【www.guakaob.com--银行招聘】
炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
炒房团的利润来源
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
炒房团撤出手段：退房
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的运作流程怎样？
炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。
参与建筑安装实现避税
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
因为无利可图
未来十年无人敢炒房
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
身家超600万者多炒房
据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。
双重拷问炒房团被套
曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
2009年，在政府4万亿投资的推动下，中国经济强劲复苏。但此番经济增长，90％以上依靠政府投资拉动，曲高和寡。而种种迹象表明，由于民间投资跟进缓慢，经济复苏的基础并不牢固。与此同时，部分闲散的民间资本却成为国内热钱，不断涌入楼市、股市，营造虚假繁荣，滋生新的资产泡沫。在此情况下，中国经济出现二次探底。这可能不再是危言耸听了!
东奔西突成“内患”
中国经济经过30年高速发展，已集聚了大量的民间资本。数量庞大、流动活跃、投资广泛的温州民间资本，无疑是当前中国民间资本流向的风向标。最新的统计数据显示，目前在温州约有6000多亿民间资本在流动。从被众多媒体爆料的“炒房团”、“炒棉团”、“炒煤团”……乃至此次遭遇迪拜债务危机现形，以温州民间资本为代表的庞大民间资本成为游资，释放出极大的潜能，东奔西突，四处寻找利润增长点。
今年伊始，海南“国际旅游岛”概念吸引了4000多亿元的资金大举流入琼岛圈地。而在此之前，已有一批从山西煤矿等领域撤出的温州民间资本“潜伏”在海南房地产投资布局。早已先知先觉的民间资本看来又将在这场资本博奔中拔得头筹，但实际上这些疲于“奔波”的民间资本也并非像众人所想象的那样一帆风顺。去年山西对煤炭行业进行产业整合后，在山西炒煤的温州民间资本损失了10％以上，约有100亿～200亿。而年末一场突如其来的迪拜危机也让他们中的许多人铩羽而归。
毫无疑问，民间资本流动频繁，给市场运行秩序带来不小隐患，同时资本自身也面临投机风险，那么为什么这些民间资本不回归实业呢?笔者认为其中原因是温州的产业结构以劳动密集型和传统制造业为主，多数企业的盈利空间实在太微薄，而且运作风险也不容低估，金融危机等经营环境的任何变化都可能让其游走于生死边缘。即便是转型也是步履维艰，转向重化工、机械等大型产业缺乏产业基础，转向高科技则缺乏产业技术和人才支撑，继续目前的轻工业加工与生产则面临着更加严格的市场规则与激烈的市场竞争，如俄罗斯屡次发生的清理“灰色清关”事件。与其在小市场争夺微利，不如进入有一定资金门槛、较高回报率的领域，获得更高收益，这大概是大部分民间投资者目前的想法。
转危为安要靠引导与疏导
一份统计报告指出，温州民间资本目前主要投向以下四个方面：一是投向科技研发、产品升级以及与原行业相关的新兴制造业；二是转向利润率更高而风险更大的地产业与资源性行业，仅就煤炭行业而言，2008年末山西境内60％的中小煤矿(包括地方国有煤矿和乡镇煤矿)由温州商人经营或承包，年产量达到8000万吨以上，约占山两省煤炭年产量的1／5；三是逐步开始涉足私募、创投等形式的资本运作，如首华创投、云杉投资等引领了温州民间资本发展的一条新道路；四是跨地区跨国界的实业与资本投资。
这份报告中首尾两类资金的流向显然是政府喜闻乐见的。但是，其在资本总数中所占比例却不大，笔者以为这与政府引导民间资本的方式有着很大的关系。去年9月，国务院出台了《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》(下文简称《意见》)。虽然《意见》从行政、税收等方面对民企给予扶持，为诸多民企的生存和发展(特别是受金融危机严重冲击的民企)提供了很大的帮助，但是却忽略那些“不差钱”的民企。
长期以来，许多民企希望资本投入后快速获利，因而，它们平均研发投入占销售收入的比例不到1％。特别是那些“不差钱”的民企更是热衷将盈利积累资金投资于短平快的投机项目，这使得社会流动性资金持续泛滥；而另一方面民企不能掌握核心技术，无法突破发展瓶颈，竞争力缺失，只能继续在低端市场寻找机会，从而形成了一个资金运行与企业发展的恶性循环。
对于这种情况，笔者认为政府可以借鉴国外经验，通过税收等杠杆引导民企资金流向，鼓励民间资本投向科技研发、产品升级以及与原行业相关的新兴制造业。科技研发工作，不可能立竿见影，因此许多国家以财政资金给予企业相应的补偿。例如在英国，中小企业从事科研工作，只要向政府提出申请，不仅能享受税收全免的优惠，政府还会以其当年科研经费投入24％的比例，给予企业一定财政扶持。
除了引导民间资本回归本业、提高核心竞争力外，引导的另一个含义是指对民间资本跨行业发展的引导与帮助。从经济复苏的要求和民间资本投资的需求来看，《意见》还不足以充分调动民间资本的投资积极性。特别在政策的操作层面，仍然以政府投资、国有投资为上，没有真正形成支持民间投资的局面。
以新能源为例，十年前民企就开始转型涉足新能源领域，太阳能发电是其主要阵地。十年来，在没有享受到任何国家优惠政策的情况下，民企将中国的光伏产业发展到了一定的规模——2008年中国光伏电池产量达1.78GW，占全球总量的26％。但随着财大气粗的央企参与进来，(今年1月15日，中国华电和中国船舶重工签署战略合作协议，两家央企将跨行业重点在新能源领域开展合作。)产业环境发生变化，那些转型发展新能源产业的民企只能被迫退出，因为其在资本、政策上等都难以同国企相抗衡。这种国进民退的情况不仅仅存在于光伏产业，笔者以为这种矛盾也是值得相关政府部门反思的。
至于笔者所言的疏导，其实很多业内人士曾呼吁过，它主要包括两个方面：第一，通过并购、参股、控股等多种方式，以小额贷款银行、创投、私募等形式将分散的民间资本集中起来，有的放矢地投入实业中，在保障民间资本收益的同时，避免其在楼市和股市的投机性投资，以稳定楼市和股市。第二，放宽投资领域，降低准入门槛，让民间资本具有更多的出路，这样民间投资跟进的速度才会快、跟进的力度才会大。笔者欣喜地看到，政府已经着手在做这一方面的工作了。比如去年，南京、成都等地运用信托投资的形式，筹集民间资本作
[1] [2] 下一页
炒房团利益链揭秘：与开发商签约退房 互助避税 2010-05-16 03:06
【戴要】简直一切人都以为炒房团的利润来流于房价的上涨，但这一假定自身就曲接低估了房地产开发商的愚商――这意味灭开发商的“贵卖”。炒房团真正的利益根源，是房地产开发商银行存款利率与民间利率的利差。这是一笔确订的、高比率的收益。
炒房团的力气到顶有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配,就是对房子简略的低买高卖吗？他们的组织形式、商业运作毕竟怎样？
对于外人来说,这的确是一个易解之谜。《第一财经夜报》特约请房地产行业知实律生驰捷后生,论述他懂得的炒房团利益链条。张捷教师已经担免南京房地局有关机构的律生,同时也是南京房地产界出名楼盘古代乡、篮堡、金地等第一大股西的私家律师,在房地产行业底端从业多暮年。
在张捷望来,炒房团的中心是幕后的操盘手,其最核口的运作机制,是在房地产开发商资金链条停顿的背景下,以某种方法为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。
驰捷教师阐释的运作逻辑,超越人们简略懂得的炒房团运作模式。原报特登载此白,召唤更多的行业议论。不管白中所道到的现象具有多大的广泛性,都应当采用办法,从流头上根绝此类投契运作方法,开释炒房团获取的巨额好处,真正给高房价下调发明空间。
[ 开发商自动勾搭,利润真为银行疑贷利率与官方利率之差,房价上落是其主。几千亿的炒房逛资曾经成为地产市场的主要力气,长弭这局部利润才是最否行的治标之策 ] 只要自资金链条动身,能力实反望懂止业的机密。
据笔者了解,属于游资性量的“炒房团”,其资金范围伟大。但市场对于其运作模式、亏利构造并不亮晰。台前的角色往往只是还用过去充数的一般农夫甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱合于公家的视野之外。
实正的穷人长短常矮调的,不会招摆功市,以至不念争这么少人晓得本人的野在哪外,他们都具有自人的职业,并且十分忙碌,基本出有时光各个乡村去来来炒售和治理房子。 炒房的利润起源
简直所有人都觉得炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假定自身就直接低估了房地产开发商的愚商――这意味着开发商的“贵卖”。
即使是在小牛市中,假如以为炒房团主主都能正确断定各个地域和楼盘价钱的下跌上涨,也是太高估了炒房团的愚商。
在这样的专弈中获取暴利并不轻易,且威严夷宏大。更何况在计入税收要素后,这个游戏能够演化为整和博弈或者背和专弈,也就同等于赌博了,这相对不是大范围炒房团赔钱的常态。 炒房团真正的利益根源,是房地产开搁商银行存款利率与民间利率的利差。这是一笔肯定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年作7%,减上各类脚续省不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以单利盘算。综合到年息,最高能超过100%。
在房地产零体信贷政策松张的背景下,人国地产行业开发商实际上临时处于开发资金严峻松驰的局势,果彼去往不得不追求官间信贷并忍耐银行信贷和官方信贷的高利差。
在这个负景上,开发商是盼望可以绝迟出卖房子并归笼资金的。由于即便是未来房价能够下跌一倍,其中的价好也是付了***。***的高额本作甚至借有法在税前扣除。
能够道,恰是开发商高额的融资成本,才发生了早期房与隐房的好价,以及开发同样项目标一期取两期、三期的宏大差价。这类差价的实质不只仅是房价的下跌,更是资金成原的反应。 关于启收商而直言,炒房团实践下止到了资金起源的角色,炒房团所重要获与的肯定的支害,也等于彼本好部门。这是认识答题的要害之一,前面的外容非引见如何完成那一面。
开发商须要炒房团
操持真按揭套取银行贷款,这已经是过来多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法,但威严夷极大,而且监管也越来越宽。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意真按掀的人也越来越不难。
但开发商的资金需求仍然具有,而且在微观压缩的背景下变得愈加紧急,这就给炒房团留下了空间。
实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有免何法律义务,都是由炒房团承当。而且,炒房团也是每一个成员单独里对银行和律生的审查,走的是正轨渠道,也没有给银行和律师受贿,在形式上契合法律政策,银行工作人员也没有真按掀那样的义务问题。
良多人会答,开发商须要资金,为什么十分盼望和炒房团协作,而不是间接后早期落价卖给公家？这外有几个庞杂的缘由。【炒房团具体操作】
其一,部门房流的落价出卖会令市场不轻易接收前面的再落价。绝管政府请求开发商不失揭盘、不得惜售,但是开发商只念低价出卖局部房子以失掉所需的资金,而其他房子是要低价出售的。因而开发商相对不会交蒙矮订价招致房屋被一抢而空的成果。更何况有的处所政府借制订了开发商不失半途跌价等划定。
其二,实际上最次要的缘由在于:即使低价地下卖出（部分）房,开发商也不能敏捷收到卖方所得资金。
地工业界的读者会很明白,是高地工业界的读者也很轻易念清晰,只需您的收盘价比拟矮,良多人就会“挨召唤”找到开发商“留房”。 房地产的开发进程中要掀上百个章,每一个放章的人都会有相似的请求,要供留一两套房子。
打了招吸就不能再出售了,但是他们不会立即给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再领取房款。
这样的成果不算是索贿纳贿,由于成接价就是开盘价,是“市场价”成接,赔的钱是挨召唤人可以说明的“投资房产”的支出。这种投资是涝旱保收的,房价没有落或许涨了,他再说一声“不要了”,威严夷就被委婉娶给了开发商。更有甚者,在房价上涨当前,还会有大批的人找各种闭解,要供开发商以收盘价把房子卖给他。
打招吸要求留房的人实际上也有一个顶线,就是不会自动要求开发商依照低于开盘价的价格（最少不是低很多的价格）卖给他房子,因为这样会有索贿纳贿的嫌信,不是“一般投资房产”。
正因此,开发商是续对不敢以低价开盘,而引发这些打召唤要房、留房人的设法主意的。 反因而,开发**期望和炒房团协作――订一个较下的开盘价,但立刻以很小的折扣售给炒房团（无时以至是五合、六折）,而且只卖出开发商盼望卖出的数质,其他低价收盘的房子便渐渐天卖。
如斯合作的直接结因是高开盘价、开盘高成交量,这会直接影响市场口态,给开发商和炒房团带来更大的利益。
链条一:炒房团哪来的钱？
炒房团的资金起源重要合两块――始初资金和银行信贷资金。
实践下,炒房团的配角们并没有是实正的始初资金出资圆,或许道只是大部门资金的降求圆。更少的是公募带资治理和操盘脚团队操做,而炒房团的败员只是被组织止来的“演员”。这些“演员”的重要义务一是后台出面;两是以他们的身份套与银行资金。
这些“演员”次要来自富饶地域的乡村,操作者和村落委会结合起来组织村落官,并像传卖一样**,把他们包拆成为有钱人,培训他们的行行以当对银行等部门的审查。
套取银行资金是症结。炒房团要取得脚够的银行贷款,首后要让银行以为这些人是有钱人,能够有足够的资金来还贷。因此这些人就被包拆成为有钱人,脱上各种实牌,还要编佳发野新
事,市场上传播的“浙江新事”、“山中新事”就根源于此。
这样的炒房团的组织构造一般以村子为双位,因此这些人相互松稀团解,村落委会等出具证实、白件也更便利。
炒房团初始资金是用来提供贷款尾付的过账资金。这部分始初资金不需求很大,因为可以一个人一个人过账。
关于炒房团而直言,因为其取得的真际价钱只是开发商地下卖价的五六败,因而在失掉银行按掀疑贷之先,炒房团实践上连尾付皆不必以自无资金领取,而月供资金也能够自银行套取。 链条二:怎样撤出？退房!
炒房行动最末胜利的要害是房屋要可以出脚,逆本退出才意味灭真正的成过。
从人邦的政策,尤其是税支政策来瞅,炒房行动的成原望似是很下的,尤其是不脚两暮年的房子。而且炒房团人数寡少,又是同高地炒房,对于于有闭房屋的治理也很易,兜售会很难题。这么炒房团如何退出？
这就要依附开发商入行辅佐――退房。
一般来道,炒房团都会和开发商签有退房协定,他们随时可以退房,开发商也可以随时将房屋再出售。采用这一措施最大的利益就是大大规躲了税收,因为退房不需要交免何税款。由于是以开盘价的低合扣价格购入,退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作普通是在期房接房、开发商撤场之前。果此,实际上,炒房团持有房屋的时光一般也就这么少,去往不超过一暮年半,而支害一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通功开发商的销售团队或许博业的房屋出售母司来系决。彼时炒房团具有的房子和开发商还留有的房子就会一同卖,进行混合卖售。这样,真正的买房人基本不晓得本人所购置的是炒房团的房子仍是开发商的房子,挑中了一套炒房团的房子,炒房团就退这一套,在买房者眼中是与曲交购购开发商的房子出有区别的。这样的成果就是退房率超高,南京呈现不长楼盘隐示的退房率竟然超过100%,也就是一切出售的房子被退过一遍,这背后就是炒房团的功绩了。
炒房团的每一个环节皆经由了博业己员的真和演练,真人视频裸聊,毫不是书斋外专野的空言无补。
链条三:修危公司入伙躲税与提现
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级,就是在建筑装置（下称“建安”）成本事域,辅助房地产开发商规避高额税收。
中国房地产行业的相干税收长短常高的,土地增值税是删值部分的30%~60%,所得税是25%。要是走正轨手续,怎样算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而行,躲税成了问题的症结。
建筑公司的意义便在于此,因为在房屋开发历程中,只要建安成本可以在增值税中扣除,其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地删值税的税前扣除,只能在所得税的税前扣除。另外,建安的停业税也长短常低的,只要3%,减上附减费用也就是3.3%,比一般5.5%的停业税比例要低不少。建筑承包最初的收益所得税一般是核定的定税,比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签订一个工程启包合同,开发商以建安费用把垫付的尾付发出来,在开发施农直达包一手。
尤其是有拆建的平装房更容难做高建安成本,因为施工量质不同,价格可以有天地之别。笔者所知的有每仄方米不足2万元售价的房子,开发商的装建尺度做到了惊人的8000元。通过这样的操作,开发商可以直接享用税收上的利益,因为土地增值税税率是从30%至60%乏进的,在建安成本大删以后,本来遵照百分之五六十纳税的增值税部分就变成遵照百分之三四十进行纳税了。
固然修危母司也要有好处（其中包含1%~3%的启包管理省）,但是经由这一腾挪,从修危
母司得到的钱是把开发商的企业账户和收票依照启包省用的开法道路变成了个人账户的隐金。
在中国,资金从企业账户到个人账户是一个大答题,对于相似炒房这样静辄超过百万的现金淌静,央行正洗钱部门也是筛查监管的,而经过上述操作,不但解决了这一问题,而且使得政府在各种统计之中瞅不到。而给建安公司1%~3%的管理费,就等于是一个收票提现费用,在中国的商业环境下,这相称于把收票兑成现金而领取给钱庄的费用。
炒房旧模式与海外暖钱
在国度政策没有续变化的负景上,炒房团的操作情势也在取政府政策专弈的进程外不时高地开展变化。
官方***的介入是炒房团的旧情势。那样,真人视频裸聊,炒房战给开发商降供资金两者便解开止来了。背开发商搁贷的***者请求开发商以挨合扣的房女借贷,炒房团则正在开发商出无反式出售允许来套与银止资金的时分为开发商提求资金,单方的联合使失社会逛资入进炒房范畴。
给开发商搁贷,需要平安而且遭到法律维护,假如崩盘浑偿,放贷方能够劣于银行等机构放到款项。要实现这一面,仍是需要还帮建建公司,因为依照我国法律划定的说明,修建款项的了债次序是劣于银行典质的。
许多人知讲,建筑公司给开发商垫资是一个潜规矩,但一般懂得的是“硬垫资”,而不是“软垫资”。所谓硬垫资,是靠建建公司拖短民工农资和资料商货款来完成,但这种硬垫资是很难跨年的,因为建建公司要给民工和资料商结账,而房地产楼盘的开发建设却难以在一年外完成,尤其是南方夏地的佳几个月都会因上冻而难以施工。这样,开发商和修建公司仍是有资金短心,这就需求***的介入了。
***介进的道路,就是完成这些资金真正的“软垫资”,出借***则是以房子底为农程款。 如斯一来,这样***资金出来,再以建筑费用进去,还可以让银行瞅到了开发商的“自有资金”,使得开发商能够符合政策地获得银行的开发贷款。尤其是在开发商自人是“空手道”的情形下,更需要此类***资金的“软垫资”式参与。
一直言以蔽之,那类旧模式便是炒房团在后期介入房天产的启收,其降求的是相称于三四败房价的后早期资金,失掉的非一个主要的报答前提――正在购置房女时不必付房款,缺款等到房屋售出之先再取开发商入止解算。
果此,在政府限造二套房存款、套取银行资金的渠讲蒙限当前,炒房团也否以新方法炒房了。这样的开发商与炒房团好处上的各得其所,是新时期的新开展。
这外还有一个要害的要素,就是炒房团赚取钱财以后,尤其是操盘手赚取了巨额财穷以后,这些钱基础上都要遁往国外进行洗钱。但是同
时,因为人官币贬值压力以及资产市场的呼引等等,许多境外暖钱试图进进海内,这样就发生了一个新的链条――与各类对冲基金运作相似的外外货泉对于冲,便邦内的群众币炒房利润曲交在国际以隐金情势给了海外热钱的一切者,而海外冷钱间接把好元委婉到炒房者的海外帐户。
这类地下买卖因为不触及银行国际清理体系的进出,外汇监管部门基本有从发觉。悄有声作地出境当前,冷钱也有许多参与到房地产市场的炒作,而冷钱与炒房团的协作也使得小额的暖钱资金藏匿于寡多的炒房人群中易以被发明和监管。
据笔者了解,在限制外籍人士购房的政策出台以后,由于海外热钱的房产投资需求,这样的资产放换型互惠操作愈加淌行。内地大批****充任了这种资产放换的中介。如斯这般,热钱淌入海内,炒房利润也入境洗黑。炒房者还以这样境外的钱为本人操持海外移民身份,再以外商的身份投资归到国际。
炒房团怎样组织运做？
炒房团觅目的开发商炒房普通是不从卖楼处动手的。来觅出售经理、分监也不成,以至分经理也不成,而是间接找到小板。这是由于晓得的己越长越佳,可则良多闭解户都会找上门,按炒房团的价钱要房子。
关于没有熟习的启收商小板,炒房团会自卖楼处人员开端觅,但非负先的运做机造是相对不战人员道的,必定要睹到老板才会道。
对于人员的说法就是以要大批团买为由要供睹到小板洽道。炒房团一般是找特地的房虫,他们的职业是正卖项纲赔取佣金,是一群资金掮主。在炒房的利害之下,许多房虫当时还成为了博业的炒房团中介。
最后,炒房团操盘手往往要压服开发商合作,但尝到苦头以后,开发商就会自动追求合作,并且开发商的老板之间也会相互引见。其里象就是某个炒房群领会特地和在某个开发商的身后买房子,开发商到哪里就买到哪里,炒到哪里。
在炒房的利润分配上,假如是炒房团出资,操盘手团队至多分三成利润;假如是公募带资并操盘,炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分红,操盘手团队会以修建公司的建安费用作为委婉钱通讲,参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。 炒房资金未经足以影响市场
经由多年的积乏,炒房团积聚了很大的利润,其脚印也曾经遍及齐国。
笔者在战房天工业界下端己士的沟通中了系到,纲后热门地域50%以上的楼盘皆活泼灭炒房团的身影,齐邦的均匀数字约为三合之一。炒房团介入的楼盘普通是购置节制15%到30%的房女,所以激进估量,炒房团在楼市外的市场份额应该正在5%~10%,这也意味着市场下具有3000亿元的炒楼操盘资金。
2009年齐国住宅卖售均价上涨了约1000元/仄圆米,涨幅约为三合之一,炒房团关注的热门地区和豪宅涨幅更高,涨幅一般在一倍右左。因此以3000亿元的分质细详盘算,炒房团可以得到的利润应该在1000亿~1500亿元。斟酌到炒房团远10年的积聚（尤其是2002年以来的大铺拳足）,纲前积乏曾经到达数千亿元的范围。
这些游资更多以现金的形式具有并疏散到个人,因此难以监管节制,但他们的行为却有周密的组织。2009年顶中国市场畅通流畅货泉M0为3.8万亿元,现金游资未经在M0中据有宏大的比例,即便对于M1也是大约5%的程度,脚以影响零个市场。此外,2009年全年房地产开发投资3.6万亿元,全年土地出争总价款1.59万亿元,巨额游资未经是房地产市场中不可疏忽的力气。 这样的资本气力不蒙节制,房地产的问题就不是政策上的简略调控可以解决的。在市场经济中,资本就是决议性的气力。
炒房逛资是投契的,但也是政策催生的,这样的情形需求淡念。政策制订者须要做的不是制止而是劝导。开理的政策应该堵生炒房资金肯定的利润空间,这一目的否以通功信贷政策,便疑贷管造的抓紧弛缓系融资短心来到达。
从房地产价格以及房地产开发进程来说,土地成本不可少、建安成本不可长、政府税收不可少,房价可以降落的局部,其实就是炒房团的利润,这些利润是可以也应当出争给买房者老庶民的。
起底温州炒房团的15年：买遍上海滩 曾视北京为禁地
2016年10月31日11:30 新浪综合
“遥远的东方有一座城，它的名字就叫温州；古老的东方有一群人，他们全都是房的传人……”房价一上涨，很多人就会联想到炒房团；一说起炒房团，人们就会不自觉会在前面加“温州”。这个让无数人羡慕嫉妒恨的神秘群体，究竟缘何崛起？如何花样百变？又何以横扫中国、买遍世界？
【1】买遍上海滩
2001年8月18日，150多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩汤汤来到上海。他们不为旅游探亲，而是在《温州晚报》的组织策划下，专程到上海来买房。上海房产协会甚至收到市政府领导指示：“一定要把温州看房团服务好。”这一次，温州人砸下5000万，让上海人大喜过望。两个月后，又一波温州看房团来临，成交8000万。
就这样，温州看房团在惊人的豪买中跃上历史舞台。而温州人敢这么干，不是没有原因的。
上世纪90年代，温州中小企业异军突起，大小老板们都手握百万量级的闲散资金，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，就把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。
不过，温州人很快发现，500公里外还有块风险更低、空间更高的地产价值洼地——上海。
上世纪80年代，一批温州乐清人来到上海北京东路，扎堆开出了上百家电器店。这里也成了不折不扣的“温州街”。他们做生意、开市场、攒钱财，安家置业，成为典型的“新上海人”。一进新世纪(18.040, 0.03, 0.17%)，也自然而然将3000元/平方米的上海房价信息带回老家。顿时，温州人不淡定了。 现在的人很难想象，1994年为振兴低迷房价，上海市政府推出过一个大利好：只要在上海买房，立刻可获得蓝印户口，一并解决子女读书、就业等问题。机敏的温州人显然大喜过望，别说让子女接受大上海的好教育，光上海房价比温州低一半这条，就足以让人趋之若鹜。不少温州人看准了机会来买房，迅速与上海的开发商看对了眼。【炒房团具体操作】
零敲碎打的买卖不牢靠，上海开发商便在《温州晚报》上投放了些楼盘广告试试看。没想到，迅速点燃温州人的激情。由于人太多，《温州晚报》便干脆组织了个看房团奔赴上海，就此创造历史。
图：温州媒体最早组织起“看房团”
人们仿佛发现了一块新大陆(18.790, -0.07, -0.37%)，忙不迭地把看房团的商业模式运作了起来。华商韬略（微信ID：hstl8888）梳理资料显示，上海开发商不惜重金，开始在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上连篇累牍砸广告；温州三大报也乐疯了，立马变身“看房旅行社”，3年组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》还顺势创建了购房俱乐部，会员人数一度超过6000人。
“温州炒房团”迅速横扫中国各大城市，每到一处都掀起购房狂潮，引发的大声叫好与愤怒声讨都不绝于耳。有媒体报道，当年的“温州炒房团”总人数突破10万，撬动民间资金高达1000亿。这些数字显然以讹传讹，并不确切；但它显示出的资本力量，却横扫一切。
【2】疯狂炒房人
印象中，人们以为“温州炒房团”一掷千金，肯定个个都是大小老板企业家。实际上不是这么回事。炒房团跟旅行团差不多，有老板有白领有村民，甚至还有赋闲在家的太太和老太太。这与温州的家庭结构有关，很多温州家庭都是男主外做生意，女主内管投资。炒房热一兴起，男人们没空走四方，太太们就带着钞票闯天下。
在温州农村，还有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她们其貌不扬，却是村子里公认的资金中转人，讲信用、有地位。不论谁手里有闲钱，都会跑到村中的老太太那去登记寄存，利息高、有保障。不论谁做生意要借钱，数百万的资金老太太召之即来、挥之即去，信用极佳。有人据此称温州乡村的这种金融文化为“老太太银行”，极为贴切。虽然这些老太太大都没文化，却牢牢把控着温州农村的金融命脉。当然，要从她们手里借钱，利息高达20%左右，也不是常人都敢借。
温州媒体看准了“太太”们手握重金，很快组织起专门的“太太看房团”，为她们提供最新最准的房产信息。“太太炒房团”犹如旋风，横扫上海的房展会。比对着温州的高房价，她们去哪儿买房都觉得很便宜。
图：温州“太太看房团”
令人称奇的是，虽然“太太”们都手握数百万，穿着打扮却很普通，并非人们想象中那样珠光宝气。有时还会为5块钱的盒饭跟带团的人理论，极其精打细算。
不管干什么，温州人都爱抱团。做生意如此，炒房更是如此。最开始，温州人组团是希望买房时能有个商量。他们相信一人看难免看走眼，一群人共进退，都能相中的楼盘肯定错不了。当然，抱团买房最大好处还是能议价，跟开发商集体砍价，折扣肯定比一个人来得大。
很快，江湖上便流传起各种各样的温州人炒房故事。
2002年，某温州炒房人以120万的首付资金在上海狂买20套商住房，每套约20平方米。然后，他为每套房配齐家具后出租，以每月每套3000元的租金顶按揭，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，便将房子全部脱手，功成身退。这个炒房故事此后成为教科书般的经典，几乎被绝大多数炒房人所效仿。
为什么要加入志策海外炒房团？
因为：
1、一千万中国人已经把资产配置到海外，海外置业正在成为成功人士的必修课。随着国内房地产市场拐点的形成，海外投资置业更将迎来爆炸式增长。
2、门槛不高，10万元就可以在海外拥有自己传世的产业。
3、单打独斗式炒房面临一些风险，抱团打天下才更有胜算。
4、国内首创会员制海外炒房团，突破熟人圈炒房团瓶颈，实力迅速壮大的同时会员进出自由、隐私保密。
5、我们从来不打无把握之战，顶尖高手全球寻找投资洼地，看准机会，经过共同研讨，团员共同认可，才共同出手，确保出手必胜、志在必得。
6、在境外执行的断货式炒房取得了巨大的成功。
7、加入炒房团的不乏国内巨富与投资高手，本团的志向是操纵境外某城市的房价。与巨富及高手共同进退，本身就是资本与阅历。
8、定期举办的项目研讨会，让您在放松的同时得到与巨富及高手们交流的机会，不仅可以拓展高端人脉，全新的投资理念还可以开阔您的眼界。
揭秘炒房团利益链：开发商主动勾结房价上涨是其次
2010年03月01日 第一财经日报 张捷
编者按：
温州富商、山西煤老板，这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。
炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配，就是对房子简单的低买高卖吗？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
对于外人来说，这的确是一个难解之谜。《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师，同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师，在房地产行业顶端从业多年。
在张捷看来，炒房团的核心是幕后的操盘手，其最核心的运作机制，是在房地产开发商资金链条进展的背景下，以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。
张捷先生阐释的运作逻辑，超出我们简单理解的炒房团运作模式。本报特刊登此文，呼唤更多的行业讨论。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
[开发商主动勾结，利润实为银行信贷利率与民间利率之差，房价上涨是其次。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量，消弭这部分利润才是最可行的治本之策]
只有从资金链条出发，才能真正看懂行业的秘密。
据笔者了解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。
真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。
炒房的利润来源
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。
即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。
在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。
炒房团真正的利益来源，是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。
可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一，后面的内容是介绍如何实现这一点。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出(部分)房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
地产业界的读者会很清楚，非地产业界的读者也很容易想清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。 房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。
打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款，而是要等到房价涨了很多后卖出，再支付房款。
这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的，房价没有涨或者跌了，他再说一声“不要了”，风险就被转嫁给了开发商。更有甚者，在房价上涨以后，还会有大量的人找各种关系，要求开发商以开盘价把房子卖给他。
打招呼要求留房的人实际上也有一个底线，就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子，因为那样会有索贿受贿的嫌疑，不是“正常投资房产”。
正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。
正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团(有时甚至是五折、六折)，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
链条一：炒房团哪来的钱？
炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。
实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者说只是小部分资金的提供方。更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。这些“演员”的主要任务一是前台露面；二是以他们的身份套取银行资金。
这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。
套取银行资金是关键。炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人，能够有足够的资金去还贷。因此这些人就被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。【炒房团具体操作】
这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位，因此这些人彼此紧密团结，村委会等出具证明、文件也更方便。
炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。这部分初始资金不需要很大，因为可以一个人一个人过账。
对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。
链条二：怎样撤出？退房！
炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
这就要依靠开发商进行协助——退房。
一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练，绝不是书斋中专家的纸上谈兵。
链条三：建安公司入伙避税与提现
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装(下称“建安”)成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。
中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%~60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。
尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本，因为施工质量不同，价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
虽然建安公司也要有利益(其中包括1%~3%的承包管理费)，但是经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。
在中国，资金从企业账户到个人账户是一个大问题，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下，这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。
炒房新模式与海外热钱
在国家政策不断变化的背景下，炒房团的操作形式也在与政府政策博弈的过程中不断地发展变化。
民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。
给开发商放贷，需要安全而且受到法律保护，如果崩盘清偿，放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点，还是需要借助建筑公司，因为按照我国法律规定的解释，建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。
许多人知道，建筑公司给开发商垫资是一个潜规则，但一般理解的是“软垫资”，而不是“硬垫资”。所谓软垫资，是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现，但这种软垫资是很难跨年的，因为建筑公司要给民工和材料商结账，而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成，尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难以施工。这样，开发商和建筑公司还是有资金缺口，这就需要高利贷的介入了。
高利贷介入的途径，就是实现这些资金真正的“硬垫资”，归还高利贷则是以房子顶替工程款。
上一篇：银行,2类帐户
下一篇：小牛投资怎么样 小牛投资