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房地产广告策划方案
姓名：孙慧君
班级：广告与会展121
学号：GH120109
目 录
一、前言……………………………………………………. 3
二、产品分析
（一）品牌类型………………………………………………… 4
（二）主要目标………………………………………………… 4
（三）口号…………………………………………………….. 4
（四）特性分析……………………………………………….. 4
（五）分析总结……………………………………………….. 5
（六）面临的机会…………………………………………….. 5
三、市场分析
（一）目标市场……………………………………………….. 6
（二）竞争对手调查………………………………………….. 6
（三）消费者消费特点分析………………………………….. 8
（四）消费偏好 ………………………………………………. 9
（五）购买模式 ………………………………………………. 9
（六）信息渠道 ………………………………………………. 9
四、广告策略
（一）广告目标策划 …………………………………………. 9
（二）创意分析 ……………………………………………….10
（三）策略核心………………………………………………..10
（四）广告活动策略提案……………………………………..10
五、媒介投放提案
(一)媒介选择……………………………………………………11
(二)投放计划 ………………………………………………….12
六、广告实施计划【房地产媒体广告方案】
（一）广告目标.……………………………………………….13
（二）时间……………………………………………………..13
（三）媒体组合………………………………………………..13
（四）选用媒介………………………………………………..13
（五）广告时间………………………………………………..13
（六）广告的目标市场 ……………………………………….14
（七）广告的诉求对象 ……………………………………….14
（八）广告的诉求重点 ……………………………………….14
（九）广告表现 ……………………………………………….14
（十）广告发布计划 ……………………………………….....14 （十一）房地产广告时态策【房地产媒体广告方案】
略.............................................14
七、预算 …………………………………………………..15
一、前言
房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求
广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。房地产广告策划内容丰富,大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
二、住房分析
（一）住房类型：主要推广经济适用房
（二）主要目标：做最舒适的住房 最实惠的价格
（三）口号：“舒适温馨”
（四）特性分析 开发商可根据营销战略的需要，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
1.时代性
策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2.创新性 策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现”把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。
3.实用性
策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4.阶段性 策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5.全局性 广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
（五）分析总结 (1)优势：规模上，是合肥新区滨湖开发区地区，滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分（“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区），是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠南二环路，西接合安高速公路，东临南淝河，规划总用地面积约196平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户。
(2)劣势：地理优势 价位有一小部分消费者不满意
三、市场分析
（一）目标市场
开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推
【XX〃XX】
年度广告投放计划及预算
方案
前言【房地产媒体广告方案】
面对激烈的市场竞争，楼盘推广和销售相当于一场战役，广告投放就是粮草。古语云：三军未发粮草先行。只有做好销售前的充分准备，我们才有可能在销售中取得主动，顺利按期完成任务。
作为个案而言，本案具有很大的特殊性。项目昭示性差，周边在建在售楼盘众多，所处位置较为尴尬，呈被竞品围合之势；再者，娄底市场是一个广告媒体相对不发达的区域，这又给推广工作带来了很大的难度。
基于这样的认识，我们认为楼盘形象一经出街，就必须在短期内制造轰动效应，采取广告媒体大面积、立体式、多维度投放。在形象相对丰满后，则进行适当维护，除了保持完整的导示系统，在重点路段和有效媒体阶段性投放。
本广告投放计划以一年为周期，具体时间节点视情顺延，及相互调整
营销费用概算
项目整体营销费用5.3亿（一期）总销X1.6%≈848万元 【注】
推广费用取值常规介于0.8%~2%之间，基于本项目愿景，建议一期项目整体推广费用取值1.6%，前期通过各推广渠道、媒体组合全方位的轰炸占位市
场，并以此积蓄庞大的客户群。为实现一期销售短平快的预期目标奠定坚实基础。二期地块开发阶段区域成熟，项目知名度、美誉度建立，推广费用可降低，于0.8%~1%之间取值
投放媒体
一、 户外媒体
利于项目形象品质树立，目前大多数销售成功的楼盘都借助了这一广告宣传形式。它的广告覆盖面大，持续周期长，能有效的提升项目的形象品牌，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互之间的口碑宣传，拓宽项目的影响力。 户外布局： 1、娄星广场 2、文化广场 3、 涟钢区一桥位置 4、上瑞高速路出入口 5、南站出口
二、 道旗
道旗广告紧贴快车道，注目率极高，车内观望，近在咫尺！画面内容清晰可见！加之数量密集，整体观望，气度非凡！庞大的阵式无疑产生了强烈的视觉冲击力！填补了媒体不足的缺陷。在项目周边路旗广告占据了不可多得的地理优势，投放广告，除了道旗广告这一枚新生的重磅媒体，其它将无可选择！ 地段布局： 1.新星南路
新星南路与建设路交汇口至月塘街交叉路段 2.氐星路与乐平大道交汇口至湘阳街交叉路段） 3.桃圃街
三、 手机短信
通过一定规模的短信发送，可以确定固定量的客户群体对信息的接收。它的优点是广告覆盖面大，容易在客户群体中形成较大的印象，缺点是持续时间短，客户群体质量不高。
项目推广期限总计500万条 四、 行业网站
网络广告与传统媒介广告有其不可替代的优越性：如形式多样，版面活泼，传播迅速，影响广泛等，而且费用少、时间长，可在家、在办公室随时随地可以查阅，十分方便。网络广告已经成为市民了解信息的便捷而又时尚的渠道，以下均为首页通栏广告。
五、 报广
节点性的时效信息传播载体，报纸的优点是传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。
六、 3D影视广告及项目模型
三维动画技术模拟真实物体的方式使其成为一个有用的工具。由于其精确性、真实性和无限的可操作性，目前被广泛应用于房产和其它领域。影视广告能够给
人耳目一新的感觉。 项目模型能使人们能够从不同角度看到建筑、工业乃至城市的未来构造及形态，赋予其更具象的表现形式；
七、 电视台
半年，每天晚上在综合频道和新闻频道播出，约计10万元
八、 电台
考虑到，购买我们产品的重点客群为有车一族，为此需半年的宣传费用，约计1.5万元。
九、 广告费用预算
十、阶段性以及细分：
1、蓄水蓄客期（2011年10—2012年2月）
目的：建立提高品牌知名度，传递良好的品牌形象，高效率传递楼盘信息，形成市场轰炸，短期集聚人气，迅速增加积蓄目标客户
A．现场准备方面：接待中心 样板间 工地包装 ； B．销售道具方面：模型 户外 道旗 宣传册 楼书等； C．人员的准备 以及人员的培训
D．销售的其他方面：销售资料 销控表 价格的制定
房地产广告的策划流程与创作
时间: 2012年08月11日 来源:本站原创 作者: 佚名 浏览次数: 632
好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告策划来大大推动项目的销售呢?这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其房地产策划效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司(广告部)成功合作的关键。
一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。
若是开发商自己组建广告部，则房地产广告策划thldl.org.cn对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富。
另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题;其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。
在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。
(1)广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰;缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。
(2)经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受;而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。
(3)不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。
只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。
其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。
(1)确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛
而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：
A.所要卖的房子的特点是什么?最重要的特点即卖点是什么?
B.目标消费者是谁?目标消费者为什么会选择本项目?
C.要传达给消费者的信息是什么?怎么样才能有效的传达这些信息?
D.用什么来测定传达消息的效果?
(2)主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。
首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。
开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要!在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。
其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。
只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意;也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。
大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。广告策划服务相关资讯信息详询广告买卖网。
在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。
[篇一:房地产营销策划方案范文]
最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；提供一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。房地产策划方案。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
[篇一:房地产营销策划方案范文]
最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；提供一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。房地产营销策划方案。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，
[篇一:商业地产策划书]
第一部分:市场分析
一、项目概况
二、项目swot分析
三、项目定位及usp导向
四、推广思路
五、项目建议
:整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、sp活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分:公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。商业地产策划书。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分市场分析
一、项目概况:
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，2．财务预计
3．资产负债情况
第二部分综述
第一章公司介绍
一、公司的宗旨
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1．董事会
2．经营团队
3．外部支持
第二章技术与产品
一、技术描述及技术持有
二、产品状况
1．主要产品目录
2．产品特性
3．正在开发/待开发产品简介
4．研发计划及时间表
5．知识产权策略
6．无形资产
三、产品生产
1．资源及原材料供应
2．现有生产条件和生产能力
3．扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力
4．原有主要设备及需添置设备
5．产品标准、质检和生产成本控制
6．包装与储运
第三章市场分析
一、市场规模、市场结构与划分
二、目标市场的设定
三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析
四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)产品排名及品牌状况
五、市场趋势预测和市场机会
六、行业政策
第四章竞争分析
一、有无行业垄断
二、从市场细分看竞争者市场份额
三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况
四、潜在竞争对手情况和市场变化分析
五、公司产品竞争优势
第五章市场营销
一、概述营销计划
二、销售政策的制定
三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务
四、主要业务关系状况
五、销售队伍情况及销售福利分配政策
六、促销和市场渗透
1．主要促销方式
2．广告/公关策略、媒体评估
七、产品价格方案
1．定价依据和价格结构
2．影响价格变化的因素和对策
八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
九、市场开发规划，销售目标
第六章投资说明
一、资金需求说明(用量/期限)
二、资金使用计划及进度
三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)
四、资本结构
五、回报/偿还计划
六、资本原负债结构说明
七、投资抵押
八、投资担保
九、吸纳投资后股权结构
十、股权成本
十一、投资者介入公司管理之程度说明
十二、报告
十三、杂费支付
第七章投资报酬与退出
一、股票上市
二、股权转让
三、股权回购
四、股利
第八章风险分析
一、资源风险
二、市场不确定性风险
三、研发风险
四、生产不确定性风险
五、成本控制风险
六、竞争风险
七、政策风险
八、财务风险
九、管理风险
十、破产风险
第九章管理
一、公司组织结构
二、管理制度及劳动合同
三、人事计划
四、薪资、福利方案
五、股权分配和认股计划
第十章财务分析
一、财务分析说明
二、财务数据预测
1．销售收入明细表
2．成本费用明细表
3．薪金水平明细表
4．固定资产明细表
5．资产负债表
6．利润及利润分配明细表
7．现金流量表
8．财务指标分析
[篇三:商业地产策划书]
◆项目概况
江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。
u项目定位
针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。
◆经营成绩
自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
◆项目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。
除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。
u活动方案
一、开业盛典
活动目的:为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。活动主题:开业盛典
活动时间:2009年4月29日
活动地点:江南新地露天广场
活动形式:启动仪式和舞台表演
活动亮点:邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持
活动内容:
1，启动仪式(上午)
1)迎宾
2)领导致辞
3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和
黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透
明江南新地logo中。
4)舞台表演
a、明星演唱
b、明星与现场观众互动
c、运动服装秀
d、女子led鼓乐表演
e、街舞—双截棍
f、休闲服装秀
g、魔术
h、眼镜秀
i、品牌棒!约翰表演飞面团
j、数码产品秀
[篇四:商业地产策划书]
在做商业地产策划方案前，我们一定要明确自己策划项目方案的目标，那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢?
商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题，要在项目进行市场调研和完成swot分析后，在商业规划时进行项目定位，对项目以下这些方面进行定位:
业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位(也称项目辐射区域定位、消费商圈定位)、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位
[包括消费客户群(终端客户群)定位、投资客户群(购买商铺客户群)定位、经营商家客户群(租赁商铺客户群)定位]。
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该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。
[课程对象]
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。
■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
[篇五:商业地产策划书]
一、确立目标
招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面:
第一，要达到的目标是什么；
第二，围绕目标进行随后的一切工作；
第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。
二、广泛搜集各方面资料
招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点:
第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得的一则消息而因此引进的。
第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。
第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。
三、制订各类招商方案
制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直接影响招商策划后几个程序的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。
招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。
四、比较选择各类方案
各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成绩；如果方案选择不当，就会影响效果。
那么，如何比较选择各类招商方案呢?
第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。
第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。
第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。
五、方案的实施
方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案实施后的跟踪和反馈
招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不可少的程序――方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果；跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。
跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。
第一，主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里?需要改进和注意的地方在哪里?通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。
第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。
第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。
第四，对"；如何做好方案实施后的跟踪反馈工作"；也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。
[篇六:商业地产策划书]
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议:商业地产策划必须“落地”!
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。
对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性:自身独有的优势体现在哪些方面；最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的；既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。
商业地产盲目策划的几大表现
商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式:
1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。
开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围；另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。
2、非“mall”不做。
一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。
3、盲目开发。
这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。
4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。
用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。
[篇一:房地产广告策划书]
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有”强销”色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。广告公司策划书。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，拍照的消费者心动了一把。着实验证了那句:一机在手，万事无忧。
二、竞争对手
竞争对手所面临的不仅是苹果良好的商誉和营销攻势，而且还要面临其融手机、ipod音乐播放器及无线网络设备于一体且设计精巧的手机产品。与ipod和mac电脑一样，iphone配置专用软件。加腾伯格说:“有些人声称目前市场上拥有许多其他产品也具有iphone类似的功能，这不禁使我想起，在苹果推出ipod音乐播放器的时候，市场上也有众多音乐播放器产品，但是这些音乐播放器并没有取得如ipod那样的成功。”分析人士称，iphone的上市可能会迫使竞争对手大幅降低它们产品的价格来加以应对。
还有一些无线服务提供商则坚持认为，一旦市场对iphone的热度过去之后，消费者可能会在同类产品之间比较价格、功能、网络速度及其他服务，这样其他手机产品不仅不会面临太大的威胁，相反可能还会借此扩大销售。verizonwireless的发言人杰夫-纳尔逊说:“我们将是市场广告的受益者。”除此之外，市场对竞争对手高端产品的需求或许还会增加，特别是在苹果不能满足市场需求的时候将会更加如此。
在考虑如何应对苹果和依托at&t的同时，一些竞争对手也将于不久推出自己的新型手机。verizon将推出一款升级版lg巧克力超薄音乐手机，sprint也将推出lgmuziq翻盖手机以及一款智能手机htcmogul，t-mobile(美国)公司则刚刚推出了两款支持wi-fi应用的手机nokia6086和samsungt409、
techcrunch的mgsiegler撰文表示，iphone的竞争对手有一个重要的缺陷，他们
的游戏品质太差。
不得不承认，iphone上的游戏是appstore成功的关键。我们知道，iphone的竞争对手应该也知道。不过竞争对手的行动好像显示出他们不知道。他们确实在改进设备、操作系统、和软件商店，但是在游戏方面他们没有拿得出手的游戏和iphone比。现有appstore里，有近20%是游戏。游戏的数量比其他竞争对手所有的软件加起来还多，包括androidmarket，nokiaovistore，palm’sappcatalog，blackberry’sappworld。
当然竞争对手的软件商店都比appstore年轻，但他们在游戏表现上确实不如iphone平台。最近，palm正在雇佣游戏工程师，试图改变这种局面。不过，基于html，css和javascript技术的webos在游戏表现方面怎样才能像iphone一样好呢?
而且，他们还有一个更需要注意的问题，iphone上的游戏越来越好。
我发现有个趋势，现在appleappstore每周必然会有几款很不错的游戏，我是那越老越没耐心的人，不过依然喜欢每周发掘和下载iphone上的新游戏，有的非常好，而且价格也不会是50或者60美元。
像flightcontrol就很简单且易上瘾，而像rolando2就把iphone的功能发挥得淋漓尽致，比如多点触摸和加速计。我在上面可以获得很多乐趣，有些甚至让我有了以前玩nes感觉。像我这几周才下载stoneloopsofjurrasica，globall，taptaprevenge2和moonlights都是很不错的游戏。
新的iphone3gs硬件性能更好。在竞争对手忙于制造出更好的手机时，苹果已经让iphone不仅仅是一部手机，更有了psp和ds的感觉。
而且很多开发iphone游戏的开发者获利颇丰，像shervinpishevar说他最好的游戏一天有25000到40000次下载，如果每款售价为9。99美元，那也是一笔不小的钱了。当然，并不是每个开发者都这么成功，不过不争的事实是，很多开发者现在都开始做游戏，而且也吸引了像ea这样的大公司。
slingmedia的共同创始人，blakekrikorian表示，苹果每天让他和他的竞争对手之
间的差距越来越大。他在博客上称，在使用了palmpre三天后他就用回iphone，因为他不能没有tigerwoods。他的感受我很明白，不过不知道为什么iphone的竞争对手好像还没看见。
(三)消费者分析
1、消费者的总体消费态势
根据别人的同居数据显示，智能、3g、gps、触摸屏、国产、拍照手机、用户关注度比8月均出现不同幅度的涨幅。其中触摸屏手机用户关注度增幅最大，达到4。5%，智能手机、3g手机用户关注度增幅分别为2。6%、3。3%。眼下，手机市场上大屏幕手机产品越来越多，二大屏幕是用户获得良好的网络、视频体验的载体。由此可以断言，大屏、超大屏、只能、3g等元素将会越来越受到消费者的青睐，引导当今手机消费潮流。
2、iphone4的消费者分析
⑴消费者购买渠道分析:
联通营业厅(可以得到联通的花费补贴，但是只能选择联通cdma网络服务)
苹果零售店(可以购买“裸机”)，既能选择联通的cdma网络服务，也可以选择移动的gsm网络服务)
⑵目标消费者分类:
①苹果发烧友
②时尚达人
③社会精英阶层
⑶目标消费者特点分析
①苹果发烧友:主要是苹果品牌的忠实拥护者，极为推崇苹果公司的品牌文化和价值观念，是苹果系列产品的忠实拥护者。对期产品有着级其深刻的认识和了解，对iphnoe4的认识也比较专业，并以拥有和使用iphone4为乐。
②时尚达人:走在时尚的前列，对新事物有着浓厚的兴趣、个性张扬。虽无独立的经济来源，但家庭条件富足，有着较强的购买能力。追求时尚，唯恐自己落伍。iphone4这种定位时尚的高科技产品，对其有着极大的吸引力。
③社会精英层:社会中的佼佼者，社会地位较高，生活阅历丰富，大多是社会的成功人士，生活条件富足，有着雄厚的经济实力，渴望得到社会的认同和尊重，与iphone4定位高端，价格不菲的特点不谋而合。iphone4满足了其炫耀的心理和被尊重认同的愿望。
总结:“大屏幕、智能、3g、触摸屏”这些当今手机的流行趋势，iphone4把他们“一网打尽”，非常符合消费者的购买需求。同时iphone4又凭借其“专业、时尚、高端”的定位，吸引了一大批iphone4的发烧友、时尚达人和社会精英这三类人群。而这三类人群切切构成了iphone4的主流消费群体。
二、iphone4营销策略
苹果iphone4自9月25号正式在内地开卖。据了解，行货版iphone4在中国大陆市场的售卖方式只有三种:联通营业厅、苏宁授权店、applestore零售店。其中联通和苏宁销售的均带有联通合约资费计划，仅苹果直营店售卖裸机。
后来，被“黄牛”搅合。10月8日，苹果公司终于在中国官网公布“iphone4购买须知”:每位顾客每天限购一台iphone4，且须在线预订才能到applestore零售店购买；来购买预订的iphone4时须出示中华人民共和国居民身份证或护照以证明预订人姓名和购买人姓名相符。
事实上，除了出台“限购令”以外，苹果公司还要求员工对每台机器当场拆封条并由工作人员现场激活。
“限制每份订单只能购买一部手机与现场拆封都只是为了打击在苹果上海和北京零售店前高价出售iphone4手机的‘黄牛’”。对于网上订购专卖店取货+限购“措施，苹果公司相关人士如是解释。
三、iphone4营销效果
苹果iphone4自9月25日正式内地开卖之后，存货“充裕期”不过两到三天，即进入缺货状态。在10月1日到7日期间，苹果公司在北京与上海的四家直营店对iphone4更是一度以“停售”面客。
10月8日，苹果公司终于在中国官网公布“iphone4购买须知”:每位顾客每天限购一台iphone4，且须在线预订才能到applestore零售店购买；来购买预订的iphone时须出示中华人民共和国居民身份证或护照以证明预订人姓名和购买人姓名相符。
事实上，除了出台“限购令”以外，苹果公司还要求员工对每台机器当场拆封条并由工作人员现场激活。
“限制每份订单只能购买一部手机与现场拆封都只是为了打击在苹果上海和北京零售店前高价出售iphone4手机的‘黄牛’。”对于网上订购专卖店取货+限购“措施，苹果公司相关人士如是解释。
然而，即使出台这些“苛刻”的限制措施，不到一周后，四家applestore还是再次陷入断货尴尬。
据网友所言:10月13日，当其登录苹果中国官网在线预订页面后，发现上海、北京的四家applestore零售店均告“断货”，“不光是iphone4显示无现货，连iphone3gs(8gb)版也已无法预订”。
直到10月15日，“由于新到了一批货”，苹果中国公司才恢复了iphone4手机的网上预订。
与零售店方面的捉襟见肘相比，联通与苏宁方面的合约机销售也是“无米下炊”。
“第一批10万部iphone4在三天时间内全部售完，在国庆期间又上市了一批，但仍在短时间内售罄。”中国联通副总裁lǐ gāng日前表示。
据网友所言，从广州4家联通营业厅咨询得知，有两家营业厅目前只拿到过一批iphone4，且均在当天就完全断货。苏宁授权店方面的情况与联通情况一致，也是“一到货就卖脱销”。
“可以留下电话号码，到货了我们再通知，但时间无法保证。”苏宁电器一位营业员向南都记者表示，“保守估计要等一个半月”。据其透露，该营业厅里的第一批iphone4预订客户目前都还没拿到货，第二批“在短期内就不要抱太大希望”。
水货“一天涨了500元”
行货iphone4一机难求且补货时间“不确定”，这让水货销售商看到了获取暴利的希望。
查阅资料显示:广州岗顶一带十余家iphone4水货销售商，在经历了行货上市短时间内的“价格低谷”后，自10月13日开始，iphone4水货的价格每天都在涨，“最高报价比国庆前多出近千元”。
“16g版5850元，32g版6750元。”在广州百脑汇电脑城，一位王姓销售商对于记者的咨询并不如往日般热情。当网友表示涨了太多时，其表示谢绝讲价，“不愁卖不出去，说不准还过几天就没货了呢!现在进都不好进!”
据查阅资料显示，水货iphone4涨价是从上个礼拜三(10月13日)开始的。“当天
上午还卖5350元，下午一听官网不能订了，这边立即就涨了300元，后来又加了200元，32g的也涨了300元。”说到当天上午“低价”卖出了两部，这位王姓销售商到现在还显得很郁闷。
对于进货渠道，王姓销售商不愿多讲。但网友从店里的营业员处了解到，该店是从所谓“专业公司”处拿货。“那些公司专门有人负责到香港那边带过来，还负责保修。”
该营业员同时透露，现在基本每个店每一批货只能分到10部左右，“全球都缺货，就更不用说是广州了”。
虽然价格“高到离谱”，每家挂有iphone4广告牌的水货销售店都是顾客爆满。
“合约机预订一个多月了还没有消息，行货裸机广州这边买不到。”一位才买下水货版iphone4的“苹果迷”表示，自己向来支持行货，但这次“实在是迫不及待了，只能买个水货解解馋”。
对于是否担心售后问题时，其表示风险肯定有，但“感性战胜了理性”。据南都从苹果广州授权服务中心了解到，对于水货，苹果中国的授权服务中心均不提供售后服务。“即使给钱也不行，苹果公司对产品的售后服务有非常严格的要求。”
“饥渴营销”还是“真没有”?
不管是水货还是行货，不论是国内还是国外，iphone4开卖以来，始终在表现一个字:缺。
广东联通人士透露，公司在一星期内，已经新增1万多iphone43g用户；国庆七天长假期间，新增3g用户数同比增长了541%。
联通人士称，为了让苹果快速供货，联通iphone4执行的是快速出货策略，“基本是零库存，但iphone4还是明显供货不足，苹果产量跟不上”。该人士称，虽然苹果陆续有补货，但到现在为止，还只能满足首批预约用户的需求。
在国内市场，除去黄牛党“囤货”作为短期原因，对于iphone4“缺”的根本原因目前有两种分析:苹果策划“饥渴营销”；显示硬屏供应不足导致产量有限。
iphone4ips液晶硬屏生产商lgd公司首席执行官权英寿此前透露，苹果产品的需求一直保持增长，该公司无法全部满足其零部件(ips液晶面板)产量。
“受零部件产量不足和市场需求强劲的双重影响，苹果可能会推迟ipad在一些国家的上市计划。与ipad同样采用ips屏的iphone4同样因此受到连累。”权英寿表示。
据纽约金融公司rodman&renshaw高级技术分析师兼主管ashokkumar透露的数据，受到ips屏的影响，预计iphone4的出货量比预测减少近50%。
苹果中国公司相关人士承认iphone4销售不错，但对于ips屏导致供货不足说法“不作评论”。
也有业内人士认为，苹果在iphone4上采取了“饥渴营销”的销售策略———即将生产规模严格控制在比市场容量小20%-30%的范围内，有意识地压缩产量，以达到产品畅销的销售景象。
“这样做有两大好处:一方面确保一定时期内iphone4的售价，可以保证较大的利润；另一方面可使iphone4前代产品逐步被消化，减少存货压力。”一位资深手机市场观察人士向南都分析称。至于iphone4是不是真的缺货，他表示“苹果公司自己说了算”。
[篇四:志愿者杂志广告赞助策划书]
第一部分项目概况
一、活动名称:“志愿者”杂志
二、组织单位
主办:西北师范大学、西北师范大学中国青年志愿者协会
协办:
承办:西北师范大学青年志愿者协会
三、参与对象:
全体西北师范大学青年志愿者(注:凡注册在校的西北师范大学生均为青年志愿者)
四、活动目的
通过“志愿者”杂志，对学校全体志愿者进行选传和培训
五、杂志内容
(一)青年志愿者培训教程
(二)志愿者参与项目及活动
(三)志愿者风采
(四)师大时事热点
(五)志愿故事
(六)协会动态
第二部分资金管理
第1条项目资助资金必须交资金接收单位财务处统一核算。
第2条项目资助资金属专项资金，必须专款专用。任何单位和个人不得将这部分收入截留、挪用和私分。
第3条资金接受单位应严格管理，合理使用资助资金，确保资金使用方向。
第4条活动项目负责人须凭正式发票或单据到所属团组织办理报销手续。
第5条项目管理费用分配和使用由省级团委负责。
第6条主办单位对资金使用情况进行不定期审查，各级团委和志愿者组织要大力配合。
第7条项目结束后应及时向中国青年志愿者协会提交资助资金使用情况明细报告备查。
七、活动时间
2009年9月中旬
第三部分项目实施计划及详细信息
第四部分可行性分析
一、本杂志推行面广，面向西北师大所有师生。
二、本杂志为培训教材，具有长久时效性。
三、本杂志内容全面、涉及面广、可有效为投资单位进行宣传。
四、西北师范大学青年志愿者协会负责发放到位，每本到人。
五、西北师范大学青年志愿者协会为正规协会，社会影响力广。
六、志愿者具有特殊性，赞助志愿者杂志，也可相应提高贵公司正面社会形象。
七、西北师范大学青年志愿者协会，拥有自己的博客，各分会也具有自己的博客，点击量大，我们可同时将您的产品进行网络宣传，进一步提高贵公司的社会知名度。
[篇五:"佳洁士-节约"牙膏广告策划案]
前言
始创于1837年的宝洁公司，是世界最大的日用消费品公司之一。2002-2003财政年度，公司全年销售额为434亿美元。在<财富>杂志最新评选出的全球500家最大工业/服务业企业中，排名第86位，并位列最受尊敬企业第七。宝洁公司全球雇员近10万，在全球80多个国家设有工厂及分公司，所经营的300多个品牌的产品畅销160多个国家和地区，其中包括洗发、护发、护肤用品、化妆品、婴儿护理产品、妇女卫生用品、医药、食品、饮料、织物、家居护理及个人清洁用品。
"佳洁士-节约"牙膏是宝洁公司推出的新产品，为配合宝洁公司的牙膏市场推进计划，特进行本次广告策划，本次策划将为"佳洁士-节约"牙膏塑造独特的市场形象，并以全新的方式推向市场
本次策划书的文本结构如下:
市场分析-牙膏中国品牌发展历程
产品分析-自身产品特点/对手产品特点
销售与广告分析
企业营销战略-企业目标与市场策略
企业广告策划-广告目标/广告对象和市场/广告策划主题/广告创意设计
广告媒介策略-公共关系策略-广告效果预测，评估-实施策略
一:市场分析
(一)牙膏中国市场品牌发展历程
1998年，全国牙膏产量达到28、07亿支，比1949年增长了133。6倍，2000年产量达到了36亿支，年人均使用量提高到了2。8支，有关专家预计，2005年中国牙膏产量将达到45亿支，2010年将达到54亿支。
近二十年来，中国牙膏市场大致经历了四个阶段:
第一阶段(1949~1992年):国内品牌三足鼎立
1949年到1992年期间，中华、两面针和黑妹三大国产品牌一直分享了中国庞大的牙膏市常但三大品牌几乎没有正面竞争，各居一隅，分别占据着东部、南部和西部市场，相安无事。
第二阶段(1992~1996年):洋品牌小试牛刀
1992年，世界最大的牙膏品牌高露洁进入中国市场，1995年宝洁公司的佳洁士进入中国。在这一阶段，由于外国品牌的价格过高(约为国产品牌的3倍左右)，他们仅仅进入了沿海大中城市的高端市常
第三阶段(1996~2000年):洋品牌洗牌中国市场
外资品牌完全改变了中国牙膏市场格局:一方面通过收购国产品牌来取得市场份额和渠道，如联合利华从上海牙膏厂取得了"中华"和"美加净"的品牌经营权；另一方面通过出色的营销手段及价格调整，让大众接受自己。1996年，国内牙膏10强品牌中外资品牌仅占两席，到1998年已经增至四席，而2000年更是增加到了6席。而"蓝天六必治"、"芳草"、"两面针"等昔日国产名牌整体陷入颓势。
回复1:广告策划书范文谁给一份
第四阶段(2000年~)中国牙膏品牌寻求突破
"冷酸灵"、"田七"、"蓝天六必治"等国内品牌在经历了一轮市场洗礼后，营销手段和品牌管理理念日渐成熟。他们避开与外国品牌的正面交锋，在"中老年口腔护理"和"中草药护理"等细分市场上大做文章，取得了不错的效果。
(二)现有市场竞争格局发展
1、第一梯队优势明显:高露洁稳居榜首，佳洁士紧随其后，这两个品牌占据了市场份额大部。在人们的心目中，高露洁、佳洁士几乎成了牙膏的代名词。短短的几年中，这两个品牌已将国产老品牌远远抛离，成为了中国牙膏市场的主导品牌。而老品牌"中华"经过了联合利华重新品牌定位和包装之后，重焕光彩……
2、二线品牌竞争激烈:冷酸灵、两面针、蓝天、黑妹等老品牌虽已风光不再，但凭借原有的品牌优势依然占据了一席之地，而不少国外品牌如lg、黑人、安利也开始瞄准中国市场大力推广，由此造成了二线品牌的激烈竞争态势。从成长指标来看，新兴国外品牌可谓是后劲十足，发展前景良好。
(三)消费者分析
牙膏虽然是一种家庭消费品，但随着国外品牌的进入，国内与国外品牌之间在消费群结构上开始出现差异:
国产品牌牙膏的主要消费群集中在低收入者以及中老年人；而年轻人或中高收入者则偏向于使用国外品牌的牙膏。造成以上差异的原因可能有以下两点:
1、(1)不同年龄段的消费习惯不同。对于中老年人来说，使用习惯是很难改变的，特别是对于一种使用了十几年甚至几十年的产品，老品牌早已根深蒂固，要想让他们接受新事物恐怕很难。
(2)中外品牌价格有差距。尽管高露洁等品牌在近几年产品线延伸到了各消费层，但相对于国产品牌来说，价格还是高了些许。对于一般的消费者来说，使用国产牙膏已经可以满足基本的清洁需求，也算得上是"价廉物美"了。
2、消费区域特征分析
(1)一线品牌覆盖全国各地。高露洁、佳洁士在全国各地都占据了主要的市场地位。
(2)二线品牌具有明显的区域特征。从上表来看，冷酸灵、两面针在成都优势尤为明显；黑人、黑妹在广州表现突出；上海防酸在上海地区一支独秀，渗透率甚至高于佳洁士。
(四)市场发展趋势分析
目前，彩电、空调等的价格战正打的如火如荼。其实国内牙膏的市场竞争一点也不亚于一些大件商品的竞争。两面针牙膏突然降价的消息在牙膏同行内就已掀起了风波。但面对两面针此次的降价行动，业内人士称牙膏市场暗战激烈，但整体价格却难波动。
中国牙膏市场长期以来被国有品牌所垄断。中华、黑妹、两面针等三大品牌一直以来分享了中国庞大的牙膏市常
外资品牌面对牙膏这一高利润的行业，当然不甘心放弃这个共有12亿人口的大蛋糕，近一两年来，一下子冲出了几个外资品牌，如高露洁、佳洁士、洁诺等，其以巨大的广告费作为辅垫，誓要与国产品牌争一高低。
中国消费者的健康观念在不断的改变，对自已及家人 的照顾从口腔从始的广告信息不断充斥影响各人的消费购买行为，从以往单一清洁牙齿的工具到补钙的、防酸的、防蛀等，各种各样名目的新牙膏产品如雨后春笋般涌现，令人一时眼花缭乱。中国市场从原来的三国鼎立的局面一下子被划分的七零八落，出现了各品牌重新洗牌的现象。
牙膏市场价格战是否打起来现在还是未知数，广告战已是不争的事实。据央视调查咨询中心对全国340多个电视频道的监测所得，2000年1-5月牙膏电视广告总投放量为38932万元，比上年同期增长了37%。
前几年，整个中国牙膏市场基本被国产的几个品牌所划分，但据统计，1999年1-5月牙膏电视总投放量为28326万元，中华、两面针、冷酸灵、黑妹、六必治等几个品牌的广告投放量只占总广告量的32%，外资品牌的佳洁士、高露洁等广告投放量占42%。因为国产品牌受到合资品牌的外来压力，为了巩固已有的市场份额，争夺战一触即发，2000年1-5月各国有品牌的电视广告费用都有所上升，由于中华与联合利华兼并，广告费比上年同期猛增接近6倍。在此期间，中华中草药牙膏以5773万元的广告费高居各产品之首。
从媒体选择来看，国产牙膏相对比较集中在中央台，全国各省的投放面也相对松散，采取一网打尽的广告投放方式。但中华、两面针、黑妹等几个国有品牌唯独在北京、上海地区99年1-5月基本没有广告投入，这是其它
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