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民间十大骗贷案之九
银行高管借“转贷”名义骗亲友
即使是朋友，遇到大额的民间借贷也一定要有相关担保、抵押等法律手续，这不仅是保护你自己的资金，也是督促、提醒对方珍惜到手的资金“不要犯错”。
案件回放
陈惠君现年44 岁，在建行工作长达18 年，并先后在建行绍兴两家支行担任行长超5 年，组织活动能力强，且因为曾是越剧演员出身，被公认为绍兴金融圈的美女行长。
在绍兴银行圈浸淫近20 年，让陈惠君结识了众多企业主。两年前，陈就开始以“转贷“为由，向部分企业主进行借款。
所谓“转贷”，就是指这些企业主以住房等资产向银行申请抵押贷款，贷款利息在10%以内，套取的资金再转借给陈惠君进行放贷，从中赚取差价。在以绍兴为代表的江浙地区，当企业急需临时资金周转时，商业银行支行负责人作为掮客为企业从民间找钱不乏其例。
在初期，陈惠君的借款往往期限都是10 天、半个月，利息在3 分左右，且均能顺利偿还。然而，2013 年下半年开始，陈惠君不再像以往那样按时归还本息，开始找各种借口对借款进行延期。
5 月14 日，一位债主检查陈惠君相关借款的抵押材料时发现可能造假，1000 多万元借款也已逾期未还，这位债主第一个向绍兴警方报案，陈惠君最终在杭州被捕。
陈惠君涉嫌集资诈骗的情况已比较清晰，但资金流向却成谜。据绍兴警方通报的情况，陈惠君先后办理了数十张银行卡，然后将资金通过这些银行卡全部打给了一个在绍兴做生意的名叫曾兵远的四川人，几乎没有资金用于建行贷款客户“转贷”周转。在陈惠君被抓后，曾兵远也被公安机关带走。
目前向绍兴警方报案的被借款对象已有30 多人，主要为陈惠君的企业客户，也包括其朋友、邻居等，借款金额从百万元到数千万元不等，最大一笔为3800 万元，报案总金额高达3.26 亿元。
反思与教训
作为银行系统内部“硕鼠”，陈惠君的骗贷手法并没有特别高明的地方，受害人也都是她身边的朋友、熟人、邻居，还有银行的客户。
她常用的伎俩是以短信、来电、面谈的方式问：“有没有资金？有客户贷款到期需要转贷，愿意出3 分到6 分不等的利率借款，一星期归还。”她还以自己的银行行长身份做担保，并承诺绝对安全。往往第一笔没归还，第二、第三笔又被借走。
从这个案例上可以看出，那些银行的VIP 客户、企业主往往容易被别有用心的骗子盯上。因此，如果涉及到大额的民间借贷，一定要对资金的实际用途有所了解，并且即便是熟人、朋友也要有相关的担保、抵押等法律手续。而且对是一般担保还是连带责任担保，以及担保范围、担保时间这些细节也要明确。
此外，陈惠君之所以能够屡次向身边朋友借到钱，还有一个原因是她拥有银行高管的身份作信用凭证。而一旦出事，银行方面则会说“那完全是个人行为”。因此，对于个人投资者来说，千万别被所谓“高大上”的个人信用蒙蔽双眼。
案件进展
今年5 月15 日，建设银行浙江绍兴城西支行行长陈惠君以涉嫌集资诈骗被绍兴市公安局拘捕。目前该案还在取证调查阶段。
民间十大骗贷之十
当心理财产品成为吸金陷阱
免费讲座、免费旅游——实际上是向你推销某款理财产品，不仅收益率惊人，而且宣称毫无风险。瞄准中老年人口袋的各类骗局层出不穷，最近在上海就有一例。
案件回放
有着“资本狂人”之称的成清波，早年通过收购上市公司法人股和通过定向增发将手中实业资产高价注入上市公司，屡屡登上胡润中国富豪榜。他旗下的中技实业控制着ST 成城、*ST 国恒、*ST 国创等多个上市公司，有“中技系”之称。
2013 年2 月，当时上市公司ST 成城公告称，拟通过增发募资收购何劲、晟润商贸持有的盛鑫矿业100%股权，从而涉足煤炭开采领域。定增预案显示，成城股份计划募集资金45 亿元，其中公司实际控制人成清波将出资18.75 亿元认购5亿股。
在2013 年初，当时成清波已经债务缠身，无力再拿出18.75 亿元认购增发股份。于是，成清波设想以“空手套白狼”的方式实现巨额融资，而非法集资成为了其唯一的选择。操作融资的主体是与其有关联的上海优道投资。
公开资料显示，ST 成城曾收到上海优道投资2.58 亿元，随后转给了中技实业及关联公司。此外，优道投资参股的上海乾灏投资管理中心（有限合伙）还以虚假的“上海市闵行区动迁安置房项目二期D 款”理财项目融资数亿元，并出现在了ST 成城的定向增发对象名单中。不少老年人，购买了这个虚假的理财产品。
然而，贵州煤炭资源整合的复杂性超出了成清波的想象，45 亿元收购煤矿增发的方案落空。而近半年多来，因兑付无门，已有来自多地的民间投资者赴上海向公安部门报案，上海优道涉嫌非法集资案曝光。
目前上海经侦总队认定的上海优道所欠投资人的资金为8.4 亿元（不包括利息），在事件爆发后，涉案人曾各自拿出一部分钱支付给投资人，目前尚余7.7 亿元本金没有兑付。
反思与教训
在各类集资诈骗案件中，设计一个投资产品，承诺超额回报吸纳公众投资——这种“庞氏骗局”是最经典的金融骗术。历史上的“郁金香事件”就是庞氏骗局的典型案例，而在上世纪90 年代初，曾经风靡中国大地的“亿霖”速生林投资项目，最后也被警方证明是打着投资幌子的诈骗行为。
如今“庞氏骗局”找到了最新的载体——这两年市场上很热的房地产私募基金，而且杜撰了一个麻痹性极高的项目“上海市闵行区动迁安置房项目二期”。
这类打着理财产品之名的金融骗术往往瞄准中老年人群，一来他们有较多的闲置资金，二来他们缺乏辨识能力。因此，中老年朋友一定要捂紧自己的钱袋，宁可投资收益率低些，也要把资金的安全性放在第一位。如果想获得比一般银行储蓄更高的收益，可以选择银行的货币基金产品，或金融机构的“私人银行”业务，从中选择适合的理财产品。
案件进展
据媒体报道，“中技系”掌门人成清波因涉嫌非法集资，已于2014 年6 月15 日被上海警方正式逮捕。他旗下的ST 成城、*ST 国恒两家公司更是在证监会6 月20 日通气会上被宣布立案。
民间借贷亟待规范
文/ 本刊记者刘畅
民间借贷作为正规金融业务的有益补充，这一点已经得到管理层、专家以及企业界人士的广泛认同。为有效规范和引导民间借贷行为，民间借贷最活跃的浙江省已在多地开展相关试点。除了制度创新外，规范P2P 为代表的互联网金融业务也是当下之急。
温州模式:引入行政监管机制
针对近年来温州部分中小企业出现资金链断裂和企业主出走现象，2012 年2 月28 日温家宝总理主持召开国务院常务会议决定设立温州金融综合改革试验区，引导民间融资规范发展。
2014 年3 月1 日，全国首部金融地方性法规《温州市民间融资管理条例》及《实施细则》正式颁布。其中一大亮点是[来源:，首次对大额民间借贷实行强制备案制度。即“单笔借款金额300 万元以上”、“借款余额1000 万元以上”、“单笔借款金额200 万～300 万元或者累计借款余额500 万～1000 万元，且出借人累计30 人以上”，涉及这三种情形的民间借贷，借款人应当向当地金融管理部门下设的民间借贷公共服务机构登记备案。
强制备案登记制度，应该说是把原来地下的、混乱的充满各种风险隐患的民间融资活动置于阳光下。通过地方金融监管机构的介入，民间借贷行为一旦涉众，可以及时叫停；而借贷企业或个人的经营情况、负债程度也相对透明，这样就在一定程度上遏制了骗贷行为的发生。
杭州模式：扶持民间金融服务机构
今年6 月18 日，杭州拱墅区民间融资服务中心正式成立，这是杭州首家民间融资服务中心。
而在更早些的2013 年3 月18 日，浙江德清首先成立民间融资服务中心，至2013 年底，浙江省金融办公布首批11 个省级民间融资服务创新管理试点县(市、区)。作为杭州市区获得首批试点的两家(拱墅区、西湖区)之一，拱墅民间融资服务中心可以说是德清模式的升级版，目前所有的借贷业务仅针对拱墅区内的企业和投资者封闭运作。
具体业务上，该中心创新推出了无风险、中风险和高风险三档产品。其中，无风险产品由中心提供担保、承担全部责任；中风险产品，资金供应方与中心按约定比例承担风险；高风险产品，则完全由资金供应方承担风险，中心只提供撮合服务，收取适当中介费用。
在操作过程中的亮点是，对于放贷的项目不是简单的借贷，而是股债结合的方式；而且投资方式很灵活，可以股债结合，也可以股转债、债转股。
杭州拱墅区的模式，可以说是将民间资本从“借贷”引导到“投资”。在手法上则有些类似基金公司运作：股债结合，一边是债权收取利息，一边是股权收取分红。而对于接受贷款的企业来说，这样的资金安排压力小，也体现了投资者与企业同甘共苦、共同成长的意愿。
P2P模式：打造互联网化中介
P2P 借贷业务起源于美国，并有着很长的发展历史，其特点是借助网络平台开展个人之间的放贷业务。作为互联网金融的方向之一，P2P 网贷模式很好地满足了民间资本追求更高资金回报的内在需求。
然而，目前国内对互联网金融业务的监管基本上还是空白，加之征信体系不完备，P2P 网贷公司良莠不一。去年以来，P2P平台倒闭、老板卷款跑路的事件屡有发生。
这些出问题的P2P 网贷平台几乎都有一个特点，即违规设立资金池。而优秀的P2P 公司严格定位中介身份，通过撮合收取中介费，每一笔贷款有严格的抵押、担保，每一笔贷款流向透明。
对于P2P 网贷业务，央行多次明确其定位是“中介机构”，未来整顿P2P网贷市场的核心是“去金融机构化”。今后，如果P2P网贷行业能够提高准入门槛，并纳入有效的监管，经历优胜劣汰后P2P市场有可能成为分流民间借贷的渠道之一。
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与开发商打逾期交付商品房官司的案例
核心内容：房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。
本案在此类案件中较具典型性，其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。
【案情简介】
2002年12月12日，杨某、刘某(以下简称杨某等)与上海振川物业有限公司(以下简称振川公司)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由杨某等以人民币571,483元的价格购买由振川公司开发的坐落于浦东新区孙桥路238弄《黄浦花园》239号商品房。并约定，振川公司应于2003年1月30日前将房屋交付给杨某等，逾期未交，则按已付房款的每日万分之一支付违约金;同时，振川公司承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(简称大产证)，并于此后的40日内办理该房屋的房地产权利过户手续(简称小产证)。如振川公司到时不能取得大产证，杨某等有权单方面解除合同等。合同签订后，杨某等付清了全部房款。振川公司则因其未能于2003年月1月30日将房屋交付给业主使用，向业主支付了部分违约金。但因振川公司至今仍未交房，遂致诉讼。杨某等诉请判令：(1)振川公司立即为其所购房屋办理小产证;(2)振川公司按其已付房款的每日万分之一支付自2003年1月31日起至实际交房之日止的违约金;(3)振川公司按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2003年8月10日起至杨某等取得小产证日止的违约金;(4)振川公司承担40元的工商档案查询费用。一审判决支持杨某等的部分诉讼请求。振川公司不服，提出上诉，二审维持了一审判决。
【审判结论】
一审判决：
一、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨某、刘某支付逾期交房(实物交付)违约金(自2003年1月31日起，至2003年8月9日止按杨某、刘某已付购房款总额日万分之一计算);
二、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨某、刘某支付逾期交房(权利交付)违约金(自2003年8月10日起，至上海振川物业有限公司向杨某、刘某发出可办理房屋小产证的通知日止，按杨某、刘某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);(上述两项应支付款项中应扣除上海振川物业有限公司已支付杨某、刘某的违约金人民币10,024.69元);
三、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内给付杨某、刘某人民币40元;
四、杨某、刘某的其他诉讼请求不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析意见】
一、振川公司应同时承担逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利的违约责任。
开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的，如何确定其违约责任?对此，存在两种不同的观点。一种观点认为，商品房属于不动产，交付的标志是房屋权属的变动，交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此，开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利，也只须承担一种违约责任。另一种观点则认为，违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失，而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同，实物对应的是对房屋的使用、收益的利益，而权利对应的是对房屋处分的利益。因此，开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务，违反任何一个约定义务，都应分别承担与之相对应的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。
二、杨某等有权不依约行使合同解除权，而另行主张违约赔偿请求权。
依据合同约定，在振川公司未能按期取得大产证时，杨某等有权解除合同，并由振川公司承担赔偿损失的责任。现杨某等放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权?对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨某等放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向振川公司主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。另一种观点则认为，解除权是一种形成权，仅以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨某等虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求振川公司承担违反合同义务的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。
三、违约金计算时间重叠时数额的确定。
对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
由于本案的双方当事人对逾期交付房屋权利的违约金计算标准未作约定，又因开发商逾期办理小产证的违约行为给杨某等造成的损失数额也难以确定，故杨某等要求参照司法解释确定的违约金计算标准，确定振川公司的损失赔偿责任符合司法解释的适用条件。但考虑到依据司法解释确定的损失计算标准高于开发商未交付实物房屋所约定的违约金计算标准，逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利违约金的计算在时间上发生重叠，适用约定标准确定的逾期交付实物房屋的违约金数额中，实际上包含逾期交付权利之日始所应承担的逾期交付实物房屋的违约金数额。而目前我国的违约金制度仍以赔偿损失为主，惩罚性为辅。故法院在裁判时应从适当处罚兼公平原则出发，在发生违约金计算时间重叠时起，采用由违约方承担数额较高的计算标准的违约金来适当调整和平衡双方的利益。如此,一方面保护了当事人的合法权益，另一方面也有利于促进房地产行业健康有序地发展。
关于调解合同纠纷案例
2010年5月1日，威坪镇五星村包工头方洪武（男，1973年出生）与金峰乡五龙村吴坑自然村吴新民（男，1962年出生）签订承包建造房屋合同，方洪武承诺保障工程质量，工程于2010年12月31日前竣工。但由于主、客观原因导致工程于2011年6月底才完工，造成原材料涨价；另外房屋顶层现浇水泥又出现多处漏水、渗水问题。为此，吴新民暂扣了应付给方洪武的工程承包款17000元人民币。方洪武为拿回自己的辛苦钱，曾先后六次前来吴新民家讨要均未果，方洪武最后一次曾放话说：“我们先后用了一年多时间为你建造三间四层楼房屋，你还扣我们的血汗钱，你是否不想住这个房子了”等狠话。为此，吴新民曾求助于派出所，但接待的民警告知其诉讼至县法院解决，正当吴新民全家一筹莫展时，其从杭州电视台西湖明珠频道《和事佬》栏目看到每日播放的和事佬 调解纠纷案例，并从该村村长、书记处了解到本人就是和事佬的情况。2012年12月26日，本人应双方当事人的邀请，在吴新民家经对双方当事人进行长达6个多小时的说情、说理、说法、例举了双方各自谦让一步对各方都有利的大量具体案例，最后终于说动了双方当事人，成功调解了这起因包工头延误合同工期等问题而引发的经济纠纷，促使双方握手言欢，避免了一起很有可能引发民转刑的案件。自己也能为构建平安千岛湖，和谐千岛湖做一点有益的工作而感到非常高兴。
2014年9月10日
最高人民法院公告案例分析100篇(民商篇)
目 录
1. 何丽红诉中国人寿保险股份有限公司佛山市顺德支公司、中国人寿保险股份有公司佛山分公司保险合同纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》第512页
2. 澳克公司诉利京支行汇票纠纷案
3. 保证合同纠纷案
4. 常州方圆制药有限公司诉江苏省电力公司常州供电公司供电合同纠纷案
5. 陈国庆诉王坚彩票买卖合同案
6. 陈梅诉哈尔滨铁路分局铁路货车押运员人身损害赔偿案——中国审判案例要览(2005年民事卷)
7. 陈某诉社保所相邻关系纠纷案
8. 成某诉王某公司出资返还纠纷案
9. 程德诉某物业公司退股纠纷案
10. 程某诉日月新经销部股东知情权纠纷案
11. 大佛口公司诉千叶花园公司职务表见代理案
12. 大连音像出版社诉北京市海淀区音像艺术服务社侵害录音带专有出版权纠纷案
13. 丁某诉李某相邻关系纠纷案
14. 丁某诉吴某房屋买卖合同纠纷案
15. 樊坤诉北京市二十一中择校费返还案
16. 房地产买卖合同纠纷案
17. 房地产所有权纠纷案
18. 房屋使用权纠纷案
19. 房屋所有权纠纷案
20. 房屋执行异议案
21. 公司共同侵权案
22. 公司盈余分配权纠纷案
23. 购销合同诉讼时效纠纷案
24. 股东请求给付退股金案
25. 股东诉大地农药公司强制解散案
26. 合伙债务纠纷案
27. 某公司诉某银行房屋买卖合同纠纷案
28. 河北三河福成养牛集团总公司诉哈尔滨福成饮食有限公司昆明分公司侵犯注册商标专用权及不正当竞争纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》第498页
29. 黄某诉某化工公司投资纠纷案
30. 黄宇森诉广州市白云区京溪小学、广东省三茂铁路国际旅行社等人身损害赔偿纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》
31. 建华公司诉科文公司及四股东货款纠纷案
32. 姜某诉某餐厅酒水服务费纠纷案
33. 借款合同纠纷案
34. 精细建筑公司诉大发房地产公司合同纠纷案
35. 莒县酒厂诉文登酿酒厂不正当竞争纠纷案
36. 康和国际发展有限公司诉北京市营力集团公司中外合作经营合同纠纷案
37. 李华诉某商场买卖合同纠纷案
38. 李某诉包某离婚财产协议纠纷案
39. 李某诉北京某房地产公司合同纠纷案
40. 李某诉某证券公司侵权纠纷案
41. 李某诉杨某及某电动车生产公司侵权纠纷案
42. 李某与A公司股东知情权之诉
43. 李忠平诉南京艺术学院、江苏振泽律师事务所名誉权侵权纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》第532页
44. 廖某诉江某债权人代位权纠纷案
45. 刘某、刘某某诉某公司、郑某某股东知情权纠纷案
46. 刘某诉某商场确认合同条款无效案
47. 刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》第476页
48. 绿色饮食有限责任公司诉天地房地产开发有限责任公司投资款纠纷案
49. 民间借贷纠纷案
50. 明亿公司诉五色金属线材厂货物买卖合同纠纷案
51. 某公司诉某村委会不当得利纠纷案
52. 异议股东股份回购请求权纠纷案
53. 股权继承纠纷案
54. 某公司诉徐某及某建筑公司担保合同纠纷案
55. 某信用社诉某燃料公司缔约过失责任案
56. 某轴承厂诉某运输公司合同纠纷案
57. 内蒙古自治区乌海市人民检察院诉白雪云等抢劫案
58. 赛马特商贸有限公司上诉案
59. 商业借款合同纠纷案
60. 上海洁丽邦公司确认股东身份之诉
61. 涉港贸易合同纠纷案
62. 唐某诉周某不当得利案
63. 陶义诉北京市地铁地基工程公司发明专利权属纠纷案
64. 滕芝青诉医药公司确认强制转让股权无效案【商业官司案例】
65. 土地置换协议纠纷案
66. 王春生诉张开峰、江苏省南京工程高等职业学校、招商银行股份有限公司南京分行、招商银行股份有限公司信用卡中心侵权纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》
67. 王某等六人诉佳悦公司合同纠纷案
68. 王某诉某房管局撤销具体行政行为案
69. 王某诉某支行基金代购纠纷案
70. 王某诉周某不当得利案
71. 威海市环翠区市北综合服务处诉赵某等三人建筑工程纠纷执行案
72. 吴朋德诉白丁齐工资债务纠纷案
73. 吴玉诉曹学伟借贷纠纷案
74. 湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案——《最高人民法院二审民事案件解析·第四集》第1—18页
75. 徐高诉中鸿天房地产公司无预售证认购合同纠纷案
76. 悬赏广告纠纷案
77. 杨庆峰诉无锡市劳动和社会保障局工伤认定行政纠纷案
78. 冶金公司诉商务公司招投标纠纷案
79. 周某诉罗杰斯餐厅侵犯名誉权案
80. 营口盐业公司与盖州市渤海水产养殖场污染损害赔偿纠纷上诉案
81. 有限责任公司大股东虚构股东协议转让其它股东股权确认无效之诉
82. 曾凡东等商品房买主诉桑植县房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案
83. 张国兴诉常州新北区人民政府、新北区经济发展局侵犯企业经营自主权案
84. 张某诉某保险公司保险合同纠纷案
85. 张某诉某公司确认股东大会决议无效案
86. 张某诉某路桥公司合同诉讼时效纠纷上诉案
87. 张某诉某拍卖公司违约纠纷案
88. 张某诉某商场合同纠纷案
89. 张某诉王某确认买卖合同无效之诉
90. 张文秀等163人与贵阳市黔灵乡东山村村民委员会、乡人民政府侵权纠纷上诉案
91. 张艳霞诉大都置业房屋买卖合同纠纷案
92. 赵某、王某、季某诉某房地产公司确认股东会决议无效案
93. 镇江市江州医药精包装股份有限公司追加股东杨毛志为被执行人案
94. 郑克宝诉徐伟良、中国人民财产保险股份有限公司长兴支公司道路交通事故人身损害赔偿纠纷案——《最高人民法院公报·2008年卷》第505页
95. 中国恒基伟业集团有限公司、北京北大青鸟有限责任公司与广晟投资发展有限公司、香港青鸟科技发展有限公司借款担保合同纠纷案
96. 中国建设银行三峡分行城区支行与钟云先等1257人返还集资款纠纷案
97. 中国农业银行郑州市分行营业部与郑州市民营企业合作基金发展有限公司存款纠纷上诉案
98. 中华制漆（深圳）有限公司上海经营部诉张某等撤销债务人无偿转让财产行为案
99. 中泰公司及景皓公司申请抗诉案
商品房买卖八大典型纠纷案例解读
(2012-12-02 15:33:38)
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房屋买卖【商业官司案例】
杂谈 ▼ 分类： 法院判决案例、事例 定购协议书签字要谨慎
2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。
【判决】 该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
法官点评 购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
天然气改动不算结构改变
2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月，李飞接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔公司不同意。
【判决】 天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。
法官点评 在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。
购房户看清逾期交房条件
2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。【商业官司案例】
【判决】 双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。
法官点评 本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。
这些情况可拒绝接房
2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。
【判决】 房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。
法官点评 房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。
房屋没验收接房也有错
2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定2006年12月31日前交房，如逾期交房应支付违约金。
2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交接表上签署“同意接房”。
2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅遂起诉。
【判决】 华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。
法官点评 法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。
优惠没兑现可起诉索赔
2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。张遂诉至法院。
【判决】 鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。
法官点评 开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。
提高容积率开发商要赔
2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。
【判决】 大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。
法官点评 开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。
入住发现质量问题可索赔
2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。
【判决】 市五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。
法官点评 法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。(文中企业和人名均系化名)
八成购房者被忽悠
焦点网日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。
商铺租赁合同纠纷案例
原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。身份证号码：*******************。
特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。
委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。
被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋B-503号。身份证号码：*******************。
特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。
被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。身份证号码：*******************。
特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。
原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于2009年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏合攀诉称：2006年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:
1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；
2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；
3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于2005年办理了他项
权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；
4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；
5、株洲市天元区（2008）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；
6、通告，证明2008年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。
被告李国兵辩称：一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。
被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：
1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；
3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；
4、公开信，证明被告已经告知原告；
5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；
6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；
7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。
被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘建平未向本院提交证据。
经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。
被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。
原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。 被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。
综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据7，原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据3、4、6，需结合案件事实，综合认定。
经审理查明，2006年7月27日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是：
第一条：租赁场地、用途、期限；1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积90平方米，从事品牌服装经营。2、合同期限自2006年7月31日至2016年7月30日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式；1、乙方所租赁的商铺的月租金为35元/平方米，十年租金共计378000元，考虑到乙方交租方式，租金优惠20%，共计需要租金302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳50%，计151200元，剩余租金151200元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳10000元履约保证金。3、乙方需交纳综合管理费300元，（面积50平方米以下交200元/月，面积在50 平方米或50平方米以上交300元/月）。4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费按表计收（按楼层表计算，电费1.1元/度，水10元/月）。5、乙方应在每月28日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务；1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监
督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不得使用燃气用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处违约金5000元。6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提供并恢复原状，还可处乙方最高5000元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲方所有。7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙方双方协商解决。8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生责任书。第四条：违约责任；1、甲方应在2006年8月1日之前向乙方提供商铺，逾期15天未提供商铺，应向乙方付违约金5000元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。2、甲方应保证公共设施和乙方商铺的正常使用，一般问题24小时内修复（配件和技术原因赔偿除外），重大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方应赔偿乙方损失100元/天。3、乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。4、租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方应向甲方交纳100元/天的违约金，连续5天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，视为假开门歇业论处，既无条件收回商铺，扣留全部履约保证金。6、乙方必须按时缴纳相关费用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，每天处1%的滞纳金，逾期两个月不足额交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天1%收滞纳金，逾期15天以上的甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。合同签订后，原告苏合攀于2006年7月27日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金151200元，门面装修费25000元，门面押金10000元后，原告开始经营。
另查明，是株洲市华鑫服饰商务写字楼未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。2005年10月28日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款3200000元，并提供该房产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产（含刘建平的）被拍卖处置。2008年12月26日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。
本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行；原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的
正常使用，但由于株洲市华鑫服饰商务写字楼于2008年12月26日张贴通告，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登记，应由实际产权人李国兵、刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人，但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已实际占有并使用商铺29个月，原告要求返还全部的租金和装修费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告认为原告应交纳实际使用商铺的租金和公摊装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；由于合同租赁期限为10年，现原告还有91个月未经营，原告要求按合同约定按100元/天的标准计算损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；但由于原告仅交纳5年的租金，应按实际交纳租金的期限计算损失，即31个月（60个月-29个月），原告要求按91个月的时间计算损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告李国兵认为由于原告拖欠水电费，违反合同约定，被告有权解除合同，但通过庭审查明，被告提供的水电费的存根联不能证实原告拖欠水电费的事实，对此项辩解主张，不予支持；被告李国兵认为原告将商铺改作仓库使用，违反合同约定，被告有权解除合同，但被告未提供充分的证据证实上述主张，对此项辩解理由，不予支持；综上，被告应返还原告租金78120元（151200元-151200元÷60个月×29个月），押金10000元，装修费18958.3元（25000元-25000元÷120个月×29个月），赔偿损失93000元（30天×100元/天×31个月），以上合计200078.3元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、由被告李国兵、刘建平在本判决生效后3日内返还原告苏合攀交纳的门面租金78120元，门面押金10000元，装修费18958.3元；
二、由被告李国兵、刘建平赔偿原告苏合攀预期可得利益损失93000元；
三、驳回原告苏合攀的其他诉讼请求。
本案案件受理费6192元，保全费2020元，合计8212元，由原告苏合攀承担2212元，被告李国兵、刘建平承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上
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