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大北京：正在消失的万元房
记者 宋磊
听到躲在厨房里的准丈母娘“顺利买上房”的轻声祷告后，青海小伙儿方一洋（化名），下意识地攥了攥手中河北香河楼盘的一沓购房材料。推开出租房门那一刻，心里却涌起一种无助，“这次，一定要买上。”
从北京通州，到河北燕郊，再到河北香河，按照方一洋对自己北京置业路的描述，找房的一年多来，单价万元一直是其秉承的单价上限。但随着时光推移，找一套万元房，目光却越放越“长远”：要跑到远离北京中心的河北区域，还需与其他购房者激烈争抢。
北京房价高昂且严格限购，打着“大北京”、“大七环”概念的北京周边楼市，在承接前者外溢大量居住需求后，如今已接连上演房价跳涨。河北燕郊，更是突破万元大关。而更多怀揣着北京置业梦想的“北漂一族”，被逼向离北京更远、房价更便宜的地方。
不止是肉饼
北京东南45公里，是素有京畿明珠美誉的香河。这个隶属河北廊坊的小县城，曾因肉饼、家具城为人熟知。如今，享有极高知名度的，还有当地的楼市。
“掉狼窝里了”，这是10月上旬的一天，初到香河的方一洋，对当地销售员的第一印象。
上午10点，刚瞧一个项目，多家楼盘销售员就围了上来，无奈的方一洋便被安排“四处参观”。就连中午的间隙，来到沙县小吃点份米粉，小方也发现一旁销售员早已坐定，不点餐不说话。而前脚吃完，销售员便会立即凑上来对他讲一句，“咱们继续看房吧。”
几天后，北京富力万丽酒店，河北香河楼盘富力新城开盘。在这场主要针对北京客群的销售活动中，推出100余套均价超8千元/平方米的精装房源，吸引了400余位受困北京购房资格及资金实力的购房人。一早请假赶来的方一洋，排在403号。
这个明显靠后的号码，也承载了方一洋迫切希望告别租房生活、结婚成家的梦想。在某个电影宣传公司担任主管的他，月收入超过万元，言谈里都是娱乐和大咖，手机里也总少不了和“影帝”、“视后”的合影。
现实，却没那么有娱乐精神。这个从2010年毕业便在京租房的青海小伙，去年搬到北京通州八里桥一栋住宅楼11层。今年7月，他遭到房东谈话，要求搬家。原来，房东已把这套房子以2.6万元/平方米价格卖掉。如今，方一洋刚和女友从11层搬到7层，方一洋和女友住三居室其中的一间20平方米主卧，每月支付3000元租金。
告别漂泊寻求稳定，为结婚、为房价上涨买房，也成了这对小两口结束租房状态的强硬理由，巨大的房价矛盾随即出现。随着小区不远的通州万达广场入市，一路上涨的通州房价将被拉至3万元/平方米高位。10月22日国家统计局公布的今年9月70个大中城市新建商品住宅同比房价上涨的69个城市中，北京更以20.6%的涨幅居首。
无北京购房资格，但一直观望通州房价，并幻想有朝一日在租房小区买房的方一洋，一段时间内更被“北京四环房价将达10万”的论调刮得坐不住，最终结束观望退出北京，选择置业香河。
在方一洋的带动下，身边不少朋友也将置业目光投向香河。在北京某IT公司工作的张子航（化名），一边忙着湖北老家新城开发拆迁前的“突击盖房”，一边同方一洋一起着手在北京周边买房。按他的说法，以前总想通州房价下降，去年能搜到单价1.5万元的房源，今年6环都全面突破两万了，“涨得太厉害就不再等了，趁香河便宜赶紧买”。
万元房危机
在北京外围找房的过程中，方一洋设定了一条红线：最高单价不超过一万元，离北京东部越近越好。
方一洋首先注意到的，是紧邻通州，离北京最近的河北燕郊。但看了看，昔日不起眼的几个燕郊楼盘价格都破万，于是安慰自己，目光“长远”一点。随后，又留意到买房送蓝印户口的天津武清，但就在出发定房前一天的家庭会议上，家人却一致忧心距离太远上班不便。最后咬了咬牙，决定去香河。哪怕在香河，资金并不富裕的他，也只能买个紧凑小两居。“与其说筛选楼盘，不如说是屌丝被房价上涨逼得，只能选择香河买房。”小方补充道。
承担着北京大量外溢居住需求的，主要有京东、京南两大板块。其中，京东包括河北燕郊、大厂、香河三地；京南则为固安、涿州、廊坊。值得注意的是，六地均属河北，距天安门分别为30、48、45、50、55、40公里。
随着北京房价走高，环首都经济圈推进及今年上半年全长940公里“大七环”利好曝光，无疑给紧挨北京的河北楼市注入一针强心剂，这些区域也联合炒作一个概念——大北京楼市。在已经打响的北京外溢需求争夺战中，仍在万元红线内的近京楼盘，也在逐渐消失。
不妨把环京房价放到横向比较，最接近北京的河北燕郊，去年5月整体房价8000元/平方米，如今燕京航城、潮白人家、天洋城4代等多个楼盘报价破万，夏威夷南岸达到1.3万元/平方米；紧挨燕郊的香河，香汐、碧水蓝天等高层售价从5000多元涨到6500-7000元/平方米，部分平层项目单价达到9000元；固安，自去年下半年以来，在首都第二机场利好刺激下，整体房价从4500元/平方米涨至7500元/平方米，个别项目借势冲破万元大关；河北大厂、涿州的房价，也逼近8000元/平方米高位。
在前三个成交最为火热中区域中，售价偏低的香河，也成为燕郊房价整体破万后，来自京东区域、对价格极为敏感、希望紧挨北京买房的“方一洋们”，仅存的置业出路之一。
克尔瑞房价数据显示，今年1月至8月，香河商品住宅成交量高达175.53万平米，同比增长259%。值得一提的是，这比今年燕郊前8个月43.48万平米的成交量，多出132万平米。同时，也比固安前8个月整体住宅110万平方米的签约量，高出59%。
绿地集团，是最早进驻香河区域的品牌开发商，并在2008年开发高端楼盘我家公坊项目。其香河区域负责人吴昊表示，相比燕郊固安的房价跳涨，这几年香河楼市一直稳定上涨。目前绿地香河国宝21城项目，3季度以来推出400套住宅和100套别墅，已销售一空，收获5亿元销售额。房价也在逐渐攀升，目前住宅单价7500元，别墅产品1.3万元。
吴昊所在的绿地集团香河公司，对项目客群做出的分析显示，9成客户来自北京，价格和交通是客户最关注的因素。“香河是一个价值洼地，明年好一点的普宅达到接近一万元/平方米的水平，不是什么难事。”吴昊说。
作为全国首个公开实行限价令的区域，香河限价令正面临挑战。在2011年6月，香河县人民政府下发通知，要求限制新建商品住房预售、销售价格。普通住房销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米。高档商品住房最高价，将控制目标限制在11000元/平方米。
如今，两年过去，随着香河高价盘的大卖，别墅项目单价达到1.2万-1.3万元/平方米高位，曾经由政府设定的房价“天花板”到了岌岌可危的地步。
一位接近香河县政府的人士透露，香河限价令出台与土地风波后政府亟待规范市场有关。但这两年，香河政府一直想把楼市向燕郊看齐，限价政策或会根据市场情况出现调整。毕竟，地方政府都希望自己楼市热起来，多些土地收益。
高房价将工薪阶层逼向郊区甚至近郊外地区县，北京仅是一线城市的缩影。9月，在北京新建商品住宅价格以20.6%的同比涨幅领涨全国后，上海、广州、深圳紧随其后，分别达到20.4%、20.2%、20.1%。购房需求溢出效应，让一线城市的周边楼市，再度火爆。如江苏
昆山花桥一楼盘，日前以不足8000元/平方米在上海汽车会展中心开盘，3小时1400套房源便宣告售罄。与昆山最近的上海嘉定，房价却普遍超过1.4万元/平方米。距广州市60公里，但由广州代管的增城市、紧挨深圳的广东惠州惠阳区，也有类似情况。
住进去的难题
拿着403号等着选房的方一洋，在唱号唱到自己时，已是富力新城开盘两个小时后。好不容易提起一丝兴奋度，小方面对的，却是自己钟意的中间楼层被购置一空。就在他失望地坐上回单位的地铁时，销售员电话传达来的讯息，却改变了他的买房命运：一位客户选了偏低楼层的小两居，最后不要了，如果能接受可立即签约。
再三思量，方一洋决定再次让步，奔回售楼处买下这套楼层并不是很满意的房子。“虽然没有买到理想的房子，但据说每期都会涨价200元，还是早点下手为好”。
定下房子，还有更多麻烦事儿等着他。方一洋签下的这套房子，总价59万，均价7662元/平方米，首付18万贷款41万，30年贷款每月需还2600元。根据协议，购房者要在10月31日前付清首付款，这笔钱对小方来说却是巨款。最终，未来丈母娘从亲戚那里东拼西凑拿来6万，再加上方一洋这两年多来的全部家底12万，勉强凑齐。凑完这笔钱，他将近10张银行卡里，余额最多的一张都没超过三位数。【香河房价会涨吗】
更为关键的是，女朋友并不喜欢这套房子。
“她觉得离北京太远，宁愿在北京租房也不来住。”方一洋无奈地说。开始小方的这套房子准备用来结婚，买房也是两个人名字。但从北京到香河，公交车仅有938、810两路，而从通州北苑到香河百家湾，小两口竟走了1个半小时。从百家湾站再到项目，由于不通公交，只有花10多块钱打车才能到。现场看房后，女友还是觉得距离太远，更不认同这房子是俩人的。最后，只能用方一洋自己的名字买房，自己来偿还贷款。
置业万元以下的低价房，能否让人们愿意住进去，仍是大北京楼市需要攻克的难题。以固安为例，在房价跳涨后，已显现公共基础设施滞后、新小区入住率极低的问题。而在香河新县城、安平镇、蒋辛屯镇这三个楼市热点区域，如今分布着超过20余个楼盘，不乏绿地、富力、荣盛、鸿坤等知名房企身影。但现场，不少仍是一幅火热朝天的工地模样。
“除了工地，就是耕地。”香河某楼盘销售员陈磊，这样描述着香河如今的地产开发。他表示，目前香河安平镇、蒋辛屯镇仍处于紧张开发状态。配套兴起还需要时间，短时间内主要还是依托香河县城固有商业、医疗以及教育资源，生活不太方便，“买香河，就是图一便宜。”
相对于已被炒高的香河房价，诸多规划利好无疑来得更晚一些。目前，关于香河的交通规划流传着种种传言：2015年北京大七环通车，将覆盖到香河；京唐高铁将在香河设站；八通线土桥延长至张家湾后，会建设轻轨通到香河。而描绘出来的愿景，真正变成现实，却并不容易。
最大的难点，便是跨界带来的河北、北京利益协调问题。一位规划相关单位的知情人士表示，目前北京通州6号线、八通线在终点站朝燕郊、香河方向，都是做预留接口处理。但修地铁到香河，因对北京并无明显益处，故前者积极性不高，更大可能仍是廊坊自己出钱作线路延长。同样，京唐铁路在香河设点，主要经过河北区域的北京大七环，具体进展还要看河北的推动决心和力度。
方一洋，也会陷入对未来香河生活的想象之中。在房子2015年6月交房后，他准备先迁户口从青海迁到香河，这样以后就可以让孩子上当地的省重点中学——香河一中，而自己也彻底成为香河人。他甚至将未来概括成“79”式香河生活：早晨7点天刚亮，嚼一口香河肉饼，挤上开往北京人山人海的公交车，9点匆匆赶到单位。晚上7点下班，9点到香河的家，又是漫天星斗。【香河房价会涨吗】
“我想，女友的观念会逐渐转变过来的。”方一洋表示，在北京周边找一套价格低，交通方便且品质突出的房子，实在不是件容易事儿。现在不买，未来恐怕还会被挤到更远的地方。
河南教育热点新闻：环北京房价半年飙涨 香河涿州固安廊坊纷纷奔万
“太可怕了，6月份环北京的区域房还在7000元上下，如今基本都在1万元上下，北京周边的房价涨得也太凶了！”北京六环房价突破2万元/平方米后，“刚需”们锁定香河、涿州、固安、廊坊等环北京周边城市的房产。不想，几位准备买房的白领昨天向北京晨报记者反馈，跑盘的结果让他们大跌眼镜，感慨房价涨得太快了。 跑遍环首都 房价都在涨
北京单身白领一族的典型代表张雪，自打攒够了30万元，就一直在看房子。结果，几个月来从北京郊区看到环首都的河北几大区域房，张雪觉得自己越来越难有机会出手了。“尤其下半年，连环在北京以外的区县房价基本都一月一变。”
张雪告诉记者，“固安房价今年6月去看还5000元左右，这几天就上跳到9000元上下，仅凭首都第二机场一个由头就涨成这样，有点疯狂。”让张雪更无奈的一点是，刚过去的这个周末，香河和涿州房价也随着大牌房企的入驻而水涨船高，房价过万不稀奇。
记者注意到，大厂县是廊坊市与北京通州区相邻的县，潮白河将两地隔开，河西是通州，大厂在河东，目前大厂还属于开发初期。今年6月在这个区域买房的孙女士证实：“房价是涨得挺快的。我们买
潮白河孔雀英国宫时有个2万元抵5万的优惠，相当于单价7000元，如今这周边的二手房已经涨到1万1了。”
虽然“大北京区域”房价已经“奔万”，但同样在北京工作的李斌果断在上周末出手了，他的理由是：“沾着北京的光，房价一定也跟着北京走，还是早买吧。”【香河房价会涨吗】
买了自住房 还想再投资
小产权房的再次整顿，让在北京工作的江西人李琳彻底放弃给父母买小产权房的念头。前天，她同样在大厂一带选了一套二手房，为了是让老家父母搬过来，离自己住得尽量近一点。“我惊喜地发现，我买的小区里多数邻居和我家情况一样，多数都是子女买给父母住，这样出来遛弯都是老人，父母不孤单。”
因为不限购，李琳其实还产生再投资一套的打算。她的理由是：“北京住宅的炒房时代是过去了，但和自己一样帮父母在北京周边买房的刚需还很旺盛，未来依旧有升值空间。”
李琳的这一想法被朋友阻止，李琳转述：“朋友说这些地段周边都是高楼林立，要不容易变成睡城，要不容易变堵城，升值空间不大。关键是，暴涨之后必有暴跌的风险，如燕郊房价刚从1万跌到6000元，才又回涨过来。”在一些朋友看来，现在房价也不排除是站在“高点”。
晨报记者 王丽娅
■提醒
一激动买了房，一次也没住
三年前一激动，陈晨跟着朋友一起在燕郊团购了一套公寓小户型。据陈晨回忆，当初家里并不赞成她买燕郊房，一个女孩上班走远路担心安全问题，但陈晨执意出手。“不过，装修过了几次后就后悔了，太远了跑不起。所以装修完就委托中介出租了，一天也没住过。”除了承担北京房租费，陈晨还要搭进去几百元供燕郊房的贷款钱，“资产可能是增加了，但自己的生活压力变大了。因为燕郊房子出租可没几个钱。”如今看来，陈晨认为“刚需”买大北京房，一定要考虑时间花费、精力支出的承受力。
不要迷信源源不断的刚性需求
住建部政策研究中心研究员、原主任陈淮在前日举行的2013北京房地产投资高峰论坛暨泰禾1号街区产品说明会上，强调真正的房地产投资中，盈利来源不断放大的动力是金融杠杆，住宅市场(尤其是北京这样限贷限购的城市)，炒房机会已经退去。而未来做房地产投资，一定要着眼于“看谁愿意给这地产周边的配套花钱”。同时他提示，不要迷信“北京有源源不断的刚性需求”这样的说法，因为“控制一线城市规模已被提上日程。”
晨报记者 王丽娅 河南教师资格网
北京房价必然下跌吗？
一石激起千层浪。9月17日下午，国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆在中国记协等单位举办的第59期“记者大讲堂”上发表观点认为，中国并不会发生像2008年美国楼市一样的崩盘现象，但房地产市场已经出现泡沫，北京真实的房价一定会跌。那么，被视为“避风港”的北京，房价会下跌吗? 新盘低价入市
据中新网报道，吴庆认为，目前中国房地产市场主要存在两类泡沫，即大城市的“价格泡沫”，和三四线城市的“数量泡沫”。“在北京、上海等一线城市，房价很高，目前市民的收入很难支撑现在房租和房价。”数据也显示，2012年底北京房价收入比为16.7，上海为12.5，深圳为13，高于多数欧美城市，纽约仅为6.2，温哥华为9.5。
对于一线城市的高房价，吴庆直言，像北京这样的城市，真实的房价一定会跌。吴庆解释称，真实的房价需要扣除通货膨胀的因素，而北京房价不跌只有两种可能，“一是工资大幅上涨，另外是大幅的通货膨胀。”
另外，就三四线城市出现的“数量泡沫”，吴庆分析，这些城市房价较低，但当前存量过大，需要很多年才得以消化，供求严重失衡。这一观点在数据上也
得以佐证，据上海易居研究院数据显示，三线城市库存相较一二线城市环比增幅最高，达2.8%，而一二线城市分别为2.5%和0.7%。
值得注意的是，“这两类泡沫之间有可能呈现此消彼长的关系。”吴庆指出，北京的房地产市场供求关系，很大程度上取决于有没有足够的需求支持，这些需求一部分来源于外来人口的流入。而三四线城市人口流出若持续过大，当地楼市泡沫将加剧。于是，“城镇化将成为影响未来房地产市场的关键因素。”
楼市泡沫普遍存在，哪些城市适于房地产投资?吴庆认为，房地产市场好比股市，“一个城市就是一个市场，同一个城市中不同楼盘情况也不一样。”不过，吴庆举例分析，燕郊房价之所以比香河高，在于其公共设施更完善，交通使其和北京连接更紧密。“这些地方的房子或许可以投资。”
实际上，北京的房价确实在“下降”。以通州为例，位于朝阳北路延长线上的朝北8080开盘，两小时售罄三栋楼，成交金额4亿。
对此，业内人士表示，朝北8080的热销与该项目的定价策略不无关系。据了解，朝北8080项目开盘价格为18000元/平方米，户型面积涵盖了33-103平方米，最低总价为69万元/套。值得一提的是，朝北8080项目18000元/平方米的价格，与2012年年底同区域的金地格林格林住宅产品持平。
“这也可以看出，市场上虽然有一些项目在破冰热销，但都是依靠低价策略提升性价比而换来热销。”业内人士说。
事实上，在通州并非只有朝北8080以低价格预期入市。位于通州台湖板块的东亚新华地产，早在8月，便大幅调整旗下楼盘的价格，住宅产品降至18900元/平米，商住产品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“这一价格调整几乎也是看齐2012年底，2013年的市场价格。”业内人士说。
在朝北8080、东亚印象台湖、东亚尚品台湖的示范下，上周开盘的通州万达广场也做出了价格上的调整。据了解，上周通州万达推出200余套住宅，价格为27000元/平方米，受到了购房人的认可。据悉，该项目之前的开盘预期价格为32000元/平方米，而实际的开盘价格可以说是直降5000元/平方米。 不仅如此，通州目前在售的楼盘价格或开发商的价格预期都普遍下调。以通州在售多年的华业东方玫瑰为例，该项目目前报价23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的价格，松动迹象明显。即使该项目部分楼栋报价仍旧在25000元/平方米左右，但是总房款也可享受立减30万元的优惠。
另外，合生滨江帝景虽然报价没有缩水，但是也在试图降低购房门槛，改精装为毛坯的房源价格为23800元/平方米，几乎与同区域的华业东方玫瑰再次回到同一水平线。而2012年集中供地的台湖板块，包括首开万科公园里、泰禾一号街区、泰禾拾景园等项目价格虽未大幅跳水，但也都明显调低了价格预期，甚至比一期价格都有所下降。
值得一提的是，9月13日，位于朝阳北五环顾家庄桥西北的楼盘远洋万和四季开盘。推出200套房源在短短几个小时内被抢购一空。而此前不久，望京区域名盘招商臻园120套房源也在开盘当天基本售罄，揽金10亿元人民币。除了地理位置、环境配套、户型均好等优势之外，这两个楼盘能在销售整体低迷的北京楼市中实现“日光”，还有一个最重要的原因：价格。两盘将亚奥板块刚刚冒头的“五万元时代”硬是活生生打回到“四万元原形”。
对此，北京远洋销售负责人徐海伦表示，本来50000元/平方米开盘也可以，但公司考虑到目前市场整体环境不好，观望情绪浓郁，50000元的均价会陷入与周边楼盘的激烈竞争当中，索性拿出200套房源低开，让一期业主享受到真
正的实惠，接下来的房源视市场走向而定，总之，下一期卖到50000元以上是没有任何问题的。
与远洋万和四季高调开盘不同，半个月之前，一向低调的招商地产望京项目臻园推出的120套房源，选择在晚上7点30分开始认购，除了几套楼层一般的房源外，90%以上房源被订，10亿认购金收入囊中，选房一直持续至凌晨。臻园一直被认为是北京性价比最强的楼盘之一。每一期开盘都实现日光，此次开出的三期，只有175与215两种改善型房源，47000元/平方米的单价，800万元至1000万元就能落户望京对改善型人群来说无疑具有相当吸引力。
那么，由招商臻园与亚奥万和四季重塑的4万元标杆作用能维持多久?招商臻园负责人向记者透露，三期开盘之后，未来还有九栋楼，涨到50000元/平方米问题不大，之所以选择平价开盘，只是特定时期特定的一批房源。
该负责人表示，随着北京五环内项目供应的减少，居住项目会向五环外发展，对于老城区内需要改善的购房人，北五环是一个理想的选择，拥有着五大公园、六大高尔夫球场、2000万平米的城市绿肺、多商圈汇集、发达的交通系统等丰盛的国家资源配套，对于坚持置业品质与品位的购房者来说，具有极大吸引力。 需要指出的是，随着今年楼市坠入深谷，库存压力的逐渐增大，以及年底的销售压力来临，同区域的开发商变得不再“淡定”了，开始逐渐出现相互“拆台”的局面。
“您可以看到，这是我们两个项目的户型图对比，我们项目的厨房留出了双开门冰箱的位置，而对方只预留了单开门的位置;我们除了观景飘窗外，还有南向阳台，而对方没有;我们设有独立的洗衣房，而对方同样没有……”在北五环某项目样板间外，立起了一人多高的户型图对比，一边是该项目的户型，另一边则
是竞争对手的类似户型，销售人员为了抢夺客户，会强调竞争对手的缺点，甚至恶意诋毁。
而作为北京楼市成交最活跃的区域之一的大兴区，也没能逃脱新盘低价入市的命运。
近期，大兴区核心的黄村板块再次放出纯新盘，获批的入市价格为35000元/平方米，但实际的入市价格仅为29000元/平方米，还附赠精装修。而这样的开盘价格在所在的黄村区域几乎创造了新的底价。据了解，目前黄村的二手次新房价格也高达2.7万元/平方米左右，而今年初恒大在黄村购得的土地价格就高达2.9万元/平方米。在新盘一再刷新区域底价后，也再现了面包与面粉同价同售的故事。
房地产市场变态
对于北京楼市的价格跳水，有分析指出，随着自住房陆续入市，进一步给在售的刚需盘造成了压力，眼看今年的销售旺季就剩九十两个月了，很多房企的项目开始参考自住房定价，纷纷尝试降价，叫板自住房，抢占刚需客群。不过，业内人士表示，受降价影响最大的还是郊区和大北京区域的刚需楼盘，这是由供需关系决定的。
事实上，整个楼楼市现在有点“变态”。据《21世纪经济报道》报道，某知名房地产开发商大吐苦水。中秋节期间准备拿10套房作进行促销，但消息灵通的业主第二天便赶往售楼处阻止开发商降价。实际上，这些特价房都是朝向不好或者是楼层不好的尾货。想降价促销，很艰难。
放松限购政策的地方政府也小心翼翼。正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌所言，地方政府背上了沉重的舆论压力，救市被视为默许房价上涨，地
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