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第一章 项目管理难点及特点分析
1-1现状分析
天目山路与益乐路交叉口是古荡居住区面向天目山路的最主要出入口，路口附近分布有古荡百货商场、古荡农贸市场、浙江国力大酒店、龙都大厦等公建设施；沿山河在此以箱涵形式由天目山路北侧转向天目山路南半幅（箱涵内底绝对标高-0.04m～0.53m黄海高程，即埋深约5m）。该路口对应的天目山路南侧，地道位置主要是大片绿化用地；西溪路与天目山路在此沟通，有30路等多条公交线路在此设有首末站或停靠站，本地区行人较多，形成区域中心。
据天目山路现状调查及各管线单位竣工资料反映，该地道穿越管线从南向北主要有12孔电信管、10KV电力管、Φ219低压煤气管、110+35KV电力管、Φ529中压煤气管、12孔电信管、D800污水管、D300污水管、雨水管、12孔电信管、110＋35KV电力管、D1600自来水管、D400自来水管、220KV电力管，管线埋深、位置、材质如下表所示：
规划地道南侧现状
状
除上述东西向横穿管线外，北侧施工区域内有一根D600自来水管的南北向出水管。
地道施工场地南侧为刚建好的绿地及一个公交站点，绿化场地内无名贵古树；北侧除了刚建好的绿地、一个公交站点外有沿山河河道通过，并在施工影响区域内有暗涵闸门。
从现场情况结合初步设计来看，本次北侧的工作井及出入口施工区域场地狭小，需要围堰沿山河河道及做好围堰、围护的止水处理，以保证足够的施工场地区域和安全，并在施工时要对暗涵闸门进行保护；还有南北两侧的公交车站由于乘客较多，施工期间需要合理地移位。管线方面，此地道施工影响范围内需要迁改的管线有北侧220KV电力沟体及D600自来水出水管，而大开挖施工时可能有影响有南侧10KV电力管、110+35KV电力管、中压及低压煤气管等几处管线，施工中要重点注意保护及做好实时监测工作。【项目调研报告中管理难点】
1-2远层协调分析
该工程为过街通道，横穿杭州市东西主干道天目山路。根据初步设计和现场情况、天目山路管线竣工图，地道施工时需迁移的管线和受影响的管线比较多，因此前期管理的重点是与相关的管线单位的协商工作。此外，地道南侧是本次施工场地设施的最佳布置区域，目前为成片新建绿化用地，施工前要及时和绿化管理部门联系签订迁移合同，尽快完成绿化的迁移工作。还有南北侧两个公交车站的移位，也是管理前期的协调重点，及早确定移位地点，确保施工期间公交乘客方便进出。
施工期间施工车辆的进出经由西溪路、天目山路，该两条道路日常流量都相当大，此外施工时的顶管管节构件结构较大，会因超载、超长、超宽等超限问题，在工程施工中需与市政设施及交通管理部门协调，取得相关部门大力支持。根据场外预制管节的施工运输及吊装方案，事先安排好预制场地及运输路线，并调查沿线道路、桥梁、承载能力、架空线高度，及时与相关部门取得联系，办理相关手续，达成一致。这对加快施工进度，保证施工质量及减少对沿线环境的影响等都积极作用。
1-3地质资料分析
根据现有地质资料，天目山路过街道场内的地层分布如下表所示
天目山路过街道地层分布表
从本工程的初步设计的地质资料来看，南、北侧工作井底板处于(11)1粉质粘土混砾石的地层中；施工场地地下水属潜水，地下水位主要受大气降水渗流补给影响，勘察期间的地下静止水位埋深一般在1.10-2.20m之间。
整个工程埋深范围的地层较为单一，地层扰动时不液化，工程性质较好，工作井施做采用的SMW工法，地道施工采用机械掘进顶管方案，有一定施工难度。加之地下水位浅，其水位主要受大气降水渗流补给影响，而且本工程施工前期正值雨水季节，因此，施工期间的基坑降水尤为重要；另外围护结构下部处于(11)1粉质粘土混砾石地层中，由于本地层呈硬塑状，且砾石含量较大，SMW工法施工时存在卡钻或搅拌困难的可能，正式施工之前应做好试桩工作，以确定合理的桩型方案及相关的技术参数。
此外，结合本次施工场地现场情况考虑，南侧施工时由于施工区域接近山脉，可能会遇到硬岩，会给围护结构施工带来难度，详勘时需要重点勘探；北侧施工区域近邻沿山河河道，由于缺乏该处完整的地质资料，顶管时可能会遇到老河床、暗塘等不良地质现象，同样需要详勘过程的针对性探明，以供设计、施工过程参考。
1-4 设计图纸分析
本工程是天目山路过街地下通道工程，位于益乐路西侧，初步设计方案，由北京城建设计研究院有限公司设计完成。
本次设计的天目山路/益乐路街口地道，由天目山路南北侧东西向地道出入口及一条南北向顶管通道组成，整体呈“工”字状。主体通道长50.2m，埋深超过7米，顶管截面内尺寸5m×3m，南北向设置穿越天目山路。地道设有四个出入口，分别为：①北侧向东设置出入口，净宽为3.5m；②北侧向西设置出入口，净宽3.5m；③南侧向东设置出入口，净宽为4.0m；④南侧向西设置出入口，净宽为3.5m。地下主通道南端设置排水泵房及机械设备控制室，并在南北侧西方向出入口设置残疾人坡道及残疾人升降平台，南北侧向东设置自动升降扶梯。
过街通道为单洞暗挖隧道，采用顶管法施工，于通道南侧为始发工作井，北侧为接收井，出入口为U形框架结构，采用明挖法施工，围护结构采用φ850SMW工法桩。
根据我公司对该图纸的理解，认为以下几个方面值得商榷：
（一）在出入口埋深浅的地方SMW工法能否改为多排深搅桩，采用内插钢管，这样可以减少钢支撑的数量，同样能降低工程造价，主体结构施工时更为方便。
（二）从初步设计文件来看，钢支撑的水平间距为3m，由于本工程基坑较浅，根据其它类似工程的经验来看，可适当加大间距，以减少钢支撑的数量。
（三）由于始发工作井及接收井断面积相对较小，如果钢支撑水平间距采用3m，管节垂直吊装时多有不便，应对其水平间距做适当的调整。
（四）施工阶段主体结构底板的减压井可以用降水井替代，从而不必专门设置泄水孔。
（五）北侧围堰增加施工区域时是否需要对围堰段做补强处理，如施打钻孔桩等，以增加围堰结构的强度和稳定性。
房地产开发项目管理的重点及难点分析
李伟， 固安九鼎建筑集团有限公司
摘要：由于我国地产经济起步较晚，运作时间不长，相较于国外房地产项目管理而言，其是存在一定差距的。就我国房地产行业整体运作历程来看，由于其管理经验不足，所以目前尚未能构建出一套系统的、行之有效的管理模式。本文主要对房地产开发项目管理的重点及难点进行了分析探讨。
关键词：房地产；开发项目；管理重点；难点分析
引言
房地产项目管理包含于工程项目管理，是其中的一项重要内容。房地产项目的管理者对房地产项目的建设和使用的过程中进行全方位的管理，主要通过系统工程的点、理论和方法来实现，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统工程，而成本管理则由多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。
一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。
二、加强投资项目质量控制
质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强
开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式，尤其要强化领导层的质量意识，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下：
1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查，凡是人员资格配备不齐备或不相称的，要求施工单位或监理部及时改正，并撤换相关人员。
2、认真查阅图纸和施工规范，对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方，对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料，工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。
3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料），在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试，并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用，否则，一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备（如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等）同样也需进场复试检测和报验。
4、在安全控制方面主要对“三宝”（安全帽、安全网、安全带），“四口”（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边（建筑物四周、阳台、屋面等），模板和支架、临时用电，机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。【项目调研报告中管理难点】
5、完善监理制度
5.1完善监理制度，提高监理水平【项目调研报告中管理难点】
一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。
5.2明确监理单位与建设单位、承建单位的关系
建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关
系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
5.3建设单位协调、监督与检查监理工作
为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
三、项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。
1、制定进度计划
在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。
2、保证进度计划的实施
在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。
四、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都
很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
结束语
总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。
参考文献
［1］陈毅志．论述房地产开发项目管理中的问题与对策［J］．中华民居，2011(9)．
［2］陈祖．关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析［J］．四川建材，2006，32(2)．
［3］马广玉．谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨［J］．中国房地产业，2011(8)．
物业公司整改情况报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业服务管理调研报告1——
了深入贯彻市十五次党代会精神，促进我市物管企业和相关产业发展，加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设，市委政研室调研组，于20XX年XX月9日-10日，先后走访了XX、XX、XX和XX园等四家大中型物管企业，与企业负责人进行了深入的分析和探讨，并同市物业市场监管处及合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈，认真了解我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研情况总结报告如下：
一、我市物业服务行业现状
我市物业行业起步于2016年。目前，全市具备物业服务资质企业共有24家，其中国家一级1家；二级资质2家，自治区级三级资质企业4家；外地驻满分公司4家；在我市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从业人员目前为846人，其中安置下岗人员35人。现有业主委员会33个，业主委员会委员157人。全行业从业人员虽然数量逐年增加，但综合素质普遍较低，且物业服务行业人员年均收入原低于社会最低工资标准。
目前，我市合作区、互贸区共有小区167个，推行物业管理小区100个，物业公司管理总建筑面积324.45万平方米。其中住宅项目95个，总面积296.14万m²，另有工业物业项目513万m²。无物业管理小区67个（由互贸区、合作区代管），其中弃管小区12个。我市物业服务市场执行收费标准分为五类（根据《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》）：每月/每建筑面积分别为0.57元，0.48元，0.42元，0.36元，0.30元。普通商品住宅物业服务费标准每月每平方米0.3～0.36元之间，占86%；一类住宅区物业服务费标准每月每平方米0.57元，占4%；高层住宅物业服务费标准执行普通商品住宅服务费标准，并由市财政局每月每平方米补贴0.90元（此政策执行期限至2016年底）。可以说，物业服务行业在我市具有广阔发展前景。
二、物业服务存在的主要问题
近年来，我市物业工作，虽然取得一定成绩，但还处于起步阶段，尤其是随着“宜居、繁荣、和谐满洲里”建设的快速推进，市民对公共服务、质量服务的需求急剧提升，物业管理矛盾、投诉随之增多，主要集中在开发建设遗留问题、老旧小区问题以及物业收费、物业服务缺失等方面。这些问题的存在，直接影响着市民对物业管理的认可度和物业管理服务的正常运作，制约了物业产业的健康发展。
（一）物业管理收费难度大。物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。据了解，全市物管企业平均物业服务费收缴率低于40%，个别社区仅两到三户业主正常缴纳物业服务费。业主拒交物业管理费，物业管理难以维系，物管企业多数采取消极态度降低物业服务标准，导致物业管理服务打折，进一步加剧了业主的不满情绪，拒缴物业费现象更加严重，最终形成“服务差、收费难，收费难，服务更差”的恶性循环，使得业主与物业企业矛盾日益尖锐。究其原因主要有：一是业主缺乏物业管理消费观念。业主尚未形成花钱买服务的自觉缴费意识，存在观望攀比心理；物管企业收费标准与服务质量存在差距，引发业主拒交物业服务费的情况时有发生；业主欠费法律诉讼繁琐，诉讼方式不宜多用，使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管企业关系不够协调。《物业服务合同》约定的服务项目及收费标准不公开透明，使得业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距，业主总是用低价格要求高服务标准，导致业主与物管企业发生纠纷。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差，绿化、安保、保洁等公共服务不够，业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生，阻碍了物管企业的发展。
（二）物业管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门职能，但由于职能定位与责任界定不清晰，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物管企业身上。据了解，我市物业主管部门受理市民投诉中反映的问题有一半以上不属物业管理服务范围，但由于责任界定不清和宣传解释乏力，使得物管企业代人受过现象时有发生。
（三）历史性、先天性问题突出。一是设施老化不配套。我市老旧小区普遍存在规划起点低，设计标准不高，配套设施不健全，设施设备陈旧老化、破损严重等问题，地下管网大都年久失修，主管道漏水、排水管道堵塞、供暖管道冻结等故障时有发生，且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。物管企业因无力承担小区的维修改造费用，不得不撤离管理项目，导致我市大部分老旧小区处于弃管或无管状态。二是私搭乱建、随意装修、违章停车现象比较突出。部分住宅小区内占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，挤占绿地开荒种菜，饲养大型犬类等现象屡禁不止，特别是业主擅自改变房屋原始设计用途的问题尤为严重。据了解，全市物管住宅区内擅自改变房屋原始设计用途的经营场所总计961个，其中市区范围内440个。物业管理企业因无任何行政手段，只能对业主进行劝阻，给物业管理造成相当难度。三是住宅小区规模偏小。目前已实施规范化物业管理的住宅小区，达到7万平方米以上规模的较少;单位房改房和零星开发的小区，规模更小，虽然有的楼群相邻，但各自成院，小区之间彼此不衔接，水、电、暖各自成网，难以形成统一协调的布局，不利于提高物管覆盖率。四是高层住宅物业管理费补贴即将到期。2016年政府第21次常务会议研究决定“高层建筑物业管理费超过普通多层建筑物业管理费用部分6年内由市财政全额补贴”，即在我市高层住宅物业收费执行普通多层物业费0.36-0.39元/月•m²的标准上，由市财政补贴0.90元/月•m²作为高层住宅电梯运行费、定期检查费、维保费以及供水、供暖的二次加压运行费。今年年末，该优惠政策即将期满，若继续执行原有收费标准，物管企业将面临严重亏损。
（四）物业管理服务理念亟待加强。目前，我市不少物管企业只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业管理资质低、规模小、效率差，管理水平仍然停留在“小、散、滥”的层面上，且尚未摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。从业人员普遍素质偏低，专业人才匮乏，日常工作方式方法简单，态度生硬，使物业服务水平不尽人意、客户关系紧张。部分企业不惜偷工减料、虚增成本，不按照合同提供相应服务，致使小区物业管理长期处于低档次运营状态，引发业主的不满。同时，物管企业竞争意识淡薄，品牌意识不够。在我市14家物管企业当中，大多是惨淡经营，很少有物管企业从市场化经营的眼光，以竞争的姿态去做大品牌，挖掘市场，抢占市场份额。
（五）建管衔接机制尚未建立。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业，如配套设施不完善、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改等，导致业主把对开发商及建筑商的怨气全部发泄到物管企业身上，引发物管公司与业主产生纠纷。
（六）物业服务缺乏公开透明。从调研的情况看，物业服务公开透明情况参差不齐，部分物管企业没有按照相关规定在物业管理区域内的显著位置主动公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项，特别是物业服务项目收支情况的公示内容不规范，对业主的咨询答复也不及时，严重侵犯了业主的知情权和监管权，引起业主极大不满。
（七）业主委员会组建滞后。目前，我市业委会组建率极低，全市仅有委员会33家，委员不足160人。调查过程中，无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当困难。业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等是制约业委会组建的主要原因。尽管有些小区成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。
三、完善物业管理的建议和措施
促进物业服务行业健康发展，是我市改善居民生活环境，提高居民生活质量，落实惠民工程，建设和谐社会的出发点和落脚点。为进一步提高物业服务行业的服务质量，增强物业企业的服务意识，规范物业企业服务行为，建议如下：
（一）创新物业服务收费机制。一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照“分等定级、分类定价”的原则，每年由市价格主管部门与市、区物业主管部门对住宅小区类型及物管企业的服务等级、价格标准进行评定，实行同质同价、质高价高的收费办法。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准，使物业企业与业主论价时有据可依，让业主明明白白消费。二是探索新型物业收费方式。借鉴网络购物交易支付平台的成功经验，在征得相关业主、物管企业和街道办事处同意的基础上，实行物业管理费用第三方支付，即由当地街道办事处提供物业管理服务交易支持平台，与相关业主、物管企业分别签订《物业管理缴费合同》和《物业管理服务合同》，统一向业主收取物业管理费，并根据服务质量、水平向物管企业支付不同比例的物业服务费，市物业主管部门及相关部门负责对其进行监管。街道办定期组织业主、市物业主管部门及第三方评估机构参与物业服务评估，作为考评物管企业服务水平的依据。经考核，社区综合满意度超过80%的，可全额支付物管企业物业服务费；达到60%且不足80%的，由市物业主管部门设置降低物业管理费用的支付标准；满意度不足60%的，由市物业主管部门责令限期整改，整改后满意度仍不足60％的，不予支付。如果连续两年社区综合满意度达不到70%以上的，由市物业主管部门主持，物管企业自动退出社区物业管理权，对造成社区损失的应承担相应责任。此项工作可通过选择条件较好的企业和社区进行试点，并逐步推开。
（二）完善物业管理法律体系。一是在《物权法》、《满洲里市物业管理暂行办法》等现有法律、法规的基础上，由市物业主管部门尽快制定《物业管理公司服务准则》、《物业管理收费实施细则》和《满洲里市业主公约》等配套规章，并报市人大常委会以决议的形式通过，进一步明确业主、建设单位和物管企业的权益、责任和义务，将物业管理切实纳入依法运行的轨道，使物业管理工作做到有章可循。二是参考国外和香港的经验，设立物管诉讼特别法庭，快速审理物业管理诉讼案件，避免久拖不决，影响小区乃至社会的稳定。
（三）建立物业监督管理工作机制。一是完善物业管理领导机制。建议尽快调整满洲里市物业管理推进领导小组，由市政府分管领导任组长，建设、房管、公用事业、公安、消防、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员，下设物业管理办公室(可设在物业管理主管部门)，由领导小组统一组织、指导和协调全市物业管理工作。建立协调会议机制，定期、不定期组织召开物业管理工作专项会议，统筹协调解决物业管理行业急需解决的难点、重点问题；开展经常性的调研工作，定期跟踪走访，及时提出政策措施，妥善解决行业发展中的矛盾和问题。二是建立社区物业纠纷协调机制。市、区物业主管部门会同街道办，在各社区由居委会成立物业纠纷调解组织，定期组织召开物业纠纷协调会议，及时化解矛盾和纠纷，争取将矛盾化解在社区。
（四）开展物业市场专项整治。建议由市政府牵头成立专项工作组，开展为期3-6个月的物业市场专项整治活动，针对小区私搭乱建、乱堆乱放、乱停乱放、乱挖乱种和违法饲养宠物等问题进行全面清理整顿，净化小区居住环境。同时，以《物业管理条例》和各项规章为依据，整顿规范物业管理市场秩序，加强物管企业资质管理，严肃查处无资质经营行为，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度，严格市场出清机制，全面提升物业服务水平。
（五）积极推进老旧小区物业管理。一是加大对老旧小区市政建设及改造资金的投入，因地制宜地制定旧区改造治理规划，拆除违章搭建，完善配套设施，增加绿化面积，平整社区道路，尽可能采取划片统一封闭管理，通过有计划有步骤地对老旧小区环境进行整治，为物业公司实施专业化管理创造条件。二是对改造后的老旧小区实行分类管理。经过改造达到物业管理条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理；对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老旧小区，可由社区对小区进行最基本的保洁，绿化维护等的简单物业管理，在有条件的情况下逐步向市场化过渡。
（六）加大对物业行业发展扶持力度。一是积极扶持物业服务企业发展。对物业服务企业给予一定的资金支持，帮助企业降低运营成本。特别是对负责高层住宅物业管理的物业服务企业，尽快研究制定新的补贴办法和服务收费标准，以缓解高层补贴取消后的企业压力。同时，简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序，提高办事效率。二是加强建筑工程质量监管。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，物管企业前期介入，提高对新建项目及其公共配套设施的监督管理力度，彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病，提高工程建设质量，对未经综合验收或验收不合格、物业管理硬件设施配套不完善的，一律不得交付使用，从源头预防和化解业主、开发商、物业企业三者间因项目基础配套设施不到位而产生的矛盾。
（七）加强物业管理服务宣传。通过报刊、电视、网络等新闻媒体及小区宣传栏、黑板报等载体，加强物业管理宣传工作，宣传实施规范化物业管理的意义、作用以及物业管理法规，进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利、义务，提高广大业主的物业管理意识，切实规范物业服务行为，营造全市共同关心、支持、参与小区规范物业管理的良好氛围。同时，物管企业要定期公示服务项目收支明细和收费标准，主动接受业主监督，做到账目公开透明。
（八）强化对业主委员会的指导监督。一是规范业主委员会的组建工作，发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程，规范业主大会、业主委员会的职能和行为，依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，行使对业主委员会和物管企业的监督权利。二是强化业主的责任和自律意识。物业主管部门要规范物业服务合同条款，将业主履行交费义务和制约措施纳人物业服务合同约束，对无故不交纳物业管理费的业主，充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用，提高物管费收缴率，促进物业科学发展。
（九）拓宽物管企业经营范围。鼓励物管企业创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点，达到以“物业管理为主，开展多种经营为辅”的目的，实现业主与企业双赢的良性循环局面。通过增加家政服务、管道维修、室内装修等物管项目的有偿衍生性服务，为业主提供更便捷、更多样化、更个性化的服务。对现有绿化、工程、保洁、保安等部门加以改建，组成各种专业的服务队伍，形成社会化服务网络，开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。借鉴北京、上海等城市物管的成功经验，在征得相关业主、业主大会同意的基础上，支持物管企业开展小区配套设施商业化运作，如电梯广告、房屋租赁等，所得收益按照比例由物业与业主共享，用于维护小区公共设施、绿化养护、提高服务质量或冲抵物业管理费、补充专项维修资金等。
物业服务管理调研报告2——
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2016年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止2016年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2016]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2016]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）房屋公维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析
1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2016年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2016年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施
（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。
3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快xx城区物业发展的建议和措施
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。
3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。
4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。
３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施
1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。
2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。
4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。
5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2016]86号和渝国土房管发[2016]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。
7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。
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村务公开，既是加强村级民主制度建设的一项重要内容，也是加强农村党风廉政建设的重要手段。自推进这项工作以来，村务公开适应了新时期农村工作的现实要求，对于提高农村工作的透明度，化解干群矛盾，进一步调动广大群众参政议政的积极性，促进农村社会稳定和经济发展都起到了较好的作用。同时也应看到，村务公开也面临着许多新情况和新问题需要解决。为了更好地推进这项工作，镇纪委会同财政所、农村经济技术服务中心等部门对全镇9个村（社区）专门进行了调查了解。
一、村务公开的基本现状
（一）村务公开的主要形式。镇各村基本上以“村务公开栏”定期公开为主，多种形式并用，还采取村组干部会议、村民代表大会、党员会议等形式，对党务、村务、财务进行公开。同时，开展村民代表列席村支“两委”会议、列席村组干部会议等行之有效的方式，对村级党务、村务、财务进行全面公开，扩大公开范围。
（二）村务公开的主要内容。村务公开的主要内容包括党在农村的路线、方针、政策；镇、村的重大决策；计划生育指标、对象、宅基地审批程序；入党；低保享受和救灾救济等民生资金发放情况；“一事一议”项目及其它工程、土地承包、征收合同签订等情况；财务收支情况等。
（三）村务公开取得的主要成效。通过对等村的走访情况看，成效明显，主要表现在：一是干群关系进一步融洽。通过村务公开，过去那种对干部工作不理解，对村务不了解，来不来就反映、告状其贪污腐败的情况逐步减少，“还了干部一个清白，给了群众一个明白”，群众在村务活动中配合少的情况有了改善，增强了干群之间的相互理解和信任，凝聚了民心。二是促进了村干部的廉洁自律。通过村务公开，把村干部的行为置于群众的监督之下，有效地防止了村干部以权谋私、滥用职权等行为，大部分村干部基本做到了照章办事，过去那种农村工作无规范，干部管理少约束的现象明显减少，从根本上维护了群众利益。三是推进了农村基层民主政治建设进程。通过村务公开，群众对村务，特别是财务情况有了初步的了解，同时也有了监督村务的机会，提高了村民的民主意识和参与管理村务的积极性，呈现出村务公开越透明，群众就越信任干部；管理越民主，村级组织就越有威望，经济发展就越快，农村就越稳定的局面。
二、开展村务公开工作存在的主要问题
（一）干群认识不够清晰。一些村干部对村务公开工作重视不够，认为村务公开已经搞好些年了，没什么新意了，思想上有了松懈情绪，工作上抓得不够实，少数村干部认为经济工作是硬指标，而村务公开工作是软任务，公开没有什么意义，可有可无，使得村务公开工作在一定程度上与群众的期望存在着差距。少数村干部认为公开让群众知道的太多对工作开展不利。也有少数村干部认为村务公开是村干部自己束缚自己的手脚，自找麻烦；部分群众认为村务公开是走过场，形式主义，解决不了实际问题，他们认为想搞清楚的内容村务公开不够清楚，该知道村务公开内容的时候不知道；有些村民认为财务公开内容太简单，对参与民主监督和民主管理的意识不强，从而使村务公开长期停留在低水平，没有明显进步。
（二）公开内容不够详实。有的村公开的内容不到位、不细化，只简单地列出几个大项，明细项目含糊不清，有的甚至简单地用“其他”来代替，对群众普遍关心的热点、难点问题言之不明。有个别村还存在一种形式主义，目的是应付上级检查，村务公开没有反映出群众关注的热点问题，甚至将一些比较敏感的数字不公布，从而导致村务公开没有真正发挥宣传、监督的作用。其主要原因是个别干部思想上有顾虑，害怕数字公开之后会受到群众质疑，造成工作被动。如村、鱼池村以前公布的账目和内容多是以会议通报形式，群众知晓面不大，就算是参会人员也没记住多少核心内容，致使部分村民误解村干部拿了好处，甚至到镇上或县上信访反映，后经镇纪委调查核实后予以澄清。
（三）公开内容不够规范完善。一是公开内容不真实。个别村搞假公开，走形式，特别是有个别村发放款物有时就随便找张纸写上名单、金额，或是张贴在群众不经常活动的地方或是张贴照相留痕后撤除。对低保享受等敏感问题避而不谈，对不合理开支一概不入帐。二是公开随意性大。有的村想公开就公开，不想公开就不公开，对无关紧要的就公开，紧要部分不公开；对要求群众出钱出力的就公开，对村干部不利的则不公开；有的只是公开那些没有问题或问题不大的事情，而对群众意见较大，比较关心的热点问题则遮遮掩掩不愿公开。缺乏经常性和连续性。三是对村务公开理解片面化。有的村把村务公开片面地理解为财务公开，对村民关心的其他村务不公开或只是简单地公开。四是财务公开过于笼统。只公布财务收支总帐，缺乏明细帐，或者将大笔开支列入“其它支出”，群众看不明白。五是村干部执行廉洁自律规定不严。对涉及金额较大的项目，既不征求村民意见，也不公开，违规操作，从中牟利，有的违反财经制度，打白条入帐。
（四）公开不注重效果。一是公开不及时。从公开的时间上看，有少数村一年才公开两三次，使公开缺乏时效性，难以有效发挥村民的监督作用；个别村村务长期不公开，有的必须事前公开的拖到事后才公开，群众意见特别大。二是公开后没及时按村民意见进行整改。有的虽然公开了，但不注意听取村民的意见和建议，或者对村务公开后收集、反馈的意见，没有及时整改或整改后没有再次公开，形成了新的疑点。三是公开形式单一。个别村只靠一块村务公开栏公开，而且村务公开栏设在室内或偏僻处，平时村民难以看到，村务公开成了“秘密公开”；有的用纸随意张贴，损毁较快，绝大多数村民无法看到，没有真正建立起一个可以让村民有效行使知情权、形式多样的综合平台。四是不注意保存村务公开档案资料。有的村务公开资料不完整，档案保管制度不健全，有些资料事后村民无法查到。
三、对深入开展村务公开、完善基层民主监督的思考与建议
村务公开是加强党风廉政建设和村民自己管理事务、监督村务过程中最快捷、最明了、最醒目的一种措施，是广大群众接受快、理解强的最好方式。实行村务公开，看起来是一件小事，但实质上是农村的一项重要基础性工作，是化解干群矛盾、密切干群关系的关键环节，是纯党风、清政风、兴民风的重要途径，是维护社会稳定的重要内容。为进一步解决好目前村务公开工作中存在的问题，让村务公开达到“实际、实用、实效”的效果，提出如下建议：
（一）要做好规范和深化工作。村务公开栏是村务公开最主要、最直接的载体，要在村民相对流动集中的地点固定村务公开栏。但仅有这一种形式，远不能满足村民需求，应辅以其他形式。可利用“村村响”广播，也可召开村民大会、村民代表大会或党员代表会公开，还可发放资料公开。凡农民关注的问题就公开。
（二）要增加公开内容的透明度。凡群众关心的热点、难点、敏感问题以及村里的重大问题都及时向村民公开，要从实际出发，公布各村特有的内容。栏目上的内容要及时填写，内容要围绕本阶段、本时期的中心工作和热点难点问题公开。坚持开门见山，简洁明了，不搞花架子，让群众对公开的内容一看就明白。如对群众比较关注的低保享受、民政资金发放、村级财务收支、接待费开支、其他支出等实行逐笔公开，消除大家的疑虑。充分发挥村务监督委员会的作用，让村务监督委员会在参与各项村务活动以及民主理财审核中发现得了问题，针对问题提得出合理化意见和建议。通过解决实际的问题树立村务监督委员会在群众中的信任度，使村务监督委员会真正成为衔接村干部与群众之间的一座沟通桥梁。
（三）要建立配套的保障制度。认真抓好以村务公开、财务公开、村民自治、民主监督、落实党风廉政建设责任制等为主要内容的规范村务管理工作。要严格落实县委组织部等部门《关于规范和完善村级财务管理的实施意见》和县委办、县政府办《〈关于印发县村（社区）两委负责人经济责任审计实施办法（试行）〉的通知》，提高村干部廉洁履行职责的意识。同时，通过公开专栏，把村干部岗位职责、办事程序、办事纪律、服务承诺、财务收支、村经济发展规划以及各项重大事项决策向村民公开，广泛征求群众意见，使村干部的工作时时处于群众的视野下，自觉接受监督。通过建立村务公开通报制度、考核制度和评议制度等，设立意见箱、监督电话，加强监督管理力度，量化考评标准，由镇纪委、财政所、农村经济技术服务中心、民政办等有关单位组织督查组，对村务公开情况进行评比，提高其积极性。
（四）要加强宣传教育。加强对村干部、村务监督委员会和财务人员的培训，采取领导授课、座谈讨论、互相交流、以会代训等形式，使村“两委”干部能够摆正位置，端正态度，对群众提出的问题凡是能直接答复的要及时答复，不拖延、不推诿，对一时难以解答的问题，要说明情况，作出解释，尽快拿出处理意见；同时加大村民的普法宣传，转变观念，让他们认识到开展村务公开民主监督是加强农村基层政权建设的重要举措，是廉洁办事的内在要求，是基层民主政治建设的必然趋势。
随着“阳光财政”改革的进一步深化，做为政府公共预算中的“三公经费”支出，已成为全社会对政府预算支出观注的重点。“三公经费”支出过于庞大，已是政府预算中不争的事实，为维护政府预算的公信力，将有限的财政资金投入到发展国民经济、建设公共基本服务，扩大改革开放成果上，必须规范“三公经费”支出，从而进一步压缩行政运行成本。为此，结合我县“三公经费”存在的实际状况，对“三公经费”预算监督管理中存在的问题，以及解决措施提出以下思考和建议。
一、“三公经费”状况及存在原因
我县属国家级贫困县，2016年全年公共财政收入为24873万元，在全市十区县中排名末位。2016年，全县供养人员为6929人，其中在职人员4767人。全县核定党政机关一般公务用车编制143辆（不含中央确定的17个配备执法执勤用车的系统）。2016年部门决算中，“三公经费”支出2507万元，占全年公共财政收入24873万元的10.07%，占全年“商品服务支出”20167万元的12.5%。其中：公务接待支出为1032万元、公务用车购置及运行费用1136万元。在职人均“三公经费”为5259万元/年，仅次于当年我县农民人均纯收入5756元/年。若加上各部门变相计入“会议费”、“培训费”中的接待和用车支出（全年以上两项费用决算数为2688万元，按30%计算三公经费），预计我县在职人员“三公经费”人均实际支出数为6950元/年，远超当年全县农民人均纯收入。通过以上数据分析，做为国家级扶贫工作重点县，无论从公共财政收入、人均财力、农民人均纯收入上对比，均远低于市内其他兄弟区县，而我县的“三公经费”比例之高，与做为国家级贫困县的实际情况是严重不符合的。虽然近年来，我县因移民迁建，各项工作任务重、难点热点复杂是导致“三公经费”支出较高的主要原因之一，但剔除这些因素后，预计人均“三公经费”支出约5000元/年，其规模仍然不容乐观。究其原因，在“三公经费”的控制、管理上主要存在以下几个问题：
(一)预算执行与监督不到位，导致预算约束力不足，监督机制形同空设。
近年来，中央三令五申要求各级地方政府大力开展“厉行节约”，但从该项工作实际取得的效果上看，并不明显，主要表现在预算控制及预算执行力度不足。在预算的中途调整及追加上，虽然建立有相应的监督机制，但在实际操作中，往往受政府影响较大，导致监督乏力。形成以上尴尬局面的原因既有“政治”的因素，也有“人”的因素。政治的因素主要是盲目追求发展目标，导致从中央至地方，忽视国际、国内的经济形势，发展任务逐年高升。层层高压下的结果，反映在地方则容易导致政府预算调整幅度过大。由于各项任务分解落实，各部门从自身利益出发，为保障部门运转经费宽松，以及职工福利待遇符合实际，只能通过不断地向政府申请工作经费的方式解决，而地方政府为快速推动各部门工作，完成上级下达的硬性发展目标，必然选择不断加大经费保障的方式，制定各类激励措施，确保工作任务落实。最终促使各部门超编使用人员、超编配置公务用车、要政府拿钱办事、部门间相互攀比且铺张浪费的现象越演越烈。而从人的因素上看，则主要反映在群体思想观念与整个社会风气下的个人享乐主义滋生，导致相当部份干部放弃了艰苦奋斗的革命传统，公私不分、相互攀比，甚至穷奢极欲的现象存在，导致“三公经费”逐年增长且无法公开、不敢公开。
(二)财政转移支付资金分配体制上的不完善，导致“三公经费”无法控制。
从我国现行财政转移支付体制上看，中央对地方的转移支付分为一般性转移支付和专项转移支付。一般性转移支付可调配为地方可用财力，是地方政府预算资金的重要组成。专项转移支付资金虽然具有附加性和指定性，但在地方财政资金的组成中，特别是在贫困、落实地区，一直是地方政府发展经济的主要资金来源。然而从转移支付资金结构上看，专项资金占上级财政补助的比例过高、分配上的不规范且基本无配套工作经费的事实，是导致各级政府“跑部钱进”、行政运行成本及项目管理成本过高的主要原因之一。
从目前来看，一般性转移支付已形成了一套比较科学和完善的分配管理办法，各地根据自身经济发展状况和地区系数，基本能够测算出当年一般性转移支付收入增量。而专项转移支付资金至目前，仍未出台规范的分配办法，一个地方当年所得资金大小，基本依靠对上汇报、争取的方式获得。因此，由于分配机制的不完善，人为操作空间较大，加上该类资金在管理上交叉重叠，既有财政部门下达的，也有主管部门下达的，导致地方政府对上申报项目难，责任部门具体落实项目难。而在分配过程中的产生的“暗箱操作”成本、行政成本、配套管理经费等，也成为地方政府“三公经费”的主要组成。
(三)监督机制上存在的问题。
长期以来，政府预算管理上的不公开、不透明，加上监督上的缺位，是滋长“三公经费”过度膨胀的主要原因。1994年颁布并沿用至今的《中华人民共和国预算法》是各级地方政府编制年度预算的法律依据，该部法律条文明确规定了地方预算的编制、审批机关以及使用对象。从条文规定上看，由于受历史时期局限，预（决）算数据的监督与使用并不涉及社会公众。同时，2016年，国务院颁布的《政府信息公开条例》中，明确要求将财政预(决)算报告做为重点公开内容，向社会予以公开。然而，由于无详细的公开细则和通俗易懂的公开格式，在实际公开时，各级政府公布的数据均存在不透明状况，令人产生“雾里看花”的感觉。究其原因主要是长期以来“官本位”思想严重，认为政府预算是行政体制内的事，应由政府制定和主导，忽视了政府预算所代表的公共性、服务性，形成了政府利益至上的事实，从而导致“三公经费”长期以来呈无节制的状态增长。
二、解决的措施及对策
随着经济运行国际化、基本公共服务均等化的发展，“三公”经费支出有其存在的公共性和合理性，任何国家、任何政府，都有“三公”经费支出。它的发生是政府从事公共管理和提供公共服务所必须的财政经费保障。如何合理界定“三公经费”，切实发挥其应有作用，是当前建立“阳光财政”的改革目标之一，也是反腐倡廉，维护地方政府公信力的重要举措。为此，针对“三公经费”存在的必要性、特殊性和复杂性，就如何控制其规模、规范管理办法，提出如下建议。
(一)合理界定“三公经费”支出、核算范围，科学安排资金需求。
合理界定“三公经费”支出、核算范围，将不属于核算范围的支出排除以外，并以制度的形式加以落实，是规范“三公经费”支出的根本举措。
1．细化预算管理。以我县为例，各部门的年初预算经费除去人员工资性支出后，主要由按人头计算的定额公务费、按电话部数及核定的小车台数计算的公用经费、开展项目所需的工作经费三项组成。但在人头经费管理及项目工作经费管理上，由于未细化到“项”级、“目”级，而是笼统地归集于“行政运行”科目，导致部门在使用上有漏洞可钻，因此，应进一步细化预算，从会计核算上明确部门经费使用方向；
2．合理界定人员编制及公务用车编制，严格在编制限额内核算经费，对超编使用人员及车辆的，一律予以裁减和公开处置，并设行行政问责制，各部门一律不得以推进工作为由，变相使用临聘人员和超编、超标配置车辆；
3．根据工作性质和工作开展情况，合理制定接待标准(范围)、车辆运行标准和管理制度。在接待标准的制定上，可根据经济发展和地区物价指数，合理制定接待标准，并规范接待事由审批程序。杜绝部门内部、部门之间相互宴请或超标接待的情况发生。在公务用车的管理上，应坚持建立“公务用车台账”，根据单位车辆台数，结合用车审批表，分别建立核算台账。同时，公务接待与公务用车运行支出（购油、保险、维护）中，尽量要求使用“公务卡”结算。
4．规范会议费、培训费支出，明确核算范围和标准并合理制定差旅费标准。在会议费及培训费支出上，要制定严格的报销标准，并与接待费、职工福利待遇进行划分，杜绝将“三公经费”纳入会议费、培训费核算。在差旅费标准的制定上，要根据经济发展和地区物价指数合理制定，并严格审核。
5．加强对公务人员的考核管理，在现有的津贴补贴政策上，合理制定对公务人员的考核奖励办法，坚持按劳分配原则，防止“吃大锅饭”、人浮于事的现象存在。
6．加强干部思想作风整顿，坚定理想和信念，当好群众表率。同时，加强会计从业人员职业道德的培训和管理，对乱账、假账、小金库现象查实一个，处理一个，杜绝部门违规操作空间。
(二)改革转移支付资金分配模式，建立科学的分配体制。
1．进一步加大一般性转移支付在转移支付总额中的比例，缩减专项转移支付的相对比重。使上级政府对下级政府的转移支付以一般性转移支付为主、专项转移支付为辅，确保地区间实现公共服务均等化，封闭项目资金分配上“暗箱操作”的空间。
2．在合理分类的基础上，逐步整合现有的专项转移支付项目，提高专项转移支付资金分配使用的科学性、公正性和效益性。一是根据地区发展水平，科学界定专项转移支付的标准，加大对贫困、落后地区的扶持力度；二是加强地方政府对专项资金规划、实施的自主性，避免过度建设、重复下达，使之既符合地方发展实际，又减少投入成本；三是在项目的分配上，应考虑地方政府尤其贫困地区的真实财力水平，不能“嫌贫爱富”，即对有配套的地方加大项目下达力度，无力配套的地方则弃之不顾；四是加强对上级主管部门开展各类达标、升级配套的管理，将有限的财力投入到民生事业，减少不必要的浪费。通过以上措施，减少地方政府“跑部钱进”的主观能动性，将主要精力放在项目规划、落实上，最终减少“暗箱操作”成本、行政支出成本、项目管理费用。
(三)建立广泛的社会监督体系并执行严厉的行政问责机制。
在进一步完善现有监督机制的基础上，推动和建立广泛的社会监督体系，并执行严厉的行政问责、社会问责机制，为提高“三公经费”透明度和形成惯性规范提供保障。
1．完善现有监督机制。既要以立法的形式增强预算编制的透明度，也要通过立法的形式制裁逃避预算公开（监督）的行为，确保规范“三公经费”工作有法可依；
2．加强党内监督和行政监督，纪检监察机关和审计机关应定期或不定期的对行政事业单位开展专项审计检查，令部门不敢随意使用或违规使用“三公经费”。3．逐步建立广泛的社会监督体系。继续推进“三公经费”公开制度，公开内容要确保通俗明了，便于群众监督。在深化“三公经费”公开上，建议地方政府可在加强宣传及征求干部、群众对“三公经费”标准的意见基础上，将“公务接待、公务用车购置及运行费标准”向社会予以公开，同时聘请社会义务监督员，对各部门（涉密部门除外）上述费用开支进行监督。具体可参照翠屏区对街道办事处及社区8小时工作时间上实行的监督办法。该区从退休人员、具有社会公益心的赋闲人员中推选义务监督员，对街道办事处、社区工作人员在8小时工作时间内，是否按时上下班、工作作风状况是否良好等情况进行义务监督，对存在上述现象的单位，一经发现并查实后，即启动行政问责机制。通过此举，既减少了人力、物力，又有效遏制了部门工作作风懒散的状况，起到了推进工作的积极作用。为此，可在前期加强对“三公经费”宣传的基础上，引导社会公众认可合理的支出标准，同时，适时建立社会监督制度和问责制度，对部门此类支出行为实施监督，令部门不敢乱开支、无法乱开支。当然，地方政府若按以上方式推动此项工作时涉及的主要问题即是维稳，从目前社会状况和今后发展态势来看，维护稳定团结的政治局面仍然是党和政府工作的重心。但维稳工作无外乎敌我矛盾与人民内部矛盾，而“三公经费”问题属于公众对目前党内腐败滋生和社会再分配不均等而形成的人民内部矛盾，在对待这类矛盾的处理方式上，既不应一昧地设立禁地，也不能顾惜自身利益而敷衍应付，而应积极、主动地引导社会公众认识和自觉实施监督，从而推动社会更好地和谐发展。
我们根据人大常委会主任会议日程安排，对连山区非税收入管理情况进行了调研，情况如下：
目前，非税收入按规定采取二种管理形式。一是纳入预算内管理，非税收入直接上缴国库，现在除文化、教育、劳动和交通四个部门以外均采取这种管理形式；二是纳入财政专户管理，非税收入直接缴入财政专户，采取这种管理形式，主要有文化、教育、劳动和交通四个部门。
××年连山区非税收入执收执罚单位共户，其中纳入国库管理的户，纳入财政专户管理的户。征收行政事业性收费户、政府性基金（含专项）户、罚没收入户。
××年连山区征收非税收入万元（纳入国库管理的万元，纳入财政专户管理的万元），其中：行政事业性收费万元。征收额度较大、年收入超过万元的单位有有线电视台、防疫站、实验小学、六中、殡仪馆、水利局、土地局、法院、环保局等单位。
××年计划非税收入将达到万元，剔除增减因素，较××年减小万元，减收因素有：一是教育系统取消微机费、看护费、择校费三项收费。二是市财政将每年拨给连山区的电附加用于老城区改造减少收入万元。三是××年含国有资产收益（出售）万元，相应××年减少收入万元。
××年上半年实际完成非税收入万元，上全年计划的，为去年同期的。
在调查中，我们也发现了一些不容忽视的问题：
一是财政应返还资金不能及时到位。影响了收费单位积极性，使执收单位产生消极抵触情绪。也严重影响了部门非税收入资金不能及时、足额上缴财政专户。此外，有些非税收入资金多年来游离于财政管理之外，这造成了我区财政资金分散和秩序混乱，甚至助长了不正之风。
二是坐收坐支情况比较严重，在单位房屋出租收入方面显得尤为突出。房租收入是国有资产出租的收入，不是某一部门或单位的自有资金，应该纳入财政管理。
三是非税收入资金使用不合理。很多单位把此项资金用于发放各种补贴，并随意提高补贴、津贴标准，扩大补贴、津贴发放范围。
四是个别执收单位存在违规收费。在检查中，发现极个别部门或单位在个别项目上存在违规收费的现象。擅自增加收费项目，将已明文规定停止收取的收费项目仍继续收取。
为了加强对非税收入的管理，减少非税收入使用不当和政府公共分配秩序混乱等情况的发生，我们针对以上问题提出几点建议：
⒈加强宣传，进一步提高对加强非税收入管理重要性的认识
实践证明，各级政府领导的重视是开展好这项工作的关键，我们要宣传好加强非税收入管理的重要性，加强非税收入管理可以提高整个财政资金的使用效率。同时政府可以集中一部分资金办几件大事，但长期以来各部门依据国家法规征收的收费收入与其部门自身利益之间关系密切，久而久之，对非税收入“所有权归国家，使用权归政府，管理权在财政”的理念存在模糊的认识，一些单位对其部门组织的收入政府加以监督、调控抵触很大，只有宣传、认识到位，才能使执收单位既提高征收的积极性，又自觉服从政府的统一管理，同时，由于非税收入大多由企业和个人负担，通过宣传收费政策，将收费标准、范围、内容公示于众，可以解决部门之间分配不均，促进廉政建设，对优化地方投资环境，推动招商引资，发展地方经济具有极大的促进作用。
⒉积极研究收费政策，扩大我区非税收入总量
继续实施“票款分离”、“罚缴分离”制度，使收支两条线管理日趋规范。在调查中，仍发现一些单位的收费收入未纳入财政专户，这样在编制部门预算时，单位就隐瞒了这一块收入，如何使单位的非税收入应收尽收，应入尽人，既是国家政策的要求，也是我们管理需要，研究收费政策的目的就是要既加强了“收支两条线”管理的刚性，同时又能保证执收单位执收的积极性。同时，对非税收入的一些领域进行有益的探索，比如利用政府投资的公用设施所做的广告收入、国有资产的租赁收入、罚没物品等，与有关部门积极配合，扩大非税收入总量，提高政府对非税收入的调控能力。
⒊科学管理，提高非税收入使用效率
在综合财政预算改革的框架下，将单位预算内外各项财政资金和其他收入，实行统一管理，统筹安排。由于非税收入征收有成本，不同非税收入的征收成本，千差万别，同时，大多数非税收入又具有特定收费用途，如何合理地界定非税收入征收成本，从而提高财政可用资金，强化非税收入的专款专用性质，长期以来，一直就是财政部门资金管理的难点和重点，目前非税收入的征收成本过高。我区有一些收费单位长期以来收费收入基本用于人员开支，无任何专项投入。所以，在合理界定各执收单位收费成本基础上，强化对专项资金的专款专用管理，既可以从根本上促使执收单位降低收费成本，也可以更好地支持各项事业的健康发展。对专项资金的管理财政厅出台多个文件，结合我区实际，可以与有关单位签订项目资金使用责任制，进一步使资金的专款专用，细化到单位由具体人负责。同时，加强监督、稽查机制，只有这样才能初步加快部门预算所要求的收支脱钩问题，提高财政资金四两拨千斤的能力。