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物业管理年度计划书
根据贵单位的要求，对贵单位院内办公楼12733m和住宅32000m的小区进行安全保卫、卫生清洁、园林绿化、房屋补漏这四方面的物业管理作出初步计划：
一、总则：
我们“以人为本、业主至上”的原则，“全心全意为住用户服务”的宗旨，建立好岗位值班制度、流动岗哨巡逻制度、进出入询问登记制度，做好地面、区域清扫、园林绿化管理等工作。能使贵单位的住用户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使该小区的物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便、无忧的阳光社区，提升生活品质。并设立服务电话，接受各住用户对物业管理服务报修、求助、建议、问询等各类信息的收集和反馈，并及时处理，尽可能使该院内的住用户人人满意。
二、安全保卫管理：
(一)大门：
1、专业保安队伍24小时值班，着装整洁、形象较好、文明执勤、语言规范、处理突发事件。
2、出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
3、车辆和人员出入管理严格，并有出入登记。
4、停车场停放整齐、场地整洁。
(二)巡逻：
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培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装，佩戴明显标志、文明执勤、语言规范、认真负责，对业区进行24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线。对危及人身安全处设有明显标志和防范措施，并及时消除安全隐患，盘查一些可疑人员，制止业区一些不文明行为。比如：随地吐痰、乱扔果皮、随意摘花和随意破坏花草树木等。
(三)消防：
定期检查消防系统设施设备齐全，确保完好无损，可随时起用，制订突发事件应急方案，严格队员消防知识培训，能及时发现并消除火灾安全隐患，组织开展消防法规及消防知识的宣传，增强业区内住用户的防火意识，尽力确保业区无火灾。
(四)协调：
调解并制止一些小纠纷，化解一些小矛盾，积极配合有关部门在该业区内进行的应急突发事件处理，比如防火防盗、抓抢抓贼等。
计划人员配制：分三班，每班4人，分别是门卫1名、导车员1名（晚上导车员去巡逻）、巡逻1名（晚上2名）、班长1名，负责该班工作，作为应急补岗，请假轮休补岗等，另设队长1名，负责安保全盘工作，共13人，8小时制。
三、卫生清洁管理：
环境卫生管理的目的是净化环境，给院内住用户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，我们对清洁卫生将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备，标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋公共部门、共用设施无蚁害，楼宇内道路等共用场所无纸屑、烟头等弃物，房屋共用部位保持清洁、无乱贴现象、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
具体工作安排：
1、收垃圾、洗垃圾桶每天2次，无遗留物、臭味。 2、扫地板及楼梯每天1次，无杂物、无积水。 3、拖楼梯每周1次，无杂物、无积水。 4、擦楼梯扶手每周1次，无灰尘。
5、擦公共天花板每月1次，无灰尘、无蜘蛛网。 6、擦窗户及玻璃每月2次，无灰尘。 7、道路路面循环清保，保持干净。
8、绿地清理每天1次，无灰尘、枯叶、杂物等。 9、在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害兹生地消毒处理。
计划人员配制：办公区3人、生活区2人、道路2人、绿地清扫3人、负责督导员1人，共11人，全白班制。
四、园林绿化管理：
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作，绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损、
无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。
具体工作安排：
1、绿化浇水：依气候变化，浇足浇透，保证长势水分。 2、草皮修剪：按季节进行，使草皮美丽平整。 3、杂草清除：每周2次，确保基本无杂草。
4、病虫防治：最少半年1次（视危害程度而定），无病虫害。
5、养护施肥：一般一年4次，绿化生长旺盛。 6、乔灌木修剪造型：一年4次。
计划人员配制：绿化技术指导师1人，员工3人，共4人。 五、房屋补漏管理：
1、设专业人员，定期检查，做好维修记录，排除隐患。 2、提供特约维修服务，力争做到小修不过夜，中修三天完成。
计划人员配制：专业2人，有事将调其它队协调、配合。 总之：创造一个和-谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我们公司与贵单位的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与贵单位住用户共建共荣、友好相处、相互信任。不论员工在工作期间或在工作区域之外，无论事情是否属于本公司的事情，都将热心助人、温善相待，鼎力为住用户排忧解难。相信我们，我们的到来定能改善贵单位的工作环境，提升住用户的生活品质。
六、人员工资、材料预算表：
另外：物业管理法规定之内的办公费、法定税费和利润等还没有在预算之内。所以本公司初步计划按贵单位房屋实际面积每平方米1元收取物业管理费，这在该行业来讲也算是低的，望贵单位主管领导实际审查。
唐洞街道社区服务中心 2016年3月1日
物业管理年度计划书 [篇2]一、20XX年工作计划的指导思想与工作目标
xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。
二、20XX年工作计划的基本工作思路
今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。
三、20XX年工作计划的具体实施办法
（一）进一步加强内部管理和制度建设
1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向iso9000质量标准体系接轨。
2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。
3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。
4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。
5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。
6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。
（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益
1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。
2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。
3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。
4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1－2个点，拓展武进校区市场。
5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1－2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。
物业管理年度计划书 [篇3]不断提高客户满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下部门工作计划
物业部自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入正规管理阶段，为了能使物业部达到集团领导的预期（树立形象，独立运营，自负盈亏），物业部正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与客户的沟通，不断增进与客户及其他部门之间配合，满足客户的需求，不断提高客户和其他部门的满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥物业部的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为客户（其他部门）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员服务责任制".每一位员工都有责任和义务服务客户和听取客户的建议，并在第一时间传递到各部门，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以客户为中心，并在服务责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑物业部实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与经理负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑健全完善管理处规章制度，如物业部员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
3﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。 4﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
5﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强物业部员工的凝集力。 四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑客户向其他部门及集团领导有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.
2﹑客户对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。 6﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
物业部挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职 员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、物业部的各项规章制度
2、物业部的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、 提升物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据物业工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
4、清洁绿化管理：保洁部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、车辆管理：对进入现场的车辆进行严格管理，逐步实现来访车辆按序按车位停放。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记，要求保安员对公司人员熟知度达90%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七，储备人才
随着集团迅速发展，人才储备尤为关键，新项目启动需要大量物业各部门管理人才，从现有人员中筛选晋升是对员工的最大福利和最好的平台，对部门后续稳定发展起着和关键的作用。（车队，内保，吧员，水电工）建议扩编2人以上，方便部门实施末尾淘汰和骨干储备提拔。
八，物业公司成立
**乡人民政府
关于开展全乡安全生产大检查的
实施方案
各村、各单位、各企业：
根据省政府《关于深刻汲取“3.1”特别重大事故教训立即在全省范围开展安全生产大检查的通知》（晋政发电【2016】1号）文件精神和县政府关于在全县开展安全生产大检查的通知（**政发【2016】8号）文件精神，为进一步加强安全生产工作，确保人民生命财产安全，结合我乡工作实际，乡党委政府决定在全乡范围内开展为期三个月的安全生产大检查。特制定如下工作方案：
一、指导思想
认真贯彻落实党中央、国务院关于安全生产工作的一系列决策部署和习近平总书记、李克强总理等中央领导同志和省、市领导关于安全生产的一系列重要指示精神，牢固树立安全生产意识和安全发展的理念，坚持”安全第一、预防为主，综合治理”的方针，以《中华人民共和国安全生产法》等法律法规及省、市有关安全生产条例为依据，全面排查治理各类安全隐患。通过开展百日安全生产大检查活动，推动安全隐患排查治理，完善安全生产制度，落实安全监管责任，强化安全生产措施，减少一般事故，防范较大以上事故，遏制和杜绝重特大事故，为推动我乡经济社会发展提供良好的安全生产环境。
二、组织领导
乡政府成立安全生产大检查领导组，对全乡各行业、各领域安全生产大检查进行统一领导，统一安排，统一部署。
略
领导组下设办公室，办公室主任由**同志兼任，具体负责此次专项行动的总体安排，综合协调和日常工作，联络员由**、**兼任，负责收集、汇总、上报全乡百日安全生产大检查活动工作情况。
三、检查的范围和分工
第一检查组：
组长：
成员：
主要职责：检查私挖滥采、森林防火、地质灾害、水利、农机、民爆等方面的安全隐患排查及治理。
第二检查组：
组长：
主要职责：检查食品药品安全、医疗卫生所的安全；及各学校的安全排查。
第三检查组：
组长：
成员：
主要职责：检查企业安全、建筑施工等方面的排查治理。
第四检查组：
组长：
成员：
主要职责：检查锅炉、气化灶、消防、敬老院及机关治安保卫工作。
第五检查组：
组长：
成员：
主要职责：检查道路交通、超载超限工作；做好电力行业安全排查治理。
四、检查内容
1、非煤矿山和打击私挖滥采：无证无照或不全从事生产建设情况；非煤矿山资源整合、整顿关闭情况；露天矿山高陡边坡监测监控情况；新改（扩）建项目安全设施建设项目履行“三同时”手续情况。开展打击私挖滥采加大巡查检查力度，组织、督促有关人员进行不间断的巡查、检查，发现隐患及时督促整改，一时难以整改的，就及时上报有关部门，并采取相应的措施捣毁、填埋等。
2、企业安全生产：检查内容：①建立安全生产机构，配备专(兼)职安全管理人员。②实行安全生产责任制。落实各级安全生产责任制，把责任落实到具体人员。③作业场所、设备、安全卫生、防护等安全生产设施措施要达标。④制定安全生产规章制度，抓好规章制度落实。⑤安全教育。加强对员工安全生产教育。⑥安全检查。定期不定期进行检查。⑦搞好“三同时”管理。劳动保护、环保、卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。⑧安全生产事故做到“四不放过”原则：发生事故后，要做到事故原因没查清、当事人未受到教育、整改措施未落实和责任者未受到处理不放过。⑨强化劳动防护用品使用管理。⑩女工及未成年工的管理。⑾消防管理。特别加强预防重点部位火灾，取缔“三合一”厂房，制定应急预案。
3、道路交通运输：宣传贯彻《道路交通安全“十二五”规划》，制定全面加强道路交通安全工作的政策措施情况；开展“道路客运安全年”活动，实施公路安全保障工程，对事故多发路段安全隐患的排查治理情况；整治超速、超载、超员、酒后驾驶、疲劳驾驶、非营运车辆载人等非法违法行为情况。
4、公共聚集场所消防和食品、药品安全管理：检查内容：要强化酒店、餐馆、商场、市场、卫生院、演出场所等公共聚集场所的消防安全整治力度，对查出的事故隐患要一抓到底，决不放过，确保安全。对食品、药品的购进、销售、使用等认真监管，确保不发生公共卫生安全事件。
5.建筑施工：以防范坍塌、坠落等事故为重点的安全生产整治情况；打击借用资质和挂靠、违法分包转包、以包代管以及忽视安全生产、赶工期抢进度等非法违法情况。专职安全生产管理人员无安全生产考核合格证书，特种作业人员无操作证书，从事建筑施工活动行为的打击情况。
6、锅炉、压力容器、压力管道等特种设备的安全管理：
检查内容：按照县、乡有关文件精神，积极配合县质量技术监督部门切实履行对锅炉、压力容器、压力管道、起重机械等特种设备的安全监察职能，加强对这些特种设备的安全检查，严格督促企业整改事故隐患。要坚决取缔非法制造和使用土制锅炉、土制压力容器。
7、学校安全管理：检查内容：按照县、乡有关文件精神，高度重视各类学校安全管理工作，继续抓好校园周边环境整治工作；要加强游泳、交通安全、郊游、饮食卫生等安全教育和管理；学校如要举行较大规模的活动，如外出学习、旅游、校运会等活动前，应履行严格的报批手续，并在主管部门的监督下制定严密的安全防范措施，以确保活动的安全。
8、烟花爆竹及民爆物品安全管理：加强对烟花爆竹运输户、车辆和从业人员资质的检查，运输车辆是否按要求悬挂相应的标志灯、标志牌以及维护、检测是否到位；经营（批发、零售）许可证是否合法有效。
9、汛期安全隐患排查：各村要把居民住宅、学校，边山峪口、滑山塌坡，沟口山角，灌道桥涵等险工险段可作为防汛重点。
10、森林防火隐患排查：各村要把七月十五日、十月初一的民间祭祖日作为防火工作的重中之重来抓，同时还要把“六秋”工作与防火工作有机结合起来，加大野外用火宣传打击力度。
五、时间步骤
(一)组织发动阶段（3月26日一3月30日）
各村委、各单位、各企业等相关部门要成立安全生产大检查领导组，召开动员大会，进行动员部署。并结合各自实际，制定工作实施方案，确定阶段任务和工作措施。大力宣传开展安全生产大检查的目的意义，深刻认识开展此次集中行动的重要性。
（二）自查阶段（4月1日一5月15日）
全乡所有生产经营单位要结合本单位实际制定安全生产大检查实施方案，按照省、市、县有关安全生产的法律、法规和要求，对本单位的生产经营活动及各项安全生产措施的落实情况进行全面对照检查，对存在的问题要采取针对性措施，及时整改。
（三）整改落实阶段（5月16日一6月16日）
在此阶段中，各生产经营单位要集中整治专项行动中查出的问题和隐患，继续全面整改和治理，在规定时间内完成治理工作。对用时长、耗资多、需要停产或者停工整治的隐患必须实行隐患排查治理“五落实”（措施、责任、资金、时限、预案）。
（四）建章立制阶段（6月17日一6月30日）
各村、各单位、各企业要针对检查中发现的隐患和问题，积极从体制、机制上找原因，从制度上找对策、找方法，追根溯源，举一反三，认真研究制定源头治理的方法和途径，建立和完善安全生产规章制度，防止类似隐患重复出现，类似问题重复发生。
六、工作要求
（一）提高认识，加强组织领导。各村委、各单位、各企业要充分认识开展安全生产专项整治的重要性和必要性，克服麻痹松懈思想，主要负责人负总责，分管负责人全力抓，其他负责人通力配合。要成立主要负责人任组长的专项整治领导组，认真落实专项整治的每一个步骤，确保各项工作落到实处，取得实效。
（二）各司其职，全力抓好专项整治工作。此次大检查活动各成员单位要紧密配合。充分发挥指导协调作用，适时召开联席会议，加大联合执法力度，切实把成员单位的积极性调动起来，力求取得实效。凡是发现有重大安全隐患和隐患治理不及时的企业，全部立即停工停产，采取公告公示、挂牌督办、跟踪治理和逐项整改销号等措施，确保隐患治理到位。
（三）进一步加大安全生产检查工作力度
各村委、各企业要依照安全生产法律法规的要求，乡政府组织相关部门积极开展联合执法，继续保持高压姿态，依法严厉打击无证无照进行生产经营和建设的、不具备安全生产条件擅自生产的、关闭取缔后擅自恢复生产的非法违法行为；严肃纠正“三超”（工业企业超能力、超强度、超定员组织生产，交通运输企业超载、超限、超负荷运行）“三违”（违章作业、违反劳动纪律、违规指挥）等违规违章现象。要按照“四个一律”（对非法生产经营建设和停产整顿仍未达到要求的，一律关闭取缔；对非法建法生产经营建设的有关单位和责任人，一律按规定上限予以处罚；对存在违法生产和经营建设的单位和人员，一律责令停产整顿，并严格落实监管措施；对触犯法律的有关单位和人员，一律依法严格追究法律责任）的原则，坚持制止重生产轻安全、重效益轻监管的冒险生产活动的短期行为，保持正常、安全的生产经营秩序。
(四)进一步完善安全生产长效机制
要将安全生产大检查作为安全生产责任制考核的一项重要内容，更要注重治本，完善安全措施，强化制度建设，建立安全生产的长效机制，坚决防止同样的事故隐患重复出现；要健全和完善隐患排查治理的认定标准和验收标准，建立隐患登记和销号制度，健全完善隐患排查治理数据库，对隐患分布和治理情况进行登记建档，确保隐患排查治理工作得到深化，取得实效，做到排查不留死角、治理不留后患。
要严格按照安全生产大检查每一阶段任务要求抓好落实。对于整治不认真、敷衍塞责的生产经营单位，要依法依规追究相关责任人的责任。对安全生产大检查不认真的单位要予以公开爆光，对组织得力、成效明显的单位要进行表扬，对在督查检查工作中不负责任、不认真履职、造成严重后果的，要追究相关人员的责任。
（编辑：圆圆）
物业管理计划书一：
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为2015年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于 5%
人员培训覆盖率达到 100%
人员招聘到岗率达到 98%
员工生活满意度达到 90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序；
强调团队的有效运作和服务流程；
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于 90％；
服务综合及时率不低于 85％；
业务技能培训 100％；
小区
绿化完好率不低于 90％；
绿化覆盖率不低于 60％；
管理费收费率一期逐步达到 70％；
二期收费率达到 90％；
生活垃圾日清率为 100％；
工作重点：
根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。
（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度 95%；
无因管理责任事故率 0；
新员工岗前培训率 100%；
不合格项整改率 100%；
员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；【物业安全大检查计划书】
突发事件快速反应率为 98%；
非正常投诉率低于 2%。
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。
3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。
7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元；
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：
工作目标：
服务满意度90%；
控制亏损在20万元以内；
建立君华物业成本库；
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
物业管理计划书二：某楼盘项目物业管理方案计划书
一、 概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、 人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）
l 物业管理费：11.34万元
应收 12.6万元
30000*12*0.35=126000（元）
预计收入 11.34万元（收缴率90%）
l 维修服务费：0.5万元
l 特约服务： 5.8万元
l 其他收入： 1.5万元
b) 支出：20.25万元
l 人员工资福利：14万元
l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
l 维修保养费用：1.5万元
l 税金：1.05万元
l 不可预见费用：1.2万元
c) 润亏：-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2
（1） 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23%=26496（元/年）
合计：14..17万元/年
（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元
（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元
（9） 保险费：暂不投保
（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数，记录备案。
l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l 制定入住流程；
l 印刷入住表格；
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函 办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主办理手续
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%
标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补
标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修
标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H
标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
物业管理计划书三：
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
（一）、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；
2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；
3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；
4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；
2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；
3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；
4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；
5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
（二）、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总 经 理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1）、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2）、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3）、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4）、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5）、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6）、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，
该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7）、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8）、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所；
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；
3、一定数量的启动资金；
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；
2、保安服务；
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生；
2、安全保卫；
3、房屋维修；
4、房屋管理；
5、电梯升降；
6、报刊发放，文件传递；
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务；
2、商务办公；
3、家政；
4、装修；
5、医疗服务；
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用；
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额（元）备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额（元）备注
物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费
一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金
二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算－物业管理运行成本
=1037158－589720=447438（元）
物业管理计划书四：
一、公司筹建：
1. 出资人情况：法人与自然人
2. 物业管理企业的组建条件
1）企业名称的确定；
2) 企业住所；
3) 法定代表人；
4) 注册资本；
5) 公司章程；
6) 公司从业人员。
3. 物业管理企业的设立
在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。
4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级
1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30 人，
企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以__________上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。
二、物业公司的经营计划
1. 物业管理的目标和任务
1）创造安居乐业的生产、生活环境
2）对实现物业的保值和增值。
2. 物业管理的主要内容
l）维护物业管理区域内的规划不受破坏
2）房屋装修监督管理
3）房屋的维护与修缮
4）设备、设施的管理及维修养护
5）安全保卫与消防
6）保洁、消毒、防疫管理
7）环境保护
8）绿化管理
9）车辆管理
10）综合经营服务
3、物业管理的基本原则
1）产权、经营权分离原则；
2）业主至上原则；
3）统一管理原则；
4）专业高效原则；
5）权、责分明原则；
6）经济合理原则；
7）公平竞争原则；
8）依法行事原则。
4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置
1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。
2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。
3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。
4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。
5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。
6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。
8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。
9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。
5. 物业管理公司的前期工作
设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
按照以下步骤进行开展工作。
1）人员准备与资料准备；
2）设备、器材准备；
3）资金准备；
4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；
通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。
①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。
②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。
⑤消防、安保、清洁等设施状况
⑥项目性质及特色
⑦政府的支持、扶持与介入程度
⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等
6. 制订物业管理方案的其他准备工作
l）组建制订物业管理方案的工作班子：
2）对方案制订人员进行必要的业务培训：
3）准备经费；
4）准备设备；
5）准备相关资料。
7. 制订物业管理方案
l）物业管理方案的内容
①物业管理档次
②物业管理服务的标准
③物业管理财务收支预算
2）物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
②管理模式
③公司人力资源管理
④规章制度建设
⑤经营管理指标
⑥社区文化建设与服务
⑦财务管理及经费收入测算
⑧日常管理
⑨物业维修养护计划和实施
3）制订物业管理方案的主要步骤
第一步：成立制订方案的工作机构
第二步：培训工作人员
第三步：经费、设备、资料准备
第四步：项目、使用人、竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立管理档次、管理目标、主要措
施。服务管理项目
第七步：经费预算
第八步：草拟方案文本
第九步：向专家顾问征询
第十步：送公司领导审阅
第十一步：修改、研讨、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施、反馈
8. 介入物业管理工作【物业安全大检查计划书】
1）物业的接管验收与撤管
2）物业的撤管
3) 签订物业委托管理合同
4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。
9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系
l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系
2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系
3）物业管理企业与房地产开发企业的关系
4）物业管理企业与业主委员会的关系
业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。
5）物业管理企业与专业性服务机构的关系
6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系
7）物业管理区域建设与社区建设的关系
设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。
三. 物业管理费用的管理
1．物业管理费用构成
l）物业管理费用分类
一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。
另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。
2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成
①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
③绿化管理费；
④清洁卫生费
⑤保安费；
⑥办公费；
⑦物业管理单位固定资产折旧费；
⑧法定税费。
3）住宅小区物业管理经费的来源
①定期收取物业管理服务费；
②小区维修养护专项基金；
③以业养业，一业为主，多种经营的收入；
④靠政府多方面的支持；
⑤开发建设单位给予一定的支持。
4）物业管理对物业的基本要求是：
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。
③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
四. 物业管理企业管理制度的建设
1．物业管理制度体系的内容
l）物业管理企业内部制度
①物业管理公司员工管理条例
②物业管理企业各部门的职责范围
③物业管理企业员工岗位责任制
2）物业管理企业外部制度
①物业接管验收规定
②楼宇入住规定
③物业管理公约
④住户须知手册
⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度
⑥房屋管理服务制度
⑦住宅区管理制度
⑧业主公约
⑨业主委员会章程
五. 管理制度示例
1. 消防制度和规定
1）消防中心值班制度；
2）防火档案制度；
3）防火岗位责任制度；
4）其他消防规定。
5）消防设备管理制度
2.车辆管理制度
1）门卫管理制度
2）物业区域大门门卫的职责
3）停车场（库）门卫的职责
3. 车辆保管规定
1）汽车管理规定
2）自行车、摩托车管理规定
4. 住宅区内车辆交通管理规定
5.物业环境的绿化管理
1）绿化管理机构的设置及岗位职责
2) 绿化养护与管理的考核指标
六. 物业管理资金的来源和管理
1. 物业管理启动资金
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开
支的资金及物业公共设施专用维护基金。
1）资金来源与管理
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管
理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。
3）日常物业管理资金
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。
4）日常物业管理资金的管理
2．利用会计手段进行经济管理
3．物业管理资金的使用与运作
（l）物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
（2）物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。
具体包括三方面：
①成本性资金支出与使用：
②公益性资金使用
③投资性资金支出与使用【物业安全大检查计划书】
（3）物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。。
②节___________约支出，合理收益原则。
③制约性支出使用原则。
（4）物业管理资金使用的责任制
5．物业管理资金的预算管理
（l）物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
②物业管理资金预算管理的前提条件
3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；
4）要充分利用管理会计的职能。
（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
②物业管理资金预算编制的原则
七. 综合经营服务
1. 综合经营服务的内容
l）综合服务的内容
①为物业自身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
2）经营性综合服务的内容
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。
③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。
⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。
⑦金融方面：开办信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。
3）开展综合经营服务的要求
①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。
②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。
③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。
④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。
2. 综合服务的方式
l）常规性服务
这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。
2）委托性服务
这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）
户自愿选择的特约服务。
3）无偿性服务
3. 综合经营服务的运作
综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。
为了认真贯彻落实习近平总书记关于加强安全生产工作的重要指示精神和6月7日国务院、省、市安全生产电视电话会议要求，根据市安全生产会议部署，为切实开展安全生产大检查专项行动，结合我市农业工作实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党中央、国务院以及省、市委、政府关于安全生产工作的重要决策部署，切实把农业安全生产主体责任落到实处，把生命高于一切的理念落实到各单位、各环节，减少一般事故，防范较大事故、杜绝重特大事故，切实保障人民群众生命财产安全。
二、工作任务和目标
本次安全生产检查的任务是深刻吸取全国各地安全事故教训，从6月7日—9月30日在全市开展一次全面、系统、彻底的安全生产大检查。检查要做到全覆盖，重点是农产品质量安全（含农药鼠药）、农业企业（液化气公司）、农业项目实施及各机关日常安全。通过全面排查安全生产隐患，督促全面落实安全生产责任，铁腕打击非法违法和违规违章行为，进一步夯实安全生产基础，坚决堵塞安全生产监管漏洞，达到有效防范和遏制安全生产事故发生，促进安全生产形势持续稳定好转的目的。
三、大检查的职责分工
本次大检查按照“谁主管，谁负责”的原则开展检查。
四、实施步骤
本次专项行动从6月7日起到9月30日止，分四个阶段进行：
（一）动员部署阶段（6月20日前）
召开农业局安全生产工作大会，各相关单位根据统一部署，认真分析本单位安全生产工作存在的薄弱环节和有可能酿成生产安全事故的新情况、新问题，制定具体工作方案，细化检查内容，迅速进行部署动员，推动安全生产大检查工作。
（二）自查自改阶段（6月20日至7月20日）
各相关单位按照有关要求，有序组织开展大检查行动。液化气公司要认真对照行业要求和规定，结合本单位生产经营情况的实际，全面分析有可能造成的灾害及衍生危害，认真开展隐患排查。对查出的隐患必须坚决整改，确保不发生事故。
农业行政执法监察大队一方面要同所有农资经营店签订安全生产管理承诺书，进行宣传教育，另一方面要加强对农资市场包括农药鼠药的监管。同时要进一步强化基地准出、市场准入和质量可追溯制，加强对蔬菜、水果基地和各农贸市场、超市的监管，确保农资和农产品的安全。
各农业项目施工前要签订好安全生产责任书，施工中要加强监督和管理，确保无事故，其中能源办要加强对沼气池等施工技术员进行安全施工的教育培训和管理。
各机关要强化对用水、用电及车辆使用的管理，做到节约、环保、安全。
（三）检查督办阶段（7月20至9月20日）
在完成自查、自改的基础上，农业局将组织检查组，对安全生产大检查专项行动情况进行督办抽查，并将情况及时通报。对发现的重大隐患要建立台帐，挂牌督办，限期整改。
（四）总结验收阶段（9月20日—9月30日）
在督查整改的基础上，将对各相关单位安全生产检查整改的效果进行验收。对验收不合格的单位及责任人严肃问责。
五、工作要求
（一）加强领导，落实责任。本次专项行动，农业局成立安全生产检查领导小组。各单位要高度重视，加强领导，明确责任，周密部署，迅速行动。要建立隐患排查工作责任制，特别是要落实领导负责制。各分管领导要亲自带队检查，做到检查一处、细查一处。
（二）突出重点，强化督办。各单位要认真吸取当前全国全省重特大事故的教训，在全面排查的基础上，突出重点环节、重点部位，彻底治理对安全生产构成重大威胁的重大隐患。局安全生产检查领导小组要加强督办，坚决防止隐患自查走过场、隐患整改不到位现象发生。对督办不力，致使重大隐患不能按期整改或导致事故发生的，要按有关法律规定，从严追究单位和分管领导的责任。
（三）落实整改，务求实效。对安全事故隐患排查中判定为重大隐患的，要按《省重大安全生产事故隐患整改分级挂牌督办办法》实行分级管理，依照事故隐患等级，对重大事故隐患挂牌督办。要按照《省安全生产隐患排查及整改效果评价办法》对事故隐患整改效果进行评价，对重大隐患整改效果评价为不合格的，局安全生产检查领导小组要下达整改指令，责令其限期整改。对拒不执行整改指令、经复查整改不合格的，应责令继续整改，并依法从重处罚，直至达到整改要求。
（四）发动群众，群防群治。在专项行动中，要充分依靠和发动全体干职工及相关经营对象参与隐患排查治理工作。各农资经营单位和液化气公司要充分依靠技术管理人员和岗位员工，充分调动职工群众的积极性，发挥其对安全生产的知情权、参与权和监督权，全面细致地查找各种事故隐患，积极主动地参加隐患整改。
（五）广泛宣传，舆论监督。要充分利用广播、电视、手机、宣传资料等各种新闻舆论工具，宣传专项行动，强化舆论监督和社会监督的力度。充分发挥社会公众和媒体的作用，特别是要利用《植保》对蔬菜、水果标准化生产，沼气使用注意事项，农药安全使用常识，违禁农药公告等进行专项宣传。
（六）及时报送工作进展情况。各相关单位要及时将大排查大检查情况上报局安全生产检查领导小组办公室。局安全生产检查领导小组办公室要及时将大排查大检查的情况进行通报。
第2篇一、指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以奋力冲刺全国县域经济百强、建设现代化中等城市为目标，深入贯彻落实党的十八大精神，紧紧围绕市经济工作会议的要求，着力转变不适应、不符合科学发展观的思想观念，着力解决影响和制约农业农村经济发展的突出问题，促进我市农业工作争先进位，为推动我市冲刺全国百强提供坚强保证。
二、目标要求
通过开展“转作风、提效能、抓落实、创业绩”主题实践活动，力争在以下几个方面取得实效：一是进一步转变工作作风，强化服务农村基层、服务农民百姓的意识，做到纪律严明、服务到位；二是进一步提高广大干部职工的思想素质，强化大局意识和责任意识，做到履职尽责、真抓实干，严格落实中央和省市强农惠农富农各项政策。三是进一步增强履职能力，强化各项农业工作的落实，做到勤政务实，敬业为农，为我市农村经济发展创造新的辉煌业绩。
三、主要内容
主题实践活动要结合2016年农村经济工作目标，立足当前农村新实际、新挑战、新任务，紧扣“转作风、提效能、抓落实、创业绩”这一主题，以思想教育为突破，转变作风务“三农”；以特色产业上规模，拓展产业壮优势；以农业科技抓落实，助推农业快速发展；以农业执法塑形象，筑起农产品安全屏障。努力在深入上下功夫、实效上求突破、科学发展上水平。
1.加强思想作风建设，树立群众观念为农。各单位要认真组织全体干职工学习党的十八大精神，学习全国、省、市农村工作会议精神，学习中央《八项规定》、省委“六条意见”和市委“七项要求”，学习习近平同志在中纪委二次全会上的讲话以及关于“厉行勤俭节约、反对奢侈浪费”重要批示，在全系统开展向李文英同志学习活动。从思想上彻底转变不适应、不符合科学发展观要求的思想观念，强化大局意识、责任意识和争先创优意识。从纪律上得到巩固和加强，做到有令必行，有禁必止。定期检查各单位是否严格控制“三公”经费支出、是否有违规超标接待、是否有公车私用现象。将定期或不定期对各单位上班情况进行抽查，检查外出人员是否有登记，上班是否有迟到早退，上班时间是否有串岗聊天、玩游戏、看视频、炒股票等现象，轻者进行批评教育，情节严重者将在系统内进行通报，检查结果与效能考核挂钩，切实解决“庸懒散、不作为”现象。从根本上转变工作作风，激励全体干职工爱岗敬业，牢固树立“为民、务实、清廉”的为农服务观念，积极主动投入到“三农”工作中去。
2.推行“八个一”工作法，发展特色产业强农。各科室各单位要紧紧围绕2016年的工作重点和经济工作目标，按照“八个一”特色产业工作法，全面推动我市特色产业快速发展。不断完善优质粮棉油、水果、蔬菜、水产、畜禽和花卉苗木等六大特色产业体系；一村一品建设上规模，壮大产业优势；围绕市场主体抓服务，扶持一批产业龙头企业，积极推行“龙头企业+基地+农户”、“龙头企业+合作社+农户”等经营模式，力争年底全市农业产业化龙头企业超过100家，省级重点龙头企业超过15家；大力推动涉农企业、农民专业合作社、家庭农场快速发展，力争新增涉农市场主体发展居市之首；以打造农业品牌为突破口，争取新申报1-2个无公害、绿色产品认证。通过特色产业快速发展，助推我市农村发展。
3.强化农业科技推广，提高科技贡献率兴农。各单位要不断创新工作思路，科学整合资源，推动我市农业科技创新工作取得新的成效。按农事季节和季度制定阶段性工作计划，制订粮棉油高产创建、柑桔板块建设、蔬菜水果标准园建设、农业项目实施、配方施肥、土壤改良、一建三改、渔业发展、特种养殖、农机推广、阳光工程培训、新增涉农市场主体发展等阶段性工作计划，分步落实，整体推进，确保农业科技推广取得实效。力争科技贡献率超过60%，主要农作物良种覆盖率超过95%，农机综合作业水平达到75%，真正实现科技兴农。
4.严格落实政策，加强监管惠农。一方面对粮食直补、良种补贴、农机补贴、“一建三改”补贴、养殖补贴等各种政策补贴是否落实到位、操作是否规范、是否公开透明等情况进行检查。杜绝损害群众利益现象发生，增加透明度，接受社会监督，将各项惠家强农富农措施落实到位。另一方面对农产品产地环境保护、农业投入品监管、农业标准化生产、产地准出管理、市场准入管理、农机管理维护、渔政管理、养殖防疫等农业服务工作要及时落实到位。加强农业执法，杜绝非法生产、销售、使用禁用农药、假劣农资、非法捕捞等违法现象发生。让广大群众从惠农政策落实、放心农资、食品安全等方面真正得到实惠。
5、优化为民办事程序，提高办事效率便农。精减服务环节，加快服务进度，不断优化服务职能，农业系统所办事项，做到随到随办、急事急办、特事特办。热情接待农民来访，实行首访责任制和一站式服务，解农民之所急，提高为农服务效率，为农民办事提供方便。
第3篇一、指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，以奋力冲刺全国县域经济百强、建设现代化中等城市为目标，以“保障改善民生，促进跨越发展”为主题，以落实中央和省市强农惠农富农各项政策为切入点，以解决人民群众反映强烈的涉农领域突出问题为着力点，切实推动市农业系统转变作风、执政为民。
二、评议对象、内容
（一）评议对象：市农业局、农机局、经管局、水产局机关及所属二级单位、各乡镇农业服务中心。
（二）评议内容：重点是以下六个方面：
1、促进发展方面。围绕中心工作，转变农业发展方式，把加强政风行风建设、优化发展环境列入重要日程，着力解决影响和制约农业科学发展的突出问题。
2、转变作风方面。贯彻落实中央“八项规定”、省委“六条意见”和市委“七项要求”，推进“学创”和“三抓一促”深入开展，切实转变作风。
3、公开透明方面。落实政务、党务信息公开制度，及时回复“政风行风热线”、“农业局意见箱”、“农业信息服务平台”等反应的涉及农民群众切身利益、社会关注的热点问题；落实公示制度，规范公开内容，创新公开载体，接受社会各界监督。
4、服务和效率方面。清理行政权力，规范行政行为，制定履行行政审批最优工作标准，落实便民服务设施和服务措施，解决“门难进、脸难看、话难听、事难办”等问题。
5、问题整改方面。畅通投诉渠道，对群众投诉和反映的热点、难点问题及时进行调查、处理和反馈；对损害农民切身利益的行为实行问责；对政风行风评议公开承诺事项兑现到
6、反腐倡廉方面。领导班子成员带头落实党风廉政建设责任制，建立健全权力运行监督制约机制，在党风廉政建设和反腐败工作中发挥表率作用。
三、评议的方法、步骤
市农业系统民主评议政风行风采取“统一部署、分级负责、面向社会、群众参与、评议系统、覆盖行业”的方式进行。整个评议工作从4月份开始，11月底结束，大体分为五个阶段：
（一）动员部署阶段（4月至5月上旬）
1、层层动员。各单位要开好两个会议，召开班子成员专题会议，研究民主评议政风行风的有效载体和措施；召开全体干职工会议，进行广泛的思想发动，积极营造氛围，使干部职工充分认识开展评议政风行风工作的重大意义和具体要求，增强参加活动的主动性和自觉性。
2、制定方案。各单位要结合实际，制定开展民主评议政风行风工作实施方案。各单位的方案于5月20日前报农业局行评办公室。
3、聘请监督员。选聘“两代表一委员”、涉农企业、农业生产大户、服务对象等社会各界人士代表为行风评议监督员，加强日常监督。
4、开辟专栏。在农业局党务公开网建立政风行风评议专栏。
5、公开接受监督。通过农业局党务公开网、农业局信息平台和“政风行风热线”等载体，宣传农业部门的职能和工作情况，公布民主评议政风行风举报电话、意见箱等监督举报渠道，并向社会作出“公开承诺”和公开2016年十件实事，自觉接受社会监督。
（二）查找问题阶段（5月至6月）
1、广泛征求意见。上门走访、下乡入户发放调查问卷，召开监督员、市直有关单位、二级单位负责人座谈会，通过走出去、请进来的方式，向社会各界征求意见和建议，由局行评办收集整理汇总后，上报局党委。
2、加强明察暗访。积极配合行评代表和行风监督员做好明察暗访工作，了解各单位政风行风情况，对存在的问题有针对性的进行整改。
3、开展以“八查八看八纠”为主要内容的自查自纠活动
一查机关廉洁高效建设，看办事效率和服务水平高不高，纠正不作为、乱作为、效率低的问题。
二查政务事项、行政权力运行，看制约和监督机制是否健全，纠正不规范的做法与行为。
三查文明执法、公正执法，看依法治农、依法办事、整顿规范农资市场秩序是否落实，纠正农业执法越位、缺位的问题。
四查农业科技服务，看新技术、新品种、新模式入户率如何，纠正科技应用和服务不到位等问题。
五查强农惠农政策落实，看各种政策补贴是否到位、操作是否规范、监督机制是否健全，纠正损害群众切身利益、缺乏公开透明、规避社会监督的行为。
六查优化经济发展环境，看政风行风建设、优化发展环境工作是否列入重要日程，是否制定具体措施，纠正影响和制约科学发展、转变农业生产发展方式的突出问题。
七查群众诉求的解决，看投诉渠道是否畅通，是否对群众投诉和反映的热点、难点问题及时进行调查、处理和反馈，纠正推诿扯皮、“中间梗阻”、不作为行为。
八查廉洁自律，看加强自身建设机制是否健全，纠正并查处违法乱纪、以权谋私的行为。
4、撰写自查自纠报告。各单位于6月底将自查自纠报告报局行评办。
（三）集中整改阶段（6月至7月）
1、配合纠风部门做好问卷调查、明察暗访、“政风行风热线”、电视问政、集中测评的有关工作。加强与上级业务部门和市纠风办的联系、沟通和协调，对系统行评中存在的问题汇报和整改.
2、各单位要对照行评6个方面的内容和走访、座谈中收集到的意见建议，深入剖析原因，制定整改方案，列出整改计划，逐件落实。
3、农业局组织督查组，深入各单位明察暗访和督导检查，要查处评议中发现的典型违纪违法案件，并按有关规定实施责任追究。
（四）集中测评阶段（8月至9月）
一是做好评议结果汇总和上报工作。二是研究制定加强政风行风建设的长效机制。
（五）总结阶段。（10月至11月）
一是各单位认真收集整理行评工作资料，报送局行评办。做好单位内部考核工作，迎接上级部门的检查验收。二是各单位对行评工作进行认真总结，10月30日前向局行评办上报2016年行评工作总结。三是公布考核结果。整个评议活动结束后，我局按照市委办和市府办《关于进一步严明工作纪律改进干部作风的通知》要求，将对因工作不力，影响农业系统行评成绩的相关责任人进行诫勉谈话；问题突出的，将在全系统进行通报批评。
四、有关要求
（一）加强领导，落实责任。各单位要把此次民主评议政风行风工作作为大事抓紧抓好。
（二）广泛宣传，营造氛围。各参评单位要充分利用各种舆论媒体，采取多种形式，向社会各界展示农业系统诚恳接受监督、听取意见的意愿和诚意，及时报道政风行风评议工作的进展情况及先进典型，公开曝光处理违法违纪案件。
（三）突出重点，解决问题。要紧紧抓住影响农业科学发展的突出问题，将政风行风评议工作与业务工作有机地结合起来，与“三抓一促”活动有机地结合起来。要着力在“查、改”上下大力，在解决问题上用实功，以整改的实际成效取信于民。
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