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关于房地产去库存化问题的探究
——以安徽省为例
杨鹏
安徽财经大学 安徽 蚌埠 200042 摘要：当前房地产库存问题引起了社会的普遍关注，合肥市作为安徽省省会，其房地产市场因上半年房价涨幅位居各大城市首位，6月均价环比去年12月上升至中西部各城市第一位的新闻而受到广泛关注。房地产行业成为人们关注的话题，首先看一下安徽省的房地产市场现状，分析房价快速上涨的原因，然后聚焦房地产去库存存在的难点，最后从土地供应、政府政策、人口城镇化和房地产企业四个方面来看如何解决安徽省房地产去库存问题，总结得出安徽省房地产去库存的切实可行的解决方法。
关键词：安徽省；房地产去库存；解决方法探究
一、 问题的提出与研究意义
（一）问题的提出
2015年11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，此次会议主要研究经济结构性改革和城市工作问题，提出在适度扩大总需求的同时，着力于供给侧结构性改革。供给侧改革的重点任务是“三去一补一降”，即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，重点还是房地产去库存。
房地产行业作为中国最重要的经济支柱之一，在我国整个经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。据调查，安徽省楼市整体处于供不应求的状态，2016年以来房价飞速上涨，为此，合肥市于10月2日宣布重启楼市限购政策，在这种形势下，房地产开发商开始向三四线城市进军，导致三四线城市住宅供应量大幅度上升，出现库存问题。尽管政府及楼市自身不断进行调整，但是库存压力仍处于不断加大的趋势。房地产行业作为影响我国国民经济稳健发展的重要行业之一，库存化周期长期居高，不仅会给楼市和人民生活带来负面影响，也会殃及相关产业链。因此，房地产去库存问题亟待解决。
（二）研究的意义
当前，研究房地产去库存的理论有很多，不同于以往文章，本文挑选了安徽省具有代表性的一些地级市进行数据分析，特别提出了差别化去库存的政策建议，并从政府政策、人口城镇化和房地产企业三个方面具体描述，最终得出安徽省房地产去库存的切实可行的解决方法。
二、 安徽省房地产市场现状分析
笔者根据《安徽省统计年鉴》统计了2010年至2015年10月安徽省的商品住宅平均销售价格及商品住宅销售情况。如下表所示。
表1：2010年至2014年安徽省商品住宅平均销售价格及商品住宅销售情况
从数据中我们可以看出，安徽省房地产的商品住宅销售面积和平均销售价格呈不断上升趋势，商品住宅销售价格在2015年出现了较明显的上涨。
而自2016年以来，安徽省房地产市场进入了异常火爆的行情，吸引了大量投资者前来购房。以合肥市为例，合肥的房地产市场中外来人口购买比重较大，省内非合肥市人口购买占到了约37%，外省的购买达到了6%。大量的资金流涌入合肥市房地产市场，不仅推高了合肥市的房价，而且导致土地供需失衡，合肥市库存更是在2016年5月下降至8985套后再也没有回升至万套以上。然而由于安徽是单核发展模式，各类资源向合肥集中，促使合肥房地产市场表现强劲。从某种意义上来说，合肥对安徽其他城市是有“虹吸”的。这种现象造成合肥市楼市“一枝独秀”，会导致其他城市房地产市场出现萎缩，去库存压力大，城市之间差距进一步拉大。
根据星空研究院数据，笔者对比分析了2016年3季度与前2个季度安徽省十一个地市住宅成交量、住宅成交均价及去化周期，从数据反映来看，总体上2016年以来安徽省各城市成交量，大部分城市环比都有上涨，可以看到合肥市的住宅成交量减少，这主要是由于合肥市场的房价不断上涨，民众的购买力下降，并且整体环境的回暖所致；而在全国市场热点城市政策收紧的情况下，可以明显看出合肥周边的六安、蚌埠、芜湖等城市住宅成交呈上升趋势，这些城市的上涨主要是由于合肥和南京等城市的热点效应，带动周边城市的成交上涨。
目前在我国坚持“去库存”的基调之上，随着一线城市和强二线城市的政策收紧，市场热点逐渐下移，转向三四线城市，同时因城施策的实施，下调首付比例和当地政府配合实施的各种地方性政策使得三四线城市居民购房置业的想法得以实现，农民进城买房更加积极，促使成交面积普遍上涨，成交量非常可观。此时安徽省的各个地市都应出台相应的优惠政策来刺激市场成交，减轻库存压力。
三、房地产去库存存在的难点
1、房产区域化问题
房地产区域化明显，主要表现在需求量差异性明显上。在合肥房地产行业热销的带动效应下，周边城市（巢湖、六安、蚌埠）的房屋销售量也得到了显著的增长。在合肥、安庆等经济较发达地区，房产产品类型齐全，房产配套服务、管理质量高，房产需求量巨大，房产行业比较活跃。人们对这些城市的前景普遍看好，加上投资者的投机，使得此类城市的房价一直居高不下。但是反观其他三、四线城市（宣城、池州、马鞍山）由于距离经济发达地区较远，房地产行业房型同质化严重，房产配套服务差。加上经济发达地区吸引了大量人口及住房需求，使得这些城市的外来人员较少，常住居民大部分都已经有房，然而房地产建筑面积依然累计增加，这便导致房地产库存高的问题。
2、房地产企业过度开发，增加去库存压力
从图1可以看出，2010至2014年安徽省商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积均保持上升态势，通过对比三个量可以知道，竣工面积始终小于销售面积，表明商品住宅市场始终属于供不应求的状态施工面积远大于竣工面积和销售面积，也说明了商品住宅市场过度投资现象比较严重。
图1：2010-2014年安徽省商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积情况
3、房价不断上涨问题
综合来看，安徽省2016年以来房价上涨过快有如下几点原因：1、政府鼓励多生多育，全面二胎政策已放开。由于中国人口正在逐渐走向老龄化，政府采取了全面放开生二胎的政策。家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。2、城市化进程拉动房价上扬。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。3、刚需旺盛导致房价上涨。为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。4、造房成本上涨导致房价上涨。物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。
房价的过快上涨，短期看来可以刺激消费者的购买意愿，对去库存有一定的好处；但从长期来看，高房价会超过人们的消费能力，反而抑制购买需求，从而抑制了去库存政策的效果。
四、房地产去库存解决方法研究
2016年第3季度，全国市场中部分热点二线城市政策逐步收紧，苏州、南京、杭州等城市限贷、限购政策陆续出台，而合肥也在第三季度正式实施限贷政策，但收效甚微，土价和房价不断飙升；不过与此同时，省内的其他城市则在大力推行优惠政策，以期刺激楼市成交量，减少当地城市的库存压力，实施棚改和货币化安置房等等。那么，如何有效的解决安徽省房地产去库存问题呢？我们的建议是通过以下四个方面考虑。
1、采取差别化的土地供应政策
政府应根据各地区不同的库存情况采取差别化的调控措施。对于库存消化快的地区，如合肥市，可以采取较为积极的土地供应措施；对库存消化较慢的区块，根据市场实际供需状况，政府应严格把控住房土地供应，合理利用土地，努力减少商业、住房用地供应，并对在建、待建土地进行合理的布局规划，根据百姓需求进行户型结构设计，尽量利用好每一份土地。
2、加强政策性引导，注重短期影响与长期效应相结合
要解决房地产库存量的问题，首当其冲要制定和完善相关行业的政策法规，既应有短期性的调控手段，也需要长期的政策法律规范。
首先，应建立房地产税后法制度，规范市场行为；其次，构建购租并举制度，以扩大租赁房源，以租房手段来缓解房地产库存压力；再次，引入城市住房供应双规划机制，将市场自我调控与政策引导划清界限，同时让商品房和保障房产生联系，促进住房保障货币化；最后，发展和完善住房租赁制度，鼓励住房投资，打击住房投机活动，保护租房者的权益。例如，芜湖的政策优惠刺激了本地购房者的购房意愿，在种种原因的共同促使下，芜湖的成交量价都有了大幅增长。
3、推动城镇化进程，扩大住房需求
城镇化水平与房地产需求、供给都存在显著的正向相关关系，同时也带动房地产行业从业人数增加和房地产价格上升。
根据《安徽日报》报道，2015年安徽省城镇化率达到50.5%。这表明安徽省城镇化率正处于快速增长阶段，农村转移人口存在巨大的住房需求。房地产的去库存，并不能只靠减少供给来解决，而需要根据市场上真实的需求，创造有效的供给。 新型城镇化的核心是人的城镇化。安徽省政府可以通过加快户籍制度的改革，放开农民工城市户口政策，加快推进医疗、教育等基本公共服务均等化。放开随迁农民工子女就近入学政策。养老、医疗各项保障制度日益健全，基本实现应保尽保。这不仅有利于推动新型城镇化进程，也可以扩大农民工进城买房和城市低收入人群的购房需求。
4、房企层面
房地产企业应积极适应市场需求，调整产品结构，将房地产的生产要素引向其他发展的领域。例如万科、恒大正积极参与转型到旅游地产、养老地产、体育地产等方向。一些大型房地产企业应主动承担去库存的责任，响应国家保障性住房建设的号召，为房地产去库存做贡献；中小型房地产企业应结合当地市场需求精准定位，彼此加强合作，发挥自身灵活、高效的特点，实现共赢。
参考文献：
[1]星空地产研究院.《2016第三季度楼市白皮书》.安徽省.星空地产研究院.
[2]易宪容.房地产去库存化的重点与难点.[J]浙江经济，2016（3）.
[3] 王煜.于房地产去库存问题的探讨.[N]企业导报，2016（16）.
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[5]宋婉秋，景刚.经济新常态下房地产去库存研究. [J]科技创业，2016（5）.
[6] 汪蕾.浅议供给侧改革中房地产去库存问题. [J]产业经济，2016（7）.
[7]谢福泉、黄俊辉.城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验. [J]上海经济研究，2013(8).
作者简介：杨鹏（1996- ），男，安徽合肥人，安徽财经大学金融学院2014级投资专业本科生，研究方向：投资经济
地址：安徽省蚌埠市曹山路安徽财经大学962号 杨鹏 收，邮编：233000，手机：18895679373，邮箱：910371810@qq.com
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Research on the problem of inventory in real estate -- Taking Anhui Province as an example
YANG Peng
(Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233030,
China)
Abstract: The current real estate inventory problem has aroused
widespread concern in society, the city of Hefei as the capital of Anhui Province, the real estate market prices rose for the first half of the year ranked first in each big city, the average price in June last year than in December rose to the first city in the Midwest news and attracted widespread attention. This paper first describes the current situation of real estate market in Anhui province and analyzes the reasons for the rapid rise in housing prices, and then discusses the real estate inventory difficulties exist, finally from the land supply, the government policy, the four aspects of population urbanization and real estate enterprises
describes how to solve the Anhui Province real estate inventory problem, the feasible solutions are summarized that Anhui Province real estate inventory.
Key words: Anhui province；Real estate to inventory；Solution approach
2016买房这些城市公积金可异地贷款 有你家吗？ 时间：2016-03-10 来源：融360原创 作者：阿琪
转眼2016年第一季度进入了最后一个月，在春节后的一段时间内，不少购房者们考虑回到家乡购房，那么异地买房能否使用公积金贷款呢？目前哪些地区实现了公积金异地贷款？
在融360监测的36个主要城市中，截至3月9日，实现公积金异地贷款城市可以概括以下几种：【六安买房】
全国范围内异地贷款
北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、石家庄、成都、海南省、乌鲁木齐、贵阳、西宁、杭州、银川、厦门、福州18个城市实现全国范围内异地贷款，即在全国其他省市缴存公积金的职工可以在这18地申请公积金
贷款购房。其中杭州、银川是将异地贷款范围从省内扩大至全国，厦门、福州2城市是首次实行异地贷款。
跨省互贷地区
武汉、长沙、南昌、南宁4个城市只针对省外部分城市，实行异地购房公积金互贷。
省、区内异地贷款
青岛(执行时间2015年6月1日-2018年5月31日)、沈阳、长春、济南、洛阳、合肥（与阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市互贷）、西安、昆明、兰州9个城市实现省内异地贷款，即在这些省的其他城市缴存公积金，到这9地可申请公积金贷款购房。
5个城市未实现公积金异地贷款
南京、苏州、郑州、大连、呼和浩特5个城市仍然没有实现公积金异地贷款业务。
我们再具体看一下北京、上海、广州、深圳这几个一线城市的情况。 北京：在外地工作京籍、北京工作的非京籍人士可申请公积金异地贷款 北京规定2015年1月1日起，在外地缴存住房公积金的北京户籍职工，在北京购买首套自住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向北京住房公积金管理中心申请贷款。12月16日，北京住房公积金管理中心又发布了《关于进一步规范住房公积金提取业务等工作的通知》征求意见稿，其中首次提出，在京工作并缴存公积金的非京籍职工，可以申请使用公积金在户籍所在地购房。
也就是说北京户籍、在外地工作的人要是回北京购房，可以向北京住房公积金管理中心申请公积金贷款，外地户籍、在北京工作的人回老家买房，可以向户籍地住房公积金管理中心申请公积金贷款。
上海：购买外省住房的可申请公积金异地贷款
上海住房公积金管理中心于2015年11月发布了《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》的暂行通知，规定凡职工购买本市或外省市自住产权住房申请提取住房公积金的，该所购住房在一个自然年度内因交易可以提取一次。该规定于2015年12月1日起实施。里面的购买外省市住房，指的是购房所在地应为申请人本人、配偶或子女户籍地或工作地的情况下，可以向上海住房公积金管理中心申请公积金贷款。
广州：在外地缴存的广州市户籍市民可在广州申请公积金异地贷款买房 规定在外地缴存公积金的广州市户籍市民，在广州购买自住住房，可以向广州住房公积金管理中心申请公积金贷款，要求申请人之前未使用过住房公积金个人贷款，或者首次住房公积金个人贷款已经结清，并且要符合广州住房公积金个人住房贷款其他申请条件和广州市购买住房的有关规定。该规定于2015年10月26日起实行。
深圳：在外地缴存的深圳市户籍市民可在深圳申请公积金异地贷款
深圳规定，自2015年8月1日起，曾经在异地缴存住房公积金、在深圳市缴存不满6个月的职工，缴存时间根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明（包括缴存明细）合并计算，深圳市户籍职工在异地就业且缴存住房公积金，在本市购买首套自住住房的，可以持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明（包括缴存明细），按照本市住房公积金贷款政策要求，向公积金中心申请住房公积金贷款。
由此可以看出，包括北京、上海、广州、深圳一线城市在内，不少地区对户籍或者工作地都有一定要求，具体可咨询当地公积金中心。总的来看，实行异地贷款的地区达到了31个，比例接近9成，今年不排除有城市会进一步放开要求，融360将持续关注，及时将检测结果公布给大家，敬请期待。
5个半小时，这就是北京往返家乡六安的高铁时间距离，自六安的高铁站一出，除了密密麻麻的人群，便是一大批以红色为背景的楼盘广告，或是以低首付为噱头，或是打出高额的财政补贴广告；首付10W便可轻松置业，春节期间至3月不少楼盘单平方米最高可补贴800元。
这些广告从火车站出站口蔓延到各个交通要道，“挣着一二线城市的钱，置三四线城市的房”，开发商们都寄希望于这一波销售窗口，更好的去库存。
楼市的调整并没有淹没大家置业的热忱，但我并不认为，返乡客能够破解这个城市的楼市困局。
返乡客救不活楼市
高库存和高空置率无疑是这个四线城市地产面临的最大困局。
根据六安市建委的数据，截止到1月底，六安市区待售面积达704.69万平方米，按照70平方米计算，库存高达10万套，去化周期近四年。
2015年以来，六安市区一降再降，平均房价单平方米下降近500元，高库存和疲乏的房价也成为影响返乡客置业的重要原因。
缺乏人口导入基础，后续购买需求缺少也是这个无产业支柱，明显人口流出城市面临的现实问题，在前几年置业浪潮下，大部分的返乡客名下都已经有房产。不少返乡客投资房产，但大部分时间都常居外地，据统计，目前六安返乡置业人群的购房量已占总量的35%以上，成为楼市的购房主力。
比对一线城市的资源和虹吸作用，一个很令人意外的情况是，六安市区的楼市和房价表现竟不如下属县城，六安市下属霍邱、舒城不少楼盘房价都在5000元左右，但六安市1月份市区的销售均价也仅4847元/平方米。
但仔细问问，却又明了，六安市区缺少产业支柱，市区乃至下属县区的城镇居民和农村居民的置业需求，被省会城市合肥吸收。春节7天期间，三位亲友结婚，一位订婚，大家都紧赶着年味喜结连理，无独有偶，婚房无一不选在合肥。
而购买力较弱，或者长期在县城就业安居的，便只在县城置业。也因此，过去的2015年，偌大的安徽，除了合肥房价飙升，地价飞涨，大部分城市都表现平平。
找不到的“家”
无产业和人口导入是四五线城市楼市的最大死结，返乡客解不了。而我更担心托举楼市，刺激住房消费的后续危害。【六安买房】
父母是老师，从记事开始，住处便随着父母工作的调动而一再搬迁，在我看来，房子只是一所居所，家的意义在于人而非一处生活的物理空间。
那个时候父母认为，房屋的属性只是居住，财富的积累依靠教育。也因此，父母都坚持存钱为我和弟弟上学而非置房。
教会并且让我坚信这个理念的父母，却随着房价飞涨后开始转换。父亲的兄弟姐妹中，细细算来，如今我们家底最薄，而薄弱的根源在于当年房价低位的时候，父母只存款而未置房。
每当聊起房子，母亲总有一百个唏嘘，那些个曾经动过念头想买而未买的房子，如今都翻了数倍不止。而存款却跟着泡沫贬值明显。
房屋在作为投资品和财富象征的作用强化时，其作为“家”的属性似乎就开始弱化。
不知从何时起，身边的亲人，不管有钱没钱，都在存钱买房。在房价连涨之时，最不爱置业的父母，考虑到弟弟结婚，也在2013年房价高位时，买了套房，如今更是紧衣缩食。
我有个堂叔少年时无学历手艺，拿着所有的存款去江浙打拼做生意，在地产还未起色的时候，财富的扩大只能依靠技艺提升和规模走大。直到有一天，堂叔发现了投资房产的机会，虽然如今的堂叔手握多套房，大都升值数倍，这些钱远比当初做生意来得容易，但他也常唏嘘，因此错过了多次商机，也失去了闯劲。
过去十多年的房价飞涨，依靠房地产拉动的快速城镇化，颠覆了人们对于“家”和“财富”最朴素的认知。
那个时候，“家”要买在距离单位和亲人近的地方，如今却倾向于升值空间更高的区域。降首付、补契税和财政补贴，决策层不遗余力的托举地产。当然，地产下滑对税收、产业、就业、经济的影响明显；但反之来看，伴随着房价的上涨，房屋作为财富的象征意义愈发明显，其对于产业的成长和未来经济发展的牵绊就更大。
远大·东都1号2#楼底商推售方案
一、市场背景——
1、时节因素：临近国庆小长假，楼市又将面临新一轮返乡置业潮，传统的金九银十置业旺季即将
打开帷幕。
2、市场环境：六安楼市自端午节之后，市场大为好转，可谓“量价齐飞”，可以说目前楼市的情
况是“没有卖不出去的房，也没有不敢涨的价”，住宅市场的火爆，导致投资客的大量涌现，如何把投资客的目光转移到商铺，需要进行重点性引导与推广。
3、项目状况：本案2#楼商铺门前广场已成，门头包装已到位，社区商业雏形已成，18间临街旺铺，
均为一拖二销售；依托环月商业广场，后期商业氛围较为浓厚。
4、竞品调研：
三十铺竞品项目商铺市调
说明：周边竞品项目底商一拖二双层价格为7000元/㎡左右，单层挑高在8000~12000元/㎡；目前区
域内在售项目，底商很少，市场有需求。
新里程 · 新彼岸
1
机会点——基于市场研究
1）住宅市场的火爆，导致市场注意力集中在住宅销售而在一定程度上忽视了商铺的销售，此刻推售商铺，可以使市场上越来越多的投资客转移投资方向，给投资客多一种投资选择； 2）周边竞品项目几无商铺在售，此时推售底商，可占领区域市场空白点，抓取市场需求； 3）住宅价格的飞升，区域住宅整体均价的抬升，为底商的价值提升提供了良好的机遇。
二、预约方式及价格——
一）预约方式：
1、预约时间：2016年10月1日
2、预约形式：交1万抵3万，领取号牌，视预约人数开盘
二）推售价格：
视预约人数待开盘时确定
三、宣传推广——
一）推广策略：立足投资客，利用新媒体资源及老业主资源定向传播 二）推广主题：
去年买房赚10万，今年买铺赚100万！
65~160㎡临街金铺，仅限18席，10.1开抢！
三）推广计划：
1、底商包装：2#楼广场增加4个桁架（底商价值演绎），商铺广场悬挂小彩旗及三座彩虹门 2、广告计划：电视广告（合约期内）、DM单页、合作电商网站（硬广、软文）等 3、业主传达：电话告知意向业主商铺推售信息，并编辑统一短信发送 4、新媒体运用：
新里程 · 新彼岸 2
1）朋友圈转发微信画面：
A、义务转发：远大集团员工、新海岸员工、电商合作单位所有参与东都1号项目员工；
B、有奖转发：业主或客户转发画面至朋友圈，凭截图凭证可至销售部领取“金杯“一只（售楼部剩余口杯或其他礼品），数量有限，先到先得。
2）微信画面定制
A、第一波：2016年9月~10月
去年买房赚10万，今年买铺赚100万！
60~150㎡临街金铺，仅限18席，10.1开抢！
B、第二波：开盘前三天
金铺开盘倒计时系列画面—— 【系列一：开盘倒数第三天】
3 姗来迟——
迟来总好过不来，18位金主，稍安勿躁！
【系列二：开盘倒数第二天】
不 2 之选——
唯一的低调表达，18位金主，大礼已备！
【系列三：开盘倒数前一天】
1 锤定音——
财运容不得犹豫，18位金主，明天见！
新里程 · 新彼岸 3
：绩成
：名姓
：
级
班
晓天中学2016～2017学年度第一学期期中考试 高一政治（试题卷） 第I卷（选择题） 一、单选题 1．近几年，进口大片的票房在我国电影市场占有60%—80%的份额，票房年收入将近5亿元人民币。材料中的进口大片（ ） ①是使用价值和价值的统一体 ②其价值决定于市场的火爆程度 ③其使用价值是由货币来衡量的 ④其票房价格受消费者需求的直接影响 A.①② B.③④ C.②③ D.①④ 2．货币最早是以足值的金属货币形式出现的。随着商品生产和商品交换的发展，商品流通中产生了作为价值符号的纸币，并逐渐取代了金属货币。纸币之所以能取代金属货币，是因为（ ） ①纸币容易生产，且同样具有贮藏手段职能 ②使用纸币能够有效降低货币制作成本 ③纸币的使用范围更广 ④纸币能代替金属货币执行流通手段的职能 A．①② B．②③ C．②④ D．③④ 3．近年来，越来越多的人青睐网上购物，市场规模不断扩大．网上购物（ ） ①使货币的职能发生了变化 ②没有改变货币本身固有的职能 ③使用的是虚拟货币 ④使得商品交换的方式发生了变化 Ａ．①② Ｂ．②④ Ｃ．③④ Ｄ．①④ 4．网购的交易方式主要有第三方支付和货到付款两种，在这两种交易方式中，货币履行的职能主要是（ ） A．价值尺度、流通手段 B．价值尺度、贮藏手段 C．支付手段、流通手段 D．贮藏手段、支付手段
5．信用卡集存款、取款、消费、结算、查询为一体，安全方便，已经成为人们购物、旅游等活动中常用的信用工具。在使用过程中信用卡可能执行的货币职能有（ ）
①价值尺度 ②流通手段 ③贮藏手段 ④支付手段
A．①② B．②③ C．③④ D．②④
6．随着信息技术的发展，电子商务、电子银行、电子政务正在走进人们的生活。人们在购
物和旅游时越来越喜欢使用信用卡，其原因是（ ）
①信用卡是一般等价物，可以作为财富的代表 ②能够方便购物消费
③可以增强消费安全 ④信用卡是商业银行发给资信良好的客户的一种信用凭证
A．①②③ B．②③④ C．①④ D．②③
7．在市场上，商品价格时涨时降，但无论上涨或下降，价格都不会距离价值太远，它不可能无限制地上涨，也不可能无限制地下降，其原因是（ ）
①人们购买力有限，价格涨得太高会失去市场
②价格无限制地上涨或无限制地下降不利于经济平稳较快发展
③价格和供求之间存在着互相制约的关系
④价值决定价格，商品交换要以价值量为基础实行等价交换
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
8．“驴友”小亮是一名美术教师，在国庆长假的旅游中，丽江的山川美景及风土人情激发了他的灵感。他带上数码相机，拍下了许多精彩的照片，并复制成光碟出售给旅游杂志社。复制的山川美景及风土人情能成为商品，是因为（ ）
①它具有独特的使用价值，一定是商品 ②它是人类劳动的产物，一定是商品 ③它凝结了人类劳动，并用于交换 ④它能给人以精神享受因而能成为商品
A. ①② B. ②③ C. ①③ D. ③④
9．2015年“五一”假期又有多款轿车降价促销，但效果不太理想，而有的轿车生产企业更注重使自己的产品适销对路。企业要使自己的产品“适销对路”必须（ ）
①重视产品质量，因为使用价值是价值的物质承担者
②提高劳动生产率，因为生产率提高劳动消耗少，才能使商品价格上占优势
③改进技术，加强管理，因为技术先进、管理科学有利于扩大市场占有率
④面向市场，因为只有根据市场需求进行生产，才更有利于实现商品的价值
A．①② B．①④ C．②③ D．③④
10．下图表示某商品M需求曲线的变动情况（横轴为商品需求量Q，纵轴为商品价格P）。在不考虑其他因素的条件下，下列描述正确的是（ ）
①人民币汇率升高，引起国际市场对M商品需求量的变化符合d0到d1
的变动方向
②M商品的替代品降价，引起国内对M商品需求量的变化符合d0到d2
的
变动方向
③社会劳动生产率提高，引起对M商品需求量的变化符合d0到d1变动方向
④政府增加对M商品的购置补贴，国内对M商品需求量的变化符合d0到d2的变动方向
A．①② B．③④ C．①④ D．②③
11．近期我国猪肉等副食品价格上涨幅度较大，主要是由饲料粮价格上涨过快，养猪成本增加，以及市场猪肉供求不平衡等因素造成的。饲料粮价格上涨对猪肉商品价格的影响，是因为改变了（ ）
①该商品的供求关系 ②该商品的价值量
③该商品的个别劳动生产率 ④该商品的社会劳动生产率【六安买房】
A．①② B．①③ C．②④ D．②③
12．在轿车市场，价格战是低层次的竞争手段，但在中国现阶段很有必要，这是引导轿车行业技术和品牌深层次竞争的l发令枪。中国轿车市场价格战“很有必要”的经济学依据是（ ）
A．价格的变动能刺激企业改进技术和管理，提高劳动生产率
B．供求变化会影响价格，使价格上下波动
C．价格是价值的货币表现
D．商品价格的高低，一般与商品本身价值大小成正比
13．以下对外汇认识正确的是（ ）
A．外汇是外国的货币 B．外汇是国际间的信用工具
C．外汇是用外币表示的用于国际间结算的支付手段 D．外汇是外币对人民币的比率
14．商品生产者生产商品虽然不是为了获得商品的使用价值，但又不得不重视商品的使用价值，努力提高产品的质量，争创名牌。商品生产者重视产品的质量，争创名牌（ ）
A．可以增加单位商品的价值量，使企业获得更多利润
B．有利于降低生产商品的个别劳动时间
C．有利于提高劳动生产率，使企业获得更多利润
D．有利于实现商品的价值，促进企业的发展
15．人们在市场经济中必须遵循等价交换的原则。等价交换是指（ ）
A．每次商品交换都必须是等价的
B．每次商品交换价格都应与价值相一致
C．只存在于商品交换的平均数之中
D．等价交换的次数多于不等价交换的次数
16．猪肉等副食品价格适度上涨，对生产的影响集中表现在（ ）
①促进生猪饲养规模，增加生猪产量
②增加了养猪成本，生猪产量减少
③购买力下降，部分低收入群众减少对猪肉的消费量
④加剧社会总需求与总供给的矛盾，造成通货膨胀
A．① B．①② C．①②③ D．①②④
17．通常情况下，一种商品价格（P）上涨，会引起其替代品（Q1）需求量的变化，同时也会引起其互补商品（Q2）需求量的变化。下列曲线图中正确地反
映它们之间的变动关系的是（ ）
18．2014年春节前后，我国食品价格持续攀升，特别是蔬菜价
格不断上涨。食品价格上涨，对中低收入阶层的冲击远远大于
对高收入人群的冲击。这说明（ ）
①商品价格上涨直接影响着居民的消费水平
②商品价格上涨必然导致人民生活水平下降
③商品价格和居民消费水平是同步变化的
④收入水平是影响居民消费水平的基础性因素
A．①④ B．②③ C．②④ D．③④
19．“光盘行动”，指就餐时倡导人们不浪费粮食，吃光盘子里的东西，吃不完的饭菜打包带走。现在，无论是家人团聚，还是朋友聚会，在饭店的餐桌上，大家都会有意无意地谈到“光盘行动”。这表明（ ）
①人们的消费结构得到改善 ②人们勤俭节约的消费意识普遍增强
③餐桌上爱“面子”是传统陋习 ④“光盘行动”逐渐成为人们的一种理性的消费行为
A．①② B．①③ C．②④ D．③④
20．下表是居民老李2013年家庭收支状况（单位：元）由此可见老李家（ ）
①恩格尔系数为12% ②恩格尔系数为33.3%
③消费结构不断升级，生存资料消费比重逐步下降，发展和享受资料消费比重逐步提高 ④消费水平比较高，是一个富裕家庭
A．①③ B．②④ C．③④ D．②③
21．当体验成为一种生活方式的时候，“租生活”的时代随之到来。“租客”们信奉“买不如租”的“租用主义”，高唱“不求一生拥有，只求曾经享有”的
口号，花着手里有限的钱，享受着无限的租用乐趣。这里的“租
生活”（ ）
①提高了商品的价值 ②体现了求实消费心理
③符合绿色消费的原则 ④实现了商品所有权的暂时转移
A．①② B
．③④ C．②③ D．①④
22．下边漫画反映了有些人在消费过程中存在（ ）
①攀比心理中的“炫富”心理 ②重视物质享受，忽视精神追求
③盲目追求时尚与流行 ④追求与众不同和标新立异
A．①② B．①④ C．②③ D．③④
23．随着人们收入水平的不断提高及消费理念的不断跟进，假日外出旅游已经越来越多地为普通家庭所接受。从消费的目的来看，外出旅游属于
A.生存资料消费 B.发展资料消费 C.享受资料消费 D.劳务消费
24．人们在购物时追求“物美价廉”，这种消费属于______引发的消费。（ ）
A．从众心理 B．求异心理 C．求实心理 D．攀比心理
25．下面是甲乙两位关于买房的对话。甲说：“我终于把买房子的钱攒够了，在前几天住进了梦寐以求的大房子。”乙说：“我年轻时通过贷款买了一套大房子，终于在前几天还清了银行的贷款。”从甲乙两位的对话我们可以看出（ ）
A．甲乙都属于钱货两清的消费
B．甲是生存资料的消费，乙是享受资料的消费
C．甲是租赁消费，乙是贷款消费
城建局机关作风建设工作总结
今年以来，我局根据县委、县政府关于开展"机关作风建设年活动"的会议精神和通知要求，按照《开展机关作风建设年活动实施方案》的总体部署，以及县委书记赵力军在机关作风建设年动员会上的重要指示精神，局党委高度重视，周密部署，深入开展以"讲纪律、转作风、提效能、促发展"为主题的机关作风建设活动。以"三个代表"重要思想和党的"十八大"精神为指导，全面落实科学发展观，坚持激励和惩戒相结合，大力加强机关作风建设。切实解决业务素质、工作效能、精神风貌、作风纪律等方面存在的突出问题，强化岗位责任，激发创新创优热情，增强高效执行能力，从而提供有力的工作作风和效能保障。经过动员部署、查摆问题、整改提高三个阶段工作的深入开展，我局机关作风建设取得了阶段性成果，机关干部工作作风明显转变、服务意识明显增强、工作效率明显提高，群众满意度明显上升，现将工作情况总结汇报如下。
一、领导高度重视，活动部署周密
1、积极召开机关作风建设活动动员大会。6月24日我局组织召开了"机关作风建设年活动"动员大会，全体机关干部参加了会议。会议首先由局党委副书记李岩传达学习了县"机关作风建设年活动"会议精神和实施要求，随后局党委书记、局长孟令森发表了极具感染力的动员讲话，把动员大会推向高潮。会上研究成立了局机关作风建设年活动领导小组，并对活动进行了全面地安排部署。结合城建局实际情况，制定并印发了切实可行的《城建局机关作风建设年活动实施方案》。通过此次动员会议的召开，明确了机关作风建设活动的指导思想、组织领导，工作任务，工作步骤、工作措施和工作要求。通过有重点、有针对性的开展工作，确保了我局机关作风建设活动的深入开展。
2、加大宣传力度，营造舆论氛围。利用我局一楼LED电子屏、悬挂横幅、城建简报等形式多样的宣传手段，大力宣传"机关作风建设年"活动的重要意义、工作步骤及目标任务，营造浓厚的舆论氛围，为活动的顺利开展创造了良好的外部环境。
二、精心组织实施，强化措施落实
（一）认真组织学习动员，增强机关干部工作的责任感和使命感。
通过召开动员会、专题会和观看宣教片等多种形式，在全局上下掀起强化思想学风和转变工作作风建设的热潮，并有针对性地开展形式多样的教育活动。学习领会科学发展观和"三个代表"重要思想，学习十八大文件精神实质、中国共产党中央政治局专题会议上习主席发表的重要讲话、中央八项规定、省委十项规定、《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》以及县委赵书记在机关作风建设年动员会上的重要讲话精神等内容。
在学习中，将改进机关作风建设活动与创新思想、加强理论学习紧密结合，与"解放思想，加快**发展"动员大会相融合，同步进行。并按照县作风建设年实施方案的总体要求，我局紧紧围绕以"讲纪律、转作风、提效能、促发展"为主题，开展作风建设年活动，解决深层次的思想问题，树立强烈的为人民服务和艰苦奋斗、谦虚谨慎、廉洁自律的工作作风，发扬与时俱进、开拓创新、求真务实精神风貌。通过学习教育，统一思想，达成共识，使党员干部树立正确的世界观、人生观、价值观，进一步强化了廉洁自律、依法行政、依法办事的自觉性，增强了履行城建人职责的使命感和责任感。
（二）采取切实有效措施，认真查找存在问题。
我们把查找问题，实现城市建设与管理水平的不断提升，作为搞好机关作风建设的突破口来抓。要求每个机关干部都要严格按照活动要求，结合自身思想和工作实际，通过加强政治理论、政策法规、业务素养和作风建设的学习培训，提高对机关效能建设重要性的认识，同时，查找在工作作风、工作质量、工作效率、廉洁从政等方面的主要问题。
1、通过开展全局机关干部"自已评、相互评、领导评、群众评"四评活动，进一步查找梳理机关干部在思想、作风、履职等方面存在的突出问题。
紧密结合实际，通过自己评，查找单位和个人自身存在的问题；通过采取谈心交流、民主评议的方式相互评，使班子成员之间、股室之间、机关干部之间在个人生活上、工作上存在的突出问题，有了更清楚的认识；通过领导有针对性地点评，查找在绩效管理、相关制度执行、执法检查、行政审批事项和干部队伍管理等方面都存在的薄弱环节；通过"上下联动"的方式广泛征求群众意见。向热心群众、服务对象、局退休老领导老同志、关系单位等发放征求意见表，及调查问卷130份，召开征求意见座谈会1次，收集到各方面意见和建议共45条，经过梳理，共整理出四类共8条意见和建议，并制定出整改措施。针对收集到的意见和建议，结合城建系统的工作实际，我们就进一步加强业务素质、工作效能、精神状态、作风纪律等方面制订了整改措施，增强了活动的针对性。
2、通过开展机关和基层各单位工作纪律、工作秩序大抽查、大检查活动，加大转变作风工作力度。7月15日和25日，由作风办领导小组副组长李岩，同办公室主任魏来分别在上午11时20分和下午13时40分，对局机关全体机关干部工作纪律进行了抽查；7月30日和31日上午，分别对村镇办、设计院、房产局、市政处、环卫处、综合执法局、质监站、规划局、建筑公司的工作纪律、办公秩序、办公环境等工作进行了大检查。抽查和检查的结果反应出，我局在作风建设年各阶段的工作扎实有效。工作纪律、办公秩序、环境卫生、精神面貌有较大提高，办公物品摆放规范整齐，各部门签到及时，岗位职责明确。但仍有个别同志仍然存在迟到早退、空岗串岗，工作不认真敷衍了事等现象，局作风办在第一时间印发文件，对在抽查和检查活动中，存在问题的各单位和个人，在城建系统范围内进行通报批评，并针对工作纪律、管理要求、值班值宿纪律等提出了更高要求，同时制定出具体措施，把加强作风建设从集中整顿，上升到建章立制按制度办事上来。
3、将警钟长鸣、廉洁自律意识，通过理论学习和集中观看宣教片活动来得以实践。在整个作风建设年活动过程中，我局一直坚持开展"三课一会"制度，不定期召开理论学习交流会与专题讨论会；安排局领导与中层干部授课，开展政治理论和业务知识学习，并要求全局党员干部养成勤记笔记的好习惯，做到理论联系实际，促进学以致用，并按照局作风小组要求，撰写作风建设年活动各阶段的心得体会及查摆整改汇报材料；组织集体观看反腐警示教育片，让领导干部真正意识到作为一名共产党员应该时刻提醒自己，永远不要触摸和试图超越那条"高压线"。
（三）通过召开民主生活会，进行深入透彻剖析，认真抓好整改落实。
针对查摆出来的问题，我们集中座谈讨论，开展批评与自我批评，深刻剖析问题的原因，大家从如何业务素质、工作效能、精神风貌、作风纪律、服务基层、服务群众等方面进行深挖细查，从思想根源上剖析原因，挖出问题的根，找出问题的源，从而在整改上统一思想认识。明确了整改重点和整改方向，从而使整改工作做到有的放矢。
三、统筹兼顾，与实际工作相结合，将转变作风落到实处
在"讲纪律、转作风、提效能、促发展"为主题的机关作风建设活动中，我们认真按照扎实开展形式多样的教育实践活动、加强机关作风监督检查、加快政务建设、继续加强制度建设、积极开展各种惠民实践等方面工作入手，不断落实科学发展观、党的十八大会议精神以及"解放思想，加快**发展"会议精神。不断开拓创新，坚持实事求是，突出实践，注重实效，集中精力抓整改落实，进一步转变了工作作风，促进了城建工作，取得了新成绩。
（一）将"解放思想，加快**发展"活动与作风建设年活动相融合，以解放思想促发展，以转变作风求实干。在作风建设年活动进行到关键阶段，我局积极响应县委、县政府的号召召开了"解放思想，加快**发展"动员大会，借此契机局长在动员会上发表了重要讲话，并强调，这是一次"解放思想，加快**发展"的动员大会，更是一次作风建设年活动的推进会。只有转变工作作风，彻底杜绝"四风"，才能端正工作态度，才能加快**发展的步伐，才能有更为纯净的思想去勾画**未来发展的美好蓝图。与会的领导干部倍受鼓舞，气高志昂，一致认为要借助本次动员大会和作风建设活动的融合之力，加快作风建设，创造良好的工作环境，促进思想解放，为**快速发展奠定坚实基础。
（二）进一步推进政务公开，方便群众，让彼此相互了解，相互助推，不断拉近干群关系。定期将机关效能、日常事务督查结果、机关考勤情况、内部管理情况、完善落实岗位责任与考核制度情况、机关工作人员值班值宿情况及有关办事程序等系列事项，在我局一楼LED电子屏上适时公布，以促进政务公开，方便群众，让彼此相互了解，相互助推。
（三）进一步增强党员干部的服务意识和奉献精神，为人民群众解决实际困难。"8.16"我县突降暴雨，导致寇**侧河堤溃坝，造成郜家店镇部分农家受灾严重。在县委、县政府的号召下，我局党委副书记和副局长在第一时间迅速组织一支30余人的救援队，驱车赶往受灾较为严重的**村李**家中清淤排险，经过两个多小时的奋战，基本清除屋内和院内的淤泥及杂物。随后，城建局各基层单位又共同筹集物资为李**家送去了8吨水泥、1万块红砖及生活必需品，并协调建筑单位帮助修建水毁房屋。
（四）抓好城建中心工作，将作风建设的势能转化为扎实工作的动能。
一是城市规划。今年以来，我县已编制完成县城总体规划、水系、绿地、照明专项规划，正积极协调市规划设计院为我县编制城区控制性详细规划，为**规划设计院收集《石人沟河两侧发展规划及重点地区城市设计项目》、《寇河经济带规划》基础资料。
二是住房保障和房地产开发。积极推进棚户区改造，共开发水岸家园、滨河、西城三处地块，计划彻底消灭城中村，改造城中村136户；计划改造城边村三处，501户，年末城镇化率将达到30.2%，较上年增长2.74%。卫生局西侧、欢喜岭地块、火车站前、粮库东侧及六安地块的房屋征收工作进行顺利，房屋征收政策也进行了重新修编。
三是民生项目。加快了净水厂、热源厂后续建设及设备采购调试工作，今年可全部完工并投入使用；推进奥德燃气工程，完成了基础设施及市区主要燃气管网投资建设，目前已有370户居民开栓试供气。今年还将投资5000万元，新建汽车加气站一座。工程建设已接近尾声，计划10月末达到运营条件。并投资450万元，对"8.16"水灾125户村民水毁房屋进行新建，每户建设标准40平方米，10月23日前可全部完工。
同时，抢抓省委副书记许卫国定点帮扶**及省市相关部门帮扶**的有利契机，加大与上级部门的沟通联系积极协调争取省、市直部门在城市规划、建设、管理方面的项目和资金支持，共计划争取资金7000万元。目前，部分项目已进入省住建厅项目库，相关事宜正在积极准备和运作当中。
四是基础建设。加大道路改造工程力度，投资4000万元，对城区"八街六路"及小街小巷、小区入口路面进行改造，改造道路全长12公里、17万平方米；投资340.4万元，重点做好**高速口绿化美化建设；做"**欢迎您"垂直绿化景观带一处。目前，整个工程已全部完工，进入养护阶段；投资48万元，对城区景观性和功能性照明设施进行维修与更换，并对城区1090根路灯杆进行重新喷饰；投资543万元，对城区街路、园区等排水管线进行改造与新建；投资130万元，翻新建水洗公厕三座、新设垃圾箱120个。
五是城市管理。认真梳理及校正现行冬季清运雪机制，协调调动广大社会力量共同参与，积极备战今年冬季清运雪任务；积极开展城区环境综合整治活动，通过提高环卫工人工资待遇，新**市管理人员130人，增加公益岗位100个、将清扫保洁时间延长至17小时。
在城市秩序管理上，清理教育违法建筑及责任人39起、有碍观瞻广告牌84处、小招贴5000余张。深入落实门前"五包"责任制，规范城市车辆秩序及摆放，县城秩序管理水平得到极大提升。
物业管理方面，将检法小区、河畔小区、百货小区、国税小区纳入了弃管小区改造计划并逐步接管。投资30万元对检法小区基础设施、设备，环境配套、硬覆盖、单元门等进行了更新改造。投资35万元对城区公管小区单元门进行维修和油漆喷涂，并配合**兴大建设有限责任公司，完成了总投资130万元的西小区外墙保温改造工程。同时，投资30万元对西小区方砖、硬覆盖、单元门及两侧大门等环境配套工程进行相应改造。
六是工程监督。积极开展了"打非治违"活动，严厉打击各项违法违规行为。同各施工企业签订安全生产责任状，制定专项检查和应急预案，健全安全生产管理体系，提高施工现场的文明施工水平。督促施工企业开展建筑安全自查和专检，开展起重机械、施工用电、防高空坠落、防坍塌等专项检查。召开安全生产工作会议2次；严格执行施工许可管理制度。仅2016年上半年，即下达《责令整改通知书》65份、《责令停止违法行为通知书》25份、《行政处罚决定书》25份；严格按照法律规定的处罚程序，对大型公建违法违章建筑行为进行严厉打击和处罚，较好地维护了建设各方主体的合法权益，保证了建设行政执法的公平、公正。仅2016年上半年，共实施立案案件25宗，收缴罚没款44.9万元。
四、常抓不懈，完善各项工作制度，健全机关作风建设长效机制
1、完善各项规章制度。为建立机关作风建设的长效机制，我局进一步加大了制度建设力度。重新修订了《城建局局机关管理工作制度》，编印了新的管理工作制度。今年初，重新制定了城建局领导班子责任分工，落实岗位责任与考核标准、完善了机关考勤制度等。今年9月，我局结合国家、省和市的有关要求，对本局的机关管理工作制度再次进行了修改、补充、完善，为我局的机关作风建设，(
2、长期延续机关作风建设年活动的组织机构和管理模式。机关作风建设是长期的工作，要常抓不懈，为此，我局决定将机关作风领导小组及其办公室长期保留，公布的征求意见箱、征求意见电话、群众接待日和民心网站专栏将长期设立，方便社会各界对城建工作的监督，畅通我们征集意见的渠道，及时广泛地听取各方的意见和呼声。
通过机关作风建设年活动三个阶段的稳步推进，我局在今年机关作风建设年活动中，完成了由量变到质变的蜕变过程。在解放思想有新突破，转变职能有新举措，服务水平有新提高，精神面貌有新气象等方面均取得了显着成效。在今后的工作中，我们将再接再厉，常抓不懈，把我局的机关作风建设不断地推向新的更高的水平。
第1篇：物业经理年终总结
尊敬的公司领导，同事们大家好!2015年已经即将逝去，崭新的一年也即将开始。整整一年的忙碌也即将告一段落。回头看一看这一年的工作，真的让我觉得很惭愧。在07年末的时候，我已经预料到今年的艰难之处——07年我们是在打江山，08年则是在治理江山。说到这里，我们还真的没有预料到08年竟然是个市场的灾荒年。在这一年中，我们的心情都是起伏不定的，先是国家大事，跟着是行业艰难，还没等我们喘过气来，08年就没了。这就意味着09年我们的工作担子会更加沉重。接下来我将对我们业务部在今年一年中的工作做一下深刻检讨，希望得到大家的指导和批评。
一组织机构和人力资源
07年末——08年初，公司投入了大量的经费为业务部四位较出色的业务员配了车，公司也因此在组织机构方面做了较大的调整。因为考虑到团队合作和提高车辆使用率的问题，我们依托这四名较优秀的业务员建立了四个业务小组，分别由四人任组长。最初要求各组在三个月内健全队伍，配额三人，即一名组长加两名组员。我也开始帮助他们招聘人才。但是由于方向的错误和对所聘用人员的要求过高，造成进入公司的六名新员工都在半年之内先后离岗。虽然人员流动是正常现象，但是全军覆没确实有些说不过去。不管怎么说，我们没能留住人，就证明我们在某些方面出现了错误或失误。
第一，我们招聘的对象有问题。应届大学本科毕业生，本身就是极不稳定的群体，他们要求的是长久稳定的收入和良好的个人发展空间，而我们这样以销售为主的公司在这些激-情澎湃的孩子眼力是没有这样高地位的。
第二，我们没有成熟的新人培训方案。刚出校门的孩子虽有冲劲，但是他们没有社会阅历也没有工作经验，他们在学校里依靠更多的是导师或教师，离开了课堂和老师他们找不到快速学习的法门，当他们需要快速找到到兴趣和方向的时候，我们却没能迅速提供。这就造成了他们的一个心理落差，逐渐激-情消失，工作也就失去了动力。
第三，我们现有的团队还不够优秀。人以群分，虽然我们所聘用的这几个员工并不都是那么出色，但是他们最想加入的确是正规军，他们希望自己成为最优秀的团队中的一员。但是我们无论个人能力还是从团队资质，都没能达到他们的要求。松散的管理体制，无力的要求，这些也是他们逐渐离开的一个原因。
总之，我们从这次招聘中还是领会了一些道理。我们最需要的并不是高学历、高素质的人才，而是中素质、中学历、高经验、低要求的人才。我们在今后的招聘工作中，一定要淡化对学历的要求，但要注重品质和经历，重点放在经过一段时间磨练的相关行业流动销售人员的身上，因为他们已经过了预热期，只要品质好、略微有些销售经历，而往往这部分人群对工资和企业的要求不一定很高。我们还必须制定一整套的招聘和培训方案，力争用最短的时间对新员工进行科学考核，并使他们的工作能力和忠诚度有大的提升。另外，我们还要针对公司现有的员工进行定期的培训，对现有的老员工进行严格要求，从而不断提升团队的战斗力和凝聚力。
二执行力
关于执行力的问题，公司的两位老板已经多次提到。在我看来，执行力应该分成两个环节，一个是反应，另外一个是行动。首先，有很多一部分工作是需要团队合作或者分工才能完成的，这个过程的指挥者需要有快速反应的过程，分工结束时就是行动。在两个环节的连动过程中，团队的指挥官也就是部门主管的责任是最大的，因此我认为执行力不好，部门主管罪不可赦。借此机会，我也向大家检讨。之前我在执行的时候，一般都只有一个步骤，那就是分配。错误已经很明显了，我缺少了指挥、监督以及检查(或者说验收)。我也决心在今后的工作中，严格要求自己，争取做执行的标兵。
三市场开发和维护
07年工作中最漂亮的就是家装渠道的成功开发，但是08年在这方面却几乎是一无所获!首先在家装渠道方面，我们虽然对一些主流客户做了大量的工作，力争使资源的利用率达到最高，但是我们的努力似乎没有取得过多的好成绩。那么09年我们应该从什么方向上来扭转这个局面呢我认为应该从细节做起。我已开始和负责家装渠道的人员探讨一些我的想法。首先是对渠道客户的定位和分类，把渠道客户的销售业绩拿出来分析，先把以我们为重点的客户找出来，放在首要位置，因为这些是我们最忠实朋友，我们也应该最重视;接着是把有一定销售能力但并不以我们为主的客户，先找到他们的重点合作对象，再了解他们合作好的原因，一对一的做针对性的方案，力争扭转乾坤;最后才是那些能力一般又没有方向性的客户，自然不能放弃，但是不必要投入太多的精力和物力。我始终认为对渠道来讲对客户的维护重于开发，我们必须要先学会防守再去进攻，否则得不偿失。
工装市场更糟糕。09年市场环境不容乐观，从大的方向来看，由于经济危机的影响，短期内楼市的情况不会有太大的好转，老百姓都处在恐慌中，买房、投资都很谨慎，买房子的少了，精装的少了，甚至有些计划重新装修的小型企业都会将计划推迟。总之就一个字——难!但是我们可以从另外一个方向上多少嗅到一点乐观的味道，那就是国家的基本建设。我对明年的工装市场的看法是，大型采购会增加，反之小型的工装可能会较往年有较大的缩水。这就需要我们把重点工作放在大型工地上，作好明年的投标和公关工作，力争在恶劣的环境下找到夹缝以保平安。
小区推广在07年是空白，08年我们开始认识到了这个环节的重要性。在同行业，已经有很多的先行者无功而返，大家都在摸索最便捷的路。这条路实在是不太好找，但是我认为首先是我们要选择一个目标，如果没有最终的目标，我们就没有办法确立方向。所以我们在08年着手做小区推广之前就定向为“以宣传和推广为主要工作，力争提高我们的商品在小区的占有率”。目前这项工作正在试进行，我相信只要我们能坚定的沿着已确定的目标，一步一个脚印的走下去，就一定会取得成功。09年，我们还是要把重点广告投入放到小区，但是一定要作好小区的定位和可行性分析，并找到性价比最高的传播方法，并作好一系列的服务工作，力争让用过我们产品的客户做我们的宣传媒介，从而带动其他消费者购买。
第2篇：物业部经理年终工作总结今年份调入物业管理处任职物业部经理以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，我们校区的物业管理取得了辉煌的成绩，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
(一)耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2015年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
(二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，2015年的工作存在以下不足：
(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;
(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;
(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
(一)积极搞好与公司、业主之间的协调，进一步理顺关系;
(二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;
(三)管好财、理好账，控制好经常项目开支;
(四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系;
(五)抓好小区绿化维护工作。
第3篇：物业总经理年终总结一、全力配合集团地产开发，小区管理品质不断提升今年，为了配合集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期；优化人力资源配置，调换部分管理处负责人；收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理；加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施；实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人；通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人；根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基础。
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人·月；同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作；开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题；配置了报纸、金地期刊、金地物业报、金地保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人；增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7ｘ24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求；推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100%。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示金地物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块（字朝里放置于阳台内），最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，金地花园业委会完成改选。金海湾、金地花园、金地翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。金地海景顺利通过安全文明小区的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评；彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评；嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包；碧华庭居、金地翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有益的尝试。
二、品牌宣传效应显现
今年，为配合公司市场营销工作，公司切实加大了品牌宣传。根据“管理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开发商、中介公司和物业管理同行为重点宣传对象，一方面打造塑造精品小区，通过让客户参观小区以及接受业务培训等方式，亲身感受金地物业的管理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共接待公司、地产、集团、置业的参观超过一百批次，参观人数近千人次，同时接待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌宣传。XX年公司共出版《金地物业管理》报12期，平均发行数量为11000份/期，发行范围遍及27个省市。公司内外部网站在今年也进行了改版，全年共上传各类文章616篇，在报道公司重大新闻和重要信息、展现公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《金地物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。
三、市场拓展频创佳绩
XX年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼（万基大厦）、酒店式公寓（白领公寓）、学生类公寓（重庆学府大道69号）以及中心区顶级豪宅（熙园）等业务的拓展，尤其是万基大厦与白领公寓的接管，实现了该业务市场零的突破，标志着公司产品结构开始进入真正意义上的调整。
今年，公司以品牌求发展，将精力投入到中高档市场的开拓上，注重项目的投入产出，理性选择合作伙伴，全年新签22个项目，其中：全委项目6个，顾问项目16个。新拓展项目的管理面积243万平方米，其中：全委项目64.2万平方米，顾问项目178.8万平方米。目前，公司共接管项目118个。其中：全委项目34个、顾问项目84个；管理总面积1648.6万平方米，其中：全委项目389.4万平方米，顾问项目1259.2万平方米。
至此，公司管理项目已发展到全国31个城市，其中今年新拓展城市8个，分别为洛阳、厦门、佛山、宜兴、烟台、潍坊、海口、镇江。
四、管理工作改进明显
进一步强化清单式管理，推行月度工作计划考核网上填报和考核，网上工作日记填报、顾问项目管理信息填报等，规范提升了管理的力度和效率。
完善顾问运作工作指引，强化前方项目经理，后方专家顾问团的运作，保障并进一步提升项目管理品质。
积极搭建金地物业管理网上办公平台，先后开发包括计划考核、项目管理、物流管理、人力资源等在内的十余个模块，为公司办公信息化建设奠定了坚实的基础，提升了公司形象和管理效率。
加强分支机构财务核算、稽核、审计管理力度，建立了公司经济效益测算模式、对分支机构业务管理及指导的体系，改变了财务部原简单的核算职能，确立了财务管理在日常工作中的作用和地位。品质管理体系的健全完善，作业操作文件体系的修订、品质检查方法的改进、质量问题的整改跟踪督导，逐步形成兼顾、覆盖各地管理的管理体系建设。
完成会所移交工作，改进会所经营管理，有效的改变各会所长期亏损的局面，逐步形成良性运作。
安全管理工作的改进提高，保安人才的建设、小区封闭式管理的实施、安全管理垂直管理模式的探讨和尝试，保安员社保、工资改革、居住伙食条件的改善，推动安全管理的有效实施。
小区设备管理模式的探讨和实施，工程部在业务管理地位的明确，强化了各小区的设备日常维护工作，改善了设备运行效果。
狠抓制度执行落实，通过月度工作计划和考核、工作日记、着装、劳动纪律等的检查，确保公司各项制度得以执行。
分公司基础管理工作的强化及区域运作模式的总结。
五、人才队伍建设效果显著
今年以来，公司就人才引进的渠道和方式进行了探讨，人员招聘组织、管理的改进，为公司在人才引进特别是高素质人才引进奠定了基础。一方面立足业绩考核和能力评估，不拘一格，积极选拔内部人才，共晋职晋级169人。另一方面大胆引进外部人才。通过参加现场招聘会、网络发布招聘信息等手段，共招聘管理层员工96人，本科以上占31.2%，其中硕士生1人，本科生29人；主办以上占48%，其中主管11人，主办35人。同时加大对项目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘项目管理人员24人，保安骨干20人。
推进保安招聘与基地化建设。通过多种渠道，与多个学校、人才市场建立了长期合作关系，进一步完善保安的基地化建设，共招聘518余名保安员。
在公司内部推行三级培训管理，公司级培训共计16次；职能部门组织对口培训共计24次；部门内训约计774次。管理员培训时间达121.5小时/人年，保安人员培训时间达126小时/人。
六、企业文化精彩纷呈
这里特别值得一提的是，在XX年，我们遭遇了前所未有的非典疫情，在这场没有硝烟的战斗中，我们的管理处广大员工身处战斗第一线，承受住了巨大的压力，在公司的高度重视与细心指导下，积极投入到抗击非典的工作中去，以无私奉献的高尚品质，为防抗“非典”做了大量的工作。如长期坚持对小区进行消杀、消毒，向全体业主宣传抗“非典”知识，努力为业户创造一个健康安全的生活环境。尤其是在北京成为非典重灾区，碧华庭居、彩世界管理处分别出现一例疑似病例的情况下，我们的员工没有退缩，他们克服自身的恐惧，忠于职守，不顾个人安危，一如既往地坚守在工作最前线，表现出优秀的职业素养和崇高的思想品质，赢得了开发商和业主的嘉许和赞誉，也展现了金地物业公司强大的企业凝聚力。
第4篇：物业总经理年度工作总结尊敬的各位领导、亲爱各位同仁们,大家上午好:
一年来,在房地产管理局和各级组织领导的关心和帮助下,在各单位的理解和支持下,我公司经营班子和全体员工经过不懈的努力,实现了年初预定的目标。现将物业公司2015年各项工作总结如下:
一、经营管理情况
我公司成立于二00六年元月九日,是一家专业从事于物业管理的企业,资质等级为三级,编号为物管**号。公司现拥有一批管理经验丰富的作业队伍,现有职工78人,其中中级职称9人;初级职称15人,中高级技术工人20人。我公司秉承“业主至上、服务到家”的信念,以“精干高效、优质服务”的原则,执行为物业使用者创造“安全、文明、优美、舒适、休闲的环境”质量方针,实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。我们先后承接了“”、“”、“”、“”、“”、“”、“”七个物业管理项目,管理面积达46.42万㎡。
2015年是**物业管理公司打好各项基础工作、求突破、负重前进的一年,全公司上下围绕加快发展,全面建设六安市优秀物业管理企业的总体目标,我们团结奋进、求真务实、勤奋工作,确保了公司稳定和经济持续健康的发展。一年来,我们主要抓了以下几个方面工作:
1、完善各项规章制度,建立内部管理机制
公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务发展,争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标,优质服务是根本的基础所在,为此,我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班人员工作制度》、《业主回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《工资管理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等近二十多项规章制度,并加大检查落实力度,使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开;同时,为了建立完善的内部管理机制,采用“走出去、引进来”的方式,到合肥、北京等物业公司学习参观,在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况,对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分,从而将各项工作细化到每个人,促进了各岗位的积极性、主动性和创造性,使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼,业务、管理水平不断得到提高。
2、公司上下团结务实,服务意识显着提高
公司只有不断提高服务质量,才能最大限度的满足住户和业主的需求,才能稳步提升物业收入,树立良好的企业形象。我们首先从思想政治工作入手,发挥先进个人的模范带头作用,带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强管理业务培训,使员工的服务意识和自身素质得到不断提高,要求公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作,公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围;其次,为了能够在服务质量上更上一个台阶、再上一个档次,公司的各管理处进行了优质服务月评比活动,选出优质服务管理处,各管理处之间有了个赶、比、超的服务意识。同时加强了各类资料的查阅、收集、归档工作,按部门、形式、性质等不同合理分类、存档,极大方便了所需材料的及时查阅和利用;第三,重视参加和开展形式多样的培训活动,在积极参加公司组织的各类培训、学习的同时,针对公司内部的工作特点和性质定期或不定期的开展安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训,使全体员工的服务意识和业务素质得到提高;第四,狠抓各项规章制度的落实,促进工作迅速有效的开展,特别是为了切实落实实施的《效绩考核工资》我们下了极大的功夫,考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核,起到了相互监督作用。实施以来,员工的工作作风和服务意识、水平以及有效投诉处理率有了显着提高;又如《周例会制度》实施后,每周会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人,要求当天能完成的必须当天完成,不能完成的要查出原因,制定计划限期完成,使各部门的工作效率明显加快,改变了懒、散、慢的不良习惯,对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
06年我们有着多员工在平凡的岗位上表现尤为突出,例如:
1、梅山北路安置小区保安抓小偷情况:
2、行政中心人员拾金不昧情况:
3、任劳任怨情况:
当然,我们还有更多的好人好事在这就不一一提起。这些优秀的同事值得我们尊敬、值得我们学习,给我们全体员工更大的激励,更提高了**物业的知名度,树立了**公司的服务品牌。
3、挑选精锐管理人员、节能降耗,管理效益明显提高
公司领导班子清醒的认识到在开展外向业务前,只有通过加强内部管理、加大成本监控力度(尤其是人力成本的控制),才能减少企业亏损、提高企业效益。采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度,要求外购材料必须两人以上,常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系,同时,财务与行政办人员经常做市场调查,尽可能找到源头供货商。为了提高服务,在有偿服务项目上,采取自购、代购或协助购买材料方式,以最大限度满足委托方利益。第三,开展修旧利废活动,办公用品严格控制,废旧拖把2、3个拆开合成1个接着用,报废设备中能用的零件拆洗后再利用,还做到不必开的灯不开、能少开的少开,包干区域做到人走灯熄、水停,并用奖惩规定加以约束。
4、加强自身品牌建设,积极开拓辅助行业的发展思路
2015年我公司在品牌建设中走过了实实在在的一步,我们一方面以品牌意识和品牌质量要求带动其他专业的发展,很抓内涵管理,把本职工作做好,另一方面瞄准市场,积极努力开拓新项目。2015年,我们已成为了“中国物业管理网”、“中国物业管理信息网”和“安徽省物业管理网”的会员,并积极在各网站上参与管理经验论坛,取长补短,汲取经验。同时我们6月份成立了“六安市绿野园林绿化有限公司”,主要的目的是作好坚强的后盾,以保证我公司在物业管理行业更强劲的发展。我们现已成为六安市知名物业管理企业,并且得到了方方面面的认可。
5、构建良好的外部环境,加强与政府部门的沟通协作
由于物业公司不仅肩负着各项目的物业管理,同时又肩负着综合治理、计划生育等政府职能部门管辖的工作,外协工作还十分重要。为此,公司办公室积极与各协作单位联系、沟通,理顺了各种关系,尤其在梅山北路、十里铺等安置房物业管理中,我们急政府所急、想政府所想、为政府节约,我们投入了大量的人力、物力、财力,千方百计理顺业主和建设单位之间的关系,遏制了业主上访等不良现象的发生,更为确保安置小区营造良好的居住环境,树立了政府形象,圆满完成了合同约定的管理任务,为公司下一年经营奠定了良好的基础,同时我们企业形象得到进一步提升,
公司还加强了与主管部门沟通,积极配合做好各种工作的汇报、参加各种会议及培训工作,并配合党、工、团组织开展政治思想教育、学习培训、文体活动,对内对外宣传等方面做了大量工作,树立了企业形象,提高了公司内部的凝聚力,同时,督促和协助计划生育部门、信息部门等做好相关工作,并受到了上级部门的肯定。
06年,为了配合六安市政府人员安置工作,我公司六安市行政中心管理处解决了苗圃村14位村民的就业问题,他们珍惜这份工作,表现是出色的。同时为了响应政府就业号召,我们吸收了16名下岗职工,为政府俳优解难做出绵薄之力。
6、不断创新,探索新的物业管理思路
各管理处保安部编制大、人员多,工作责任重,人员素质参差不齐,为工作的正常、有序开展带来了很大困难,因此我们的工作重点放在了提高员工素质、加强业务培训上。为此,公司招聘了退伍军人作为教官,定期进行训练,以充实保安力量,同时,对素质较低、意识较差的保安进行再培训,不合格的给予辞退,使保安队伍整体素质得到了较大提高;
为切实提高保安部管理人员的能力,我们在管理人员的任用上采取竞争上岗方式,在用人机制改革上迈出了务实的一步。保安部员工在通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识,促进了工作的积极性和主动性,能够及时发现并处理火灾等各项隐患,面对住户(业主)不公正行为时能以大局为重,做到打不还手、骂不还口,树立了**物业公司的服务形象。
各管理处保洁部通过不断加强培训和进行思想教育,始终保持了高质量、高要求的保洁标准,同时通过班前班后会形式进行全天工作的计划和总结,及时发现问题、解决问题;为适应新形式下保洁工作的需要,保洁全年进行了两次大规模的有计划、有重点、综合性的培训活动,使全体员工认识到在做好本职工作的同时还必须加强文化素质的培养,只有素质的不断提高才能使对内提高服务质量和服务意识,对外树立服务形象。行政中心保洁部在自我检查的同时,又有市行管中心人员进行督察,这样的双重监督机制,更能保证行管中心的保洁工作。保洁部除了在人力成本上进行严格控制外,还尽可能的在物料消耗上节约成本,因保洁物耗是物业公司的一项较大的费用支出,在不影响工作质量的前提下节约物耗是保洁部降低成本的关键,保洁部按制定的节能降耗计划在管理上加大力度、在用具上下功夫,能重复使用的决不换新的,严格按标准剂量使用高成本清洁液剂,清洁用具谁丢失损坏谁赔偿,通过这一系列措施,有效的节约了成本。
工程部的工作主要是保证各管辖区正常供电、供水以及公司所管理设施、设备的保值、增值和正常运转,同时还承担着各公共区域、办公区域的水、电、照明等修补工作,另外还协助各建设单位进行对各管理区的施工改造和工程收尾的维修等工作。配合各建设单位完成了多项施工改造及善后处理工作,修复了大量的跑、冒、滴、漏等故障。在正常完成工作的同时工程部在节能降耗上也做出了大量的工作,能修理的决不更换、不买新,定时抄录设备运行数据,合理启停设备,精打细算每一度电、每一滴水、每一公斤油;对闲置设备进行合理利用。工程部还通过加强内部管理和深入落实《效绩工资考核制度》提高工程部全体员工的服务意识和服务水平,尤其是实行效绩工资考核以来,各班组自觉对所属不断员工进行职业道德、专业知识、工作技能等多方面的培训,使工作质量和服务质量有了质的变化,彻底改变了过去懒、散、慢的不良作风,形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上的局面;为了加强小区的装饰装修管理,我们对进驻每一个小区的装潢队伍进行登记,查看其证件及经济实力,避免业主上当受骗。业主装修前必须详细填写《装修登记申请表》,写明装修的概况,由工程部人员现场查看督导,对于破坏主体结构和公共设施的情况,我们坚决予以遏制,确保小区的外观统一、协调、美观。
绿化部以及综合管理部也在06年积累了许多经验,我们就不一一介绍了。通过各部门员工的积极配合和共同努力,公司今年的各项工作都取得了很大进展,也正按公司领导班子的长远规划一步一步的前进,相信各级领导和部门的帮助指导下,经过公司全体人员的不懈努力,目标一定会在不久的将来得以实现。
二、存在的问题
首先,公司管理人员起步较低、能力较欠缺,在2015年我们还要加强培训和学习力度,以提高管理人员的业务素质和整体管理水平。第二,公司成立时间较短,起步低、时间短,只处于发育阶段,与本大城市大型物业公司存在着差距,在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。第三,员工队伍整体技术含量低,在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进,并通过培训挖掘内部技术潜能,发现、培养和储备技术人才。第四,培训工作力度欠缺、用人机制不灵活,外部交流少,市场情况了解不深,这需要在今后大力引进人才,迅速推动市场开发能力,采取提成等多种分配办法调动市场开发积极性。
三、2015年工作目标和任务
2015年是六安市物业管理行业逐渐规范化的一年,更我们公司大力发展的关键之年,公司的经济和社会发展主要目标是:
1、以自身发展为基础,加强纵向开拓和横向联合
我们在立足自有项目管理的同时,有计划、有步骤地向市区其他小区延伸,一方面发挥独特管理的优势,另一方面促进改变物业管理的新观念,在履行自我职责的同时,眼睛盯着外地的优秀物业管理企业,吸取他们的长处,主动适应市场的眼光和更新行业结构的魄力。
2、以业主为本、建构有利的业主联系平台
我公司要注重业主的普法工作,对省、市的各方面文件、通知发放到业主手中,业主享有充分知情权。经常组织业主学习物业管理的法律、法规,组建了业主委员会,业主委员会的选举,设置无记名投票箱有业主选举。并长年在小区的交通要道处设置业主意见箱,对我们的工作进行监督,意见箱每天有总经理启阅,以后在每一周将举行一次有业主旁听的总结会议。
并且实行帐务公开制,对公共的水、电费和配套实施的管理维护费用,在每月进行张榜公布,对业主有异议的收费项目及时排查。积极组织社区娱乐活动,对有困难的业主主动给予帮助,得到业主的良好口碑。努力解决业主和市政府安置之间的矛盾,对业主的不合理要求给予坚决否定,保护好各方的合法权益。
3、提高服务意识、规范服务行为
为进一步改进公司工作作风,提高服务意识,规范员工言行,提高工作效率,公司办公室还须完善劳动纪律、环境卫生、会议、培训等内容的规章制度,同时公司力争将上报ISO9000质量管理体系认证和ISO14000环境质量体系认证工作,争取一次性通过,使全体管理人员和员工的日常工作都有章可循、有制可约,起到了比较豪的效果,尤其是《效绩工资考核制度》的实施对提高员工工作积极性、主动性和自律性等方面起到了实效性作用,同时为贯彻实施行政办每月组织多次不同形式的检查,确保了各项制度的执行。
回顾过去一年,我们还存在这样或那样的问题,在前进的道路还有许多困难,但是,公司的壮大,任重而道远,新的目标鼓舞人心,新的机遇催人奋进,展望未来,我们信心百倍。2015年让我们在总经理刘应菊同志的领导下,团结一心,鼓足干劲,历精图治,开拓创新,为公司全面发展,创安徽省优秀管理企业、物业管理明星企业而努力奋斗。
谢谢大家!
第5篇：物业经理工作总结由于客服部经理调动，我受公司领导指派，负责客服部近一时期的全面工作，根据我们公司客服工作的工作重点，结合我多年从事物业客服管理工作的经验，现把07年上半年尤其是这段时间所做的工作及下一步工作工作安排及设想总结如下：一、强化部门制度建设
1、由于部门人员变动，结合实际情况，对本部门工作分工进行调整，加强管理，提
高工作效率。
2、针对客服部管理制度空白的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共七则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度、前台管理制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。
3、加强员工精神风貌建设，实行每日晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处。
4、定期召开客服部全体人员会议，对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。
5、有针对性地开展部门培训工作，组织学习《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。
6、对B区新进员工的招聘培训工作。
二、收费管理
1、对前期因房屋质量问题而要求物业公司赔偿的52户进行沟通，经过客服部管理员、主管、经理直至物业总经理的多次艰难协商沟通，现已经集团批准同意已妥善解决35户。
2、对2015年上半年到期物业费进行为期一个月的清缴工作，收缴率达92%，收缴金额为370,214.65元.不含前期因赔偿未成而拒交物业费的17户，并将物业费、采暖费收取及赔偿金额进行统计整理上报，明细附后。
3、家政创收收入07年计划为10万元，截止至7月末共收入7410元，于计划相距很大,主要原因首先为物业公司今年准备开展一些创收项目，如配送，为业户接送小孩等，但上半年一直未实行；其次是保洁人员数量精减一半，调整流动性比较大，造成计划完成率比较低。下半年由于二期开始交屋也是家政服务开展的时机，力争创收达2万元。
4、下半年收费分三部分，一是对07年6月30日到期因各种原因迟迟不交的21户进
行清缴；二是进行07年7月末到期物业费的收取工作，针对公寓多为出租户的特点，主要以电话通知辅以书面的形式进行催缴；三是对前期索赔未达成协议的16户进行跟进，尤其是重点解决一直未来协商的5户，力争07年底前将此项遗留问题妥善解决。物业费收缴率力争达99%以上，采暖费收缴率达100%。
三、服务管理
1、对前期物业档案和资料进行整理，并规范档案借用制度，安排专人管理，实行借用登记制。
①对客户基本信息进行重新整理；重点对4号、5号公寓分布情况汇总成平面图，将业主与租赁住户分开，方便查阅和日常管理；
②对业主及各外协单位的联系方式进行更新整理；
③对维保厂家资料进行统计整理，联系地产办公室确定验收合格日期，为客户维修提供有利依据；
④将前期信报箱钥匙、电磁炉、门禁卡领用情况逐一进行情况统计，核实剩余数量，查找缺损原因，为今后工作的开展做好准备；
⑤对现有空房钥匙及室内设施设备进行整理，安排联系维修及室内清洁工作，为销售做好准备，并实行定期空房巡视制。
2、对客户前期房间的工程质量问题进行修缮，重点处理了防水、门槛石、墙面裂纹、水浸维修、地板裂纹、淋浴屏漏水、卫生间渗水及卫生间地砖倒坡、更换室内门锁、维修入户门、维修洗水盆下水等问题。
3、对4#807因洗衣机水龙头在未关的情况下断裂造成漏水导致地板、墙面等受损要求赔偿进行处理，多次沟通业主及相关责任单位，在未果的情况下致函要求责任单位限期答复，现已做出书面承诺于7月底对业主进行地板进行恢复处理。同样的问题针对不同的责任单位进行不同处理，如5#506同样的原因业主因漏水受损后，由物业公司将业主及责任单位约见面谈，双方达成维修意向，即为业户尽到了责任，也维护了物业公司的利益不受损失。
4、加强走动式管理，规范日常大堂岗位及巡楼工作，组织多次集体巡楼，发现问题、及时处理。并将近期未能解决的问题进行拍照统一整理以书面的形式，转相关部门处理，并进行回访跟进。
5、管理小区内养犬问题，一是下发“小区内加强管理养犬规定”的通知，并公示举报电话；二是请民主广场派出所配合，清理整顿违反养犬规定的业主并下发清理通知；三是专门设一部电梯，通知引导携带宠物者乘坐货梯并做电梯指示，以免人、犬冲突等问题的发生。
6、针对前期管理方面存在的一些问题，强调并加大检查公寓业主二次装修情况，一经发现，按相关规定要求业主停工并到物业公司办理相关装修手续，方可开工，同时请安管部在班后及夜间按公司对装修业户的规定实行严格的监督和管理。
四、B区工作准备
1、与地产集团销售中心沟通联络，取得B区所有业主祥细资料及户型图，提前做好交屋准备，提高工作效率。
2、对B区交屋需要的程序、资料进行思考准备，改进完善制定A区交屋程序，避免产生同样的错误及失误。根据A区资料参考《物权法》等法规对B区所需文件进行整理准备，并请示集团后准备印刷。
3、进入B区施工现场，了解进度，对已完工项目进行初验，为正式接管开始准备工作，为10月1日顺利交屋做好准备。
4、下半年进行B区全面交屋入伙工作，安排交屋后需要维修项目工作，做好回访。
5、B区交屋入伙资料的存档工作，钥匙的保管借用管理。
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