【www.guakaob.com--经济师考试】
首先我们看到的是这样的政策完全是针对银行和银行贷款管理的，而银行已经不是计划经济的体制而是市场体制了，我们有关政策改变了银行的经营方式和利润，对于金融市场的健康发展是有害的，这样的做法立即得到了市场的反应，那就是所有的银行股放量暴跌，在我们经济发展的关键时期和银行资本需要大幅度募集的非常时刻，这样的下跌对于国民经济的损失是巨大的，搞市场经济应当尊重市场的行为。
其二我们应当看到收紧贷款，对于老百姓的压力也是非常大的，中国的传统习惯是大家庭。也就是上有老下有小，对于住房当然也就需要大户型，现在把90平米以上的住房贷款首付提高，实际上是让老百姓购房的门槛也提高，或者是加速家庭的小型化，家庭小型化以后实际上是让住房的需求增加，会增加房价的上涨动力。我们的政策是出发点是遏制房价和炒房，不是让老百姓买不起房子。
与此同时我们还要看到的是对于炒房的影响，现在很多炒房人是全款买房的，因为他们在以往的炒房过程中已经积累了足够的资金，同时在前面的限制政策里面他们取得贷款已经是不易了，更重要的是他们通过全款买房以后，还可以以房屋为担保给他们的企业取得企业贷款，所贷款的资金再一次的流入房市完成资金的循环链条，限制这样的担保贷款又会让本来就取得贷款不易的中小企业更加的雪上加霜。同时他们也可以通过一定的洗钱的方式以住房担保搞消费贷款，要知道的是对于炒房人持有房屋的时间是短期的，他们并不需要像买房人那样十年二十年的长期贷款，这样的贷款政策的结果是对于老百姓的购房杀伤力更大。因为真正的炒房人是全款买房和银行的其他贷款资金违规流入房市，还有的就是贪官的灰色、黑色收入和海外热钱、洗钱的资金，他们不受新政的限制。
因此本人认为如果要限制炒房，应当从资金来源人手，如果限制了资金的来源，尤其是全款买房的个人的资金来源，就可以非常好地限制住炒房的需求，这样的限制就是通过税收核查购房资金来源，对于大额的购房资金需要有资金合法来源的证明，来源合法的还要有完税的证明，这样对于堵住银行资金违规流入、灰色和黑色资金的进入以及海外热钱是非常有好处的，而老百姓积攒一辈子的钱买房、拆迁款买房等等收入来源是清楚的，违规资金的来源是不清楚的。对于很多的企业老板，买房是企业开支票开发商照单全收的，这里没有企业所得税和个人所得税。如果纳税这部分资金的40％要缴税的。按照有关规定，企业给所有人个人使用的款项要视为分红纳税。对此即使你宣称是找亲友借的，以京沪等地动辄几百万、上千万的房款，借款人的纳税证明也是需要的。这样的政策是符合市场经济行为的，西方的市场经济也是要查税的。同时还有一个有利点就是好操作，在办理住房转让产权证的时候进行核查，不仅仅可以管住开发商，也管住了二手房。
更进一步讲，要解决住房的供需矛盾，需要让炒房人手中的房子抛售出来平抑房价，查税仍然是一个好办法。对于个人持有的房屋的购买资金来源进行全社会的普查，对于持有房屋套数多的大户查税，追查收入来源和完税情况，发现欠税严罚严判，这样就会有大量的持有房屋的炒房人和非法资金、热钱无处藏身，他们所持有的大量房屋就会抛售到市场中，房价就能够得到有效的控制。
所以要遏制炒房，就要从问题的本源下手，遏制住炒房的资金来源，才能够真正的发挥政策的最大效用，把副作用降低到最小。现在这样的政策，只是减缓房价的暴涨，对于房价的长期升势是没有太多的作用的。
炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
众所周知，W州人具有很强的商业头脑，近年来，在我国一说到“炒房”必定会联想到W州人。全国每个角落都有W州人在参与炒房，他们买房或商或租或售，但凡自诩有点闲钱的有产者都争相效仿W州人、追逐W州人。在短短的几年内，W州炒房团所到之处，房价逐日攀升，有些地方的房价甚至达到“天价”的地步，全国几乎每个关心房地产的人都承认房价贵得离谱，房子已逐渐成为普通老百姓可望不可及的消费品，这恐怕要拜这些W州人所赐了。那W州人是如何炒房的呢？如果仔细分析他们的炒房手段，你会发现其实很简单。
举个例子吧：A和B是两个W州人，两人合伙去炒房。假设一套房50万，A先采用一次性付款的方式用50万把房子买下来，得了房产证后A即可以随便交易。房子涨价了，假设涨到100万，假如A想出售，则A有以下两种转手途径：第一，A把房子卖给当地人C，A赚了50万；第二，当C不买时，A就把房子卖给自己人B。按规定，B要有30%以上的首付能力银行才会给予贷款，因此B要向A首付30万，B给A30万首付后，A又私下里把钱返还给B，所以可以说B分文未出。另外70万则从银行贷款，扣除了50万的成本，A还赚20万。注意，问题就在这里了：当A得到了银行的70万贷款后，B即拒绝向银行还贷，按贷款合同规定，还不起贷款N个月后，银行即收回了B用于贷款抵压的房子。这时B会说：收就收吧，无所谓！因为A和B是一伙的，所以A赚的钱B也有份，A和B各赚10万。炒一套房赚10万，那10套、100套、1000套房会赚多少呢？自己算吧。
到这里有些人要问了，那如果A卖给B1000万一套，岂不是赚得更多？银行没那么笨的，事实上也不能说银行聪明，毕竟银行LD还在党课上学习过实事求是的道理以及深知洗黑钱的严重后果。银行会对这套房所处的位置以及市场情况做一番评估，一般来说只要你卖的价格和周边房子的价格差不多或者高一点点就行了。
还有一个问题可能有些人不大明白，那就是：是不是一涨价就有赚呢？比如说涨到60万的时候能使用这种办法吗？如果说涨到60万的时候卖给当地人C而不是自己人B，则这也是肯定赚的。卖给自己人B就不赚了，因为B只能从银行里得到70%的贷款，即60×70%=42万，填不了A的50万。我们来列一个公式吧：假设A买房时的总价是a万，涨价后是b万，贷款额度为70%（有些是80%），要想赚钱则a和b的关系必须是：0.7b＞a，换句话说，只要从银行得到的贷款额度大于房子初买时的总价就有赚！当然这里还没把A、B在房子二次交易前请银行LD吃饭按摩收红包的费用算入其中，实际操作时把它算进去就OK了。为什么A和B要请银行LD吃饭按摩收红包呢？因为B在第一次交易时留下了还不起房贷的“不良”记录，按道理，如果B还想使用同样的伎俩炒房的话，银行是不会再给他进行第二次房贷的，但是，为了得到贷款，他们
会千方百计收买银行LD，他们会从所赚的20万中拿出10万交给银行LD做为好处，在利益的驱使下，银行LD是会帮这个忙的。【怎么炒房】
又有人要问了，银行会亏吗？银行LD有责任吗？银行是不会亏的，银行LD也不会有责任。你想想，银行用70万的钱就能买下100万的房子，你说它亏吗？！为银行创收，说不定银行LD因此还得到上级的嘉奖呢。
要进行以上炒房手段必须具备以下充分且必要条件：第一，银行充许个人拿房子抵压贷款；第二，二次交易必须是在房价上涨到一定程度的情况下进行（所以说这就是W州人为什么会千方百计的抬高房价的缘故）。
当然由于近年来房地产市场实在是太好了，两年前还一度出现“一房难求”的供不应求的盛况，所以目前W州人没必要大范围使用这招，使用这招的只是局部情况。也许等到哪天传说中的“泡沫经济”来临的时候，他们才会使用这招倾巢而出，届时另一种意义的“倾销”将是何等的盛况，若真如此，银行将会是最大的房产拥有者。
炒房三年赚900万：她怎么做到的？
炒家：“我感觉现在再进行短线的房地产买卖已经很不合时宜了”
“我感觉现在再进行短线的房地产买卖已经很不合时宜了，拼死拼活可能也就是一个民间拆借的回报率，一不留神反而很可能„吃倒账‟。但从中长线的角度来说我还是比较看好上海楼市的前景”
“2004年3月，我在徐汇区打浦桥地段的一个新开的高档楼盘买了一套房，200平方米不到，单价13000元/平方米，总价是260万元左右。这套房子我在去年3月因为犹豫没有出手，是我唯一一笔被套了将近两年的投资。”陈静芬（化名）是一名在小圈子内颇有名气的短线炒家。“我做了3年多，获利在900万元左右。” 去年3月以来，上海房价步入深幅调整期。据有关统计显示，上海平均房价从顶峰下跌的平均跌幅一度达到三成。“这套房子是我在今年3~4月间出手的，售价是19000元/平方米。如果去除两年内售房征收5%所得税以及其他的一些资金成本的因素，我净赚大约60万元。”
在这样的调整市道还能大赚一票，这使得周围的亲朋好友都惊诧不已。当然陈静芬只是一个普通的房地产投资者，她也没有点石成金的本领。“最大的奥妙就在于这套房子经过了我的精装修，也算是赚回了一点知识资本吧。”在她的鼓动下在同一时间买入同一房型的一位小兄弟，毛坯房出手也赚了20多万元，正好相当于本金拆借一年左右的回报。
靠精装修赚钱不在乎营业税
“周围许多人在这轮调整中都已经深套其中。所谓的深套，一是买入房产时只交了首付款。每月的还款压力是很大的刚性约束，由于都是中高档楼盘，物业管理费和保安费也要几千元。二是有价无市，挂牌价即使自己能够忍受，但几个月就是无人问津，这时候就显出地段和房型选择的极端重要性了。”
就拿打浦桥的这个楼盘来说，陈静芬精装修花了30多万元，但在对外报价时装修费是报了60万元，但客户没有经过大幅度的讨价还价就接受了。“所以说这个差价主要是装修费里出来的。具体来说，我买的许多高档家具，比如某著名品牌的全套家具，其实买入的价格是三折左右，因为我一直在那里买，与店家彼此已经很好说话了，但我对外当然要报全价。”
经她手装修过的房子每每能够博得客户的赞赏，“我也是不经意间才发现自己身上还藏有这样的能力。一开始我经手交易的也是毛坯房，但后来我总在想：卖出去的房子就像嫁出去的女儿，总应该装扮装扮，否则心里面好像有点空空落落的，也算是给投资加上一点技术含量的保险吧。但请专业设计师的话费用实在太高，而普通的装修对于高档楼盘而言只有百弊而无一利，所以我就开始摸索着学习精装修。”
通过装修提高附加值，陈静芬并不在意做短线的营业税。
“一般来说我从购入房产到装修到寻找买家出手，整个周期在半年到9个月左右，比较„短平快‟，不追求获暴利，这也是从规避风险考虑。同时我是滚动操作，这边一套还在装修，那边就已经又买进了一套。”她有一个小的投资圈子，都是些亲朋好友，“大家一起„团购‟价格总会更低些，而且开发商也很乐意坦诚地告诉我们更多的内部信息，比如地段、房型好坏等，这对于我最后的决策是有利的。”
投资原则：只做中高价楼盘
在三年的投资生涯中，陈静芬买过的房子总价格从100万元到400万元不等，最多的时候手中握有5套房产，“当然资金不够，还是要问我丈夫拆借的，但利息多少是双方都说清楚的。”
陈静芬的投资原则就是购买中高价楼盘，7000~8000元以下的房子不会考虑。“而且房产价格越走高，我就
1 of 2
反而考虑越高档的楼盘，因为真正的购买力会向这个层面集中。”她购买的房产主要集中在黄浦区、静安区和卢湾区，“浦东新区从来没有买过，因为我对那个地段一点也不了解，不熟的地段不做。”她获利最丰厚的两套房产是位于老西门中华路的一个楼盘和位于上海电视台对面青海路上的一处楼盘，两三年时间内都涨升了100%以上才出手。
她几乎从不错过那些高档楼盘的房展，每次都实地去仔细考察一些样板房，琢磨这其中蕴含的奥妙，当然同时也会考虑这个楼盘的区位和房型是否值得自己出手。“说到底就是琢磨如何去迎合那些高档房买家的胃口，使他们觉得物有所值。”
短线已不合时宜
陈静芬认为，上海楼市目前的调整空间已经十分有限了，对于一些中心城区而言目前已经是阶段性底部了，“特别是一些高档楼盘，本来供求关系就比较特殊，投资和保值增值的成分比较重，我认为更不太会受到一些宏观经济因素的影响。但也不排除还会有一些新的严厉政策出台，对于房产买卖进一步抑制，比如以前的两年内售房征收5%所得税这样的政策。”
而就在此后几天，“国六条”“十五条”相继出台，“（首付比例提高），我认为这对于那些依靠银行按揭贷款来炒房的投资者打击会比较大，但对于我们这样靠自有资金运作或民间借贷的人来说基本上不会有什么影响。大气候将越来越不利于我们这个圈子的活跃交易。”
“我感觉现在再进行短线的房地产买卖已经很不合时宜了，拼死拼活可能也就是一个民间拆借的回报率，一不留神反而很可能„吃倒账‟（即亏损的意思）。但从中长线的角度来说我还是比较看好上海楼市的前景。我认为从这个角度来说，买房产其实有点像买股票，也要讲一个市盈率。我们买的是未来收益。别的不说，未来5年上海的工资收入涨幅、特别是中高层人士的工资收入涨幅会是一个怎样的水平？那时候楼市必然也会水涨船高。”
陈静芬计划下一步的投资重点将放在中高档别墅上，“我觉得对中高层人士来说，未来别墅的需求量会不断上升，但目前监管部门对于建造别墅的政策控制却越来越严格，别墅专属用地被严格限制。可以断言，未来的某一个时点会出现显著的供需倒挂，那就是我们获利的时机。”
2 of
2
投资客是买房和卖房主力
交易中心成交的主力是谁呢?记者从不少中介处了解到，办理过户的买卖双方，都是以投资客为主。
“我这一个月就过户了近30套房子。”手上有不少房源的何叔告诉记者，最近十分繁忙，一天到晚都在交易中心签字过户。消费者理性购房，那何叔这些房子是卖给谁了?据何叔介绍，目前他们这帮炒客手上的房源，主要有两种出路：一个是将房子卖给周边的熟客，其中很多是投资客，另外一个就是给自己的亲人办继承。
“只要这个房源有升值潜力，租金回报优厚，现在是进货的最好时机。”趁着优惠截止购入两套二手房的投资客李先生则告诉记者，现在虽然笋盘不多，但很多手上房源太多的投资客，会适当地减少持有量，只要有得赚他们就会卖出，所以价格相对合理。
炒房“十不要”
“租金回报少，不要;巷道窄无车位，不要;主卧室朝西无防晒，不要;通风采光不良，不要;四楼以上(电梯除外)，不要;贫困地区，不要;生活设施不完善，不要;无升值空间，不要;破烂房屋，不要;价格太高，不要。”
“骨灰级”炒家自爆二手房炒房“秘笈”
1赚的就是80后的“后悔钱”
炒过上百套房的波叔(化名)告诉记者，首先就是在选择投资对象的时候要“知己知彼”，做个“砍价”的高手。
据波叔介绍，二手投资客最关注的房源必须是急着出手的，如出国要卖房子，断供急着转卖或被银行拍卖的房子，这些房子的业主急着要出手，自然房价就有砍价的空间。“有一次我买了一套房，业主说15万元，结果我10万就买下了。”波叔说，卖房的业主不是本地人，因为老婆去世了，自己也想回老家。按波叔的理论是，急卖肯定要“贱卖”。
“80后的钱更好赚，赚的就是后悔钱。”语出惊人的波叔说，现在的年轻人买房都比较“猴急”，买了住进去之后才发现问题来了，后悔了，有的市场很远，有的嫌没车位等，最后只好亏本或平价卖出去再换。
买过很多断供房的波叔提醒80后，第一套房最好买二手，再根据情况换房，不要让房贷紧逼“生活”。
2不办房产证办公证书藏富
据业内人士介绍，不办房产证，花100多元去房产交易中心办公证，炒楼客就是所谓的受委托人，房产证还是属于原业主，等找到了真正的买主过户，可省下近万元的过户费，省钱又省心，是目前二手投资客们普遍用的一种“过户”方法。
用公证书不仅能省费用，对于低调的投资客来说，也是“藏富”的最好方式。“一个人有几处房产，网上可以查到，但是如果只是以公证书的形式持有房产，比较难查到。”不过该业内人士也提醒到，由于公证书本身也有一定的有效期，再加上如果原业主一旦去世，就很难再过户，所以也存在一定的风险。
3炒房“十不要”
“租金回报少，不要;巷道窄无车位，不要;主卧室朝西无防晒，不要;通风采光不良，不要;四楼以上(电梯除外)，不要;贫困地区，不要;生活设施不完善，不要;无升值空间，不要;破烂房屋，不要;价格太高，不要。”这是一顺德资深投资客向记者独家爆料其“炒房经”。
除了炒房“十不要”外，该投资客认为，炒房还要领会一个最核心的准则：舍不得孩子套不住狼。据其介绍，很多购房者大部分都会根据装修来判断房子的价值，因此二手房买回来的时候，十分破旧“面相”不好看，但只需投入点装修费，包装一下，破旧二手房“身价”可提高两三成。
。据其介绍，很多购房者大部分都会根据装修来判断房子的价值，因此二手房买回来的时候，十分破旧“面相”不好看，但只需投入点装修费，包装一下，破旧二手房“身价”可提高两三成。 《炒家自爆二手房炒房“秘笈”-365地产家居网》
在杭州某银行工作的王先生，春节回来一上班就开始打听城西某楼盘何时开盘，能不能买到。据他内部得来的消息，该楼盘将在上半年开盘，但“盯”着的人非常多，还不一定能买得到。王先生非常看好该楼盘的升值潜力，他表示，到时候如果从销售部买不到的话，就只好去买房号了，只要5万元以下，他会毫不犹豫地从别人手中买房号。
就像物质紧缺时代的粮票一样，房号也是目前杭州楼市的特有产品。尽管从2001年起，炒房号一直被人诟病，但至今仍无法消失，其背后的深层次原因到底是什么？
688套房子被重复预订——其中就有炒号的成分
杭州透明售房系统开通后，从1月1日起正式推出了“诚信档案”，商品房连续预订2次以上或商品房买卖合同解除注销的都在网上进行公布。至2月21日止，共有688套商品房被重复预订2次以上，也就是说，平均每天有10多套房子被重复预订，有的甚至达到了五六次之多。
为什么会有这么多套房子被连续预订两次以上？一方面的确是技术原因或者原来的客户因各种原因需要延期签合同；但另一方面也不排除炒号子的可能。销售员黄小姐春节前从一家房产公司辞了职，据她透露，其原来所在的楼盘就有内部员工在炒号子。尽管网上透明售房系统开通后，也有所顾虑，但因为该系统没有禁止炒号的功能，也没有对预订次数进行限制，因此一些人照炒不误。
这种操作方法其实也很简单。在楼盘正式向公众开盘前，内部人员和客户就预订部分房源好、性价比高的房子。当买不到房的人要求销售人员帮忙时，员工就把当初的预订房以几万元的价格转给下家。通过这种操作方式，透明售房上显示的预订次数肯定在两次以上了。 记者在网上查询了那些连续预订两次以上的楼盘，发现一些楼盘的连续预订率竟然在20%以上，最高的达到了36.03%。一些资深销售经理暗暗表示：这么多房子被二次预订，实在有点不正常。
哪些楼盘易被炒
尽管对炒房号深恶痛绝，但杨先生还是非常庆幸自己的明智决定：2002年花3万元从别人手上买来了某楼盘的号子，如今该楼盘已上涨了2000元/平方米。
同样是这个楼盘，沈先生却是花5万元买的房号。沈先生提前半年就到这个楼盘打听有关消息了，还留下了自己的联系方式，但没有等来销售部的任何电话，等到他知道开盘的消息时，赶过去一看，除了最差的户型和朝向外，好房子都没有了。无奈之下，他从网上联系了一个转让房号的，最终买下了一套。
根据不同楼盘和价格，房号的行情有几千块钱的，也有高达10万元的。用一个买号者的话来说：“那可是一本万利啊。”
但并不是什么楼盘都炒得起号来，根据记者的观察，炒号炒得厉害的楼盘有两种：一种是真正走俏的楼盘；另一种是开发商炒作、销控比较厉害的楼盘。
真正俏销而形成炒号的楼盘一般都出自品牌公司，地段、价格和产品都非常具有优势，让购房人趋之若鹜。杭州某品牌公司的郊区楼盘将在今年开盘，由于想要买的人太多而房源并不多，使得每套房源都比较稀缺，按照该公司某负责人的话来说是“谁也得罪不起，但肯定要得罪不少人了”。这样的房子，肯定会有人炒房号。在其公司内部，就有员工放风表示：如果到时候买不到的话，宁可出三五万元买个号子。
还有一种楼盘，实际销售并不怎么样，但开发商善于炒作和销控，造成了该楼盘走俏的假象，也使得一些人前去买号。消费者刘某说起自己花了1万块钱房号费买的房子十分懊恼：
因为在销售部看到没什么房子了，于是在销售小姐的介绍下，花钱买了个号子，谁知道，透明售房系统开通后，他看到自己买的那个楼盘还有不少“未售房”，原来说没有的房源后来都慢慢推了出来。
开发商为何默认炒号
事实上，只要开发商严禁炒号，房号炒作的余地并不大。钱江南岸某楼盘是去年下半年开的盘，按照当时的供求来说，房号炒个一两万元是完全可能的，但开发商却严禁了这种行为：预订的名字必须和最后购房人的名字一致，只有同一户口簿上的直系亲属才允许更改。这使部分当时想通过炒号赚个几万块钱的预订户不得不退出预订，直接将房源还给了开发商。
但为什么很多开发商会默认炒号的存在甚至提供方便呢？一来，部分开发商认为炒号无形之中提升了人气和楼盘知名度，而且反正我已经定下来卖这个价，最后谁买又有什么关系呢？只要有人买就可以了，于开发商并无利益冲突。二来，也的确有不少人情让开发商很难推卸，某某关系的人要求更名，你能不同意吗？还有一种原因是，部分开发商也将炒号子当作是给员工的福利。
销售员李小姐非常庆幸自己在一年前跳到了房产公司，短短时间赚进了十万元。半年前，她当时所售的楼盘还未正式开盘，但公司可以以“内部员工”的名义提前预订，订金为10万元，并确定了一个基准价。由于比较成功地进行了营销推广，再加上杭州楼价的一路上涨，该楼盘还未上市就引来无数想买房的人，一度让人感觉是一房难求。
果然，到了开盘的时候，由于开发商在一期只推出了200多套房子，很多买不到房的人纷纷涌到销售部，看看有什么办法可以买到。李小姐和同事们于是向购房户们推荐他们的“内部房”，条件是支付房号费和更名费。就这样，一位客户买了李小姐预订的房子，支付给她10万元。李小姐没想到10万元的预订金换来了那么高的回报。
尽管炒号并无明确的法律禁止条款，但它于普通的购房人来说，确实有失公平：要额外花几千元甚至十万元的钱从内部职工、有关系的人手上才能买到房。
市场成熟，炒号才能消失
对于炒号现象的存在，如果只是指责开发商或者炒号者显然是片面的，最关键最本质的原因还在于市场房产品的供不应求，尤其是品牌佳、地段和价格都比较合适的房产品确实是供应跟不上需求。
但就像粮票终究要消失一样，房产品凭号供应的时代最终也会过去。前去广州和深圳一带考察过的开发商对此都深有体会：在那里的大街上，随处可见摩天大楼上悬挂着房价、折扣、满什么送什么面积等直白的“吆喝”文字。说到底，开发商就怕卖不掉。
而这样的“吆喝”场面让看惯排队抢号子的开发商心里又得意又忧虑：得意的是杭州房地产持续多年来领跑于长三角甚至全国，根本不存在吆喝的问题；忧虑的是：像广州、深圳这样充分竞争的市场迟早有一天会到来，但不是所有的开发商都做好了准备。
从某种程度上说，炒号消失之时，也就是杭州房产市场成熟之日。
声音
炒号，对市场有伤害
消费者卢先生：炒号说到底是开发商在作怪。如果你的楼盘那么好卖，那你就提高房价
好了，当大多数人都买不起或认为不值，这号怎么炒啊。但开发商一方面怕价格定得太高，楼盘卖不动，资金回收慢，从而不敢高开高走；一方面又想制造楼盘热销的场面，所以就放任炒号了。说到底，我个人并不是不赞成炒号本身，而是担心炒号使关系、权力又成了一种资源。最后得益的是谁呢？对普通购房人有好处吗？
杭州中原营销机构章惠芳：炒号对市场有两大坏处：第一，它掩盖了市场的真实需求，制造了虚假需求，妨碍了我们准确判断市场，从而影响整个楼盘的定位和定价，影响对房地产市场作出准确判断；第二，在杭州房产品供应相对紧缺的现状下，炒号更是加剧了这种供不应求，扩大了矛盾。
其实只要开发商严禁更名并采取罚没预订金的做法，炒号完全是可以消失的。正因为意识到炒号对市场不利，对自己也不利，因此很多开发商已不赞成炒号。现在在炒号的主要有两大类人：一是内部员工；二是所谓的关系客户。其实，纵容这种投机性质的炒号，开发商只会降低其品牌的美誉度。
杭州某房产公司资深销售经理吴女士：杭州透明售房系统开通后，可以从规定预订次数上来禁止炒号。我们很多同行也留意到，一些楼盘的重复预订率太高了，不少是两三次，而且涉及到的房源数量也比较多。熟悉销售的人都知道，出现这种情况，不是开发商在做销控就是在炒号子。其实，可以规定一个楼盘每套房源的重复预订次数，比如说在多长时间内不得超过几次，否则要重新到有关部门申请登记，等等。这在某种程度上可以控制炒号。
给大家分享下炒房的猫腻，一起看看房产背后藏着些什么
一)炒房，离不开“背房”
做生意，拿着别人的钱赚钱，才算真有本事。我先把我们中介空手套白狼的花招儿，给你说说。
哪个楼盘一开盘，我们看准了，想把房子买下来，但手里没有钱呀，怎么办？我们就找人背房。比如，找到你郭一平了，与你商量好，以你的名义向银行贷款，你把房子买下来。你只要出具身份证和单位开出的收入证明，下面你就不用管了，我们来操作。
房子一买到手，我们先给你郭一平3-5万的佣金，然后我们就忽悠着找人买这套房子。【怎么炒房】
你会问，要是没有升值不就完了?那不可能！所有的楼盘都被捂起来了，垄断起来了，就连今天，市场上的那些二手房，也大都是正找下家的“实际上的一手房”（不是真心自住的人卖的）。在我们自编自导下，房子没有下跌的，这几年你还不清楚？一两年后，这房子涨了，我不能让你郭一平背房子了，怕你眼红了嫌当初给你的佣金少。我又找到了下家郭二平，他再去向银行贷款，把房子买下来。虽说要给税务部门出些过户税，但那比起房子涨价后的差价少得不值一提。我们给了郭二平一笔佣金，又去忽悠下家了。就这样，同一套房子，我们分别让郭一平、郭二平、郭三平，郭N平不停地背着，用的都是银行的钱。
2005年，我以一平米4000多的买入价找人背房，中间先后换了三四个人背着，现在已经升值到一平米18000了。当然，这中间，如果有哪一个想出高价买下来，我觉得合算的话，就真正卖出去。从2005年至今，我共买出去12套房子，赚了近500万。还有，那些买下我的房子的人，大多数也是和我一样的炒家，房价又被继续推高了……如此反复不已，房价怎能不高？【怎么炒房】
你以为，光我这样弄呀，所有的中介都是这样操作的。还有，现在的开发商，也都这样干的，所有的新房子都当二手房来操作。不然，市场上咋有那么多的二手房子？你想想，要是你郭一平就买一套房子正住着，看着房价一个劲地涨着，你还敢卖掉自住的房子？这就是说，卖家不是住家，住家不是卖家。
二)限价房仍是高价房，目的之一是为了救银行
银行是个冤大头，成也银行，败也银行！举例说，我当初让你郭一平背房子时，向银行贷了40万，但是，让郭二平背房子时，房价涨了。我得让郭二平以行价买房子呀，郭二平就得向银行贷60万块钱来买房子。转手到郭三平手里时，他得向银行贷款80万……就这样，银行的负担是越加越多。郭老师，你明白了吧？为什么政府这么害怕房价下跌了。如果房价一旦跌到一平米四五千，房子我卖不出去，赔钱了，我肯定不还贷。银行你又能怎么样？大不了把房子收走，还能怎么样？我是没有什么损失，该赚的钱也早赚够了。
政府推出了限价房，价格其实并不低。政府的目的有二，一是让开发商的房价别太离谱，让有钱人把房子买下来，银行好收回资金，别出现呆坏账，实现房地产“软着陆”，其二的目的才是让老百姓住房子。你想啊，房子盖下来，成本才1000多块（除了地价），限价房还是
卖到一平米四五千。就这，还不是让所有人来买。政府要真让人住房子，都是符合条件的“困难户”申报的，干脆不收地价，一平米卖2000块钱还不行吗？
这也对，你想想，要是房价一下子跌了，跌到一平米2000，银行就死定了。别说炒房客和开发商还不起银行的钱，连那些大批交20%首付款买房子自住的人，更会拒绝还款付息，随你银行想怎样就怎样。
三)用数字说话
我前年购两处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价100万元。贷款8成，首付20万。几个月后，我们将房价炒到了8000元/平米。这时候，我以别人的名义将房子卖给自己！这时房子总价是160万，贷款8成（128万），首付32万。
这时侯，你来看一下是什么结果：我赚得房屋差价60万，反正是用银行的钱还银行的钱嘛！减去第二次的首付32万和一点点所得税，我已经干拿了28万。而这时候，房子还在我的名下！我现在唯一的负担是要还128万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗！还是干赚28万啊。如果我还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，通常还会高，我会给他看购房合同上的买入价，那我至少又拿回了第二次的首付32万。那么这一轮下来我就净赚超过60万。
四)开发商主动参与炒房很普遍
开发商每次开盘前，都来一个“内部认购”。通过第一招，开发商非常清楚地知道，市场上有多少人要买房子，房子卖到多高的价位还会有人买。由此，开发商就根据认购的反馈信息，留下来一定数量的房子用来炒作。他们用的方法，和我一样，也是找人背房，找成百上千的人背房。媒体披露的森豪公寓，套取银行6亿资金炒房子，并不是个别现象。只是森豪公寓将炒作资金挪作它用，盖出了烂尾楼才出事了。如果，森豪能把房子盖完，啥事也没有。开发商炒房子的不也太多了，你见有哪个出事的？何况，当今搞房地产开发的，也是地方政府的宠儿，后台硬着的，不是随便哪个人想搬就能搬倒的。这一点，我就不多说了
上一篇：蓝莓种植前景
下一篇：4年核桃树修剪枝视频