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篇一:《查封房产的财产保全错误,如何承担赔偿责任？》
查封房产的财产保全错误，如何承担赔偿责任？
因错误申请财产保全而引发的损害赔偿纠纷。诉讼中，双方当事人对财产保全申请是否错误？责任主体为谁？涉讼的房产被保全后，产生了哪些损失，这些损失应当如何计算？房地产市场价格波动造成的房价涨跌应否作为损失确定的参考因素等问题均有争议，一、二审及再审判决对上述问题也有不同的观点和处理。本案纠纷类型新颖，其所确认的责任认定原则及损失计算原则对于同类案件的审理无疑具有启示作用。
因财产保全错误导致申请人赔偿损失的前提必须是申请有错误。同时，本案实质上属侵权之诉，侵权损害赔偿责任的确定，一般应以受害人遭受的实际财产损失为依据，故本案争议焦点主要涉及两个问题：
1．国泰天津公司申请财产保全过程中有无错误行为，与德城公司的明珠花苑被查封有无因果关系？
根据《民事诉讼法》第90条规定，法院可在两种情况下采取财产保全措施，一是依当事人申请并提供担保，二是在必要时依职权采取。《民事诉讼法》第94条还规定，财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。第96条规定，当事人申请财产保全错误的，应当赔偿被申请人因此所遭受的损失。本案的财产保全措施是海南高院依据国泰天津公司的申请而采取的，因此，国泰天津公司在财产保全申请过程中是否存在过错行为，其行为与德城公司的房产被查封有无必然联系，是国泰天津公司在本案是否应当承担侵权赔偿责任的关键问题。从国泰天津公司在海南债务清偿纠纷案的一系列诉讼行为：
（1）国泰天津公司在起诉时将赛格公司同意以上海明珠花苑房产抵偿欠款作为诉状事实；
（2）国泰天津公司在申请保全赛格公司财产时未能提供该公司财产情况；
（3）国泰天津公司提出财产保全申请后又请求追加世达公司为被告的申请书中再次提到赛格公司、世达公司愿意以上海明珠花苑抵债的事实，并认为这应视为世达公司的担保行为；
（4）国泰天津公司持有的、世达公司在诉讼前向其出具的、预计在1998年8月31日前赴上海办理房产过户手续的证明；
（5）国泰天津公司在明珠花苑被查封后变更诉讼请求要求直接将明珠花苑判归其所有等事实人手分析后可以认定，国泰天津公司在明知明珠花苑的房屋产权尚未过户到赛格公司或世达公司名下时，希望并追求发生明珠花苑被查封的结果，具有明显的主观过错。再审中又查明，在海南债务清偿纠纷案案卷的“诉讼保全材料”中存有盖有国泰天津公司公章的德城公司明珠花苑房屋产权证和国有土地使用证。该节事实进一步印证、补强了原二审判决认定的事实及分析意见。据此，国泰天津公司在申请财产保全过程中曾经将其明知非被申请人所有的明珠花苑保全财产的线索提供给法院，其行为具有过错，且与明珠花苑被查封之结果的发生之间存在因果关系，侵犯了德城公司的财产所有权，依法应当承担赔偿责任。
2．明珠花苑被查封是否有损失？损失如何计算？
侵权损害赔偿责任的确定一般应当以受害人遭受的实际财产损失为依据。被查封的房屋在查封期间，依法被禁止出售、出租等，房屋所有权人无法完整行使对房屋的占有、使用、处分、收益权，必然发生经济利益上的损失。明珠花苑是已建成的、主要用于销售并通过销售而获取房地产开发利润的房屋，由于被查封，房屋不能销售，德城公司作为开发商不能及
时回笼售房款，同时还要负担投资成本的贷款利息，因此，德城公司的确存在财产利益的实际损失。现德城公司以其投入明珠花苑的实际成本为基数，按查封期间银行同期贷款利率为依据，主张损失赔偿数额，并无不当。申请再审人否认德城公司存在利息损失没有依据。
但是，赔偿责任的大小要与造成损失的大小相适应，这就是通常所说的损害赔偿的“填平原则”。明珠花苑被查封期间（1998年9月15日至2001年2月26日）正值上海房地产市场低迷时期，明珠花苑中未被查封的其他3幢房屋在此期间的销售情况不佳，故按常理推断，涉案房屋即使不被查封，也难以在此期间尽数售出。解封后，恰逢上海房地产市场价格上扬，明珠花苑的销售也难免获益。定金协议纠纷,房屋,查封,保全。
因此，德城公司主张的被查封房屋的全额利息损失也不尽合理。根据本案的实际情况，原二审判决申请再审人承担的全部赔偿责任可予酌情减少。
（编写人：上海市高级人民法院 朱 伶
责任编辑：郎贵梅）
【案例索引】
一审：上海市第二中级人民法院[2001]沪民二中经初字第177号（2001年9月14日） 二审：上海市高级人民法院[2001]沪高经终字第397号（2002年4月8日）
再审：上海市高级人民法院[2003]沪高民二（商）再终字第5号（2004年6月3日）
篇二:《房产纠纷中的财产保全》
谈一谈房产纠纷中的财产保全
周海滨定金协议纠纷,房屋,查封,保全。
一、什么是财产保全？
财产保全，是指法院在利害关系人起诉前或者起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。
二、在房产纠纷中为何要对房产进行财产保全？
在房产纠纷中，因为房产标的一般较大，为防止对方对房产私自处理侵害他方利益，有必要在诉讼前或诉讼中提出财产保全。
当然，是否采取财产保全要视情况而定。
大家看下边的例子要不要进行财产保全呢？
案例：甲将房产卖给乙，乙在支付了二万元定金后，甲即将房子过户给了乙，并约定乙在过户完毕后当天将剩余150余万房款汇给甲，后乙拒绝支付剩余150余万。这时，甲该如何，要不要进行财产保全呢？
答案是肯定的，甲已将房产过户给他人，而房款却未收到，存在很大风险，应该马上采取措施。
如何进行财产保全呢？
三、如何进行进行财产保全呢？
（一）分类
财产保全分为诉前财产保全和诉讼中的财产保全，诉前财产保全，就是在还没有到法院立案的时候，就先要求法院（一般是立案庭）对涉案房产进行财产保全，往往是情况比较紧急的情形，在采取财产保全后15日内必须提起诉讼；诉讼中的财产保全指的是起诉后要求办案法官（一般是民庭）对涉案房产进行保全。
在实践中，法院往往不倾向于进行诉前财产保全，因为还没有正式立案，存在不确定性。所以在现实中，就出现了财产保全的变种：即在提起民事诉讼的同时，一并提交财产保全申请，由立案庭马上采取财产保全措施，在采取完保全措施后，将案卷材料有立案庭移交民庭。
（二）申请房产财产保全，需要提交什么材料
1、申请人的身份证明，个人为身份证，单位为营业执照及组织机构代码证。要准备好原件及复印件；
2、要求查封的房产的线索，比如具体位置，最好提供该房产的房产登记档案，该档案可以委托律师到当地房产交易中心查询。如果有对方房产证的相关材料，当然更好。
3、担保财产定金协议纠纷,房屋,查封,保全。
要查封别人的房产，得提供相应价值的担保。如要求查封别人200万的房产，你就要提供大体相当于200万的担保，该担保可以是存款，法官在查封别人房产时，先要把你的200万存款查封了。该担保也可以是房产，法官在查封别人房产时，先要把你的房产查封了（有的地方只是要求将房产证交到法院等）。
（三）费用
标的1000元以下为30(每件)
标的1千元-10万元 ，为标的额乘以0.01＋20 标的10万元以上 为标的额乘以 0.005＋520 最高限为5000元封顶
作者简介：周海滨，男，华东政法学院法学学士，同时具有文学学士学位，现为山东万桥律师事务所执业律师、
合伙人。山东万桥律师事务所为“山东省优秀律师事务所”“青岛市优秀律师事务所”。
篇三:《关于出租被查封房屋的法律效力》
关于出租被查封房屋的法律效力
一、关于房屋被查封后的权利属性。定金协议纠纷,房屋,查封,保全。
查封是程序法上的概念，作为一种诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人物权处分权能的限制。不同于通过设定抵押、质押等实体权利实现的物权限制，该限制仅具有手段上的防范性，而不具有实体上的优先性，并且不得阻碍其他债权人的实体利益。
（一）查封仅具有手段上的防范性，不具有实体上的优先性。
首先，被查封的财产要保证具有担保物权、优先权的优先执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称“《执行规定》”）的规定，对法院查封的财产有优先权、担保物权的债权人，可以参与分配，主张优先受偿权。
其次，其他确权债权人与申请查封债权人具有平等的参与分配权。根据《执行规定》，债权人查封债务人的财产后，其他债权人如取得对债务人的金钱债权执行凭据，仍可以对该被查封财产参与分配。而这种参与分配应该是没有先后次序的。
可见，无论是对优先债权还是对普通债权，查封行为本身都不具有优先执行的效力。
（二）债权人对查封后的财产仅具有对抗性，而不具有支配力。
抵押权、质权等担保物权具有一定程度的支配力，如质权人对质物的控制，抵押人经营抵押物须经抵押权人同意等。但债务人的财产被查封后，债权人不具有这种支配力，而仅具有对抗性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封规定》”），债务人就已查封财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人。
综上，房屋被查封后，其物权属性受到限制，但这种限制仅是一种程序上的保障力，而不具有实体上的优先性和支配力，查封行为本身不应当阻碍当事人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。而且，这也符合在程序中设定查封程序的立法目的。
二、关于出租房屋被查封的法律问题。
房屋出租后被查封的，承租人不得因具有承租利益为由阻碍查封的执行，而根据《合同法》所确认的“买卖不破租赁”原则，债权人必须容忍承租人的承租利益，而不得以所有权变更为由擅自解除与承租人的租赁关系。同时，在对被查封房屋的执行中，承租人的优先购买权应得到保障，这也正说明了，查封作为一种程序性保障手段，不具有实体权利的优先性。
三、关于出租被查封房屋所涉法律问题。
该问题比较复杂，首先要解决的是被查封房屋出租的合理、合法性问题；其次，需要区分出租被查封房屋所形成的法律关系及由此产生的不同的法律后果。
（一）出租被查封房屋的合理、合法性问题和相关司法实践。
1、合理性。查封行为是对司法程序的保障，而司法程序往往过于漫长，房屋作为一种大标的财产，特别是当房屋作为一种经营性资产时，如果在漫长的司法诉讼中得不到利用，无疑是对社会资源的极大浪费，甚至可能危及到债务人的正常运营。另一方面，房屋并非消耗费，不会因为出租行为导致其价值贬损，即使由于承租人的原因而使得房屋价值减损，也因可以从承租人处获得相应赔偿而不会影响债权人利益。
反对者的声音一般集中在出租行为可能会落入“买卖不破租赁”的规则，从而不利于债权人利益的完整保障。笔者认为，这种担心在现行法律规定中完全可以避免，下文予以论述。
2、合法性。出租被查封房屋与现行法律规定并不冲突，相反，根据现行规定，出租被查封房屋并不必然受到法律的否定性评价。
（1）根据《查封规定》，债务人就查封财产所设定的权利负担，不得对抗债权人，即债务人对被查封财产设定权利负担，并不为法律所禁止，而仅仅是效力上不能及于债权人，而
仅在债务人与第三人之间发生约束力。
（2）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同解释》”），因租赁房屋被司法机关查封，导致房屋无法使用的，承租人有权要求解除租赁合同，这当然包括先查封后租赁的情形，但从条文中看不出排除适用先租赁后查封的情形，如果包括后一种情形，那就意味着，出租被查封房屋不是一种无效的法律行为，而是一种可解除的法律行为。
同时，根据《房屋租赁合同解释》，房屋在出租前已被查封，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。该规定是对“买卖不破租赁”的否定，但同时也说明了，当债务人出租被查封房屋时，承租人不得要求债权人继续履行原合同，相反，债务人和承租人之间的合同仍然具备合同履行的条件。这应该是该条款所隐含的法意。
3、关于出租被查封房屋的相关司法实践。
现行司法实践在具体操作中所采用的“活封”，是对上述法律规定的具体贯彻，也说明了法律规定和相关司法实践是统一的，另外，笔者举两个案例，以证实司法实践的具体适用。
（1）海南省中院（2007）海南民二终字第213号民事判决（以下简称“213号判决”）。椰亨公司自2004年开始承租凯立公司的商贸城进行经营，但早在2001年凯立公司的房子已被海南中院查封，直到2006年续封的时候，椰亨公司才知道该查封事项，遂拒付之后房租。凯立公司起诉，要求支付租金并解除合同，椰亨公司反诉，认为凯立公司欺诈，要求撤销合同。一审支持了椰亨公司的诉请，凯立公司不服上诉，二审法院认为，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，因此，凯立公司的行为不构成欺诈，椰亨公司要求撤销合同的请求不予支持，其应当支付相应租金。
（2）广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第3114号民事判决书（以下简称“3114号判决”）。李某承租涉案第三人的房屋进行经营，租期至2000年6月17日，到期后，李某又与第三人签订了租期为2000年6月18日至2011年6月17日的租赁合同。而早在1999年，第三人因欠款而致使该房屋被广州中院查封。第三人并没有将与李某第二次签订租赁合同的事由告知广州中院。2005年，山西驻穗办通过司法拍卖取得该房屋的所有权，并要求李某限期搬出。李某认为其与第三人签订的租赁合同有限，山西驻穗办应认可其续租行为。终审法院经审理认为，李某与第三人之间的房屋租赁合同是在法院对讼争房屋查封后签订，且未经法院同意，因此，该租赁合同对买受人山西驻穗办不具约束力。
上述两案例皆是出租被查封房屋而引发的纠纷，213号判决中的法院认为出租被查封房屋的合同效力应当维护，3114号判决中的法院认为出租被查封房屋的行为对房屋买受人不具有约束力，但并不否认出租人与承租人的合同效力。因此，从相关司法实践可以看出，出租被查封房屋在司法实践中并不受到法律的否定性评价。
（二）出租被查封房屋所形成的法律关系及由此产生的法律后果分析。
出租被查封房屋，形成了出租人与承租人、承租人与债权人的法律关系，其中，出租人与承租人形成的租赁关系不因房屋被查封而归于无效，但租赁房屋因被查封而无法使用的，承租人得以行使解除权，以维护承租人利益。
对于承租人与债权人的法律关系，则区分承租人的承租行为发生于查封行为的先后而有所不同。如果承租行为发生于查封之前，并且债权人取得房屋权属时租赁合同尚未到期的，根据《合同法》确定的“买卖不破租赁”的原则，债权人应当继续履行与承租人的租赁合同；若承租行为发生于查封之后，则除非债权人自愿履行，否则，租赁合同对债权人不发生法律效力。
对此，人民法院网刊登的《“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产》[1]一文认为，即使查封发生于租赁之前，承租人仍适用“买卖不破租赁”规则，对此，笔者不敢苟同。
1、查封在先的情况下，承租人不得主张自己是善意第三人。法院的查封只要是经过房
产主管部门登记的，就具有了公示效力，承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，如果因为承租人的疏忽而没有核实，是“应当知道而不知道”的情形，不具备善意第三人的条件。
2、承租人知道或者应当知道承租房屋已被查封，仍与出租人达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的不利益，那么，由此产生的法律风险和法律后果应由承租人承担。
3、如果允许承租人适用“买卖不破租赁”规则和优先购买权，对债权人不公平。因为债权人采取查封房屋等诉讼保全措施目的就是为了保障债权利益的有效执行，而如果允许承租人在法院查封后对房屋适用上述规则，则本应由承租人承担的法律风险无故的转嫁到债权人身上，而债权人则无辜的使查封财产带来不确定性，承租人无故受益，债权人无辜受损，这不符合法律对公平价值的追求。
“买卖不破租赁”规则虽然倾向于对承租人利益的保护，但这种保护不是无限度的，其中，承租人明知租赁房屋存在抵押、查封瑕疵仍予承租的，不应适用“买卖不破租赁”规则和优先购买权。对此，《房屋租赁合同解释》的规定有明确规定。
综上，根据现行法律规定和司法实践，出租人出租被查封房屋应受法律保护，但承租人因查封而无法使用房屋的，得以对租赁合同行使解除权；而对于房屋被查封后出租的情形，租赁合同对竞拍取得房屋产权的权利人不具有约束力。
篇四:《财产保全异议申请书》
[篇一:财产保全裁定复议申请书]
申请人:(名称)
住所地:
法定代表人:
委托代理人:姓名工作单位
被申请人:(名称)
住所地:
法定代表人:
申请人收到贵院(年份)χχχ经初字第χχ号<民事裁定书>。对该裁定书冻结申请人银行存款χχ万元的裁定不服，依法申请复议，事实和理由如下:
根据以上事实，申请人根据<民事诉讼法>第九十六条、第九十七条的规定，申请人民法院对(年份)χχχ经初字第χχ号<民事裁定书>进行复议，作出变更裁定解除已被提走的χχ万元货物存款的冻结，并要求被申请人承担由于申请错误造成申请人的经济损失。
此致
人民法院
申请人:xxx(盖章)
xxxx年x月xx日
[篇二:财产保全异议申请书]
申请人:河南华通实业有限公司
单位地址:郑州市金水区中州大道与连霍高速交叉口南300米路东
法定代表人:姜xx
联系电话:xxxxxx
申请事项
请求将保全查封的车牌号为豫ak9298的宇通牌重型汽车壹辆(发动机号xxxx，车架号xxx)退还给申请人。
事实与理由
20xx年3月13日，申请人河南华通实业有限公司与购车人葛传强签订<汽车(买卖)贷款服务合同>(下称服务合同)，约定葛传强以“分期付款方式”购买发动机号为1611b060321，车架号为lzgcl2r44bx031728的宇通牌重型汽车壹辆，车辆总价款396000元，葛传强支付30%的首付车款即119000元，其余277000元申请汽车贷款，申请人为其提供连带责任保证，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中申请人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但申请人对此无任何过错。因此西岗法院对案涉房屋的查封违反了最高院的规定，是错误的。
西岗法院的查封行为虽然发生在案件的审理阶段，但是仍然适用<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>。因为审判庭承办财产保全裁定的执行就是执行行为。最高人民法院<关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)>第三条明确规定，“人民法院在审理民事、行政案件中做出的财产保全和先予执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行。”该<规定>中对财产保全和先予执行裁定的执行做了分工。由此可以看出，财产保全和先予执行裁定的执行属于执行工作，人民法院审理、执行工作应遵循该规定。
综上所述，西岗法院对案涉房屋的查封行为属于执行行为，该行为违反了最高人民法院的相关规定，申请人作为第三人依法提出异议，要求解除对案涉房屋的查封行为。法院应当依据<民事诉讼法>第204条的规定对申请人的异议进行处理。
申请人:xxx
201x年2月29日
篇五:《房屋转让协议范本》
[篇一:房屋转让合同范本]
卖方(以下简称甲方):____________
地址:_______联系电话:_____
委托代理人:_______
地址:______联系电话:______
买方(以下简称乙方):___________
地址:_______联系电话:______
委托代理人:___________________
地址:_______联系电话:_________
委托代理机构:__________________
经办人:_____联系电话:_________
根据<中华人民共和国合同法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实信用原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋项达成如下协议:
第一条房屋基本情况
1、甲方房屋(以下简称该房屋)座落于___市____区___，房屋结构为____，房屋用途为___，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为___平方米。
2、该房屋所有权证号为______(共有权证号为_____)。土地使用权取得方式为____。
3、该房屋四至界限:东至___，南至____。房屋转让协议范本。西至______，北至______。
4、随该房屋一并转让的附属设备、设施:___________。
5、该房屋租赁情况__________________。
第二条房屋转让价格
按建筑面积计算，该房屋转让价格为[人民币]每平方米___元，总金额___元，大写__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。(每平方米价格精确到小数点后两位)
第三条付款方式
双方约定按以下第_______项以(现金、支票、其他_____)方式支付房款:
1、一次性付款:
本合同签订之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给______。
2、分期付款:
_________________。
3、其它方式________。房屋转让协议范本。
第四条交房方式:
甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房:
(1)自本合同签订之日起____天内，甲方将房屋交付给乙方。
(2)其他方式________________________________________。
第五条乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，