【www.guakaob.com--网络工程师】
刘首道，北方人，上大学后来到武汉，一待就是10年。大学期间经常兼职或做点小生意，曾在学校摆过地摊，卖各种各样的小玩意。毕业那年，刘首道决定自己创业。事实证明他的选择是对的，他的时尚鞋店开得风生水起。在街道口一栋写字楼的19层，刘首道的鞋店在电脑器材、网络营销公司的包围下，显得十分另类。尽管周围没有形成同类经营的氛围，但这家店却人气火爆，每月利润近三万元。
生意不好及时换方向
都说女人和孩子的钱最好赚，对来到武汉10个年头的刘首道来说，深有体会。起初是卖男装和男鞋，但一年下来，刘首道发现，因为款式有限，男装、男鞋的利润不及女装和女鞋，于是，他开始转做女鞋。
既然做女人生意，为何将店开在一栋电脑器材和网络营销公司扎堆的写字楼里？刘首道解释，虽然乍一看没什么商业氛围，但店面地处街道口商圈，人流量大；其次，这里租金便宜，面积也不小。“我不想靠门面来炒生意，如果卖的东西不行，再好的门面也做不出来。”刘首道认为，在写字楼中经营，一定要靠货品吸引回头客，才能打开门路。鞋店刚开业时几乎没有顾客，他拉着小拖车跟妹妹在楼下的街道上宣传，将店里的招牌鞋子放在小车上，见人就推荐发传单。通过这样亲力亲为的宣传，店里逐渐有了生意。
小店里的鞋子在款式上紧跟流行，质量向商场里的品牌货看齐，极低的成本使其价格比商场里便宜三分之一甚至一半。此外，店里的高跟鞋全部是外贸品，每个码号只有一双，穿出去几乎不会重样，他还提供终生保修的服务，而且顾客要是不喜欢买回去的鞋子，只要鞋底没有穿过的痕迹，三个月内包换。
一站式购物留住顾客
经营大半年以后，店里积攒了一批熟客。去年名嘴蔡康永来武汉，刘首道还将店里的主打款鞋子拿去给他看，得到其赞赏，这让他更加信心满满。
所谓麻雀虽小，五脏俱全。这家160平方米大小的店铺，除了六百多款时尚的鞋子，还兼售欧美风的时尚女装、皮包，以及化妆品、饰品，甚至还有CD和杂志。“我就是想给顾客一站式的服务体验，来这里不仅可以买鞋子，还可以淘到一些其他的东西，让顾客感觉没白来。”刘首道说，他考察过香港的时尚精品店，之后开始尝试这种经营模式。
而这种经营模式，除了借鉴别人的成功经验，也得益于刘首道几年经营下来的发现。“现在的人讲究搭配，如果我的店内能尽可能地网罗顾客的需要，让她们在我这里搞定包包、首饰等配饰问题，不是能留住更多的回头客吗？”
迎合“夜猫子”全天营业
刘首道的鞋店每月营业额7—9万元，利润差不多在30%左右，对于一家楼中店来说，已是不错。如此好的销售，还得益于刘首道独特的经营思路。
快餐店不打烊可以理解，但你有见过卖鞋、卖衣服的店24小时不休的吗？“因为我就住在店里，所以只要有客人要买东西，随时都可以。”刘首道说，之所以开展这项服务，因为他发现不少熟客喜欢晚上光顾他的店。他表示，店里的顾客群定位在25—35岁的时尚女性，而这个年龄段的消费者有两类人群喜欢晚上逛街：一是夜生活丰富，白天工作没时间，休闲生活只能后挪到晚上；二是心情不好，想通过购物发泄情绪的。
通常很晚才光临的顾客，刘首道还会提供茶水和小吃，“一般来过一次的顾客，以后都会经常过来。有些老顾客离开武汉了，我们也经常通过微博联系，把她们喜欢的鞋子快递过去。”
很多生意人认为经营要“精”而不能“泛”，刘首道的鞋店却开始了多元化经营。他的理念是，今后顾客即便是不购物，也可以来店里看看，了解时下的流行趋势。店里开设的书籍、碟片区域，就是为了让顾客逛逛鞋子衣服，看看化妆品后，再坐下来慢慢品尝咖啡读本书，享受一段悠闲的时光。
楼中店定位：侧重服务的中高端壁纸
面积：87平方米
月租：7000元/月
经营状况：行业内做出了口碑，理想
在一般人的印象里，壁纸是需要展现的，壁纸店也应该开在华丽的商场，或是熙熙攘攘的街边，但是，在南宁市金湖路现代办公楼16层的高楼里，却有一家壁纸商店，有点让人“大跌眼镜”。
记者走进该壁纸会所，看到在最显眼的位置，摆放的不是壁纸的样品，而是待客用的沙发和茶几，沙发宽大舒适，茶几上摆着茶具、水果，到会所的客人，根据来访时间的不同，可以享受到店员亲手熬制的私房豆浆、咖啡或者午餐茶点。
“不以成交为目的”、“爱像一家人”正是这些开店理念，影响着店面的布置。会所的创办者罗敏芝介绍道，她的壁纸布艺会所与高档家居卖场的布艺专卖店相比有相同也有不同，相同之处，都是定位在中高端，不同之处，专卖店代理单一或者少数几种品牌，而会所代理的品牌有数十种，她只从某个品牌中选择个别花色；专卖店会定期更换样板墙花色，但是她从2008年开店至今，就没有更换过店内的样板墙，为的是体现工艺品质。
“店租80元/平方米，物业费是500元/月，每个月七千多元，这在大商场很难想象，节约下的成本相当于让利给客户。”罗敏芝说，创立楼中店会有一些意想不到的困难，曾有一个壁纸厂家，看到罗敏芝的壁纸店是开在写字楼里，一开始不愿意给她代理权，软磨硬泡之下才勉强同意，令这个厂家万万没有想到的是，这家楼中店的代理业绩，排在广西几十家代理商的前列。
对于楼中店来说，得罪一个客户着实“伤不起”，服务好每一个客户是安身立命的基础，壁纸会所也是如此，不推荐最贵，只推荐最合适，是原则之一，罗敏芝通过多年的行业经验，通过给家装公司上课建立起的良好关系，以及与集团客户多年合作建立起的信任，打造了一个不一样的楼中壁纸店。
消费者评价：
酒楼老板林先生：我开的是中式的酒楼，需要个性化、造价低的墙面装饰，老板不但为我选好图案，还专门到厂里打出了小样，并且采用了创新的无纺布材料，物美价廉，很好。
楼中店定位：“森女”风格个性服装
“一半杂货一半温情……”从小店的宣传页上，可以看出店主人小周恬淡闲适的心境，以及小店的定位。所谓“森女”，是近年流行的一个新词，通常是指哪些不崇尚名牌，天真、自然，讲究混搭，打扮像是从森林中走出来的女孩。森女服饰以棉麻和天然的色调为主，符合楼中店个性化的要求。
小周是一位年轻的妈妈，开服装店3年有余。早先，她在南宁市新竹路的服装店有15平方米，月租4500元，一度有比较可观的流动客源，但自从新竹路改成单行线以后，人气下滑。于是，今年3月，她“转战”南宁市民族大道一座办公大楼的9楼。小周说：“现在，平常地段20平方米的沿街铺面，转让费都要七八万元，太贵了。我这个楼中店的月租是2500元，装修花了1万元，少了很多。”
“楼中店在广州、香港很普遍，在柳州也发展得挺好，我一位朋友在柳州开了一家服装店，卖经典老款服装的，一个月能挣一万多。但我感觉在南宁，大家对楼中店还是觉得有些‘奇怪’，觉得服装店怎么会开在写字楼里。”
走进小店，自然气息扑面而来，浅绿色的主调下，实木的搁板，麻质的吊绳显得与众不同，除了服装，店里还摆着包包，角落摆满了小饰品，用作消费的赠品。在小周看来，楼中服装店的货一是要特别，不要卖满大街都在卖的东西，而是要做好宣传，为此，她除了在QQ群里向会员发布信息外，还会和报刊亭合作，在杂志里夹单页，每夹一张一两毛钱，效果还不错。开张两个多月，接待一批憋了许久的熟客，加上宣传有方，已经能实现收支平衡。
楼中店也有意想不到的烦恼，小周说：“楼中店对电梯要求高，有一次，我一位客户尝试三次，都到不了我所在的楼层：先是遇到电梯坏掉，接着搭错只在高层停的电梯，坐过头又不知道怎么下来，最后，我这位顾客干脆打道回府了。”
“对我来说，要么拿下最具人气的闹市商铺，要么在写字楼上用心经营僻静的小天地。小店的宣传很需要技巧(
消费者评价：
网友“嘟嘟”：无意中发现的小店，风格很有特点，老板会给出很多搭配的建议，可能是新店开张不久，要是能有更多款式选择就更好了。
楼中店定位：特立独行的女鞋店
在南宁市朝阳商圈一栋写字楼的10楼里，一家女鞋店开了一扇小门，进到店里，里面的装修非常简单，地上铺着灰色地毯，两排鞋架靠着墙壁摆放，上面摆满了鞋。靠窗位置，则摆着衣架，上百件女装挂在上边，室内没有开空调，也没有沿街铺面常用的灯光，按照这样的规格，如果是开在沿街铺面，恐怕会让路人觉得店主人不够用心。
楼中店在这样的楼层，已经变得十分稀少罕见，这家女鞋店选在这里，也显得非常特立独行。
小店的老板姓梁，与记者交谈时，她就坐小店正中的沙发里，显得非常随意。她向记者介绍道：“两年前，我计划开鞋店，看到这座商厦已经渐成规模，所以打算开在这里。”
“对我来说，开楼中店相当于自由职业，自己是老板也是员工，每天中午12时到店里上班，有事就可以出去。”梁女士表示，平时到店里不会超过10个人，自己主要是在网上卖鞋，但不是通过开淘宝网店，而是通过QQ。她要么在空间里更新图片，要么在QQ群里向同城网友发布消息，有时还会到楼下发发传单。
问起小店的经营状况，梁女士坦诚：“有的月份有盈利，有的月份入不敷出。主要是房租还是太贵，我是两年前租下的，房东一直涨价，我一直没在意，但是问了隔壁租户，才知道自己的租金每个月起码要多出1000元。”
消费者评价：
白领小徐：市面上流行的女鞋款式，都可以在这里找到，但是要是很注重品质和细节的买家，恐怕会绕开这家小店了。
并不是所有的店都赚钱
有的“只赚零花钱”有的默默关掉店
有趣的是，经营楼中店的人，不乏“赚零花钱”的老板。刘先生干了近20年的美发师，几年前购买了一间公寓，夫妇俩开起了楼中美发店，凭着手艺做起了几乎无本的生意。顾客还需要提早预约，剪发50元起。“不用隔两年装修店面，不用从早忙到晚，有生意做，没生意就到楼下吃吃饭，唱唱歌。”
但大部分楼中店主却是中小创业者，他们希望用低成本优势换来价格优势，在宾客填门的临街旺铺中辟得一方热土。遗憾的是，由于缺乏有效营销手段，很多店处于半歇业状态，到了行业淡季，“颗粒无收”的情况时有发生。“我们用发传单、设立微信公众号、老顾客介绍的方法来弥补客源不足的弱点，但仍旧没有起色，现在是摄影工作室的淡季，经营半年只够开工资。”小陈说。
“快餐的式样不多，但荤素搭配讲究，售价13元，性价比高。后来打电话再订没人接了。”房先生对金凤万达公寓C座内一家快餐店的快餐念念不忘，后来问管理员才知道已经关门。6月，房先生的楼中店苦撑了两年后也倒闭了。
记者发现在不少楼层的过道里、楼梯间、紧闭的房门上，都张贴着店铺转让的信息。有些店甚至连楼层导航上的牌子都未撤掉。记者通过管理员了解到，这些店铺经营时间均没有超过一年。
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浅谈商务写字楼经营与管理的提升和创新 作者：杨琳
来源：《中国经贸》2015年第12期
【摘 要】随着社会经济的发展和商业地产市场的繁荣，人们对商务写字楼的综合性和智能化提出了更高的要求，只有不断创新商务写字楼的经营与管理模式、完善硬件设施、提供高质量的物业管理服务，才能吸引目标客群，创造更大的经济效益。
【关键词】商务写字楼；经营；管理
商务写字楼是指为社会商业团体、企业机构提供商务、办公的相关配套及场地的商业房地产项目，要求具备完善的配套设施和优质的管理服务。近年来，随着科学技术的不断进步和客户群体消费水平的日益提高，现代化的商务写字楼，特别是城市规划中商务办公功能相对集中区域的商务写字楼，面临的市场竞争越来越激烈，客户需求也趋向多元化，因此提高商务写字楼的核心竞争力是目前商务写字楼经营与管理的工作重心。这里的所谓“核心竞争力”就是“客户与服务”，掌握客户需求的关键，提供相应满意的服务是商务写字楼经营与管理致胜的基石。
一、客户需求的关键词
要做好商务写字楼的经营与管理工作，必须清楚认识到客户的需求有哪些，从而以客户的需求为中心，不断提升客户满意度，在此基础上创新经营模式，实现管理效应与经济效益的双赢。
1.使用需求
这是商务写字楼的基本使用功能，即保障客户日常工作、商务活动顺利开展的基础需求。其主要内容包括：电梯水泵等设备设施的良好运转、公共环境的清洁卫生、绿化养护、通讯服务设施的正常使用、安保系统和消防系统的有效运行等。
2.便捷高效
一方面是硬件设施的便捷高效、全面升级，要求硬件设施具备较高的先进性、稳定性和智能化，包括办公智能化、通讯智能化以及立体交通智能化等需求；另一方面是管理服务的顺畅、便捷、及时、到位。
3.配套完善
商务写字楼在提供办公场所的同时，被要求满足客户涉及办公的一切需求，即客户在不用离开办公区域的情况下，可以享受到工作时段所有需要的服务。例如在商务办公方面，会议中
从茶室到茶楼，漂亮妈妈的经营之道 作者：刘洋 时间：2012/12/25伊犁晚报
核心提示： 开店之前，马程程对茶叶的了解并不多，更不用说品茶、进行茶艺表演了。
11月12日讯：纤纤细手轻轻端起茶盏，在茶水之间轻盈地舞动，宛若微风拂柳，又如灵蛇矫游……这是跳舞，还是在耍杂技？原来，这是经营茶楼的马程程正在为客人冲茶。近日，在位于伊宁边境经济合作区辽宁路的一家茶楼里，记者见到了机灵干练、漂亮时尚的马程程。
出生于1982年的马程程已是一位两岁孩子的母亲。虽然创业时间不算太长，可凭着她对茶艺事业的热爱，将70平方米的茶室做大到200平方米的茶楼，而且现在茶楼广聚人缘，有口皆碑，生意蒸蒸日上。
“因为要带孩子还要做生意，有时候会觉得很辛苦。虽然累，但是我特别热爱茶艺事业，所以还是想好好发展下去，争取让更多的人了解茶艺、喜欢茶艺。”马程程对记者说。 短短数月，从门外汉到茶艺师
2006年，马程程从兰州大学毕业。刚踏入社会时，她连续在伊宁市、克拉玛依市找了三份工作，由于对工作不是特别满意，同时考虑到目前的就业形势也比较紧张，2008年她萌生了自主创业的想法。
既然要创业，项目的选择就成了关键。马程程说：“我是学广播电视新闻的，所以对艺术和中国的传统文化都很热爱。2008年初，我接触到茶艺，后来慢慢就喜欢上了这门优雅艺术。现在很多人喜欢喝茶，我就想能不能有这么一个地方，大家可以坐在一起喝喝茶，聊聊天，放松放松。”有了这个想法之后，在家人的帮助下，经过半年多的筹备，马程程的第一个茶室“茶缘”于2008年底在伊宁市都市田园小区正式开业了。
开店之前，马程程对茶叶的了解并不多，更不用说品茶、进行茶艺表演了。为了使自己对茶艺的了解更专业，马程程专门到乌鲁木齐和福建，对茶文化进行了系统性的学习。 马程程告诉记者，茶讲究的是“品”。经过几个月的学习研究，她从苦涩中慢慢品出了茶的香甜百味，对茶叶的了解、茶楼的经营管理都有了更多的认识。学成后，她最需要的就是在实践中摸索前进了。
从茶室到茶楼，漂亮妈妈的经营之道
开业之初，她的茶室主打的品种是福建的乌龙茶。因为时值冬季，乌龙茶具有一定的保健功能，而且在伊宁市场上来说也是比较受消费者欢迎的茶品，市场空间较大。马程程笑着说，那年的冬天比较寒冷，她和朋友，还有退休在家的妈妈在茶室里一煮茶就是一天，浓郁的茶香味弥漫整个茶室，同时，宝宝也在茶香中孕育出生了。
“刚经营茶室时，由于缺乏经验，月月都亏损。”马程程说，经过长时间的摸索，她把主打茶定位为铁观音、大红袍、正山小种和金骏眉。后来，生意渐渐有了起色，喝茶、品茶、以茶会友的人越来越多，她决定另寻新店，扩大经营。 2011年开春，比过去大三倍的新茶楼开张。新茶楼装修成典型的中式风格，大厅古色古香、清雅大气，5个包厢古朴温馨，风格各异。其中，大厅内的木雕门廊、木质中式桌椅营造出清雅氛围，朴实的亲切感，让品茶人如居家一般，舒适放松；悬挂在墙上的字画，令茶楼在质朴中流露出书香气息，彰显文化品位。古物长廊中的茶壶雕塑、古瓷瓶等的摆放，更是在传统文化基调上凸显茶的历史渊源，让茶客不仅品味到茶文化，也感受到悠然千年的茗香时光。
“茶人之家建筑装饰风格古朴简约，素雅中透露着‘宁静致远’的哲思意蕴。置身其中，令人褪去浮躁、虚妄，感受淡泊清静。”马程程告诉记者，这是她在福建学习，请教一位茶艺大师“如何定位茶室的装修风格”时，大师给她的一番中肯建议。“我很喜欢这一句话，我觉得茶楼装修不仅如此，做人也要学会‘宁静致远’、‘戒骄戒躁’，并持有一颗淡泊清静的心。” 2012年初，马程程专程到铁观音的产地福建安溪县考察了10多天，并与一家专门生产生态茶的企业，签订了长期的销售订单。这样，茶楼所需要的铁观音及相关产品全部
由考核达标的企业提供，马程程就不用想办法到处选茶叶，只专注茶楼经营和茶艺文化推广就行了。
除此之外，马程程还定期请专业茶艺师为店员做培训，积极推广茶文化。
以茶联谊，以茶创业
在采访中，记者看到不时有客人让店员请老板过去，一同品茶议事。性格开朗的马程程微笑着说，这些都是常来的老顾客。品茶不仅能增进沟通，还能增进友谊，同时在喧嚣中，可以深切感受一番舌尖上的恬静。“有时，我们茶楼还会以茶会友，拿出各自收藏的好茶，品尝茶香，切磋茶艺，比比茶道。所以，我喜欢茶艺，因为品茶是一种生活主张，更是一种休闲品质。”
从70平方米的茶室到200平方米的茶楼，马程程的“茶缘”始终坚持为客人提供最优秀的乌龙茶品，以及以茶会友、以茶怡情、以茶养生和商务洽谈的幽雅环境。因此，在不少茶客心中，来“茶缘”寻茶则是最理想的休闲选择。
“现在，茶楼一个月的营业额最低也不会少于3万元，除去各种费用，每月的纯利润差不多1万元左右。作为一个创业者来说，我的优势就在于年轻，可以不断摸索和学习，让茶楼的经营与管理更上一层楼。”带着甜美的微笑，记者从马程程的眼中不仅看到了她对茶艺事业的专情，还有一位创业者对未来生活和事业的满心自信。
谈到未来的打算，马程程说：“明年，我计划还要开一个近千平方米的综合性茶楼，在原有顾客群的基础上把茶楼做大、做强，让更多的人了解并且喜欢茶艺，感受茶文化的独特魅力。”
茶室空间调研报告
张雅倩 建筑学一班 2012212621
摘要：通过观察和记录茶室或咖啡馆的空间中人的行为活动规律，客人、服务人
员、物品等不同流线，调查主要的功能空间的分布，交通联系空间的组织分布，
考察记录茶饮空间和服务空间的形态，尺度，分析人的行为与空间形态，尺度的
契合关系。在对不同的咖啡馆和茶室进行调查研究后，对茶室设计起到了一定的
启发和帮助。
关键字： 功能分区 交通流线 空间组织 空间形态
一、易时光茶楼
1、地理位置
易时光茶楼位于天津河东万达广场的商
业楼里，因此这个茶楼的占地面积并不是很
大，而且没有独立的建筑楼，它的地理位置限制了它的空间是较小的，因此如何
合理安排茶室的内部空间显得尤为重要。虽然这个茶室不是很大，但是它的功能
空间分区和布局还是很合理的，对后面的茶室设计还是有一定的帮助的，因此值
得考察分析一下。
2、主要功能分区和功能空间分布
1）主要功能分区
这个小茶室具备普通茶室的功能分区包括：
客用部分：服务台，茶厅（包括大堂和两个包间），客用卫生间（男女用）
服务部分：制作间（与服务台结合，为半开敞式），库房
辅助部分：办公及杂物间
2)功能空间分布
1）虽然茶室面积较小，功能空间组织比较简单，但是从图中可以看到，易时光
茶楼在功能空间分布上大厅位置选的很好，从楼下上来以后，虽然没有设置门厅，
但是在入口放置书架与大厅形成半分割形式。洗手池的镜子起到在视觉上放大空
间的作用，这点很好。
2）由于空间有限，这个茶室的规模和经营范围都是很小的，但是这个茶室也有
大空间和小空间的变化形成对比。设置了两个包厢，一个小包厢，一大包厢，大
包厢又设置两个分区，用来大型聚会是一个很不错的场所，小包厢也是很幽静的。
3.交通流线
4、总结
1)小型茶室，但也设置了大堂和包厢两种形式，功能分区较全面，符合一般茶室【写字楼里经营茶室】
的需求。
2) 位于商业楼内，内部封闭，无开窗。空间有限，没有门厅但也设置了书架作
为引导。
3)卫生间正对大堂，这点功能分区的设置欠周详。但是洗手池正对大堂，大镜子
起到了视觉上的放大空间的作用，这点很好。
4) 大包厢与小包厢纵横分布也解决了该茶室空间有限的问题，而且大小空间形
成对比，丰富空间形态。但是大包厢内分区设置还是不佳，有点浪费空间。
二、上岛咖啡
1、地理位置
此次调研其中的一个选址是位于天津站附近的一家上岛咖啡，由于位于火车
站附近，属于人流量很大的地段，并且火车站周围有津湾广场、世纪钟等景观，
又濒临海河河边，是一个繁华的地理位置，因此保证了咖啡馆的使用率和经济效
益。再加之这家咖啡馆是龙门大厦的附属营业方，虽然它不是独立式的建筑，但
是它的经营范围是从一层
到二层，规模还是较大的，
而且这家咖啡馆占据大厦
入口的重要地理位置，这
样一来，咖啡馆的消费对
象将不仅是外面进来的人
们，也包括住在楼上酒店的客人还有同属大厦的其他经营方的客人。
2、主要功能分区与功能空间分布
⑴主要功能分区
这家上岛咖啡规模较大，上下两层加起来约八百多平方米。主要功能分区有：客
用部分： 门厅（整个大厦入口门厅），服务台，吧台，茶厅(包括大堂 和包厢），客用卫生间（男用女用各一间）
服务部分：厨房，洗涤间，库房
辅助部分：员工休息室，更衣室，办公室，杂物间
由此可见，这家上岛咖啡功能分区是很全面的，而且布局很合理，给消费者带来
一个餐饮休闲的好的场所。
⑵功能空间分布
这家上岛咖啡因为是
龙门大厦的附属营业方，因
此与大厦公用一个门厅，也
因为门厅在一层分为左右
两边，进门左边是上岛咖啡
的收银台，收银台后方设置
咖啡馆的库房和办公室，右方是咖啡馆的大厅和中厅卡座，半开敞式吧台及制作
间，大厅放有一架钢琴，富有高雅的情调，并且钢琴与曲线形通向二楼的楼梯相
映衬。
咖啡馆主要服务空间在二楼扇形的空间，扇形空间部分被两道隔墙分成三
个厅堂，隔墙设门，厅堂相互分割又有联系。左右两个厅堂对称布局，设有抬高
茶馆计划书
小组成员：胡陈君、陈聪、夏淼、兰道萍、陈伟、徐辉
茶馆基本情况介绍
一．定位：
（1）现代人生活节奏快，压力大，在空余时间最需要的就是得到舒心的服务，使自己可以
尽可能地放松。此时，人们需要一个符合自己心意的松弛空间，以便交流信息和感情。同时，
在闲暇时间聚会或款待朋友，或商务洽谈，需要的是有特色能够让所款待的人眼前一亮并对
你的品味刮目相看的场所。那么“老地方茶馆”是市民们可供选择的最佳平台。
（2）为传播茶文化，秉承千百年来的饮茶习俗，将传统的茶文化注入新鲜的元素，不仅要
能够吸引老龄顾客。还要吸引新一代的年轻人，让他们认识茶文化、喜爱茶文化、关注茶文
化，为茶文化注入新鲜血液。
功能定位的准确与否，关系到整个茶馆的成败与否，因此我们非常重视风格功能档次选
址等方面的定位。主题定位为“具有高雅文化元素，并展现世界茶文化特色的商务休闲茶馆”。
1.风格定位：
复合型茶馆：茶饮与茶食复合，自助与服务复合，传统与现代风格复合，中国与国际复合。
经营场所内设中国传统风格茶室，中国新现代风格茶室，日系和风茶室，韩国高丽风茶室，
东欧风茶室，欧美风茶室，具地方特色的散座、自主选食广场，交流表演茶艺等。顾客既可
以享受到自己喜爱风格的茶室环境，还可以品尝到世界各地茶叶、茶点、商务茶点套餐等，
具有国际特色的服务，满足消费者的不同需求。
2.功能定位：
（1）休闲功能：会友、下棋、喝下午茶
（2）商务功能：接洽、商谈、签约、应酬等
（3）情感功能：情侣包厢、家庭套厢、闺蜜私间等。只有想不到，没有做不到
（4）教育表演功能：专业茶艺师为消费者表演茶艺，还接受茶艺技术培训。
（5）延伸服务：主要代客养壶、代客存茶（例如：陈年普洱的贮藏保存，可以代劳）、代客
配具（依照顾客的要求描述进行茶具采购，搭配购买）.
3.档次定位：
对商务层定位为：高档次的商务客户群。
对待普通白领，上班一族，普通家庭的闲暇交流去处定位为中档次以吸引更多的消费者。
4.茶馆理念：
以最好的服务让客人享受茶之趣
二．选址：
老话说的好“上铺是金” 所以选址非常重要。
茶楼由于本身的性质而定，除具备明亮整洁，清静优雅环境基本条件外，还要注重宽阔、
且交通便利客流量大等条件，以保证茶馆的良性运营。故选址在商业集中区的近边位置。因
商业集中位置多为步行街，客流不断，选在商业街路口附近保证交通便利，同时商业街是最
接近中高级写字楼也是辨识度，描述容易度最高的地区。经营面积：500--600m2。
三．茶器：
大厅：玻璃杯 1人/个、白瓷小餐盘 1人/个
中式包厢：青花盖碗6套、白瓷大餐盘2个、煮水器、随手泡各1
日式包厢：汝窑杯4个、汝窑公道杯、茶壶各1个、白瓷大餐盘2个、煮水器、随手
泡各1个
韩式包厢：白瓷杯、白瓷碟各6个、煮水器、随手泡各1个
四．茶单
A套餐：花茶（茉莉花茶、玫瑰红茶、桂花乌龙、菊花茶）四选一+自助茶点=38元/人
B套餐：中国名茶（西湖龙井、安溪铁观音、竹叶青、安吉白茶、洞庭碧螺春、正山小钟等）
选一+自助茶点48元/人
C套餐：西式进口红茶+自助茶点=58元/人
单点：花茶30/杯+小分茶点（泡芙+苹果）
中国名茶40元/杯+小分茶点（千层饼+圣女果）
西式红茶50元/杯+小分茶点（蛋糕+猕猴桃）
茶单设计：四个板块，分别展示套餐和单点
A套餐版面以温馨浪漫的紫色图案打底，配上套餐说明和各种茶图片
B套餐以黑白蓝的中国元素图做暗花，配上套餐说明和各种茶图片
C套餐以时尚的淡黄色为主调，配上套餐说明和各种茶图片
单点板块，白色为主调，清晰标明各种茶的价格和茶点，附茶点照片
每页附茶馆logo
五．人员要求
店长一名：要求本科学历，管理学学士，对茶文化和茶馆经营有一定了解，能负责茶馆经营、
员工考核、协调等工作
策划师两名：大学本科，茶文化专业女生、负责出席活动和整体策划
茶艺师7名：专科，茶艺专业，中级茶艺师及以上证书获得者，负责茶艺表演和服务
保洁、保安各一名
六．装修
茶馆主要是以现代中式风格为主，其中借鉴了一部分西方文化。古典韵味的茶馆多配以
沉稳的色调，而我们在茶馆中添置了一些浅色的中式家具，大气柔和、很好的柔化了空间中
僵硬的局面，调和了红木冷硬的视觉感官。让人一进茶馆感受的是最清新的中式文化，是现
代和古典文化的一种交汇，是一种新型的艺术表达方式，生动的画面不必言语也能洞察其内，
正可谓一切尽在不言中。
走进大厅，左手边的木质直线型吧台，咖啡色的地板，整齐摆放的桌椅与中式家具，装
饰相结合，给人一种简约的古雅，给人以视觉上的清凉。大厅层次分明，错落有致，顶上的
古式灯以及灯旁边的中式装饰，让现代装修与中式装修很好的结合在一起。全方位配置的小
音响，宁静又悠扬的轻音乐充盈着整个大厅，能让前来品茶的顾客感觉到全身心的放松。
穿过大厅，印入眼前的不再是洁白的地板，转而是木质阶梯，延伸到各个茶室的木质地
板及木质门板。各位可别小看这一间间的木质门板，墙板之间填充的是岩棉，隔音效果可达
53分贝以上，顾客丝毫不用担心说话内容会被偷听。
转角处排列整齐的凤尾竹，奇形怪状的灯饰，给人以温馨闲适的感觉，没有污染。
除此之外，其中的设计也是迥然不同的，分为中式茶室、日式茶室、韩式茶室等等。茶
室内只设1~2套桌椅，四壁装饰精美，又相对封闭，可供洽谈生意或亲友相聚。一般需预先
定座，由专职的服务人员帮助布置和服务，房门可悬挂提示牌，以免他人打扰。
中式茶室墙壁采用的是现代流行的艺术壁纸，用中式那种古朴的色调展现不一样的美。
青花瓷盘作为背景装饰，配上舒适的中式家具，让茶室生动自然。桌椅使用的是亲切的
原木色，让整个茶室深暖人心。墙角设一屏风，惊世瑰宝的马踏飞燕传承着古文明的博
大精深。
日式茶室采用的是可推拉的大格子门和障子纸，显得比较大气。茶室中放置的是简单的
小木桌，小木椅，以及55毫米的标准榻榻米。日本人讲究道，茶室是这套茶道体系中的一个点。这样设计的茶室能给人一种洗净铅华，一尘不染，却又带着淡淡木香的感觉。 韩式茶室装修用的是富有现代感、花朵图案的淡雅壁纸，与线条柔美的纯白桌椅极为和
谐。窗前的插花尽显韩式风格的浪漫主题。
茶馆经营业务范围
一.市场定位：
格调方面：整栋茶楼以中式风格为主，尽量还原中国古代建筑风格,渲染中国文化，从而体现茶文化。楼里面设有中式，西式不同风格的包厢，营造一种舒适的饮茶环境，引导消费者追求高雅的文化品位。
目标市场：白领，成功人士，小资及崇尚文化追求的人等。
二.市场分析：
1.随着人们生活水平的不断提高，快餐文化的出现，人们生活的节奏越来越快，越来越需要这样一个场所，能让人们放下脚步，静静的呆上一个下午或一整天，喝喝茶，聊聊天，看看戏等来放松心情。
2.中国洽谈会议习惯性的放在餐馆上，解决一切合同问题，导致商业纠纷案日益增加。茶馆为商业者提供了一个更好地场所洽谈合同，既能良好沟通，又能理性洽谈。
3.茶楼是一个充满文化氛围的地方，消费者可以受到熏陶，自我提升。
三．主要业务：
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● 食物类：各类茶，餐食，各色点心等。每天茶楼都会有推荐的茶和餐食及特色点心。 表演类：京剧，茶艺表演，舞台剧，相声及名人讲座。每周一次关于健康饮茶的讲座。 销售类：茶馆提供高质量的茶叶，茶具等。 活动类：提供不同风格的包厢，为顾客提供私人场所可供商业洽谈、派对、部门聚会等
等。
茶馆营销策略与销售计划
商品计划：
对通过采购获得茶品和茶具，进行分类，主要分为三个等级消费者可自行选择三个等级中的各小类。
销售渠道计划
茶馆的目标消费群体主要是白领和追求时尚和品质生活的一类人。主要通过实体店经营获得利润，并且在通过微博、论坛等网络工具进行推广宣传，参与团购打折等。
品牌宣传
1、主要通过发放宣传海报的形式进行宣传，海报内容包括店内情况、茶品茶点、开张优
惠活动等。
2、开张当日，在茶馆门口举办宣传活动，三位茶艺师分别表演中式、韩式、日式茶艺，
同时限量免费派送茶品和茶点。
活动促销计划
1、开业促销
2、店庆促销【写字楼里经营茶室】
3、例行节假日促销
4、行业竞争促销
节假日促销
本店主要推广三个节假日促销活动，分别吸引女性消费群体、时尚的年轻消费群体和一群热衷于赠品的消费群体。
（一）、妇女节
凡在当日来本店消费的女性客户可享受8.8折优惠，并可免费品饮本店专为女性设计的养颜美容茶一杯。
（二）、万圣节【写字楼里经营茶室】
万圣节前后共三天内，本店隆重推出万圣节狂欢派对，大厅上演cosplay，凡来消费者，可免费试穿各种服装发饰。
（三）、 年终大派送
1、 设计制作一批红包形式的代金券
2、 派送给新老客户、潜在客户、意向客户
3、 代金券的使用：每个获得代金券的客户凡来本店消费，即可使用代金券，且消费满
88可得挂历等。
VIP 会员维持计划
1、会员折扣
持有vip卡的消费者，在本店可享受8.8折的优惠
2、vip卡的发放
①新店开张10日内，来店消费即可免费获得会员卡；
②新店开张活动停止后，消费满188元可获得会员卡
③凡获得会员卡的客户需要登记一份基本资料
3、对于本店vip客户，我们有一个详细的记录和统计，包括他们在本店的消费情况、个
人偏好等，便于提供客户更好的服务。另外，我们会向他们发送一些节日祝福、问
候和店内活动等相关信息。
茶馆管理计划
现场管理：空间布局、灯光照明、背景音乐
资金管理：经营目标、资金预算、各项费用开支标准及审批程序、财物分析
利润控制：资产划分、奖励与分配
财务控制与稽核审计制度：资产控制、零用金管理、费用开支标准、内部稽核
财产管理制度：固定资产火灾保险事务处理、财务盘点
财物部门负责人工作制度：职务、职权、职责
会计：财务、会计与稽核单位工作职责、会计账表的标准规范、会计人员审核费用规范、会
计核算基础工作规范、月绩分析、事务处理制度、标准成本设定及单位使用说明书 物源管理：
采购：茶叶来源
茶叶分类编号：存量控制、采购具体操作、验收操作
仓储：仓库安全、季度总结、滞品、废品处理
质量：保质期、包装、退货处理
使用：领取茶叶、发放茶叶
人员管理：员工：招聘、培训、勤务、福利
客户：资料、售后联系
服务管理：人之美（仪表，风度，语言，神韵，心灵）：迎宾，咨客，茶饮服务，茶艺服务
的配套服务，结算服务，投诉处理和送客环节，场外服务
要求：
一、服务姿态
1、站立：两臂自然下垂，两手背后交叉或置于裤缝。抬头，收腹，挺胸，目光平视，两脚
靠拢。不可叉胳膊，弯腿，倚靠餐台，柜台，柱子，墙面。双手不可插入衣裤袋内，脚不随音乐打拍子，不相聚闲谈。
2、轻托行走：抬头，平视，左手托盘，右手下垂，收腹挺胸，步伐轻盈，不可穿高跟鞋。
3、托盘蹲下：左手托盘，右腿单腿下跪式蹲下，用右手捡拾地上的物品，及时更换茶桌上
的烟灰缸或清扫茶桌上使用过的垃圾。
4、坐姿：胸部自然挺直，立腰。收腹，肩平头正，目光平视，双腿并拢斜放或平直放，双
手自然摆放在腿上。
5、微笑：微笑时应发自内心.自然。
6、语言谈吐：茶馆服务人员语言谈吐要求礼貌，合乎情理。电话用语：首先问候：“你好！”
或“早上好”然后报自己的茶馆或自己姓名。回答时用语：“是的，先生/小姐”平
时与宾客对话时必须站立，双目注视对方，语言温和耐心，以示尊重。
二、茶馆服务人员行为准则
（1）、礼貌，行为合乎情理。
（2）、保持个人清洁卫生。
（3）、工作守时，有时间观念。
（4）、关心同事，乐于助人，具有合作，团体精神，为达到共同的目标，最大限度的发挥自
己的作用。
（5）、有灵活性，适应性，能熟练的运用即定的原则和秩序解决突发事件。（6）、有良好的
语言表达能力。
（7）、理解领导意图，服从领导
（8）、培养工作兴趣，发挥自己的潜力。
（9）、与管理者、同事和宾客建立良好的关系，努力保持安全、有效、成功的服务，以利于
茶馆运转
三、仪容、仪表、个人卫生
（1）、着装茶馆统一发放的工作服，工作服是茶馆的形象标志。工作服只能在工作时间穿，
不可穿上街或穿回家。服务员不得随意修改工作服样式，也不得在工作服上天家任
何其他饰物。
（2）、仪容、仪表、个人卫生要求：
①、头发：当班时一定要将长发束起或盘起来，经常洗头保持头发清洁，无头屑无异味，用
式样简单，色调与服装协调的发夹
②、面部：化淡妆，要求得体，不得浓妆艳抹。
③、饰物：不戴项链、耳环、戒指、手镯。
④、 手：保持清洁，不能留长指甲，不准涂指甲油。
⑤、工作服：穿工作服时要求整洁，无污垢，无缺损；佩戴工号各牌；穿裙子时应穿长筒肉
色丝袜。
⑥、香水：在手腕、腋下、颈动脉处抹上少许香水。
⑦、 脚：穿平跟或坡跟鞋、布鞋，鞋的颜色一般为黑色，皮鞋要擦亮。
⑧、洗澡：勤洗澡、洗头发、保持体味清新。
四、茶馆服务人员注意事项：
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写字楼里 简单优质的餐食
作者：孟涛
来源：《职业女性》2016年第02期
《纸牌屋》中，主角弗兰克大概每五集就会吃一次烤肋排。上等猪肋排刷上秘制猪排酱，用木炭烘烤，口味浓郁，让人垂涎三尺。一家在线订单平台“easyeat简食在线厨房”将这种美国南部的传统食物重新设计，用伏特加和鲜苹果自制酱汁，甜香入味；配搭低热高蛋白的沙拉一同食用，清爽去腻。这种“改良版”《纸牌屋》烤肋排，除了美味之外，也被重新赋予“品质”、“健康”的含义，口口相传之中，成了easyeat的明星产品。
快节奏的生活改变着上班族的饮食习惯，时下O2O的用餐形式解决了时间紧、路程远等所有不方便出门用餐的问题。但在easyeat创始人徐宽看来，现在白领们追求的已经不只是“快”，而是要“好吃、有型，能够让人吃得愉悦”。“简餐也是快餐的一种，但相对来说，更优质、更健康。”徐宽说道，这样的工作日健康外卖对于都市白领来说是高频刚需。目前easyeat已经覆盖了京城CBD地区。这是北京高净值人群最集中的地区，办公人群高达60多万，寻求送餐的人数比例达到30%+，潜在市场日均需求量超过200万元。
做品牌而非作坊
创业之初，徐宽以标准化程度较高的西式简餐作为切入口，因简餐相对容易操作的产品形态，使easyeat能快速起步。一旦选定这个细分品类，他们只需专注于两点：设计更健康、美味的菜品；保证食物送到顾客手中是新鲜的。
针对前者，徐宽及其合伙人选用有机食材，并苦口婆心挖掘来有多年海外工作经验的厨师团队，投入大量时间、精力开发菜品。目前，easyeat已经上线了16款餐品，虽然种类有限，但款款都健康精致。与此同时，徐宽把中央厨房设在了国贸甲级写字楼里，实现了标准化、无尘化生产，同时自建物流配送团队，以保证良好的品控。
至于配送环节，餐饮市场的现状是：餐厅归餐厅，外卖归外卖，餐厅专注于产品，配送则交由BAT类集纳型的外卖平台。但easyeat的微信端渠道、产品、配送全部都是自营，这种垂直闭环O2O模式有一定的局限性，徐宽形容比“挖墙脚”还难。
“O2O餐饮，99%的流量恨不得都在这三家手里握着，我们对外接触渠道有限，做起来累，成本也比较高。但好的一面是整个流程比较好控制，容易接受到产业链最末端也就是消费者的反馈。”对此，徐宽有着一个更为长远的考虑：“虽然起步很难，但慢慢形成品牌效应后，所带来的品牌红利远超现状。如果我们只为其他平台做一个供应商的角色，一旦离开平台我们的发展将会受到很大限制。”如今来看，这一策略渐见效果。easyeat上线半年，每月订单量翻倍增长，多是经由口碑传播，徐宽把这视作产品的回报。
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