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炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
注册公司流程
在合肥市政务服务中心，记者通过走访工商、质检、国税、地税等多个服务窗口后总结出注册公司流程的几大步骤。步骤一、核名；步骤二、到注册公司所在街道办理房屋租赁证；步骤三、到工商局窗口办营业执照；步骤四、到质监局窗口办组织机构代码证；步骤五、到税务部门窗口办税务登记证；步骤六、到银行开基本户。
具体来说，所谓核名是指，在工商局服务窗口领取一份“企业名称预先核准审核表”，填写你准备取的公司名称，另外，核名也可以通过工商局网站提交。如果提交的公司名称没有重名，一个工作日可通过，随后领取或者打印预先核准的通知书。
其次，携带房产证复印件、租房合同、房主身份证复印件和核名通知书到公司所在街道办理房屋租赁证，如果公司租用的是住宅还需要提供一份物业确认书。
其三，如果前期把核名、房屋租赁证办结的情况下，营业执照、组织机构代码证和税务登记证的办理最快需7个工作日可办好。三证依次按顺序办理，办证所需材料可到工商、质检、税务等服务窗口领取服务告知单，按照告知单上的要求准备齐材料。其间，凭借营业执照到公安指定的专业刻章店刻印公章、财务章。
如果您认为注册公司的程序太过繁琐，您可以找财务咨询公司代办，中介公司一般收取200至500元不等的代办费用。
注册公司需要多少钱?
注册一家公司的过程中会产生哪些费用？注册公司需要多少钱?合肥一家财务咨询公司的李经理告诉记者，营业执照公告费60元，刻章需花费一千元左右，开基本户，由于每个银行收费不同，收费标准从零元至数百元不等。
此外，李经理说，在街道办理房屋租赁证时，根据办公用房和住宅用房的不同，还收取租金的10%和4%的房屋租赁税。
2014年3月，注册资本登记制度进行改革，取消注册资本登记最低限额，这就是常说的一元就能开公司。取消注册资本最低限额，让创业条件变得更宽松，让做生意变得容易。
“一元注册公司具有象征意义，这表明企业注册资金不受限制，从而支持大众创业万众创新。 ”省工商局企业注册局戴副局长介绍说，但注册资本展示了公司的实力和信用，太少了交易时经营能力也容易受到对方质疑，一些有实力的公司后期会通过增资的方式，提高企业的竞争能力。
完整版：注册一家公司要多少钱(工本费)
1、核名：免费
2、开验资户：0元
3、银行询证费：0-500元(以银行为准，认缴制不需要)
4、验资报告：0-500元(认缴制不需要)
5、工商执照：免费
6、刻章：600-900元
7、代码证：148元(以当地收费标准为准)
8、税务证：免费
9、开基本户：800-1500元(每个银行收费不一样)
10、注册地址(商务挂靠地址)：1000-1500元/年。不等(自己有地址的可省略)
2014年3月1日，实行注册资本认缴登记制，放宽注册资本登记条件;由公司股东(发起人)自主约定认缴出资额、出资方式、出资期限等，记载于公司章程，并承担缴纳出资不全的法律责任，注册公司不占用资金，不需验资费用。
注册公司需要提供的资料及流程费用：
1、核名：到工商局去领取一张“企业(字号)名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网(工商局内部网)检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业(字号)名称预先核准通知书”。这一步的手续费是30元。 (30元可以帮你检索5个名字，很多名字重复，所以一般常见的名字就不用试了，免得花冤枉钱。核名通过后，打印名称预先核准通知书。
2、租房：去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。
签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元(创业网
3、编写“公司章程”：可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了，章程的最后由所有股东签名。
4、到工商局现场办理营业执照，带齐以下资料!
①公司设立申请书(可以在当地工商局网站下载);
②公司章程(可以在当地工商局网站下载);
③董事法人监事任免书(可以在当地工商局网站下载);
④总经理任免书(可以在当地工商局网站下载);
⑤全体股东法人身份证原件;
⑥名称预先核准通知书(公司注册流程及费用的第一步已打印名称预先核准通知书)。
4、凭营业执照法人身份证到专业刻章店刻印公章、财务章，正规的章是到公安分局备案过有刻章卡的;(1-2个工作日)。
5、凭营业执照、法人身份证、公章到市场监督管理局办理企业组织机构代码证;(1个工作日)
6、凭营业执照和组织机构代码证、法人身份证、公章到各(您所在)区的国税或地税分局办理税务登记证;(1个工作日)
7、去银行开立公司验资户：所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章(2014年3月1号后注册公司新政策已实施可省略此步骤)。
8、到开验资户银行凭公司全套资料把验资户转成基本户(没有开验资户的实收资本为0的也可以到银行开基本户)。
相关：杭州注册公司流程
新公司法政策的开放，是创业这一道路愈加拥挤的推动者，网络上也流传着很多注册公司手续及费用等等相关文档，但是，由于注册公司的地域性与时限 性，每个时期每个城市稍有不同。而本文具体讲解，2015年最新的杭州注册公司手续。杭州敬业商务，浙江省工商管理局核准代理注册公司专业机构，专业提供注册公司咨询办理、代理注册、无址注册等等项目。
杭州注册公司所需资料及办理程序
1、公司名称查询
名称核准时，需准备：
（１）全体股东的身份证原件、复印件
（２）各股东的出资金额及比例
（３）拟申请公司名称1-10个
（４）公司主要经营范围
2、公司设立登记所需资料
（１）公司法定代表人签署的设立登记申请书；
（２）全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；
（３）公司章程；
（４）股东的法人资格证明或自然人的身份证明；
（５）载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；
（６）企业名称预先核准通知书；
（７）公司住所证明（如果没有商务写字楼的住所证明，也可以找杭州敬业商务提供无址注册服务）；
（８）法律、行政法规规定设立有限责任公司必须报经审批的，还应当提交有关部门的批准文件。
3、注册程序
（１）查询企业名称
（２）如果有特殊经营范围的需有关部门审批（卫生、消防、环保、治安等）
（３）将设立登记所需资料提交工商局审批，领取营业执照
（４）刻章（通常包括公司公章、法人章、财务专用章）
（５）办理企业组织机构代码证
（６）办理税务登记证
注意：关于注册公司不得不看的几点注意事项
1、关于税收优惠政策(退税政策)。一个领导下没有两个税率，在上海同一个税种的税率都是相同的。除了崇明对营业税退税率在40%意外，其他郊区都一样。增值税属于国税，地方拿的少，所以退得也少，一般在7%左右。其实营业税是5%的税率，退了40%，算下来也就3%，和增值税一样。所以对于退税真没必要看的那么重，网上很多公司就是抓住客户对退税的吸引力，玩的多是文字游戏，其实你根本没有得到多事好处。
2、关于办证费用。很多人把办证费用多少作为首先考虑的因素，究结于注册公司需要多少钱。其实这大可不必，因为登记费用中各政府部门的规定收费都相差无几。各代办机构的代理服务费也都不会相差很多，试想会有哪家代理机构会为别的代理机构去"举扛铃"呢?试问：如果您的同行把相同产品的价格举得很高，您是不是会很高兴呢!过低的报价如脱离成本的话，聪明的您是否会相信呢?!更何况这些费用都是一次性支出，以后不会再有开办费、代办服务费了。
3、关于财务代理费用。很多代理公司以低价来吸引客户过来注册，等注册完毕后，以高价财务代理费用来收回成本。如果你不想在他这里做财务代理，那么好吧，你的证件还在他们手里，你要么不要，要么乖乖交钱。所以你在选择注册代理公司的时候一定要问清楚后面财务代理费用。
财务代理费低至200元，让您无后顾之忧小规模业务少的200每月，正常每月开票的300元，一般纳税人业务少的400每月，正常开票经营的500元。(具体费用还需结合业务量大小而定)
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二手商铺买卖税费计算
2014-04-30 15:13 来源：纠错 | 打印 | 收藏 | 大 | 中 | 小
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买家支付的税费
1、房地产交易手续费：3元/平方米。
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：房屋产价的0.05%.
5、契税：交易价（或评估价）×3%.
卖家支付的税费
卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
1、房地产交易手续费3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%.
3、土地增值税：
a、可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率。
b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%.
4、个人所得税：
据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税：
a、可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%. b、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%. c、税费为差额的5.56%【门头房出售卖方需要多少增值税】
6、土地出让金：
商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收； 商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%； 办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税：【门头房出售卖方需要多少增值税】
按本次征收土地出让金价款的3%征收。
一、 成交价3%的契税；
二、 手续费：5元/㎡的交易费，550元/套的登记费；
三、 成交总价万分之五的印花税；
四、 差价30%-60%的土地增值税；
五、 差额的5.55%营业税以及附加；
六、 差价20%的个人所得税，这个差价=成交总价-购入价-购入时所交契税-营业税-印花税-装修**价，南京税务局解释，如果所交易商铺之前曾有过贷款，也可将贷款所产生的利息减去，装修的**金额不能超过购入价的10%，而且这些减去的费用必须提供国家规定的正规**。
其中差价的土地增值税计算比较复杂，按照得益率的不同，所交纳的比例也有很大的区别，南京地税局给出了详细的计算步骤。
首先要了解土地增值税的扣除金额，扣除金额=购入价*（1+所购年限*5%）+购房契税+转让环节营业税+印花税；
然后可以得出，增值额=成交总价-扣除项目，再算出，增值率=增值额/扣除额*100%，根据增值率的不同，所交税额也不同；
（一）增值率未超过50%的，土地增值税税额=增值额*30%；
（二）增值率在50%-100%的，土地增值税=增值额*40%-扣除金额*5%；
（三）增值额在100%-200%的，土地增值税=增值额*50%-扣除金额*15%；
（四）增值额超过200%的，土地增值税=增值额*6%-扣除金额*35%。
这样算下来，一套商铺在转让时产生的税费至少高达差价的40%以上，相对普通住宅，交易成本要大得多。
问 房博士，你好！一些朋友在投资商铺，我也想投资，但不知道买卖商铺要缴纳多少税收，听说比住宅的税要多不少，我想了解一下。此外，投资商铺要注意什么呢？包租固定回报率的商铺适合投资吗？我已有两套住宅，会影响贷款吗？谢谢。
读者 陈女士
答 陈女士，你好！经向沪上知名中介汉宇地产有关部门咨询，答复如下： 首次要明确，商铺和办公楼都属于商业地产，投资商铺，与你有多少住宅无关。贷款上，首付至少五成，利率是同期商业贷款利率的1.1倍，最长十年。贷款的资格，与你的住宅贷款记录无关。需要提醒的是，你目前住宅月供加上商铺月供，合计不得超过你月可支配收入的一半。
商铺的买卖税收
买入较简单主要有：
1、买入合同金额的3%契税
2、0.05%的合同印花税。
3、如果是买二手商铺的话，下家还需缴纳0.5%的交易手续费。
卖出的税收计算就比较复杂。【门头房出售卖方需要多少增值税】
1、营业税： 买卖合同差价的5.65%营业税及附加。
2、印花税： 成交价0.05%
3，是土地增值税。按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，分为不同的档次计算：小于等于50%，税率为30%；大于50%小于等于100%，税率为40%；大于100%小于等于200%，税率为50%；大于200%，税率60%。
4、在扣除了营业税和土地增值税后，剩余的净利润再按照20%征收所得税。 一般业内估计商业地产卖出税收时，以买卖差价的40%左右计算，误差不
大。
至于商铺选择的注意因素，需要一定的投资眼光，具体项目要具体分析了。从合同风险上来说，首先要注意产权年限，商铺产权最长不超过50年，但如果开发商或者上家持有时间较长，那就会减少你的产权年限。
你所说的包租，法律上是不允许开发商直接包租的，但目前大多是由商场运营企业（有些是由开发商另外注册的经营管理公司）与业主签订长期租赁合同，这是合法的。最长租赁期限不超过20年。
此外，要注意商铺是否有上下水和燃气管道。没燃气管道，餐饮租户无法经营。 刘珍华
二手商业用房税费计算
一. 二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。
1. 营业税：（网签价-原购房价）×5.6%
网签价-原购房价= 135万-100万=35万
营业税：35万×5.6%=19600元
2. 个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%
（135万-100万-3万-1.96万）×20%=59945
3.
4. 印花税：135万×万分之五=675元 需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。
其中，增值额=转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。
以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275 增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725适用税率：30% 故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918
5. 本次交易房东要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元；
二. 二手商住房交易买方需要交纳：契税和印花税。
1.
2.
3. 而买家所承担的费用是3%的契税30000 印花税675元 合下来总计费用30675元。
买方税费
1.契税：房价3%，
2.印花税：合同价×0.05%。
3.权证印花税：5元/本。
4.配图费：非居住用房130元/套。
5.交易手续费：合同价×0.5%。
6.权证登记费： 300元/件。
卖方税费
1.营业税及附加。
5.6%
2.个人所得税。
出售价—购入价—营业税及附加—出售税费—土地增值税×20%。（未提供完整房屋原值凭证：合同价×2%）
3、土地增值税。
现值—（减）原值—（减）营业税（本次）—（减）印花税（本次）—（减）契税—（减）发票（原值每年5%递减）=增值部分占原值比例×30%—60%（见公示表）
4、印花税：合同价×0.05%。
5.交易手续费：居住用房 2.5元/平方米×建筑面积。
注：以实际发生税费为准
个人出售非居住用房税款申报(计算)表
电脑编号:
出售人姓名: (甲) 身份证号码: (甲)
(乙) (乙)
(丙) (丙)
房产出售合同序号: 出售房产属性(办公用房、商业用房、生产用房、其他)
出售房产地址: 填表日期: 税款所属日
原购房发票号码：建筑面积：
购房契税缴纳日期：产证发放日期：
≤100%时,土地增 值税税率=40%,速算扣除系数=5%; 100%<10≤200%时,土地增值税税率=50%,速算扣除 系数=15%; 10>200%时,土地增值税税率=60%,速算扣除系数=35%.
2、本表一式三份.
填报人签名 (盖章) 审核人签名
日期: 日期: