【www.guakaob.com--银行招聘】
炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
在二手房市场，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售，这当中的价差大了去。这里面的溢价空间，早几年已被某些炒房客视为生财之道，近两年越来越多的个体投资客涉足其中，甚至已经有人将这一模式发展为正规的公司化运营。
去年前10个月，杭州主城区二手房总成交套数已经反超新房近100套，“未来几年，杭州主城区会加速进入存量房时代。”透明售房研究院院长方张接表示。在这样的背景下，从市场上低价收入二手房源，装修后再高价出售这样一条产业链背后，究竟有些什么？为此，本刊记者进行了一番调查。
一些投资客专收“老破小”花几万元装修可赚二十万
印象中市中心的老房子多数都比较老旧，即便带装修也逃脱不出年代感，正因此，越来越多的人认为市中心老破小升值潜力低，应及早售出。但近一两年来，在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源，一改往日残破风貌，有不少装修风格时尚清爽的房源在售。
其实这些装修时尚的房源，几个月前也是典型的老破小模样。
在城西一带从事二手房买卖多年的杨先生，手头便有几组客户是专门从事类似生意的--购入二手房后，将房子重新装修一番再高价出售。“像这样的客户，我们定义为投资客，有不少是杭州本地人，手头有多余的资金，就倒腾起买房卖房的生意。”杨先生说，这些投资客户一般都是个体运作，在楼市低迷时期，选择一些房东急卖的毛坯或简装房源，以低于市场价2000-3000元/m2的价格收入。
“他们每个月都在四处收房，只要经纪人告诉他有类似的房源挂牌，户型通透、楼层不太差的，基本都会收房，且一次性付清房款。”杨先生回忆道，有一个专门做类似生意的客户，今年三四月份在古荡小区收了一套60多平米的两房户型，当时买入价18000元/m2，之后花了近6万元对房子重新装修（含所有硬装及软装）。恰逢今年市场行情好，9月份房子出售时，古荡小区的成交均价在21500元/m2左右，该房源最后以高于市场价1000元/m2的价格出售。“就这样，一套房子从买入到卖出，半年时间赚了20万元。”杨先生感慨道，这都抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。
职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候，投资客纷纷涌出收购房子，待装修完看行情不错，又以高价卖出。由于“今年市场行情好，有不少个体投资客想收房都收不到。”一位业内人士表示，据他所知有做得规模比较大的投资客，今年靠这样倒买倒卖二手房，赚了几百万元，当然这需要有一定的资金实力，且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配，“一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。”已有公司专做类似业务，毛利为每套房子总价的10%。
据了解，早在两年前，杭州已经有公司专门从事“二手房精装修出售”业务，小宅门便是其中之一。“我们公司只选择市中心老房子，主要是65平方米以下两房的刚需户型，改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记者，30m2以下一室一厅及150m2以上的户型肯定不会考虑，做过二手房的都知道，这样的房子转手很困难。在徐佳丽看来，不论市场行情好差，最抗跌的还是市中心老房子，因此收房时，往往会选择二手房成交量排名前十的小区。仅大关一个小区，小宅门前前后后已经收购了约100套房源，堪称该小区最大的“二手房东”。
徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售，东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话，那时候做一手房的都不太看得起做二手房的，觉得二手房市场小打小闹，从业人员也比较鱼龙混杂。”后来，她自己买的一套东方郡的房子，经过装修后出售，卖出了全小区最高价，她才发现二手房市场其实商机很大，因此从房地产公司辞职，开始自己创业，成立了定位于二手房改造的小宅门公司。
作为公司化运营的小宅门，今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元，截至10月底，成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%-15%左右的价格收入房子，所谓市场价，以该小区近期成交价作为评估值，而且我们只收楼层好的房源，2-5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说，一般房子总价控制在150万元左右。
与个体投资客不同，小宅门只负责房子的硬装部分（跟一手房的精装修交付标准类似），装修成本控制在1500元/m2（含老房子拆旧费），并且提供保修期。小宅门目前形成了一套标准化流程--收房前，风控部门会对房子进行风险评估；收房后，由合作的设计团队做户型改造设计，然后由合作的施工团队装修。“最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说，小宅门的装修风格力求大方清爽，买家主要是老师、医生、公务员等人群。
小宅门目前以跑量为主，平均下来，一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右，扣除资金成本及装修等费用，一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。
2014年，小宅门成立第一年共成交了70套二手房；2015年为150套；今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下，以平均150万元/套的购入价计算，10%的毛利即是15万元，那么才10个月时间，小宅门的收益已经近3800万元。
徐佳丽说，前段时间去日本考察，发现在日本，像小宅门这样的公司已经发展得非常专业，非常成熟。她相信，随着未来中国进入存量房时代，这块市场潜力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%，现在发现二手房里的改善需求在扩大，因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”
但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房，都有一个共同点：不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆，城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区，因为房价涨幅过快，考虑到溢价空间及风险系数，被收购的房源量在减少。
二手房精装出售模式风险与收益并存
“这有点类似于专门炒二手房的‘黄牛’。”浙江中原首席分析师荆海燕分析：此类模式能否盈利是有前提的，一是二手房市场要一直上涨；二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。
“低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为，这种模式虽然迎合某些客户的需求，但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷，未来市场需要进一步规范。
杨先生向记者透露，有的投资客相对厚道，房子从买进到卖出，周期大概在5-7个月，其中有两个月时间用于房子散味；但有部分投资客为了尽快赚取价差，压缩整个装修工期，一两个月内完成全部装修，装修完立马挂牌到各大中介公司出售。“如果装修材料不好，购房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言，“二手房不像新房，会有几年的质保期，过户后所有的问题需买家自行承担。”
文/徐叔竞
关于炒房运作.txt世上最珍贵的不是永远得不到或已经得到的，而是你已经得到并且随时都有可能失去的东西！爱情是灯，友情是影子。灯灭时，你会发现周围都是影子。朋友，是在最后可以给你力量的人。
现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
一、买房不掏钱，你是怎么操作的？
同学的话——
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。
信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......
这，就是我第一次买房的经历。
我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。
二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！
同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的
话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？
作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！
同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？
作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。 同学的话——
那我就说说。
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
作者发言：后面又怎么操作呢？
同学的话——
你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑
话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！ 其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。
以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？【炒房子怎么运作】
原因何在？正在于此！
三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。
同学的话——
老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：
李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。
康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。
姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。
森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。
曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。 同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。
成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。
另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......
老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？
其实，银行的官员们一点都不傻。
原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。
这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。
所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。
违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了
责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！
四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？
同学的话——
原因有许多，简单的有：
1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；
2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴露。
掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，
开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。
虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。
五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？
同学的话——
当然！
我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！
作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：
1、抵押物价值的评定方法有缺陷。
比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。 如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？
当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！ 当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。
最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。
举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。
作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！
恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！！
同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！
2、责任追究方法有缺陷
“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”
这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！
另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！
作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！
同学的话——
你终于聪明了一回。可惜！！！
手把手教你买房不花钱 炒房的方法
现在买房傻子才掏钱
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”
“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。
“那你花了多少钱呢？” 同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。
同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
一、买房不掏钱，你是怎么操作的？
同学的话：
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。 那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。
信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。 “两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑...... 这，就是我第一次买房的经历。
我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。
二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！
同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的
话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？
作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！
同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？
作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。
同学的话——
那我就说说。
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
作者发言：后面又怎么操作呢？
同学的话——
你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑
话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！ 其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。 以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！
房子是用来住的、不是用来炒的
一、打了谁的耳光？
“房子是用来住的、不是用来炒的”。
这是一句非常平实的话，但对中国就是一个炸雷。
11月27日，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会中，任志强发表关于房价的讲话：“2017会比这一轮涨得更高！”瞬间，任志强的讲话刷爆朋友圈！
12月3日，万科董事局主席王石在财新峰会上称，房地产行业虽然相较于过去难赚钱，但是走其他行业是没有出路的，万科还是要乖乖干建筑商的活，当总承包商。相较于其他行业，相比海尔、TCL等公司来看，房地产还是油水大的多。
任志强和王石是中国房地产企业的代表和代言人，也是高房价的鼓吹和推动者，也是既得利益者。
之所以对高房价这么有底气，因为他们的观点是：中国政府靠房地产养活，政府不可能革自己的命不要房地产了。
而相关方面的评论就直指各级政府的土地财政和对房地产的总体评价：
房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价，两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。在房地产野蛮生长的时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径，投资投机性需求兴风作浪，使得住房成为少数人牟取暴利的工具，不仅造成正常的住房供需关系被扭曲，更令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本，也加剧了社会贫富差距，进而直接绑架了中国经济。毋庸讳言，疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面，潜藏巨大风险。
而房地产的危害是破坏了中国经济。当前，我国实体经济既有上扬动力，也有下行压力，总体处于稳中有进、稳中向好的态势。但资产价格飙升，使得一些企业脱离主业，赚快钱之风盛行。前一段时间，多家上市公司纷纷出售在北京上海等一线城市的房产，而从中所获得的收益更是远远超过了经营主业所得，这便是资产价格飙升对经济扭曲的现实写照。做实业不如做投机和投资赚钱多、赚钱快，比较利益诱导要素加速流向非实体经济。“宁炒一座楼、不开一家厂”的盛行，既使大量资金“脱实入虚”加剧泡沫，又进一步助长了“一夜暴富”的浮躁社会心态。
二、房地产税马上要来了？
中央经济工作会议指出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
房地产市场的稳定发展，关键在于稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为。但实践表明，限购限贷等短期行政性调控手段并不能从根本上起到稳定预期、解决供求矛盾等一系列深层次问题，一旦政策放松或退出，房价便会出现报复性反弹，从而陷入“屡调屡涨”的怪圈。因此，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立，这样才能真正做到稳定市场预期，预期稳则供求稳，供求稳则房价稳，房价稳则市场稳。
此次政治局会议再次显示决策层对房地产调控的思路，即从依赖行政指令向侧重市场的长效机制转变。如何处理好房地产和经济增长、住房消费和投资等的关系，应该是长效机制的题中应有之义。可以预见，土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道，以长效机制引导市场稳预期，这无疑是抓住了楼市调控的真谛。
教授谢百三曾经上书万言书反对房地产税说：：谁出台房地产税，谁就是历史罪人“。
可现在看，房地产税是谁也阻挡不住了。
三、中国房价有多少下降空间？
推行房地产税后，中国房价会降多少？
几年前就有专家写文章，认为中国房价会下降70%。
国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般人就是城市的工薪阶层，包括工厂打工的。买得起就是付完首付，按25年或30年贷款时间，每月工资收入能付得起银行本息。
如果按面积计算，中国的房价是美国房的三倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1，也就是说，以收入而比，中国房价比美国高出十几倍，近20倍。 如果中国房地产回归到市场化，房价将下降70%。如此，就没有了房地产调控，不用房地产调控，房价就会稳定。你也别愁经济会受打击，美国房价那么低，经济不是世界最强？有人说，中国国情不同人多地少，房价非高不行。中国是人多，但中国人的住房面积要求可比美国减一半，人家普通人家二三百平方，还带前后花园，咱一个家庭一百多平方米就行，打工的五六十平方也满意。人家住别墅，再住高楼，增加容积率。中国绝不是土地问题，现在盖得房子并不少，房价是炒房炒高的。
四、政府将用哪些措施限制炒房？
具体来说，结合各方观点，总结如下：
1．房地产税步伐加快。房地产税既能充当地方政府财源，降低地方政府土地财政依赖，又能将房地产领域税收从交易环节后移至持有环节，抑制“炒房”的手段被寄予厚望，或将加快进入立法程序。
2．金融杠杆继续收紧。这包括两方面：一方面是近期房价上涨幅度较大的一二线楼市继续执行严格的限贷政策，具体如，针对第二套以上住房，提高贷款利率、提高首付
比例甚至不提供住房抵押贷款这类措施都可能推出；另一方面，是现在一些大额信用卡支付、消费贷、装修贷等大多是变相的首付贷，未来这些渠道可能会被彻底堵死。
3．通过税收政策给炒房者“去动力”。比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3-5年以内的，一般会面临比较重的税。
4．对热点城市加大土地供应，以缓解房少价高局面。此次会议公告中提到，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。其实房价没什么神话，只要土地供应充足，房价根本不会涨。
5．发展大都市圈战略。会议指出，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。并明确“提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平”等。这些都是意在发挥大城市的辐射效应，将资金由屈指可数的几个大城市引向周边中小城市，既为一二线楼市降温，又为三四线城市去库存。
五、实体经济大利好来临
总得看来，这次中央经济会议可以高度归纳为几点：实体经济的利好，房地产去金融属性，人民币继续贬值然后企稳。这次中央经济会议最旗帜鲜明的一点就是指出了：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的。这句话对房地产行业影响巨大，需要认真研究。
无论是调控房地产，还是人民币贬值，背后都表明了对于实体经济的支持和保护，过去靠房地产炒作拉动经济增长的方式，已经开始转变了，变成抑制房地产，将人民币汇率贬值到位，促进实体经济发展。
联系前不久上面出手保护格力电器，击退野蛮人，整顿保险等，实际上就是对中央经济会议的响应，对于实体经济的保护已到新的高度。
因为这个时候，在太平洋的彼岸，美国即将上台的总统特朗普也在对美国经济进行战略大转移，已经将美国的实体经济、制造业上升到空前高度，任命了一堆经济巨头为政府组阁成员，还在税收等方面想尽办法在振兴美国制造业。
当美国制造业开始重新振兴的时候，中国如果忽略实体经济和制造业，那接下来会更麻烦。而中国的实体经济和制造业两大阻力，一是高房价，二是高人民币汇率，高房价使得制造业和实体经济成本过高，人民币高汇率使得出口受挫。
因此将房价有效降低，将人民币汇率合理降低，就成为了促进中国制造业、中国实体经济振兴的最有力的武器，所以中央经济会议围绕这两个方面重点阐述，是非常英明的，抓住了主要矛盾。
雄关漫道真如铁，而今迈步从头越，经济转型从来都是艰难的，需要壮士断腕的勇气和决心，祝福祖国经济转型成功！
为什么说中国的房子是炒得不是老百姓住的
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”
“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。
“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。
同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
一、买房不掏钱，怎么操作的？
同学的话——
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。
当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。【炒房子怎么运作】
信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。
“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？”我还没有反应过来。
“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。
“啊......”
“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......
这，就是我第一次买房的经历。
我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。
二、实际生活中有如此荒谬的事情，是“童话”吧？
同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？
作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！
同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？
作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。
同学的话——
那我就说说。
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的
钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。
就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
作者发言：后面又怎么操作呢？
同学的话——
你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。
以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！
三、极个别的现象，能代表中国楼市的整体形势？
同学的话——
老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：
商场,到底怎么运作
商场，到底怎么运作？
? 现在有商场在招商,你想进驻吗，进驻前你要考虑哪些因素呢？
? 进商场，是走“租金”好呢，还是走“扣点”好呢？
? 在与商场公关的过程中，除了送礼，还有其他的方式吗？
? 商场导购员，只管上货不管清货，库存越做越大，怎么办呢？
? 我们说开店容易，守店难，商场运营中你会遇到哪些问题，这些问题又如何解决呢？
在最近的咨询、培训过程中，经常会有学员向笔者提起以上的问题，我相信他们所遇到的问题也代表了绝大多数零售商与代理商在运营商场的过程中所遇到的问题，商场到底该如何运作？这里笔者就自己多年运作商场的经验，总结了9条谨言，供大家学习参考，希望能对大家的运营管理有所帮助。
商场运作谨言一：
“宁可花钱进老商场，也不冒然进新商场”
现在随着国民经济的进一步发展，百货商场如雨后春笋般遍地开花，就以北京海淀区为例，光是2010年，就将新增商业物业130万平方米，包括大钟寺国际广场、翠微百货清河店、嘉茂购物中心公主坟店、华联万柳购物中心、国海广场等商业项目都瞄准了海淀消费市场。巨大的商业地产增量预示着北京商业存在过度竞争、供应过剩的趋向。而当我们面对巨大的商业物业增量时，我们是选择进驻还是观望呢？“进驻，肯定选择进驻呗，只要商场让我们品牌进驻，我们一定进驻”这也许是大多数品牌代理商大脑中的第一答案，但是事实真得像大家想象的那么简单的吗？首先请大家先来看一个笔者自己亲身经历的案例。
2005年，位于北京北五环北苑家园核心地带的金润百货隆重招商，金润百货比邻未来的奥运村，具有得天独厚的地理优势，具有很强的成长性，而北苑家园又是北京北五环最大的物业社区，并且金润百货的一层先期进驻的大型超市家乐福已经开业。所以，金润百货的招商吸引了大量品牌的争相进驻。而笔者也是同样看好金润百货未来的成长性，决定将自己的品牌进驻金润百货。然后，在金润百货开业一个月之后，噩梦开始了。请看一段当时的新闻报道：
“ 《北京晚报》记者，2005年8月26日开业的金润百货，有200多商户。开业之初，商户都向商场至少交纳了5000元押金，3000元广告费，30%的商户交纳了几万到几十万不等的租金；另外70%的商户，商场采用集中结账方式，由商场统一收取每天流水。 商户们说，他们中近1/3的人在交纳了各种费用后，尚未从金润百货那里拿到合同。商户们担心老板卷钱走人，于是集中在商场正门口，要求向金润百货出租大厦的易事达广场将金润的
人找来给个说法。
此外，商户们称，商场开业后从来没有向外投放广告，并以各种理由拖延结算每天的流水。虽然整个商场经营惨淡，金润百货却从商户手里收取了几百万的钱款。”
很不幸，笔者就是属于那70%走扣点集中结账的商户，商家跑了，我们的损失巨大，押金、广告费、进场装修保证金、货架装修费用、一个月的销售流水全部付之东流，货款至今仍未追回，所有的损失合计超过10万元。我相信随着商业物业竞争的加剧，“金润百货”事件将不断上演。
也许“金润百货”的案例属于个案，但是就绝大多数新开业百货商场而言，开业的前两年特别容易“夭折”。因为受其本身知名度、地理位置、消费者购物习惯的影响，其很难会有稳定的客源。而商场一旦人气不足，那么作为品牌代理商你将陷入十分被动的局面。商场人气差意味着商场本身就不赚钱，那么结款难就会成为普遍现象。不仅如此，一旦商场人气不足，商场从自己的角度考虑，就会要求各个品牌不允许撤货，换句话说就是商场只允许你上货，不允许你往外头拉货，这样运作的难度可想而知。
所以经过多年的商场运作，笔者总结得出以下的结论：“宁可花钱进老商场，也不冒然进新商场”。理由很简单，我们来算一笔细账。进新商场固然程序简单，不需太多的公关费，但是风险也是巨大的，你进任何一家新商场，你都需要冒着“金润百货”的风险，同时，即使新商场没有像金润那样“过分”，但是新商场开始之初人气肯定偏淡（就是我们平常所说的，商场是需要 “养”的），任何品牌入住的话，前一两年亏损也将是难免的。
与之相反，虽然老牌商场难进，需要一大笔的公关费，但是老牌商场“稳”啊，你无需承担商场经营不善与结账难的风险。也就是说，只要你进了，你的风险几乎为零（除非你经营能力实在不行，因为业绩不佳被商场清理出去）。所以，我所经营的品牌的做法是，新商场开业之初我们不进，然后经过一年的市场考验之后，我们对新商场进行评估，如果商场的发展趋势向好，那么我们宁可花钱公关，因为这样做，我们的风险几乎为零，而且能保证我们运作的商场进驻一家成功一家。
那哪一类新商场一开始就可以进驻呢？那就是老牌商场开的分店。还是以北京为例，如果翠微、蓝岛、西单、华联、中友等商场开分店的话，那么你一定要进驻。为什么？因为评判一家商场能否进驻的一个关键因素就是商场本身的运营能力。如果老店开分店的话，那么其运营管理能力是有保证的，而且如果打着老商场的名号，那么在吸引人气方
面肯定会具
备得天独厚的优势。而且有老商场做保证，商场在结款方面肯定会及时。同时，新商场为了吸引更多的品牌进驻，其实际扣点要远低于之前的老商场，换句话说，这里有可能赚到钱。而在笔者的实际运营过程就会发现，我们进驻的翠微牡丹园分店、华堂各分店、蓝岛分店、上品折扣各分店等等，无论是商场本身还是厂家品牌，大家都取得了不错的收益。
商场运作谨言二：
“宁选扣点，勿选租金”
“先看规划，再做计划”
在选择进什么商场的时候，还有一个关键性的问题就是走“租金”好还是走“扣点”好。很多品牌代理商担心走“扣点”的话没钱赚，认为如果有商场是走租金的话会更好一点，这样定价、促销、结账等都会方便很多。那么实事是如何呢？让我们来看一个案例吧。
案例：亚洲最大的Shopping Mall北京金源购物中心，地处北京市海淀区昆玉河畔，位于西三环和西四环之间经营面积超过18万平方米、承载着4个楼层、1020家店面、近万个免费车位 。现在金源购物中心对外招商，其中二层的次通道价格是16元/平方米/天，那你选择进还不进呢？
看了招商信息之后，你是选择进还是不进呢？当初我们的判断是一定要进，理由是金源购物中心背靠中关村，而旁边的金源世纪小区又是北京的富人区，而且购物中心的停车位充足，对未来的发展我们充满了信心。由于品牌知名度有限，我们只能在二层的次通道选择位置。但是，从金源购物中心开业的那天开始，噩梦降临了。原因很简单，据说开业那天涌进了8万人，但是奇怪的是整个购物中心感觉没人，根本没有开业的那种热闹景象。
为什么8万人制造不出热闹的景象呢？原因是购物中心太大了，所有的营业面积加起来有25个足球场那么大，难怪进了8万人感觉“没人”呢。糟糕的事情远不止于此，商场的布局是所谓的按照国际上“最先进”的商场布局所展开的，所谓的国际上最先进的布局说白了就是打破商品的区域分布，以前商场都分区明显的，卖鞋都在一起，卖化妆品的都在一起，卖运动品的都在一起，这样划分的好处是品类集中，缺点是销售者如果
只想买化妆品的话，那么她就不会再逛鞋区或是运动区，不容易产生连带消费。现在金源购物中心的做法就是打破以往的布局，将所有的产品分区全都打乱，一个楼层既有卖服装的又有卖鞋的，还有卖化妆品与珠宝的，与室外的步行街是一样的，换句话说就是你要双鞋的话，你就要把整个“25个足球场”逛完才能看完所有的鞋品牌，商场当初的考虑是这样容易增加消费者的连带消费。但是问题是有谁愿意为了卖双
鞋逛“25个足球场”的呢！所以，金源购物中心一开业就陷入了被动，里头的商户几乎亏损。于是，商户们开始与商场谈判希望改变现有的布局，采用平常的商场按品类布局的模式。但是，金源购物中心实在是“太牛了”，根本不在乎商户的感受与利益，坚持其的布局方案，原因其实也很简单，想进金源的品牌多的去了，你不做有的是品牌想做，反正是走租金的，只要商户交了租金，金源是丝毫不会损失的，所以商户的利益在金源高层的眼里就“视而不见”了。
所以，根据我们多年的经营经验来看做商场真的是“宁选扣点，勿选租金”，原因很简单，选扣点的商场，商场与商户的利益永远是捆绑的，商场为了大家（包括商户）的利益开展商场运营，而走租金的商场就不一样了，商场的着眼点永远是租金，只要租金到手，他们才不管商户的“死活”呢，更别谈商场的统一促销统一宣传统一广告了，因为这一切在他们眼里都是“费用”，他们的经营思路是租金-费用=收益，所以费用越低越好，最好是零费用，所以走租金的商场其物业都不会太好，断水断电那肯定是时常的事情，断暖气断冷气也不是没有可能。所以，走租金的商场一定要谨慎选择，从国内的实际案例来看，西安的“骡马市”室内步行街，大连的“罗斯福”购物中心都是以失败告终的，而他们的相似点都是走租金的模式，即使商场的地理位置绝佳，但是最后还是逃不出失败的命运。
于此同时，从金源的案例还可以看出，商场的内部布局很重要，由于走租金，所以只要你交钱就可以挑位置，所以就会出现谁出钱高谁就能有好位置的现象，所以完全会出现“卖泳衣的与卖羽绒服的”挨在一起的局面。所以这样的商场就好像是散兵游勇，没有整体的战斗力，不失败才怪呢。
所以，只要是运作商场的品牌商请一定牢记“宁选扣点，勿选租金；先看规划，再做计划”。据笔者所了解的，国内做做零售商场的，走租金的还没有做的好的。
商场运作谨言三：
不要把自己当成搬运工
在多年运营商场的过程中我们不难发现，如果你的主渠道是商场的话，那么你很容易把自己做成是“搬运工”。原因很简单，你的位置是商场给的，导购员或店长是商场选派的，收银是商场收的，物业是商场负责打理的，想想自己要做的事情也就是上货与送货了，所以现在很多厂家的业务员与其说是“业务员”还不如说是“送货员”，因为他们除了送货之外其他的根本不懂，更谈不上“管理”了。
笔者的朋友中就有一位年销售额2000万的零售商，她是某品牌的大陆零售冠军，单一品牌在北京就有
13个商场专柜网点。她亲口向笔者坦言她现在非常想做专卖店，因为她认为“专卖店”是终端渠道未来的发展趋势。但是她现在根本不敢开专卖店，原因只有一个，她对管人没有信心。因为，专卖店与商场不一样，员工在不在心你根本没有办法监督，在竞争白热化的今天，可以说员工的积极性直接决定了一家店铺的销量。而之前她的网点都是商场，而商场本身的导购员监督、激励、培训、处罚等制度都比较健全与成熟，同时商场的销售业绩末位淘汰制的残酷性又可以有效的保证了导购员的工作自觉性。所以，虽然经过多年生意场的洗礼，但是我的朋友始终欠缺一项能力——“店铺的人员管理”。注意这里所说的店铺人员管理并不是说她之前的人员管理很差，而是说，她之前没有建立自己的人员管理体系，因为之前她的人都是商场在管，她根本不需要建立。但是，她现在想开专卖店了，却突然发现她对人员管理并不懂。
其实，除了人员管理之外，你还需要懂很多的管理知识，虽然很多环节是商场会为你做好的，但是你自己必须要“懂”，而且要系统化与可复制化，就好比保健品再好也不如你自己的抵抗力好（店铺管理系统见图）。
在多年商场运营管理过程中，我们发现商场管理的优势是人员管理，而商场人员管理的“利器”就是末位淘汰制。这个制度很残酷很有效，商场天天在排名，时时在排名，只要你稍有放松你的排名就会在同类型品牌中靠后了，而靠后就意味着你没好脸色看，你的位置要调整，你的品牌要被清场，所以没有导购员敢在商场怠慢，大都都想在同行中脱颖而出，而事实就是只要你的销售业绩好，你在商场里就有“特权”的，导购员甚至可以对楼层经理“指手画脚”（我相信这是所有导购员的“梦想”吧）。所以，创造内部竞争机制是导购员积极性的保证，有了这样的机制，你就根本不需要对导购员进行监督了，她们自己会竞争，会努力工作，会在同行中脱颖而出，我相信这是所有做专卖店的老板所期待的吧。
所以，我们总结了一句话，“向商场学人员管理，向鞋城学库存管理”。人员管理是商场的强项，排名机制又是商场人员管理的核心，但是也正是残酷的排名机制也导致了商场管理的一个致命弱点——“库存管理”，商场的库存几乎成了各个品牌的“老大难”问题。各个品牌为了拼销售，冲排名，在上货方面几乎是无节制性，有货就上有货就补，只要库房还有空地，能上的货几乎都上了，卖一双补三双，所以这也直接造成了商场专厅专柜库存结构不合理的现象。所以，在库存管理方面要好好的向鞋城学
习学习，鞋城的库存管理几乎可以用“精确”来形容。虽然，大部分的鞋城大卖场还没有ERP管理系统，但是就笔者的接触过程中发现，他们即使没有ERP，他们的销售管理能力依然很强，这靠得完全是她们的手工统计能力，与实时的分析能力（具体的鞋城库存管理方法笔者会在以后的文章加以详细的介绍）。