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一:迷茫中进入了房产中介行业
偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！
你在做什么，有兴趣来中介吗?
我行吗？
行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！
好吧，我来试试！反正在家里也无聊。
那什么时候来上班？
明天我不在单位，你后天来吧。
好的！！
就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。
一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。
那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。
日期：2012-10-03 22:00:36
二：上班的第一个星期
记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。
我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。
至少可以解决我的房租问题了。
万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕！
只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。
就这样一个星期很快就过去了。
日期：2012-10-04 08:44:13
三：我的第一单
大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：
" 兄弟"，你过来一下!
我走过去，什么事啊，大哥？
我要卖房子，越快越好。
多久能卖掉啊？
一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着！
好吧！
那你先带我看看你的房子？
就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。
这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。
回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。
同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。
小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。
房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。
我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。
日期：2012-10-05 19:14:46
四：第一个房产中介
我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于1997年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，贷款等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理贷款业务，他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。
该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的！
我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。
新店的人员是：财务2人，办证1人，办理贷款等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头；二个租房业务员，二个小姑娘。
在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事
日期：2012-10-05 20:15:06
五：我的第二单业务
有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。
最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌；还有每一套房子的采光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。
我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。
他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。
他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。
他吓了一跳（因为他领导的朋友的报价是47万）。
“不可能有怎么高的”，他说，我的心里价位才49.6万！
我说反正我给你卖50万以上，你放心
他说：“卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半”
好的，一言为定！
就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。
第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多（当时的营业税按1年缴的，现在是5年）
有时候运气来了，你想挡也挡不住的！
" 这个房子的最低价是多少？"老公问。
“53.5万”！
“还可以便宜吗”？
“这个你要和房东面谈了我就不知道”。
“好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".
好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了”
我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。
我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。
一个星期后，所有事情都办好。
2、寻找客户需要的盘，要快；
3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求；
4、派卡片同资料
5、给客户信心
6、送客户上车，做好保护工作
7、用心聆听；
8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己；
三、介绍楼盘的技巧
1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。
2、以价格和价值前景吸引客户
3、楼盘的对比，或做按揭。
4、勾起客户的看楼欲望，（问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的）
5、勾起客户的购买欲望。
6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。
7、有策略性的推盘。
8、站在对方的立场考虑。
9、清楚讲解佣金制度。
10、尽量避免和客户争论。
11、了解客户需求。
12、适时的否定客户，（对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子）
近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。
行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。
对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？
房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：
雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万
过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。
“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。
去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。
有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。
然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。
老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦 生存艰难
老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。
过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。
即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:
即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。
一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”
世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。
最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。
... ...
现状：
二手房房价涨疯了
2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。
再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。
据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。
“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。
房价虚高二手房交易遇冷
“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。
“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”
“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”
“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。
了解：
中介的代理佣金怎么算？
一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：
一手住宅：成交总价x1%
二手住宅：成交总价x（3%~5%）
个别情况：成交总价x（10%~12%）
备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。
一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。
下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单
一：目的 每个人心中都有个衡量自己的价值，有的多有的少，但是如何体现这个价值成为了一个很重要的问题，我们来这里不可能只是为了底薪，难道你真的认为自己就值这么多钱么？凭什么我们不如别人？工作要有个目的，为了钱也好，为了有上升空间也好，一定要知道自己是来做什么的，只有目的明确才能走好自己的路，才能赚到钱，混混厄厄的永远也不能成功！！ 钱也好，权也好，说好听的学经验也好，结果不同，但起步相差不多，有业绩赚到钱了，别的也有了，现在就说怎样赚到钱！ 二：起步 1：要做这行，首先你要了解这行。 你做的这个职位是干什么的，置业顾问，就是用我们的服务，用公司的信息，为客户找到合适房子的工作，要对自己有个好的定位，也是一场平等的交易，我们没有低人一等，我们也没有什么不好意思，所以你一定要摆正姿态，去做好你要做的事情！ 2：跑盘。 你刚来到店里的时候，一般的情况店长会让你转转周边的社区，就是俗称的跑盘。一个好的业务员，一定要对周边的市场有个精确的了解，新员工也许短时间内做不 到，但是，一定要知道你们店的旁边有什么小区，什么年代的，什么性质的，物业取暖都多少钱，有什么学校，商场等等，这就是你走进这个行业首先要做的，你对 自己周边都没有一个简单的了解，那你何谈发展？不要怕累，不要因为天气为自己找借口，赚钱的行业没有轻松的，记住，我们来是有目的的！ 3：网络使用。 公司的网络分内网和外网，内网极大的方便了我们更好的利用资源，详细了解内网的使用会对我们的业务有很大的帮助，一个人的力量有限，而我们的内网可以把整个 内网的资源聚拢到一起，有条理的认我们选择，极大地避免了资源的浪费，而且公司的很多政策和通知都是通过内网传递的，所以一定要尽快掌握内网的应用。 4：融入团队。 比较重要的一点，了解公司的规章制度，还有就是要用心去融入这个集体，一个新人，需要的不仅仅是热情和勤劳，还需要老员工的支持，需要其他人的帮助，一个好的集体能让你更快速的成长，能让你了解更多的东西，门店是一个团队，个人英雄不适合这里，也不适合更长远的发展，切记！！ 三：进步 （获取资源途径） 作为一个房产经纪人，房子才是我们的资本，没有有效的资源，你能力再强也没有用，巧妇难为无米之炊，没有房子不可能去成交，在经历起步阶段后，获取房源就成为一件很重要的事情，获取资源，包括买卖 租赁等 大概
有以下几个途径： 1：获取途径 （1）：店面接待 店面接待是获取资源的根本，只有店面接待获得的资源才是相对最准确的，一般店面资源分两种，一种是直接进来的，比较有目的性；另一种是在门口看宣传房源的，心里态度不是特明确。 两种方式，基本相同，那就是聊，一定要聊清楚，进门接待怎么说第一句话，出去接待要怎么开头，都要考虑好，用一种适合自己的语气和方式去感染客户，把他想知道的说清楚，然后对他进行沟通引导，知道他想要或者正准备要干什么，买卖还是租赁，这个时候你心中一定要有几套优质的房源，比如公司的限时代卖房源，这样你可以给他适当的推荐一些，让他心中有个对比，如果他是想出售房子，询问价格，那报价一定要谨慎，你可以找老员工或者店长帮忙，不要乱报价，否则很容易引起客户的反感！ 你和客户聊好，那就能更好的下一步操作了。有时候一些上门的客户，当没有合适的房源时候，他可能电话都不会留下，这时候同事之间的配合就很重要了，比如客户没留电话要走的时候，店里有个人站出来说：某某小区不是有个杨阿姨正好有这样的房子要卖么？她现在正考虑呢，这两天就能决定是否卖。这个时候你在向客户要电话可能就容易多了。方法很多，自己灵活运用~ 。 （2）：社区获取 每天的一定时间，店内都会组织去周边小区门口做一些宣传的活动，比如房源展板，发传单等等，社区一般比较有针对性，现在的中介竞争激烈，业主上门报的和网上找到的房子一般多家中介都知道，多次量的看房很可能把房价抬高，我们很难把控这种资源，但是社区的资源有一定的独有性，便于我们去进行进一步的沟通，进行 操作，所以社区肯定是一种很好的猎取资源的方式。 社区是一定要重视起来的！在去社区之前，一定要做好准备，要做到心中有房源，了解这个小区的大体户型和价位！避免别人问到你的时候你回答不上来，一定要显得很专业，如果问到你不确定的东西，那你就饶点圈子，不懂就千万不要和别人随便说~要记住，我们是在做社区，不是在站社区，一定要主动！ （3）：网络搜集 现在的网络比较发达，大大小小的房产门户网站如雨后春笋般地树立起来，他们提供了大量的买卖租赁的发布信息，方便了我们中介同行的同时，也有一部分房主通过这个渠道在网络上发布了自己的信息，而我们需要的正是这样的信息。 现在的社会和工作模式已经不能再是原始的工作模式和方法，科技的进步有更多的软件可以大大的
提高我们的工作效率。所以现在不再需要我们去网上扫盘，比如梵讯软件，它可以帮我们采集网上房东发布的个人房源，而且可以区分发布和刷新，过滤大部分的中介冒充。这样我们不用去关注网上的个人信息，可以节省大部分的时间精力用于精耕客户。出门在外可以用手机移动办公，客户需要的房源，我可以第一时间知道。这个就是科技带给我们的便利。 （4）：贴条，扫楼等等 贴条是一种传统的方式，有人喜欢有人不喜欢，一般相对老点的小区，接受的人可能多一点，贴条的内容根据情况，一般手写的可能更好一点~新小区贴条的效果不是很好，而且容易引来麻烦，新小区可以适当的用扫楼的方式，就是把传单塞到门缝里。 现在随着微信的崛起，周边的同事和客户都在频繁的使用微信，所以如何让我们的房源信息，进入客户的朋友圈，应该是现代经纪人的必备技能。同样的，也是得益于科技的进步，利用一些工具和软件让工作更简单，梵讯微站，利用时下最热门的O2O营销模型，可以把自己的房源信息全部上传到微站，客户扫码就可以看到你的所有房源，并且一次到店，终身客户。 （5）：积累很重要 刚开始进入这个行业的话只能靠自己努力开发客户，积累房源。但是想要在这个行业做的持续发展，必须要学会客户的管理和积累。一个经验丰富的成功的经纪人，不仅仅是谈判和业务技巧熟练，而是有了一个自己的客户圈，业绩自然也愁。 总结：其实方法不止这几种，获取资源的方式很多，但是千万要记住，那就是要做精，选择一样自己最擅长的，把它做透，不要全做但全都不精，做就要坚持做，这样才会出效果，资源是根本，我们的业绩也是要资源的匹配和整合成功才得到的，所以任何时候都不能放松对资源的重视，房子不是你录过了，拍过了就算了的，我们要想成为优秀，那么你就要对这些资源进行持续的关注和沟通，也许到最后或许有你意想不到的惊喜！ 一个人不能没有生活，而生活的内容，也不能使它没有意义。做一件事，说一句话，无论事情的大小，说话的多少，你都得自己先有了计划，先问问自己做这件事、说这句话，有没有意义？你能这样做，就是奋斗基础的开始奠定。 四：发展篇 1：约客户 有了资源底盘，那就要约客户看房了，就是俗称的带看，带看是成交的必要过程。 在和客户沟通时尽量了解客户为什么买房，给谁住，现在他住在哪里？在哪里工作。结婚没等等，了解的越详细 我们就越容易掌握客户的心理．就越能更好的匹
配合适房源，与他目标相差太多的房子尽量不要推，万一伤了他们的自尊那就得不偿失了，但是可以适当的打击他一下。 推房子的时候尽量选2-3套，选多的话容易给客户造成一种房子很多人他挑的错觉，选的这几套其中最好有一套便宜的，一套贵的 另外一套稍微高出客户的要求的，要让他知道我们给他推的房子是便宜的，让他心中有个对比。 如果这个客户不怎么愿意出来看房，不妨适当的忽悠他一下，你可以编造一个和他的要求相同的房子，然后约他出来看，等到约定的时间了，就和他说，不好意思，这房子被别人全款买了等等，适当的打击他一下，让他知道，只能他去追房子，房子不会追他！约户的时候，不要语言机械的去推荐，要有感情，要给客户感觉确实上来了一套好房子，说出的话一定要让客户感觉你是在为他考虑~ 2：带看 客户要是感兴趣要看的时候，房主那边一定要聊好，把客户分级，把房子也分级，不要为了一个垃圾客户把好的房子的房主得罪了，也不要因为一个垃圾房主把客户得罪，不要因小失大，做好选择，尽量双手托两方。 看房前做好准备，路线，周边的交通，配套等等，去看房子的路上尽量不谈房子的事情，可以和客户聊聊天，问问他的工作生活什么的，这样会让客户更加的信任你，放松警惕排斥的心理，呵呵，心理战。 到了房子里尽量不给房主和客户单独接触的机会，引导客户，不让房主自己去介绍详细的给客户介绍房子的周边，以及房子的好和便宜，价格高就夸格局，格局差就夸交通，找到优点，但缺点也不要故意回避，不强辩，突出房子的前景，尽量把客户得注意从房价上面转移。 现在好多的客户都是那种冲动型的，当时感觉自己热血沸腾，一冲动就把房子定了，我们的效果就达到了，呵呵，遇到那种理性的或者投资的就要给他讲解房子的优缺点以及前景，因为这种人大多看过不少房子，或再买房子前查阅不少的资料有一定地了解，适当的说实话更能获得他们的信任，出了房子给客户简单说说附近的规划，指点一下，不要看完就分道扬镳。 一个人有一个人方法，只能说借鉴，然后在根据自己的能力发挥，看上面话挺多，其实关键就是一个，态度！！态度决定一切！！！
房产中介公司详细开店流程
1、核准名称：
到所在辖区工商局领取一张“企业（字号）名称预先核准申请表”，填入你准备取的公司名称(一共5个)，工商局会检索是否有重名，如无重名，即可使用并核发“企业（字号）名称预先核准通知书”，费用
是30元(可以检索5个名称)。
需要时间:三个工作日
所需资料:（1）法定代表人、股东身份证复印件或者法人的身份证
明复印件;
（2）注册资本金额及各股东投资比例;
（3）公司名称字号五个以上;
（4）公司主要经营范围,以及经纪人证书;
2、租房：
租写字楼或门面的办公室，民用房屋不可以注册的(北京)。签订租房合同，并让房屋的产权人提供房产证复印件，再到税务局买印花税。
税率是年租金的千分之一，将印花税票贴在合同的首页。
3、编写公司章程：
可以找人代写，也可以从工商局的网站下载“公司章程”样本，修改后，
由所有股东签名。
4、刻法人名章：
到刻章社，刻法人名章(方型)费用15-20元。
5、到银行开立公司验资户：【开房产中介】
携带“公司章程”“工商局的核名通知”“法人名章”“身份证”到银行去开立公司帐户(是验资帐户，将各股东的资金存入帐户)，银行出据“询
征函”“股东缴款单”。
6、办理验资报告：
拿着“股东缴款单”“询征函”“公司章程”“核名通知书”“房租合同”“房
产证复印件”到会计师事务所办理验资报告，费用500元。
所需时间:三个工作日
7、注册公司：
到工商局领取公司设立登记的各种表格填好，然后将“核名通知”“公司章程”“房屋租赁合同[一年以上的租赁协议（合同）原件]”“房产证复印件”“验资报告”一起交给工商局，一般5个工作日后可以领取执
照(各地时间略有差别)。
所需时间:五个工作日
8、刻制公章：
参股股东中包括法人股的应持其中一家法人单位介绍信，营业执照副本原件，章样一式两份;参股股东中无法入股，即全部为自然人参股的应由法人代表办理，携带本人身份证原件、复印件各一份，营业执照副本原件、复印件各一份，章样一式两份。到公安局指定的
刻章社，刻公章，财务专用章，费用120-180元。
9、办理企业组织机构代码证：
凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用30元。
所需时间:一个工作日
10、办理税务登记：
领取执照后的30日内到当地税务局申请领取税务登记证(国税,地
税)
所需时间:三个工作日
11、开基本户：
到银行开立基本帐号（同时注销验资帐户）。
在开设银行基本帐户时,可根据自己的具体情况选择银行。
企业设立基本帐户应提供给银行的材料：
（1）营业执照正本原件、并复印件3张。
（2）组织机构代码证正本原件，并复印件3张。
（3）公司公章、法人章、财务专用章。
（4）法人身份证原件，并复印件3张。
（5）国、地税务登记证正本原件，并各复印件3张。
（6）企业撤消原开户行的开户许可证、撤销帐户结算清单、帐户管
理卡。
所需时间：七个工作日后可到开户行领取基本帐户管理卡。 备注：企业有销户凭证的,应在开户时一并交于银行;如非企业法人亲
自办理还需代理人的身份证原件。
备注：以上材料为通常银行所需，各地方银行有新要求或新规定企
业应以银行为准。
12、领购发票：
服务性质的公司使用地税发票，销售商品的公司使用国税发票。
13、办理代码证：
在质量技术监督局办理，费用30元，各地的费用会略有不同。
以上各项全部办理完成需要20-30天。
公司的税率：
营业税：
销售商品的公司，按所开发票额的4%征收增殖税;提供服务的公司，
按所开发票额的5%征收营业税。
所得税：
对企业的纯利润征收18-33%的企业所得税。
店面，早会，夕会，周会怎么开？(内容，方式，氛围，时间，效果）
一，早会；
时间8:30分--9；00
早会内容；
规范仪表仪容；工牌，工装。
鼓舞士气，正能量的小故事，激情的口号。
新同事的欢迎；自我介绍，同事介绍，团队介绍，建立新员工的归属感，老员工的成就感。 正面积极向上的人和事；鼓励表扬，例如签单分享，带看量最高的，房源量最高的，等 资源分享；分析房源，分析客户，以及今日重点推荐的房源，画户型图重点讲解 定期学习，良好习惯的养成，专业知识的自导提升，商圈详情讲解。
二，夕会；
时间19；30--20；00 当天数据；全体的或个别的经纪人1、成交情况；2、磋商情况；3、带看情况；4、房源获取情况；5、社区开发活动；6、重点房源推广和重点需求客户跟进情况。对于完成良好的给予表扬，没完成的给予批评指导改进。
改进方案的分析讨论，确定实施，全员参与。
针对出现的问题确定培训内容，看情况而定，如果是大部分原因，就集中培训考核，小部分，单独培训指导改进。（例如；用演练的方式训练技能操作性的内容；、日常销售工具的使用；组织讨论，由做得比较好的经纪人对某个内容进行说明和讲解。 次日工作计划；让经纪人自主做次日工作计划，店长参与审核。
三，周会；
时间；周五下午19；00---20；00
本周数据量化分析比较，拿出较高的同事比较分享经验
本周出现的问题，本周得与失，探讨分析以及制定整改培训措施。
本周目标分析达成情况，业绩的平均数值，对比本人本周的数值。
网络运用情况，运用好的分享经验，分析问题所在及讨论改进措施
下周数据的制定，目标的制定，培训计划安排，网络运用计划。
开房屋中介公司要什么条件呀
开房屋中介公司要什么条件呀？要注册经纪人证吗
设立房地产中介服务机构的条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；有足够数量的专业人员【从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上、从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师、从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人】；法律法规规定的其他条件。
可持本人身份证明和经营场所证明到所在地工商管理所办理登记注册，如开办中介公司需要提供验资证明。
另外给你篇文章，我觉得你看看可能会好点： 如何开办房屋中介公司？无论是家门口，还是随便某个繁华街道，一眼望去，最多的居然是大大小小的房产中介公司。如果去一个刚开建的楼盘周围逛逛，你会发现这里甚至聚集着十几家甚至是几十家的房产中介公司，真的是“房产公司比米铺还多”。如果没有利益的驱动，想来是不会有如此红火的场景，开房产中介，就真的那么赚钱吗？要是自己开一家房产中介，又应该注意点什么呢？ [个案调查 兔子就吃窝边草] 老李在虹口区开了一家小的房产中介店，由于自己有房地产经营资质证书，他自己当店长，并请了个中专生做内勤。老李说他之所以选择干房产中介，一是基于自己曾经从事过一段时间的房产销售，对房产中介并不陌生；二是房产中介前期投入不需太多；三是上海房产中介前景看好，特别是这个地区临近几所大学，会有很多即将毕业的学生来租房。用老李自己的话来说就是“兔子吃窝边草”―――既不费力，又很安全。 这是个很小的房产中介公司，它比人们常见的那种一张桌子一部电话，一个经理一个伙计还少了点，它只有半部电话，因为是和房东合用的。不过，就是这样，老李还是撑了几年，到底赚了多少，他不肯说。对于外界传的哪怕一个月成交一套房，也是有赚的说法，他也不置可否。不过苦经倒是叹了一堆：虽然生意还是有点，但也常常看见消费者站着站着又去了别家。【开房产中介】
[充分利用品牌优势] 有专业公司做过调查，虽然现在上海的房产中介公司很多，但如果把上海总的房产成交量平均分配到每一家公司的话，是根本不能维持那么多公司的生存的。据统计，一年下来，将近有70%的私营房产中介公司倒闭。那些生存下来的独行侠往往都是一些有经营优势或特色的公司。比如，有的专门做某条街道的房产交易，有的专门做老洋房租赁，求的是小而精。随着房产交易的日益规范化和制度化，开房产中介加盟店似乎成了一种趋势。它最大的好处是加盟者在经营中能获得总公司不同方面的支持。比如在店铺形象方面，总公司会提供店铺统一的装修标准、装饰布局和统一的办公用品，甚至包括名片的制作都是统一的。更重要的是，加盟店将获得无形的品牌优势，因为所有的加盟店都是资源共享。一般一个好的总公司还会为加盟者定期提供培训，保证客户在不同的加盟店享受同样的服务。在广告宣传方面，品牌商为了宣传自己品牌形象做出的种种市场推广，就等于帮加盟店做了广告。这样以来，同一条街上，虽然可能是后来者，但因为“脸熟”，也就自然有人捧场了。 一般而言，开房产加盟店是一个双赢的局面，商标持有者会得利，而加盟店也
多了一份竞争优势。 [进入加盟店的条件]想拥有一家自己的房产中介连锁加盟店并不复杂，以美联物业为例，首先加盟者自己要注册一家房产经济公司，这需要拥有五张房地产经营资质证书，或者注册一家房产经济事务所（需一张相关的资质证书即可）。如果你没有相关证书也不要紧，可以聘请拥有证书的人来做你的店长或店员，你只要安心当老板就可以了。在资金方面，必须有50万的注册资金，这50万是流动资金，可以自由支配，其次加盟者要交付总公司三年的加盟费5万元和6万元保证金（保证金三年后退还），每月还要支付总公司商标持续使用费5000元和咨询管理费600元，如果每月营业额超过10万元，还要另外上交营业额的8%。第三是要有50平方米以上的营业面积。应该说以这样的条件开一家房产中介的连锁店成本并不高，以美联物业在虹口区的一家加盟店为例，这家店的店主自己拥有房地产经营资质证书，店面的营业面积是60平方米，每月支出一定的房租、电话费、上网费、人员工资和应该交付的商标管理使用费，这家店不到半年就收回了成本
[客源比房源更重要]在采访过程中，记者得到的最重要的一条“生意经”就是“客源比房源重要”。因为“房源是贴在橱窗上的”，是死的。比如一个客户向你表示要买某种条件的房子，而你手头恰恰没有，你可以从别的加盟者处或者别的房产中介公司获得相同条件的房源，但如果没有客户向你要房子，那麻烦就大了。因此，作为房产中介商，手中握有一定数量的客源是很重要的。有的老客户也不是做完生意就可以丢在一边的，因为如果赢得了别人的信任，甚至有做成第二、第三笔生意的可能，而且通过老客户向别人的介绍，中介商可以在一定的人群中获得比较好的口碑，无形中对拓展业务有很大的帮助。可以说现在是“买房的人朝南坐”了。这也许是值得房产中介商和想做房产中介生意的读者注意的一点。
[两头房源最紧俏]从租赁市场来看，可以说是“两头大”，是指低价位的房源和高端的房源比较好租。低价位的房子好租是因为大批的外地来沪的打工者和一些在上海工作的外省市的白领有租房的需求，这些房屋的租赁价格一般在3000元/月以下。而一些花园洋房和地段品质很好的酒店式公寓也有很大的市场，特别是在花园洋房限制出售的政策出台以后，这些房源的价格都在9000元/月以上。最不被看好的是5000元-9000元/月的房子，虽然现在租金降的厉害，但仍旧不好租，许多投资者已经准备将原本用来出租的这类价位的房子出售出去。上海每年有10万大学生毕业，如此多的人无疑是一个很大的市常而刚毕业的大学生心目中理想的房源一般可以分为两类：一类是本地大学生，特别是以女生为主，喜欢地段比较好的，小一点无所谓，但一定要是黄金地段，上班、出行、购物都很方便；另一类是外地学生，他们对地段没有太高的要求，但是对房型有比较高的要求，可能是考虑到在外地的家人，他们一般都要带有两个卧室，最好有两个卫生间的房子。
特别提醒： 从现在的政策来看，ZF是不支持出现太多的房产中介公司的，尤其是不够正规的。比如相关房产经纪人的资格证书就已经两年没有开考。所以如果本身就是个门外汉，也就不要急于进入这个市场，可以先练练基本功。
设立房地产中介服务机构应提供下列资料：
(一)《房地产中介服务机构备案申请表》；
(二)企业法人营业执照（经营范围中含有“房地产”字样）；
(三)法定代表人有效身份证明；
(四)组织机构及章程；
(五)办公场所证明；
(六)有规定数量的财产和注册资金证明；
(七)有与其从事业务相应资质等级相适应的规定数量的专业人员资格证明并签订劳动合同（资格证书、注册证书、身份证明等）；
(八)市场可行性研究报告；
(九)房管部门认为必要的其他资料；
新成立的房地产经纪机构，按注册资金不低于30万元，注册房地产经纪人不少于1名或房地产经纪人协理不少于3名，以房地产经纪为主营业务等规定条件报市房地产管理部门备案，并申领《房地产中介服务机构临时备案证书》。开展业务1年后，有相应的经营业绩，注册房地产经纪人不少于2名，同时具有工程师、经济师、会计师等中级职称人员，以房地产经纪为主营业务，未发生损害当事人合法权益行为的，可报请市房地产管理部门备案，并申领《房地产中介服务机构备案证书》。房地产经纪临时资格不能超过两年。
新成立的房地产咨询机构，应具有10万元以上注册资金，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%。
房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年初公布检查合格的房地产中介服务机构的名单。凡检查不合格的房地产中介服务机构，不得继续从业。
房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，按规定标准收取服务费用，依法纳税，并接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
为何你没有别人开单多
我们都知道房产经纪人想要拿高工资就需要多开单，可是有些经纪人就是没有别人开单多，那是为什么呢？友情提示一下：你开单没别人多，可否问过自己，在自己身上找过原因吗？
1、你为什么每天约一套都那么难？
因为你每天给客户找的房子很少（或几乎没找）、长时间不跟客户沟通、每天应该勤快给客户找房子、尽量让客户感觉你在为他办事、即使笨、也给客户感觉你实在；
2、为什么人家一天接5个电话你5天接一个电话？
因为前提是人家用5个网站、你用一个网站、人家每天五个外网上发10条、你一个网站一天都没发，你应多注册几个网站，每天多发房源信息，使更多的找房者看到你的信息，如果觉得发房源麻烦、枯燥乏味，可以用易房帮房源群发，帮你快速发房源；
3、为什么来电话问的房子总是被卖了的那个？
好市场的时候，因为知道那个房子便宜、没去贴条，人家知道、贴条去了，机会人家拿走了，为什么当时自己不去贴条？
4、为什么你觉得性价比好的房子客户就觉得不好？
因为你没有准确的感觉到客户的需求，客户在手里，你都不知道客户是想找价格便宜、还是楼层合适、房型好价格适中的，要是这样很难达到成交；你应了解客户的真正的需求，给客户一种信任你的感觉、那样才能速拍；
5、为什么客户一上来总是先问能便宜吗？
因为客户感觉价位高，这个价位接受不了，如果能便宜的话，我可以去看房；如果不能便宜了就算了，而且客户不信任你，不信任中介，在价格方面总感觉你报多了，因此一定要跟客户建成良好的关系；
6、为什么客户想要的房子总是内网里没有的？
因为客户说的楼层、价位、小区，肯定都是最好的，但是在接待完客户走后你再查这些房子根本就不存在，所以要引导客户，跟着你的步伐走，一步一步的做好，客户会慢慢的感觉你的引导是对的；
7、为什么A类的客户最后买个B类的？
因为A类客户确实没找到自己心目中那样的房子，找了很多中介，看房看了很多套，原来自己心目中的小区、楼层、价位、户型，根本就是没的；
8、为什么同样去贴条就你没效果？
这个就要问你自己了，个人感觉：贴条、在单元的门口是最好的，一定是最显眼的，客户一回家、一出门就能注意的地方，还有贴条，一定要知道在哪贴、贴多少？盲目的跟从别人也是不好的；
9、你有没有思考过怎样提高你的工作效率和成功率？
别人会去总结自己的一套好的方法，会借助一些让自己提高效率的工具，比如说一款房产中介软件，有人用了易房帮来采集房源，有人会用它过滤中介房源，这样会剩下时间和金钱，更去专注于成交，因此提高了效率；
10、为什么客户今天登记的房子明天就不想卖了？
个人感觉：房东刚刚来登了一套房子，是无聊路过登记的，你可以等两天再联系，如果你早早就联系了，就会给房东造成这样的心理：“昨天登记的房子今就有客户要看房，感觉有些快，那样就会感觉自己的房子卖便宜了”；
11、为什么谈单的时候房主爱涨价？
如果客户到那就表现的非常喜欢这房子，想订，那样房东肯定是涨价的，换位思考，你去买个衣服，爱搭不理的，卖方肯定不会狠宰你，如果你表现的今非要买了，人家不宰你才怪；因此去看房之前，应该跟客户说：如果对这房子有意向，千万别表现出来；
12、为什么客户看完房子总说考虑考虑？
因为有些客户就是这样，不管什么样的房子，看完总是说考虑考虑，这种客户是那种不是看完就能速拍的，所以一定别逼他，一定要反应灵活，客户看完犹豫，给他考虑的时间一定越短越好，因为考虑久了就容易变卦。
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