【www.guakaob.com--少儿兴趣】
人脸上的“斑点”与“瑕疵”，自然是影响人体印象，而店铺的“斑点”，同样也会影响顾客对店铺的判断，从而影响进入店铺的兴趣。
开店选址分析的时候，要考虑到店铺的周边环境是否有“斑点”一样的东西，是否影响了顾客的购物情绪。例如：很多商铺楼上住户存在乱扔杂物的习惯，这样无形中，让进出店铺的顾客心存禁忌，有极大的不安全感。
下面这篇新闻报道《40公斤藏獒从天而降;女子被砸中致颈椎骨折》，足已说明在店铺选址中，如果忽略店铺周边环境，会严重影响销售额。“2007年6月3日，一条至少价值40万、重约40公斤的藏獒，从重庆杨家坪直港大道12号某商铺楼上一跃而下，其沉重的身体刚好砸中下面路过的张女士，藏獒当场死亡，张女士颈椎骨折。据了解，张女士先在杨家坪九龙坡一院急诊室接受抢救，诊断为颈椎骨折。因伤势较重，张女士被紧急送往重医附一院救治。 ”
因此，经常看见店铺门口前有这样的现象，如下图：
店铺选址时，还要考虑：顾客进出店铺的方便性，如：门口台阶是否过高或过低?门口道路是否阻碍顾客的行走安全?店铺旁边是否有公厕、垃圾筒或不洁气味?……如下图：
从台阶的广告就能明确地知道，这家店铺非常想更多的顾客进入，但14步的高台阶还是一定程度上让顾客“望而却步”。
这家让顾客“望而生畏”的店铺，不是台阶太高，而是下行的台阶太深，虽然在台阶旁安装了护栏，但仍给顾客产生严重的不安全感，当然，其进店率低也是可以想象的。
(图片由“创业第一步网”转载自中国服装网)
经过这样有“陷阱”的店铺，每个行人都必须小心翼翼，哪还有心思去注意经过的店铺里面有好东西呀!
垃圾筒和公共厕所在街面也是经常出现的，但如果在你所选择的店铺旁或门口有这么一物，可就不太能令顾客愉悦了。
这排店面前的人行道实在是太狭窄了，横宽1.5左右，而在这样狭窄的通道中央还种了树，因此，顾客要在店铺前行走[来自:
店铺选址时也需要分析店铺的地形特点：选择能见度高、不被周边建筑物、广告牌、树木等遮挡的地点建店。
马路对面这家被大树挡住了LOGO标的店铺，明显地其进店率会受到地形特点不佳的限制，销售业绩也会受到影响。
综上所述，选址的准确可以有效地帮助经营成功，选址是首要也是至关重要的因素。当然，选址不但需要充分掌握技巧还是一种艺术!
商圈分析报告 （和盛商圈）
班级：10级连锁经营管理2班
姓名: 杨方琴
学号：3100212057
指导老师: 王菱
日期: 2012年5月27日星期日
目录
选址项目分析
（一）人口环境
一、客流分析
店前客流量
二、顾客购买能力分析
1、周边人口测评分析 2、顾客消费习惯
（二）市场环境
周边店聚集情况分析 一、异业聚集 二、同业聚集
（三）竞争环境
竞争对手分析
（四）宏观环境
店铺物业条件分析
（五）商业环境
店铺与周边小环境关系分析
问卷调查分析
（一）问卷回收率 （二）问卷总结
通过对和盛商圈各个项目因素的调查分析，判定该区域是否适合开设美甲店。如若适合，店铺应开在哪里，区位如何选择，要做哪些开店筹备工作，店铺功能如何定位等，如若不适合，则可明晓投资风险，降低或挽回资金损失。
导言
本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。
由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。
选址项目分析
因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。
（一）人口环境
一、客流分析 店前客流量：
自然堂店
小结：该店顾客主要为学生，年龄结构大约在17——23岁，消费者的出行方式主要以步行为主，晚上人口流动量大，主要聚集在活动中心。
好好化妆店
百货店商圈与选址分析案例：北京翠微大厦的商圈分析（下）
2009-09-17 19:10
选址环境调查分析
即调查开店地点的周边环境，包括：
1．自然环境。勘察周围地形，有无池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有无高速公路、环形路及桥梁、铁路等障碍物的阻挡等。
2．商业环境。了解周围是否形成商业区或商业街，如城市选址要考虑是否选址市级商业中心或区域性商业中心、居民区商业中心等。
3．交通状况。对本店所选地址的周围交通状况和道路情况进行调查。了解有哪些交通干线经过这里，有无地铁站，交通干线途径车站和辐射的区域；驾车购物是否方便，是否可建停车场等。
4．社会环境。是对选址地域风俗习惯、居民文化素质、有无地域性节庆、商业街活动等进行社会调查。百货商店与所处环境的社会交往密切程度等。因此，必须注重与当地社会的融合。
人口与购买力分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1．常住人口数
2．家庭及构成
3．人口密度
4．教育程度
5．从事行业
6．自然增加率
7．社会增加率
8．家庭人均收入
9．白天流动人口数
10．年龄构成
11．家庭年支出及支出结构
现就些主要项目分述如下：
1．家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而个三口之家的家庭(有个独生子女)，则其消费需求几乎：是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2．人口密度
个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该：地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部：分随机流人的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，
应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3．客流量
般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。【店铺周边环境分析】
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4．购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500-1000兀的占20％，10001500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
竞争商店的调查分析
百货店在立地调查分析时，首先应选择商圈内或商圈附近的竞争对手进行调查分析。
知己知彼，百战不殆。只有对竞争对手进行深人了解，才能更好的认识自己，制定本店正确的经营战略。
竞争店的调查，必须在竞争店未发觉的状态下进行。否则，会导致不必要的麻烦，从而对今后双方关系的发展不利。
竞争店调查的内容如图3-5所示，包括以下内容。1．竞争店的选址调查
图3-5竞争店调查的内容
竞争店的选址调查，应详细查明城市规划情况，选择地点周围的商店街的状况以及店铺周围的其他情况，并与本店作比较分析。其结果，应反映到本店未来的经营规划与定位中。具体可从以下角度人手：
(1)道路情况、周围的池塘、河流、山谷、丘陵等与竞争店吸引顾客能力相关的自然环境。
(2)与竞争店选定的地址相关的商店街等的商业环境。
(3)公共汽车、地铁等的交通工具。
(4)竞争店的商圈范围。
2．销售规模调查
对竞争店的销售规模，可从以下角度人手调查，并制作出如图3-6那样的竞争店销售交叉表。
1．该店整体的销售规模
2．各经营商品的部门销售规模
3．顾客层次调查
分析竞争店顾客各层次的方法如下，调查结果可以记入如图3-7所示的顾客分析图中。
(1)顾客的年龄层次
(2)顾客的收入层次
百货店商圈与选址分析
该地区第位的商店与本店的差距是什么
直接面对的竞争店在哪个位置
是否想成为综合性的第位商店
是否应该成为在特定领域里的第位商店
3．商品结构调查商品结构与顾客层次有密切的联系。将上述顾客层次与本店进行比较分析时，有可能发现明确的因果关系。
调查竞争店的商品结构要点如下：
(1)商品的独特性
(2)品种齐全的程度
3)商品的价格带
(4)商品的品质
(5)商品的数量这种调查不仅对分析竞争店有重要交叉，而且对制定本店 的商品供应战略也具有较大价值，表3-3提供了参考的分析方法。
4．竞争店调查的方法
对竞争店的调查，是为了了解竞争店的经营动向。因此，必须经常注意观察，最好的方法是把能掌握的信息记下来，日积月累就成为能够活用的重要资料，关于竞争店调查方法如图3-8所示。
试买调查，是作为实际的顾客在竞争店买东西，然后调查其店内的陈列状况，店铺布局、商品结构、顾客层、接客态度和服务状况等。
(2)团体面谈法
将本店以外的顾客召集起来，以团体形式听取竞争店的情况。这种调查由专门的调查员来进行，将他店的长处，利用他店的理由等内容与竞争店调查内容无关的般调查项目混合在起，听取意见。应当注意的是，不要让顾客感到这是在调查其他商店。
(3)观察法
站在竞争店的店前，观察顾客人数，促销状况、商品陈列以及推算其主要商品的销售额。这时必须注意的是千万不要让竞争店意识到这是在调查其商店。 表3-4所示的竞争店客流量调查，对分析他店的顾客层非常有效。
(4)家庭访问法 调查员访问顾客的家庭，了解各竞争店的情况。至于访问哪
些家庭可以通过抽样决定。通过调查顾客经常光顾的是哪个竞争店，其理由是什么等，可以推算竞争店的销售额，分析其市场占有率。
(5)电话调查法
以电话调查的形式，了解竞争店的情况。由于电话调查时间不能太长，所以必须准备个简明扼要的调查题纲。
3．3选址分析的理论与方法
为了做好百货店的立地调查与选址决策，下面介绍几种国内外实用的理论与方法。
中心地点理论
1933年，沃尔特·克里斯托勒发表了《德国南部的中心地点》篇文章。中心地点指的是由群商店组成的商业中心，通常也就是今天的城市和集镇。中心地点理论是以各个行业的第流的商业区为基础的。从根本上说，最基本的中心地点是商业区，他们为顾客提供了最基本的生活必需品和有关的商业服务。人们去商业中心地点，会发现比较大的商业中心区，它可以为顾客提供所有的商品和服务。围绕中心地点居住的家庭，需要去中心地点，才能获得有关的商品和服务。因此，在决定中心地点的设施中，消费者去中心地点的距离，成为个关键因素。事实上，克里斯托勒说明了将要开辟的中心地点总是要考虑这因素，以便将周围消费者去中心地点的交通费用降至最低程度。越是人们基本生活需要的商品和商业性服务，消费者要求行程的距离越是要短。相反，个大型的综合百货店或专业店，通常消费者则愿意行驶(或行走)比较远的距离，因为，这只有到比较大商业中心(注：区域性商业中心)才能得到满足。
尽管克里斯托勒的这理论是在30年代提出来的，然而，经过几十年的实践，在美国已得到了证实。
中心地点理论对百货店的立地和选址有什么意义呢?
1．并非所有的商业中心都需要建设大、中型百货店。商业中心理论告诉我们，般在居民集中居住的住宅区建立的商业中心，主要需要的商业服务业态和业种是：4、型百货店食品杂货及日用小百货为主的超市、餐馆、加油站、美容美发店、家具店、干洗店等，般不适合建设大、中型百货店。
2．大、中型百货店选择在城市的市级商业中心和区域性商业中心，般不应选址在居民区的三级商业中心或孤立的地址。【店铺周边环境分析】
市场饱和理论
市场饱和理论是种有助于企业进行选址抉择的理论。
标志市场上商店不足或商店过多的个可以比较的指标是零售商业市场饱和系数(IRS)。IRS可以用以下公式进行测定：H1REl式中，IBS：某地区零售商业市场饱和系数I-1，=某地区的住户数REI某个地区每户用于特定的零售行业购买金额
RFl-某个地区特定的零售行业的零售商业设施营业面积(平方米)
当I。Rs呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍可能存在有进入市场的机会；当IRS呈现低值时，表明该市场已经饱和，它排除了进入市场的机会和可行性。
深入细致的分析IRS公式，可得出以下启示：
1．IRS告诉百货店的经营者，能否进入某个市场应以供求因素为基础。实际上IRS反映出的是住户总的需求(HlREl)与百货店的集货场所的总的供应的比率越高，则说明当地市场的机会越具有吸引力。
2．IRS也是测量现有的百货商店售货场所销售效益的重要指标。我国百货店经营的实践表明，在百货店经营年IRS值在10000元／米2以下者，在大、中城市般均发生亏损；在15000元／米2者属于企业经营的保本点；每平米年销售20000元以上者均实现盈利，IRS值越高则利润水平越高。
美国的百货行业利用市场饱和理论分析国内市场，当国内市场发生饱和时，即谋求向新的国外市场开拓。
所在地区生命周期理论
企业选址地区的发展模式，可以归纳为四种，即：迅速发展模式；持续发展模式；稳定发展模式；发展减慢模式。根据我国实际情况，迅速发展的模式主要集中于沿海开放城市、中西部重点发展地区；持续发展的模式主要是新兴的工业地区和进步扩展的地区；缓慢发展或者稳定发展模式主要是指已经发展起来并保持有比较稳定地位的城市；发展减慢模式往往与当地资源耗尽或技术转移有关。大型百货商店的建立应当力求发现有发展前途的地区，在这些地区，或者可以迅速发展，或者可以持续发展，因为这关系到企业得以长期发展的生机。市场需求与供应密度分析方法
市场内的机会分析主要目的为弄清楚各个市场内为新开设商店提供的最有吸引力的开设地点。下面就与市场内机会分析密切相关的需求密度举例加以说明。
定的户1-1区域或部分地区对零售商业提供的商品和商、陋陛服务的潜在需要，称之为需求密度。作为百货商店的决策者需要确定需求密度的范围，需要弄清楚什么是影响潜在需要的主要可变因素。举例加以说明：
某个企业决策者正在分析在某个地区开设百货商店的可能性。这个地区的边界如图3-8所示。它是由23个居民区组成。这个地区的西部边界为山区，北部和南部有主要的公路，东部是铁路区。该零售企业确定的三个可变因素，对决定潜在需要格外重要。这三个可变因素是：中等家庭年收入超过30000元，每平方公里的住户超过1500户，最近三年，每年人口平均增长率：不低于1％。在图3-9中，我们绘制了需求密度的范围，上述三个条件对正在进行的估价的23个区中每个户口区都是适用的，这样，你可以不费力地分析出每个区潜在需要的密度，你会发现只有3个区(6、10、17)符合所有三个条件；只有4个区(1、5、11、
16)符合三个条件中的两个条件；5个区(8、9、14、15、18)只符合其中的个条件；11个区(2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23)则个条件也不符合。 百货店经营者可以委托咨询策划公司或设计公司绘制这样的图，也可以亲手绘制这类挂图。
需求密度图使企业经营者清晰地了解到整个地区中潜在需要最大的那部分地区，这也就是企业立地调查进行选址的位置。然而，这只是对消费者居住状况和需求密度进行了调查分析。问题的另方面是，还应对各种业态的零售商店已开设地点进行调查，然后绘制成图。通过这两个图示(见图3-10)可以直观地考察到现有零售企业在不同的户口分布状况。
图3-10所示的是整个地区的商店分布密度。图3-9显示出，只有两个户口区(10和17)具有立地建设的潜力。此外，有的户口区的需求密度也是相当有吸引力的，在那里，至今仍无零售企业(见1区和5区)。
通过图3-9和图3-10的直观分析，说明某些地区需求远远大于供应，但并不意味着
马上就可以在这些户口区开设商店。
门店调查与分析报告
摘要
（主要写考察的过程，考察的收获）
一、门店的基本情况
⒈ 商店基本情况（店名、位置、经营的产品、员工的数量等）
⒉ 经营历史
二、门店地理位置分析
⒈ 街道位置
⒉ 交通状况
三、店名与形象分析
⒈ 店名分析
⒉ 场地分析
⒊ 形象分析
四、门店的经营环境分析 ⒈ 周边自然环境分析
位于太原市柳巷，是太原历史最悠久、最繁华的商业街,这里也是外地游客在太原的必游之地。拥有多家大型商业购物中心、上百家品牌专卖店、当地老字号饭店以及各类酒吧、影院等娱乐场所。
⒉ 周边竞争竞争分析 在美特斯邦威柳巷店的周边有好多种类一样的专卖店，如以纯、森马
以纯有限公司是广东省东莞市东越服装有限公司旗下品牌，公司成立于1997年。以设计，生产，销售男女休闲类服饰及童装为主。以纯为中国国内知名休闲服装品牌之一，在中国获颁“中国名牌”及“中国驰名商标”。“以纯”源于年轻一族追求个性真实，追求时尚的心境，体现了品牌当时的市场定位。“以纯”提倡把“爱”当作自我发展的重要力量源泉。以“爱”的名义逐渐融入到“以纯”的设计当中时尚都市风格的年轻化代表。以纯服饰以追求时尚、脱俗。把握潮流、简洁、自然、清新。其灵感主要来源于源于青春活泼的妙龄少女。款式方面则以充满休闲、青春和活力的牛仔系列为主在全国已发展“以纯YISHION”专卖店千余家毕售点遍布全国28省、市、自治区。 森马总公司创立于1996年末，是以“虚拟经营”著名的中国知名休闲服装企业和无区域集团。森马品牌已经享誉中国，一举摘取了“中国驰名商标”、“中国名牌”、“国家免检产品”三大桂冠，是中国消费者最爱的品牌、
森马集团相继被授予温州市活力和谐企业、全国模范劳动关系和谐企业等殊荣，连续8年名列中国民营“500强”和中国服装行业销售利润“双百强”；跻身中国服装行业竞争力“10强”和中国大企业集团竞争力“100强”，成为中国成长百强企业。森马着力推行“森马是哈IN一族”的全新品牌定位谷力打造中国年
轻市场的代表品牌。
与之相比美特斯邦威的产品纯棉面料，适度和保暖性能好，利于健康；14-35岁的消费者所熟悉的休闲服饰中第一提及率高达35%；国际化的设计队伍每年设计服装新款式3000多种；经济的周期增长是休闲服饰的消费；知名企业规模取决于消费者对于休闲时尚越来越追求休闲服装成为服装发展的主导潮流；虚拟经营国际化。不过美特斯邦威还是存在缺点和面临的问题。缺点：1.服装款式雷同
2.品牌主要发展模式为央视广告和名人代言3.缺少真正的运动系列。面临的问题： 市场竞争激烈向以休闲服为主导产品；竞争对手强劲谷缟马、以纯等品牌效应好，直销网点多；产品同质化，假冒仿制产品多；国外品牌的影响越来越大，消费者可能直接跳过国内品牌而追求国外品牌。
企业与竞争对手的广告分析
1、企业和竞争对手以往的广告活动的概况。
森马：
森马2012代言人李敏镐演绎的森马全新英伦风时尚新品，七月正是伦敦奥运风大热之际，森马也结合独特形象推出了极具英伦气质的系列T-shirt。想要穿出英国街头的时尚气息，纯色外套、小脚裤、碎花围巾都是不错的选择，无论是T恤印花还是手中的人形玩偶，都将被赋予颇具英伦范儿的都市魅力。大地色系的中袖休闲TEE搭配率性褶皱短裙，令你突破夏日的温柔甜美形象。
以纯：
以纯2012年夏季休闲Casual系列再现“非洲风情”，“非洲元素”是流行趋势中必不可少的元素，感受非洲的热情与丰富，感受非洲的广阔与自由，用非洲遥远神秘的图腾文化来装点自己的春夏系列服饰，这是以纯最新系列最大的特点。 美特斯邦威
美特斯邦威2012夏季CASUAL广告风格色彩斑斓的设计让人眼前一亮。成为全球裁缝，美特斯邦威2012 成为全球裁缝，为全球消费 者提供新时尚的生活体验。淳朴的条纹、梦幻图案等灵感元素。配合雪纺、水洗天丝棉、记忆面料、丝绒、针织毛呢这些个性迥异的面料。
2、企业和竞争对手以往广告的目标市场策略
美特斯邦威的广告活动主要针对于18-25岁活力和时尚的年轻人群，广告体现个性、追求自我的特性。而森马的广告针对16――22岁的学生群体力求简洁明快、颜色丰富多彩混搭等特性，还有18――25岁都市化生活的职业人群，注重强大的视觉冲击力。以纯的广告活动则是针对以休闲、运动为主的年轻人群体，同时兼顾商务人士和儿童，广告追求时尚、简洁大气的设计，活力、自然、靓丽、纯真的青春气质等特性。
3、企业和竞争对手的产品定位策略
美特斯邦威定位：18-25岁活力和时尚的年轻人群。品牌致力于打造“一个年轻活力的领导品牌，流行时尚的产品，大众化的价格”；崇尚个性，追求自我的时尚品牌；通过企业的各种宣传，包括广告的播放、代言人的宣传、赞助各项活动，产品定位与形象已在受众心中有了良好的形象。
森马品牌定位：1、活力产品线：针对于16――22岁的学生群体，适合在校园生活、集体活动、同学聚会、郊游等场景穿着，产品具有颜色丰富多彩，款式简洁明快，款式间的混搭性较强的特点。2、时尚产品线：针对于18――25岁都市化生活的职业人群，将穿着场合定位在逛街、购物、约会、派对等休闲场景，服装款式变化多，颜色紧跟流行趋势，更注重通过服装表达个人态度，强调视觉冲击
力。
以纯品牌定位：紧贴时尚、简洁大气的设计，追求活力、自然、靓丽、纯真的青春气质，最求现代人个性发展潮流，鲜明友善、充满时尚气息，给顾客一种完全自我是感觉。
五、经营的商品分析
⒈ 商品种类分析
⒉ 商品价格分析
六、客户分析
⒈ 客户的类型分析
⒉ 客户量分析
七、进货渠道分析
⒈ 进货渠道
⒉ 物流
⒊ 资金流
八、促销分析【店铺周边环境分析】
⒈ 常用的促销方法分析
⒉ 促销效果的估计
九、营销效果的估计与分析
⒈ 销售量的估计
⒉ 成本估计
⒊ 量本利分析
⒋ 盈利分析
十、提高盈利能力的建议
店铺选址调查的分析报告
店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
店铺选址调查报告第一步 人口状况
了解该地段家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
店铺选址调查报告第二步 人口密度的普查
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
店铺选址调查报告第三步 客流量的统计
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：
1.各站上下车乘客人数历年来的变化。
2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
店铺选址调查报告第四步 分析消费者的购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
店铺选址调查和评估方法
(1)商圈的调查
商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。
①有效商圈范围的调查
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
②商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：
a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
b．将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。
c．预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。
d．预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：
③商圈内的竞争店调查
在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由下式求得：
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。
④开业后营业额估算
营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。
⑤合适的卖场面积确定
连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实
现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。
⑥投资收益调查
通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。
①开店投资预估。开店投资主要包括：
a．设备。
b．工程.
c．包装材料。
d．设计费用。
②经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随商品销售额的变化96变化韵费用,如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。
③损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。
a．损益的计算方法如下：
实际攒益＝税前损益—分担总部费用
税前损益＝销售毛利—变动费用—固定费用
销售毛利＝营业收人—销售成本
b．损益平衡点的计算方法如下：
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