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物业管理情景简答试题
【客户服务类】
一、与客户沟通是一门艺术。作为一名客户经理。
请问：你必须掌握的与客户沟通的技巧有哪些？
答：与客户沟通的技巧有：X149
１）耐心倾听；
２）反馈信息；
３）协调矛盾；
４）解决疑难。
（本题评分标准，答对一点给１分，全对，得满分）
二、某小区准备利用寒假的某个星期日举办少儿绘画比赛。
请问：你认为在策划和实施这次活动的过程中，特别应做好哪些方面的
具体工作？
答：策划和实施这次活动的过程中，特别应做好以下几方面的具体工作：
１）确定本次活动主题；
２）设计本次活动的具体内容；
３）编写本次活动的宣传资料；
４）做好本次活动的开幕式；
５）进行本次活动的总结。
【物业管理方案编制类】
一、某物业管理企业参与市区一项物业的规划设计工作，经理安排物业
管理师老王列出物业管理企业在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面。
请问：你知道应列举的工作内容有哪些吗?
答：一、规划设计阶段应做好下列几项工作：L154
1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善；
2、考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要；
3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。
二、施工安装阶段应做好下列几项工作：
1、监督工程质量；
2、掌握物业的全部情况；
3、督促物业管理所需设施的落实。
二、经理分配刚刚毕业上班的小刘编写一份物业管理方案文本，小刘无
从下手.
请问：你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗?
答：物业管理方案文本主要包括以下内容：
1、项目管理的整体设想与策划。
包括物业项目概述和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管
理档次、管理服务的总体范围、管理服务措施等内容。
2、物业管理服务模式。
包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机
制等。
3、管理服务人力资源的管理。
包括管理服务人员的配置、培训和管理计划与措施。
4、管理制度建设。
包括各项物业管理企业内部的管理制度。
5、物业管理服务的具体内容和质量标准。
包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用设施设备的维修养护、
安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。
6、物业管理财务收支预算。
包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使
用计划等。
三、如果你是物业公司市场部经理，在物业租赁管理中。
请问：如何确定租金方案？
答：租金方案是租赁管理的核心，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。
1、理论上说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报
率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收人并不一定理想。
2、确定租金水平或方案，首先需要大量类似物业出租的租金数据，来确
定物业合适的市场租金水平。为准确判断物业的市场租金水平，还需比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向，大厦坐落地点，距商业中心区的距离，装修档次，建筑设备状况，所提供服务的内容，有效使用面积系数，康乐设施完备情况，物业维护措施等等。 3、租金方案还会受到出租策略的影响。如出租写字楼，租金水平受下列
情况的影响：租期长短和承租面积的大小，租户的资信状况，为租户提供服务的水平，附属设施的收费水平，是否带家具等。说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。
4、由于对出租期限内租金水平的调整没有数学公式可循，物业价格、租
金指数对租金定期调整虽有参考价值，但直接套用则意义也不大，所以需要物业管理人员恰如其分地调整租金，并形成初始租金方案。
【物业管理制度制定类】
一、中北物业管理公司成立三年来，一直没有自己公司的《员工手册》。
为了规范公司内部管理制度，请帮助该公司列出一份至少包括8章内容的《员工手册》目录。
（说明：写出每章标题即可）
答：《员工手册》X160
第一章 总经理致辞
第二章 公司简介
第一节 公司业务 第二节 公司高级管理人员
第三章 公司目标
第四章 人员聘用政策
第一节 劳动合同 第二节 体检 第三节 试用期 第四
节 工作时间
第五节 薪资发放 第六节 调动 第七节 晋升 第八节 降
职
第九节 辞职 第十节 解聘 第十一节 合同续签
第十二节 员工发展 第十三节 绩效评估 第十四节 投诉
程序
第五章 考勤制度
第一节 考勤目的 第二节 考勤卡
第三节 迟到、早退、旷工 第四节 超时工作
第五节 病假 第六节 事假
第六章 仪容仪表与行为举止
第一节 目的 第二节 仪表 第三节 衣着
第四节 工服 第五节 举止 第六节 准则
第七章 纪律处分
第一节 目的 第二节 违纪种类
第三节 处分种类 第四节 处分程序
第八章 员工福利
第一节 目的 第二节 工作餐补贴
第三节 社会保险 第四节 住房公积金
第五节 法定假日 第六节 公休
第七节 年假 第八节 婚假
第九节 产假 第十节 丧假
第十一节 工伤医疗期 第十二节 奖励假【小区车辆管理情景演示】
第十三节 员工业余文化活动
二、物业管理公司新接管了一个住宅小区，为管理好车辆，安保部门正
在制定车辆管理规定。
请问：你认为自行车、摩托车管理规定应包括哪些内容？
答：⑴住户需要保管自行车、摩托车请先到小区管理处办理住户登记手续，领取停车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作时停车对待。
⑵在车棚存放车辆后必须立即领取“停车牌”，并详阅“停车牌”背面的“停
车须知”。
⑶自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放而造成的丢失，
责任自负。
⑷要尊重停车棚门卫的工作，服从其管理。
⑸停车棚门卫的工作受全体住户的监督，其任何失职行为住户可向物业
管理公司反映。
【物业财务资金管理类】
一、请帮助小区管理处制定一份物业管理费用收支计划。
答：一、核算物业服务费收入 L227-229
1、核算公共性服务费收入；
2、核算公众代办性服务费收入；
3、核算特约服务费收入。【小区车辆管理情景演示】
二、拟订物业管理费用开支计划
1、确定物业服务成本的组成。包括人员工资、社保和福利，共用部
位及设施设备日常运行维护费用，清洁卫生费用，绿化养护费用，秩序维护费用，办公费用，固定资产折旧，公众保险费用，经业主同意的其他费用；
2、核算营业成本。包括直接人工费、直接材料费、间接费用、管理
用房装饰装修支出等费用；
3、核算管理费用。公司行政管理部门发生的各项费用（一般与物业
管理服务活动无直接联系，属某一会计期间耗用的费用）；
4、核算财务费用；
5、核算所得税
二、世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关。 请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多地为公司提供资金来源
渠道。
答：该项资金筹措计划主要是通过以下资金来源渠道来实现：
1、向银行借款；
2、发行股票；
3、发行债券；
4、动用留存利润；
5、横向联合筹资；
6、收取物业服务费；
7、利用外资；
8、动用前期投入资金。
三、某住宅楼建筑面积为8767㎡，配备2名保洁人员。小方在计算该楼
的清洁卫生费用时，按保洁人员每人每月的劳务费700元计算，该楼全年的清洁卫生费为16800元。
请问：你认为小方的计算是否正确？
为什么？
答：⑴不正确。 L231
⑵原因如下：
①保洁人员的劳务费应计入管理、服务人员的工资、福利费。 ②清洁卫生费应计入的项目包括：清洁工具购置费、劳保用品费、卫
生防疫费、化粪池清掏费、垃圾外运费、清洁环卫所需的其他费用等。
【房屋及附属设施设备维修养护管理类】
一、某物业管理公司工程部经理在员工培训时问道：结构施工图包括哪
些内容？
他让小周回答，小周没能回答上来，你能回答这个问题吗？
答：结构施工图包括以下内容：F204
（一）结构设计说明。
主要说明结构构造要求，使用材料要求，钢材和混凝土强度等级，砂浆
的标号和砖石的强度等级，地基承载力和埋深要求和其他相应的技术要求等。
（二）结构平面图。
主要包括以下内容：
1、基础平面图。如果是工业建筑还有设备基础布置图。
2、楼层结构布置平面图。如果是工业建筑还有柱网、吊车梁、柱间支撑、
连系梁布置图等。（０.5分）
3、屋面结构平面图。包括屋架、天沟板、天窗架及支撑系统布置图等。 （三）构件详图
主要包括以下内容：
1、梁、板、柱及基础结构详图。
2、楼梯结构详图。
3、屋面结构平面图，包括屋面板、天沟板、天窗架、屋架及支撑系统结
构详图等。
二、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养
护计划，但王工程师担心计划不能落实。
请问：如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划?
答：简单的说，实施房屋及附属设备设施的维修养护计划，必须按内部组织机构进行层层分解，落实到基层，并让从事维修养护具体工作的相关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。
具体实施为以下几个方面：
1、做好房屋及附属设施设备的安全检查；
2、审核维修养护方案和工程预算；
3、筹措资金，保证物资供应；
4、做好房屋及附属设施设备的维修养护施工准备和管理工作； 5、建立健全计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任
制；
6、加强对人力和材料的管理，加强成本核算；
7、积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量；
8、确定验收标准。
【房屋及附属设施设备维修预算类】
一、青年路小区已建成多年，该小区的物业管理企业准备对小区内各住
宅楼的外墙进行一次粉刷，现在要为该粉刷项目编制预算。
请问：此时应按照怎样的步骤编制房屋外墙粉刷工程的预算?
答：该粉刷项目预算编制应按照如下步骤进行：
1、收集有关基础资料，熟悉施工图纸；
2、了解施工现场的作业环境；
3、计算施工量。首先确定进行小区所有住宅楼外墙粉刷的工程项目，
然后计算各楼栋的分项工作量，最后汇总整个小区的工作量；
采取情景教学 建立汽车服务中心
一、实施背景
传统教学模式---教师教，学生学，各司其职，互不干扰，教师是中心，学生围绕教师转，这种培养模式在各种现代教学理念的冲击下已越来越不适应当前的实际教学情况。
特别是我校这样的职业院校，学生既要学习理论知识，又要训练操作技能，传统人才培养模式和教学模式既不能有效突出动手能力训练，更不能培养符合现代企业需求的实用型技能人才。调研发现，问题具体表现为：学生理论知识掌握率低、操作技能有待提高；训练课题与企业实际生产相脱节。
为实现与企业的无缝对接，培养符合企业要求的学生，我们利用被人社部试点进行一体化课程教学改革的条件，在与合作企业开展订单式培养的同时，建设了汽车服务中心，“前店后厂”，利用情景式教学，营造真实的工作情境，改革人才培养模式和教学模式，培养满足企业要求的实用型技能人才。
二、主要目标
（一）提高人才培养质量
（二）构建课程体系
（三）推进人才培养模式和教学模式改革
（四）促进师资队伍建设
三、实施过程
（一）广泛调研论证，明确专业岗位职责和需求，确定了“前店后厂”的汽车服务中心建设模式。
（二）硬件设施建设
学校合理配置并新购相关设备，如百斯巴特四轮定位仪、剪式举升机（大剪——四轮定位用、小剪——车辆维护用）、电子检漏仪（检查空调各管接头是否有泄露）、无尘打磨机（对车辆损伤漆面进行除锈）、大梁矫正仪、外形修复机、发动机拆装台架（各种系列型号）、电控发动机实训台架、冷媒回收加注一体机、钣金工具等，保证了派工接待后的分区工作要求。
（三）师资队伍培养
加大培养力度，打造“双师型”团队，保证情景式教学模式顺利实施。
1、安排教师参加各级培训：
吴友林、朱俊菊、薛芳、梅景等老师分别参加了“汽车维修专业一体化课程”高技能人才师资培训（国家级）、“汽车维修专业一体化课程教学改革”师资培训（国家级）、“技工院校骨干教师汽车检测与维修”专业技能培训（国家级）、汽车修理技术培训（国家级）“项目教学法”培训（省级）等等。
2、 教师参加企业实践
专业教师在山东潍坊上海大众4S店、芜湖中方科技公司、芜湖亚夏4S店、芜湖县汽车维修市场等企业参加顶岗实践。
3、兼职教师队伍建设
聘请企业专家担任兼职教师，并加强管理，受聘兼职教师全方位参与学校各专业建设工作中，确保教学质量。
（四）实施情景式教学模式。
学生依照汽车服务中心实际运行流程，进入不同岗位开展工作。 汽车服务中心包含有：预约接待区、派工接待区、机电服务区、钣喷服务区、维护保养区、综合质检区，其中机电服务区又包括发动机拆装检测区、发动机故障诊断区、变速箱拆装检测区、整车拆装区、空调维修区、电机电器拆装维修区。
汽车服务中心具体服务流程为：
1、预约接待：
包含了电话客服和预检工作。
预约接待区
（1）电话客服：
接听客户打来的电话，记录客户需要进行的维修保养项目，并进行确认登记；
（2）预检工作：
按照预约的时间，在服务中心等候客户的到来；
客户到来后，与客户交流，听取客户有关维修保养的需求，或者车辆发生故障时的一些现象，记录在维修工单上；
安装好四件套（方向盘套、座椅套、地板垫、排挡套），与客户一起检查驾驶室内、后备箱内的随车物品，并请客户取走贵重物品，检查车身有无擦痕，查看行驶里程、燃油余量等，记录在维修工单上； ④请客户带上车辆使用说明书，一同到接待区，电脑输入填写维修工单，并请客户确认签字；
⑤请客户在休息区休息，预检员将车辆开到“派工接待区”，安排任务。
休息区
2、派工接待：
接收“预约接待”的维修工单，按照实际需求分派工作。
3、维修保养：
（1）维修：
根据检查的实际情况，分派维修技师，对车辆进行机电、钣喷等方面的维修工作。
（2）保养：
根据车辆的行驶里程，对车辆进行规定里程所需的保养项目，更换、加注、紧固、检查等工作。
4、质量检查：
对维修保养结束后的车辆，由预约接待工作人员与客户一同检查
核实车辆维修保养后的实际情况，并交付车辆。
5、电话回访：
维修保养交接后，进行电话回访，询问客户车辆行驶情况。
四、条件保障
（一）政策保障
获批为国家中职教育改革发展示范学校建设单位后，学校又被批准为国家高技能人才培训基地、全国技工院校一体化课程教学改革试点院校，国家、省市的支持政策保障了学校的教学改革顺利实施。
（二）机制保障
学校建有完善的教学管理、实习实训基地管理等制度，保证了情景教学模式的实施和汽车服务中心的建设。
（三）硬件保障
汽车服务中心百斯巴特四轮定位仪、电子检漏仪、外形修复机等设备性能先进、门类齐全，并配置了电脑、座机等设施。
钣喷搅拌机【小区车辆管理情景演示】
电控发动机实训台架
烤漆房
（四）师资保障
2011物业管理师考试综合能力模拟试题（案例情景题）
一 情景题：
1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？
∴ 新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。2)技术资料：14项。
2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？
∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；
2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；
4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。
3、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？
∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？
∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。
5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？
∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条 顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。 2011物业管理师考试综合能力模拟试题2
6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？
∴水、卫、消防接管验收工作应该：1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、 厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5)水泵安装应平稳；6)消 防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。
7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？
∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。
8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？
∴委托管理阶段档案应收集的资料：1)委托管理招标文件；2)物业管理投标文件；3)物业委托管理使同。
9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？
∴招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；
3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。
10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？
∴用户入户信息档案资料：1)入户通知书、入户须知；2)公共契约；3）用户资料；4)业主委员会章程；5)用户手册；6)用户进户验收表和交费单。 2011物业管理师考试综合能力模拟试题3
11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？
∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。
12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。 ∴住户手册包括的内容：1)居住区域概况；2)物业管理区域机构；3)业主（住户）须知；4)物业管理区域的管理规定；5)综合服务。
13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。
∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；
3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。
14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？
∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。
15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？
∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。
16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？
∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：1)维修与保养费；2)室内装修费；3)生活用水和污水排放费；4)能源费；5)康乐设施费；6)杂项费。 2011物业管理师考试综合能力模拟试题4
17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？
∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。
18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？
∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。
19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。
∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管 物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。
20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？
∴地基基础的养护应注意：1)坚决杜绝不合理荷载的产生；2)防止地基浸水；
3)保证勒脚完好无损；4)防止地基冻害。
21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？
∴楼地面工程的养护：1)保证经常用水房间的有效防水；2)避免室内受潮与虫害；3)加强对二次装修的科学管理；4)控制与消除装饰材料的副作用。
22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？
∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：1)严格遵守使用常识与操作规范；2)经常清洁检查，发现问题及时处理；3)定期更换易损部件，保持整体状况良好；
4)北方地区外门窗冬季使用管理；5)加强窗台与暖气的使用管理。
[篇一:住宅小区车辆管理办法]
总则
第一条为规范小区机动车的停放与行驶，维护小区环境，保障小区内各方的合法权益，根据国务院<物业管理条例>、<上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定>和<浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定>等法律法规，结合本小区实际情况，特制定本办法。
第二条本办法由金桥湾清水苑小区(以下简称:小区)业主大会讨论通过，委托小区物业公司组织实施。
物业公司对车辆的管理是履行<物业管理合同>，小区内所有车辆使用人应接受物业公司车辆管理人员(以下简称:车管员)的行驶管理与停放引导。
第三条小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。小区车辆管理制度。停车费收入归小区全体业主共有。物业公司应有专人进行停车费管理，公开账目，并定期结算与公示收支情况。根据维修基金管理的有关规定，停车费收入在扣除车辆管理成本和业主大会授权使用的费用后的结余部分纳入小区维修基金账户，每年一次分摊到业主账户。欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。
第四条将小区业主共有的停车位供车辆使用人停车的行为关系，不含有对车辆保管的义务与责任。提供良好的停车条件，营造有序的活动场所是小区各方共同努力的目标。
车辆进出管理
第五条小区安装停车场管理系统(以下简称:系统)实行车辆智能化管理。小区车辆管理制度。所有车辆进出小区必须持清水苑小区车辆ic卡(以下简称:ic卡)刷卡通行。车辆在通过大门道闸时必须一车一杆逐一进出，明朗，坚持原则。同时，也应注意工作方法，劝导车主自觉遵守车辆管理制度要人性化。对违反规定的做法，要坚决制止，不能姑息。
第二，加强对业主这方面的宣传教育。让每一个拥有车辆和准备购置车辆的业主清楚地认识到，自觉配合物业管理单位相关制度的实施，对小区车辆的有序管理，实际上是有益于大家的事情。共同监督，共同参与管理，要有这个共识。
宣传教育的方式，我们认为主要还是以小区内的宣传窗，提示牌，小册子或其它印刷品为主，有条件的可以利用小区内的视频，小广播，小喇叭进行定时段的宣传教育。在组织小区里的文娱活动中，也可以穿插于寓教于乐的活动中去，让大家在愉悦的氛围中受到关于小区车辆管理方面的知识教育，知悉本小区内在这方面所做的相关规定，从而能够在生活实践中认真自觉地去执行，去维护。
同时，小区物业管理处的员工，在和业主的平常接触中，也应有意识地向业主灌输我们对小区内车辆管理的规定和要求，使得广大业主能够理解和支持我们的工作，一起做好小区车辆管理和交通管理维护，减轻我们自身的工作压力。
还应强调的是，教育业主加强对孩子的管束。不在小区停放车辆的区域玩火，不在车辆四周打闹，更不要爬上汽车玩耍、划伤车辆。管理处的工作人员发现这样的情况应立即予以制止。据车险专业人士表示，由于他人恶意行为导致车辆受损，应该不属于保险范围。而这类问题很难找到行为人，处理起来会有很多的麻烦，要尽可能地避免之。
第三，必要的硬件设施要跟上去。为了防止个别业主在停车时图方便而将车辆违章停放在绿地或居民活动场所的情况，管理处除应积极劝导外，更重要的是，在这些地方设置固定的警示牌和必要的障碍物，以阻止车辆对绿地和活动场所的破坏。
规范小区内的交通秩序，在醒目处设立固定交通导向牌，限速牌。提示司机在小区内倍加小心，防止区内人车事故的发生。地下停车场，出入口处应安装凹凸镜。地下停车场应完善排水设施，杜绝乱堆乱放物资，保证出入顺畅。
小区收费设施应逐步完善。对车辆的停放场地及出入口进行视频监控，这样可以更好地做好服务，防止意外，规避责任。
值得一提的是，根据深圳等地的经验做法，在车辆停放场地，一定要有诸如“本场地只负责提供车辆停放位置，并不负责车辆财物的保管，请各车主注意保管好您的车内财物。”之类的固定警示牌。否则，一旦出了问题，难咎其责。
第四，物业管理者要加强小区车辆管理制度方面的法律法规学习，以便能正确对待和解决在车辆管理上出现的新情况，新问题。目前车满为患的现状考验着每个小区物管部门的管理水平。结合小区自身的交通环境，制定科学合理的管理措施，为业主营造秩序井然的生活环境，是每个小区物管部门需要思考的问题。这就给我们提出了一个新的要求，我们必须学习小区交通管理方面所可能涉及到的法律法规，合理规范小区车辆管理制度。另一方面，密切注视在同行业内已经出现的相关案列，学习人家的可行的处理方法，借它山之石，为我所用。平时有了经验的积累，届时处理起来不慌张。有理有据地答复业主，帮助其解决具体问题。这是一条捷径。
我们物业管理本身不具备执法资格，不能直接处罚在小区内违反法规的行为，但我们可以积极配合相关部门进行调查取证工作。在我们物业管辖的小区内如果万一出现了交通安全事故，我们应做的事就是维持小区内通行的正常，虽然不能行使交警的权限，但可以通过拍照、摄像等方式合法取证，提供证据供有关部门处理。
第五，相对于私家汽车数目的疯涨来说，车位的增长几乎是“杯水车薪”。由此而引出的问题是，每到晚上，许多小区里车满为患，部分迟到的车不得不停在大马路上过夜。小区停车难已是许多生活小区共同面临的难题。如何处理车位紧张的问题。我们不妨做一个探讨。
1，在有限的小区区域内合理再规划。这在老的生活小区里尤显重要。重新划定区域，重新规范停车位置，适当开辟新的停车场所，会缓解停车难的问题。
2，确实在车位紧张的小区内，限制外来车辆的进入或者限定其停车时间。
3，与周边的写字楼、机关企事业单位联系，利用这些单位夜间车位相对较空的特点，租用他们的车位，小区停车难问题随之迎刃而解。而这些企事业单位也利用小区白天停车少的特点，解决了白天单位停车难的问题，互利互惠。
4，就目前的现状来说，还没那个地方能完全解决车位不足的问题。所以，对回来晚了而无固定车位的车辆，可以动员他们在小区外面的公共道路上停放。秩序维护员要做到心中有数，对已预交了期内停车费的车辆，尽量做出安排。
在这里需要着重指出的是，物业公司不能通过乱收费解决停车难问题，这样容易激化另一方面的矛盾。
小区车辆管理问题是个人人头疼的问题，需要我们在实际工作中，针对具体情况予以对待。强调人性化管理的同时，要严格按小区车辆管理制度办事，合情合理地逐步解决，这样才能赢得小区业主对我们工作上的理解与支持。
[篇三:物业小区车辆管理制度]
管理处负责业主(住房)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处经理负责协调指导停车场(库)的管理工作，车管安防员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。
1、对进入停车场车辆的管理规定
①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待bàn zhèng明相符。
②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。
③车辆停放后，司机须配合安防员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，安防员没有帮司机保管物品的义务。
④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。
⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。
⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水车辆进入停车场。
⑧进场车辆如不服从安防员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。
2、小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定
①遵守交通管理规定，爱护小区的道路，公用设施，不乱停放车辆。
②车辆不准在小区内长期停放，临时停放按<车辆保管统一收费标准>缴费。
③小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。
④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品随身带走。
⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h，严禁超车。
⑥机动车辆在小区内禁止鸣号。
⑦不准在小区任何场所试车、修车、练车。
⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。
⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。
3、停车场(库)管理规定
①停车场24h值班，建立健全各项管理制度和岗位职责。
②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，定期检查，由车库岗负责管理使用。
③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。
④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。
⑤机动车进场(库)时应服从安防员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。
⑥集装箱车、2、5t以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区。
⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。
⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。
⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。
[篇四:敖平镇小区车辆管理制度]
为维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，特制定本制度:
一、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆。外来车辆未经允许不得驶入。
二、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。
三、非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内随意停放。
四、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失，后果自负。
五、车辆进入小区，司机必须减速行驶，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。
六、机动车辆要本区行驶，时速不得超过15公里，摩托车时速不得超过20公里，严禁超车。
七、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品须随身带走。
八、进入车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品。
九、不准碾压绿化土地，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。
十、不准在人行道上、车行道、消防通道上停放车辆(机动和临时车辆只能停放在指定位置，非机动车辆必须放在自己的停车场)。
[篇五:小区车辆管理办法]
第一章总则
第一条根据“践行科学发展观，建设文明和谐示范小
区”的服务宗旨和有关小区的物业管理法律、法规。制定本管理办法。
第二条凡是进入本小区的机动车辆，都必须遵守“规范停车，有偿占地使用”原则。即车辆规范停放仅收取车辆停放的场地占用费，不是车辆保管费用、不作为车辆遗失及车辆损坏的任何赔偿依据。车辆的损坏及遗失均由车辆停放人负责。遇有不可抗力因素造成的损失广西石油基地服务中心和南宁市桂弘物业管理公司不承担任何责任。
辆都是违规的行为。轻者损坏设施按原价赔偿，情节严重的除赔偿损失外，还要移交公安机关处理。
第八条车辆进入本大院按指定的车位停放，没有固定车位的，到临时的车位停放。不得乱停放或占用他人的停车位。
第九条车辆停好，拉上手刹。有坡度的停车位停好车后最好给车轮垫上一障碍物，以免车辆下滑。
第十条车辆停稳后，关好车门窗，保管好车上的贵重物品，若有丢失由车主本人负责，与广西石油基地服务中心和南宁市桂弘物业管理公司无关。
第十一条车辆进出按标示的方向行驶，若有进出车辆不小心损坏到其他车辆或公共实施的，由肇事者本人负责，与广西石油基地服务中心和南宁市桂弘物业管理公司无关。
第三章车辆停放收费标准
第十二条大院办公的中石化单位的车辆出入本大院免费，但必须到南宁公共服务处办理本大院的出入牌(卡)。工本费20元/年/辆。
第十三条车辆停放占地收费标准:内部人员(指中石化居住在本大院的职工、离退休职工、协解人员及家属认租有地锁的车位价格60元/月；普通车位40元/月。外来(租售)住户一律按120元/月，一次性交清一年车辆占用费可以享受免一个月停车占用费的待遇。车主认租车辆占用位置是专用固定的，并写上车辆的车牌号码。其它车辆不得占用，否则后果自负。
第十四条在本小区租房或购房的住户必须到南宁公共服务处秀厢路小区管理站办理相关手续后方可认租车位。没有认租固定车位的车辆不得进入本小区过夜停放。白天出入本大院按临时车辆出入规定时间收费。
第十五条车辆临时出入的管理规定
一、临时车辆出入按规定时间收费:1个小时内免费；1个小时以上，3小时以内收取3元/车次，3小时以上6小时以内收取5元/车次；6小时以上，24小时之内的收取8元/车次。
二、超过3吨以上或车长7米以上的车辆不得入内停放，单位的特种车辆或施工单位的车辆必须有主管单位同意方可进入。
三、临时执行特殊任务的车辆向门卫报告，经许可方……
[篇一:公司门卫管理制度]
一、总则
(一)门卫管理是企业管理的一个缩影，是体现管理水平的标准之一，为强化门卫管理，特制订本制度。
(二)本制度适用于本公司员工和保安人员。
二、管理办法
(一)保安人员要严格遵守执行<保安工作条例>、<保安服务协议书>等规章制度，恪尽职守、文明执勤、礼貌待客。
(二)保安人员要做到二十四小时轮留值勤，每两小时巡视巡逻全公司一次。保安管理制度。发现违纪、偷窃等行为，要及时制止和向上级汇报并作好记录。发生治安事件和灾害事故，应采取积极有效的应变措施，并及时向公安机关报案。发现员工违纪违规行为，要及时向主管部门汇报，协助处理。
(三)保安人员必须出门站岗值勤。
(四)警卫室要保持干净和安静，物品放置应定位规范，不能在警卫室内吸烟。无关人员不得在警卫室逗留、闲聊、嬉笑、打闹、借故刁难、纠缠执勤人员。违者，视情节轻重，严肃处理。保安管理制度。值勤人员态度粗暴，
按总公司的半年工作总结与下半年形势分析会议精神，结合xx公司的实际情况，下半年的工作主要围绕: 一是以xxxx 万的销售与资金回笼为主导；二是确保三期工程全面竣工，三是做好项目的审计与成本核算；四是加大物业管理与投资公共设施的管理；五是做好剩余资产盘点与销售监管。为了能更好地完成以上工作，公司将进行人员的充实与调整及制度的完善。具体将作如下安排:
一、 工程部工作:
1。 加强在建工程的质量、进度、安全的管理力度，确保春节前完成竣工验收与清场工作。销售员下半年工作计划。
2。 做好二期多层及人防地下室竣工综合验收工作，保证八月底办理产权证。
3。 配合物业做好地下室设备维护与修理工作，确保地下室车库、车位的正常使用。
4。 做好一期项目的竣工审计核对工作，提前做好配套工程结算资料的收集汇总与审计单位进行送审，确保年终分配的顺利进行。
5。销售员下半年工作计划。 对零星工程内部已进行结算的项目，必须报审计部门进行审核确认。
6。 加强售后服务的管理工作，确保售后服务的正常化，减少客户的投诉量。
7。 加强档案资料的收集与管理，配合销售与财务做好成本核算工作。
8。 加强办公室制度的建立与管理，保证办公室正常工作。
9。 与财务配合，
二、 销售部工作:
1。 做好下半年的销售运营计划，确保xxxx 万元销售额的完成，做好每月分解计划。
2。 加强销售人员的培训与管理，建立大厅的管理与考核体系及大厅值班经理制度，包括形象、服装、礼仪等建设。
3。 与财务做好资产盘点( 已售资产盘点与未售资产盘点) ，对原始客户建立管理台帐，确保帐物相符。
4。 加强与银行、房管处的联系，确保销售工作的正常开展。
5。 对销售工作建立的资料要进行归档装订存档。
6。 制定未售房源价格规划，做好每月暗涨xx 元 ∕㎡ ，同时出台地下车位的销售方案，由物业管理公司配合做好车辆管理工作。
7。 做好店面房的销售攻克计划，在下半年内店面房的销售为重点工作。
8。 建立店面房的销售点与样板房的装修落实工作，确保销售工作的正常进行。
9。 做好施工单位借用房源抵押贷款的清理工作，保证企业信誉不受影响与正常的房源销售。
三、 财务部工作:
1。 按总公司的财务规定，建立健全财务管理体系，杜绝出现违规财务制度的现象。
2。 与销售、工程配合建立产品库存产值及剩余资产的清算工作。
3。 对所有有付款没有发票的或没有合同的，都要不齐否则不予付款。
4。 对有合同，合同中没有明确合同价款的，必须不齐预算价格，否则不予付款。
5。 做好成本的入账工作，做好施工单位开票与结算的把关审核工作，规划好成本票据开票计划。
6。 做好财务前期工作中存在一些弊端的整改工作，确保账务合理、合法性。
7。 及时做好税务申报工作。
8。 做好向总公司月报、季报工作及银行、业务单位往来账目的核对工作。
9。 配合销售做好收款、开票及每月资金用量的申报等正常的办公室工作。
四、 物业管理工作:
1。 加强物业管理的人员培训与管理，在服务上规范言语，树立形象、穿戴统一；确保物业管理工作全面到位，做到以公司为的主人翁思想。
2。 加大对小区的设施管理力度，确保设备能正常使用，同时对设备的使用要加强培训，懂得设备的性能与作用。
3。 加强小区内车位与进出车辆的管理，所有的车辆都必须办理通行证，临时车辆进出要申领临时通行证，同时车辆的停放要加强管理，配合地下车位的销售，拿出可行性管理方案(货车不得入内)。
4。 对地下、道路照明系统、下水道系统进行普查与疏通，确保照明、下水系统的正常。
5。 对夏天突发暴雨事件要有应急预案，确保业主财产的安全。
6。 加强安保系统的到位，做好夜巡查工作，保洁保绿到位，划分区间管理负责人，对安保、保洁等人员要每月考核绩效，才能确定工资。
7。 前台售后服务人员，在发钥匙是要做好交房登记，注明房屋内存在的问题，及时以书面形式与工程部联系；在做售后服务接待登记时，前台接到报修必须到户家中进行核实报修内容，然后拿出切实可行的处理方案与住户见面，特别在时间上要充分考虑业主实际利益。
8。 建立健全小区业主的档案，做到每栋一卷装订成册，为能更好地服务业主提供方便。
五、 为了能更好地完成下半年的工作计划，在管理上作如下规定:
1。 部门负责人在下半年工作中，取消法定休息改成目标考核休息，每月按计划完成任务可以申请本月的四天休息，否则不予休息，如任务未完成出现的休息按矿工计算(总公司的内部管理制度)，同时部门负责人休息必须提前书面申请。
2。 所有员工必须考勤上班，财务部必须按考勤机打出数据造表发工资，没有书面考勤记录不予发放。
3。 对办公用品及相关费用，必须申请添置与办理，没有申请添置的办公用品及设施不予报支。
4。 物业管理公司必须利用一个月的时间，对公司的资产进行盘点与造册，形成一种资产管理体系，与资产使用人签订维护协议(包括地下室的设备、监控室的设备)。
5。 所有费用支出按总公司要求每月支出一次，每月10 号前各部门需要支出的费用报财务审查，审查后由财务造表申报总经理与总公司批准。
6。 各部门负责人要严格遵循公司的规章制度，在各自的岗位上严格把关，如因自己或部门人员的工作失误造成的经济损失与法律责任，公司将依法追究其责任。
7。 中层以上领导要恪尽职责，在自己的岗位上要履行职责与义务，确保下半年的工作全面到位。
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