还有一项重要功能就是将每周三酒店例会的内容传达给员工，让员工及时了解自身工作的不足和酒店运作上的信息。
3.2酒店员工的礼貌礼仪和仪容仪表
酒店员工的礼仪礼貌和仪容仪表是公司形象的重要组成部分，是服务水平的衡量标准之一，它既体现员工对工作的态度，也表现员工对客人的礼貌、尊敬，更加能反映员工是否积极向上的精神状态，所以礼貌礼仪和仪容仪表是我在所有内部管理中最强调的一点，一个员工如果不懂得或者做不到酒店规定的礼貌礼仪和仪容仪表，无论他有多么高的学历，多么吃苦耐劳，都不可能成为一个合格的酒店人。在中，我根据每个部门的特点，制定出礼貌礼仪和仪容仪表的培训ppt，分别对各个部门人员，特别是管理层和一线员工，根据每月的培训计划进行针对性的礼仪培训，现在酒店人员整体素质有了明显改善，在工作期间都能够按公司要求整理好着装，主动与同事和客人打招呼。
3.3文件管理和酒店物资管理
今年年中，经过越秀集团组织的文档管理培训，我们深刻的意识到文件管理对一个酒店内部管理的重要性。在培训之后，我们按照集团公司的对文档管理的要求再结合我们酒店的实际情况进行改革，每个部门根据自己工作的内容和流程制定相应的文件夹，对文件夹进行编号，各部门基本几个文件夹必须制定，例如：每月班表、每月考勤、会议记录、培训记录、酒店通知、每月酒店损益表、固定资产盘点表、易耗品盘点表等。而关于酒店物资管理的固定资产盘点表和易耗品盘点表尤为重要，本年度是开业以来的第二年，酒店物品的补充、流失、报损、调拨的数量都非常多，很容易造成酒店资产的流失，所以针对物资管理实行每月盘点，责任到岗到人，这个举措起到了维护酒店资产的重要作用。
3.4人员配置和薪资制度逐步完善
人员是酒店营业的基础，对人员进行合理编制，调动起员工最大的能动性是酒店经营效率最大化的保证，经过1年多的探索和改革，行政部根据我们酒店的规模和特点制定出较为完善的一套人事制度，我们酒店现有工作人员共71人，相比去年最多63人有所增加，增加的人数主要是由于去年pa是由清洁公司承包，今年由客房部管理，增加3人，员工饭堂与餐厅分离，由行政部管理，增加3名员工。在酒店营业额大幅增涨的同时，人数却增加较少，这得益于钟总的领导思路和行政部的人员编制的落实。在试行人事制度时，各部门负责人也能积极配合，例如，餐饮部经理根据酒店的实际情况，统一安排人手，将洗碗阿姨和地喱相结合；客房部在入住房间数比较多的时候，灵活调配pa人员上楼层打扫卫生；前台接待只有6人，根据每天工作的经验，安排人员上两头班，在较忙的时间段上班……这些措施都大大节约了人力成本，为酒店的盈利做出来重要贡献。在酒店实现盈利的同时，行政部根据年初做的考核计划和提成计划对各部门的员工和管理层进行奖励，以奖金形式体现，这也大大激发了酒店员工和管理层的工作热情，让员工和管理层拥有主人翁的意识，时刻把酒店当成家一样，努力为酒店做出业绩。
3.5成本控制
酒店成本主要是由三大部分组成——人力成本、能耗成本、物料成本。人力成本的控制在“3.4人员配置和薪资制度逐步完善”已经提到；能耗成本在酒店经营中主要是以水、电、气三个方面为主，客房是酒店营业的主要支柱，水、电的用量也是最大的，控制好客房的水、电用量，是能耗成本控制的关键，所以在客房管理中，以制度形式规定员工不得开空调做房，查房时第一时间检查空调是否关闭，公共区域和员工洗手间不得开空调，如有客人特别要求外出时不得关闭房间空调，客房员工做房时可将空调调至26度，楼层灯光按时开启和关闭等。在易耗品成本控制方面，主力军客房部也做了表率，将纸杯垫换成胶杯垫，一次性拖鞋改成脚拖鞋，瓶装沐浴露和洗发水换成灌装产品，这一系列的改革帮助酒店半年时间内在易耗品成本控制方面节约超过5万元，这些都只是酒店在成本控制方面的冰山一角。
3.6内部沟通与团结
内部沟通和团结主要是主管级以上人员在酒店的工作环境中形成的企业文化的表现，酒店内部的凝聚力直接影响到酒店各部门的工作效率和协作能力。从第二季度开始，以季度为单位召开员工大会，在每次的员工大会中进行各部门负责人对上季度工作内容的汇报，员工生日会，优秀员工的评选，酒店安全培训等，在经过内部讨论和总结，在，酒店总结出我们特有的服务理念和核心价值观，我们的服务理念是：全方位的服务；主动式的服务；让每个人（客人、同事等）感受到被关心、关爱。我们的核心价值观是：客人利益永远第一；处理事情公正合理透明，尊重、关爱、培养员工，逼你成才；过程和结果一样重要，简化流程，降低成本，勇于创新，追求效率、创造利润。我们会一直遵循这个服务理念和核心价值观，把的员工打造成一支具有强大凝聚力和战斗力的团队。
4、宾客满意度
宾客的满意度是客人对酒店的评价和认可程度，也是从另一方面展现酒店管理水平和对客服务的质量。酒店应客人需求，增加大功率的无线网络来增强网络信号，从8月开始配置了25台冰箱，餐厅提供西式早餐等等，这些都是酒店根据客户的需求而不断完善和改进自身的软件和硬件上的服务。中介订房中心的宾客满意度的分数也是公信力和影响力最大的，酒店在国内五大中介中的同程网上满意度是98%，艺龙95%，携程是4分（满分是5分），由于114号码百事通和12580的预定客户主要是以电话形式预定，所以其网站上没有客户满意度的调查。综上可以看出，在酒店开业不到2年的时间内，经过改革和创新，我们的管理和服务是得到绝大多数客户的满意和认同的，这也是我们今后按照本年度的工作思路和管理模式开展工作的理由和动力。
5、本年度酒店工作的不足之处
5.1营销部
5.1.1销售
本年度的营业指标从年初到7月的经营业绩来看，完成年度任务相当艰巨，因为我们酒店的营销模式一直是以关系营销为主，都是以经过公司领导、单位同事、附近业主和公司客户跟朋友或友好单位介绍过来的客源为主，并且淡旺季情况相当明显，旺季主要以旅行社客源为主，但是8月开始出现了转折点，由于祈福酒店停业，大部分商务客源转移到我们酒店，造成酒店经营业绩出现井喷现象，开房率从4成突然提高到8成左右。这个现象也折射出我们营销部的销售工作做的不够，营销能力较弱，在祈福酒店停业之前无法凭借个人能力将这些重要的商务客源挖掘过来。
5.1.2商场
由于商场的员工与销售部同事在同一个办公室，所以经常会与客人接触，但是商场人员的沟通和表达能力欠缺，直接会造成客人对酒店的不良印象，影响酒店的形象。
5.1.3前厅
前厅部经过人员精简后包括经理、领班共6人，但是很多前厅接待流程和单据处理未能合理简化，很多单据的处理要员工加班才能够完成。前台的位置过于拥挤，单据摆放比积杂乱。对于客户投诉问题虽然有长足的进步，但是还有很多技巧方面的沟通需要加强。对客服务和内部销售方面，缺乏系统性的标准化管理，新员工的礼貌礼仪和仪容仪表培训需加强。
5.2行政部
5.2.1行政、人事
行政和人事的工作是由行政部副经理谢朝晖和王斌负责，从开业至今，虽然他们在行政、人事方面付出了巨大努力来进行改革，但是酒店内部的规章制度、培训制度、应急预案的实行考核和责任划分制度等方面还欠缺完善，人事政策、员工福利、薪资体系、提成方案等方面还需要根据酒店的营业情况进一步改进和健全。
5.2.2工程
酒店现有工程人员3人，每天24小时至少有一位电工在酒店内值班，在出现应急事件时保证有工程人员第一时间去解决和处理。酒店工程人员对小型维修基本都能解决，但是大型机器的保养和维修都需要物业工程的协助。工程部还欠缺一名合格的设备管理员，希望工程人员能够尽快熟悉酒店设施设备，在明年有人能够考核上岗，成为一名合格的设备管理员。其次，工程人员经常要在住客的房间维修，对客服务的礼貌礼节和仪容仪表方面需要进一步加强。
5.2.3保安
酒店现有保安员2名，都是夜晚值班，由于保安年龄就比较大，亲自处理应急事件的能力较弱，这就要求保安要提高他们如何去发现问题和报告问题的能力，这方面行政部经理在新的一年中加强这方面的培训。其次，本年度夜晚抽查时多次发现保安夜晚睡觉的问题，并且给予警告和处罚，希望行政部加强培训，杜绝再次出现此类现象。本年度的安全生产工作也得到了公司和领导的表扬，未出现特大安全生产事故，希望酒店全体员工能够在今后始终保持这样的安全生产的警惕性。
5.2.4员工餐厅
经过年初的改革，员工餐厅与酒店对客餐厅分离出来，主要以粤菜为主，这既保证了餐厅的对客服务质量，也较好的控制了员工福食的成本，员工福食相比去年有了明显的改进，员工对工作餐的满意度也有了很大的提高。
5.3客房部（客房、pa）
5.3.1客房
客房服务员的做房质量在本年度得到了领导和客人的认可，但是客房领班和主管的领导能力有待进一步加强，主要体现在沟通问题上。其次，对客服务质量还有待提高，在抽查时经常发现服务员与客人遇到时不打招呼，见到其他部门同事不打招呼。再次，客房部的资产占酒店的80%，资产的管理尤为重要，固定资产和易耗品的盘点以及成本的控制直接影响到酒店的盈亏指标，所以在资产管理的制度上还要进一步健全和改进。
5.3.2pa
pa即负责公共区域卫生的服务员，并且在住房较多的情况下还担当客房服务员的角色。从8月开始，几乎三分之二的时间都要抽调pa人员去楼层打扫房间卫生，但其独立做房的质量还不能够与一般客房服务员相比，而且公共区域技术性工作，例如大堂大理石晶面处理，地面抛光等还不够专业，需要进一步加强培训和学习。
5.4餐饮部
5.4.1餐厅楼面
在经过年初餐厅由西餐向中餐转型，楼面的学习任务非常艰巨，也需要非常大的适应能力，在转型的过程中，出现过人员的不稳定，有段时间流动性很大，并且在与其他部门的沟通协调中出现不和谐现象，以厨房尤为突出，但是经过磨合和适应，现在基本能够发挥最大的工作效率。在成本控制方面，楼面对水果和饮料的损耗量非常大；在销售方面的主观能动性较差，没有积极提出促进餐厅营业额上升的创新销售思路。
5.4.2厨房
厨房在本年度的成本控制中做出了巨大贡献，一直保持毛利都在五成以上，出品质量也得到了很多客户和领导的赞赏，但是厨房的考核指标没有与营业额挂钩，由于价格原因，导致很多旅行社团餐和小公司团体的流失，并且早餐的成本及毛利与正餐混在一起统计是不科学的，因为早餐是酒店的配套服务，在酒店行业中，房费中含早餐的价格赚钱不是目的，让客人对酒店的满意才是最重要的，一般四星级酒店早餐的毛利能够达到3成已经算是很不错的成绩了。
5.5康体部
康体部在本年度负责了会议室、康体、游泳池、袋鼠俱乐部、八期隽城保洁等多项工作任务，由于员工的分散性，培训几乎没有开展过，虽然每个员工的吃苦耐劳的精神值得全酒店员工学习，但是康体部人员的基本素质，如礼貌礼仪、仪容仪表等是全酒店中最差的，在很多会议接待中有损酒店的形象，管理者的责任是不可推卸的。
5.6财务部
财务部的主要职能是监督和服务，在监督上出现过一些问题，仓管员直接兼顾采购的职责，制定的每月询价制度没有一次执行到位，都是由行政部一个部门去询价，造成询价中的一些片面性；个别仓管人员上班时间离开仓库不汇报，也不带手机，严重影响酒店各部门的正常工作；在服务与其他部门的职能上有所欠缺，主要是由于财务人员都没有从事过酒店行业，在处理酒店财务工作上欠缺经验，而且除了酒店的工作任务还要分担南沙公司的部分工作，降低了工作效率。
出现问题并不可怕，只要我们能够发现和正确面对，制定出解决的方法和策略，我们就能够越做约好。
通过以上总结，回顾的全年工作，可谓得失兼具，作为酒店的营运总监，我所从事的工作和担负的责任也使自己的责任感与使命感日益增强，我们相信，在公司领导的正确决策下，我们全体员工上下一心，积极进取，团结务实，开拓创新，不断努力，一定会创造出酒店的又有一个辉煌！
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