【www.guakaob.com--工作总结】
关于进一步加强和创新物业管理工作的实施方案
为提升我区物业管理总体水平，满足广大市民对居住环境和物业服务的新要求，扎实推进建设宜居幸福城市的进程，按照《关于进一步加强和创新城市管理工作的意见》（青发[2012]13号）的相关要求，拟定本方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以大力发展物业服务业为目标，以提升物业服务质量为核心，以解决关系民生问题为出发点，从理顺工作体制、构建“大城管”格局着手，充分发挥政府行政主管部门的监管和引导作用，有效提升物业服务质量、改善居住环境、推行社区专业化管理，促进物业服务业持续健康发展。
二、工作内容
（一）理顺工作体制，建立网格化管理体制
按照“体制属地化”的要求，将物业管理工作重心下移，以各街道办事处、社区基层为重点，以物业管理行政主管部门为主导，通过向各办事处下放部分物业管理职能，进一步明确区、街两级的工作职责，建立“条块结合、区街联动、层层监管、高效运转”的管理组织网络，通过网格化管理体制，充分发挥出街道办事处、社区的基层管理优势，加强对物业服务企业、物业管理项目的监督，解决群众关心的“老、大、难”问题，有效提升物业服务质量。
（二）改善居住环境，开展建筑立面和居民楼院整治 按照市委（市政府）市容环境整治行动的相关部署，自2011年起，连续三年大力开展建筑立面和居民楼院综合整治行动，改善老、旧小区环境面貌，提升居民生活质量。
1、加大资金投入，确保惠及群众。我区2012年投资 亿元对建筑立面及居民楼院进行综合整治，其中，由区财政投资 万元对 条道路实施建筑立面和门头招牌整治；由各街道办事处自筹资金 亿元对 等 条道路两侧建筑立面和门头招牌以及 等 个老旧居民楼院进行综合整治。建筑立面整治共涉及 栋楼，居民楼院整治惠及 栋楼 户。2013年度继续开展建筑立面和居民楼院综合整治工作，以老、旧小区为重点整治目标，通过摸底、排查，拟定切合实际的整治计划。
2、开展评比活动，发动业主参与。在全区范围内组织开展“百千万”达标居民楼院、星级居民楼院评选，发动社区居民和单位参与城市管理，共同维护居住家园；在年度参与整治的老、旧居民楼院中开展“示范居民楼院”评选活动，对整治工作进行监督，确保整治工作延伸到社区、覆盖到楼院、惠及到居民。
（三）推行社区专业化管理，将物业管理与社区管理相结合
物业管理行业主管部门会同街道办事处加大对业主大
会、业主委员会的监督指导力度，加快小区业主委员会成立速度，推进业主委员会换届改选进度，对于符合业主委员会成立条件的小区在3年内要全部完成成立工作，符合业主委员会换届改选的小区应在年内组织完成换届工作，由业主委员会选聘物业服务企业进驻管理，使业主享受到专业化服务；业主委员会选举时设立1名执行委员，有条件的社区居委会应聘请业主委员会执行委员交叉任职，将物业管理纳入社区管理，促使二者有机结合，推进社区居民自治管理。
三、保障措施
（一）分工负责，属地管理。各街道办事处要按照“属地化”原则，从内部做好责任分工，安排专人负责，将辖区物业管理监督指导工作、建筑立面和居民楼院综合整治工作、物业管理与社区管理相结合工作落到实处。
（二）认真贯彻，确保顺利开展。各街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业服务企业要认真按照本方案内容开展工作，及时跟进工作进度，并建立长效机制，推动我区物业管理行业不断发展。
二○一二年九月二十日
城中区2014年度物业服务精细化管理工作实施方案
为切实提高物业服务水平，改善人民群众居住环境，根据精细化规划、建设、管理、服务的要求，在全区开展物业服务精细化管理工作，特制定本实施方案。
一、指导思想
以党的十八大、十八届三中全会精神为指导，以国家和省市有关物业管理法律法规为依据，以提高工作效能为重点，牢固树立精细化管理理念，强化服务意识，努力提升物业服务水平，创造环境优美、生活便利、居住安全、文明和谐的居住环境。
二、组织领导
为便于物业精细化管理工作监督考核评比工作顺利实施和推进，现成立城中区物业精细化管理工作监督考核领导小组，成员如下：
组 长： 刘 喜 区委常委、区政府副区长
副组长：张志煜 区建设局局长
成 员： 张海红 区综治办主任
王海蓉 区发展和改革局局长
杨海龙 区城市管理行政执法局局长
方以波 区环境保护局局长
谢廷花 总寨镇镇长
赵 超 南川东路办事处主任
张 林 南川西路办事处主任
赵 欣 人民街办事处主任【街道创新物业管理工作方案】
付永琪 饮马街办事处主任
郝云祥 南滩办事处主任
陕成义 礼让街办事处主任
王新玲 仓门街办事处主任
考核领导小组办公室设在区建设局，张志煜同志任办公室主任，具体负责对辖区内所有物业服务机构和企业的监督考核管理工作。
三、工作目标
坚持“属地管理、上下联动、因地制宜、分类实施”的原则，深入开展规范服务、创优达标、温暖过冬等工作，进一步增强物业服务企业的服务意识，融洽业主与物业服务企业关系，实现新建住宅小区物业服务优质化、既有住宅小区物业服务规范化、老旧住宅小区物业服务常态化，推动全区物业服务工作提档升级。
四、职责分工
（一）区建设局按照物业管理工作职责配备专职工作人员，具体负责辖区内物业服务精细化的指导监督和日常管理；负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质初审和项目年度考核的初评工作；负责市级物业服务示范小区的预评和推荐工作；实施老旧住宅小区综合整治改造等相关工作；指导街道（镇）、社区将住宅小区工作纳入社区管理。
（二）区综治办负责协助各街道办事处调处住宅小区物业服务工作过程中的矛盾，进一步落实社区社会治安综合治理网格化管理等工作的督导、管理和考评。
（三）区发改局负责监督住宅小区物业服务工作中服务机构物业服务应收取的基本费用标准，是否从在乱收费等问题督导、管理和考评。
（四）区城市管理行政执法局负责小区内环境卫生状况的督导、管理和考评。
（五）区环境保护局负责小区环境污染整治等工作的督导、管理和考评。
（六）街道（镇）、社区负责指导业主大会召开和业主委员会选举工作；指导和监督业主大会及业主委员会日常活动；对暂不具备市场化条件的住宅小区由社区物业服务中心提供“四有的基本物业服务，即有服务主体、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。通过老旧小区整治改造，同时，将根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，采取灵活多样的后续管理模式，尊重居民意愿，推行市场化物业管理、社区物业服务中心管理、业主自治管理等不同模式的物业管理，确保物业全覆盖的长效性。
五、工作原则
（一）将物业精细化管理与社会管理创新相结合。根据目前业主思想意识多元化、价值取向多异化、社会分工多样、利益构成多重，促使人的诉求变化复杂的现状，创新管理手段，转变服务方式，细化服务内容，提升服务水平，构建宜居物业。
（二）将物业精细化管理与文明城市创建相结合。物业管理是城市管理的基石，是社区的主要组成部分，通过物业管理的精细化服务推进城市管理的规范化和优质化，进一步促进文明城市的创建。
（三）将物业精细化管理与楼宇经济发展相结合。引导商务楼宇物业管理水平，为楼宇企业提供专业化、规范化、智能化的物业服务；落实产业扶植政策，积极引进知名物业管理单位入驻我区并管理高档楼宇，带动本土物业管理企业提质；建立物业管理单位与街道的信息反馈机制，确保楼宇企业不漏管，税收不流失。
（四）将物业精细化管理与社区事务管理相结合。积极探索社区与物业公司的有效衔接，实现信息、服务、管理一体化，逐步建立区、街道（镇）（物业服务中心）、社区（物业服务站）、物业服务企业“四位一体”的管理体系，实现社区管理与物业服务品质的有效提升，使辖区物业管理的运行趋于有序和高效，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。
六、工作措施
(一)分类提升小区物业服务水平
1.新建住宅小区物业服务优质化。确保新建项目全部实行前期物业招投标；督导物业服务企业认真履行承接查检工作、小区各类公用设施设备及各类管理用房、落实前期物业服务合同。
2.老旧住宅小区物业服务常态化。结合老旧住宅小区物业全覆盖工作，通过拆除违章建筑、增设物业服务用房等，为物业管理创造条件，利用共用部位如适当增设停车位等经营方式，缓解物业服务资金不足的问题；加强对物业从业人员的培训和管理，提高社区物业服务中心（站）从业人员的素质和专业服务水平。
（二）加大冬季供暖工作督导力度
切实加大全区冬季供暖工作协调、督察力度，以区政府为主导，相关单位积极配合，在采暖期前排查住宅小区的供暖情况，发现问题及时解决。采暖期后对供暖小区的供暖系统进行督导检查，并指导物业服务企业与业主委员会或业主签订供暖协议，保障供暖双方的合法权益，督促供暖单位做好采暖费的收缴工作，确保全区住宅小区的正常供暖。
（三）加强对物业服务项目的日常监管
区建设局要加强对辖区内物业服务项目的巡查，针对物业服务易发生纠纷的环节，加大检查力度；对影响小区和谐稳定的矛盾纠纷，第一时间调查和解决；对服务不到位的情况及时予以规范，拒不进行整改的物业服务企业，将服务行为记入信誉档案，与资质升降、评优相结合。
（四）开展物业规范化达标和示范小区考评工作
按照《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》，市、区物业管理行政主管部门做好对物业服务企业规范化达标的考核活动，确保规范化达标率达到65%以上。分类评选20个市级以上物业服务示范小区，充分发挥品牌示范带动作用，组织个物业服务企业到物业服务示范小区进行观摩、交流，通过对先进服务理念和优秀服务经验的学习，提升整体物业服务水平。
七、实施步骤
（一）前期部署阶段（2014年4月）
1.总寨镇、各街道办事处、区建设局、物业服务企业，制定开展物业服务精细化管理的具体工作方案。
2.加大对辖区内物业服务企业的宣传力度，营造物业服务精细化管理的良好氛围。
（二）组织实施阶段（2014年5月至10月）
1.区建设局组织开展街道（镇）等各级物业管理及物业服务企业从业人员的培训工作。
2.物业服务企业要按照《青海省物业服务企业规范化管理标准》、《西宁市物业服务精细化管理工作实施方案》和物业服务合同内容开展自检自查，对存在的问题提出整改措施，按月将完成情况上报区建设局。
3.总寨镇、各街道办事处在物业服务企业自查整改提升的基础上，督促企业做好规范化管理达标工作，按月将辖区内工作开展情况报区建设局。
4.区物业精细化服务管理工作考核评比小组适时组织总寨镇、各街道办事处之间进行物业项目交叉检查，并以简报信息形式及时通报各相关单位的进展情况。
5.区物业精细化服务管理工作考核评比小组季度考核总寨镇、各街道办事处区物业精细化服务管理工作，将季度考核成绩纳入年终考评。
（三）年终总结评比阶段（2014年11月至12月）
区建设局对工作开展情况进行检查、考核；对全区物业服务精细化管理工作进行总结；对物业精细化示范小区及优秀物业服务企业进行表彰。
八、工作要求
（一）落实承接查验，夯实物管基础。规范开发项目物业共有部位、公用设施验收标准及物业服务企业承接查验流程，杜绝因物业共有部位、共有设施产生的遗留问题，切实维护业主权益。
（二）实行精细管理，提升物管水平。以街道为单位，建立所辖区域内物业项目资料台账，规范物业服务企业内部管理，通过制度规范化、服务精细化、逐步提升我区物业管理服务水平，使之达到“五心服务”（服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心）目标。
（三）规范业主自治，引导理性维权。各街道（镇）、社区要按照《业主大会成立和召开工作指导程序》的要求对业主委员会工作进行指导。充分发挥业主大会和业主委员会在社区管理和物业服务中的积极作用，
小区物业管理实施方案
>方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的"三结合"原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照"重心下移、属地管理"的原则，建立街道物业管理办公室领导下的"两站一中心"物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督
促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息
反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金>申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的三结合原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照重心下移、属地管理的原则，建立街道物业管理办公室领导下的两站一中心物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员
单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立两站一中心一小组执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站【街道创新物业管理工作方案】
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区四位一体组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及两站一中心一小组人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日6月30日）
两站一中心一小组全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
目 录
内容摘要： ............................错误！未定义书签。
前言 ................................................... 2
一、物业基本概况 ....................................... 3
（一）基本信息 ....................................... 3
（二）小区近况 ....................................... 4
二、对本项目物业管理的目标 ............................. 4
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备 .............. 5
四、各专业管理方案 ..................................... 8
(一)安全管理 ......................................... 9
(二)车辆管理 ......................................... 8
(三)工程维修服务管理 ................................. 9
(四)消防管理 ........................................ 10
(五)业主投诉管理 ..................................... 10
(六)清洁管理 ........................................ 12
(七)绿化管理 ........................................ 13
五、社区文化建设 ...................................... 13
（一）社区文化活动组织及创意 ......................... 13【街道创新物业管理工作方案】
（二）社区文化建设的原则 ............................. 15
六、物业管理报价 ...................................... 16
（一）管理人工费 ..................................... 16
（二）公共设备设施运行维护及保养费 ................... 19
（三）清洁卫生费 ..................................... 20
（四）绿化管理费 ..................................... 20
（五）办公费 ......................................... 21
（六）服装费 ......................................... 21
（七）固定资产折旧 ................................... 22
结束语 ................................................ 24
潮鸣街道刀茅巷社区物业管理方案设计
房地产经营与估价09（1）班 尚武 指导老师 赵巧英
内容摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。物业管理公司入住小区的普遍存在，管理和服务以及相互的权利和义务细则便成为大家急需解决的问题。什么样的物业什么样的收费以及实施怎样的物业管理。这样小区与小区之间便形成了差距，不能够对待不同的小区实行统一不变的管理方案。为了应对激烈的市场竞争，物业管理公司也需要针对不同的小区来制定不同的管理方案，做出自己的特色才能打响自己的品牌。根据需求分析，实现小区特色的管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样各种因地制宜的物业管理方案成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理方案,谈谈其专有特色和所涉及到的问题及解决方法。
关键词： 物业管理、特色、因地制宜
前言：
社区是聚集在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮的统筹。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力：高薪的技术应用、提供个性化、专业化的服务，奉行以人为本的服务理念加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
一、物业基本概况
（一）基本信息
潮鸣街道刀茅巷社区位于下城区东部，东临贴沙河，西靠刀茅巷，南起庆春路，北至体育场路。占地面积0.28平方公里，容积率2.6，绿化率29.20%。现有住宅楼33幢，83个单元，住户约2400户，人口近7000人。实行物业管理的小区有宏盛公寓、浙大小高层、米兰公寓、泰和苑、环东公寓、晶晶大厦、天园阁等。辖区内有杭州市红会医院、好又多超市、传媒学院艮山实验中学、杭州机床厂、下城区综合办公楼等五个共建单位。社区坚持以人为本、服务居民为原则、以群众满意为标准，充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的作用。以“学习------改变我们的生活”为创建理念，以营造一个“文化共享、温馨和谐”的学习型社区为目标，不断提升社区居民的文化生活品质。
图—1：试项目位置图
（二）小区近况
杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。潮鸣街道刀茅巷社区也面临着这样的一个问题。
这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以低廉为准则。李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？基于这个问题的根源所在，这些小区需引进正规的物业管理公司进行管理，社区也应设立严格的社区居委会对各个小区进行严格的管理，从而实现方便你我，方便大家，构建和谐社区的理想目标，做到对各小区的统筹管理。
二、对本项目物业管理的目标 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为刀茅巷社区及业主创造价值，为刀茅巷社区及业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。
一、总体管理服务目标
1、 前期目标
成为社区单位的好参谋、好帮手、好朋友；
提高服务质量和标准，提升刀茅巷社区品质。
2、 合同目标
在合同期内，全身心为刀茅巷社区及业主服务，成为刀茅巷社区及业主的好保姆、好管家、好朋友。
二、管理服务理念 ――――― 我们让您更满意
让 —— 严格管理、规范服务、心心交流
您 —— 广大的刀茅巷社区的业主们
更 —— 优于行业标准、优于其它企业
满意—— 成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为合作方甲方的好参谋、好帮手、
三、服务承诺
1、 总体指标
（1）满意度指数百分之95以上；
（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
（3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
2、 分类指标
（1） 管理处设专线24小时受理服务
（2） 各类服务人员上岗培训率达到100%；
（3） 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
（4） 清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；
（5） 管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备
（一）管理处运作方式及各部门职责
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