【www.guakaob.com--报告】
假设你现在 21岁，身上只有50元，要到远离家乡上千公里的外地闯荡，会走上一条怎样的路？
18年前，来自福建南安县的叶永丰就面临这样一个生存问题。
他的答案毫不出奇：靠自己的双腿，多跑；靠自己的诚信，交朋友。
1996年，严寒酷暑中，叶永丰坐着5角钱一张票的公交一站一站跑市场，走工地。
2014年，他坐在200平方米的董事长办公室，手持准上市公司原始股，身家破亿指日可待。
叶永丰本人丝毫没有老板架子，说起话来笑眯眯的，普通话带着福建腔，对于窘迫时的趣事，他都直言不讳。
如今有着“中国建材之乡”“中国国际石材之都”美称的福建南安，拥有石材企业1500多家，石材加工产量及进出口额占全国60%，今年1-8月份，南安市仅石材交易就实现产值211.04亿元。一个县级市逐步发展的背后，是无数出外闯荡南安人的脚步。叶永丰的创业故事，他走过的路，正是许许多多在武汉做建材的南安人发展的一个缩影。
仅有50元的外乡人
靠公交车和双腿走遍大武汉工地
叶永丰的办公室放着不少盆栽，其中不乏虬枝疏斜的梅，“尚未到梅花绽放的天气，毕竟‘不经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香’。”他说。
从18年前揣着50元钱来武汉“闯天下”到如今坐拥上亿身家，叶永丰深深懂得其中付出的艰辛。
叶永丰是1975年生人，家乡在福建南安。上世纪90年代，我国沿海城市开始飞速发展，各地的城市建设如火如荼。叶永丰早早就像身边人那样，开着大货车在工地之间运输沙石和水泥。
1996年，21岁的叶永丰与哥哥一道离开家乡，想要出来成就一番“大事业”。一路颠簸之后，他们到达武汉。
当时的叶永丰，全身上下都是旧衣服旧鞋子，口袋里仅有50元。但他有满腔热血，挎上一个背包，装上几块瓷砖样块当起了业务员，销售装修建材。
新城市，新环境，一切都还很陌生，叶永丰却发明了属于自己的“笨”办法：5角钱一张的公交票，从起点坐到终点，用本子沿途记下有工地的站点，通过塔吊、围墙等判断工地的规模和标准。这是第一道工序。等把武汉差不多走过一遍之后，他再逐个拜访工地，找到负责建材采购的人。排除掉那些已有打算不予商谈的，遇到稍有兴趣的他就做记录，下次再继续拜访。“见面三分情”，叶永丰说，所以就算一次两次不能谈成，只要对方不是太抗拒，他都会继续公关。
武汉的夏天，有名的“火炉”天气，叶永丰一遍遍跑一个工地，只为和对方混熟，最后对方说，“小伙子这么热的天，你就少跑两趟吧，我们需要用石材、瓷砖会找你的”。
叶永丰笑呵呵地，还是继续。他心里清楚，还有很多别的竞争者也在跑工地，但他只要去得比别人更勤，就有机会，别人有的是兼职，一周去一次，他就一周去三次。最后，对方被他的诚意打动，达成了这笔生意。这也是他做销售的第一笔生意。
他清楚地记得，那天的江城将近40℃高温，他的T恤脱下来可以拧出好多汗水，但心里美滋滋的，一路风轻云淡。
归还20万支票的穷小伙
一份诚信赢来一个兄弟
做销售，苦功夫下在前面，巧功夫下在后面，前面做的是铺路，后面做的则是经营人脉。
在逐渐积累了一些相熟的客户之后，叶永丰把局面打开了。他说，要更上一层楼，走得更远，为人诚信最重要。
一次，叶永丰为汉口仁寿路一家高校做建材供应，工程结束时，校方相关负责人与他和另外一家施工承包单位中午吃便饭，席间，甲方把两张支票分别交给两家单位。按照当时的价格，叶永丰应拿到2万元材料费，而另一家施工单位的结算款是20万元。
饭后，叶永丰去银行提款，才发现自己拿到的支票面值是20万元。他吃了一惊，十几年前的20万元对他这样的穷小伙实在是一笔不小的数字。他立刻又搭车赶回学校，把支票交给校方。
校方负责人看着送回支票的叶永丰又惊又喜，用力拍着他的肩膀说，“你要是没把这支票还回来，我该拿什么赔啊！兄弟，你这个人靠得住！你这个朋友我交定了！”
此后，这位负责人果然把他视如兄弟，并把自己的亲朋好友都介绍给叶永丰，这给他带来了不少生意。
叶永丰至今仍感激这位负责人。
而闽南人抱团发展的传统，则让叶永丰顺利走上创业之路。
1998年，在深入了解建材市场之后，叶永丰决定自己创业。但他一没资金，二没货源，唯一的优势是自己做销售的经验和资源。很快，他的生意寸步难行，家人和朋友纷纷劝他放弃，他骨子里的倔强和好胜心却使他坚持下来。
在当时，汉口汉西一带，出来做建材的南安人已经小有规模。一天，叶永丰和一个老乡喝茶聊天，告知了对方自己创业的计划，却苦于条件不足，对方马上爽快答应给他解决货源问题。得到了老乡的支持，意味着叶永丰可以放心大胆地出去谈业务，先接业务再拿货，不用进货，也不用担心供货不足，现金流压力大减，他的生意得以快速发展。
投1000万问路的“借力者”
加入准上市公司，站上“巨人”肩膀
2005年，叶永丰创办武汉市硚口区金丰建材营销中心。到2006年，为了品牌化提升，他又成立武汉市纳斯达建材有限公司，集生产、销售于一体，主要做进口大理石、花岗石，辅以建材零售和批发及装饰工程。2012年[来源:
叶永丰希望能走上更高的平台，以取得跟更大客户做生意的对话权。
然而仅凭自己的企业去发展，仅就资质而言，需要三五年的积累才能有新的突破，为了争取时间，叶永丰决定“借力”。
最终，他锁定了中标建设集团。这家企业1993年成立，注册资金1.6亿多元，拥有9个一级施工资质、5个甲级设计资质，先后获得了“全国优秀施工企业”、“建筑装饰最具竞争力10强企业”、“鲁班奖”等多项荣誉。此外，中标集团的董事长是叶永丰的老乡，比叶永丰还年轻3岁，容易拉近距离。
为此，叶永丰多次赶赴北京中标总部。为打动对方，他承诺将会为中标湖北分公司做全新打造。
为此，他花费1000多万元，在汉口汇丰企业天地买下1300平方米的办公楼，精心装修。这个办公室建成后，曾使北京中标总部的员工赞叹不已，“格调和管理上和总部如此相似，可见叶总之用心”。
如今，中标湖北分公司是与总部独立核算的公司，但在资源上，由于中标集团与绿地、万达、恒大、保利、新世界等公司都有战略合作协议，叶永丰自然也承接起了这些资源。
记者采访当日，中标湖北刚刚在万达多个项目上中标。而中标建设集团的母公司中标集团正在计划上市，作为股东，届时叶永丰身家预计将会过亿元。
王卫 顺丰速运集团董事长
王卫谦和低调，他17岁离开学校，做过搬运工清洁工，23岁创办顺丰，今年20岁的顺丰已有21万员工，年收入快递部分就有200多亿，顺丰航空件的数量占国内货物空运量的17%。
他是马云最佩服的人。曾经在百度上搜索这位身家被估计超过10亿的人物，结果为零。公司成立20年，公开露面次数仍保持个位数。这就是王卫，身上充满传奇色彩的顺丰快递的掌舵人。20年前10万元起家，今天年营业额几百亿，自有货机11架；与员工分享利润，一线员工有月薪上万；三月没创新会觉得危机四伏；工作狂，每天工作14小时；实干，定期下基层；低调，员工都不认识他；胆大，先后9次抵押家产——这就是顺丰员工对自己老板的描述。
作为内地第一家使用全货运专机的民营速递企业，顺丰快递凭借互联网购物的快速发展以及长期积累的行业口碑，迅速蚕食快递业市场。2013年8月，招商局集团等四大资本联合入股顺丰。业内分析，早几年就低调注册了“顺丰银行”、“顺丰支付”等金融类域名的顺丰速运，未来必将涉足金融业。
以下文章内容节选自《创业家》杂志： 寻找顺丰创始人王卫：低调到神秘的快递巨头
王卫也曾经是“工蚁”的一员。他是一线收派员出身，做过“背包客”。不论在公司内部讲话里，还是在公开的会议场合，一旦谈到顺丰，王卫总是试图把人们的注意力从他自己身上转移。他曾经不止一次地在公司年会上说，顺丰的一线收派员“才是最可爱的人”。
1971年，王卫出生在上海。他的父亲是一名空军俄语翻译，他的母亲是江西一所大学的老师。7岁的时候，王卫随家人搬到香港居住。高中毕业之后，王卫没有继续升学。十几岁的时候，王卫曾经在香港叔叔的手下做过小工。
上世纪九十年代初期，受邓小平南巡的影响，香港大约8万多家制造工厂北移到了大陆，其中53000多家在广东的珠三角地区。当年顺德县委书记欧广源有一句话：“几乎每天都有企业开张，天天都是鞭炮不断。”大量工厂北移催生了“前店后厂”模式，香港与珠三角信件往來頻繁。因为分属不同的关税区，往往邮寄要花上两三天。“比如工厂里缺一个什么急件，今天说，明天要，要去报关，得一个星期，谁能等得起？”一位与王卫同期创业，但后来专攻保税物流业务的深圳公司老板说。
王卫比其他人更懂得如何寻找出路。一开始，王卫受人之托，在广东和香港之间夹带点儿货。慢慢地，东西越来越多，当用拉杆箱子也装不下的时候，王卫开始意识到这是一个商机。他跟父亲借了10万人民币，于1993年3月26日在顺德注册了顺丰速运，他是公司6名创始人兼快递员之一。同时，他在香港太子的砵兰街租了几十平米的店面，用来接货和派货。顺丰的业务以一种不规范的形态起步。除了顺德到香港的陆路口岸，番禺到香港和澳门的快船也是王卫当时倚重的业务路线。
王卫的一个朋友告诉过我：“他是我认识的最有钱的工作狂，每天工作15、16个小时。”事实上，这是从创业初期保留下来的职业习惯。一位顺丰早期员工说：“那时候顺丰只有十几个人，大家围在王卫身边，同吃同住，每天唯一的任务就是跑市场。我们这些业务员都象疯了一样，每天早出晚归，骑着摩托车在大街小巷穿梭。”早年间，在砵兰街的邻居也对他印象深刻，说他每天凌晨就开始工作，晚上才离开。“那时候这条街没什么人，他来了之后，一直有货车上上下下拉货，慢慢这里开始有别的物流公司，还有足浴店。他带旺了整条街。”
“当时王卫抢了EMS不少生意。送一个文件就几十块，很好赚。”一个顺丰前高管总结说，当时王卫的策略是“割价抢滩”。“别人70块一件货，顺丰收40块。”王卫用低于市场均价 30%的价格揽货，吸引了大批中小商家。虽然一票货只收几十元钱，但生意红火的出人意料，“每年赚个几百万不成问题”。
作为起家业务的香港件，不但成就了王卫的第一桶金，目前仍是顺丰业务的主力军，占到公司业务总比重的40%。到1997年时，顺丰已经在局部垄断了深港货运，在顺德到香港的陆路通道上，70%的货由顺丰一家承运。
如果我们能够穿越快递的时光隧道，1993年其实算是第一个里程碑。顺丰、申通和宅急送这3家在后来的岁月里影响深远的快递公司都是这一年成立的。这是上世纪90年代初期非常典型的创业路径。三家公司的创始人全都是“异乡人”，全都是为了解决个人生存问题，在经营上也具有强烈的偶然性。王卫是在广东做夹带的香港人。申通则是一群浙江桐城人在杭州和上海跑货运。至于宅急送的创始人陈平，他创立这家公司则完全是在日本受了宅急便的启发。在创业初期，宅急送也送过鲜花和牛奶，甚至一度差点成了一个搬家公司。
当时，广东省内绝大部分快递公司都聚集在东莞市的虎门镇。从交通来说，虎门是广东高速公路网络的一个重要的交汇点，东去和北上有广深高速，向西有虎门大桥，还有常虎高速。不过，2010年，一位快递公司老板去虎门做调研，发现当年的快递公司有一半都已经消失了。
这三家公司成了行业标本和幸存者，不过，它们的命运各不相同。2005年，顺丰的营业额是16亿元，基本和申通持平。当时，业内有“南顺丰，东申通，北宅急送”的说法。2010年，顺丰营业额120亿，申通60多亿，宅急送20多亿。这一年，王卫开通了韩国和新加坡的派送业务，并且拥有顺丰自己的两架757飞机。陈平在宅急送多元化转型失败之后，把自己的别墅抵押出去，创立了星辰急便，打算从头再来。他把办公室墙上的一幅字念给我听：“路遥无为。”至于申通的董事长陈德军，他和王卫同年，40岁。他开始淡出公司业务层面，把日常运营交给自己的妹夫打理。
经过宅急送的院子，再在UPS的院子边上拐弯，就到了。它的对面又恰好是TNT的院子。除了客服中心，四楼还有一个神秘的房间：一整面墙都是划成一格格的黑白屏幕，每个屏幕上都是正在收件的快递员或者仓管。这是顺丰的实时监控系统，这些格子屏幕连接的是北京136个点部的工作摄像头。
虽然公司诞生于地下室，成长于街道和巷弄，但是顺丰在很早的时候就立志不能成为和某些快递公司一样的街道公司。2003年对于顺丰来说是转折性的一年。这一年春天，SARS爆发，顺丰身处SARS的重灾区广深地区。这次公共卫生领域的危机事件成为中国快递行业最大的商业机会。因为人们都不敢出门，快递的业务量猛增。
尽管如此，顺丰却并不是依靠突如其来的偶然性事件成长起来的。只有严格按照程序办事的大公司才能够有所创新。2003年，随着顺丰的队伍不断扩大，创始人王卫把他的目光转向了天空。
疫情期间，航空公司的生意非常萧条。2003年初，借航空运价大跌之际，顺丰顺势与扬子江快运签下合同，成为国内第一家(也是目前唯一一家)使用全货运专机的民营速递企业。据顺丰高层透露，扬子江快运目前的5架737全货机，全部由顺丰租下，其中3架用于承运自己的快件。这种全货机载重15吨，往返于广州、上海、杭州的3个集散中心之间。除了专机以外，顺丰还与多家航空公司签订协议，利用国内230多条航线的专用腹舱，负责快件在全国各个城市之间的运送。
用飞机运快件的成本不菲。据了解，其广州—上海—杭州—广州的租机价格为每小时2万多元人民币。不过，这让顺丰在服务时效性方面获得了压倒性的优势。通过租飞机，顺丰实现了全天候、全年365天无节假日派送。在北京、上海、深圳等干线，即便头天下午6点取件，第二天一早也能收到。而且顺丰所谓的高价，对一般消费者来说也足以接受，多次提价之后，500克以内的快件也只有20元。
凭借革命性的服务，2003年之后，顺丰的货量增长迅速，每年增速都在50%左右。迅速增长的货量形成的规模优势，抵消了包机增加的成本。这种良性循环，又进一步巩固了顺丰在速度方面的优势。
王卫很快就意识到了速度和规模化的迷人之处。2003年之后，顺丰凭借包机便利，以低价香港件做主打产品策略，横扫华东至整个中国，迅速完成全国200多个网点的布局，进入发展最为迅速的时期。到2006年初(
2003年，一位来自沈阳的大学毕业生来到北京。他的梦想是“成为一名既懂管理又有专业的职业经理人”。在多次应聘失败的情形下，他老大不情愿地进入顺丰工作。他应聘的是电脑IT部门的工程师职位。不过，按照顺丰的基层体系，每一个新员工都必须在基层实习至少3个月，承担一线收派员的工作。同时，顺丰的所有高管，包括王卫，都必须定期下基层点部锻炼。这不是说着玩儿的，王卫就曾经在某个早晨的8点整出现在北京三元桥点部的运件车边。他像个新来的快递员一样收货发件，不过，也没人认得出他来。
这是顺丰在北京的第一个大学学历员工。大学生在丰台的一个点部干了好几个月。头两个月挣700块钱，第三个月就上了3000。他没租房子，就支了张单人床，睡在点部的办公室里。办公室里有台传真机，时不时地，机器里头就会吐出一些写满了字的纸张。大学生拿起来一看，是一个叫做王卫的人写的文章，文章非常朴素，但都是关于公司战略规划、日常管理制度的论文。很快有人告诉他，这个人就是顺丰的老板。
“本来打算干两个月就走人的，可是看了这些文章，我打算在顺丰待下来。我觉得老板是个干大事的人。”几年以后，大学生坐在顺丰北京区部的营运部门办公室里。当年，他做了不到半年快递员就被升为分部主管。现在，他已经是这个部门的高级经理，负责顺丰在北京的日常运营管理，包括路由设计、车辆监控、交通预警等。
假使单单从数字上看，我们的确正处于历史上的最佳时期——不管我们生活的国家还是顺丰这家企业都是如此。我们要前往的物流园坐落在首都国际机场边上，占地7000多亩，耗资110亿人民币。这是一大片坡度平缓的水泥森林，由一栋又一栋积木一样造型简单的建筑组成。它们不是灰的就是白的，线条也丝毫不优美。在建造者和拥有者看来，它们也根本不需要美，只要足够大就好了——这正好象征了我们这个时代的价值标准。顺丰的领地大约有300多亩大，位于整个园区的中央。经过宅急送的院子，再在UPS的院子边上拐弯，就到了。它的对面又恰好是TNT的院子。据说，圆通(微博)快递刚刚在这儿买了一百多亩地，一亩地70多万人民币，还不包括设备和建筑物。这么一算，这项物流地产少说也价值几个亿。
顺丰能够在这里拥有一席之地，说明它已经是个名副其实的现代化企业了。从管理架构上说，这家公司由营运、资科(IT)、行政、财务、企划、总裁办这六大部门组成。从业务架构上说，顺丰拥有华东、华北、华南、东南、华中这五大区，每个区都有一个区部，每个区部有一个副总裁，下面有若干个总经理和职能总监。区部再往下就是各个城市的分公司和分点部。这样算下来，顺丰有2、30个职能总监，30多个区总，总共就是7、80个副总级别的人物。
一个快递员的一天
看得出来，王卫想要在自己的公司里塑造出一些超越了运送货物、搜集包裹、操作计算机和开辟空中运输线之外的东西。他希望自己的员工不仅成为顺丰经济利益上的伙伴，也成为精神关系上的伙伴。
顺丰是一家拥有8万名员工的企业，每年的劳动力成本占总体成本的40%左右。这其中的绝大部分是来自中国农村的农民工。他们有做过黄牛党的，有做过建筑工人的，也有刚刚高中毕业的。他们工作方式分散，但是规模巨大。如果王卫出台一个考核制度，那么它马上就要进入一个数万人的汪洋大海，有数万人和他博弈。王卫面临的是一个任正非、柳传志或者马云(微博)都不曾面对的管理学命题。
整个北京区部分成26个分部，望京是其中之一。每个分部下面又分成若干个点部，望京有3个这样的点部。整个北京有136个这样的点部。每个点部有10-100名收派员和仓管，再搭配组长和经理。他们每天完成得收派件量有15万之多。
每天早上8点，他们要从北京城的各个地方赶过来。早例会由组长检查大家的仪容仪表，简单传达公司的命令。比如最近，大家就被要求学习北京两会期间的交通快递方案。
房间里非常安静，快递员们沉默又迅速地把自己片区里的包裹收好。能塞进背包的塞进背包，不能塞进背包的就绑在助动车的后座上。这种简易实用的交通工具价值1500元人民币，是每个快递员自己购置的。他们八点半就要出发派件，按照“收一派二”的规定，在十点半之前，他们要派完第一批件。12点左右的时候，会有同城其他点部的小三轮车过来，完成一次同城小中转，把收到的同城件和天津件就近转派一次。黑色的送件车一天会从机场中转场来5趟，再拉6次包裹回中转场。这家点部并不算大，平均一天收发2000件，快递员一天得往外跑上十几趟。
快递员沉默地把东西装好后，又沉默地一个个出发。没人顾得上跟我聊天，他们都在争分夺秒地赚钱。一方面，如果做不到“收一派二”，被客户投诉，有可能会被扣分甚至辞退。另外一方面，假使他们能够抓紧时间多送一个件，就能多提成两块六毛钱。这是一个小小的责任承包制的循环，每个快递员每天都在这个循环上努力奔跑。
事实上，顺丰是第一个发明快递业计件工资的公司。这是顺丰至今为止跟其它公司最大的区别，也是顺丰的收派员为什么流失率相对较低的重要原因。顺丰的每一个收派员只有700-1200元的基本工资，其它的全部根据工作业绩提成。快递员收一个快件20块钱，这20块钱里有一个固定的比例是归他的。顺丰的每一个快递员每一个月的收入都是可以预期的，并且非常稳定，可以随着他的个人努力不断增长。2011新年前后那条关于顺丰的热门微博是一种戏剧性表现：“刚才顺丰的快递员在我司发飙了。‘我一个月工资一万五，会为了你这2000块的礼品丢这个饭碗么！’整个公司，一片寂静。”
这是顺丰最有特色的管理制度，它把整个企业的机制体系确定下来，让所有人都能够看到自己报酬的上升路线。在顺丰，一个做得好的收派员是不愿意当仓管、组长甚至经理的。而且每一个顺丰的快递员其实就是第一线的市场人员。他们非常有动力去发展新的优秀客户。曾经有天津的快递员坚持每天早上7点去写字楼义务帮忙扫地，就是为了拿到对方公司的快递业务。一旦拿到，他就多了一笔固定的提成收入。
“有个老哥们，工号前头5个零，他是跟王卫一起创业的十几个人里头的。王卫重感情，要给他高薪养着，他不干。他就守在华强北，老婆孩子一辆面包车，收快件，一个月5、6万。”
跑业务技巧-如何做好一个业务员的秘诀
第一、要找到你要找的人.
第二、要让他想起你时,想到你们公司的产品.
第三、要常去看看他,小心他被别人勾跑!
一、 如何作好业务员？这是很多业务员和业务经理们都很伤脑筋的问题。我个人认为要作好业务员必须具备6个方面的基本素质：
1、要有良好的思想道德素质做业务员要经常挟很多的货款，有的是现金或是汇票，如思想不端正，则会给公司带来不必要的损失。
2、要有扎实的市场营销知识
业务人员不仅仅是要作好自己的业务，而是要站到一定的高度去考虑自己的这块市场如何去良性的运作，销售的速度才会最快、成本才会最低。这也为自己将来升为业务经理打下坚实的基础。
3、 要有吃苦耐劳的精神
作为一名业务员，我认为只有吃别人不能吃的苦，才能赚别人不能赚的钱，每天走访2个客户和5个客户效果是截然不同的。
4、 要有良好的口才
要说服客户购买自己的产品，除了凭有竞争力的产品质量和价格外，就凭业务员的嘴怎么去说，怎样让自己的语言既有艺术性又有逻辑性。
5、有良好的心理承受能力
6、有坚定的自信心，永远不言败。【水泥业务员都是怎么跑的】
7、 要有创新精神
作一名合格的业务人员一定要打开自己的思路，利用自己独特的方法去开辟一片市场。
业务人员除了要具有以上的素质外，还应做到以下几点：
1、要极度热爱自己的产品，对产品不热爱的业务人员永远做不好业务；
2、要懂得自己的产品，这一点相当重要，没有客户愿意和不懂产品的业务人员打交道，因为你根本无法说服客户购买你的产品 业务人员刚接手新产品时须了解以下内容：
1、公司的核心业务是什么？
2、公司的核心竞争力是什么？
3、公司的组织核心是什么？
4、 公司的客户是谁？
5、公司客户所需要的服务是什么？
6、满足客户的方法是什么？
7、公司主要的竞争对手有那些？
8、竞争对手的服务特色是什么？
9、我们公司的对策是什么？
10、我们客户的客户是谁？他们需要的服务是什么？这些服务对你需求的影响是什么？
了解了以上内容，我们的思路才会清晰，才可以从宏观上去把握整个市场。
另外我想谈一谈什么是职业销售人员和专业销售人员，所谓职业销售人员就是以销售产品为职业，以销售养活自己，这种销售人员不一定是成功的销售人员，而专业销售人员则在以上的前提下更近了一步，他一定是成功的，他们已将销售作为实现自身价值的一种手段，他们将销售变成了艺术。如何做到一个专业的销售人员？销售研究的是客户，每个专业销售人员都清楚的知道客户所关心的是什么，大概包括以下方面：
1、 我们的服务态度
2、我们销售人员的专业水平
3、 我们的产品质量
4、 我们产品的价格
5、 我们的服务速度
6、 我们的员工形象
7、 我们的售后服务
8、 我们产品功能的扩展
9、 我们品牌的信誉
10、 他们的舒适程度
那么专业销售人员如何为客户提供满意服务的全过程呢？
1、仪表的准备
要做一个专业的销售人员，在走访客户前一定要作好仪表的准备，一般在天气不是太热的时候，一定要西装革履，穿便服和穿西装拜访客户给对方的感觉是完全两样的，其次你的修饰是不是专业，你用的文件包是不是上档次，你用的笔、笔记本是不是规范，你走路的姿势是不是昂首挺胸，并充满自信，你的发型是不是一丝不乱，您的语言、谈吐是不是幽雅并具有幽默性，总的来说就是你如何设计你的个人职业形象。尤其是销售人员第一次走访客户，一定要象女婿第一次见丈母娘一样，把自己最完美的第一印象留给客户，因为人永远没有第二次机会去改变自己在对方心目中的第一印象。在此我想着重谈一下语言的准备，也许有很多人很难给销售下定义，但我认为，销售就是和客户沟通，沟通就等于销售，销售的过程就是如何和客户建立关系的过程。有关专家统计过，整个销售成功的过程，语言占38%，谈话时的动作占55%，谈话的内容只占7%。也就是说生意成功的关键在于语言和动作。不知各位营销高手可曾想过商业谈判的语言内容的分配，有关专家统计，整个谈话的过程，80%是和客户扯蛋，只有20%的语言是用于谈业务。所以我们在走访客户之前，一定要作好语言的准备，客户时间紧的时候，我如何在5分钟内把自己的来意说清楚，和客户交谈半个小时需要那些语言，和客户交谈一个小时需要准备那些语言，所以销售就是沟通，沟通就是销售，一个专业的销售人员一定要检查自己有没有专业化的着装、专业化的修饰和专业化的语言。
2、材料的准备
专业的销售人员在走访客户之前都会把自己的材料准备好，材料的准备一般包括：名片的准备、样品书的准备和实物样品的准备，一名专业的销售人员一定要对自己的产品深深的了解，对自己的材料要钻研透，当客户翻阅自己材料的时候，你可以直接告诉对方的页数，甚至第几行。
这样客户就会觉得你特别专业。
综上所述，销售准备尤为重要，如果准备不充分，就可能使你的谈判陷入被动。什么是销售能力？我认为是心态+知识+技巧=销售能力.
二、说话，人人都会，但有些话在一些场合却不该说，我们常常看到在销售中因一句话而毁了一笔业务的现象，推销员如果能避免失言，业务肯定百尺竿头。为此，笔者总结“祸从口出”不该说的9种话，希望业务人员必须回避之。
1、不说批评性话语
这是许多业务人员的通病，尤其是业务新人，有时讲话不经过大脑，脱口而出伤了别人，自己还不觉得。常见的例子，见了客户第一句话便说，“你家这楼真难爬！”“这件衣服不好看，一点都不适合你。”“这个茶真难喝。”再不就是“你这张名片真老土！”“活着不如死了值钱！”这些脱口而出的话语里包含批评，虽然我们是无心去批评指责，只是想打一个圆场、有一个开场白，而在客户听起来，感觉就不太舒服了。
人们常说，“好话一句作牛做马都愿意”，也就是说，人人都希望得到对方的肯定，人人都喜欢听好话。不然，怎么会有“赞美与鼓励让白痴变天才，批评与抱怨让天才变白痴”，这一句话呢，在这个世界上，又有谁愿意受人批评？业务人员从事推销，每天都是与人打交道，赞美性话语应多说，但也要注意适量，否则，让人有种虚伪造作、缺乏真诚之感。就像我大院里住的王姨，有一天在业务员与她告别后，她就跑过来对我们说：“别听他那一套一套的，嘴巴甜得要命，都是假的，这保险公司培训出的怎么都是一个模式的人，油腔滑调，耍嘴皮特行！”大家瞧，这
王姨，无形中提醒我们，与客户交谈中的赞美性用语，要出自你的内心，不能不着边际地瞎赞美，要知道，不卑不亢自然表达，更能获取人心，让人信服。
2、杜绝主观性的议题
在商言商，与你推销没有什么关系的话题，你最好不要参与去议论，比如政治、宗教等涉及主观意识，无论你说是对是错，这对于你的推销都没有什么实质意义。
我们一些新人，涉及这个行业时间不长，经验不足，在与客户的交往过程中，难免无法有主控客户话题的能力，往往是跟随客户一起去议论一些主观性的议题，最后意见便产生分歧，有的尽管在某些问题上争得面红脖子粗，而取得“占上风”的优势，但争完之后，一笔业务就这么告吹，想想对这种主观性的议题争论，有何意义？然而，有经验的老推销员，在处理这类主观性的议题中，起先会随着客户的观点，一起展开一些议论，但争论中适时立马将话题引向推销的产品上来。总之，我觉得，与销售无关的东西，应全部放下，特别是主观性的议题，作为推销人员应尽量杜绝，最好是做到避口不谈，对你的销售会有好处的。
3、少用专业性术语
李先生从事寿险时间不足两个月，一上阵，就一股脑地向客户炫耀自己是保险业的专家，电话中一大堆专业术语塞向客户，个个客户听了都感到压力很大。当与客户见面后，李先生又是接二连三地大力发挥自己的专业，什么“豁免保费”、“费率”、“债权”、“债权受益人”等等一大堆专业术语，让客户如坠入五里云雾中，似乎在黑暗里摸索，对方反感心态由此产生，拒绝是顺理成章的了，李先生便在不知不觉中，误了促成销售的商机。我们仔细分析一下，就会发觉，业务员把客户当作是同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么能接受？既然听不懂，还谈何
购买产品呢？如果你能把这些术语，用简单的话语来进行转换，让人听后明明白，才有效达到沟通目的，
产品销售也才会达到没有阻碍。
4、不说夸大不实之词
不要夸大产品的功能！这一不实的行为，客户在日后的享用产品中，终究会清楚你所说的话是真是假。不能因为要达到一时的销售业绩，你就要夸大产品的功能和价值，这势必会埋下一颗“定时****”，一旦纠纷产生，后果将不堪设想。
任何一个产品，都存在着好的一面，以及不足的一面，作为推销员理应站在客观的角度，清晰地与客户分析产品的优与势，帮助客户“货比三家”，惟有知已知彼、熟知市场状况，才能让客户心服口服地接受你的产品。提醒销售人员，任何的欺骗和夸大其辞的谎言是销售的天敌，它会致使你的事业无法长久。
5、禁用攻击性话语
我们可以经常看到这样的场面，同业里的业务人员带有攻击性色彩的话语，攻击竞争对手，甚至有的人把对方说得一钱不值，致使整个行业形象在人心目中不理想。我们多数的推销员在说出这些攻击性话题时，缺乏理性思考，却不知，无论是对人、对事、对物的攻击词句，都会造成准客户的反感，因为你说的时候是站在一个角度看问题，不见得每一个人都人是与你站在同一个角度，你表现得太过于主观，反而会适得其反，对你的销售也只能是有害无益。这种不讲商业道德的行为，相信随着时代的发展，各个公司企业文化的加强，攻击性色彩的话语，绝不
可能会大行其道的。
6、避谈隐私问题
与客户打交道，主要是要把握对方的需求，而不是一张口就大谈特谈隐私问题，这也是我们推销员常犯的一个错误。有些推销员会说，我谈的都是自己的隐私问题，这有什么关系？就算你只谈自己的隐私问题，不去谈论别人，试问你推心置腹地把你的婚姻、性生活、财务等情况和盘托出，能对你的销售产生实质性的进展？也许你还会说，我们与客户不谈这些，直插主题谈业务难以开展，谈谈无妨，其实，这种“八卦式”的谈论是毫无意义的，浪费时间不说，更浪费你推销商机。
7、少问质疑性话题
业务过程中，你很担心准客户听不懂你所说的一切，而不断地以担心对方不理解你的意思质疑对方，“你懂吗”“你知道吗？”“你明白我的意思吗？”“这么简单的问题，你了解吗？”，似乎一种长者或老师的口吻质疑这些让人反感的话题。众所周知，从销售心理学来讲，一直质疑客户的理解力，客户会产生不满感，这种方式往往让客户感觉得不到起码的尊重，逆反心理也会顺之产生，可以说是销售中的一大忌。
如果你实在担心准客户在你很详细的讲解中，还不太明白，你可以用试探的口吻了解对方，“有没有需要我再详细说明的地方？”也许这样会比较让人接受。说不定，客户真的不明白时，他也会主动地对你说，或是要求你再说明之。在此，给推销员一个忠告，客户往往比我们聪明，不要用我们的盲点去随意取代他们的优点。
8、变通枯燥性话题
在销售中有些枯燥性的话题，也许你不得不去讲解给客户听，但这些话题可以说是人人都不爱听，甚至是听你讲就想打瞌睡。但是，出于业务所迫，建议你还是将这类话语，讲得简单一些，可用概括来一带而过。这样，客户听了才不会产生倦意，让你的销售达到有效性。如果有些相当重要的话语，非要跟你的客户讲
清楚，那么，我建议你不要拼命去硬塞给他们，在你讲解的过程中，倒不如，换一种角度，找一些他们爱听的小故事，小笑话来刺激一下，然后再回到正题上来，也许这样的效果会更佳。总之，我个人认为，这类的话题，由于枯燥无味，客户对此又不爱听，那你最好是能保留就保留起来，束之高搁，有时比和盘托出要高明一筹。
9、回避不雅之言
每个人都希望与有涵养、有层次的人在一起，相反，不愿与那些“粗口成章”的人交往。同样，在我们销售中，不雅之言，对我们销售产品，必将带来负面影响。诸如，我们推销寿险时，你最好回避“死亡”、“没命了”“完蛋了”，诸如此类的词藻。然而，有经验的推销员，往往在处理这些不雅之言时，都会以委婉的话来表达这些敏感的词，如“丧失生命”“出门不再回来”等替代这些人们不爱听的语术。不雅之言，对于个人形象会大打折扣，它也是销售过程中必须避免的话，你注意了、改过了，你便成功在望了！
三、 有些网友讲，总有工厂比我价格低，老有客户要求降价。其实不论中国外国，所有买家都希望买到物美价廉的产品，为什么女人们一看到打折就会风涌而上呢！我想就是这个理吧。但是如果客人看到价低质次的话，他也不会购买，这也就是为什么一些德国产品比中国同类价格高十倍也大有用户的道理。大家还是愿意在购买时选择高质量的产品，尽管价格也高，但性能价格比更核算。所以，遇到这样的客户，业务人员就应该表明自己产品的特色和优点，高质高价，用材好，成本就一定高，技术质量好，技术人员水平高，人员工资也比一般的高，所以价格高也是应该理解的。当然，如果你仍不了解自己的产品，你也说不出个1，2，3，那就成了茶壶里煮饺子，有嘴倒不出来了。
下一步的工作就是开始找客户了。如果可以首先建立一个自己的公司主页，把企业介绍做上去，最好中、英文的。还有产品，最好有照片，规格，编号，产品标准，越细越好，对于价格比较浮动的，可以不标价格，否则我建议你连价格也标上，当然是市场价格，对于代理商要给予余地的，甚至是回扣。弄好了，就可以发一个小的销售商机了，当然，在你知道的所有地方发，间断性、连续性，具有韧劲，连续半年，每个一个星期发一次。介绍要表明你的产品特色，规格，供货量。现在你应该是可以守株待兔了。
进一步的工作是主动出击。编写一个简短的介绍，包括企业特色，产品介绍等加上联系方式，向先前统计过的潜在买家发一个电子邮件。并电话跟踪。和他的销售部进行联系。通知你的存在，介绍你自己和企业，并明确表明你希望向他们销售你的产品。要求大胆和礼貌，大大方方。
应该说这一步要走出去，不要自己呆在家里做熊猫睡懒觉。要感觉客户，了解客户，聆听客户，说服客户。和客户做朋友。
我想这是做业务或做贸易都应该有的基本功吧。希望大家能够发挥自己的特点，多交流、多学习、早出成绩、多出成绩，多自己的企业做贡献。
首先，作为一名业务人员，这里先不指明为什么业务或贸易，但首先应当了解自己的特点。这包括自己公司主业，强项，产品特点、特色，技术优势，产品标准，价格，包装，生产能力等等，同时还应当了解自己的大客户。我称这个叫打基础。如果一名业务人员都不能很好的介绍自己企业的产品，介绍自己服务的特色，那么你很难立刻在客户那里建立良好的印象。打基础是我们对每一位做业务或贸易的朋友所做的建议，也就是所谓的“必先利其器”。
其次，可以通过网络搜集资料。通过相关的搜索你可以找到你的同类公司和贸易对象。建议大家做一个小
业务员跑客户方法和步骤：
1.电话多撒网（只有打电话多了，才能筛选意向客户）
2.腿要跑的勤（任何一个客户，谈判和收钱都是建立在面对面的基础之上，任何电话里的障碍和无法交流和传递的信息、都是可以在见面之后迎刃而解，直接与客户见面沟通是最有效、最快捷的签单方法，不管是陌拜、电话沟通、直接出击跳转到与客户签单）
3.与客户见面与沟通的方法和步骤：
a.陌拜形式（陌拜后至少在六天之内要再次去回访，一般一个月回访四到六次，原因是：用你一遍又一遍的服务去打动客户，证明你是优质和一心一意的服务）
b.电话拜访（电话拜访的结果就是意向或与客户见面，当客户同意见面的时候，那个准确的时间就是决定业务是否能准确做成，例如：一、客户让马上过去，你必须马上在最近、最短的时间内到达客户那里。二、客户说下午或者是明天过去，如果客户没有敲定过去的准确的时间，那你最好是上午八点半之后或是下午两点之后即时到那）
4.直接拜访（简称扫楼或是扫市场，以多次轰炸来让客户知道你烽火台的产品是一个实力很强的产品。注明：有50%以上的客户并不知道网络产品哪家的最好，他之所以购买此产品是他在市场上感觉到一种宣传与口碑，80%的客户都愿意买知名的网络产品）
5.客户见面攻略的方法和步骤：
a.准备好所需的材料（如：烽火台手提袋、光盘、说明书以及你自己的名片等）
b.在见客户前要之后客户的公司的情况、业务范围，现在公司发展的动向和想要发展的动向，同时要了解到随时敲定合同的关键人，如：主管或经理。
c.在准时到达客户那里之后（一、要察言观色，要观察他公司的整天情况，然后根据他公司的氛围看是直接找你的相见人或是自我介绍，找经理或与吧台沟通等，找到相关的负责人） d.见面后第一步简要的抓住主题的自我介绍一下，在听取一下对方的回应，一定要通过你的观察看一下对方的需求和表现，最重要一点是要聆听客户的心声。
e.当客户对自己进行简单的阐述后，你来给客户说明。如：我们的产品在网络上能起到什么效果，能给客户带来多大的利益，对他公司发展有什么好处，能帮助客户成就什么样的市场。 f.客户在谈话中肯定有质疑和问题，其中尽量不要打断客户的讲话，因为所有的人都是最烦别人插话或打断他的话。同时要微笑着聆听他的讲话。这样让客户最容易感觉到跟你是知音，也能让客户快速达成共识。当一个人把自己所讲的话讲完的时候。他最想听到对方对他的正确评判与引导，作为我们首先要赞成客户的见解或某些方面的营销或运营思路。禁止说客户的 不是和错误，然后引导客户告诉客户我们的产品是一款非常好的扶住企业腾飞的产品，能让他做的【水泥业务员都是怎么跑的】
更大、更强。
g.在与客户沟通的过程中，一定要产生一种一问一答或轮流着分析事情的氛围，不要急意求成或擅自表达自己的主观意识，要在适当的时候，适当的谈话内容给客户进行电脑演示或结果分享
h.如果客户等待下一次的交谈与沟通，最好把时间约在最近两天内。如果客户要求一个星期或更长时间回复的话，大概需要间隔3天左右与客户联系一次或发一次短信。
i.如果客户拒绝使用此产品，要以大度的态度告诉客户，认识你很高兴或以后我们有更多的合作机会等等。同时不要放弃对此客户的跟踪与回访。因为绝大部分拒绝的客户都会在三个月或半年后签单。在此期间所采用的客户攻略是让你的同事重新跟单。
总结以上客户沟通过程。一、客户分为急需签单、直接签单、等待签单、感情签单以及被动签单几种。
急需签单：是客户为推广自己的产品或打市场直接要做此产品 是优等客户。
直接签单：是客户在听过你的详细解释后，位于签单和想签单的直接认为决定，此客户需要业务员的沟通技巧与水平。
等待签单：是一些优柔寡断的客户，他要看别人挣钱了，使用正确了，没有问题才签单的客户。 感情签单：某些客户在签单的过程中与某些业务员产生共鸣或认可，所直接签单。例如：两个人是老乡、交谈的比较投机、对某人非常认可、因为你是个女孩、因为他感觉你非常幸苦、因为你非常真诚或是因为同病相怜。
被动签单：等大家都做好，大家都挣钱了，等大家都成功了。这种客户说那我也做吧。典型的没有主见性的客户，此类客户需要你大肆吹捧他才能相信的客户。
6.法则（业精于勤，任何成功都需要不断的努力与进步）
工作总结
光阴如梭，转瞬间一年的时间已经过去，2013年在公司领导的领导下，我们公司的“量、价、款”，三项基本考核指标都达到了预期目标。回顾一年的时间，我在公司各级领导的指点及同事的真诚帮助下，较好地完成了自己的本职，有收货也有遗憾，总结自我一年里工作的优与缺，计划明年的工作思路，为2014年做一个初步的规划。
一、迎着公司的发展而学习
通过这两年的工作，我感同身受，看到了公司所发生的变化。与去年相比我们的团队办公环境好了，生活等方面也都到了很大改善，当然生活方面不是最重要的。最重要的是经过两年的发展与进步，我们的销售业务“流程化”了，让我们每一个业务员在日常的业务服务过程中知道：做什么、如何做、做的对与错。“销售管理制度化”了，从业务出车的台账登记到销售费用记录都从根本控制了我们的销售成本。同时，今年以来，轮休时间合理化的规定让每位员工“不打疲劳战”，提高了我们工作的激情，保证了每天每个角色都有人站岗执勤。销售业务的流程化和管理的制度化又评判工作中的失误和进步。如此以来，平时的工作有条理了，感到工作更轻松了，这是公司的进步，也让我在流程的指引中，制度的规定下学到了更多，进步更快。
二、自身的不足
（1）业务员的日常工作基本上包括，记录台账、催收货款、协调发货、月底对账、市场调研等。在这过程中，由于个人不细心，不操心，台账记录不及时，致使预付款合同客户欠款，违反公司“先款后
货”的制度，也使公司领导在与客户催款方面处于被动地位。
（2）过程决定结果，细节决定成败。两年以来，自我记录习惯没有养成，在日常业务中，台账记录不清楚，对于业务中的改派车辆部没有重点记录和标记，尤其是三角贸易，调账不及时。在这些看似细小的事情由于没有做到位，造成月底对账、结算困难，给公司的整体管理拖后腿。
（3）今年年初，在公司领导的指导下成立了重点工程部，其目的是保证做好唯一的一个重点项目服务工作，作为重点工程部的一员，我没有尽到应尽义务。第一、三角贸易采购基地水泥运费财务挂账不及时，错误频出，重点项目发票送达没有及时督促，影响当月货款回收。第二、没有和我们团队相互帮助，共同努力，个别客户个别月，对账数字三方账务不清楚。第三、服务重点项目的业务员工作量不平衡，没有做到及时向领导汇报调整，造成后期重点项目出现了更大问题。第四、作为重点工程部的一名小小负责人。一年来一致处于懵懂状态，深感压力重重，无所适从，对自己没有信心，瞻前顾后，有没利用这样的机会去锻炼自我。在重点工程业务中没有做好公司领到与项目经理沟通的中间人，是我工作中的最大的失误，失去这样的业务学习和锻炼机会也是我最大遗憾。
三、明年的工作思路
（1）从今年的日常工作中发现我们的业务员经济责任意识淡薄，对账单模糊，运输发票挂账错乱，建议针对具体业务，列举业务中经常或者有可能发生的错误培训指导，增强团队业务能力，培养业务员
在工作中的责任心。
（2）今年前期个别标段代理商自行开具运输发票，运费没能及时挂账，造成后期运费付款困难，给公司带来不好影响，建议明年凡属于我们公司商配送工地，运费必须每月挂账。如果客户要求自行开具运输发票（自提），签订合同时需补充简洁的自提运输协议书，从管理上避免公司责任。
（3）明年和政海螺水泥将于6月份前后投产，面对强大的竞争对手，我们既要保证完成销量又要取得好的价格，掌握市场信息，建立销售渠道是工作的重中之重。去年到今年销售人员把主要精力集中在高速公路上，为应对明年海螺水泥对市场的冲击，建议从新整合人力，针对两个区域每个区域至少有一个人去调研市场，收集市场信息，储存潜在客户，以应对明年下半年及以后强大的竞争对手。
（4）两年的工作经历，发现货款要控制记录台账，安排的事情做笔记，是一件很重要的事情，对有效控制货款和日常工作的执行结果方面都起到了非常重要的作用。两年以来，业务陋习凸显，日常工作中“爱忘记”，效率低。为了提高我们的工作效率，加强执行力，我个人认为，从明年起每个区域建立工作日志，每天记录工作中要做的事情，如对调研市场、对账、挂账等方面的执行都应该有简洁的记录，说明执行结果。可以由公司领导下达任务，区域经理监督，做到出车有名，到厂有收获，避免在工作中没有计划的盲跑、乱跑，没有效率。
我害怕失败，但我更渴望进步，一年以来，深刻的认识到自己的
不足，工作中出现的错误不止上面罗列的几点。2014年希望自己能够突破、完善自己，不给公司拖后腿。感谢公司领导的引导和公司同事的热心帮助。纸上谈的终觉浅，凡事一定得躬行，2014年已经来临，新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战，希望我们的团队在领导的带领下能更进一步。
业务员：尹小平
二〇一三年十二月二十四日
建材业务员如何从“扫楼”中更上一层楼
“扫楼”是小区业务员的惯用手法，也是业界公认的开发小区较差方法之一。在市场调研中笔者也发现很多建材商招聘了大量业务员扫楼，但结果确实不甚理想，究竟问题出现在哪里呢？又应该如何解决？
扫楼现状
1、建材商广招业务员。
经常在报纸、招聘会、网络上看见招聘业务员的广告，通常是“底薪XX+提成、男女不限、有经验者优先”，最后再加上一条“本广告长期有限”。
2、培训和上岗。
业务员进入公司后给简单的介绍一下企业文化、产品型号、产品价格，最多也就是三、五天的时间就可以在老业务的带领下进入目标小区了。
3、工作方式。
业务员扫楼的一般流程是：挨家挨户敲门，见到业主就开始介绍自己的产品，然后死磨硬泡的要电话号码，得到电话后迅速记下离开，明天就开始打电话推销产品；没有见到业主的就看看房型，了解一下装修进度；任何人都见不到的就直接离开。
4、业务合作。
和其他业务员打成一片，相互交换自己手中的电话号码，然后再次挨个打电话。
5、结果。
一个月下来也没有得到几个资料，甚至业绩经常为零只能拿到可怜的底薪，面对现状又得不到领导的认可只能一走了之。
6、循环。 又一次广招业务员，走上老路。 原因分析 经过和业主、业务员的多方了解，笔者认为目前大部分业务员仍停留在“打猎”的状态，即碰运气，碰到猎物就可以打一枪，能不能打下来就看自己的枪法和碰到什么样的猎物了，如果运气不好碰不到猎物就空手而归，回家吃老本儿，可能不能吃饱还要看家里有没有老本儿。
1、建材商招聘业务员时挑选不精细。
并不是任何人都能做好业务这一行业的，作为一名合格的业务员必须具备腿勤、嘴勤、手勤、脑勤，这几点素质。很多业务员都是今天这里做几天，一看没有业绩马上就换工作，明天那里做几天，一看还是没有业绩就又开始换，一年能换上五六次。
2、业务知识不合格。
建材业务员大部分属于“空手套白狼”心态，对自己的产品知识不是很清楚，对装修知识也是一问三不知，敲开门就问“您家的XX是否装了？”，顾客即使感兴趣也不能从产品差异化、装修注意事项等方面详细介绍，最多只能是留个电话，能不能留下还要看自己的本事和业主当时的心情。
3、信息搜集不全。
很多业务在跑小区时基本都是从顶层开始敲门一直敲到底层，只关心当时在现场的和还没有购买自己产品的客户，对业主的实际消费能力、装修进度、业主之间的关系、购买其他品牌的理由、装修主要关注点、竞争对手的策略等缺乏了解，导致公司不能有针对性的制定策略。
4、跟踪不到位。
对于已经收集上来的业主、设计师、工长等的电话没有合理运用到位，导致最终合作机
会很低。
5、缺乏总结和交流。
每天也会回到公司汇报或登记，但相互之间的经验没有得到充分的交流，教训总结也不够完善，大多都是自己摸索自己的经验。
6、工作激情逐步下降。
对于业务来讲前期主要是了解市场、摸索经验，业绩平平是很正常的，但这时如果缺乏领导的鼓励和分析业务基本看不到前途会变光明，在没有业绩的情况下激情也就越来越低。 思路拓展
针对以上情况，到底如何“扫楼”才能改变现状？怎么调整才能使“扫楼”从“鸡肋”变成“鸡腿”呢？笔者根据以往的操作经验捋顺出了一条新的业务程序，简称“小区业务推广核心点”，希望能与大家分享。
1、招聘业务时需多面考核。
业务到底能不能出单，到底能出多少单很大关系上取决于其自身能力与素质，所以在前期招聘时一定要把握住几个关键点：第一、要富有激情；第二、要善于学习善于总结；第三、要有不服输的韧性；第四、要勤快。
2、培训要完善。
首先是企业文化的培训，对于业务来讲一定要对自己的公司和产品有信心，并且能够为自己是公司的一员感到骄傲，要充满霸气。其次、产品知识培训。笔者认为业务虽然不是导购，但同样要具备导购的知识基础，因为他们是脱离产品和顾客沟通的，在没有大量产品摆在面前的情况下让顾客对我们的产品和品牌产生兴趣的难度更大。第三、服务礼仪的培训。空手或背包跑到小区里面面对顾客时很容易引起顾客的反感，有些业主也会认为他们是骗子，可信度不高，在顾客对我们的产品、品牌不了解的情况下服务礼仪就是一张获得信任的名片。第四、谈话技巧培训。在客户面前哪一句话应该说，哪一句话不该说，什么时候说什么话都是有逻辑性的，如果没有提前培训而是靠自己摸索会丧失很多机会和生意。第五、工作流程培训。要教会业务如何开展工作，每天都应该做什么，每一项任务完成的意义和要领是什么，这样才能指导他们开展工作。第六、心态培训。刚刚进入一个新的行业做业务前期很难取得较大的业绩，如果心态不能调整好队伍会很容易出现波动，所以这一点的培训是至关重要的。
3、收集楼盘信息。
通过网络、实地考察（施工现场和售楼处）、报纸等方式了解当地市场各小区的情况并分类汇总，首先要了解有哪些是刚交房不久的小区，哪些是近期要交房的小区，哪些是在建小区；其次了解各小区的地理位置、房价、规模、小区类型（商品房、回迁房、集资房等）、购买人群、交房日期、物业电话等。
4、信息分析并分类。
这里的分类主要是两个方面，第一，根据小区的交房时间分类，以便后续跟踪；第二，通过上述信息的分析整理出哪些小区的顾客是自己产品的潜在顾客群，把小区分为重点进攻类和适当关注类，对于重点进攻类需集中人力、财力、物力猛烈攻击，对于适当关注类可简单的分发单页或适当做宣传即可。
5、划分区域。
领导者根据当地市场的行政区域或经济区域把整个市场划分为若干个作业点，或每个业务指定负责几个楼盘，通常一名业务负责2-3个楼盘为佳，负责太多了忙不过来导致哪个都做不好。【水泥业务员都是怎么跑的】
6、材料准备。
业务员扫楼的一个主要目的就是传播自己品牌和产品的信息，所以在上门拜访时必须携带充分的宣传材料，尤其针对建材行业的业务员，还必须要带上自己产品的彩色效果图，最
好是针对业主房型量身定做几套方案，可供业主自由观看和选择，如果缺乏针对性业主一般是不感兴趣的。另外宣传手册和单页也是必要的，即使业主不感兴趣我们也可以放在那里一本或几页，说不定业主会随手翻看，只要他记住我们的品牌就有成交的可能。
7、客户信息收集。
客户信息收集是业务员扫楼的另一个主要目的，也是单量来源的基础之一。业务员扫楼一般是从顶层挨家挨户往底层走，遇见业主在现场的一定要及时沟通，向顾客介绍我们的产品和品牌，另外谈论的话题一定要扩展开，能在装修方面多给顾客一些建议和意见，也要解决顾客存在的装修方面的各种疑问，让顾客感觉我们在装修方面很在行，话题打开了，谈论的内容多了顾客自然会相信我们，这样也容易留下顾客的联系方式；如果业主不在现场就要多和现场施工的工人、工长或设计师沟通，了解业主的大概情况，同时也留下他们的联系方式，以便后期继续跟踪。（对于如何留下顾客的电话可上网搜索笔者另外一篇文章《导购员，你为什么没能留下顾客的资料？》。）
8、客户信息汇总。
第一、对重点楼盘要进行重点进攻，建立客户信息表，并建立小区客户装修进展图，包括：已经开始装修、尚未装修、装修过程中（贴砖等，细分）。要求掌握这个楼盘所有客户的进度，这就需要经常去扫楼和拜访。第二、了解这些客户装修用材明细，如瓷砖什么品牌，地板什么品牌、油漆是什么品牌、厨柜什么品牌等，从而了解客户的购买能力与购买习惯。第三、把所收集的这些客户进行分类：重点成交客户、培养潜力客户、放弃客户。近期成交客户、适当成交客户、远期成交客户（根据成交时间分类）。
9、建立重点客户跟踪维护表。
顾客信息的收集和整理是业务工作的刚刚开始，接下来就要把这些客户开发出来，这时就涉及到对重点客户的跟踪，通常的跟踪方式有再次上门拜访、短信和电话联系，需要注意的是既要做到及时跟踪又要避免引起顾客的反感。
10、渠道客户信息收集。
上面几点一直在谈业主信息的收集、汇总、分析、跟踪，现在谈的是另一个信息点的收集，即渠道客户信息，什么是渠道客户信息？ 渠道客户信息是指能给我们带来业主信息的人的信息，即设计师信息、装饰公司信息、物业负责人信息、其他品牌业务员信息、装修工长信息、水电工信息等。这和做市场的道理是一样的，这些人就是渠道，渠道越广接触的顾客就越多。在扫楼过程中业务员一定要加强这方面信息的收集，把这些人变成我们的兼职业务，这样我们的网络就会越来越大，如果关系维护的好，即使我们的业务员在家睡大觉，业主信息也会源源不断的收集到我们自己的手里。
11、渠道客户的维护和跟踪。
渠道客户的力量是相当大的，维护起来相对也要简单的多，经常电话问候一声，有时间一起坐下来吃吃饭，送些小礼品走走客情基本就可以了，一手物质一手客情完全可以搞定。
12、老顾客的跟踪与回访。
通过调研我们得知维护一名老顾客和开发一名新顾客的投入比为1：6，可见老顾客这块资源是多么的宝贵，跟踪与回访的目的就是为了扩大口碑宣传，达到给我们转介绍新客户的效果。在一个小区里面每个人都会有同事、朋友或邻居，他们的一句话要胜似业务员的十句、一百句，如果策略得当还可以以老顾客的房子为依托建立样板房和组织团购，持续扩大影响力。事实上在开发某一个小区的时候前期是比较难的，但只有找到一个突破口后面就会变得相当容易了，老顾客就是这样一个突破口。
13、重点信息的汇总与汇报。
作为小区业务人员在扫楼时一定要大量搜集市场信息作为公司制定新方案的依据，除了终端客户信息、渠道客户信息还要注意该小区的主要居住人群、装修喜好点、竞争对手的推
广策略、其他行业的推广方式等，及时将这些信息汇总并汇报给领导，领导可以根据这些信息调整和制定新的方案促进该小区的开发。
14、业务员的考核。
对业务员的考核方面我建议不要把重心放在销量上，而是重点考核终端客户信息的保有量和渠道客户信息的保有量，这两方面才是考核的基准点，尤其是团队组建的前期和业务入职的前三个月。因为这两方面的搜集是扫楼的过程，出单量是结果，只要过程做好了结果就不会太差。通常保持动态10%的成交率，来计算客户保有量，举例：如果业务小李8月份的销量任务为五单，那么8月份他手里的有效终端客户需每天保持在50名，只能多不能少。
15、赋予激励的早会。
早会是店面管理者最擅长用的一种激励方式，对于业务来讲也同样适用。首先要有主持人，建议全体业务人员轮流担任，早会的基本内容为：跳跳舞热身，主持人给大家分享一个有哲理性的小故事，前一天的优秀人员发表感言，分组喊自己小组的组名和口号等。总之早会的宗旨就是激励，要把业务员的心态调整到最佳状态。
16、具有分享和总结意义的晚会。
每天下班前半个小时业务人员都要回到公司报道，并由轮值主持人负责组织晚会，对今天的工作结果进行质询：你今天做了什么，怎么做的！销量有什么增加，如何增加的„„。然后被质询者重点介绍今天的单是通过什么方法接待下来的，总结经验，跟大家讲一下自己成交的过程，有什么感触„„。循环一轮后针对重点专项问题进行专题讨论解决。最后制定第二天的工作计划。这样通过大家的经验交流与分享每个人都能学到很多东西，同时也能避免一些问题，全体人员都会得到提高。
以上的小区业务推广核心点更多是针对“扫楼”业务而言的，如果与样板房的打造、设计师联盟、家装公司联盟和小区团购结合起来效果会更好，当然选择哪一种推广方式开发小区还是要和自己手中的资源与实际的市场状况相结合的。
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