房地产估价
报告
估价项目名称：关于景鹏大厦***单元住宅之价值评估
委 托 方：***
估 价 方：深圳市伟业房地产交易评估有限公司
估 价 人 员：**、***、***、吴华
估价作业日期：二OO三年一月六日至二OO三年一月七日
估价报告编号：深伟业评字2003-0015号
1
目 录
? 致委托方函………………………………………………… 3
? 估价师声明………………………………………………… 4
? 估价的假设和限制条件…………………………………… 5
? 估价结果报告…………………………………………… 6-7
? 估价技术报告 ………………………………………… 8-14
? 附件
? 评估物业位置图
? 评估物业照片复印件
? 评估物业产权证明资料复印件
? 评估机构资格证书复印件
2
? 致委托方函
***：
承蒙 委托，我公司对贵方拥有的截止于2003年01月06日的部分房地产进行评估，评估目的为贵方以房地产抵押向银行申请贷款提供依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及深圳市有关法规和政策，遵循房地产评估的必要原则和程序，依据贵方的评估委托要求，我公司业已审核了贵方提供的有关产权资料，实地查勘了有关物业，对评估物业进行了评定估算，现将评估结果报告如下：
物业名称 建筑面积 评估单价 评估价值 转让税费 评估净值
景鹏大厦 ***
单元住宅 98.71 5500 542905 32945 509960
估 价 员： 复 审：
初 审： (房地产估价师) (房地产估价师) 法 人 代 表：
深圳市**房地产交易评估有限公司
二OO三年一月七日
估价师声明
我们郑重声明：
我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价师：***、***
估价的假设和限制条件
对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。
对于房屋的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。
我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。
物业评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。
本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。
本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。
必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估，不对其它用途负责。
本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格，假设：
自愿销售的卖主；
有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
在此期间物业价值将保持稳定；
该物业可以在公开市场上自由转让；
不考虑特殊买家的额外出价。
? 估价结果报告
（一） 委托方：***
估价方：深圳市伟业房地产交易评估有限公司
（二） 估价对象：
名 称：景鹏大厦***单元住宅
用 途：高层住宅
地 址：深圳市福田区景田片区
面 积：98.71平方米
权利人：***
（三） 估价目的：为房地产抵押提供价值参考依据
（四） 估价时点：二 OO三年一月六日
（五） 价值定义：本次估价拟采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值，就是在公开市场上最可能形成的价格。
（六） 估价依据：
1．《房地产估价规范》；
2．国家有关法规和政策；
? 《中华人民共和国城市房地产管理法》
? 《城市房地产抵押管理办法》
? 深地税发[1999]360号“转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知”文件，对于个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。
? 深府[1999]203号“关于普通住宅转让暂免征收土地增值费问题的通知”文件，对于个人的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值费。
3．委托方提供的有关资料（房地产证等）；
4．深圳市福田区现行房地产租售价格调查；
5．估价人员实地查勘调查获得的有关资料。
（七） 估价原则：
?合法原则；
最高最佳使用原则；
替代原则；
估价时点原则。
（八） 估价方法：本次估价拟采用市场比较法进行。所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（九） 估价结果：
经过分析测算，确定本次评估物业，建筑面积 98.71平方米，在二OO三年一月六日的评估价值为人民币542905元，大写人民币 伍拾肆万贰仟玖佰零伍 圆整。
估价人员：本次估价由**、***、***、吴华等完成。
（十一）估价日期：二 OO三年一月六日至二OO三年一月七日。
（十二）估价报告应用的有效期：本估价报告应用有效期为一年。
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? 估价技术报告
一、物业概况：
1．物业位置及环境
景鹏大厦住宅小区，位于深圳市福田区景田片区；小区近邻景新花园、景丽花园、万科金色家园，市中心医院、莲花北住宅小区等物业；莲花山公园、山姆购物店、香蜜湖娱乐城等均近在咫尺； 15、11、222、213、411等各路大、小巴士经过小区，交通较为便利。
2．物业权属状况
根据委托方提供的有关资料 [《房地产证》深房地字第********号]，确认***为此次评估物业权利人。物业权属来源：购买(安居房换证)；用途：住宅；使用年限：70年（1993.06.30 — 2063.06.29）
3．物业概况
物业名称：景鹏大厦 ***单元住宅
物业用途：高层住宅
建筑结构：框剪结构
物业楼层：楼高共三十二层，评估物业为第**层*单元
建筑面积： 98.71平方米
竣工年限： 1997年09月
户型布局：四房二厅
装修情况：
外 墙：马赛克
内 墙：乳胶漆
天 花：乳胶漆
地 面：实木地板地面
门 窗：铝合金窗、木门、防盗门
厨、卫：地砖地面、瓷砖贴墙面
设 施：电梯三部、水电齐全、栓式消防
管 理：大众物业公司专业管理、有保安服务等
二、评估方法：
考虑到目前市场上类似物业交易实例较多，故采用市场比较法评估。
所谓市场比较法，就是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。
其计算公式如下：
估价对象房地产价格＝比较实例房地产价格 ×交易情况因素修正×交易日期因素修正 ×区域因素修正× 个别因素修正
三、计算分析
（一）交易实例资料
项 目 实例 1 实例 2 实例 3
比较物业 景鹏大厦某单元 景鹏大厦某单元 景鹏大厦某单元
座落位置 景田片区 景田片区 景田片区
楼 层 25层 19层 22层
面 积 77M 2 99M 2 99M 2
用 途 高层住宅 高层住宅 高层住宅
交易日期 02/08 02/09 02/12
市场价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2
（二）交易情况修正
将比较实例与正常交易情况比较，得各比较实例交易情况修正如下：
实例1：100/100
实例 2：100/100
实例 3：100/100
（三）交易日期修正
根据各实例交易日期，以估价时点为基准，各实例修正率如下：
实例1：100/100
实例2：100/100
实例 3：100/100
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（四）区域因素修正
比较实例区域因素 实例 1 实例 2 实例 3
繁华程度 20 20 20
交通通达 20 20 20
公共配套 20 20 20
区域规划 20 20 20
环境景观 20 20 20
合 计 100 100 100
根据各实例所在地区与估价对象所在地区的区域因素比较结果，各修正率如下：
实例1：100/100
实例2：100/100
实例3：100/100
（五）个别因素修正
比较实例个别因素 实例 1 实例 2 实例 3
新旧程度 20 20 20
设施设备 20 20 20
平面布局 18 20 20
楼层朝向 18 13 15
结构质量 20 20 20
合 计 96 93 95
根据比较实例情况，个别因素修正率如下：
实例1：100/96
实例 2：100/93
实例 3：100/95
（六）价格计算
根据以上各项修正，可求得估价对象之比准价格如下表：
项 目 实 例 1 实 例 2 实 例 3
交易价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2
交易情况修正 100/100 100/100 100/100
交易日期修正 100/100 100/100 100/100
区域因素修正 100/100 100/100 100/100
个别因素修正 100/96 100/93 100/95
修正后单价 5521元/M 2 5484元/M 2 5474元/M 2
根据上述结果，结合物业实际情况，我们采用算术平均法，则综合得出一个价格=（5521+5484+5474）×1/3 =5493元/ 平方米
考虑本次评估物业现况、楼层、保养情况及装修等各项影响因素，确定景鹏大厦***单元住宅，建筑面积98.71平方米，评估单价为5500元/ 平方米，则：
物业评估价值： 5500×98.71 =542905元
四、评估结果：
***拥有的部分物业，建筑面积 98.71平方米，评估价值为人民币542905元。
房 地 产 评 估 结 果 明 细 表
物业名称
景鹏大厦***单元
物业位置
深圳市福田区景田片区
物业权利人
***
权属证明
深房地字第 ********号 房地产证
权属来源
购买 (安居房换证)
物业用途
住宅
建筑面积
98.71平方米
建筑结构
框剪结构
原购建价
453422 元
竣工年限
1997/09/30
竣工年限
70 年（1993.06.30 — 2063.06.29）
评估期日
2003/01/06
评估单价
5500元／平方米
评估价值
542905元
转让税费
32945元
评估净值
509960元
如物业发生转让，应依法缴纳税费等，预计缴纳有关税费如下：
房地产抵押贷款保证额测算表 单位：元
抵押物原值（购建价）
（ 1） 453422 现值 （评估值）
（ 2）
542905
年限 n （购日--评估日）
5
应补地价 = 无
（ 3） 房地产增值额 = （2） - （ 1） - 应补地价
=89483
（ 4） 营业税 = （2） × 5% = 免
（ 5） 城建税 = （4） × 1% = 免
（ 6） 印花税 = （2） × 0.05% = 271
（ 7） 房地产增值税 = （3） × 20% = 免
（ 8） 企业（个人）所得税 = { （2） - （ 1） - [ （4） + （5） + （6） + （7） ] - 应补地价}
×15% （20%）=免
（ 9） 拍卖费、诉讼费、执行费 = 现值 × 6% = 32574
（ 10） 税费合计 = （4） + （5） + （6） + （7） + （8） + （9） + 登记费（100元） = 32945
（ 11） 抵押贷款保证额 = （2） - （ 10） - 应补地价 = 509960
