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一、商圈调查的要点
1．商圈人口数、职业，年龄层
人口数的调查是相当重要的。通过调查可以大概测算出该商圈是否有该店铺立足的基本颐客数。
2．商圈的基础设施和竞争状况。
基础设施的调查，如商圈内的百货公司、学校、工厂、车站、公园、企业等。竞争状况的调查，如产品线、价格线、经营方向、来客数、单价等资料，这类的资料搜集得越多越有利，因为只有知己知彼，才能百战百胜。
3．流动人口。
店铺的地理位置、流动人口的多少，直接影响店铺的经营成功与否，不同时段的流动人口乘以入店率，可以推算出顾客数以及每天的营业额。
4．商圈消费习性，生活习惯
通过消费习性和生活习惯的调查，可以得知某一形态商业行为所具有的市场量的大小。
5．商圈未来的发展。
包括商圈人口增加，学校、公园、车站的设立，公路的拓宽，百货公司、大型商场、住宅楼的兴建计划等。
二、商圈调查的四大方法
商圈调查的方法很多，连锁企业可以根据实际情况进行合理选择，以下几种调查方法可以作为参考：
1．抽样调查法：
在确定商圈内。设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估；抽样的主要闩的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2．单纯划分法：
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注／¨来。绘制成简图，然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用。它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3．类推法：
这是指通过现存分店的商圈状况宋类推拟开设分店的商圈范围，具体讲就是根据店铺特性、选址特性、购买习惯进行统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4．询问调查法：
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行，这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
三、商圈调查的基本流程
阶段一：从宏观上进行把握，通过对各种权威性的统计数字与资料的分析，把握人口分布(包括增减倾向、零散分布、人口密度等)、生活行动圈(交通体系、产业结构、购物动向、地形特点等)、中心地区功能分布(行政区划、商业概况)等总体情况，然后根据自己的开店政策确定目标区域。主要参照人口规模、地域发展性、商业饱和度等。
阶段二：实施对该特定区域的市场调查。包括立地环境调查、商业环境调查、市场特性凋查、竞争店调查等。市场调查的一般程序应该是：确定问题一拟定计划与方法一制作表格一进行调查一资料整理一资料分析一市场评估。市场调查的日的就是要获得准确的店铺经营的相关资料，它关系到连锁企业能否顺利发展；因此，必须结合自身实际正确运用好商圈调查方法。
阶段三：通过市场调查，筛选出具体的目标地点，主要考察以下几个方面的内容。可以确保必要的家庭(人口)数的具体位置。如从道路、交通条件等考虑，何处较为有利?何处易受铁路、河川等自然性阻碍?何处较有希望成为生活区和工业区的发展地?何处会成为人口聚集地?何处从商业环境上讲较为有利?确认有无竞争店?能否在面积、停车场、商品构成、营业力等方面与竞争店形成差别比?何处是将来具有良好发展前景的地区人口增长率、城市规划政策是怎样的?对销售额做出预测，粗略地确定商圈范围。
阶段四：对具体的地址进行详细调查，做出优劣、适宜性的具体评价。
主要内容有：
土地房产的适用性。如土地面积是否合适?是否符合国家指定用途?道路的标志及该道路的价值判断(交通量、透视性等)?
对周围环境状况进行确认，包括对公共设施、游乐设施的确认；对将来发展余地的确认；对感觉上的明暗性做出判断。
确认排水的可能性，是否有公共下水道。
我们已经了解了小吃店商圈调查的内容，那么该如何行之有效地加以实施呢?这里我们介绍几种商圈调查的方法。商圈调查的方法大致有下列几种：
1．抽样调查法。在该商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。
2．单纯划分法。这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在，简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有小吃店欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺憾是，设定出来的商圈是有界限的。
3．类推法。这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据小吃店特性、选址特性、购买习惯各种统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有的商圈状况来预测、设定拟开分店的商圈。
4．询问调查法。这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、电话询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
研究发现，一般小吃店80％的营业额是由总客户的20％或老客户创造的。所以，在规划开店时，我们可以运用这一法则推算商圈，具体步骤如下：设想好自己要在哪个区域开店；在该地域散发自己印制的有针对性的消费倾向调查表
如果你开的是小型的小吃店，小店的商圈太小，在这方面自然是敌不过大型餐馆以及规模比较大的小吃店，因此小店的聪明之举是充分利用大型餐饮店的聚客能力，在附近开店营业，或是在小吃一条街开店，也是种不错的选择。
商圈调查的方法
1.商圈范围划分确定
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50-150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。
商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点：
1)商圈半径以 500 公尺为限。
2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。
3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。
4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。
2.商圈简图
商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；
1)周边五百公尺简图。
2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。
3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。
4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区·之同等类＞。
5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。
6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。
7)政府重要之行政中心。
8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。
9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。
10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。
3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定
1)抽样点之选择
A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。
B. 人潮走向汇集地点。
C. 固定人口较集中流动之地点。
D. 可能形成未来的门店群之地段。
E. 预定三～四个抽样点。
F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。
2)发ＤＭ点之选择
A.主消费群走动频繁之点。
B.次消费群走动频繁之点。
C.区分消费群活动频繁之时段。
4.商圈特征
4-1 门店特色及分布情况
1)建筑形态
A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。
B.新大楼与旧式建筑的分布。
C.目前的改建情况。
D.一～三年内可能改建的趋式。
2)行业形态
A.于主要门店街、干道之行业类型。
B.以何产品为主，贩卖产品之层次。
3)分布家数
A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。
B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。
C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。
D.门店汇集地带的概述。
E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。
4-2 住宅特色
1)建物形态
A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。
B.目前的改建情况。
C.一～三年内可能改建的趋式。
2)分布情况
A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。
B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。
C.于简图上分别划定区域，制作商圈。
D.并于图上注明建筑物之楼别。
4-3 集会场所
1)场所类型
A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。
B.聚集人口类型。
2)动线
A.人潮汇集流动的路线。
B.人潮汇集流动的主要方向。
4-4 竞争者分析
1)卖场气氛: 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。
2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。
3)平均消费额
A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。
B.根据此比例再分别乘其价格。
C.加总后求其平均值即为平均消费额。
4)营业额
来客数×平均消费额＝每日营业额。
每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。
5.人潮状况＜实地抽样方式＞
5-1 平日及假日的人潮状况
1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。
2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。
3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。
4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。
5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。
6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。
7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。
5-2 人口、住家户数推算
1)固定住家
A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。
B.以户数×３得当地预估人口数。
C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。
2)办公户数
A.计算该区的公司家数。
B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。
C.该区办公人口即为该区的半固定人口。
5-3 交通状况
1)公共车之往返方善
A.经过该商圈公车之起站与经过路线。
B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。
2)下车后之走向
A.为转车之目的行径的路线。
B.为休闲、购物之目的行经的路线。
C.为回家之目的行经的路线。
3)未来交通运输系统的影响
A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。
B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。
6.消费特征与人口特征
1)该区住户人口所得
A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。
B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。
C.平均每户全年收支情况表与图。
2)该区往来、居住人口的消费习惯
A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。
B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。
C.年龄分配情形。
D.教育程度分配表与图。
3)外来流动人口之消费习惯、特征
A.年龄分布情况。
B.消费的种类。
C.所得的高底。
7.商圈类型
1)集中型商圈
A.商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上)。
B.商圈内住宅人口(约24000以上)。
C.区内的建筑物高且密集。
D.门店集中且范围大。
E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）。 F.交通频繁，车辆流量大。
G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。
2)分散型商圈
A.商圈内流动人口少。
B.商圈内腹地分散。
C.区内的建筑物普通、老旧且高度３楼以下。
D.门店分散且范围小。
E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。
F.交通不频繁，车辆流量少。
G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。
8.预估收入、支出与可能净利
1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查
A.与目前承租人洽询。
B.与所有人洽询。
2)预估每次消费金额
A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。
B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。
3)每日来客人数预估
A. 了解各店之人潮数。
B. 以各店之来客÷各店之人潮数×100%＝各店之入店率。
C. 再以求出的入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数。
D. 未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。
4)可能业绩
A. 预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额。
B. 可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额。
5)固定费用
A. 预估固定薪资费用。
B. 折旧费用预估。
C. 其它固定费用预估。
D. 预估固定费用。
6)预估变动成本
A. 预估管理月费。
B. 销货成本。
C. 总变动费用。
7)预估净利
A. 可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利。
B. 本预估净利为税前净利。
8)损益平衡
(固定费用＋租金)÷(1－变动成本)
9.建议地点之确定
1)依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。
2)并分析可能的未来发展情况。
3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。
10.商圈未来发展潜力及结论
10-1 发展情况
1) 未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。
2) 未来捷运系统、交通运输中心所在点。
3) 大型办公大楼、商业中心···等之建造。
4) 该商圈之未来转变情况。
A. 人口年龄层之转变。
B. 消费习惯的未来改变情况。
C. 人潮汇集的可能变动地段。
10-2 结论
根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：
1)点应设在何处，何阶段合适开店。
2)何种商品组合之配合。
3)顾客的形态。
4)租金状况。
5)集会场所。
11.幻灯片、投影片之制作方式及目的
11-1 幻灯片制作方式及目的
1)针对能显示商圈特征之对象为主。
A. 商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。
B. 住宅区的建筑形态。
C. 办公区的建筑形态。
D. 门店区的行业分布。
E. 抽样点。
F. 人、车潮的概况。
G. 竞争店的店面。
2)便于了解此商圈之实际情况。
3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。
11-2 投影片之制作方式及目的
1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象
A. 商圈简图。【商圈调查方法】
B. 商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图。
C. 经过此区之公车路线图。
D. 竞争者分析图。
E. 固定人口的分布简图。
F. 抽样人潮分布图。
G. 年龄层分配图。
H. 教育程度分配图。
I. 所得支出分配图。
J. 预估收入支出与可能净利表。
K. 结论。
2)便于解说商圈概况
本章内容
商圈调查报告方式
1.商圈简报方式
1)演绎法
此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。
2)归纳法
此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。
2 商圈简报进行规范
1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如：
A. 商圈范围的确定。
B. 商圈特征的分析。
C. 人潮及交通状况的分析。
D. 消费特征与人口特性的分析。
E. 可能净利的推算。
F. 本商圈的优、缺点评估。
G. 他日可供设店有利的地段。
H. 发展情况。
I. 结论。
2)概述内文步骤
A. 秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。
B. 介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。
C. 介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来捷运系统对本商圈之影响。
D. 介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图的投影片,说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片,说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。
E. 简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影片，将各假设点的预估收支情况说明。 F. 将此商圈之优、缺点做一分析。
G. 说明此商圈可供设店之地段。
H. 未来的发展情况简述。
本章内容
4 立地要素
如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到生存的养份，造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着门店茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。
4-1 立地点所在街道评估
依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。
1)道路性格
主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。
首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。
A. 连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处。
B. 运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道 。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。
C. 商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
D. 郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。 E. 老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之处。
2)接近度
则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：
A. 转运站是否在预定点200公尺内有公车站牌或巴士转运站。此
转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。
B. 预定门店前道路之宽度：路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车之便利性。
C. 是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100公尺内，关系来往人潮数之多少。
D. 临近100公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率，增加消费认知的最妙方。 E. 近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。各项开挖马路工程都不利于门店经营，更会影响客人上门意愿。尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程进行。
F. 面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离去也就是所谓下班路线较佳。
3)邻居特性
是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。
其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般生活用品连锁业者。再者如高频噪音出现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。
4-2 立地点本身之评估
“点”是强调立地点本身之评估。针对所要开店之建筑物内外结构及法律问题分析评估。其中评选项目有：
1)辩识性—预定点地址是否明确？临近100公尺内是否有明显的路标：一般来说，地址是顾客认识门店的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
2)齐全性—建物内含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然如果建物内部恰好特殊设计，则在取得屋主谅解下进行拆除工作。如此一来将增加成本。但有时为
商圈分析的内容和步骤
在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。
1、商圈形态
商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。
住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
2、商圈的确定
对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
3、商圈分析的内容与步骤
商圈分析主要包括以下九个部分内容组成：
（1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。
（2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。【商圈调查方法】
（3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
（5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
（7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建于租借店铺的机会大下；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
（8）法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制。
（9）其他：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等。
下面对上述内容作具体分析。
首先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
其次看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，又太多的商店销售特定的产品和服务，以致每家商店都得不到相应的投资与回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C╳RE/RF
公式中IRS——商业圈的零售饱和指数；
C——商业圈内的潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均零售支出；
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商圈内有10万个家庭，每周宰食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为：
IRS=100000╳25/144000=17.36元
这一数字越大，意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中，应选择零售饱和度和指数较高的商圈开店。
再次对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而产生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。二步是确定调查的内容，包括购物频率，平均购买数量、顾客集中程度。第
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
第六步要确定商店的区域、地点和业态等。
附表: 市场调查、商圈评估表1
地区经济
区域规划
地 点
人口分布结构
旅游资源
服 务
法 规
商圈类别
街道形式
能源供应
交通状况（人次、车次/分）
10分钟能到达店铺的人数
商圈未来的发展展望和重要演变
铺头可见度
地点特性
附表: 市场调查、商圈评估表2
店铺实际平方数
房租费
商圈内竞争店的情形如何
竞争店对本铺位的营运影响如何
居民的收入水平
消费习惯
店铺的结构是否符合要求
其 他
综合评估
附1：
市场调查、商圈评估表的操作说明
1、“地区经济”：指收集和评估周围商业快速增长地区的数据。
2、“区域规划”：主要指涉及到建筑的拆迁和重建的问题。
3、“人口分布、结构”：这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个社区来，还是他们因旅游而使人口发生移动。
4、“旅游资源”：主要考虑旅游资源是否丰富，附近是否有旅游景点。
5、“服务”：保安和防火、垃圾废物处理和其他所需要的服务都包含在这个因素里。
6、“法规”：如税收、执照、营业限制、最底工资法、规划限制、环保等政府部门的相关规定等。
7、“商圈类别”：包括商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。
8、“能源供应”：主要是指水、电、天然气等经营所必须具备的基本条件，基本的标准是“三通一平”。
9、“交通状况”：交通状况是指车辆通行状况和行人的多少。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，或可以选取一天中有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段时间内统计的数据应去处那些带有偏见的结果。
10、“餐厅可见度”：指餐厅位置的明显程度。也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知，餐厅可见度是由从各地驾车或徒步旅行来进行评估。
11、“地点特性”：要考虑和购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。
12、“其他”：如：必要的停车条件、公路建设等。
附2：
好的店址往往具有以下几个显而易见的条件：
（1）、交通方便。
（2）、周围居民有较强的购买力切人口密度大。
（3）、面向客源量最多的城区。
（4）、靠近人群聚集的场所。
好的店铺选址并非一定要这四个条件全部具备，往往其中的一两个条件具备，就足以使这个店铺选址成为好的地点。
餐厅选址的一般原则要从下述几点进行考虑：
（1）、不宜在居民人口稀少的地方开餐馆。
（2）、餐厅不应设在餐馆成群的地方，更不要门对门的经营，这对营业收入必然造成影响。
（3）根据周围居民的生活、工作特点、年龄、性别结构等因素确定本店提供餐饮的形式，如以午餐、快餐或其他形式为主，以满足周围居民的要求 。
（4）、不宜在告诉车道旁开餐馆。
（5）、餐馆门前不应有障碍物，被建筑物挡住，影响餐馆的能见度，会减弱客源。
（6）、行人匆匆而过的地方不宜开餐馆。
三、店址选择的使用方法
如何在开业前就能对未来店铺的发展做到心中有数，惟一可能的方法就是对候选地址进行调查。我们以某点开业时所实施的地理战略与调查内容事项为依据，以实例的方式加以说明。
1、设立店铺前的市场调查
由于此店想设在该地区，因此必须先对该地区的市场进行调查，有关调查的重点与整理的报告内容介绍如下：
•调查实施概要：调查目的；调查对象；调查数据；调查方法；调查日期。
•调查对象的特征：性别、年龄；婚否；职业；居住；子女构成；家庭人数；房间数；家庭每月收入。
•上街者的住处及动向分析：依主要零售店调查每周平均上街的频次；再进一步依目的地分析上街者到其他主要店市去的上街频次。
•主要零售店的来店顾客调查：依主要零售店调查各主要店铺来店顾客的商圈分布状况及来店顾客对象的年龄、性别、特征（前面已有“特征”内容介绍）。
• 购买金额及购买商品的调查：分析商圈全体及主要零售店平均一人购买额，一个月中及一次的购买金额，以及调查对象的购买地点。
•分析主要零售店的商品销售状况。
•调查上街者的商品购买情形：在哪一家店铺，购买什么商品，例如，生鲜食品方面，在什么店铺，各有多少顾客购买?到底买了哪些商品？然后另外调查何种商品在哪家店铺销售了多少，同一商圈内消费量所占百分比。
•调查主要大型商品的普及状况和今年一年间的购买预定情况。
•家庭经济状况、支出内容比例以及商品的购买状况等。
参考以上抽样调查的资料，并对竞争店铺的广告宣传及各种促销方式进行分析之后，这家店铺在该市设店的地理战略就该立项了。
2、做好顾客调查工作
提到市场调查，再进一步加以说明：由于市场调查是针对设店预定地开店的可能性再进一步深入地确认与了解，所以调查的结果对设店的决定具有参考价值，现分成顾客调查的方法与竞争店调查的方法，选择较重要的叙述如下：
•消费者购物倾向调查
调查目的：对于居住地居民有关年龄、职业、收入对商品购买的倾向把握，以调查可能的商圈范围。
调查对象：以学校或是各种团体的家庭为对象，或是依据居住地点以抽样的方式进行家庭抽样调查。
调查方法：以邮寄的方式或采用直接访问均可。
调查项目：居住地点、家庭结构、成员年龄、职业、工作地点、购物倾向。
店铺选址
第一部分 选址七种利器
一、商铺最好选在人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这样一方面可吸引出入行人，另一方面顾客也更容易记住该店铺的地点，并且来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引他人光顾。另外，商业区的发展、居民区的扩容和市政规划的建设，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
二、最好选在交通便利的区域。理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。观察马路两边行人流量，选择行人较多的一边更有利于经营。
三、要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，当行人注意到你的店铺时，但由于需要穿越马路而放弃光顾，要么行人为了过马路，而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
四、根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方，近来颇受关注的社区商铺较为适合开设这类店铺。
五、要学会“傍大款”。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，条件允许的话甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营餐饮，那就将店铺开在“麦当劳”、“ 肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
六、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
七、如果店铺处于商业中心街道。在东西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝东，尽可能使店铺处于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是开设店铺的好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。这就是通常所说的“金角银边草肚皮”。
第二部分 六项注意
前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，在商铺投资风险增加的同时，商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高，因而掌握商业经营规律，明了商业择址的成功经验，是保障商铺投资决策正确的前提条件，“一铺养三代”才能真正变为现实。
其一，“金角，银边，草肚皮”
在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。"草肚皮"则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。
其二，选低不选高
顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。
其三，店铺离公交站点越近越好
国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。
其四，社区内的商铺更具投资价值
社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。
其五，店铺与商圈要求相吻合
一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。
其六，了解城市及区域规划
规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。
选址总结 总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。
第三部分 八大招
去年商业地产成交量历史最高 今年新增30万平方米商业项目
近年来，随着本市第三产业的不断发展，投资商业地产的人越来越多。数据显示，2009年，本市将有近30万平方米的新增商业项目投入市场，然而并不是所有商铺都具有高额回报率。投资者如何才能选到"一铺养三代"的黄金区位，如何获得高出投资额数倍的回报？经济专家为您提供选铺八大招数。
商圈现状
部分商家经营惨淡
昨日记者走访了本市南京路、滨江道、和平路商圈，发现熙熙攘攘的金街中，仍有一些商场显得异常冷清。比如滨江道上乐宾百货旁边的一家时尚购物广场，客流量非常小，售货员都在看报纸或玩电脑游戏，与旁边麦购休闲广场的门庭若市形成鲜明对比。在南京路附近一家淘宝购物馆的招商部，一位店铺老板甚至因为经营困难与招商人员发生了争吵。随后记者在和平路附近的一家淘宝商城发现，该商城的三、四层正在进行内部装修，工作人员表示要进行内部业态调整，可该商城开业还不到一年，调整原因自然是不言而喻了。 业内信息
商铺价格仍存水分
根据中原地产投资顾问部统计显示，2008年商业地产成交量达到历史最高，为138万平方米。业内人士表示，去年本市商业地产开发量大涨，不过受金融危机影响，开发商资金链紧张，多数商业项目已推迟上市时间或延长开发周期，预计会大幅提升今年商业地产供应量。如果没有施工延期的情况出现，今年将有近30万平方米的新增供应投入市场。
价格方面，2008年天津商业物业市场销售报价集中在2万元-4万元/平方米，多为相同位置其他类型物业的1.3至3倍。中原地产（天津）投资顾问部总监高飞分析，商铺成交价与报价存在较大差异，折扣浮动在5%-20%左右。高飞预计，2009年天津整体商业物业销售价格涨幅不会很高，但是由于商业地产的开发量较同一项目其他类型地产的开发量要小得多，很多开发商会采取报高价，暗打折的方式。"今年高价项目还会出现，其水分会很大。" 部分数据资料来源：DTZ戴德梁行研究部
部分商业项目参考售价
项目 区域 销售价格（元/m2）
津典时代 河西区 20000
和平门 和平区 23800（临街1F）
新天地Beginning 河东区 23000
上东壹街 东丽区 18000
部分商业项目参考租金
项目 区域 租金范围（元/m2天）
号外时尚馆 和平区 2F：8-12 3F: 6-10 4F：5-8
奥城商业广场 南开区 1F：3-8
佰秀街 和平区 1F：18 2F：14-16 3F-4F：5.5-9
乐宾百货 和平区 B1：6 1F：10-15 2F：11
泰达市民广场 开发区 整体：1.5-8
商铺投资8大招数
店铺选址关系着投资者未来的经济效益，天津理工大学工商管理系主任杨强从交通、客流量、空间布局等方面提供了选铺八大招数。
1."傍大牌"，把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，或与超市、商厦、饭店等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
2."车流量大不等于客流量大"，商铺最好位置应当是面向人流而不是面向车流，通常不建议首选在街头或街尾。
3."选择人口密集的地方"。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，可吸引出入行人经过，也易于使顾客记住店铺地点。
4."交通便利"，在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择马路哪一边较有利于经营，需要考察两边的行人流量。
5."有广告空间"。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前"发挥"营销智慧的机会。
6."关注商业规模"，如果整体商业项目规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商定位的问题。
7."停车位置"，近年来私家车数量激增，停车位是否充足是店铺选址的必要考虑因素。
8."空间布局要合理"，开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上。
第四部分 警惕闹市孤岛
选对了商铺真的可以实现一铺养三代，但一旦投错赔下去，也可以清空两代人。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。如果按照常规把商铺大致分为街铺、社区铺和内铺三种类型，街铺的选择又是商铺中最难以判断的一种，也是业内人士公认“赌性”最大的一种投资。 “街铺的投资绝对是三言两语说不清的，甚至有时候是只能自己靠感觉去判断。”业内人士说。所以，我们综合了一些业内专家的建议，为大家介绍一些常用的判断方法，以供参考。
■买铺推荐
依托大势买南市商业
短短几年时间，昆明南市区房地产开发可谓如火如荼，不少空地都早已名花有主。与此同时，一些商业地产项目也在蓄势待发。比如，即将在南亚风情园原址上建造的南亚风情商业广场，它将打造为南市区的商业中心、昆明市的商业副中心。据了解，目前南市区多个小区二手房均价都已经突破6000元/平方米。目前南市区的开发效应给予了业界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、东南拓展的大势，作为新老城区交界的枢纽地带，南市区的发展空间和区域商业价值未来将不可限量。
■选铺绝对注意
1 最注意
人气旺未必就是商铺旺
有人才成铺，买铺的时候就要规划好将来租给什么样的商家，不同的行业对人群结构有不同的需求，也会带来非常不同的租金收益。
各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。所以选铺要注意，旁边人气旺，不等于商铺的人气就旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。这可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人群人流的问题一定要尽可能弄清楚些。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测承租人可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。 2 最强调
纵深比约1：2的商铺较好用
有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。对于同在一个地段的商铺来说，这样的商铺也更容易被租客所接受。善于经商的人士对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。 但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般4米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业，但是铺内面积超过100平方米对于很多行业来说就已经显得不太合适，并且没有必要了，未来租客的范围就会窄很多。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。
3 最提醒
了解周边的未来规划很重要
投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。
大润发商圈调研报告
连职大连锁101第一小组呈送
前言
由于假期的实训在大润发，我们组成员对大润发比较了解，我们曾对来购物的顾客做过直接的询问，所以，我们选择的商圈调查是大润发的。
进行商圈调查的第一步就是商圈范围的确定（绘制简图）这一部分由——倪倩划定
其次是商圈的具体内容：1.人口统计分析，包括人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为；2.竞争状况分析，利用了商圈饱和度的计算。——丁晓雪；3.基础条件分析，其内容巨多，我们为突出重点，将基础条件分为硬件条件和软件条件：（1）硬件：交通通讯状况；（2）软件：城市发展规划。——陈玉宝。
再次是综合分析——李维维。
再次是结论与建议——展菲。
最后是资料的搜集与整合，以及文本的制作——何若香。
目 录
一、调查的背景和目的 ............................................................................................................. 4
二、商圈范围的确定 ................................................................................................................. 4
三、调查的内容与因素 ............................................................................................................. 6
（一）人口统计分析 ............................................................................................. 6
1.人口结构 ..................................................................................................... 6
2.家庭户数构成 ............................................................................................. 7
3.收入水平 ..................................................................................................... 7
4.消费水平 ..................................................................................................... 7
5.购买行为 ..................................................................................................... 7
（二）竞争状况分析 ............................................................................................ 7
1.竞争分析 ..................................................................................................... 7
2.大润发的商圈饱和系数 ............................................................................. 8
（三）基础条件分析 ............................................................................................ 9
1.交通与环境 .................................................................................................. 9
2.城市发展规划 ........................................................................................... 10
四、调查方法与资料处理方法 ............................................................................................. 10
（一）调查方法 .................................................................................................. 10
1.单纯划分法 ................................................................................................ 10
2.二手资料收集 ............................................................................................ 10
3.询问调查法 ................................................................................................ 10
（二）分析方法 .................................................................................................. 10
1.定性研究方法 ........................................................................................... 11
2. 定量研究方法 ......................................................................................... 11
3.机会分析技术 ........................................................................................... 11
五、结论与建议 ........................................................................................................................ 11
（一）结论 .......................................................................................................... 11
（二）建议 .......................................................................................................... 12 附录 ............................................................................................................... 错误！未定义书签。
一、调查的背景和目的
大润发依靠传统的商业地位，以陇海路为核心的区域成为了连云港市民购物消费的首选。连云港新浦区的商业氛围主要集中在解放路、朝阳路、新孔南路、陇海路所围绕的区域，其中以大润发和步行街附近的商圈最为繁华。本次调查会更深入了解市民的消费水平和消费行为，以及大润发客流量居高不下的奥妙。
二、商圈范围的确定
第一，采用了直接、间接调查法，由于我组成员曾在在大润发实习过，通过直接询问顾客以及查看顾客基本信息等手段，得到一些顾客资料。
第二，依据经验法：其业态是大型超市，得出其商圈大概为开车20分钟的范围。【商圈调查方法】
据此，得出以下结论：
一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。
另外，eg.利用雷利法则：（由于数据收集的困难仅算一部分的商圈范围）7/ (1+（根号下（137000/469200）)=4.55公里，这表明新浦在吸引海州地区方向的商圈范围是4.55公里。
更进一步地，大润发附近人口为587088，那么7/ (1+（根号下（137000/587088）)=4.72公里，这表明大润发在吸引海州地区方向的商圈范围是4.72公里
由此可见，大润发的商圈范围较大。
非专业性商圈简图：
（一）核心商圈
1.3公里以内 Eg.
（二）次级商圈
1.3—3.0公里； Eg.
（三）边缘商圈
3.0公里—7.1公里（以上）
通过学习本课程，你将能够： ● 了解商圈的六大分类； ● 掌握商圈的数据分析技巧； ● 学会制作商圈数据调查表。
商圈调研及数据分析技巧
一、商圈调研基本知识
1.什么是商圈
商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业企业多年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。
新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的改变。消费者的购买习惯可以改变，前提是商圈的便利性。比如，很多大型超级市场建在城市偏远地方，一般开车的人喜欢去，因为不用担心停车困难和被贴罚单。
【案例】
商圈的便利性对消费者的影响
浙江某砂锅店刚开张时生意很好，一段时间后客流变得很少。因为店铺选在繁华的地方，门口停车区域非常狭窄，如果把车停在马路边，就会被贴罚单。
于是，老板在门口贴了告示：第一，顾客可以到隔壁写字楼一楼去停车，凭停车费单到饭店报销停车费；第二，如果您忘了到隔壁写字楼停车，车停在马路边被贴罚单，罚款由饭店报销。
告示贴出后，店铺生意又好了起来。
不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生改变。
2.商圈选择的意义
确定商圈需要从两方面考虑：
第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。
第二，消费群体。一个成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。 零售商业企业的商圈选址是个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定整个项目的成功。
3.商圈选择的重点
一般来说，商圈选择有三个重点： 前瞻性
前瞻性就是对趋势的判断。
租店铺好比做期货，需要判断未来的利好。如果租的店铺是一个新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。
便利性
所谓便利性，就是在商圈开店让消费者更容易到达。 同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。
适用性
适用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周围环境的融合度。
商圈的适用性要符合品牌定位和消费者定位（消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群是否是目标消费群体。
4.商圈的分类 概括来说，商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。 商业区
商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。
住宅区
住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。 目前，社区专卖店成为流行趋势，可以满足当地的需求，如日常用品店、食杂店等。 文教区
文教区的附近要有一所以上学校，以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高。
办公区
办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多，消费水平低等特点。
工业区
工业区的消费者一般是打工族，消费水平比较低，但消费总量比较大，如广东、浙江的乡镇专卖店等。
混合区
混合区分为商住混合、住教混合、工商混合等。 混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，具有多元化的消费习性。
很多房地产商建造的城市综合体，就属于混合区。比如，福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。
二、商圈数据分析的内容
数据分析是商圈选择的重要内容，也是零售行业采用的方法，主要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据，分析存在的问题，从而更精准地对商圈进行判断。
1.人文环境和时尚潮流
所谓人文环境和时尚潮流，就是整个社会的环境和消费习惯。
中国人口众多、南北东西差异很大，不同地区有着不同的习惯、文化和流行趋势。在进行商圈选址的时候，必须对当地的社会环境和消费习惯进行调查，以确定是否和品牌定位相符合。
2.穿着情趣和消费水准 穿着情趣和消费水准的调查不仅包括穿着，还包括使用的家具建材、饮食、娱乐等整个人的消费趋势和消费习惯，如长沙的歌厅文化、上海人的理性消费等。
3.人流量 人流量就是平常、假日及日、夜来往人次和比例。 人流量是店铺选址的重大前提，一定要进行分析，不要做“三拍（脑袋一拍、胸脯一拍、大腿一拍）”老板。
【案例】
“豆子”数人数
20世纪初的上海南京路刚有雏形，永和商行老板为了确定在马路的哪一侧开百货商场，想了一个方法：雇四个伙计分成两组，分别站在南京路的左边和右边数人数。在同一组中，一个伙计手里提个布袋，一个伙计手里抓个大盆，提布袋的人负责数，过去一个人，就抓一个豆子放到盆里。晚上清算结果，盆里的豆子越多，表明走过的人多。
持续调查十天后，老板选择在盆里的豆子多的一边开百货商场。
4.车流量
车流量就是汽车、摩托车等各种交通工具往来的数量。 车流量和人流量紧密挂钩，这是调查不可缺少的一个方面。 5.进店率
进店率就是在某一时间段进入店铺的人数的概率。 6.交通、马路宽窄与停车问题
消费者对马路宽窄与停车问题的重视程度越来越高，能不能停车、是否方便停车已经成为许多商圈选择的重要指标。所以，店铺选址时要考虑目前及未来可能增减的运输工具。
7.人口勘察和区域特征
人是商圈的宝贵财富，商圈选择要分析当地人口数量和区域特征等。
三、商圈数据调查表
1.前期商圈调查数据统计表
表1 前期商圈调查统计表
如表1所示，商圈调查统计表主要对店铺所在的城市、城市的类别、消费能力、竞争对手进行调查，还包括对未来市场的规划及需要总部协助的事项和要求。一般通过实际调查或者第三方获得数据，并进行简单预估。
数据统计表格非常重要，既可以分析有关数据，又可以进行延续性的研究。 2.店面背景信息调查表 在实际工作中，门店拓展人员需要调查店铺的背景信息，填写店面背景信息调查表（如表2所示）。
如表2所示，店面背景信息调查的内容分为十三项，其中最重要的有三项： 商业性质
分析店铺的商业性质，主要是分析店铺分布在当地的一流商圈、次要商圈，还是边缘商圈。因为商圈不同，性价比、盈亏平衡点也不同，对未来的销售产生的影响也就不一样。
边缘商圈就是不在主要商圈和二类商圈，如在一些不发达的小区商圈。 住户数及人口数
住户数及人口数是指商圈周围所辐射到的户数、人口数。因为人口的数量支撑了店铺消费的可能性。
一般来说，商圈越大，影响力越远，周围的住户和人口数越多。比如，城市综合体、Supermarket等，常常能够吸引周边五公里以内的人前来消费。
周边居民的人均收入
调查人均收入意味着要调查当地的主要产业类型，从而确定当地的消费水平是否能够与店铺的定位相一致。
调查店面背景信息时，除了分析上述三项外，还要分析周围人口教育水平、店铺客流状况、道路状况、竞争店数、邻店合群状况、店铺条件、店面适做招牌面积、法律条件、租金、转让费等情况。