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提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……
其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，提前还房贷划算吗？不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。
A 有没有“提前还贷最佳时间点”？
其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。
住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。
我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。
虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。
结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。
B 贷款时间越长,利息总额就越多
通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
是否选择提前还贷
5个小建议
●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。
●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。
知识：
罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
提前还房贷这种方式是最愚蠢的
提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人，都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活，我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。
还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法，当然如果你手头不紧，可以提前还贷，但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量。
首先就由创业鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。
等额本金是一种递减的还款法，即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重，尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少，所以利息也会相应的减少。
等额本息属于平均分配的还款法，即每个月的还款额一样，月供中一部分还本金，一部分还利息。前期是本金比重小，利息比重大，到后期则为本金比重大，利息比重小。
从还款总额上看，等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?
对此，理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势，但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说，这种先紧后松的好，没法感受。从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷，前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元，相比之下，高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。
所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力，当然还有一个好处是，如果想要投资理财的话，也是多留出一些投资本金的最好方式。
就好比说，如果你投资妙资金融，年化是14%，如果选择的是等额本息还贷的话，那么在开始的几个月里，每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元，用于投资理财的话，一年收益3360元，如此往复，20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。
这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动，以及投资送话费等福利。
当然我们不着急提前还贷的重要原因是，现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本，所以，我们不必急于把钱还给银行。
所以，你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?
问题：提前还贷一定合算吗?
提前还房贷划算吗?在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
创业鱼(微信号：cyy2022)发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
■来源于21世纪经济报道
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，面朝大海，春暖花开。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
全款买还是贷款买?
建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
如果贷款，贷多长时间合适，
要提前还款吗？
建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于商业贷款利息的投资，不用着急提前还银行贷款的。
什么样才算提前还款？
银行要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。一旦你想提前还款，让银行挣不够钱，自然会想要用另一种方式迂回的赚回来，即违约金。
在这里，我们首先要知道银行是怎样定义提前还款的。
通常，为了限制提前还款，各贷款机构会对实质性还款行为作出一定的的限制，虽然机构间有所区别，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。这时，该用户就会被银行机构定义为“提前还款用户”
那么，违约金到底要如何收取呢？目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。
选择等额本息还是等额本金？提前还贷怎么划算?
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式相比等额本息还款方式，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似的。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
这两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
建议：如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
意见：房贷提前还 是种最亏的还贷方式
总要费尽心思劝住身边的朋友「不要提前还贷」，话说还贷真的是个技术活，不管你现在是不是房奴一族，都有必要了解，到底怎么还房贷更划算。
还房贷一般就两种方法，等额本金和等额本息。再有就是你手上有富余的钱，想提前还贷。先说说等额本金和等额本息：
等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大；后期反过来。
假设贷款100万，20年期，按照当前商贷利率4.9%来计算，用图表达就如下图所示：
还款总额上看，等额本金＜等额本息，总额相减一算，等额本金比等额本息少78624.05元，主要是因为等额本金，前期本金还的多，所以最后利息反而付得更少。
既然等额本金更划算，为什么还有那么多人选择等额本息呢？
因为等额本金在还款初期的压力太大了，还是看上面那张图，等额本金法的前几个月的月供都是8000+元，而等额本息法只要6500元，这就高出了20%多。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好。
如此看来，等额本息还款，其实是用多一点的利息来减轻最初的还款压力。除此之外，如果你有好的投资去处，也适合用等额本息法给自己多留出一些投资本金。
举例来说，现在商贷利率是年化4.9%，攒钱助手一年期产品是8.8%，如果你选择等额本息来贷100万，在开始的几个月(
这也是为什么不着急提前还贷的原因：因为现在贷款利率低，你的投资回报＞贷款成本，干嘛那么着急把钱还给银行呢。
哪类人适合提前还款
vs
不用提前还款
以下两种情况较适合提前还贷：
1、处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息；
2、借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，基准利率享受7折与8.5折之间的购房者。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
3.投资收益高于贷款利率的投资人士。
小贴士
提前还贷要交违约金
提前还款要交违约金你知道吗？银行其实并不欢迎组合贷款你知道吗？今天小编就来跟大家分享一下那些你不知道的贷款“潜规则”。
一、提前还贷并没那么划算
大多数购房者不知道的是，银行会对你的提前还款收取一部分违约金，因为在头一年提前还款会导致银行收取的利息减少，按照之前借贷双方签订的合同条款，借款者应该向银行提供一笔违约金。
那么，违约金的赔偿标准是多少呢？
一般来说，违约金的有效期不会超过3年，超过这个期限违约金的比率会下降；另外，只要每年的提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
二、 利率和折扣的变化没那么及时
先说说利率，很多时候虽然新的政策被推出来，银行的利率得到了调整，但是你的月还款额并不会立马随之变化，而是会在来年的一月份再做出相应的调整，签订贷款合同的时候要看清楚这些细则。
再是折扣，很多在降息前申请贷款或者已经获批的购房者仍要按照降息前的优惠折扣缴纳利息，即使日后基准利率会随着利率的调整发生变化，但是利率优惠折扣是不变的。
三、组合贷款为什么难贷？
据悉，银行方面是不太欢迎组合贷款的，主要是因为组合贷款不仅办理起来复杂，而且利润有限，为什么这么说呢？
组合贷款办理起来要涉及到银行、公积金管理中心两个机构，需要耗费的人力和精力相比其他贷款更多，不仅办理时间长，且带来的利润是有限的，这种情况下银行不喜欢组合贷款也就情有可原了。
来源：钱生钱
【什么时候提前还贷合适】
加息大军汹涌而来，首套房、二套房还贷都大受影响，银行提前还贷预约增多，是否提前还贷就真的可以减少利息的支出?就真的一本万利?想提前还贷，则一定要选择最合适的方式，这样才能达到“省钱”的最终目的。招商银行个贷中心工作人员告诉记者，提前还贷需要贷款人向银行提出书面申请，银行审核通过后办理。一般有两种提前还贷方式可供客户选择，一是缩短还款期，月供基本不变;二是减少月供，还款期不变。
以李小姐为例，她向银行贷款40万元，分20年期还清。按等额本息还款计算，若按照基准利率执行，加息以前贷款利率为5.94%，月供为2851.90元;加息以后贷款利率为6.14%，月供将涨到2898.12元。每个月将多付出46.22元。总利息则由原来的28.45万元，增加至29.55万元，总利息要多支出1.11万元。
对于二套房来说，加息后的负担更重。若同样以贷款40万元、20年期为例，二套房必须执行基准利率1.1倍的标准，那么加息后，月供从2989元上涨至3042元，月供增加53元，而总的利息负担则从原来的31.74万元，增加至33.02万元，多了1.28万元。
以李小姐为例，从2009年12月开始还贷的她目前手上有5万元的余款，计划部分提前还贷。如果以保持目前利率不变的情况计算，两种提前还贷方式各有优劣。
方案一：月供不变缩短还款期
如果选择这种方式，李小姐以后每月的还款额基本保持不变，还款期限则提前至2025年7月，比原还款期2029年11月提前了4年4个月。若李小姐采取这种提前还款法，我们看到利息明显减少了。在新还款计划下，节省利息支出共96890.28元。
点评：虽每月还款额不减，但利息节省近10万元，还款年限提前4年。
房贷之购房贷款十二条建议
新政下按揭买房五大宝典
加息前后首套、二套房还款变化
方案二：还款期不变减少月供
与上一种方案不同，此方案可明显感受到每月月供支出的减少。若李小姐采用这个方案提前还贷，意味着其仍需还贷至2029年11月，提前还贷5万元后，李小姐每月的月供减至2505.43元，较之前每月的2898.12少了392.69元。等到贷款还清，能节省利息37029.56元。
点评：采取这种方案下，每月的负担减轻了，也节省了一部分利息，但节省程度也不如前一种方法。
相比起漫长的还贷年限，提前还款无疑是“房奴”们最为实际地脱离房贷“苦海”的一大捷径。不过，有关银行人士亦提醒，如果还贷年限已经超过一半，那么月还款额中的本金将大于利息，那么提前还款的意义就不大。并且，在选择部分提前还贷时，市民应选择缩短剩余贷款期限，而非减少每月还款额。否则，随着还款时间的拉长，提前还款所能节省的利息也就会越少。
另外，在解答网友咨询的改变还贷周期是否可减少利息时，工行信贷部人士表示，如果是在按揭基础上改变还贷周期，如将30年变成20年，则需要重新办理贷款合同，比较麻烦，不推荐这种方式。
银行等额本金还款法
【案例】二套房实际认定问题
是否提前还贷要视情况而定
“这次加息幅度并不大，对还贷并不会有太大影响。”工商银行信贷中心理财师称，提前还贷可以省去长期的利息累计，但前提是你个人或家庭有承担能力。如果是第一套房，且还享受7折利率，提前还贷不划算。
理财师提醒，三类人不必急着提前还贷：一是房贷按揭已经超过很长时间的客户，如果他80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大;二是有其他投资机会的客户，能拿到超过房贷利率的收益，那么也没有必要急着还款，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率;三是公积金贷款的客户，更没必要提早还贷，因为这已经是最低的贷款利息了。
信用缺失房贷将没戏
房贷50万贷20年月供增加不到50元
房贷提前还款划算吗？提前还贷需要什么手续？
提前还贷需要什么手续：
一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：
第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
提前还贷注意事项：
提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从即刻可办到等一个月的都有。
目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。 各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。
要提醒借款人的是，如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费） （1-5%）。
两种情况不适宜提前还贷
房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。【提前还贷好吗】
“诉之于外”后，我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。
上述业内人士说：“办提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响，倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小，也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期，并具有更好的投资风险承受力。
五种提前还贷方式
对打算提前还款的购房者，还要先了解五种提前还款方式：
全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；
部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；
部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；
个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。 提前还贷划算吗？
观点一：不如手头留活钱
在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。
观点二：善用房贷理财产品
目前，加息的预期仍在，加息意味着房奴要多支付利息，减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果，就是房贷理财产品。
目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户，市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。
国宇公益金融提醒购房者,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。
观点三：不擅投资不妨提前还款
不擅投资，手上的余钱长期不用的市民借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。
假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款，采用等额本息的还款方式。这一年中，市民每月还款额为3071.69元，20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年，贷款还有483619.89元未还。如果借款人年底时提前还款10万元，保持还款年限不变，则每月还款额将减少到2436.55元，19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样，市民月供减少了635.14元，利息总支出减少了44813.22元。
如果银行允许，提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还款10万元的同时，申请将还款总期限缩短为15年，则其每月还款额变为3016.04元，14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样，每月的还款额只减少55.65元，而利息总支出则减少了93651.2元。
提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还 2015年04月30日 07:23
来源：凤凰房产综合
全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
三、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，
其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为： 995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
上图，这样大家看的更直观：【提前还贷好吗】
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。 结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多
终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算
时间：2011-03-30 来源：搜狐社区 分享到：更多>>
我现在是看明白了，只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上。那么，提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧：
享受七折或其他优惠利率的
如果你是第一套房，而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了，加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%，即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了。按这样的加息幅度，就算再加两次也不高。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷，利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失。
但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算，加息后的利率就达到6.754%左右的年利率，如果手头有资金，可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素，还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。
等额本息还款年数接近中期的
有两类贷款者不宜提前还贷，其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太适合。因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
等额本金还款期超过三分之一的
第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。 手上还有其他理财项目的
如果手头有其他投资理财项目，如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。如果借款人只是将资金存于银行，
近期内无投资计划，按照加息后的存贷款利率，五年期的存款年利率为4.2%，而同期的贷款利率则为6.14%，存贷利差较大，这种情况与其存入银行，还不如选择提前还贷。
那怎样提前还款划算呢
提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式，综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但要量入为出。
部分提前还款方式相对比较复杂，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解，大致有三种部分提前还款方式：
第一种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第二种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
提前还贷，哪些你必须注意
一个小小的提前还款高潮正在杭州出现。当央行宣布加利息后，不少购房人加快了提前还贷的脚步。从1996年起，习惯了不断降息的人们近10年来第一次开始面对加息的现实，而住房按揭贷款的普及也就是从1998年开始，可以说，人们几乎没有加息的贷款经历。在目前银行借款合同的签订中，出于对银行的传统信任，很多人并不会去留意合同的具体内容。但当利息的升降成为一种常态，当提前还贷或延长贷款成为更多人选择的时候，你不得不在签订借款合同时，仔细研读具体内容。那么，要注意哪些问题呢？选择怎样的还贷方式更合适呢？
借款合同里的哪些问题要注意
在你办理住房按揭贷款时，都要和银行签订一份《个人房屋担保借款合同》或者《购房借款合同》，在这份合同中涉及到的哪些问题和条款是事关提前还贷并需要注意的呢？
1、贷款满多长时间后才能申请提前还贷？
和商品房买卖合同不同，和银行的借款合同并没有统一的标准格式，各家银行在这方面的合同内容尽管大同小异，但还是有很多不一样的地方。在我们看到的各银行的借款合同中，农业银行、工商银行、建设银行、中国银行的合同中都没有涉及到“贷款满多长时间后才能申请提前还贷”这一问题，这意味着借款人只要合同一成立就可申请还贷。
不过，在实际操作中，各家银行事实上是设定了一定门槛。经我们咨询，建设银行和中国银行都需满半年后才能申请提前还贷，而农行和工行则没有设定。
2、提前还贷需提前多长时间申请？可申请几次？
如果我想提前还贷了，是否今天申请明天就可办理呢？各银行在这方面也不尽相同。农行和建行是提前7天，如农行的条款是“在每期还款日前7个工作日提出申请，征得甲方同意后按规定处理”；在工行和中行的合同中为“应提前1个月书面通知贷款人，经贷款人确认后即为不可撤消”。
不过，尽管各家银行的条款内容各不相同，但只要不是在年中、年底的还贷高峰期还款，其实只要提前几天通知并将钱打入账户，各银行都能办理。据工行杭州江城路支行的一位经办人说，如果客户着急办理，哪怕今天申请明天也可以办好。
申请贷款短则三五年，长则二三十年，贷款人提前还贷可申请几次呢？在商业贷款中，农行、工行、中行、建行都没有涉及到这方面的问题，这也就是允许贷款人无次数限制地提出申请。在具体操作中，中行一般要求贷款人一年不超过两次。
在公积金贷款合同中，杭州公积金管理中心则有明确规定：公积金贷款最多三次提出申请提前还贷，每年不超过两次。
3、对提前还贷的每次的金额有否规定？是否有所制约？在商业贷款的借款合同中，四大国有银行谁都没有涉及到这一条，也就是说哪怕提前还贷款1元钱在理论上也应该办理。不过在实际操作中，某些支行自己做了些私下的规定（但并不写入借款合同中）。如工行某支行规定，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍；建行则向贷款人提前说明，每次还贷
一般不少于1万元或1万元的整数倍。
不过，在公积金贷款中，各银行都是相同的，纯公积金贷款每次还贷不得少于3万元；组合贷款每次还贷不得少于5万元。
4、一旦提前还贷，是否需付违约金？
这是消费者和银行都相当敏感的问题，从现在来看，四大国有银行没有一家在收取违约金。从借款合同上看，在“提前还款”这一条例中，农行、工行和建行都没有提到违约金问题，只是强调“提前偿还部分或全部借款，已计收的利息不再退还”。而在中行的借款合同中，尽管有一条：“借款人提前还款的，贷款人有权按提前还款金额的＿‰计收损失补偿。”但这个“＿”一直是空白，从来没有签下过数字。
但这不并意味着银行可以不收取违约金，因为在“合同的变更和解除”或“补充条款”等款项中，为银行收取违约金打下了一个伏笔，如工行在“补充条款”中规定：任何一方违反合同任何条款，给对方造成损失的，应向对方支付本合同项下借款余额的3%违约金。 我们了解到，各银行对收取违约金的看法不尽相同。中行杭州某分行人员表示，违约金是迟早要收取的，这是国际惯例，所以，在借款合同中他们已留下了这一条款。但工行杭州开元分行某负责人则认为，违约金不太可能收取，哪怕增加了这一条款也容易背上“霸王条款”的恶名。不过，各银行普遍认为：具体怎么做，还在等待央行对此作出决定。
还款方式如何选择更合适
购买了杭州城东某楼盘的张小姐近日在听到加息后，决定去提前还款。她选择的是20年30万元的等额本息还款法，已还了一年左右。当银行给她计算已还本金时，她惊讶地发现，在一年来所付的2万多元的本金和利息中，利息居然比本金多多了。
当加息成为现实时，更多的人会考虑提前还款，但你是否想过，在当初选择贷款方式时，你就应该为将来提前还贷着想，其中尤其是贷款方式的选择。
借款偿还方式主要有两种：等额本金还款法和等额本息还款法。这两种还款方式中，本金还款法由于本金还得早，还得多，所以整个贷款期利息比等额本息要来得少一些，并且在前几期的归还中本金还得更多；而等额本息法由于占用本金多，在前几期中利息比本金要多。因此，如果准备几年或短时间内提前还款的，选择等额本金来得更划算。
以贷款30万元20年举例，月利率为4.425‰，等额本息还款法还款总额为487584.61元；等额本金还款法为451830.00元，比等额本息要少35754.61元。
再来看每个月的还款构成：以贷款30万元20年，等额本息还款法每月还款额是固定的，为2031.6元，在这2000多元中，第一期归还中，本金为704.10元，利息为1327.5元；在第二期中，本金为707.22元，利息为1324.38元，以后，本金逐渐增加，利息逐渐减少。到第84期，即七年后，偿还的利息和本金开始接近，在1015元左右。
而等额本金还款法中，第一期需归还2577.5元，在其构成中，本金为1250元，利息为1327.5元；第二期，本金仍1250元，利息减为1321.97元，以后本金仍保持不变，利息逐期减少。到第15期，即一年多后偿还的利息和本金开始接近，在1250元左右。
由于提前还款是以本金归还多少来计算的，通过对两种还款方式的比较可发现，等额本金还款法在前几年中明显比等额本息还款法偿还了更多的本金，支付了相对比较少的利息。也正因为如此，银行相关人员在采访中尽管一再表示，两种还款方式各有特点，并无孰好孰差，但也同时承认，若要几年内提前还款，还是选等额本金还款法来得合算些。
几个疑问
在采访中，我们感到尽管提前还贷并不是件新鲜事，但消费者在和银行打交道的过程中，还有许多地方不尽如人意。
比如，明明借款合同没有规定或涉及的，银行在实际操作中给予限制。像贷款满多长时间后能申请还贷这一问题，尽管一些银行的借款合同中根本没有涉及到，但银行实际上仍然给予了或多或少的限制，比如必须满六个月或一年才能提出申请。
再如违约金问题，尽管各银行实际操作中并没有收取，但一些补充条款、特别提示等，又为今后追究消费者的责任埋了一笔，而没有进行详细而明确的规定。
此外，在等额本金还款法和等额本息还款法的选择中，很多银行的经办人在给消费者办理时，并未详尽解释各自的特点，而是笼统地概括为等额本金还款法就是每个月递减，而等额本息还款法就是每个月是固定的；多数银行也并不提供每月还款额中本金和利息的构成表