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在写字楼里开服装店已经不是新鲜事，从流行到销声匿迹，如今能够存活的“隐形店面”是怎样经营得“有滋有味”的呢？
开服装店赚钱吗？从2005年开始做网店，到在写字楼开服装店卖服装，创业者蒋颖婷用“粉丝经济”抓顾客，已然成为郑州“楼宇店”的带头者。
郑州晚报记者 沃林婀娜 实习生 陈冉/文
郑州晚报记者 马健/图
从全职太太到“女汉子”
“我特别喜欢人家叫我女汉子。”
2005年，蒋颖婷25岁，她辞掉某服装品牌公司经理助理的工作，打算在家里相夫教子。
蒋颖婷说，自己天生就属于坐不住的人，2006年，她重出江湖，开了一家女装网店。而当生意有所起色的时候，她的宝宝出生了。为了照顾孩子，她只能将网店关闭。
2007年，她的网店重新开张，“开张后的第一个月，营业额竟是零，这让我郁闷了很久。”但这并没有让她退缩，她发现很多同城的买家喜欢上门试衣，而且这些顾客还拉帮结派直接到她家挑选衣服。“当时，家里的婴儿房成了试衣间，每到下班时间，买衣服的顾客络绎不绝。”
于是，蒋颖婷和老公商量，打算开一家网络与实体相结合的服装工作室。
很快，她在大石桥一写字楼里开了第一间服装工作室。但是，开服装店赚钱吗？蒋颖婷的经历给了一个答案。她的努力没有白费，而后的两年，她很快又开了两间百余平方米的服装工作室。“顾客最多的时候，走廊里站满了准备进屋买衣服的人。”
“隐形”生意要让每个客人成为你的“粉丝”
蒋颖婷不认同“在写字楼里开服装店很省钱”这一想法，“省钱可不意味着赚钱”。
写字楼的租金和经营成本固然很“实惠”，不过“养在深闺人未识”，写字楼里开店铺，着实要考验商家的推广、营销能力，弄不好可能被市场淘汰。
“开服装店赚钱吗？不一定，我们这个行业看似门槛低，但是不一定所有人都能做好。”她说，从她开店开始(
与沿街铺面只谈买卖不闲聊的态度不同，在写字楼里做生意千万不能和顾客太生分。“在写字楼里开店，少了沿街的直观宣传，企业就要更注重推广和营销。”
她说，从开服装店到现在，只要有顾客进门，从她到员工都要笑脸相迎，端茶倒水如远朋到来，愿意和顾客闲聊工作、生活的点滴，推销商品倒是成了次要，对于和经营有关的问题，也是有问必答，创业经验也不吝分享。
她颇有感慨地说：“在写字楼里开店，靠的是宣传和诚信，我们会上网发布小店信息，还会维护好每一个客人的关系，让他们变成你的忠诚粉丝，一旦失去一个回头客，就会失去他身后的客户群。”
不要让你的宣传成为顾客的负担
在写字楼开服装店赚钱吗？其实，要想赚到钱最大的难点就是客源，如何宣传写字楼里的店铺？精明的蒋颖婷用网络解决了这个难题。“如果没有网络，我的店铺恐怕要成为空中楼阁了。”
“网络营销是有难度，但也有技巧。”她说，“社区、论坛、博客、QQ群如此发达，谁在某个地方发现一个有意思的小店，网上发一条消息，立马传遍整个社区，而且很多社区都是兴趣爱好相似的人，这个目标消费对象的击中率何等高，宣传效果何等好，是完全能想象得到的。”
“切记不要让你的宣传成为顾客的一种负担。”蒋颖婷说，不管是通过哪种途径做宣传，一定不能是纯广告，内容要诙谐幽默，而且还要分时间段来推送。
“我们要学会抓好每个时段应该放什么信息上去，不要信息轰炸。”她说，上午10点之前，中午12点至下午2点，晚上7点至8点，这三个时间段一定不要发宣传广告，“因为我的客户多是女性白领，所以这段时间都是她们最忙的时间。”下午2点至5点半和晚上9点至11点都是发广告的黄金时间；如果是做童装的，一定要在晚上9点之前推送广告，“因为大多数妈妈照顾孩子很辛苦，她们一般9点就要哄孩子睡觉了。”
近几年来，在写字楼里开店已经不是新鲜事。“楼宇店”的开店成本相对于租用商场、街道门面房要低很多，具有将成本优势转化为吸引人的价格的优势，是不少商户进入写字楼的首要原因。郑州的创业者蒋颖婷就是这样一位“藏身写字楼、做熟客生意”的店家，本来最早只开女装网店，可是渐渐发现很多同城的买家喜欢上门试衣，而且这些顾客还拉帮结派直接到她家挑选衣服。由于买衣服的顾客络绎不绝，以至于蒋颖婷不得不将家里一个房间挪用为试衣间。深思熟虑后，蒋颖婷打算顺势而为，开一家网络与实体相结合的服装工作室，并在写字楼租下店面，没想到生意兴隆，“顾客最多的时候，走廊里站满了准备进屋买衣服的人。”
蒋颖婷表示，“楼宇店”门槛低是因为写字楼的租金和经营成本低廉，但是却有“养在深闺人未识”的缺点。蒋颖婷开店后，她所在写字楼里又陆续开了几十家店，但是生存到如今的只有四五家。写字楼里开店考验的是商家的推广、营销能力，这一点蒋颖婷深有感触，她表示自己的店经营得有声有色，关键靠的是用“粉丝经济”抓顾客，一靠诚信二靠宣传，这主要表现在两点——店内服务和线上营销。
“与沿街铺面只谈买卖不闲聊的服务态度不同，在写字楼里做生意千万不能和顾客太生分。”蒋颖婷说，店里只要有顾客进门，从她到员工都要笑脸相迎，端茶倒水如远朋到来，愿意和顾客闲聊，推销商品倒成了次要。“维护好每一个客人的关系，是为了让他们变成你的忠诚粉丝，因为一旦失去一个回头客，就会失去他身后的客户群。”
另外，由于在写字楼里开店少了沿街的直观宣传，因此经营最大的难点就是客源难找，更加需要注重推广和营销。精明的蒋颖婷用网络解决了这个难题，但是要抓好每个时间段来判断应该推送什么信息上去。比如上午10点之前，中午12点至下午2点和晚上7点至8点三个时间段不宜发宣传广告，因为这段时间是女性白领顾客最忙的时间。相反，下午2点至5点半和晚上9点至11点都是发广告的黄金时间。另外，蒋颖婷提醒创业者，广告的内容应诙谐幽默，切记不要让宣传成为顾客的一种负担。
专 家 支 招
以顾客为中心是关键
白领们有需求的店，开在写字楼里是否行得通？如果要开，应该注意什么问题？如何才能进一步挖掘写字楼里的商机？针对这些问题，记者昨日采访了重庆工商大学商业模式专家姜维。
姜维告诉记者，“楼中店”就是“楼宇商业”，是一种较新的业态，蕴含大量商机。越有特色的店，生存度越高，越能促进整个写字楼业态的多样化，有利于整体环境共同发展。在写字楼开店，口碑比广告更重要,一切要以顾客为中心。
提到在写字楼里开餐馆的问题[来源
服饰店是进入门槛最低的店，市场需求毋庸置疑。但要注意的，从产品到店面风格都要有自己的特色，要以顾客为中心而不是以产品为中心。还要重视服务细节，如指路牌、门口的广告等，要从顾客的感受出发进行设计。
至于休闲类店铺，姜维表示，白领工作压力大，这类店铺有商机可挖。首先建议商家选择“轻型”店铺，也就是场地不需特殊处理、投资相对较小、设备方面要求较低的店，较适合在写字楼里生存。其次是“特色”化，服务一定要细化，只针对特定人群设计服务。第三是要“会所”化，突出对顾客的个性化服务，让顾客用大众化的消费享受到类似“会所”的细致服务。
文/陈冉
写字楼推广
一、常规渠道
✓ 派单：依节点在重要交通路口、商业网点、写字楼等目标客户区域进行派单，
传播项目价值信息及营销亮点。
✓ 拉条幅：在高档社区（富人居住区域）、会所、项目周边交通要道旁拉条幅，
打特价或直接刺激客户的价值信息（一般不打项目名称，增加客户的吸引力），增加来电来访量；并对客户进行不间断邀约，长期跟进谈判。
✓ 塞车：制作塞车卡或挪车卡，在车辆密集区集中塞车，增加信息传播度。 ✓ 楼体发光字：增加楼体广告的铺排，彰显项目气质并传递有效利益点，增加
客户积累。
✓ 总裁签售：比较常规，圈定有效客户到访谈判、信息推广的重要方法。 ✓ 扫楼陌拜：客户拜访，发现大客户。
二、关系渠道
✓ 企业家讲座
✓ 经济论坛（与报纸或网站合作）
✓ 清华校友会
✓ 车友会
✓ 商会
✓ 展销会
三、媒体渠道
✓ 电视
✓ 广播
✓ 网站
✓ 户外大牌 ✓ 围墙 ✓ 新媒体
[写字楼推广六大攻略]
写字楼推广实战理论
一）形象是制胜法宝：写字楼作为企业地位的象征、不管或租或售，客户首先对写字楼的形象和知名度非常的关注，甚至就象对自身企业命运的关注。因此在写字楼推广过程中，整体形象的定位、现场和媒体形象塑造与推广是首张王牌。
二）国际站位很重要：甲级写字楼因为显赫的位置、高品质和高价格，已不是过于本地化、传统化或创业的小公司所能接受和消化了，面对的应是国际的、或国际化的程度比较高的一流的大公司，所以塑造现代的国际化形象是非常重要。
三）一定是理性攻心：企业经营追求的是直接的经济效益，所以在租买写字楼时往往用各种统计方法来衡量其将来的使用效率、直接与间接的成本、投资价值等。因此在写字楼推广中，诉求不是以情动人，而是以更加理性和专业来攻心。
四）注意资源的链结：写字楼作为企业运作主要场所，实际也是资金流、信息流、人流与物流的主要集散地，所以客户会十分关注周边与自身行业相关资源链的完整性。这就要求推广时对周边相关配套资源的状况进行深入挖掘与广泛链接。
五）投资工具重数据：写字楼作为一种投资工具正在兴起，而数据最能说服投资者。因此要把项目的使用面积、电梯与材质、内外环境与交通、管理费用与租金回报、片区的发展前景等投资价值数据化，促进客户“不加思索”就可决定。
六）媒体直击要害：由于写字楼功能的专业性和客户的特殊性，前期为扩大项目知名度和提升价值形象与市场地位，应选择一些报纸、电视和户外等大众主流媒体。在强销和持销期，要选择一些直效性与专业性强、到达率高的媒体，如DM与经理人杂志等，再与专门针对经理人的促销活动相结合，效果将非常显著。
绿地写字楼推广方式
1.定做式生产期
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权。【写字楼的店做推广】
2.大客户整栋销售期
此阶段顷目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向亍购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，在该阶段的工程改动余地较大。
3.全面销售阶段
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，
减轻收尾工作的压力，同时发挥软
性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
4.散卖阶段
在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅，消化尾房。
最后来看看现在写字楼在推广阶段面临的一些问题，后面再来谈怎么解决。
1.楼体广告——昭示性强、成本极低、运用最广泛
楼体广告即直接在楼盘的外立面大幅的打出出售戒招租广告，以吸引客户眼球，此种推广形式具有良好的昭示性并能快速的将产品推出市场，在众多推广渠道中，效果最为显著，几乎适用亍所有顷目，同时其低成本制作又使开发商节约了一部分的宣传费用，故开发商普遍乐于采用此种宣传方式。
内容特色：楼体广告在内容上主要是以销售信息为主，主要是在楼体上大字符的打出“全球招租”或“招商引租”等字号，并且打上电话号码等简单的字符。
写字楼楼体广告在内容上主打楼盘销售信息，如“全球招租”“全球发售”等，而并没有放入过多的其他楼盘资讯。
表现形式：在不影响外观的前提下，以大字号，少文字的表现形式展示楼盘,简洁、大气,体现档次。楼体广告并不会将楼盘所有的信息、软硬件配套、租金、卖点等表现横幅上，而仅仅是以展示外立面或公布招商联络信息为主。
楼体广告的形式特色在不影响外观的前提下在主打销售、
出租信息的同时会利用晚上的
灯光等效果的辅助，展示外立面，以体现项目的档次。【写字楼的店做推广】
2.报刊杂志——定位高端、针对性强、传播范围广，但广告费用较高
报纸杂志对于写字楼推广的意义主要在于写字楼推广中的企业新闻策划，一般写字楼的广告会选择大版面刊登在地域跨度较广，定位高端、针对性强，影响范围较大的杂志或报刊上，能吸引较高端客户的关注，适用于资金雄厚，希望打响企业品牌或本区域缺少目标客户群的楼盘，其效果仅次于楼体广告。
写字楼广告一般只在初期为扩大知名度时采用，一般会将楼盘具体地理位置、周边交通条件、软硬件配套、物管服务等基本信息表现在广告上以体现其投资价值及未来发展潜力。
内容特色：在报刊杂志上刊登广告，其内容特色，一般会将楼盘具体地理位置、周边交通条【写字楼的店做推广】
件、装修标准、软硬件配套、通讯系统、物管服务、创新型办公理念、租售信息等基本内容
表现在广告上，吸引消费者，同时体现产品的投资价值及未来发展潜力。
形式特色：不同于住宅广告设计倾向于大打情感牌，以生活方式、生活理念或价格优势的特征吸引客户的眼球，写字楼版面设计倾向于简洁大方，更多的宣传绿色办公、智能化办公等新型办公方式以体现其产品的国际化、现代化、高档次。
在报刊杂志此种宣传方式中，写字楼的版面设计倾向于简洁大方，大面积的以冷硬色调为主，同时在排版方面加入大量办公环境的细节图，或者是办公地点的整体地理优势体现图，以体现其产品的国际化、现代化、高档次。
3.网络媒体——传播对象面广，表现手段丰富、互动性好
电子网络广告采用文字介绍、声音、影像、图像、颜色、音乐等于一体的丰富表现手段，具有报纸、电视的各种优点，更加吸引受众同时其广告制作成本低、时效长、传播速度快，相关查询便捷，广告点击量和反馈可精确统计。
网络广告的对象是与互联网相连的所有计算机终端客户，通过互联网将产品、服务等信息传送到世界各地，其世界性广告覆盖范围使其它广告媒介望尘莫及。
内容特色：多而全，通常包括顷目团队介绍、顷目综述、项目区域位置简介、设计理念、区
域价值等，主打差异化，并以全面公开销售信息及形象推广为主。在网页上包含项目综述、
写 字 楼 营 销 方 案
序
写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明， 经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。
希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。
定 位 篇
一、 项 目 定 位
1.1 项目概况
• 所处区域： 盘龙区
• 地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处 • 占地面积： 15亩
1.2 根据本案的自身特征，产品属性定义为：
本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。
诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势
智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。
从本案所处区域和特性分析来看， 其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
1.3定位依据 优势分析
地段公共交通线路多，出行非常便捷；
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由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；
开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；
劣势分析
本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；
⏹
⏹
本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；
⏹ 从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；
⏹ 由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；
市场分析
本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。
总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
市场机会点
• 本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空
⏹
间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。 市场威胁
• 大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成 周边环
⏹
境影响；
• 大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会
影响本案在市场中的印象；
综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我个人认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置
二、 目 标 客 户 定 位
2.1公司主营业务及行业分类
35%
30%
25% 20%15%10% 5%0%
计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、
商业贸易类信息咨询类实业开发类
金融类
文体艺术类
其他
2.2公司注册资金
20%18% 16%14%12%10% 8%6%4%2%0%
2.3锁定目标客户
51－100万101－500万501－1000万1000万以上
10万元以内
11－30万
31－50万
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