【www.guakaob.com--经济师考试】
第二轮风投融资，这在前几年来看，一家经济型酒店达到一定规模后获得风投是理所当然，但如今却有点不简单。从如家、汉庭和7天等已经上市的经济型连锁企业财报来看，行业整体的出租率和收益正在明显下滑，股价也下跌得厉害。在这样的情况下，租金却像“紧箍”一样牢牢套在酒店业者头上，令业者对盈亏平衡点的捕捉难度加大。
控制租金占比
规模是经济型酒店必须考虑的因素，不到一定规模不能摊薄成本，更得不到投资界的青睐。而如家、锦江之星、汉庭和7天之间对于规模的比拼也是可见一斑，这种市场格局决定了经济型酒店业者必然在争夺物业上“无所不用其极”，这也让酒店物业租金逐年上涨。
“酒店与其他行业不同的是，根据客房数量、酒店面积、选址等不同，成本的计算数字差别会很大，因此，业内一般都以占比来做相对计算。以一家100间客房的标准经济型酒店来说，每6间客房需一名员工，故而需17名员工，人均月薪在2500元-3000元，但人工仅占经营成本的16%左右。租金才是最需要控制的成本。”布丁连锁酒店创始人之一的史央清告诉记者，假设毛利率是55%，那么成本占45%，在成本中，酒店一般会将租金成本控制在30%以下，若超过该比例，则会放弃租赁该物业，因为租赁后会有亏损的危险。
中国经济型酒店网CEO胡升阳则算了一笔更加细致的账，经济型酒店的酒店收入＝平均房价×出租率，经营成本＝人工＋能耗＋低值易耗＋洗涤＋维修＋销售＋其他＋营业税收，酒店营业总利润的专业术语叫GOP(Gross Operating Profit)，GOP=酒店收入－经营成本。
“EBITDA(未计利息、税项、折旧及摊销前的利润)=GOP-租金，利润＝EBITDA－折旧摊销，也就是说，GOP越高，租金越低则EBITDA越高，即利润越高，那么租金究竟控制在什么比例最适合呢？在平均房价150元，出租率为70%，GOP率为50%的假设条件下，我们可以画出一个图表，根据酒店GOP与出租率和房价相关，当酒店出租率上升(下降)时，收入按比例上升(下降)，酒店成本按线性上升(下降)，GOP上升(下降)。经营成本＝(150/6)××%+35，其中×%为出租率。可以计算出，若要达到盈亏平衡点，则酒店租金占酒店收入的比例不能超过25%，否则酒店就会面临亏损的风险。”胡升阳指出，若说得简单一些，即毛利率50%的条件下，基础成本比率是50%，另加25%租金和20%折旧，总成本比例已高达95%，若租金再超过一点点，经济型酒店就难以盈利了。
经济型酒店的困境
产品同质化严重
现在很多连锁酒店品牌热衷于通过扩大分店数量获得成本优势，再通过低价竞争吸引用户。这一招虽然短期见效很快，但却因主动创新不足，导致酒店没有特色，难以培养真正的忠诚用户。
经营成本持续上升
在新的市场浪潮面前，淹死的往往不是旱鸭子，而是不愿改变游泳姿势的专家。比如死抱塞班系统的诺基亚、还有打着社交名号开发游戏的开心网。在我国经济总体稳步发展的大环境下，随着人口红利、房地产红利逐渐消失，经济型酒店作为行业金字塔的底层，受到价格天花板的限制，经营成本与日俱增。在这种情况下，一味采取价格竞争无异于饮鸩止渴。
过度依赖OTA，缺乏自主创新能力
携程的出现改变了整个旅行服务行业的走向。巨大的流量入口、极富互联网体验的预定方式、直观的口碑体系令不少酒店品牌、尤其是单体酒店直接放弃了自主在线营销的念头。但OTA并不是酒店的衣食父母，更好的酒店软硬件环境、更人性化的酒店服务才能换来更高的会员转化率和酒店口碑。
从以上分析不难看出，跑马圈地式的规模化发展可以大大提升品牌知名度，如老派高手锦江之星、如家;和后起之秀尚客优等等。但上述市场痛点始终困扰着消费者，如果放任不管，就会形成经营黑洞，影响酒店品牌的长远发展。
加盟分摊成本的挑战
要控制租金占比不可超过酒店收入的25%并非易事，于是当发展到一定规模时，各个经济型酒店企业都开始大举扩张加盟店，如家、汉庭、锦江之星和7天近期都陆续表明，在未来的新开店中，加盟店会是超过50%比例的主打。
“加盟店的成本由加盟商承担，而且对于上市公司来说，加盟店的盈亏并不计入财报，只会将加盟店的出租率、门店数量等平衡到财报中。故而用加盟店来扩张增加规模、分担投资风险成为经济型酒店业者目前的共同选择。”华美首席知识专家赵焕焱指出。
然而，天上不会掉馅饼，既然加盟店可以分摊成本，甚至有些加盟商自持物业以规避租金上涨或租约到期的风险，那么，经济型酒店品牌企业也要付出其他代价，比如需要面对管理风险、统一采购和与业主协商等问题。
锦江之星一位内部管理者透露，与海外加盟商十分愿意将物业全权交给品牌方管理的态度不同，中国不少酒店加盟业主都认为，既然自己承担了租金或收购物业的成本，所以自己才是这个酒店的“主人”，并非所有决策都要听连锁酒店企业，尤其是在一些后台结算、采购细节、员工等方面，加盟商往往“太有主见”。加盟店除了要支付一笔一次性加盟金以外，还要投入各项单体酒店成本，每个月还要与品牌酒店总部分成，所以一旦租金成本高企或加盟商实在与品牌连锁酒店方协调不顺，则很容易终止合作。
“或许你只看到各大连锁经济型酒店宣布自己的新开店数量，但却忽略了每个企业每年也都有一定比例的加盟店退出，这对连锁酒店来说也是一种伤害。”胡升阳坦言。
文/乐琰
黄焖鸡米饭，由济南兴起的特色小吃，目前已经火遍大江南北，随便在一个社区附近就能找到这样的门店。但据本刊记者调查绝大多数的黄焖鸡米饭门店处于微利，但是也有少数人做得风生水起。下面本刊记者就找了两位成功和失败的典型代表，感兴趣的投资者不妨看看他们是怎么做的。
成功者：闫越刚，在上海经营黄焖鸡米饭，已经做了两年，开了三家店，单店的每月净利润约2万元。
失败者：李刚，在沈阳经营黄焖鸡米饭，做了一年半的时间，除了前三个月有盈利，后来一直都是在维持与亏损之间徘徊，2015年初将门店转让。
人群定位：白领PK学生、打工族
闫越刚将目标顾客定位在白领，而李刚则将目标顾客定位在学生、打工族。由于两个人的市场定位不同，门店选取的位置也大相径庭。
闫越刚的三家门店全部选取在写字楼周边，他的理由是，黄焖鸡米饭在全国的价格较为统一，单价在18-23元之间，吃一顿饭要花20元左右，这个消费能力显然不是普通人可以承受的，只有收入属于中高人群的白领可以接受。而据他调查，目前白领们吃一顿午餐普遍花费20多元，而且未必能吃饱、吃好，黄焖鸡米饭恰好可以满足他们的需求。
而李刚的理由是，黄焖鸡米饭属于快餐，更加适合学生、打工族吃，现在学生们去肯德基吃一个汉堡+可乐，也差不多20多元，黄焖鸡米饭应该适合他们。所以他的门店选取在社区附近。
剖析：
著名营销专家李东表示，看似两个人都有道理，实际上李刚的选择出现了错误。首先，黄焖鸡米饭和肯德基完全不能等同对比，一个是国际品牌，一个是街边快餐，所以在消费者眼里吃黄焖鸡米饭花20多元有些贵；其次，对于学生、打工族而言，吃一顿饭花20多元可以接受，但是要长期吃就无法接受，所以李刚没有考虑到潜在顾客二次消费的问题，像黄焖鸡米饭这样的快餐店，失去了二次消费的顾客，很难持续生存，这也是为什么开店三个月之后，客流量明显下降的原因。反观闫越刚，定位白领，算是剑走偏锋，因为白领工作地点是写字楼，而他们午餐就餐难的问题已经成为了社会问题，虽然20多元的黄焖鸡米饭比街边十五六元的盒饭贵，但多少是个品牌，原材料等有安全保障，而20多元对于收入较高的白领而言没有形成消费障碍。结果闫越刚胜。
细节服务：提供就餐积分PK减价优惠
闫越刚为了吸引更多的白领来自己店里就餐或者叫外卖，他推出了就餐积分活动，当白领们集够一定的分数，可以用这个积分兑换一杯星巴克的咖啡。
而李刚的策略则是推出减价优惠券，就是凡是来就餐的顾客可以得到一个减价优惠券，下次就餐出示优惠券，可以得到一定的优惠。但是这个优惠券是有一定的时限要求的。
剖析：
李东表示，从吸引顾客二次消费的角度看，两个人策略相差不多，都是给顾客一个优惠。但是关键在于给的方法不同，效果也就不尽相同了。闫越刚是一个累计的方法，关键是每次消费都能享受优惠，即你要消费就能有积分，而且给予的奖品也是白领比较青睐的星巴克咖啡，所以他们的顾客可以重复消费。李刚的策略是减法，就是顾客只有消费了这次之后，才能享受下次的优惠，这样就会让顾客感受到不满意，这不逼着我来就餐吗，而且黄焖鸡米饭并不是什么暴利餐饮，给予的优惠幅度也就是一两元的事情，对顾客的刺激力不够。更为关键的是，他的减价优惠，让顾客认为他收取的价格就是虚高，另外，这个优惠券还是有时限的。综合考虑，李刚的促销效果不会太理想，而从实际效果看，也印证了这点。
结果闫越刚胜。
成本控制：半天服务PK全天服务
别看闫越刚的门店生意好，但是他只做半天的生意，理由，黄焖鸡米饭只适合做午餐和晚餐，由于自己服务对象的白领，选址是写字楼周边，通常到了晚上就没有生意了，所以他只做半天生意。
李刚与闫越刚恰恰相反，他做的全天服务，因为门店开在社区附近，午餐、晚餐都要照顾，后期李刚为了增加盈利，还增加了早餐服务。
剖析：
李东表示，从开店时间看，两个人选择都没有错。只不过，闫越刚的成本控制更理想，千万别小看了半天的水电费，一个月下来也是不少的费用。对于毛利不高的街边小吃而言，这点要特别注意。另外，由于写字楼下午就没有生意了，他继续开店也没有意义，反而会让路过门店的人认为门店因为食物味道不好而没有客流。
李刚错就错在增加早餐服务上，虽然增加早餐看似是为了增加盈利，但是要知道早餐和黄焖鸡米饭完全属于两个不同的体系，做早餐无疑增加自己的运营成本，而早餐属于微利生意，业内众所周知。总体看来并不划算(创业网:
结果闫越刚胜。
门店经营：明亮标准店PK脏乱“狗食”馆
闫越刚的门店从装修看一点都不输给一些品牌快餐店，窗几明亮，桌椅干净，而且他的厨房是透明型厨房，顾客在大堂可以清楚看到厨师是怎么做饭的。另外他还每天公布原材料的情况，包括进货商的电话，让顾客对于食材安全放心。
在李刚眼里，黄焖鸡米饭就不是什么高档的菜肴，所以他的门店就按照一般标准装修的，在运营半年后，给人的感觉有点脏乱，与街边一些脏乎乎的狗食馆强不了多少。另外，他总怕别人偷师自己，所以厨房是封闭式的。而且由于生意不理想，他也懒得打扫。
剖析：
李东表示，这点李刚输了，而且输得很彻底。首先，他的理念就错了，无论黄焖鸡米饭的“身份”是否高贵，它都是入口的东西，所以干净卫生是前提，店铺一旦出现了脏乱的现象，肯定会影响顾客的食欲，另外，如何做黄焖鸡米饭根本不是什么秘密，全国相关品牌上百个，其配方用网络一搜就能查到，根本无需保密，他弄成封闭式厨房，再加上脏乱的环境，只会让人们认为他在厨房里有猫腻，更加不会光顾他的小店；其次，他的做法不妥，出现脏乱的现象，不能听之任之，不能因为生意不好，就疏于打扫，这样做只会是恶性循环。反观，闫越刚，他知道自己服务对象是白领，白领对于就餐环境相对较为挑剔，正是由于他的环境好，所以比街边盒饭多五六元钱，白领们也愿意到他这里就餐。另外，他还抓住了人们关注食品安全的心理，每日公布食材情况。暂且不管这个信息真实与否，就他这么做，就绝对可以赢得顾客的心。如果他可以加上一条“小店今日已消毒”的信息，效果会更加理想。
文/梓忱
酒店经营收入数据估算
现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮， 投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以海口一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。
A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2012 年 12月正式营业。
一、收入数据模型的应用 酒店经营收入数据估算
酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元 *38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。
酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均 房价应在 1000-1200 元之间。
按当地经营情况测算经营收入
经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入
案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天， 由于本案例中餐厅（含会议室场租费）、西餐厅、咖啡厅、棋牌室、商务中心娱乐中心均为出租经营 , 不估算经营收入 )。
按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
偏差分析
通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 ％－
17 ％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。
二、 成本费用数据模型的应用
由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。
按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用
固定资产折旧费和财务费用及运营费用（含营业费用及管理费用）是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。
本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。
按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，
运营费用 5140 万元，详见下表：
三、利润预测模型
酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算
行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33% 计算；有物业出租的酒店按照营业收入的 38% — 42% 计算。
按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收入 10320*42%) 。
按当地经营情况测算酒店的经营利润
酒店的经营利润（ GOP ） = 全年经营收入 - 运营费用
按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为 -230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表：
分析偏差【酒店盈利成本】
按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运
营费用的日常设备设施维保费时取值较低。
四、结论
大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理的，偏差较大时 , 需分析预测数据 , 找出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。
酒店式公寓的由来
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是做短暂的休息和停留，但是提供给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的定义
所谓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。
酒店式公寓的特征
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。
酒店式公寓的盈利模式
经营增长盈利模式主要是指酒店式公寓采取传统的以销售酒店式公寓住宿.娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案。实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店式公寓盈利的模式。
传统的依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店式公寓盈利的主要模式，随着酒店式公寓业的不断成熟和发展行业竞争的加剧使得传统的盈利模式受到了严重的威胁。很多酒店式公寓都因财务业绩的不佳而被淘汰出局，酒店式公寓经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店式公寓经营增长盈利模式强调利用三个平台酒店式公寓内部协调平台、酒店式公寓相关企业协作平台和酒店式公寓顾客沟通平台。从产品功能调整和提升、专业化服
务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。
酒店式公寓产品的功能调整和提升包括:产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店式公寓功能布局的协调等。自助公寓的最大特色首先，酒店式公寓产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，将酒店式公寓这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体从而扩大利润源。另外，酒店式公寓的空间功能布局也十分重要，如：提高酒店式公寓大堂等公共区域空间、酒店式公寓餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，长春短租房让空间的利用既符合功能要求又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。
酒店式公寓通过专业化增值服务进行收费，增值服务可以是酒店式公寓在经营成本和技术许可的条件下自己提供.也可以是与其他相关行业合作。从而形成酒店式公寓盈利增长点。如：酒店式公寓自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店式公寓用品代理、旅游解决方案等；酒店式公寓也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司‘旅游商品批发商、媒体、广告等提供专业性较强的特色服务。
酒店式公寓的信息化给信息时代的酒店式公寓发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店式公寓在管理、短租公寓交流等方面突破地域限制，商务酒店品牌培育的发展导向加速了酒店式公寓组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店式公寓创造了立体营销条件并且大大降低了酒店式公寓的交易成本，形成新的盈利空间。譬如：酒店式公寓预订系统的建立，使酒店式公寓集团的成员酒店式公寓可以在世界各地分享客源。同时，酒店式公寓还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。
酒店式公寓的经营及利润分配模式
（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。
包租型经营模式优缺点分析：
优点
（1）固定经营模式, 购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；
（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；
（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；
（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。
缺点
（1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；
（2）据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市
泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。
（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。
委托经营型模式优缺点分析：
优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。
缺点（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。
（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。
（三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利 。
1．市场供求关系
（1）旅游度假景点，客源流动性大；【酒店盈利成本】
（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量；
（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。
2．经营及利润分配模式
收费项目 按天租赁收费方式 按月租赁收费方式 备注
租期在二周以内的，以按天租赁收费方式 租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式 根据客户的实际情况调整
（1） 佣金 10%的租金 直接由租金中扣除
8%的月租金/月 佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。
（2）代收租金服务费 免 5%的租金 按业主需求，直接由租金中扣除
（3） 客房服务费 （含房间清洁费、日常消耗的一次性用品） 50元/天/间 按租赁的实际天数，由租金中扣除
50元/天/间 根据租客需求按实际天数，由租客直接支付
（4 ）水、电、电话费 按实际支付 按实际支付 向租客收取
（5 ）空置期清洁服务费 50元/月 50元/月 按业主需求，按实际服务支付
（6 ）家政维修服务费 按实际支付 按实际支付 空置期向业主收取，租赁期向租客收取
3．代租管型模式优缺点分析：
优点（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低；
（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。
缺点（1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；
（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范围。【酒店盈利成本】
（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。
包租和代租管混合型模式优缺点分析：
优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。
缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。
（五）委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。
委托经营和代租管混合型模式优缺点分析：
优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。
缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。
这里所讲的本钱的作用，是就酒店的全部经营支出而言，不是单指直接本钱部份。酒店的本钱的作用同于其他行业，主要表现为：
1、 本钱是经营耗费的补偿标准。本钱是以货币情势对酒店的经营中的劳动耗资的衡量，表明酒店经营中的资金耗费。通过本钱计算，可以明确表明酒店从事某项经营活动所耗费的资金，为酒店维持简单再生产提供了补偿的标准。只有当酒店的收进到达了标准，企业才能按原来的范围顺利地展开经营活动，否则酒店的经营活动就不能维持原来的范围。酒店本钱补偿的来源是营业收进。依照经济核算的原则，酒店的营业收进在补偿经营消耗以后应有结余。这部份结余在扣除税金以后，就是酒店的盈利。假如酒店的营业收进，不够补偿本钱，或在补偿本钱以后，不够交纳税金，酒店就出现亏损。酒店出现亏损不但使酒店失往了扩大营业范围或增加营业项目的能力，而且会影响在原来范围上正常经营的进行。因此本钱作为补偿标准，对企业的发展有侧重要的作用。
2、 本钱是检验酒店工作的重要指标。本钱所表示的是酒店从事经营活动中的全部耗费，本钱的高低是反映酒店经营管理的综合性质量指标。假如本钱在营业收进中所占的比重高，表明酒店的装备利用率低，收进少；或是表明酒店的支出太高，有浪费现象。本钱在营业收进中所占比重少，表明企业经营管理水平有所进步，获得了较好的经济效益。本钱在营业收进中所占比重越小，说明其成绩越大。以利润的水平往衡量一个酒店经营成绩的大小固然可取的，但利润的大小又常常遭到价格因素的影响。也就是说，各种收费标准的进步会增加酒店的盈利，一样也会由于下降收费标准而减少酒店的利润。本钱却不然，本钱的高低，在一般情况下，直接表现酒店的经营管理水平的高低，所以用本钱指标来衡量酒店的工作，比用利润指标来衡量酒店的工作要更加全面，更有说服力。
3、 本钱是确定收费标准的根据。酒店产品的收费标准固然与市场的供求关系紧密相干，但起决定作用的还是本钱的大小。目前酒店的收费标准少数项目是由国家规定的，多数商品的价格都是由酒店根据各自的经营方法为适应市场的状态并在竞争中取上风而确定的。酒店在服务质量一样的情况下，谁能够占据市场，争取客源，关键在于收费标准的高低。在同等条件下，收费低者能够取胜，而收费高的则处于劣势。酒店收费的最低限度是本钱，低于本钱，低于本钱酒店就会发生亏损，收费标准长时间低于本钱，就会致使酒店破产。在竞争中，谁的本钱低。谁能以较低的标准招来客人，谁就可以在低标准收费的情况下得到盈利，从而在竞争中占有上风。所以本钱是确定收费标准的重要根据，也是进行经营决策的重要根据。
开连锁酒店要盈利必须要好比控制成本
连锁酒店成本控制，增加营业收入在经营中是每个酒店经营者必须研究的问题。酒店经营管理者不能只看每天营业终止报表中毛利率的高低，更重要的是要看酒店每月所有的成本是否得到有效的控制，使酒店的纯利率达到预定的目的。
(一)连锁酒店预算控制成本法
预算控制法是以预算指标作为经营支出限额目标;预算控制即以分项目、分阶段的预算数据来实施成本控制。
(二)连锁酒店主要消耗指标控制成本法
主要消耗指标是对饭店成本费用有着决定性影响的指标,主要消耗指标控制,也就是对这部分指标实施严格的控制,以保证成本预算的完成。
(三)连锁酒店制度控制成本法
这种方法是利用国家及饭店内部各项成本费用管理制度来控制成本费用开支。成本费用控制制度还应包括相应的奖惩办法,对于努力降低成本费用有显著效果的要予以重奖,对成本费用控制不力造成超支的要给予惩罚。
(四)连锁酒店标准成本控制法
标准成本是指饭店在正常经营条件下以标准消耗量和标准价格计算出的各营业项目的标
准成本作为控制实际成本时的参照依据,也就是对标准成本率与实际成本率进行比较分析。实际成本率低于标准成本率称为顺差,表示成本控制较好;实际成本率高于标准成本率称为逆差,表示成本控制欠佳。
(五)连锁酒店目标成本控制法
目标成本是指在一定时期内产品成本应达到的水平,据以作为成本管理工作的奋斗目标。产品目标成本=产品有竞争力的市场定价-企业目标利润。
文章来源：渠道网（）
葫芦岛宾馆投资计划案
一、 概要
1、
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5、 项目名称：葫芦岛宾馆（暂定） 项目地点：葫芦岛市市区（待定） 项目规模：3500－4000平方米 项目投资方：渤海汽车 主要经济指标：
总投资：240 万元
年营业额：270 万元
投资回收期： 年
年投资报酬率： %
6、 结论和建议资金回报周期很常,市场运做稳定,旺季和平时房屋出租率相差悬殊.
二、 市场分析
1、 项目所属行业的总体走势
循环不停营业(２４小时营业)
“安全、健康”的经营方式
薄利多销、物超所值的价位
市场情况：平常都能保持50％—80％的客房使用率
周末及黄金时段100％的包厢使用率。
市场收益：包厢费60－288元/间，加酒水及其他消费，平均100元/
间 /日，另有餐饮收入约15万/月
三、 竞争者分析
1、 竞争者状况
富都宾馆
服务内容：餐饮、客房、洗浴、西餐
客房部拥有豪华套、小套、家庭套、商务间、高标间、普标和普单等和各类客房80间，房内设施齐全，配备宽带、自用保险箱、冰箱、卫星电视等。完善的设施，优质的服务将满足您的各类需求。
商务中心设施齐全有电脑、传真、复印等快捷的现代化办公设备；还有超市、美发等多功能服务设施。同时容纳120人的会议厅和洽谈室将真诚助您商洽业务
金驰大厦
拥有客房99间（套）。其中豪华大套房6套，高标间6间，商务房3间，标准双人间72间，单人间12间。宽带入室，24小时提供热水。餐厅有大小包房27间。其中：一厅三张台的1间、一厅两张台的4间。共有二十六人台1张，十八人台4张，十六人台2张，十二人台2张，十人台18张，八人台6张。一楼大宴会厅可同时容纳500人就餐，配有婚礼台，高标准的音响设备和完美的背景音乐。菜品以大连海鲜为主菜，川、鲁、粤菜，高、中、低档俱全。可接待1000人会议大厅一个；50-100人的中型会议室一个；30-50人小型会议室一个。可接
待大小旅行团队、承办婚礼、大型会议、订货会及各种商务活动，并可提供高质量的音响、多媒体和宽带服务。
2、 竞争策略
定位于中高档工薪消费阶层，真正做到价格透明、环境宽松以及消费低廉，以专业的管理及服务，迅速占领一定的市场份额。
四、 项目方案
1、 项目地点
葫芦岛市区本项目地点选择在
2、 项目内容及规模
设有大堂、客房、大堂吧、餐饮，其中客房45间，总面积约3000平方米左右。
3、 项目风格
高档、豪华，引入流行元素及区域主题
五、 管理机构及项目进度
1、 管理机构
由投资方和志达酒店管理公司组建管理，实施专业管理。
2、 项目进度
本项目经确定，经过选址、设计、设备采购安装及室内装修即可进入营业，计划于2007年3月开动，2007年7月竣工，施工期为4月。
六、 投资估算和资金筹集
1、
2、 项目投资估算详见《项目投资估算表》。 项目投资费用主要包括场地租赁费用、设备和安装工程、室内装修工程、前期费用、开办费用、预留费用。
3、 投资资金总额240 万元人民币，由渤海汽车提供，
七、 财务评价
1、 经营收入的估算
本项目经营收入主要来源于客房和餐饮收入。
客房有45间，平均维持75%的使用率，平均每间包厢每天收入100元；餐饮收入按每月15万元计算。
详见《年度总收入预测表》。
2、 总成本费用的估算
总成本费用按经营收入的一定比例计算：客房经营成本按包厢收入的
8.5％，餐饮成本按餐饮收入的35％，管理费用按经营收入的10％，市场费用按经营收入的5％，不可预见费用按经营收入的5％，财务费用未计。
其余员工工资按37名员工，平均工资800元计算；场地租赁费用按3000平方米，每平方米每月66元计算；维修费用按0.3万元/月，水电费用按1.5万元/月计算；设备及装修折旧按设备及装修全额分5年平均分摊，第5年残值20％。
详见《年度总成本预测表》。
3、 损益估算
项目投入正常经营，每年可获利46 万元人民币。详见《损益表》
4、 财务盈利能力分析
投资回收期＝项目投资金额/年度利润
年投资报酬率＝年度利润/投资金额
八、 附表
1、《投资估算表》
2、《年度收入预测表》
3、《年度成本预测表》
4、《损益表》