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租赁物业经营的应对办法 苗忠篇一
《物业经营管理 第六章：租赁管理》
第六章：租赁管理
一、内容提要：1、租赁管理与租赁方案 2、房屋租赁合同 3、租户关系管理
二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理的知识水平和实际应用能力。
考试的基本要求：
掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整方法。
熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。 了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。
1、 房屋租赁的特征
答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
1．房屋租赁不转移房屋的所有权；2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；
4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
2、物业租赁的分类方式
答：依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：
(一)按房屋所有权的性质划分：1、公房租赁；2．私房租赁
(二)按房屋租赁期限划分：(1)定期租赁；(2)自动延期租赁；(3)意愿租赁
(三)按物业租金的内涵划分：(1)毛租；(2)净租；(3)百分比租金。
3、物业租赁管理模式
答：常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。
4、租赁管理的工作内容
答：租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理。租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。
5、租赁方案与策略主要涉及的工作内容
答：租赁方案与策略主要涉及到如下内容：
1．确定可出租面积和租赁方式
2．编制租赁经营预算
3．定位目标市场
4．确定租金方案
5．明确吸引租户的策略
6、经营性物业的租金水平的确定
经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。
对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。物业管理师在
确定各出租单元的具体租金时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用这部分收人来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。
对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。
7、房屋租赁合同的基本条款
答：房屋租赁合同的基本条款包括：
(一)当事人姓名或者名称及住所
(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况
(三)租赁用途
(四)租赁期限
(五)租金及支付方式
(六)房屋的修缮责任
(七)转租的约定
(八)变更和解除合同的条件
(九)租赁双方的权利与义务
(十)当事人约定的其他条款
8、实施客户关系管理的目的与内容
答：客户关系管理的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。企业经营以追求可持续的最大赢利为最终目的，进行好客户关系管理是达到上述目的的手段，因此CRM应用立足企业利益，同时方便了客户，提高了客户满意度。在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作内容：
1．建立详细的租户档案
2．租赁期内的服务
3．租金缴交的管理
4．数据统计与分析
5．个性化服务
第一节 物业租赁概述
掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整方法。
熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。
了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。
一、物业租赁及其特征
(一)物业租赁的概念
出租人支付租金的行为。房屋租赁的含义有以下两点：
(1)
(2)
(二)房屋租赁的特点
房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
1
2
3
4
5
二、物业租赁的分类
依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：
(一)按房屋所有权的性质划分：房屋租赁分为公有房屋的租赁(
和私有房屋的租赁(
。
(二)
(三)
四、房屋租赁的行政管理
。
第二节 租赁管理与租赁方案
一、租赁管理的概念与内容
二、租赁方案与策略主要涉及到如下内容：
1．确定可出租面积和租赁方式
2
3．定位目标市场
4．确定租金方案
5．明确吸引租户的策略
四、租金确定与调整
(一)租金的计算单位和所包含的内容
(二)基础租金与附加租金
市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：
第三节 房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念和法律特征
(一)房屋租赁合同的概念
用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，
(二)房屋租赁合同的法律特征
二、房屋租赁合同的基本条款包括：当事人姓名或者名称及住所、房屋坐落、面积、装修及设施状况、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、房屋的修缮责任、转租的约定、变更和解除合同的条件
1．根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。
(1)因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。
(2)
因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。
(3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。
(4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。
(5)
由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
2．租赁合同的终止
对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、
承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。
对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。
(九)租赁双方的权利与义务
第四节 租户关系管理
租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签订租约，当租约开始实施之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，从而建立起租户对本物业的忠实度也是至关重要的。这实际上就是客户关系管理(CRM)在经营性物业租赁管理中的实际应用。CRM的作用：
1234二、租赁管理中的租户关系管理
在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作内容：
1．建立详细的租户档案2．租赁期内的服务3．租金缴交的管理4．数据统计与分析5．个性化服务
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇二
《商业物业租赁经营意向书(修改)14.03.5》
xxx商业广场
商业物业租赁经营意向书
xxx管理有限公司与xx公司根据中华人民共和国有关法律、法规及地方政府有关规定，本着平等自愿、互惠互利、资源共享、优势互补的原则，经过友好协商，就xx公司旗下“xxx”品牌意向租赁“xxx项目”商铺进行经营的相关事宜，达成共识，特订立本协议。
第一条：协议双方
甲方：xxx管理有限公司
地址：
法定代表人：
乙方：xx公司
地址：
法定代表人：
第二条：意向租赁经营商铺概况
1.经纬国际商业广场步行街商铺：
乙方意向租赁经营位置为“xxx项目”步行街 号（临街1-2层）门市，如有甲方统一调整经营业态时，具体位置双方另行商定。该商铺建筑面积约为 m²（按国家相关部门实际测量面积为准），甲方同意在同等条件下为乙方优先保留。
2.xxx广场购物中心商铺：
乙方意向租赁经营位置为“xxx广场” 购物中心 3（或4、5）层的水吧甜品区域 号商铺。如有甲方统一调整经营业态时，具体位置双方另行商定，。该商铺建筑面积约 m²（按国家相关部门实际测量面积为准），甲方同意在同等条件下为乙方优先保留。
第三条：在双方签订《xxx广场商铺租赁协议书》之前，乙方放弃该商铺的，应书面通知甲方，甲方有权对该商铺进行另行招商，甲、乙双方互不承担任何违
约责任。
第四条：在双方签订《xxx广场商铺租赁协议书》之前，乙方未书面通知甲方放弃该商铺的，应自接到甲方通知之日起30日内，与甲方商谈是否签订《xxx广场商铺租赁协议书》。
第五条：乙方经营品类或项目应符合甲方商业物业的总体规划和布局，因整体经营规划需要，甲方有权在业态经营范围上对该商铺进行调整，且不承担任何违约责任。若乙方对调整行为有异议的，有权放弃该商铺，甲方有权对该商铺另行招商。
第六条：本协议生效后，乙方允许甲方无偿使用乙方品牌及商标进行商业宣传推广。
第七条：本协议未尽事宜，双方协商解决。
第八条：本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。四份文本具有同等法律效力。
甲方：xxx管理有限公司（盖章）
法定代表人或授权代理人：（签字）
日期：
乙方：xx公司 （盖章）
法定代表人或授权代理人：（签字）
日期：
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇三
《2014年物业经营管理-租赁管理考试试题》
物业经营管理-租赁管理考试试题
一、单选题（本大题21小题．每题1.0分，共21.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）
第1题
通常在长期租赁中采用的租金是( )。
A 净租
B 毛租
C 总租
D 百分比租
【正确答案】：A
【本题分数】：1.0分
第2题
以下有关转租的说法，不正确的是( )。
A 转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务
B 承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意
C 转租合同也要按有关规定办理登记备案手续
D 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期
【正确答案】：A
【本题分数】：1.0分
第3题
在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是( )。
A 同类型物业的市场供求关系
B 物业出租经营成本
C 业主希望的投资回报率
D 用户的需求水平
模考吧
【正确答案】：A
【本题分数】：1.0分
第4题
下列各项中，表示客户关系管理的是( )。
A ERP
B CRM
C GRM
D CER
【正确答案】：B
【本题分数】：1.0分
第5题
租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期满( )
同意，更新签订租赁合同。
A 2周
B 1个月
C 2个月
D 3个月
【正确答案】：D
【本题分数】：1.0分
第6题
CRM的管理思想是( )。
A 以客户为中心
B 以员工为中心
C 以客户价值为中心
D 以企业利润为中心
【正确答案】：C
【本题分数】：1.0分
模考吧提出，并经出租人
第7题
无正当理由拖欠房屋租金( )，租赁合同终止。
A 3个月以上
B 6个月以上
C 9个月以上
D 1年以上
【正确答案】：B
【本题分数】：1.0分
第8题
CRM核心业务的组成部分是( )。
A 服务管理
B 客户管理
C 需求管理
D 满意管理
【正确答案】：A
【本题分数】：1.0分
第9题
以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是( )
A 房屋租赁不转移房屋的所有权
B 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C 房屋租赁是一种经济要式契约关系
D 房屋租赁关系因所有权的转移而中止
【正确答案】：D
【本题分数】：1.0分
第10题
下列各项中，不属于房地产周期中某一阶段的是( )
模考吧。 。
A 过量建设
B 稳定
C 成熟
D 发展
【正确答案】：C
【本题分数】：1.0分
第11题
一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度( )
A 较低
B 较高
C 相等
D 无法比较
【正确答案】：B
【本题分数】：1.0分
第12题
关于房屋租赁合同的法律特征，下列说法错误的是( )。
A 房屋租赁合同是双务合同
B 房屋租赁合同是有偿合同
C 房屋租赁合同是继续性合同
D 房屋租赁合同是不要式合同
【正确答案】：D
【本题分数】：1.0分
第13题
下列情况下，可以出租的房屋是( )。
A 已抵押，未经抵押权人同意的
B 权属有争议的
模考吧。
C 享有房屋所有权的
D 共有房屋未取得其共有人同意的
【正确答案】：C
【本题分数】：1.0分
第14题
下列表述中，不属于租赁合同自然终止的是( )。
A 租赁合同到期
B 无效合同终止
C 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行
D 当事人协商一致
【正确答案】：B
【本题分数】：1.0分
第15题
物业管理中，长期租赁的租期一般是( )。
A 三年及三年以上
B 五年及五年以上
C 七年及七年以上
D 十年及十年以上
【正确答案】：B
【本题分数】：1.0分
第16题
大型购物中心或超市常采用的租金是( )。
A 净租
B 毛租
C 总租
D 百分比租
模考吧
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇四
《物业经营管理必过提纲(第六章 租赁管理)》
第六章 租赁管理
第一节 物业租赁概述
一、房屋租赁的特征
(一)房屋租赁不转移房屋的所有权
(二)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
(三)房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
(四)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
(五)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
二、物业租赁的分类
(一)按房屋所有权的性质划分
1、公房租赁
公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理。
2、私房租赁
出租私有房屋，是一种物业资产经营行为。
(二)按房屋租赁期限划分
1、定期租赁
租赁关系不因租约任何一方死亡而失效。
2、自动延期租赁
又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租赁关系不因租约任何一方死亡而失效。
3、意愿租赁
租赁关系在租约任何一方死亡而失效。短期租赁（2年或以上）、中短期租赁（3～4年）、长期租赁（5年或以上）。
(三)按物业租金的内涵划分
1、毛租
2、净租
3、百分比租金
又称超出性租金，常用于零售商业物业。
(四)按房屋的使用用途划分
1、居住用房租赁
2、非居住用房租赁
(五)按承租人的性质划分
1、国内租赁
2、涉外租赁
三、物业租赁管理模式
(一)包租转租模式
物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租。
业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择该模式。物业管理企业确定批零售价，要充分考虑空置率的影响。
(二)出租代理模式
业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。
业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择该模式。
(三)委托管理模式
业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。
四、房屋租赁的行政管理
房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案制度的一般程序有：
(一)申请
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同、房屋所有权证、当事人的合法证件、城市人民政府规定的其他文件。
(二)审查
1、审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。
2、审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋。
3、审查租赁合同的内容是否齐全、完备，例如是否明确了租赁期限、修缮责任等。
4、审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
5、审查是否按规定缴纳了有关税费。
(三)颁证
第二节 租赁管理与租赁方案
一、租赁方案与策略
(一)确定可出租面积和租赁方式
在制定租赁方案时，首先要确定可出租面积和租赁方式。
(二)编制租赁经营预算
预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用。
(三)定位目标市场
物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。
首先，物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置；其次，物业所处区域的商业特征会影响租赁对象的构成；最后，业主的要求会影响对目标租户群体的定位。
(四)确定租金方案
租金方案是租赁管理的核心。
从理论上说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金方案还会受到出租策略的影响。
(五)明确吸引租户的策略
展示物业是一种艺术，它取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，这种需求可以通过与租户非正式接触、问卷调查等方式获取。
二、租户选择
租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。
三、租赁管理中的市场营销
进行主动的市场营销工作，首先要有了解潜在租户的信息渠道。企业的年度报告能为市场营销人员提供相关信息。
市场营销人员通常从价格优势、物业本身的素质、良好的声誉和经济实用等方面开展宣传工作。
第三节 房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念和法律特征
(一)房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
(二)房屋租赁合同的法律特征
1、房屋租赁合同是双务合同
2、房屋租赁合同是有偿合同
3、房屋租赁合同是诺成合同
所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。房屋租赁合同一旦签署，就告成立，无须出租人腾出空房子或承租人占有房子。
4、房屋租赁合同是要式合同
要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租赁合同是法定要式合同。
5、房屋租赁合同是继续性合同
二、房屋租赁合同的基本条款
(一)当事人姓名或者名称及住所
租赁合同是房地产权益的转让证书。
(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况
(三)租赁用途
(四)租赁期限
(五)租金及支付方式
租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。
(六)房屋的修缮责任
(七)转租的约定
转租合同也必须按照有关规定办理登记备案手续。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
(八)变更和解除合同的条件
1、房屋租赁合同的变更
（1）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。
（2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。
（3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。
（4）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。
（5）由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
2、租赁合同的终止
（1）自然终止
租赁合同自然终止的情形主要有：① 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；② 符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；③ 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；④ 当事人协商一致的。
（2）人为终止
包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。
对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：① 将承租的房屋擅自转租的；② 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；③ 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；④ 无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；⑤ 公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；⑥ 承租人利用承租的房屋进行违法活动的；⑦ 故意损坏房屋的；⑧ 法律、法规规定其他可以收回的。
对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。
(九)租赁双方的权利与义务
1、出租人的权利
（1）有按期收取租金的权利。
（2）有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。
（3）有依法收回出租房屋的权利。
2、出租人的义务
（1）有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。
（2）有保障承租人合法使用房屋的义务。
（3）有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。
（4）有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。
3、承租人的权利
（1）有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。
（2）有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。
（3）出租房屋出售时，有优先购买权。
（4）有对物业管理状况进行监督、建议的权利。
（5）经出租人同意有转租获利的权利。
4、承租人的义务
（1）有按期交纳租金的义务。
（2）有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇五
《竞优物业租赁经营管理系统》
IFCA.NetProperty Lease Management物业租赁经营管理系统
IFCA.Net物业租赁经营管理系统是IFCA集团总结全球六千多家客户的管理需求，结合国内的管理特点研发出来的。以客户为管理核心，以优化租赁管理、提高效率、提升效益为目的，以全流程的租赁业务为管理主线，贯穿招商管理、合同管理、财务管理、市场推广、客户服务和运营管理等业务。基于流程化设计的应用，能够把每一个业务都以事务来驱动，实现业务的流程化、标准化和精细化等三化管理。
以应用为导向的规划，内嵌360度的客户信用评估体系，全面记录客户账务信息，清晰把控客户财务状况，结合BI实时统计分析报表，深入挖掘黄金客户，防范劣质客户带来的潜在风险，有效平衡出租率、租金水平和租户结构之间的关系，实现最优的租户结构比例，保证物业持续增值，为决策层的运营决策提供更准确的辅助。
以预警监控为手段的设计，提供自定义的监控指标和监控准则，通过系统的监控平台对日常业务的执行水平进行动态的监控和预警，提高业务运营神经的敏感系数，为运营管理抢得时间，提高企业的竞争力。
平台架构图
系统支持集团多业态、多项目、跨地域、多币种、多语言统一管理
客户价值
集团统筹实时监控
系统支持跨地域多公司多项目集中管理，适应集团商业公司的高速扩张
发展；基于集团化的组织架构设置，可以满足集团、公司、事业部、部
门等复杂的管理需求，通过组织架构关系，可以满足报表的合并和汇
总，为集团化的规范管理提供基础框架，确保集团战略的顺利高效执
行，实现集团利益最大化。知识积累持续提升各种信息库的管理，各种模型的提炼，以知识驱动管理，在企业中构建知识系统，让企业中的资讯与知识，透过获得、创造、分享、整合、记录、存取、更新等过程，达到知识不断创新的最终目的，并回馈到系统內，个人与企业的知识得以永不间断的累积，同时实现企业的知识价值沉淀。
多种业态集中管理
系统支持MALL、商铺、写字楼、专业市场、住宅、停车位、广告位等
不同商业物业的经营管理及各类园区物业资产有效集中经营。不同的物
业形态，其运营模式也有不同特点，如针对MALL，系统支持租金、租
金分红、市场推广费分摊等多种收费方式；如专业市场，系统支持售后
返租的业务模式，对业主和租户的信息也能同时管理。业务预警把控风险预警平台全面、实时跟踪与监控企业的业务流程，确保企业业务层、管理层、决策层第一时间获取集团、公司的商业运营数据，保证信息的实时性；利用先进的智能信息处理技术和专家的风险因素判断，全面提升风险预警信息的采集、分析、加工、整理及信息流转等处理能力，保证了信息的有效性。预警平台为调整企业的运营方案提供了决策支持，避
免了由于信息不全而造成的决策失误。
物业经营全程掌控
系统以租赁业务为核心，贯穿房源管理、招商管理、合同管理、装修入
驻、市场推广、运营管理、财务收费、客户服务等业务执行过程，实现
流程化管理，有效处理租户、商业合作伙伴、中介代理以及物业经营人
员之间的关系，实现各方良性互动，提高物业收益率和服务水平，保证
物业持续增值。规范客服增值运营以客户为核心的全流程业务管理系统，重点突出客户服务的主动和人性化。以服务推动为原动力的计划管理，满足主动的服务计划、满意度调查，被动的报事跟踪与预警。实现全流程的服务跟踪，实现客户的增值服务。
智能分析决策支持
强大的报表智能分析功能，从投资者、决策者和管理者等角度对租赁业
务进行全面的智能分析，独有的层层穿透功能，可以随时深入每一个业
务细节的背后。深层次挖掘管理背后的隐患和品牌竞争力，从而采取改
善对策有效优化管理，为决策者提供有力的管理依据。客户体验和谐管理通过触摸屏、会员、门户等管理协调整合各个阶段、各种客户的接触点或接触渠道，有目的无缝隙为客户传递目标信息，创造匹配品牌承诺的正面感觉，以实现良性互动，进而创造差异化的客户体验，实现客户的
忠诚， 强化感知价值，从而增加企业收入与资产价值。
IFCA.Net
物业租赁经营管理系统
Property Lease Management
功能简介
商机管理
物业租赁经营管理领域涉及MALL、专业市场、写字楼等多种形态的管理，系统能满足客户
不同的需求，提供个性化的租赁方案。
系统通过商机、报价及预定功能，跟踪记录招商人员或代理中介与客户交互的全过程，详细
记录客户的租赁需求及报价情况，以不同的机会状态、客户等级等标记客户的租赁商机。管
理人员通过系统还可随时了解招商人员的客户跟进状况并适时给予指引和合理的评估。
系统通过短信、邮件群发等手段，适时提供给客户最新的租赁动态。可以支持对客户通过各
种属性进行自定义的筛选和过滤。
管理和维护潜在客户的资料信息也可把客户基本信息和报价信息直接转入租赁合同，无需重
复录入。
租赁管理
结合物业的实际状况，用户可在系统中批量生成租赁单元，并批量管理单元的基本信息。
系统支持MALL、专业市场、商铺、写字楼、住宅、停车位、广告位、移动铺位等不同物业
资产的集中有效管理。管理和维护不同类型租赁单元的基本信息，包括单元的编号、面积、
楼层、位置、朝向、方位、标准价格、启用日期等信息。将物业资源和客户统一管理，包括
房间的历史业主情况，业主更名信息及相关入伙过程的管理。
通过平面图显示租赁单元具体的位置、楼层、朝向和方位，比较直观的让用户进行操作，随
时掌握物业的最新情况；同时还支持两种平面图显示方式，支持房间的任意拆分和合并，充
分地满足了物业管理的日常业务需求。
支持对过去及未来的指定日期单元状态的查询，并可通过对租户回报的评估功能，确定黄金
铺位，指导下一步的招商工作。
运营管理
系统的装修管理功能，能记录装修时间、装修公司、装修人员、出入证件、收取装修押金、
装修检验等详细数据。
系统可通过进退场管理对商铺进行检验并通过预定开业时间和实际开业时间的差额，自动计
算是否需要缴纳违约金。
支持保底租金和分红租金、推广费用结合的租金收取方式，根据租户经营类别、销售额、租
用时间等灵活定义分红标准，分红租金自动计算并导入应收帐。
自定义返租计划，并由系统自动计算返租红利，有效解决业主返租的特殊业务需要，联合业
主共同经营物业。
客户服务
系统通过升级管理、提醒机制和服务平台，实时获取数据，有效监控，准确地进行决策并及
时对客户的报事进行跟踪、处理和回访。使得企业各方资源加快整合、加快流通、提高工作
效率，同时为客户提供了各种个性化的服务，最终为企业创造更多价值。
整个服务平台以客户为中心，将所有与客户有关的活动关联起来，达到一站式多方位服务。
对客户的投诉、维修申请、预约服务进行登记，并按事先设定的工作流程，产生派工单通知
相关责任部门和人员进行处理和回填处理结果，同时将服务产生的费用自动添加到财务应收
管理中，实现客户服务部门对报事全过程的监督与管理。
客户服务的数据汇总统计后，根据多年的行业经验，从不同角度进行各种各样同比、环比分
析，给管理人员带来丰富的决策依据。同时，系统将所有的常见问题规范化管理，提供常见
问题的查询数据库，能够为企业提供标准化的管理流程，同时也能够达到员工经验积累和交
流的目的。
合同管理
系统能涵盖商业合同的绝大部分模式，可灵活定义合同租期、免租期、装修期、佣金计算方
案、违约金条款、保证金、分红租金、推广费用以及账单周期。系统具有完整的租赁业务控制流程，客户成交后，其基本资料、报价信息直接转入租赁合同，无需重复录入。合同执行过程中，可对合同执行变更、中止、续租、转租、扩租等业务
操作。操作结果在租赁合同信息和单元租赁平面图中实时显示，并将自动生成定期账单。
针对一个租户同时租用一个项目中的不同类型单元或同时租用不同项目单元的情况，系统可
对多个租赁合同进行合并管理，提供账单合寄、分寄等功能。
通过系统的预警提醒机制，按照权限向各级用户实时提醒合同变更情况、租户欠款情况、不
良租户记录等信息，变被动等待问题出现为主动发现问题并解决问题，有效规避风险的发
生。
收费管理
系统实现租赁收费的全面工作流程：在合同签约时自动产生所有费用的定期账单，包括租
金、管理费等，账单可按费项类别、时间周期、项目分区进行分类。
收费期间设置、费项设置、账单计划、账单生成、滞纳金计算、凭证管理、票据管理，对于
各项参数均可自定义，功能全面。支持临时费用和第三方费用的收费核算，并可统一管理保
证金、预付款、定金及退款，对发生各种应收款项（如管理费、水费、电费、书报费等）进
行现金收款或银行划帐操作，提供预交款功能，有预交款的租户可自动扣减所有发生的费
项。
对收据和发票进行统一管理，支持对票据的使用情况进行查询以及对所开出的票据进行修改
和核销，并能与税务局规定的税控机接口，直接进行发票套打，将财务收款人员从沉重烦琐
的手工操作中解脱出来。
代理商管理
系统支持对代理商的统一管理，管理代理商的基本资料、具体的招商人员、代理商的重要客
户资源以及代理商的佣金结算情况等内容，同时也支持多级代理商管理。通过灵活多变的公式来设置代理商的佣金提成方案，并可根据业绩自动计算佣金，以求达到销售的公正、公平的原则。
根据客户自定义条件公式来划分代理商级别。通过级别给予相应的提成方案和优惠政策，以求吸引更多的代理商。
分析统计
用户可查看各业务模块的相关汇总信息，并根据企业需求进行多角度分析，形成多维透视图
表，实时统计当年、当月、截止当天的各项业务汇总信息，包括潜在商机分析、预定及报价
分析、租赁业务、客户服务、设备使用情况、应收款项等各方面的统计数据以及同比变动趋
势，对各类应收账务还设有账龄统计分析表，有效支持决策。
所有统计报表根据行业特点设定了多种标准模板，也可根据企业管理需求灵活定义报表显示
字段及格式；分析图表有柱状图、饼图、折线图等多种显示方式供用户选择；同时，报表钻
取功能可逐层挖掘业务明细信息，实现信息的扁平化管理。
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇六
《企业自有物业租赁经营法律问题》
开发企业自有物业租赁经营的法律问题
随着近几年国家对房地产市场调控力度的加大，房地产市场转冷，很多开发商手中积攒了一批自由物业。为了解决这些闲置物业，很多开发企业成立资产运营部门，通过将这些物业租赁来盘活资产。但是在租赁过程中却有许多法律问题需要注意，否则不仅不能获得有效收入，反而给企业带来不必要的纠纷。
一、经营范围及税务问题。如果开发企业在之前的经营范围中没有房屋租赁项目，那么在出租自有物业前一定要先到工商行政管理部门进行营业范围的变更登记，对经营范围进行加项。对于这一点在理论界存在争议，虽然有人认为，任何企业都有可能涉及到现值房产的出租，因此无需办理相应的工商登记。但在实践操作中，存在工商行政机关以超范围经营而进行行政处罚的案例发生。作为企业，从避免纠纷角度考虑，提前进行营业范围变更是更为合适的选择。在变更后，同时也应当到税务机关作相应变更，增加开具发票的项目，以便于税款缴纳和给客户开具相应发票。
二、物业的配套问题。在物业出租尤其是大型整体物业的租赁，一般承租方都会根据自己的使用方式提出特殊的配套设施问题。如特殊的电力、给排水、供暖、网络及通行、停车等需要。这些配套措施在合同谈判时应让承租方尽可能全面的提出，并及早做好和相应部门的沟通，防止双方在合作过程中因为配套设施导致合同无法实际履行，给双方造成不必要的麻烦和损失。
三、装修设施处分问题。在承租人承租使用房产时，都会跟根据自己的使用需求对房产进行装修，有的装修费用非常高昂，在合同到期后经常会发生因装修使房屋增值而产生利益纠纷。在这里我们建议在签订合同时对装修进行明确，可以采取下列方式：1、约定承租方在合同到期后恢复原状；2、约定承租方在租赁到期后所有装修无条件或设置一定条件的归出租方所有；3、区分不方便拆除的大型装修项目和可方便拆除的项目分别进行处置。当然，具体的处置方式应当应双方按照实际装修来确定。还需注意的就是，不仅要约定到期后的处置，而且要约定提前解除合同时装修的处置方式，以便于在产生纠纷后有处理的合同依据。
四、租金的递增问题。现在我市的商业地产出租已经基本全面的开始使用每年或阶段性的租金增长。而增长的数额和时间点不仅需要市场分析来确定，也需要在合同中设置保障。过高的租金增长可能会导致客户流失，而过低的租金增长则会降低公司收益。每年的经济形势尤其是房地产市场经济形势走向都是不确定的。这时设置一个官方的统计数据作为核算增长的比例有时更符合双方的利益需求。
五、转租权问题。按照合同法规定承租人是否有权转租涉及到租赁合同中出租人是否同意，未经出租人同意的转租往往会导致出租人利益受损。因此，在租赁合同中应当对此进行明确，也可以给承租人转租设置一定的条件，如转租的范围、转租的时间等。
六、提前解约的赔偿问题。租赁合同一般是长期的，多达几年或十几年，而在这过程中承租人可能会因为经营方面的需要提前解除租赁合同。而这时必然会对出租人造成一定的损失。在合同中约定该损失如何计算和赔偿有利于出租人权益的保护。而通常使用的计算方式是，出租人再次寻找到下一家租户的合理期限的房租损失。
七、租赁期间的出卖和优先购买权问题。开发企业出租自有物业有时只是特殊形式下的无奈之举，将物业卖出才是开发企业的最终利益诉求。在租赁期间一般并不影响开发企业将租赁物业变卖，但是却有两点需要注意。一个是承租人的优先购买权，合同法要求在合理期限内通知承租人，承租人以同等条件购买的，具有优先购买权。在合同中可以设置通知时间和方式及答复时间和方式，拒绝答复的后果。也可以在签订租赁合同时，让承租人放弃优先购买权。第二个是物业出卖后不应影响到租赁合同的履行，“买卖不破租赁”是租赁合同的基本法律规则，在签订买卖合同时一定要和购房人及承租人沟通协调好。
租赁合同看似简单，但是在实际签订时尤其是在商业地产的合同签订，必须做更深层次
的考虑和利益衡量，与承租人做细致的了解和分析，签订一份稳定的租赁合同有助于开发企业获得长期稳定的收益，决不能轻易地、想当然的拿格式合同一签了之。
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇七
《租赁物业使用手册》
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇八
《上海纺织物业经营管理系统-租赁管理操作手册V1.0》
操作手册
上海纺织
集团物业经营信息系统（GPMS）
租赁管理系统操作手册
文档编号：GPMS - -302
更改记录
分发
目录
0 系统整体流程 ................................................. 4 1 初始化步骤 ................................................... 4 2 日常业务操作流程 ............................................. 5
2.1 客户及商机登记 .......................................... 5 2.2 认租（租赁合同签订） .................................... 9
2.2.1 认租申请 ........................................... 9 2.2.2 合同交接 .......................................... 16 2.2.3 收款管理 .......................................... 16 2.3合同到期跟进 ........................................... 17 2.4续租 ................................................... 18
2.4.1 续租申请 .......................................... 19 2.4.2 续租合同收款 ...................................... 20 2.4.3 房间交接 .......................................... 22 2.5退租 ................................................... 22
2.5.1 正常退租 .......................................... 22 2.5.2 退押金 ............................................ 23 2.5.3 未到期退租 ........................................ 24 2.5.4 押金结算 .......................................... 24 2.6 更名管理 ............................................... 25 2.7 合同非主要条款变更 ..................................... 26
0 系统整体流程
集团业务系统管理员负责集团物业经营组织架构的设置、物业经营项目信息的设置，子公司系统管理员负责建立本公司的房源信息，可进行房间定价、房源放租管理，园区业务员进行具体的租赁业务操作。
1 初始化步骤
基础资料设置房源建立 定标准租金
具体操作描述参考系统管理员操作手册。
2 日常业务操作流程
在上海纺织集团租赁日常业务中，会牵涉到认租、续租、退租、改租、更名的基本业务，下面对各个日常业务逐一详细说明。
2.1 客户及商机登记
路径：【房地产】—【基础资料】—【客户管理】—【客户录入】 鼠标定位到对应项目上，点击
，选择系统维度是租赁系统，点击新增客户。
如果登记的该客户还有其他的联络人，则可以点击添加联系人，登记联系人的姓名、联系电
话。客户的基础信息登记完毕，点击后续的跟进。
，点击新增商机，则可以登记该客户的意向，便于
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇九
《写字楼物业租赁经营管理流程图》
写 字 楼 租 赁 流 程 表
租赁物业经营的应对办法 苗忠篇十
《城投公有物业租赁管理办法》
城投公有物业租赁管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为深化国有企业资产管理制度改革，加强廉洁建设，规范国有资产交易行为，建立公开、公平、公正的资产交易市场，特制定本办法。
第二条 本办法适用于清远市城投公共资源管理有限责任公司（下称公司）同意运营、管理的资产范围内的可租赁资产及其他单位或个人委托竞价交易的资产。
第三条 本办法所称物业是指公司拥有、管理、使用的房产、土地及其附属的设施、相关场地，类型包括办公用房、写字楼、商铺、住宅、宿舍、商业用房、工业厂房、仓库、文教卫体用房及场馆、社区配套和公共服务用房及附属设施、停车场（库）、临时建筑、闲置用地等。
第四条 本办法所称公有物业租赁是指由清远市城市建设投资开发（集团）有限责任公司授权清远市城投公共资源管理有限公司具体负责组织实施，将本单位或本公司拥有、管理、使用的物业部分或全部提供给其他自然人（公民）、法人或者其他组织（下称承租人）使用、收益，承租人向出租单位支付租金等费用并在租赁关系终止后将物业返还出租单位的行为。
第二章 资产评估
第五条 公有物业资产的评估。公司必须要对拟出租的物业资产进行评估。物业资产租赁评估应在公示招租前实施。资产物业租赁评估的程序或方式：
（一）参照清远市物价局最新发布的房屋租金参考价，结合物业租赁市场供求情况、周边同类同等物业的租金水平等因素。
（二）委托具有资产评估资质的中介机构，根据评估结果，由公司领导班子集体研究确定。
第六条 评估结果的要求。所有租赁物业资产的评估结果，必须列明拟租赁资产物业的价值、净值和拟租赁资产物业评估价格即租金三方面的数据。公司根据资产评估结果，结合市场供求关系等因素确定物业租赁底价。
按清远市物价局最新发布的房屋租金参考价计算，月租金在3万元（含3万元）或出租面积在500平方米（含500平方米）以上的大宗物业，应当委托具有资产评估资质的评估机构进行租金水平评估。
第三章 公开招租
第六条 所有资产物业租赁必须采取公开的方式实施招租，特殊情况不公开招租的，逐级上报市国资委审批。招租方式：
（一）拟租赁单宗资产物业评估价值数额巨大的（例如500万元以上），由实施出租单位委托当地市属产权交易中心组织公开招租。
（二）拟租赁单宗资产物业评估价值较大的（例如100万元以上500万元以下），由实施出租单位在当地主要报刊上刊登广告，或根据实际需要同时选择在其他范围更广的媒体发布招租，公示期一般不应少于7个工作日。
（三）拟租赁单宗资产物业评估价值不大的（例如100万元以下），由实施出租单位选择资产所在地张贴招租告示，或在当地主要报刊上刊登广告招租，公示期一般不少于5个工作日。
（四）根据物业的产权、用途等具体情况，选择采用公开竞价、招标等招租方式。但以下情况可采用协议租赁方式：
1、因债务限制、涉讼、设有抵押权等纠纷；
2、安排区属干部职工（含离退休）居住的单位存量公房，拆迁回迁安置房；
3、涉及重大维稳、民生、社会公益；
4、其他经批准的。
第七条 招租信息的发布。通过公司网站专栏及在待出租物业显要位置张贴招租公告的方式公开招租信息，公布时间应不少于5个工作日；大宗物业出租项目应在《清远日报》刊登分类招租公告，并设置投诉监督电话，相关信息随招租公告一并发布。
第八条 资格审查。公布信息后，由专人负责接受竞租人的报名，并审查资格。接受报名的时间应不少于 5个工作日，资格审查合格者应于收到出租单位书面通知的2个工作日内，缴交竞租保证金。只有一个符合资格条件的，可以采取协议出租方式，但租金标准不应低于招租租金底价。
第九条 对竞租人的资料严格保密，防止出现串标、围标和干扰公平竞争的行为发生。
第十条 公开竞价或招标。缴交竞租保证金截止期满后的 5个工作日内，组织召开竞价会或开标会。已报名符合资格条件并已缴纳竞租保证金的竞租人，应准时参加，过时取消参加资格。采用公开竞价方式的，价高者确定为承租人。采用招标方式的，根据事前制定的开标计分办法，由符合资格的投标人带标书参加开标会，采用即场开标计分的办法进行，高分者确定为承租人。相同得分的，原承租人优先。
第十一条 在规定的期限内无竞租人报名或应标，降低招租条件或招租租金底价再次组织招租，但租金底价降幅不能超过原招租租金底价的 10 %。租金底价降幅超过20%并空置3个月以上的方可委托中介机构公开招租；成功招租的，所支付中介服务费最高不超过首月租金的50%。
第四章 监督检查
第十二条 招租结束后，应当在10个工作日内将竞价结果在“清远市公共资源拍卖中心”，清远市城市建设投资开发集团有限公司运营网站或其他媒体上公布（承租人要求对其身份保密除外）。
第十三条 竞租人有下列情形之一的，在一年内不得参加清远市城投公共资源管理有限公司发起的交易活动：
（一） 有违法使用资产交易行为，正在处理过程中；
（二） 承租资产后拖欠租赁费的；
（三） 有其他违反租赁合同的约定行为的。
第十四条 承租人有提供虚假文件或隐瞒事实或通过行贿手段竞得承租权，违反法律、法规行为的，挂牌人有权解除合同，收回租赁的资产，不予退还竞租保证金；造成损失的，承租人应依法承担赔偿责任，并在一年内不得参与宏桂资产交易活动。
第十五条 清远市城投公共资源管理有限公司或委托机构的工作人员在挂牌竞租活动中玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，公司将给予严肃处理；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。
第十六条 本制度具体问题由清远市城投公共资源管理有限公司负责解释。
第十七条 本制度自201 年 月 日起实行。