【www.guakaob.com--美国留学】
当前老人对高端养老公寓的需求分析（一） 本文原载于《中国房地产报》
作者：周燕珉，李佳婧
当前，养老地产正在如火如荼发展之中，许多开发商正在积极探索养老地产这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验不足，不少开发商对养老地产该怎么做抱有很多困惑。
中国是世界人口老龄化最快的国家之一，截至2011年，中国大陆65岁及以上老年人占总人口的9.1%，到2050年，这一数字将超过25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，而我国的养老设施床位数量还远远没有达到国际公认的老年人口5%的比例，养老机构建设仍有巨大发展潜力。与此同时，随着生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓也越来越多地受到一些老人及其子女的青睐。
然而，中国的养老市场尚处探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常以一般的高端房地产开发思路来面对养老市场，或是一味追求养老机构的设施豪华或规模宏大，或是忽视了老人的养老照护需求。这成为许多高端养老产品的开发误区。老人是否需要高端养老产品？什么情况下需要？需要怎样的高端养老产品？我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。
笔者此次对于老人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商展开过较多的沟通，并率领工作团队参与了部分针对养老项目产品的前期客户需求访谈，以及高端养老设施的使用情况调研。同时，有幸参与到一些养老项目的研讨会中，了解到项目定位及实施过程中遇到的问题。另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展针对老人养老意愿的需求调研，目前已经累计调研500人以上，访及全国160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。
本文将分为四次进行连载，分别从老人的入住动机、选择养老公寓时考虑的几大因素以及对养老公寓硬件环境需求等方面，分析老人对高端养老产品的需求。
老人入住养老公寓的动机有哪些？
什么情况下老人会选择入住养老公寓？通过调研分析，我们将老人的入住动机总结为如下四点：
①获得及时的护理和医疗援助
获得及时的护理和医疗援助是老人入住养老设施的首要动机。随着子女异地就学、异地工作现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。许多空巢老人随着年龄的增长，感到独立生活较为吃力或生活部分不能自理时，会产生入住养老设施的想法，以便能获得及时的护理，并在突发疾病时得到医疗援助。另外，在与子女分开居住的老年夫妇中，一方去世、另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思，不如去养老公寓”的想法。
②减轻子女等家庭成员的照顾负担
从调研结果来看（图），减轻家庭的照顾负担是老人入住养老公寓第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，加重了70、80后子女肩上的担子：既要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这在老人身体尚为健康时或许还可承担，一旦老人身体出现严重疾病而需要长期居家照料时，子女往往要承受巨大的压力。是否要放弃工作来照顾父母？究竟由谁来照顾父母？这成为许多家庭都要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老人会选择入住养老公寓，以社会服务代替家庭照顾，减轻子女的生活压力。
③享受晚年生活
调研中，有相当一部分健康老人表示，入住养老公寓是一种开展新生活、享受生活的体验。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，风景好、空气清新，比家中居住环境更舒适。另一方面，许多老人表示养老公寓提供的家政服务、餐饮服务可以大大减轻自己的家务劳动负担，忙碌了一辈子终于可以轻松自在地享受晚年生活。特别是出生于50、60后的一代，他们的消费观念较传统的老人有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。
④摆脱孤单【老人公寓优雅】
摆脱孤单也是许多老人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和他人的交流。调研中，一些老人表示，和其他老人毗邻而居可以促进自己与他人的交流，甚至能帮助自己获得生活的信心。同时，许多老人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，既有共同话题可以交流，又能互相有个照应，共度晚年。
图 对老人入住养老公寓动机的调研统计图
（数据来源：2007至2011年清华大学建筑学院学生对255位老人的问卷调研结果）
老人对入住养老公寓存在的担忧
然而，在调研过程中，我们也了解到一些因素的存在使得老人对入住养老公寓有所担忧。比如，一些观念较为传统的老人害怕入住公寓后，会给人一种自己被子女遗弃的印象。还有部分老人担心养老公寓生活环境缺少活力，日常生活单调，活动受限制。也有一些老人会担心与其他老人的人际关系不好处理，害怕或是不愿意与失能失智老人做邻居。此外，服务不周、饭菜不合口味等原因导致情绪不好也是许多老人考虑入住养老公寓前所担心的问题。
总结下来，在家得不到照顾、减轻家庭照顾负担、享受生活和摆脱孤单是老人选择入住养老公寓的几大主要原因。而认为入住养老公寓就是被子女遗弃的观念、害怕生活环境缺乏活力、人际关系处理难、服务水平不佳则是使老人对入住养老公寓会产生的疑虑。因此，高端养老公寓如果能在护理、医疗条件与硬件设施上满足老人的需求，并营造起一个温馨有爱、充满活力的环境，就会对希望入住养老公寓的老人有较强的吸引力。
在下一期中，我们将从区位交通、入住费用、护理服务等角度进一步剖析老人在选择养老公寓时考虑的几大因素，欢迎继续关注。
当前老人对高端养老公寓的需求分析（二）
作者：周燕珉，李佳婧
本文原载于《中国房地产报》
上期内容我们对老人居住需求的研究背景和分析基础进行了介绍，并探讨了老人入住养老公寓的四个动机。本期将重点剖析老人在选择养老公寓时考虑的一些因素，分别从设施的区位环境、入住费用、医疗条件、护理服务水平、餐饮水平等五个方面对其进行总结。在这些方面，老人对高端养老产品也提出了更多的期望。
选择养老公寓时考虑的五大因素
1. 区位环境：交通便利和风景优美，哪个重要？
老人对于区位环境的要求往往是决定其选择的首要因素。从调研访谈的结果来看，老人对养老公寓位置选择的主要观点有以下两种：
①偏爱近郊或城里，方便就医和探望
在问及养老设施的区位条件时，不少老人都表示“最好要离医院近”。许多老人都会经常到医院就医、取药，对养老设施和医院之间交通便利的依赖性很强。通常来讲，大部分条件较好的医院都位于城里，许多老人因此不愿选择远郊的养老公寓（图1）。部分老人的子女也认为不能把老人送到太远的地方：“工作太忙，不方便看望”。因此大多数老人希望设施最好能够距市中心车程在30分钟到1个小时左右（此处以大城市为例），既方便去城里经常去的医院，又便于子女常来探望。还有一些老人表示，设施坐落在远郊也能够接受，但应尽量靠近主要交通道路，保证与城里有便捷的连接。
②喜欢郊区，好风景好空气是理想
环境优美是老人对养老设施的进一步要求，在美好的风景中安享晚年是许多老人的理想。然而，大部分城里的养老设施景观资源有限，通常只有到离城市略远的郊区才可能有好的环境。调研过程中，也有少部分老人并不特别在意养老公寓的远近，表示“环境好、空气好最重要，最好能有山有水，孩子们可以开车来看我”。
通过上述分析可以看出，交通便利和环境优美是老人们对区位环境的主要诉求，同时养老居住产品的类型也与区位条件具有较强的关联性。老人身体健康时，愿意开展新生活、享受晚年，可以接受住在郊区的低密度老年住宅中；当卧病在床时，则希望靠近医疗资源，离子女较近，没有精力再搬到远处，城里的护理型养老设施更加适合他们；而一些具有一定经济实力、身体又需要护理的老人则可以接受城市内地段优越、配套完备但价格高的养老公寓。
图1 养老机构区位选择调研统计图
（数据来源：润土咨询《2012中国城市养老居住模式研究报告》）
2. 入住费用：适中，可自己承担最好
价格也是许多老人考虑的重要因素之一。高端养老公寓入住费用较高，并且往往需要交付大笔保证金或会员费，老人就更需要从各方面考虑是否可以承受入住的费用。
①入住资金主要来自养老金、子女和原住房
通过调研，我们发现目前老人支付养老设施入住费用的资金主要来自三方面：自己的养老金或积蓄、子女赞助以及出租或卖掉原住房的资金。由于价格高昂，老人往往无法单方面依靠养老金支付高端养老机构的费用，大多数老人需要加上子女的资助、原住房房租。也有一些老人干脆直接把房子留给孩子，由孩子承包自己养老的费用。
②希望费用在自己可承担的范围内
在调研中，许多老人表示不愿意用子女的钱，希望费用能够自己承担。而高端养老公寓入住时通常需要支付较高的会员费或押金，老人有时无法单方面承担。因此有些老人的子女会帮助老人支付会员费或押金，老人则以养老金、出租房屋的租金支付每月的床位费、餐费等。许多子女还表示，对于入住费用问题，“不能让老人知道太清楚，老人不愿意花我们的钱”。
3. 医疗条件：重视急救处置能力，希望设置医院
如前所述，养老公寓的医疗条件也是老人决定是否入住的关键因素，许多老人选择入住养老设施正是因为在家中得不到及时的护理和医疗援助。
①最关心“急救通道”
调研过程中，许多老人反复强调了养老公寓要有快速、便捷的急救处置通道，包含及时发现病情，应急救助，转送对接医院等等。这就对养老公寓中的紧急救助系统提出了要求，例如需为老人配备固定或随身携带的呼叫器，需安排紧急救助的医护人员及急救医疗设施，以及送往医院急救的车辆等设备。
②希望设置老人常看的科室
在医疗方面，老人们希望养老公寓中的医疗设施能够满足急诊和日常就诊的需要。如果有条件设置医院，则希望能设置老人最常看的几个科室，包括全科、中医、小外科、心脑血管、骨科、神经内科等，并且最好能与各大特色医院合作，以保证较高医疗水平。同时，老人们还强调了公寓中的医疗机构最好要纳入医保体系，满足报销的要求。
③希望医疗环境温馨化，服务个性化
对于就医环境，许多老人希望高端养老公寓的医疗环境能够比医院更温馨，更有居家感，希望能够设置特需病房（安静宽敞、有卫生间、特护和订餐等服务）。与此同时，还应提供一些个性化的医疗健康服务，例如为老人建立电子医疗档案、有专门护理人员陪同就医等。
4. 服务需求：保证高品质与持续性，偏重康复、养生
服务水平是养老设施的整体品质的重要体现，调研过程中我们发现，选择高端养老设施的老人往往对护理、服务有着更多的关注，良好服务品质的持续性则是老人对养老公寓护理服务的最大心愿。
老年公寓
入住老人健康档案首 页
楼层 ： 房间号： 日期： 年 月 日【老人公寓优雅】
第 1 页
老年公寓入住老人健康体检表
姓名： 楼层 ： 房间号： 日期： 年 月 日
第
2 页
老年公寓老人查房记录表
楼层 ： 房间号： 日期： 年 月 日 时 分
第 3 页
病 程 记 录
楼层 ： 房间号： 日期： 年 月 日
第 4 页
老年人对高端养老公寓的需求分析
现今，养老地产的发展如火如荼，许多开发商正在积极探索这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验均不足，不少开发商对养老地产应该怎么做都抱有许多的困惑。
中国是世界上人口老龄化最快的国家之一。截至 2011年，中国大陆 65岁及以上老年人占总人口的比例为 9 .1%；到 2050年，这一百分比将超过 25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，我国养老设施的床位数量还远远没有达到国际公认的占老年人口总数 5 %的比例，养老机构建设仍存在着巨大的发展空间。近些年，随着人民生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓越来越受到老年人及其子女的青睐。 然而，中国的养老市场尚处于探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常常以一般的高端房地产开发思路来应对市场。或是一味追求豪华的设施，或是忽视了老年人的看护需求，这些都是许多高端养老产品的开发误区。老年人是否需要高端养老产品，在什么情况下需要，需要怎样的高端养老产品？我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。
笔者此次对于老年人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商进行过很多的交流，率领工作团队参与了部分针对养老产品的前期客户需求访谈，开展了高端养老设施的使用情况调研，同时还有幸出席了一些养老项目的研讨会，了解市场上产品的定位及其实施过程中遇到的问题；另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展了针对老年人养老意愿的需求调研，目前调研人数已经达到 500人以上，调研地点遍及全国 160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。
本文将分 4次进行连载，分别从老年人的入住动机、选择养老公寓时考虑的几大因素及对养老公寓硬件环境要求等方面分析老年人对高端养老产品的需求。
老年人入住养老公寓的动机
在什么情况下老年人会选择入住养老公寓？通过调研分析，我们将老年人的入住动机规为如下四点：
①获得及时护理和医疗援助
获得及时的护理和医疗援助是老年人入住养老设施的首要动机。由于子女异地就学、异地工作等现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。随着年龄的增长，许多空巢老人对独立生活感到吃力或者开始生活部分不能自理，因此就会产生入住养老设施的想法。另外，与子女分开居住的老年夫妇，当一方去世，另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思不如去养老公寓”的想法。
②减轻子女等家庭成员的照顾负担
调研结果显示（右图），减轻家庭照顾负担是老年人入住养老公寓的第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了 70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负担，可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时，子女往往要承受巨大的压力：是否要放弃工作来照顾父母？究竟应该由谁来照顾父母？这些都是许多家庭将
要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老年人会选择入住养老公寓。
③享受晚年生活
调研中，有相当一部分健康的老年人表示，入住养老公寓是为了享受生活。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，空气清新，比家中居住环境更为舒适；另一方面，养老公寓提供的家政、餐饮等服务可以大大减轻老年人的家务劳动负担。特别是出生于上世纪50～ 60年代的人，他们的消费观念较传统的老年人的消费观念有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。
④摆脱孤单
摆脱孤单也是许多老年人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。调研中一些老年人表示，和其他老人毗邻而居可以促进沟通，甚至能帮助自己获得继续生活的信心。同时，许多老年人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，这样既能拥有共同话题，又能互相照应、共度晚年。 老年人对入住养老公寓存在的担忧
在调研过程中我们了解到，由于一些不确定因素的存在使得老年人对入住养老公寓有所担忧。比如一些观念较为传统的老年人害怕在入住公寓后，会给人一种自己被子女遗弃的印象；还有部分老年人担心养老公寓的生活环境缺少活力，日常生活单调，活动会受到限制；也有一些老年人担心处理不好人际关系，害怕或是不愿意与失能、失智老人做邻居；此外，服务不周、饭菜不合胃口等原因会导致情绪不稳定也是许多老年人考虑入住养老公寓时所担心的问题。
总结下来，希望得到全面的照顾、减轻家庭负担、享受老年生活和摆脱孤单是老年人选择入住养老公寓的几大主要原因。而认为入住养老公寓就是被子女遗弃的观念、担心生活环境缺乏活力、害怕人际关系难以处理以及对公寓服务水平的疑虑都会令老年人对入住养老公寓产生抗拒。
因此，高端养老公寓如果能在护理、医疗条件和硬件设施上满足老人及其家人的需求，并营造出一个温馨有爱、充满活力的氛围，将大大提高其对老年人的吸引力。
颐
乐
老
年【老人公寓优雅】
人
公
寓 创业
计划书
目 录
一、执行总结
二、公司简介
三、市场分析
四、竞争分析
五、市场营销策略
六、项目投资策略
七、风险分析及应对措施
八、财务分析
九、项目执行方案（按时间规划）
一．执行总结
不变的。我们将学习优秀领导者的经验，创出自己的特色，努力在众目前中国60岁以上老年人口已超过1.49亿，占总人口的11%以上。调查显示，目前全国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例达49.7%，与2000年相比，提高了7.7%个百分点。且据杭州市老龄工作委员会办公室2005年末抽样调查，全市"空巢"家庭
的老年人数在11.5万左右。这些老年人尤其是独居的老年人身边缺少监护人，他们与家人及社会之间的联系、信息发生了断层。中国已经进入老龄化社会，老年人市场不容忽视。正是在这种形势下，我们团队提出了在杭建设居家养老与社会养老相结合的新模式——老年人公寓的方案,这个方案切实符合了杭州将建设成和谐城市的目标，也是一个建设老年工程的新的模式。
馨雅老年人公寓正是鉴此而成立，本企业主要是为有一定经济 基础的老年人提供温馨幽雅的生活环境，丰富他们的生活和提高他 们的生活质量。 本公寓将立足杭州，选址在环境幽雅的小和山，目标打造成为杭州人最喜爱的老年居家之所，为建设和谐杭州而努力。通过吸引风险投资，采用股份制的形式、直线型的组织管理机构，采用多种产品策略（根据老年人的偏好及其身体状况采用不同的方案；成立老年俱乐部；建立“时间银行”），来发展建设本公寓。老年公寓和托老部是我们的两大主体构成部分，不同的部分有不同的管理模式，但是优质的服务是多竞争者中脱颖而出。
二、公司简介
公司的主题：和谐杭州，幸福老人
颐乐老年人公寓（颐养天年、舒心怡乐的老年居家园地）是通过对老龄人市场的分析、为满足现在及将来社会老年人对住房的需求而成立的，是按老年人特点设计、建造，专供老年家庭的居住建筑，入住老年公寓已成为新的养老方式。
公司管理 ：
1. 董事会：创业人自己、参股的企业及政府 2. 经营团队 ：
经理：*** 财务部长：*** 策划部长：*** 后勤中心部长：*** 活动中心部长：*** 医疗中心部长：***
3. 外部支持：根据需求外聘人才，并与律师事务所，顾问公司，技术支持，行业协会等友好交流，并且要与杭州各大医院合作，提供医疗与协助。
公司的组织机构：
各部门职能和经营目标：
经理：确定企业的整体目标，整体监督企业的发展。 1老年人活动中心：负责老年人的娱乐活动，组织和
创新各种竞赛活动，另外还负责活动设施的保养工作。
2医疗中心：负责老年人身体状况的日常检查工作，密切关注老年人的身体状况，做好处理紧急事件的准备。
3 后勤服务中心：负责整个公寓的卫生状况及日常饮食,各老年人的日常护理工作，对生活身活自理有困难的老人生活料理等事项.
4财务中心：负责本企业的经营财务状况的记录及分析，财务预测报告的制定
5 策划中心：创新方案，审核方案
创业项目名称：
创 业 者 姓 名：
通 信 地 址：
邮 政 编 码：
电 话：
电 子 邮 件: 237624729@qq.com
企划撰写日期： 创 业 计 划 书 同心.老人公寓 单澎武 甘肃农业职业技术学院二〇一四年十月八日
730020 18189676208
保 密 承 诺
本商业计划书内容涉及本团队商业秘密，仅对本次大赛组委会及有投资意向的投资者公开。本团队要求本次大赛组委会收到本商业计划书时做出以下承诺：
妥善保管本商业计划书，未经本团队同意，不得向第三方公开或透露本团队商业计划书内容和本团队相关的秘密。
团队负责人签字：
项目经理签字：
接 收 日 期： 年 月 日
前 言
让每位老人都开心的微笑，
是我们最大的愿望与责任。
请相信——同心•老人公寓与您同在
目 录
第一部分
第二部分
第三部分
第四部分
第五部分
第六部分
第七部分
第八部分
第九部分
第十部分 企业（项目）概况 创业计划作者的个人情况市场评估 市场营销计划 企业组织结构 固定资产 流动资金（月） 销售收入预测（12月） 销售和成本计划 现金流量计划
上一篇：冬季时间