居民投资理财调研报告

2017-10-31 | 实习报告 |

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投资理财调查报告
居民投资理财调研报告第一篇

投资理财调查报告

[前言]

1．调查目的：为了更好地了解市民的理财需求，收集市民更多的理财信息，寻找百姓关心的理财热点问题，不断完善金融机构服务等目的，做了这次调查活动。

2．调查方法：我们采取的方法是派发调查问卷，通过网络和书面文件调查，共派发书面问卷20份，网络邮件问卷20份，回复的有效问卷共35份。为了覆盖各个年龄段及不同工作阶层，其中被调查者有50%为本小组成员的家人或同学（我们能了解详细信息的），其他为保定市常住居民或暂住人口。数据通过excel及word录入，保证统计的有效性！

3．问题分析参考了经济观察报的一些信息

[正文]

1．数据分析：

通过我们的调查，得到了一些基本数据分析结果：

调查中18-25岁阶段（调查数量8个），学历大部分为本科，平均月收入在1000元以下（绝大部分为在校大学生）的市民投资承担的风险较小，选择的投资工具多为定期储蓄，保险，有少数同学选择股票。这部分的投资群体在选择投资工具时关注产品的投资风险和收益居多。其理财的主要目标是合理安排资金，极少数是为了资产增值。由于是在校大学生，他们有足够的求知欲希望关注基金，股票，防地产，信托，实业投资等比较热门的投资方式，并且热衷于通过电视，网络，银行客服介绍来了解理财信息。这部分人的投资回报率多在0-30%之间，基于他们的投资风险较低，这样的回报率也在情理之中。

26-36岁阶段（调查对象5个），学历不等，平均月收入在2000元左右，多为职场精锐，投资承担的风险上升至一般，选择的投资工具也各式各样，这部分的投资群体在选择投资工具时也较多关注产品的投资风险和收益，其理财的主要

目标是资产增值，可见资金持有量对居民愿承担的风险极其投资目的有很大的影响。他们热衷于股票这一时髦的投资形式并且愿意多了解其信息，了解渠道多种多样。这部分人的投资回报率有好多为负数，可见其投资热情有余，经验不足。 37-47岁阶段（调查对象9个），学历多为专科，高中，平均月收入相差很大，投资承担的风险较多或一般，选择的投资工具也是全面开花，各个工具都有涉猎。这部分的投资群体在选择投资工具时关注的方面多了些专业性，他们较多地选择了金融机构的信誉和品牌，以及机构成员是否专业方面。其理财的主要目标是资产增值，以及公司需要等其他目标，选择的投资方式有三种以上，而且希望多了解基金，股票，房地产，实业投资等多领域的信息。他们了解的渠道广泛，从报纸到网络都很受青睐，今年以来他们在投资上的回报率也是各有不同，多为30%左右，可见比较稳定和理智。

48-58岁阶段（调查数量8个），多为大学生父母的年纪，学历以专科和高中为主，平均月收入有很大差距，其投资的风险多为一般或较少，选择的投资工具多为定期储蓄，保险，少数房地产和基金。这部分的投资群体在选择投资工具时多关注产品的投资收益和风险，其投资目标为合理安排资金，家人教育，资产增值。他们希望多了解保险以及房地产的信息，少数关注股票和基金，了解方式多种多样，还增加了户外了解的兴趣，可能与邻里及同事间共同话语的增多，子女的长大有关，投资回报率显然也不高，比较谨慎。

58岁以上（调查对象5个），多为老年人，有退伍的老军人，退休老教师等，学历多为初中及以下，有少数高中（专科），退休月收入多在2000元左右，他们的投资多为风险程度一般的基金，国债，关注所投资产品的收益和风险，，理财的主要目标为医疗及养老，由于年纪大的问题，对新兴的理财产品比较怀疑，还是对储蓄，国债等比较有信心，并且多希望通过报纸，广播，电视等来了解投资信息，回报率多在0-30%之间，相对稳定。

在对银行服务的满意程度调查上得出如下结论（按满意程度从高到低）：中国工商银行，中国建设银行，中国农业银行，中国银行，交通银行，中国民生银行，中信银行，光大银行，华夏银行，其他（如邮政储蓄所）。

2．基本结论：

一、对各种投资方式的分析：

根据以上数据，在证券市场处于不稳定状态背景下，居民投资开始选择更为灵活的市场配置。整体仍以定期蓄为主，保险、基金为辅，股票、国债等比重比较小。由此可见，中国居民仍是稳妥地进行投资，中国居民总体的风险承受能力偏低，在09年经济危机的阴影下，储蓄成为我们的一种最稳妥合理化的投资方式，更确切的说不能算是投资，只能算是避险，股市你是不敢进了，你又没钱买房，那就只能把它放在银行，方便你的日常使用了。

随着通货膨胀预期的不断升温，资产类投资成为人们保值避险的理想化途径，而股票市场2010年一直走震荡势，作为手头有点钱的市民只能望而却步，钱来之不易得好好花！随着中国房价的与日俱增，他们会选择买房，尽管贷款买房，我们仍承担加息风险，但是房子作为一种特殊的商品，它的价格具有很强的下跌僵性，就算他下跌中国政府为了维稳也不会让他一直跌下去，当然同理也不

会无限制的涨！而且现在中国国内一些二线城市的房子有很高的投资价值，无论是出租或是自己居住都是不错的选择，起码比你放在银行让他被贬值好。

这两年保险业发展迅速！这与他的产品创新是分不开的。保险作为一种针对风险的投资，对我们人身安全起到重要保障，而且现在的保险都是收益型的保险，可谓是人财双保！

基金最近几年也十分受居民推崇，但是由于，近期股市的疲软表现，激进的收益率在近几个月中也是差强人意！居民对其投资激情减弱。

国债倒是一种不错的投资产品，但是其并不受大众推崇，一是大家对其了解少；二使其投资收益率低。

二、对银行的建议：

根据网络上的相关调查，居民“最大资产选择储蓄”的占比，继续维持在历史最低水平，虽然现在大多数人还都选择定期存款为其投资理财方式之一，但是我们也不难从调查中看到，现在在大多数居民心目中排名第一的仍是工商银行，排名前四名的是原国有四大行，而其他像中信银行、华夏银行一些股份制银行。则很有人接触过，甚至根本没听说过！

这就说明，银行作为金融创新的一支主要力量，起租着宣传工作仍有问题，内部竞争不足。银行业应加快金融创新步伐，以满足居民对投资产皮多样化的要求。最好能对一些居民教授相关知识。

[总结]

在调查报告分析中还看到一些居民投资的缺陷，居民投资方式仍然较单一，居民投资组合中仍是以银行定期储蓄为主，在附加一些保险、基金和房地产

等，我自认为在现在这种股市动荡，楼市政策打压严重的情况下，我们应当调整一下投资方案：

1.将购买国债提上日程，将保险、储蓄与购买国债相结合，应是不错的选择！

2．在网上进行黄金交易，黄金的买卖是T+0型的买卖，比股市要方便快捷，而且其需要的专业知识比较简单！我们可以尝试！

居民投资的另一个问题就是没有主见跟风现象严重，切记：

不要盲目入市，因为中国股市的涨跌太感性了！如果你不保持理性，就没人能救你了。

有房虽好，但不要贪多！中国政府就的时光的民众，而不是一个投机者！提防地方商业欺诈和非法集资！

但此次调查报告仍是让人欣慰的，金融危机后，我们中国的居民仍能对投资产品很大的需求，希望了解更多的理财产品！这对中国金融市场的发展将会起到很大促进作用！

安康市居民投资理财行为调研报告
居民投资理财调研报告第二篇

安康市居民投资理财行为调研报告

系别：经济系班级：145102 学号：112682 姓名：焦钰婧

安康市居民投资理财行为调研报告

一、调研背景

居民投资是近年来我国经济生活中兴起的一种经济行为。它既是我国经济体制改革和经济发展到一定阶段的产物，也是我国经济进一步发展的需要。

对于安康市的居民来讲,随着投资理财品种的日益丰富，他们所能选择的投资理财的方式增多了，其理财观念也发生了很大转变,原有的“有钱就存银行”等相对传统的理财观念正在渐渐淡化。

在这个居民投资意识的转型期，能否适时把握居民的投资理财倾向，成为各大商业银行业务能否顺利开展的关键所在。所以，了解居民投资理财意向，掌握居民投资的新动态，就显得非常重要。

二、调研目的

本次市场调研工作的主要目的如下：

1、了解安康市区居民的财务状况，为银行的市场定位提供科学依据。

2、研究被调查者对投资理财的认识程度、渠道选择及风险承受力，以便更好的了解目标客户的需求状况。

三、调研内容

根据上述研究目的，我们本次调研的内容主要包括以下几项：

1、了解安康市区居民的财务状况。【居民投资理财调研报告】

本部分旨在对被调查者的收支状况作深入了解，以明确其在银行服务中所寻求的利益点，为市场细分及市场定位提供科学的依据。本部分主要包括：

（1）被调查者的每月固定收入和支出；【居民投资理财调研报告】

（2）被调查者的动产和不动产状况；

（3）被调查者的每月闲置资金及投资金额占总资产的比例。

2、探究被调查者对投资理财的认识程度、渠道选择及风险承受能力。本部分是专门针对被调查者投资理财观念的研究，通过对被调查者投资渠道选择的分析，明确其投资偏好，以制定相应的营销策略。主要包括：

（1）被调查者目前的投资结构，包括储蓄以及股票、债券、基金、保险、房产等投资所占比例；

（2）了解被调查者储蓄的目的，包括退休养老、子女教育、购置房产、创业准备、紧急周转金、闲置资金规划等；

（3）此外，我们还将收集包括被调查者的年龄、职业、性别等在内的背景资料以备交互分析之用。

四、调研执行情况

1、调研方案实施。

本次调研采用街头拦截访问的形式，在安康市的汉滨区、高新技术开发区，针对年满18周岁的安康市常住居民进行了调查。

依据拟定的抽样方案，我们发出了160份问卷，实际收回有效问卷149份，有效率为93.125%。从调研结果看，数据分布基本符合正态分布。因此，本次调研结果具有准确、可靠的特点。

2、背景资料分析。

在149个有效样本中被调查者的年龄分布为：18—30岁的约占42.5%，30—55岁的约占52.7%，55岁以上的约占4.8%。整个样本中涵盖了青年、中年、老年等不同年龄段的人群。

他们的平均月收入大多都在2000元以上，其中月收入在1000元以下的有12.1%，收入在1001—2000元之间的有24.0%，收入在2001—3000元之间的有30.3%，收入在3001—5000元之间的有23.6%，收入在5000元以上的有10%。这些被访者主要是工薪阶层，其中工人最多，占23.2%，其次是个体工商业者占21.8%、企业管理人员占15.0%、教师占4.4%、国家公务员占5.1%、文体工作者占2.5%、服务业人员占8.8%，此外还有19.2%的其他从业人员。样本的背景资料基本反映了安康市居民的实际情况。

五、调研结果统计

1、调查者每月的固定收入和支出情况。

家庭月收入：通过对149个有效样本进行分析，我们发现这些受访者的每月基本收入大多都在2000元以上，其中月收入在5000元以上的占本次调查的10%，月收入在1001—2000元，2001—3000元，3001—5000元的也分别占到24.0%、30.3%、23.6%，只有12.1%的居民家庭月收入在1000元以下。

家庭月支出：通过调查我们可以看出，安康市居民家庭消费水平相对一般。有44.2%的家庭月支出在1000—1500元，在1501—2000元的家庭比例占到本次调查的28.2%，有15.2%的家庭月支出达到2000元以上，同时仅有12.4%的家庭的月消费支出在1000元以下。

2、调查者每月的平均储蓄情况。

在调查中，我们发现安康市居民的月平均储蓄多集中在1000—2000元之间，其中储蓄在1000—1500元的家庭占28.4%，1501—2000元的家庭占27.4%，但也有24.6%的家庭月平均储蓄在1000元以下，另外平均储蓄在2000元以上的家庭占19.6%。

六、安康市居民对投资理财的认识及风险因素分析

近年来，随着我国社会经济生活发生重大的变化，现代家庭的投资理财意识逐步增强，成为家庭经济生活的一个重要组成部分。经过调查我们发现安康居民的投资理财意识和方式也在发生变化，出现了许多新的趋势，主要有：

1、从单一的储蓄转向组合式投资。

调查结果显示，目前已经有73.6%的居民将闲置资金投入到储蓄以外的其他投资方式，如基金、股票、保险、汇市等，只有少数居民未进行其他投资。由此可见，除传统的储蓄外，威海居民已经开始尝试新型的投资方式，由传统的“存钱生利”转向现在的对最佳投资组合收益的追求，可见居民对投资理财的重视程度正在加强。

2、储蓄的主要目的是为了子女教育。

调查结果表明，目前大多数安康市民储蓄的主要是为了子女教育，比例为28.7%，只有5.9%的市民把追求利息作为储蓄的目的。另外，紧急周转、创业准备、购置房产、退休养老等考虑因素也被多次提及，它们的提及比例分别为18.8%、16.2%、15.3%、15.1%。可见，安康居民的家庭收入除用于正常的家庭消费、维持家庭生活的日常运转外，其余大部分资金都投入到了子女抚养教育上。可见，传统的家政理财观念仍然占主导地位。

3、投资风险和投资回报率是居民进行投资时考虑的最主要的两个因素，且年龄越大，对这两个因素考虑的越多。

调查结果表明，投资风险和投资回报率是居民进行投资时所要考虑的最主要的两个因素，他们所占的比例均为30.3%，且在被调查的三个年龄段中，50岁以上的被调查者对这两个因素的关注度最高，分别为25%、50%。而其他一些考虑因素，如：变现能力、操作的难易度、投入时间及精力、回收期长短等居民普遍考虑的较少。可见，安康市居民规避风险的意识比较强，其投资方式大多属于稳健型。

七、安康市居民目前的投资结构及其对现有投资的满意度情况

1、保险是安康市居民现在进行投资时首选的投资方式，另外其他投资方式也占有一定的比重。

调查结果表明，保险在所有投资方式中所占比例最大，为30.4%。仅有2.6%的居民选择汇市作为自己的投资方式，其他投资方式所占比例依次为：房产18.1%、股票11.5%、基金7%、债券4%。可见，除了考虑最基本的人身安全保障等因素外，由于安康特殊的地理和人文环境，人们更愿意把自己的资金投向房地产业。

2、安康市居民对于自己目前的投资状况的整体评价不高。

调查结果表明，有42.7%的居民对自己的投资回报感觉一般，有30.9%居民对此感到比较满意，感到非常满意的只有1.8%。另外，有17.3%及7.3%的居民认为比较差或是非常差。可见，居民的投资结构有待于进一步优化。

3、在所有投资方式中，满意度比较高的是房产和保险，满意度最差的是股票。

2015我市居民投资理财行为调研报告
居民投资理财调研报告第三篇

一、调研背景

居民投资是近年来我国经济生活中兴起的一种经济行为。它既是我国经济体制改革和经济发展到一定阶段的产物，也是我国经济进一步发展的需要。

对于**市的居民来讲,随着投资理财品种的日益丰富，他们所能选择的投资理财的方式增多了，其理财观念也发生了很大转变,原有的“有钱就存银行”等相对传统的理财观念正在渐渐淡化。

二、调研目的

本次市场调研工作的主要目的如下：

1、了解**市区居民的财务状况，为银行的市场定位提供科学依据。

2、研究被调查者对投资理财的认识程度、渠道选择及风险承受力，以便更好的了解目标客户的需求状况。

三、调研内容

根据上述研究目的，我们本次调研的内容主要包括以下几项：

1、了解**市区居民的财务状况。

本部分旨在对被调查者的收支状况作深入了解，以明确其在银行服务中所寻求的利益点，为市场细分及市场定位提供科学的依据。本部分主要包括：

（1）被调查者的每月固定收入和支出；

（2）被调查者的动产和不动产状况；

（3）被调查者的每月闲置资金及投资金额占总资产的比例。

（1）被调查者目前的投资结构，包括储蓄以及股票、债券、基金、保险、房产等投资所占比例；

（2）了解被调查者储蓄的目的，包括退休养老、子女教育、购置房产、创业准备、紧急周转金、闲置资金规划等；

（3）此外，我们还将收集包括被调查者的年龄、职业、性别等在内的背景资料以备交互分析之用。

四、调研执行情况

1、调研方案实施。

本次调研采用街头拦截访问的形式，在**市的环翠区、经济技术开发区和高新技术开发区，针对年满18周岁的**市常住居民进行了调查。

依据拟定的抽样方案，我们发出了160份问卷，实际收回有效问卷149份，有效率为93.125。从调研结果看，数据分布基本符合正态分布。因此，本次调研结果具有准确、可靠的特点。

2、背景资料分析。

在149个有效样本中被调查者的年龄分布为：18—30岁的约占42.5，30—55岁的约占52.7，55岁以上的约占4.8。整个样本中涵盖了青年、中年、老年等不同年龄段的人群。

他们的平均月收入大多都在500元以上，其中月收入在501—1000元之间的有10.1，收入在1001—1500元之间的有23.0，收入在1501—2000元之间的有20.3，收入在2001—3000元之间的有20.3，收入在3000元以上的有21.6。这些被访者主要是工薪阶层，其中工人最多，占27.2，其次是个体工商业者占21.8、企业管理人员占15.0、教师占3.4、国家公务员占4.1、文体工作者占1.4、服务业人员占8.8，此外还有18.4的其他从业人员。样本的背景资料基本反映了**市居民的实际情况。

五、调研结果统计

参见《**市居民投资理财调研行为数据统计资料》。

六、**市居民的财务状况

1、调查者每月的固定收入和支出情况。

家庭月收入：通过对149个有效样本进行分析，我们发现这些受访者的每月基本收入大多都在500元以上，其中月收入在3000元以上的占本次调查的21.6，月收入在1001—1500元，1501—2000元，2001—3000元的也分别占到23.0、20.3、23.0，只有2.0的居民家庭月收入在500元以下。

家庭月支出：通过调查我们可以看出，**市居民家庭消费水平相对较低。有42.2的家庭月支出在501—1000元，在1001—1500元的家庭比例占到本次调查的25.2，有10.2的家庭月支出达到2000元以上，同时仅有9.5的家庭的月消费支出在500元以下。

2、调查者每月的平均储蓄情况。

在调查中，我们发现**市居民的月平均储蓄多集中在500—1200元之间，其中储蓄在501—800元的家庭占22.4，801—1200元的家庭占19.4，但也有24.6的家庭月平均储蓄在200元以下，另外平均储蓄在2000元以上的家庭占8.2。

七、**居民对投资理财的认识及风险因素分析

近年来，随着我国社会经济生活发生重大的变化，现代家庭的投资理财意识逐步增强，成为家庭经济生活的一个重要组成部分。经过调查我们发现**居民的投资理财意识和方式也在发生变化，出现了许

2015银行调研报告
居民投资理财调研报告第四篇

银行调研报告（一）

（一）自觉服务国家经济发展大局，以改革创新的精神支持扩大内需通过学习实践科学发展观，建行认识到，科学发展观第一要义是发展，具体到国有控股商业银行，就是通过不断改革创新，持续增强综合金融服务能力，促进国民经济和社会事业健康发展。XX年11月上旬，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，建行及时调整工作计划，积极支持扩大内需。由于项目准备工作基础扎实，因而迅速形成信贷投放。仅XX年后两个月就新增贷款1555亿元，体现了党中央、国务院“出手快、出拳重”的要求。建行密切跟踪和分析实体经济需要，围绕促进投资、消费和出口，发挥传统优势，大胆创新探索，采取了全面的服务措施。

（1）积极主动地为基础设施项目和重点企业提供综合性金融解决方案。除了主动帮助部门、地方和企业做好相关规划，搞好项目评估和造价咨询，还努力降低企业筹资成本，改善财务效益。XX年通过投资银行、信托理财、租赁等方式为企业融资2050亿元，比上年增加近900亿元。XX年前9个月，基础设施贷款新增3265亿元，占公司类贷款新增额的56%。

（2）努力为居民提供最好的住房金融和消费信贷服务。重点支持拆迁安置房、经济适用房、中低价位和中小户型商品房建设。9月末，个人住房贷款余额7928亿元，稳居同业前列；个人消费贷款达到1200多亿元，信用卡透支增速超过40%，有力促进了居民消费。

（3）积极探索解决中小企业“融资难”的新方法新手段。建立了120多家小企业“信贷工厂”，组建专门团队，实行标准化、流程化作业。结合小企业电子商务特点，在浙江、江苏、广东等八个省市推出网上信贷，累计为XX多个客户发放48亿元贷款。为小企业推出循环额度贷款、小额无抵押贷款，联贷联保贷款等系列产品，近三年中小企业贷款平均增幅20%以上，中小企业客户已占公司类客户的85%，中小企业授信余额占全部公司客户的40%左右。

（4）切实改善农村、农业金融服务。总结新疆分行小额农户贷款的做法，推广到黑龙江等农业大省，当年发放小额农户贷款26亿元。已设立5家村镇银行，正在筹备村镇银行控股公司，计划未来三年村镇银行达到100家，努力将服务延伸到更广大的县城和村镇。近两年涉农贷款平均增长率超过25%。

（5）破解出口加工企业产品转内销遇到的金融难题。沿海地区外向型企业能够生产全球一流的消费品，金融危机后国外市场萎缩，国内消费者虽然有巨大需求，但苦于没有内销渠道。这些企业转内销，除品牌、渠道外，融资颈瓶也是主要约束因素。经过一系列调研、论证，建行推出了“内贸通”系列产品，累计向出口企业授信200多亿元，帮助一批加工出口企业走入广阔的国内市场，实现了多方共赢。

（6）帮助企业兼并、转型升级。目前，已发放并购贷款超过百亿元，不论在贷款笔数还是贷款总量上，都居国内同业首位。

（7）努力满足“保民生”的多重金融服务需要。专门推出面向教育、医疗、社保、环保领域的“民本通达”系列产品。XX年9月末民生领域贷款余额1851亿元，同比增长611亿元，高于贷款平均增速19.52个百分点。

（8）以金融创新推动文化创意产业发展。国内文化产业市场潜力巨大，但由于体制、政策和观念的原因，长期缺乏融资渠道。建行在这个领域进行了多方面大胆探索，文化产业贷款比年初增加100多亿元。为支持文化企业广辟发债等融资渠道，向文化产业客户提供担保249亿元。成立了文化产业基金管理公司，目前正与国家有关部门和大的文化企业集团筹备发起文化产业基金。

银行调研报告（二）

一、要点：

1、公司资产增长主要来源于网点和募集资金，增长速度有放缓的可能；

2、公司经营较规范，容易取得政府的支持；

3、受政策限制，快速发展的中间业务明年有可能出现停滞的局面；

4、降息特别是贷款利息下降幅度更大的可能性对银行业绩有不利影响；

二、公司分析：

1、管理层：

公司管理层有极为深厚的背景，董事长经叔平现任中国人民政治协商会议全国委员会副主席、全国工商联主席，不久前的世界华商大会主要由他主持，有较强的海内外关系，行长董文标曾任海通证券有限公司董事长兼总裁，在银行管理、金融证券方面积累了19年工作经验，其余的付行长都是人行系统出身。由于这些背景，公司不但在海外资源的利用上有较大的潜力，更重要的是能争取到政府各方面的支持。

公司运作较为规范，董事长对公司经营拥有较大的权力，而且愿意实质性地参与到公司的管理中来，重大事项的决策权在于董事会，董事会的召开次数也较一般的上市公司多，行长只负责公司的具体运营，总体而言，与很多由国企改制过来的上市公司相比，民生银行是相当规范的，也更遵循国外的股东价值最大化的理念，比如在与外资合资的问题上，公司不愿采取增发B股的方式，因为B股价格太低，对股东并不是最有利的，而很多国企上市公司，只要能圈到钱就好，对采取什么圈钱方式并不关心。

2、经营情况：

按三季度季报来看，预计今年公司资产规模增长将近一倍，但盈利只能增加50％左右，主要原因在于债券投资收益率下降（中报表明，债券投资规模增加70％，但投资收益只增加30％多），营业费用上升，另外，资产大规模增加带来的潜在收益在本年度还没有完全体现。

资产规模的扩张是民生银行收入和盈利大幅度增加的主要因素，其今后的增长潜力应是评估民生银行价值的重要指标，从来源看，北京、深圳、上海分支机构做出了较大贡献，其中网点的增多是重要的一项原因，另外，20**年底募集资金的到位也是一个不可忽视的因素，(

目前民生银行仍在进行营业网点的扩张，预计资产规模明年还能保持较高速增长，但估计很难达到今年的增长速度。在费用方面，民生银行对新设立的分支机构要求一年持平，二年盈利，因此，估计民生银行能保持与盈利相适合的费用水平，不大可能出现营业费用的超常规增长。

3、贷款呆帐准备情况：

20**年中报中，境内外审计报表显示，在贷款呆帐准备上存在较大差异，境内提取准备是1.23亿，境外提取2.5亿，是前者一倍，这表明境外审计机构对民生目前的准备情况持保留态度，虽然民生银行目前的准备提取是合法合规的，但从实际的损失看略显不足，金融业是我国税收的主要来源之一，保持现有的计提标准有利于提高银行业的盈利水平，从而可以提供更多的所得税，但从长远看，这种“超分配”有损于银行的稳健经营，最终将导致银行包袱越背越重。对投资者而言，必须注意到计提标准调整的可能性是存在的，而且对银行盈利有很大影响。

另外，由于民生银行很多贷款是新增的，从期限上看，无须计提贷款呆帐准备，这可能是民生今年不良贷款率下降的主要原因。

4、战略规划：

公司原先的战略规划是，到20**年，发展的总体目标是：资产规模将达到1000亿元人民币；贷款余额达到550亿元；利润率水平力争达到国内商业银行最好水平。

从目前的经营情况来看，民生银行今年已达到了20**年的战略目标，这说明公司计划比较保守，但也突出了公司稳健的特点。

三、外部环境分析：

在年初，总体外部环境是有利于银行业的，内需增长强劲，外需虽不如去年，但也算平稳，消费价格指数转强，升息压力大增，这些因素都有利于银行业的经营，但到了年末，外部环境大变，宏观经济环境不如预期乐观，降息可能性大大增加，总体对银行业不利。

1、降息：

近期关于是否降息的争论十分激烈，但从各种迹象来看，目前赞成降息的一方占据上风，债市的走向也反映了这一趋向，目前利息可能下降25－50个基点，其中贷款利息下降幅度可能大于存款利息，息差有缩小趋向。

20**年中期民生银行长期债券投资为131亿，占总资产的13％，比20**年底增加60亿，但利息收入明显低于债券投资规模增长。国债利息是民生银行的主要收入来源之一，从收入费用配比来看，债券利息收入占利润的比重更大，随着息率的降低，这块收入和利润会受到较大的影响，前些年民生银行曾在判断利息下降的基础上大量买入高利率的国债，这是民生银行引以自豪的一件事。但现在只能买到利率很低的债券，债券投资收益率大幅下降，更为可虑的是，当市场利率上升时，在债券上越来越大的投资将招致极大的利率风险。（目前有人认为降息将使债券二级市场价格上涨，从而有利于持有债券较多的银行，但在实际上，银行在债券上一般是长期投资，因此从会计处理上讲，二级市场价格上扬对银行盈利没有什么帮助）

另外，如果贷款利率下降幅度更大，对主要靠吃息差的银行业而言，风险不言而喻。假如息差缩小25个基点，根据民生银行季报，未来将减少息差收入近9千万。

2、票据承兑业务：

月初公布的对银行承兑票据的新规定将对民生银行的中间业务产生较大的打击，银行承兑票据是民生银行中间业务中增长最快，对中间业务利润贡献最大的品种，目前的承兑额已是限额的2倍，明年这块业务可能出现停滞的局面。

必须注意到，票据承兑业务的停滞不但会招致手续费的损失，而且还会对存款业务有影响，民生银行在给企业作票据承兑时，要收取30％左右的保证金，这部分保证金是比较稳定的，今后这块业务会受一定的影响。

四、重大事项分析：

发行可转债：

公司目前正在积极进行可转债的发行，如果发行成功，将为业务发展注入新的活力，根据乘数效应，可转债可能会带来一百亿的新增资产。但发行本身对市场应有较大的不良影响。

五、结论：

总体来看，对民生银行而言，尽管有降息和发可转债的利空，但是，可转债发行结束时，我们认为可能是较好的投资时点，今年的资产规模扩张对利润的效应应会在明年得到较好的体现，估计明年的收益还能取得一定的增长。

银行调研报告（三）

随着电子商务的发展，电子眼行的用户数量呈逐年增长的趋势，自兴起至今的十年间，国内电子银行业当称硕果累累——逐渐完善的渠道、不断丰富的产品、日趋成熟的安全体系……随着这些硬性的不断成熟与完善，使用网上银行的越来越多。而在广大的农村，虽然农村经济的不断发展，农村电子银行是什么现状呢？带着诸多的疑问，我对我们起步镇的100户人家进行了实地调查。

一、调查基本情况

从我的调查中可以从一定程度上看出：这个村中有电脑的家庭已有70％；有手机的人数是89％；手机经常上网的占30％；网上支付的人有20％；经常上网的人占36％；会使用电脑的占76％；从对电子银行的了解程度：不了解67％，了解一点24％，了解9％；而想了解的有67％；排队等待占33%；在会上网人群中，年龄在15-25占35％、25-35占38％、35-45占20.00％、45以上占7％；

20**年，手机银行推广年，用户签约的数量仍不断上升，但使用功能还需要加以改进。跨行实时转账功能是活动用户使用最多的手机银行功能，其次是查询和缴费功能。而手机银行活动用户对当前手机银行不满意地方主要是功能少、之后是操作响应慢。

农信社的另一个产品网银，它的安全性一直是各界关注的焦点。20**年个人网银用户签约数明显比20**年多了一倍，且使用率也有了大幅度提高；网银的安全性得到了广大客户的认可，市场对于网银安全性的信赖也正稳步提升。个人网银活动用户使用USB数字证书的位列各种网银安全认证手段的第一位，其次为手机短信认证、口令卡/刮刮卡，这表明数字证书已作为一种重要的安全手段被用户认可。据调查，未来个人网银新增用户是25岁以下、月收入3000元以下的学生和公司职员为主的人群，他们将更加重视网银本身的优势。

企业网银的使用已得到进一步发展。由于企业网银的强大转账功能，使企业节省了柜面等待办理业务的时间，省去了繁琐的手续，避免大额现金领取，因而企业网银也得到了推广使用。

二、影响电子银行发展的因素：

（一）电脑的普及率。根据我们的调查，在有电脑的家庭用户中，85％开设有网上银行的业务。所以，电脑的普及率是影响农村电子银行发展的一个主要因素。

（二）文化水平的高低。农村电子银行集中在35岁以下年轻人用户占73％。一个主要原因就是他们的文化水平在农村是比较高的。他们乐于接受新的事务。

（三）农村物流的发展水平。现在农村的物流还处于空白阶段，就是在离城市比较近的农村物流也是刚处于起步阶段，农民在网上购物后，往往还必须亲自得到城市去取，而要送货，还必须额外支付一定得费用，这给村民带来了极大的不便。所以，农村物流发展也成为一个阻碍电子银行在农村发展的重要原因。

（四）网上银行使用安全问题。在网上银行显示了其巨大的发展潜力和空间的同时，安全问题日益受到关注。无论对企业网银用户还是个人用户（包含活动用户和潜在用户）而言，网银的安全性能仍然是他们选择网银时最看重的因素。与此同时，网银用户的安全意识也在迅速提升，数字证书作为成熟、有效的安全保障手段而被更多用户所认可。

三、电子银行业务发展中普遍存在的问题

（一）思想认识不到位，管理工作薄弱

从经营运作层面上看，电子银行是一项系统工程，其业务分散在多个部门之中，如科技、银行卡、会计、个人业务、机构业务、公司业务等，由于缺乏一个专门的部门对其进行统一的规划和指导，造成电子银行在业务拓展和管理控制上各自为政，管理职能分散的局面，部门之间的"合力"无法形成。在立项、开发、管理和风险控制等方面缺乏一套完整、系统的制度和方法，不能适应电子银行发展的需要。

（二）营销机制不健全，客户结构不理想

从客户结构上看，高低端客户比例明显失衡，客户资源不容乐观，客户结构有待调整。面对电子银行低端客户占比较大的现实，一些银行的电子银行市场细分不足，客户结构调整不力，存在畏难情绪。

（三）宣传力度不够，市场认知度不高

一些银行对电子银行产品的宣传攻势不大，宣传方式不够丰富，宣传投入乏力，立体营销格局尚未形成，因而市场认知度较低，客户"认购"热情不高。事实上，经过近两年的技术改造，各行的电子银行建设都得到了加强，但由于缺乏深入人心的宣传推动，有些银行的电子银行业务进展缓慢，未形成品牌效应。

四、加快电子银行发展的建议

（一）创新管理模式，提升经营层次

针对电子银行管理分散、效率不高等问题，当务之急是在经营运作层面上对现有电子银行管理部门进行整合与再造，构建专业化经营的组织体系。同时，不断完善管理制度、办法及相关措施，加强部门联动和横向协作，通过传统银行产品和电子银行产品的捆绑销售，为客户提供个性化、一体化的解决方案，提升整体服务品质。

（二）强化品牌意识，健全营销机制

目前，各行电子银行低端客户占比较为突出，面对这样的市场和客户群体，要采取效益领先和差异化相结合的发展战略，科学细分市场，锁定目标客户群，精心打造电子银行精品服务和特色服务，利用产品技术优势和优质服务，优化客户结构，形成核心群体，以点带面推动电子银行全面发展。

（三）优化产品结构，整合服务功能

进一步加大电子银行产品和功能的整合力度，将现金管理平台、企业在线银行等功能整合到现有电子银行中来，构建全行统一的在线服务系统，开发和推广网上银行地方特色平台，把电子银行做大、做强。以市场需求为导向，删繁就简，着力打造拳头产品，形成核心竞争力。

（四）健全服务体系，提高服务质量

以客户分类为基础，开展电子银行个性化服务。做到售前有推介、售中有辅导、售后有回访，提高客户响应速度。

（五）强化部门职责，再造业务辉煌

在管理层面，要落实科技、银行卡、机构业务、公司业务、个人业务、会计等部门职责，制定科学、合理的配套考核办法。在经营层面，要建立全行营销、全面营销和全方位营销模式，把电子银行营销落实到每个网点，并与传统业务捆绑在一起，落实到客户经理的营销任务中。

（六）加大宣传力度。银行可充分利用内部员工使用网上银行的体会，利用同学、亲戚等多种社会关系，宣传使用网上银行的各种好处。如汇款方便，缴费轻松、理财实用、购物方便等多种网银功能，拓展农村客户。

（七）充分重视学生群体，培养其用网银的习惯，进而带动周围及所在家庭使用网银的频次。

（八）在县城银行网点利用网银体验机等，充分发挥银行大堂经理的作用，使人们充分体验使用网银的便捷，免除在银行排队办理业务的不便。

电子银行作为银行业业务发展的新型分销方式和渠道，已成为银行业务经营的重要组成部分，并成为展示银行经营形象和竞争实力的重要窗口。近年来，各行的电子银行业务均得到加强，市场基础和发展格局基本形成，对产品营销的推动力和牵引力不断增强。电子银行在当今社会的发展趋势已愈演愈烈，随即将取而代之，让我们恭候那一天。

2016全县金融运行形势分析调研报告
居民投资理财调研报告第五篇

今年以来，全县金融部门牢牢把握稳健货币政策的总要求，着眼“四个争当”、“三大取向”、“四化同步”目标定位，积极融入新常态、研究新常态、适应新常态，以推动产业转型为主线，以提高创新能力为载体，持续增加“双百工程”、新兴业态、现代农业、民生工程以及消费领域的信贷支持，主要金融指标增量、增幅持续向好，全县金融运行形势健康平稳。

一、金融运行主要特点

一是城乡居民存款增势强劲。截至2月末，全县金融机构人民币各项存款余额162.96亿元，年内新增6.84亿元，较年初增长4.38%，同比多增3.29亿元，其中城乡居民存款较年初增加8.66亿元，增幅6.86%，同比多增5.16亿元。居民存款快速攀升，一是与外出农民工返乡过节直接相关，集中汇入款项推高存款规模，其中邮储银行、信用联社居民存款分别较上月增加2.02亿元和1.3亿元；二是投资担保公司兑付风险发生后，撤出资金、手持现金陆续回流银行，银行增存基础趋于稳健；三是个人购买理财产品集中到期，多数理财资金赎回后自动转存银行；四是春节期间城乡居民生产、生活交易趋于活跃，个体商户增存持续向好。城乡居民存款恢复常态增长，为金融机构做好全年信贷营销奠定了坚实基础，同时也反映出居民投资渠道单一、消费需求偏低的运行特点，亟待优化区域产业结构，培育新的经济增长点。

2月末，全县企业存款余额9.97亿元，较年初减少1.25亿元，同比多下降1.71亿元。从金融角度看，经济下行压力对全县传统产业的影响将长期存在，资源供给趋紧、国际贸易摩擦、部分行业产能过剩、下游市场重组、产成品占用攀升等多重因素交互叠加，单位存款较年初减少3.9亿元，同比少增6.6亿元。

二是实体经济信贷增速放缓。2月末，全县金融机构人民币各项贷款余额100.13亿元，较年初新增1185.44万元，同比少增7233.27万元，增长0.12%，与去年同期相比，增幅回落0.8个百分点。从贷款类别看，个人经营性贷款较年初减少6645.3万元，同比多减少1.9亿元，个人消费贷款较年初增加6270.74万元，同比少增3036.79万元，个人贷款出现“双降”，一方面说明消费品市场需求走弱，供求关系处于调整期，城乡居民投资意愿持续下降，另一方面则体现出人民银行降息降准政策短期效应不明显，需要其他政策配套联动。企业贷款较年初新增1560万元，但从投向结构看，新增政府投融资平台水利工程项目贷款7500万元，企业贷款实际减少9060万元，与去年同期相比，少下降4209.53万元，企业贷款余额周期性下降与春节前后开工率不足有直接关系，也与金融机构年初储备项目、集中贷审相关联。

三是金融创新能力不断增强。县邮政储蓄银行结合家具商户集聚经营的特点，创新推出“仓储物流综合授信”模式，向金宇家具城提供批发式贷款7000万元，与县农业局联合制定农村集体土地承包经营权抵押贷款实施方案，在县政府成立农村产权交易中心后，计划选择两处镇街进行试点。信用联社全市率先成立生态农业贷款审查中心，形成了制度化、流程化、一体化运作格局，新增涉农贷款6021万元，在有效防控风险的同时，贷款审批时间较往常缩短2-3个工作日，目前正在研发大蒜配资信贷产品，预计7月份推向市场。县农行承担的农业新型经营主体融资增信试点进展良好，贷审终结并提供授信支持11户，发放融资增信贷款1145万元。

四是普惠金融取得新突破。莱商银行金乡支行顺利开业，全县银行业金融机构发展到9家，下辖营业网点（含离行式自助终端）65处，开通网银4.2万户，设立农村便民取款点108个，金融设施建设逐步健全，服务环境趋于优化。下岗失业人员政策性小额担保贷款基金增加到1500万元，贷款对象由下岗失业人员扩大到农村妇女、返乡农民工、复转军人、残疾人、大中专毕业生、大学生村官等弱势群体，承贷银行发展到两家，前两个月累计发放政策性小额担保贷款7笔，金额85万元，在帮助弱体成功创业的同时，带动35名城乡居民实现本地就业。

二、金融运行存在的几个突出问题

（一)企业信用违约风险上升。去年四季度以来，全县先后有36家企业出现银行信用违约现象，涉及贷款本金1.53亿元，其中煤化工企业1家，违约金额233万元，金额占比1.52%，通用设备制造企业5家，金额1953.58万元，占比12.77%，纺织服装企业2家，金额306.51万元，占比2%，商贸物流企业1家，金额893.91万元，占比5.84%，农资生产及农产品批发企业27家，金额1.19亿元，占比77.78%，企业违约现象集中爆发，既有偏离主业经营、跨行业过度投资造成资金回流困难因素，也有联保企业为应对银行压贷而采取的集体违约对策，无论哪种原因，最终损害的将是银企合作关系和全县金融生态环境。

（二）信贷成长环境面临严峻考验。全县“双百工程”的强力实施，为银行业扩大项目贷款储备、培育新的信贷增长点提供了承载主体，民间借贷机构清理整顿也为社会资本回流银行创造了宽松条件。另一方面，全县对公存款增势乏力的被动局面没有实质性改观，尤其是担保圈风险发生后，部分银行贷审权限上收，附加条件增多，甚至出现抽贷现象，企业因达不到续贷条件经营更加困难，1-2月份，全县企业贷款展期笔数41笔，展期金额5284.52万元，同比分别增加26笔、3038.49万元。

（三）小企业融资难问题较为突出。全县小企业普遍存在产品结构单一、经营不稳定、核心技术缺乏、财务信息不透明等诸多问题，在贷款审批中缺乏比较优势，难以及时获得信贷支持。另一方面，金融机构营销小企业客户的方式也需要进一步创新，审贷标准与审贷流程还需要进一步完善。

三、下步工作措施

一是精准施策，保持信用总量平稳增长。县人民银行将制定印发《金融支持全县实体经济发展助力经济转型的指导意见》，将信贷资源向现代农业、小微企业、服务业、科技创新、新兴产业等重点领域倾斜，确保全年新增贷款15亿元。加大向上争取工作力度，向上级人民银行争取再贷款规模力争超过3亿元，引入异地银行贷款力争超过2亿元。以农村信用社体制转型为契机，组织申请全省信贷资产质押试点，全面拓展融资渠道。在做好鲁特电工、金人电气上市培育的同时，新增1-2户小微企业在新三板挂牌交易，推动符合条件的企业发行中小企业集合票据、短期融资券、中期票据和区域集优票据，促进社会融资总量稳健增长。

二是突出定向调控，巩固“四化同步”要素保障。加强信贷政策、投资政策、财政政策和产业政策协调配合，重点加大对园区产业集群、“1351”培植工程、农业新型经营主体、信息产业、生态保护建设示范区的信贷投放。进一步加大政银企合作力度，组织召开现代农业、科技、服务业、文化产业专项银企合作推进会，以更大力度促进产业结构转型升级。启动农村承包土地经营权抵押贷款试点，开发大蒜价格指数保险贷款和大蒜配资信贷两项创新产品。

三是强化监测预警，维护辖区金融稳定。重点关注政府融资平台、房地产市场、产能过剩行业、民间借贷、企业担保圈等五类风险，实施金融风险监测全覆盖工程，系统开展经营稳健性现场评估。严格落实政银企战略合作协议，配合政府做好企业担保圈风险化解处置工作。制定存款保险制度宣传方案和应对预案，确保存款保险制度推出后在辖区内平稳运行。

四是优化服务环境，提升社会满意度。全面深化农村支付环境建设，力争年底前将所有银行卡助农取款服务点转型升级为集取款、汇款和缴费等功能为一体的综合性支付网点。推广实施《省直管县国库管理办法》，构建出口退税实时拨付绿色通道，不断提高经理国库水平。坚持“一企一策”、“一行一策”，进一步提高外汇服务便利化水平，推动辖区跨境人民币业务向纵深发展。加强金融消费权益保护机制建设，优化咨询投诉信息电子数据库，探索建立纠纷非诉第三方调解机制。

五是注重调查研究，服务领导决策。紧密围绕县委县政府中心工作，深入研究全县经济发展新常态中出现的新情况、新变化和新问题。建立特色行业调研监测制度，加强对突发性、趋势性、规律性问题的调查分析，从金融角度提出政策建议和应对措施，切实发挥好决策参谋作用。

2016物业管理调研报告
居民投资理财调研报告第六篇

物业管理调研报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业管理调研报告1——

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2016年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。

（二）xx城区物业发展现状

目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状

截止2016年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。

【居民投资理财调研报告】

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2016]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2016]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。

1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。

（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：

（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2016年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2016年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。

２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。

３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。

4、加强组主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2016]86号和渝国土房管发[2016]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

物业管理调研报告2——

调查时间：20XX年X月XX日—20XX年X月XX日

调查地点：XX市XX区以及XX等区县

调查对象：居民住宅小区

调查方法：以调查问卷形式的抽样调查

调查目的：以XX市区县为主，通过调查获得有关XX市居民住宅小区的发展现状，希望能尽多地发现物业管理领域存在的问题，及时了解小区居民疾苦，以希为有关机构提供有用研究信息。

调查经过：本次调查采用典型方式，以重庆地区为调查基地，通过对重庆市居民小区午夜管理现状的调查来反映重庆市物业管理现状，同时也在一定程度上反映出整个西部居民住宅小区物业管理现状。在暑假近两个月的时间里，我通过走访重庆市几大住城区和綦江、万州、北碚、巫溪等区县，并经过尽可能细心地调查，我得到一些感受的同时，也获得了关于重庆市居民小区物业管理方面的粗浅材料，发现了一些普遍存在于重庆地区居民住宅小区物业管理方面的问题。最后经过整理得到了这些材料。

报告正文：

居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活，并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活，更关系着我国国民经济的发展壮大。因此，国家自九十年代以来，不断加强相关方面的立法和完善工作。

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来，我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定：“住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”国家通过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。

在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自19XX年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。从19XX年到现在，在这近25年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。

二、XX市是本次调查的必然选择

XX地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖40个区县，幅员面积8万多平方公里，人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。

在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，XX已经取得了长足发展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，XX的社会发展现状在一定程度上，能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后，我选择了XX市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以XX市几大主城区为主，涉及XX县、XX区、XX县、XX区等几大区县，以XX市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了本次实践调查任务的主要工作（问卷填写）。在完成问卷工作后，我现对问卷进行总结和归纳，终于得出了XX市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析