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炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
调查机构Wealth-X和瑞士银行11月19日联合发布的《世界亿万富豪人口调查》报告显示，截至2013年，全球共有2170位亿万富豪，达到有记录以来最高，财富总净值为6.5万亿美元。全球亿万富豪财富总净值从2009年国际金融危机时的3.1万亿美元升至今年的6.5万亿美元，人数较2009年增长了60%。具体来看，美国以515位亿万富豪位居榜首。中国以157位亿万富豪位列全球第二。这些中国富豪平均年龄53岁，比全球平均水平年轻9岁。中国因此成为全球亿万富豪平均年龄最轻的经济体。
条条大路通罗马，成为亿万富翁有各种各样的途径。今天小编就带大家盘点一下那些一夜暴富的传奇!
中国亿万富豪六成白手起家
中国亿万富豪白手起家比例全球最高，主要原因是因为改革开放政策提出后，才允许私有制的产生。而亿万富豪也随运而生。尽管高达60%的白手起家率，富二代却在中国风评较差。另一方面，中国亿万的主要收入来源为房地产，这也是大家对其诟病的一个理由。
公司上市后持股人暴富
成为一名百万富翁乃至亿万富翁，需要多长时间?中国最大搜索引擎百度给出的时间是3小时。2005年8月5日，李彦宏一手创建的百度搜索终于在美国纳斯达克上市，百度公司一夜之间出现了7个亿万富翁、51个千万富翁、240多个百万富翁……他们中多数在6年前还是学生。
而这样的一幕幕，差不多每个月都会上演。如果说好莱坞盛产的是明星，纳斯达克无疑是富翁的摇篮。上市的暴富神话也吸引着无数企业登录资本市场，融资的动作不断。
温州炒家抱团炒房、炒股、炒金
“温州炒房团”曾是楼市的一个风向标。前几年，“温州炒房团”所到之处，劲吹楼市涨价风。媒体曾对温州炒团大起底，让人们见识了温州人利用资本炒作经济，从席卷各地楼市的“炒房团”，到征战山西、新疆的“炒煤团”、“炒棉团”，再到出击股市的“炒股团”。
他们下一步炒什么?可能是收藏品，可能是木材，可能是防治禽流感的药物，温州人的可能性似乎永远不在人们的想像范围之内。市场如布，总有资本渗透的缝隙。温州资本仿佛总能从一个地带向另一个地带蠕动爬行，直至破茧成蝶，得到重生。
在全国排山倒海的民间资本阵营中，温州资本始终表现出了先知先觉的过人之处，也正是如此，注定了其一定以拓荒者的姿态出现在中国经济舞台上。手机游戏制作者暴富
一间几十平米的出租房，几个20岁出头的IT宅男、几台配置稍高的电脑、五六个月的时间，一款新的手机游戏就诞生了。这样一款游戏可能带来上千万元的财富(
《我叫MT》、《百万亚瑟王》、《时空猎人》、《保卫萝卜》等这些当前最热门的手游，给研发者带来巨大收益。据统计，今年第二季度，国内手机游戏用户数已经达到了1.7亿，这个IT富矿引来了无数“掘金者”。
目前，全国手游研发团队已超万家，每个月通过各种渠道上线推出的游戏超过100款。据易观智库的统计显示，2013年上半年，中国移动游戏市场达到50.13亿元的规模，增长率达到66.1%，创历史新高。因此，分析人士将2013年称为“中国手游元年”。
意外降临的财富
美农民发现7000万年前恐龙化石一夜暴富
在美国蒙大拿州地狱溪的一个农场，一名农民发现两头生活在7000万年前的骨骼化石：暴龙化石和三角龙化石。这些恐龙化石将进行拍卖，发现者也将因此在一夜间变成百万富翁。暴龙化石和三角龙化石于2013年 11月19日在纽约邦瀚斯拍卖行拍卖。
此次发现的暴龙身长11.6米，在距离暴龙化石几公里的地方，这名农民发现了身长7.9米的三角龙化石。两头恐龙的化石总重量超过90万公斤。专家们表示这是一项令人不可思议的发现，具有非常重要的意义，价值不可估量。
暴龙化石占到整个骨架的40%左右，被誉为世界上20大最重要的恐龙化石之一。科学家利用其它暴龙化石与这一次发现的化石拼装在一起，拼出完成的暴龙骨架。三角龙的头部长有两个大角，鼻子位置长有一个小角，故名三角龙。此次发现的三角龙化石占到整个骨架的70%左右。
暴龙和三角龙化石是在蒙大拿州地狱溪一个面积20平方英里(约合52平方公里)的农场发现的。在此之前，很多恐龙化石猎人都在这里搜寻化石，但未能发现这些化石。此次发现的化石将进行拍卖，发现者也将因此在一夜间变成百万富翁。
中国“炒房团”为什么败北德国？ 2010-07-20 23:59:43 归档在 我的博文 | 浏览 21909 次 | 评论 39 条 据网络文章说，从2003年起，中国房价“一飞冲天”，非房地产的企业和富人也纷纷投入，房子成为中国有钱人最热衷的投资品。在海外，中国买房客令人乍舌的阔绰，使当地人目瞪口呆。但是在德国，中国“炒房团”却以失败告终。 从2004年开始，中国大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元意图“炒热”德国楼市。从2009年6月起，中国“海外炒房团”大规模连续抛售买进不久的德国房地产，投资者仓促退出的原因，主要是收益比预期低得多。 为甚么中国“炒房团”在德国会遭遇滑铁卢？是因为撞在了德国政府为狙击炒房的“三大杀手锏”的枪口上了。德国政府制定的“三大杀手锏”，一是为不同地段、不同类型的住房制订了有法律效力的“基准价格”；二是对抬高房价者的刑罚威慑。第三是重税限制。而追究背后的原因是，德国人从来不把房子看成“投资品”。 这几年，在“房价只涨不跌”的神话下，中国出现了“千辛万苦从事实业还不如炒一间房子”的社会现象，“全民炒房”更成为中国这个畸形楼市的真实写照。据《南都周刊》报导，温州的炒房团多是“公务员团”。《网易》上的一篇文章说，由于政府与开发商垄断造成的“供不应求”，导致商品房奇货可居，并且引发“全民炒房”的热潮。因此有网民说，“全民炒房”其实就是政府鼓励的。 《澳洲日报》报导，中国投资者对澳洲居民住宅房的青睐，刺激和抬高了澳洲房价。出现在拍卖会上的中国人，有许多是年仅十几二十岁的留学生。这些“富二代”出手之阔绰，令本地人目瞪口呆。 房地产本来是经济问题，但在中国它却是一个实在的政治问题。近十几年来，中国的房价只升不降，已严重背离市场规律，而支撑中国房地产持续火爆的根基，除了有所谓的供需关系，更与地方病态的增长模式密不可分：房地产业已经成为拉动地方GDP与官员邀取政绩的强力砝码。近年来房地产领域大案不断，已经成为腐败高发地，官员与房地产商权钱合谋，大肆牺牲百姓利益，以满足官员和开发商的分肥与拓展寻租空间；而一路蹿升的房价，在让大部民众日益绝望的同时，富人们则大量投资房地产。中国房地产问题已远超市场经济的范畴，成为了当今社会的一块积聚民怨和消解政府公信力的是非之地。 中国知名经济学家郎咸平评价金融海啸过后带给世界的影响，他说：“美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤。”郎咸平认为，国内经济的两大
“内伤”是投资经营环境恶化、产能过剩 ；这两大顽疾没有解决，所以国家政策一再出拳，却控制不了高房价。 中国国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每套房住一家三口计算，这些空房可供近2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。 巨量空置率反射出的是楼市投机之盛，以及房地产泡沫之大。楼市成了投机乐园，泡沫越吹越大，讨论这个问题的危害已经没有意义。最值得追问的是：这个问题是谁之过。 住宅空置率过高，首先是贫富差距严重的表现，有住房需求的人没钱买；已经满足了居住需求的人却拥有多套房。2010年7月5日的央广新闻纵横报道说，温州一些炒房大佬，自己已经不知道有多少套房子了。除了炒房客，官员财产不申报、不公示的情况下，一些官员每人有多少套房子，没人知道，但这并不妨碍我们基于常识与经验的合理想象。如果社会财富是两极形态的，如果少部分人占有着更多的社会财富，那么更多的人没有房产而少数人却有数不清的房子在空着，就是一种必然的现象。 如果某种商品的增值潜力巨大，则必然成为投机的目标。而如果制度是鼓励投机的，或对投机行为调节乏力，那么投机必然旺盛。中国的商品房正是具备投机性的商品;中国的楼市就是这样一种适合投机的市场。所以才造成了天量的房屋空置率，炒出了如此巨大的泡沫。 巨量房屋空置率是谁之过?有贫富差距悬殊之过；也有纵容投机的监管环境，以及政策限制投机不力。前一个问题，是积弊已久的结果；后一个问题，主要是把房地产作为“支柱”且“不可动摇”的政策导向下带来的一系列弊端之一。 对楼市进行调控，是不希望房价涨得过快，但如果现行发展模式与既有制度构造不能或不愿突破，那么调控必然面临“两难”，而且终将难以走出治标不治本与反弹的恶性循环。 2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升；由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。但国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住功能，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财
富，这不仅让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让官场把住房当作权力象征及更 便利的寻租工具；由于住房是投资工具，成了这次国十条房地产宏观调控的最大障碍。 总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得在不少国人心目中形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就是赚钱。即使投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，其住房投机炒作者钱就会来得越快越多。在这种观念引导下，房地产价格快速飙升及房地产泡沫吹大成为必然，中国金融及经济面临潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，其给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的。 从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，房地产的兴衰决定着中国经济的兴衰，这种说法直接导致了房地产调控的投鼠忌器。目前看来，因为忌惮影响经济增速，这轮房地产调控又有虎头蛇尾之虞。【炒房团如何炒房】从简单的经济常识来看，尽管房地产和中国经济之间肯定是相互影响的，但房地产更多地要依赖中国经济的增长，而不是相反；房地产不可能一枝独秀地支撑经济增长，它更多的是经济高增长或预期之下的附属品。过去30年，作为一个出口导向型的经济体，中国经济增长严重依赖的是出口（此外还有政府主导的基础设施投资），可以说中国经济是被出口绑架了。未来中国经济高速增长能否持续要看出口，如果金融危机过后出口扩张难以持续下去，中国经济就要在增长驱动力向内需转型的过程中经历中低速增长，再加上人口老龄化的威胁，即使存在刚性需求，房地产市场也难以大有作为。 经济增长最终还是要依靠消费需求，在外部需求下滑导致的经济下行周期，无论是房地产投资还是其它民间投资都是扶不起来的阿斗，这也是凯恩斯主张在经济危机期间政府通过财政支出增加有效需求的原因所在。中国经济的问题在于太依赖外部需求了，而不是国内的消费需求，所以导致金融危机期间难以独善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通过银行信贷搞基础设施的短期措施，这一做法带来严重的财政压力，同时面临地方政府债务激增和银行坏账激增。 金融危机前5年,中国经济年均高速增长超过10%,主要得益于三大力量:人口红利、楼市红利和出口红利。现在这三大动力正在衰减或者丧失,使得中国经济面临30年未见之大变局。下一轮经济增长的出路在于依靠城市化,但城市化的内
涵已经不能依靠房地产来拉动GDP,而是真正让农民进城。必须将房地产的调控视为中国经济转型的开始。 从近几个月的数 据看,中国经济已有下滑的趋势。例如,6月份PMI中购进价格指数为51.3%,比5月回落7.6个百分点,此指数最近两月连续大幅回落,显示出经济下滑压力明显。出口增长很难维持1-5月份的强劲态势。名义和实际出口季度环比增速已经由2009年底的水平明显下降。从中长期来看,过去使中国经济发展的三碗便宜饭已经不在。首先是金融危机后,西方市场萧条从而导致中国出口狂跌,今后一段时间即便恢复性反弹,也很难像过去那样高速增长；其次是人口红利步入尾声,中国已进入初步老龄化的时期,劳动力的国际竞争力正在成为过去；第三，过去这些年房地产行业犹如鸦片,中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动,令中国经济疯狂，然而今天一线城市楼市交易量雪崩式地下降，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。 为了使经济增长具有可持续性,《国务院关于加快培育战略性新兴产业的决定》和《战略性新兴产业发展十二五规划》,被视为继4万亿投资和十大产业振兴规划之后,又一轮刺激经济的方案。但以产业发展乃至以产业升级拉动经济,都将面临产能过剩的难题。中国已经产能过剩了,如果再继续制造产能过剩,将来非陷入一场大危机不可。 未来数年内中国经济实现持续增长的唯一的出路,是城市化及城市化基础上的内需增长。中国农民穷也与城市化滞后有关,两亿农民进了城,但土地还荒着,不种也不流转。农民靠少量的土地如何致富？真正的城市化则可释放土地,进而引入工业化生产方式进入农业,释放更多农民进城,稳定中国经济的持续增长。
中国“炒房团”为什么败北德国？ 2010-07-20 23:59:43 归档在 我的博文 | 浏览 21909 次 | 评论 39 条 据网络文章说，从2003年起，中国房价“一飞冲天”，非房地产的企业和富人也纷纷投入，房子成为中国有钱人最热衷的投资品。在海外，中国买房客令人乍舌的阔绰，使当地人目瞪口呆。但是在德国，中国“炒房团”却以失败告终。 从2004年开始，中国大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元意图“炒热”德国楼市。从2009年6月起，中国“海外炒房团”大规模连续抛售买进不久的德国房地产，投资者仓促退出的原因，主要是收益比预期低得多。 为甚么中国“炒房团”在德国会遭遇滑铁卢？是因为撞在了德国政府为狙击炒房的“三大杀手锏”的枪口上了。德国政府制定的“三大杀手锏”，一是为不同地段、不同类型的住房制订了有法律效力的“基准价格”；二是对抬高房价者的刑罚威慑。第三是重税限制。而追究背后的原因是，德国人从来不把房子看成“投资品”。 这几年，在“房价只涨不跌”的神话下，中国出现了“千辛万苦从事实业还不如炒一间房子”的社会现象，“全民炒房”更成为中国这个畸形楼市的真实写照。据《南都周刊》报导，温州的炒房团多是“公务员团”。《网易》上的一篇文章说，由于政府与开发商垄断造成的“供不应求”，导致商品房奇货可居，并且引发“全民炒房”的热潮。因此有网民说，“全民炒房”其实就是政府鼓励的。 《澳洲日报》报导，中国投资者对澳洲居民住宅房的青睐，刺激和抬高了澳洲房价。出现在拍卖会上的中国人，有许多是年仅十几二十岁的留学生。这些“富二代”出手之阔绰，令本地人目瞪口呆。 房地产本来是经济问题，但在中国它却是一个实在的政治问题。近十几年来，中国的房价只升不降，已严重背离市场规律，而支撑中国房地产持续火爆的根基，除了有所谓的供需关系，更与地方病态的增长模式密不可分：房地产业已经成为拉动地方GDP与官员邀取政绩的强力砝码。近年来房地产领域大案不断，已经成为腐败高发地，官员与房地产商权钱合谋，大肆牺牲百姓利益，以满足官员和开发商的分肥与拓展寻租空间；而一路蹿升的房价，在让大部民众日益绝望的同时，富人们则大量投资房地产。中国房地产问题已远超市场经济的范畴，成为了当今社会的一块积聚民怨和消解政府公信力的是非之地。 中国知名经济学家郎咸平评价金融海啸过后带给世界的影响，他说：“美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤。”郎咸平认为，国内经济的两大“内伤”是投资经营环境恶化、产能过剩
；这两大顽疾没有解决，所以国家政策一再出拳，却控制不了高房价。 中国国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每套房住一家三口计算，这些空房可供近2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。 巨量空置率反射出的是楼市投机之盛，以及房地产泡沫之大。楼市成了投机乐园，泡沫越吹越大，讨论这个问题的危害已经没有意义。最值得追问的是：这个问题是谁之过。 住宅空置率过高，首先是贫富差距严重的表现，有住房需求的人没钱买；已经满足了居住需求的人却拥有多套房。2010年7月5日的央广新闻纵横报道说，温州一些炒房大佬，自己已经不知道有多少套房子了。除了炒房客，官员财产不申报、不公示的情况下，一些官员每人有多少套房子，没人知道，但这并不妨碍我们基于常识与经验的合理想象。如果社会财富是两极形态的，如果少部分人占有着更多的社会财富，那么更多的人没有房产而少数人却有数不清的房子在空着，就是一种必然的现象。 如果某种商品的增值潜力巨大，则必然成为投机的目标。而如果制度是鼓励投机的，或对投机行为调节乏力，那么投机必然旺盛。中国的商品房正是具备投机性的商品;中国的楼市就是这样一种适合投机的市场。所以才造成了天量的房屋空置率，炒出了如此巨大的泡沫。 巨量房屋空置率是谁之过?有贫富差距悬殊之过；也有纵容投机的监管环境，以及政策限制投机不力。前一个问题，是积弊已久的结果；后一个问题，主要是把房地产作为“支柱”且“不可动摇”的政策导向下带来的一系列弊端之一。 对楼市进行调控，是不希望房价涨得过快，但如果现行发展模式与既有制度构造不能或不愿突破，那么调控必然面临“两难”，而且终将难以走出治标不治本与反弹的恶性循环。 2009年国内房地产市场在优惠信贷政策推动下，房地产价格快速飙升；由于房价快速飙升，从而使得以消费需求的购买者全部挤出，房地产泡沫越大，房地产市场也就成了以投资者为导向的市场，国十条的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种过度房地产炒作与投机。但国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住功能，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让官场把住房当作权力象征及更
便利的寻租工具；由于住房是投资工具，成了这次国十条房地产宏观调控的最大障碍。 总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得在不少国人心目中形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就是赚钱。即使投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，其住房投机炒作者钱就会来得越快越多。在这种观念引导下，房地产价格快速飙升及房地产泡沫吹大成为必然，中国金融及经济面临潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，其给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的。 从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，房地产的兴衰决定着中国经济的兴衰，这种说法直接导致了房地产调控的投鼠忌器。目前看来，因为忌惮影响经济增速，这轮房地产调控又有虎头蛇尾之虞。 从简单的经济常识来看，尽管房地产和中国经济之间肯定是相互影响的，但房地产更多地要依赖中国经济的增长，而不是相反；房地产不可能一枝独秀地支撑经济增长，它更多的是经济高增长或预期之下的附属品。过去30年，作为一个出口导向型的经济体，中国经济增长严重依赖的是出口（此外还有政府主导的基础设施投资），可以说中国经济是被出口绑架了。未来中国经济高速增长能否持续要看出口，如果金融危机过后出口扩张难以持续下去，中国经济就要在增长驱动力向内需转型的过程中经历中低速增长，再加上人口老龄化的威胁，即使存在刚性需求，房地产市场也难以大有作为。 经济增长最终还是要依靠消费需求，在外部需求下滑导致的经济下行周期，无论是房地产投资还是其它民间投资都是扶不起来的阿斗，这也是凯恩斯主张在经济危机期间政府通过财政支出增加有效需求的原因所在。中国经济的问题在于太依赖外部需求了，而不是国内的消费需求，所以导致金融危机期间难以独善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通过银行信贷搞基础设施的短期措施，这一做法带来严重的财政压力，同时面临地方政府债务激增和银行坏账激增。 金融危机前5年,中国经济年均高速增长超过10%,主要得益于三大力量:人口红利、楼市红利和出口红利。现在这三大动力正在衰减或者丧失,使得中国经济面临30年未见之大变局。下一轮经济增长的出路在于依靠城市化,但城市化的内涵已经不能依靠房地产来拉动GDP,而是真正让农民进城。必须将房地产的调控视为中国经济转型的开始。 从近几个月的数
据看,中国经济已有下滑的趋势。例如,6月份PMI中购进价格指数为51.3%,比5月回落7.6个百分点,此指数最近两月连续大幅回落,显示出经济下滑压力明显。出口增长很难维持1-5月份的强劲态势。名义和实际出口季度环比增速已经由2009年底的水平明显下降。从中长期来看,过去使中国经济发展的三碗便宜饭已经不在。首先是金融危机后,西方市场萧条从而导致中国出口狂跌,今后一段时间即便恢复性反弹,也很难像过去那样高速增长；其次是人口红利步入尾声,中国已进入初步老龄化的时期,劳动力的国际竞争力正在成为过去；第三，过去这些年房地产行业犹如鸦片,中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动,令中国经济疯狂，然而今天一线城市楼市交易量雪崩式地下降，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。 为了使经济增长具有可持续性,《国务院关于加快培育战略性新兴产业的决定》和《战略性新兴产业发展十二五规划》,被视为继4万亿投资和十大产业振兴规划之后,又一轮刺激经济的方案。但以产业发展乃至以产业升级拉动经济,都将面临产能过剩的难题。中国已经产能过剩了,如果再继续制造产能过剩,将来非陷入一场大危机不可。 未来数年内中国经济实现持续增长的唯一的出路,是城市化及城市化基础上的内需增长。中国农民穷也与城市化滞后有关,两亿农民进了城,但土地还荒着,不种也不流转。农民靠少量的土地如何致富？真正的城市化则可释放土地,进而引入工业化生产方式进入农业,释放更多农民进城,稳定中国经济的持续增长。
众所周知，W州人具有很强的商业头脑，近年来，在我国一说到“炒房”必定会联想到W州人。全国每个角落都有W州人在参与炒房，他们买房或商或租或售，但凡自诩有点闲钱的有产者都争相效仿W州人、追逐W州人。在短短的几年内，W州炒房团所到之处，房价逐日攀升，有些地方的房价甚至达到“天价”的地步，全国几乎每个关心房地产的人都承认房价贵得离谱，房子已逐渐成为普通老百姓可望不可及的消费品，这恐怕要拜这些W州人所赐了。那W州人是如何炒房的呢？如果仔细分析他们的炒房手段，你会发现其实很简单。
举个例子吧：A和B是两个W州人，两人合伙去炒房。假设一套房50万，A先采用一次性付款的方式用50万把房子买下来，得了房产证后A即可以随便交易。房子涨价了，假设涨到100万，假如A想出售，则A有以下两种转手途径：第一，A把房子卖给当地人C，A赚了50万；第二，当C不买时，A就把房子卖给自己人B。按规定，B要有30%以上的首付能力银行才会给予贷款，因此B要向A首付30万，B给A30万首付后，A又私下里把钱返还给B，所以可以说B分文未出。另外70万则从银行贷款，扣除了50万的成本，A还赚20万。注意，问题就在这里了：当A得到了银行的70万贷款后，B即拒绝向银行还贷，按贷款合同规定，还不起贷款N个月后，银行即收回了B用于贷款抵压的房子。这时B会说：收就收吧，无所谓！因为A和B是一伙的，所以A赚的钱B也有份，A和B各赚10万。炒一套房赚10万，那10套、100套、1000套房会赚多少呢？自己算吧。
到这里有些人要问了，那如果A卖给B1000万一套，岂不是赚得更多？银行没那么笨的，事实上也不能说银行聪明，毕竟银行LD还在党课上学习过实事求是的道理以及深知洗黑钱的严重后果。银行会对这套房所处的位置以及市场情况做一番评估，一般来说只要你卖的价格和周边房子的价格差不多或者高一点点就行了。
还有一个问题可能有些人不大明白，那就是：是不是一涨价就有赚呢？比如说涨到60万的时候能使用这种办法吗？如果说涨到60万的时候卖给当地人C而不是自己人B，则这也是肯定赚的。卖给自己人B就不赚了，因为B只能从银行里得到70%的贷款，即60×70%=42万，填不了A的50万。我们来列一个公式吧：假设A买房时的总价是a万，涨价后是b万，贷款额度为70%（有些是80%），要想赚钱则a和b的关系必须是：0.7b＞a，换句话说，只要从银行得到的贷款额度大于房子初买时的总价就有赚！当然这里还没把A、B在房子二次交易前请银行LD吃饭按摩收红包的费用算入其中，实际操作时把它算进去就OK了。为什么A和B要请银行LD吃饭按摩收红包呢？因为B在第一次交易时留下了还不起房贷的“不良”记录，按道理，如果B还想使用同样的伎俩炒房的话，银行是不会再给他进行第二次房贷的，但是，为了得到贷款，他们
会千方百计收买银行LD，他们会从所赚的20万中拿出10万交给银行LD做为好处，在利益的驱使下，银行LD是会帮这个忙的。
又有人要问了，银行会亏吗？银行LD有责任吗？银行是不会亏的，银行LD也不会有责任。你想想，银行用70万的钱就能买下100万的房子，你说它亏吗？！为银行创收，说不定银行LD因此还得到上级的嘉奖呢。
要进行以上炒房手段必须具备以下充分且必要条件：第一，银行充许个人拿房子抵压贷款；第二，二次交易必须是在房价上涨到一定程度的情况下进行（所以说这就是W州人为什么会千方百计的抬高房价的缘故）。
当然由于近年来房地产市场实在是太好了，两年前还一度出现“一房难求”的供不应求的盛况，所以目前W州人没必要大范围使用这招，使用这招的只是局部情况。也许等到哪天传说中的“泡沫经济”来临的时候，他们才会使用这招倾巢而出，届时另一种意义的“倾销”将是何等的盛况，若真如此，银行将会是最大的房产拥有者。
炒房团的经验 昨天和几个富一代吃饭，说到房价。 昨天和几个富一代吃饭，说到房价。 客户组织的商务考察团，其实就是客户组织的旅游团。 客户组织的商务考察团，其实就是客户组织的旅游团。让我们帮 助接待，做地陪，其实就是让我们出钱买单。 助接待，做地陪，其实就是让我们出钱买单。 个人， 岁之间，中原几省的暴发户。 来了 5 个人，45~60 岁之间，中原几省的暴发户。凭本人多年经 验，应该是有些家底。昨天吃饭的时候，我问国内房价。 应该是有些家底。昨天吃饭的时候，我问国内房价。 问：海南房产，会成为第二个北海么？ 海南房产，会成为第二个北海么？ 答：绝对不会，因为已经有了北海失败的教训，政府有经验了。 绝对不会，因为已经有了北海失败的教训，政府有经验了。 问：北京、上海房子会崩盘么？ 北京、上海房子会崩盘么？ 答：不会。我们去过印度孟买，房子比京沪贵，但基础设施比京 不会。我们去过印度孟买，房子比京沪贵， 沪差多了，所以京沪的房价不会低于孟买。 沪差多了，所以京沪的房价不会低于孟买。 问：将来房价什么趋势？ 将来房价什么趋势？ 答：会一直涨下去，人口决定的，中国的房价未来十年之内会成 会一直涨下去，人口决定的， 直涨下去 为世界之最，这是肯定了。 为世界之最，这是肯定了。 的人都买不起房了？ 问：可是现在 70%的人都买不起房了？ 的人都买不起房了 的房产。（ 答：不新鲜，将来就是 1%的人控制 40%的房产。（说 1%的时 不新鲜， 的人控制 的房产。（说 的时 候，非常不要脸的指了自己一下！） 非常不要脸的指了自己一下！） 最后问：您怎么能确定，判断是准确的？ 最后问：您怎么能确定，判断是准确的？ 斩钉截铁回答： 年代实行独生子女，我就生俩！ 斩钉截铁回答：80 年代实行独生子女，我就生俩！80 年代打击 投机倒把，我就倒腾钢材！ 年代不让非法集资，我就集资！ 投机倒把，我就倒腾钢材！90 年代不让非法集资，我就集资！2000 年打击国资流失，我就买！现在不让炒房，我就炒！ 年打击国资流失，我就买！现在不让炒房，我就炒！我一直都是对的 资金充沛、四面出击的“炒房团 炒房团”， 据新华社呼和浩特 11 月 8 日电 资金充沛、四面出击的 炒房团 ， 被认为是房价持续上涨的推手之一。 山东 被认为是房价持续上涨的推手之一。 手之一 记者近期在内蒙古自治区、 记者近期在内蒙古自治区、 省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来， 省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各 地节节攀升
的房价，已让部分 炒房 者产生了房价“只涨不跌 炒房”者产生了房价 只涨不跌”“买房 地节节攀升的房价，已让部分“炒房 者产生了房价 只涨不跌 买房 只赚不赔”“政府对房价调低不调高 等心理 投资信心很足。 只赚不赔 政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。 政府对房价调低不调高 等心理， “鄂尔多斯炒房团 ： 鄂尔多斯炒房团”： 鄂尔多斯炒房团 知名度直追“温州炒房团 知名度直追 温州炒房团” 温州炒房团 依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来， 依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来，内蒙古鄂尔多斯市经济 发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多， 发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多， 加上买房时为增强谈判能力、 增添谈判砝码， 往往亲戚朋友结伴行动。 ? 加上买房时为增强谈判能力、 增添谈判砝码， 往往亲戚朋友结伴行动。 “鄂尔多斯炒房团 也由此声名鹊起，知名度直追“温州炒房团 和“山 鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起，知名度直追 温州炒房团”和 山 鄂尔多斯炒房团 也由此声名鹊起 温州炒房团 西炒房团”。 西炒房团 。 万人， 鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足 50 万人，但据鄂尔多斯 市房产管理局等部门掌握的情况，东胜区近 70％的常住居民家庭有 市房产管理局等部门掌握的情况， ％ 两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、 两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、 山东、 海南等地的开发商时常到东胜区推介项目， 不少房地产公司还 山东、 海南等地的开发商时常到东胜区推介项目， 设立了长期办事处。 设立了长期办事处。 “现在存款利率低， 现在存款利率低， 钱哪能捏在手上？”鄂尔多斯 现在存款利率低 物价上涨又快， 物价上涨又快， 钱哪能捏在手上？ 鄂尔多斯 市东胜区居民郝玉娥说， 她投资房地产， 看重的就是近几年来房价“只 市东胜区居民郝玉娥说， 她投资房地产， 看重的就是近几年来房价 只 涨不跌”、房产能 保值增值 保值增值”， 如果价格波动大谁敢投资 如果价格波动大谁敢投资？ 涨不跌 、房产能“保值增值 ，“如果价格波动大谁敢投资？” 记者了解到，郝玉娥一家三口人， 已在鄂尔多斯市东胜区、 记者了解到，郝玉娥一家三口人，现已在鄂尔多斯市东胜区、呼 和浩特市、北京市、 套和商铺一处， 和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅 7 套和商铺一处，基本每 次都与亲朋好友结伴。其中，东胜区有住宅四套， 次都与亲朋好友结伴
。其中，东胜区有住宅四套，面积分别为 88 平 方米、132 平方米、150 平方米、218 平方米；呼和浩特市有 120 平 方米、 平方米、 平方米、 平方米； 方米的住宅一套， 另有一处 300 平方米的商铺； 平方米的商铺； 在威海市有“海景房 海景房” 方米的住宅一套， 在威海市有 海景房 一套， 平方米；在北京市已购买住宅一处， 一套，面积 68 平方米；在北京市已购买住宅一处，近期还计划再预 订一套。 订一套。 “这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放， 这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放， 得缩多少水？”据郝 这几年生活品贵了多少 得缩多少水？ 据郝 玉娥介绍，除去一套回迁房， 年内买的， 玉娥介绍，除去一套回迁房，其他房产都是她近 5 年内买的，住宅 多元不等， 购买价格从每平方米 2000 元至 4500 多元不等，商铺买价为每平方 目前除了那套“海景房 价格涨幅低些外， 海景房”价格涨幅低些外 米 9800 元。目前除了那套 海景房 价格涨幅低些外，其他房产每平 方米少则涨了近 1000 元，多的已涨了近 3000 元。