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物业管理处费用开支制度篇一
《某物业管理有限公司收费管理制度(DOC 16页)》
深圳市****物业管理有限公司
收 费 管 理 制 度
第一章 总 则
第一条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对管理处收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，制定本制度；
第二条 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，各管理处必须执行，不得以各种理由拒绝执行，对于试行过程中出现的问题可以协商解决。
第三条
第四条
第五条
（一）
（二）
（三）
（四）
（五） 收费管理制度应达到以下基本目标： 规范各管理处收费行为，保证收费资料真实、完整； 不相容职务由不同的人员担任； 建立并完善收费记录制度，保证各类相关账册的记各类数据应及时上报公司财务部，保证财务数据及加强对管理处财务收支活动的会计监督； 管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。 收费工作是公司业务的重要组成部分，应全力配合公司业务的开展，同时也需要其他部门员工的参与和配合。 录准确，并做到数据来源清晰、账账相符； 时传递，为管理活动提供及时、准确的信息；
第二章 收费分工
第六条 按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同的人员执行，以达到明确职责权限，形成相互制衡机制；
第七条 以下工作是不相容的：
1、 收费金额确认工作与收费工作；
2、 水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；
3、 装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作；
4、 应收款的记录工作与收费工作；
第八条 收费工作分工如下：
收费起止时间的确认工作；
2、 房管员负责确定押金收取标准、押金准退批准及处理工作；
3、 水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；
4、 收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作
业，编制管理处相关报表；
5、 统计员负责数据的统计工作；
6、 财务部负责收付款业务的稽核工作。
1、 房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标准、
第三章 收费程序
第九条 管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，经管理处主任签名确认后，报管理处收费员及公司财务部。
房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。
收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。
第十条 除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严格按照上报的各项收费清单收费，如有减免应收款项的，应有董事长的亲笔签名，并做好相关资料的保管工作、以备查验。
第十一条 水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，报收费员，收费员据以计算相关费用，区分代收代付和公用自用情况，并在7日前报上财务部，水电表的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。
水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。
第十二条 押金的收退程序：收取各类押金时，由房管员根据相关规定收费标准，填制收费通知单，收费员根据通知单收取押金。
退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签名，收费员据以退付押金。
收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押
金收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。
第十三条 停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两种形式。
按月收费由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。
临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。
车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。
收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。
车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。
第十四条 公司财务部与行政部将不定期的对车辆收费进行突击检查，查实车辆收费情况，如有舞弊行为将进行严厉惩罚，情节严重的，移交公安部门依法惩处。
第十五条 收费员收费后，将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备查验。
物业管理处费用开支制度篇二
《物业管理服务费用收缴制度》
物业管理服务费用收缴制度
1 目的
为保证丽江花园小区管理资金及时到位，保障小区管理的正常
运作，确保顾客的需求和期望得到确定和满足。
2 范围
适用于丽江花园各收款点收费。
3 职责
各管理处收款员负责每季度管理费通知书、管理费催 收信的打印工作；
各区域负责派发/寄发管理费缴费通知书和管理费催收信；
收款员负责各区域的所有收费工作；
收款组长负责每月委托银行代扣管理费磁盘送银行；
各车场/门岗管理员负责收取车场停车保管费；
网络电脑部收款员负责代收网络开通费和网费；
行政部负责对长期欠交管理费业主的起诉工作。
4 内容
4.1 收缴内容
4.1.1 管理费:物业管理公司依据每年度之管理费开支厘定或调整
管理费,经业主委员会同意后报省、市、区物价部门备案执
行，区内管理费实行“一费统缴”及管理费与公共水电、有
线电视分摊两种收费方式。
管理费的用途：1、购买楼宇结构、公共地方及第三者公众
责任险；2、公共地方清洁服务；3、二十四小时保安管理服
务；4、公共大堂、街道、内庭的绿化、保养；5、公共设施
水电费；6、公共设施设备维修保养、年审费；7、电梯的运
行以及维护保养费；8、上缴镇政府有关部门有线电视管理
费及线路维修、保养费；9、上缴主管行政机构治安管理费
用；10、缴付生活垃圾清运处理费；11、管理处办公费用（邮
电、通讯费、办公开支）；12、管理员工的薪酬福利；13、
公共市政配套设施的管理、清洁及修缮；14、食用水池定期
清洗；15、化粪池、下水道定期清疏；16、公共范围内的除
害灭鼠、防疫工作；17、税金；18、管理公司酬金；19、节
日装饰布置；20、其它。
4.1.2 专项维修资金：根据广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻
国家《物业管理条例》有关问题的通知，各业主在收楼时必
须按照国家有关部门的规定或业主与发展商的约定缴纳专
项维修资金，该资金专户储存，专款专用，由主业委员会、
区国土部门审核监督使用情况。
4.1.3 代收水费：由番禺大石东乡水厂委托管理公司代收代缴，水
费和管理费的缴交通知书一起发出。
4.1.4 装修费用及按金：业主/住户在办理装修申请时须交付装修按
金2000元/户，装修垃圾清运费300元/户，有电装梯楼宇收电
梯使用费160元/户，拆墙加收余泥清运费300元/户，另办理装
修出入证按金20元/个，装修出入证工本费5元/个。
4.1.5 车辆停放租金和临时停放管理费：车场月保收车辆场地租金
及管理费，车场和道路临时停放车辆收停车管理费。
4.1.6 信息开通费和网费：上网开户费分旧区和新区收费，网费分
包月和上网计时两种，收费标准以当时公布为准。
4.1.7 有偿服务费： 业主/住户如需要额外的家居服务（如设备维
修、屋内维修等），可与管理公司服务前台联系，预约工程
工员上门维修，管理公司根据实际维修项目收取业主/住户
有偿服务费。
4.2 收缴期限
4.2.1 管理费按季收取,各业主需在每季的首月内缴交当季管理费。
4.2.2 首季管理费，以业主与发展商签定《房屋买卖合同》中约定
的月份起计收；商铺出租首月管理费，十五号前签约计收当月
全月管理费，十五号以后签约从下月起计收。用现金缴交管理
费的，收楼时需预交三个月管理费，如业主使用中行贷记卡缴
交各项费用，在办理登记卡委托缴费后，无需预交管理费。
4.2.3 专项维修资金必须在收楼时缴纳；水费在缴交管理费时一起
缴交；业主/住户在办理装修施工证时缴交装修费用和按金；每
月25号起办理下月车辆月保费，临时停车保管费在车辆开出门
岗或车场时收取；上网开户费在办理开户申请时缴交，网费采
用先用后付款方式交费的，缴费期限为每月21日至30日收取
上月21日至本月20日的网络费；有偿服务费在工程人员和业
主/住户确定维修方案后办理维修手续时缴交。
4.3 收费方式
4.3.1 银行划帐：中国银行丽江办事处已开设储蓄代交管理费、水
费等业务，业主/住户持中国银行丽江办事处开户的活期存折到
物业管理公司或中行丽江办事处办理《代交管理费、水费委托
书》，可在广州在区任何一间中国银行存入款项，由该行定期代
扣管理费及水费；
4.3.2 国内业主亦可通过银行汇款到管理公司帐户，汇款时，需在
汇款单上注明楼宇代号、业主姓名及汇款用途，并写明收款单
位和帐号及收款单位开户银行；
4.3.3 香港业主凭缴款单到香港中银集团属下任何一间银行缴费,
切勿汇款或邮寄支票,以免遗失；
4.3.4 现金缴付：业主/住户可携现金自行前往各管理处前台缴付管
理费和水费及其它费用；
4.3.5 以支票缴费：国内业主/住户可携支票到管理处前台缴交费
用，但需待款项划入管理公司帐户后再换取正式发票；
4.3.6 国内业主/住户亦可持广东银联辖内的提款卡到管理处前台
刷卡交纳费用；
4.3.7 业主/住户可到网络电脑部前台办理委托银行缴交网络费用，
由中行每月代扣网络费用；预交网费或未办理委托银行代扣网
费的用户，可于每月21号至30号携现金到网络电脑部前台缴
交网费。
4.4 费用的催缴
4.4.1 每季季首的5号(商铺为每月的2号)由收款员打印非银行划
款业主的缴费通知书，由区域将通知书分放业主信箱或按业
主提供的通讯地址寄出；
收款员须待首次划款回盘后，将划款失败业主列出，4.4.2 对银行划款业主，
打印缴费通知书由区域寄交业主；
4.4.3 每季季末的15日区域对仍然欠费的业主寄出第一封（黄色）催缴通
知书，对欠费两个季度以上的业主寄出第二封（红色）欠费通知书；
4.4.4 待季末最后一次划盘回后，区域应根据核对后的欠费报表，对欠费
业主进行电话催缴；对多次电话催缴仍然欠费的业主应上门催缴；
4.4.5 对欠费超过公司规定最高限额而且多次催缴无效的业主,区域
应及时通知行政部,由行政部通过法律诉讼予以追缴；
4.4.6 对于挞定或根本无法追回的欠费,由区域上报财务部及总经理
请示意见；
物业管理处费用开支制度篇三
《物业公司管理制度》
物业公司管理制度
第一章 总则
一、目的：
为加强公司内部管理，规范物业管理程序，确保高效率、高质量的完成物业管理工作，有效提高业主满意度，塑造良好的形象，提高企业知名度。
二、适用范围：
物业公司
第二章 组织架构
一、 组织架构图
二、人员配备要求
1、管理人员：要求大专以上学历，至少有一名中级以上职称的工程师，所有管理人员均应持有各类上岗证，持证率达100%。
2、操作人员：要求90%有高中毕业以上学历，其中秩序维护员年龄不超过60岁。
第三章 岗位职责
第一节 总经理办公室
一、总经理岗位职责
1、对公司董事会负责，主持公司全面工作，保证公司物业管理目标顺利实现；
2、制定公司的总体物业管理发展规划，审核、决定公司各项规章制度、工作计划及发展计划；
3、决定组织体制和人员编制，健全各部门和管理处的工作管理；
4、主持公司物业管理的日常事务管理工作；
5、审批人事任免、调整、奖惩和晋降建议及权限内的请假手续；
6、审批财务预、决算方案、使用方案及利润分配方案，审核工资表及各种财务报表；
7、定期召集相关人员会议，收集员工建议，商讨、决策公司重要事务；
8、代表公司签署有关文件、合同；
9、完成董事会授权的各项重要事务。
二、副总经理岗位职责
1、分管物业管理部，对总经理负责，具体负责公司物业管理方面的事务；
2、负责分管范围内的各项工作计划、规章制度的制订实施，对分管的物 业部及管理处出现的重大失误负责；
3、制定公司物业管理发展运作计划，执行公司物业管理经营方针和战略， 制定目标任务及管理方法；
4、负责公司的物业管理、安全、服务和物业经营的考核工作；
5、负责物业管理人员的管理、培训、绩效考核与评估；
6、执行国家的有关物业管理法规和住宅管理条例，以及公司的各项规章制度，协调各主管部门与其他部门的关系，协助总经理建立健全公司统一、高效的组织体系和工作体系；
7、负责物业管理的各项费用的计划，控制、审核各管理处的费用开支；
8、负责对物业管理市场各项收费标准的调查，建立收费标准档案；
9、及时掌握物业管理市场动向并向总经理反映情况、提供信息，为公司改革发展当好参谋；
10、协助并监督各部门经理、管理处主任处理重大事务及突发事件；
11、完成总经理交办的其他事项。
第二节 行政部
一、行政经理岗位职责
1、对总经理负责、全权分管公司行政、人事、总务工作；
2、负责公司行政管理对公司计划、规章制度、总结及内部公文（资料）的拟稿，并对公司各部门及管理处的公文、资料的修订、校对；上报各类文件及转呈、转办等事项、做好公司布署的工作检查督办工作；负责公司的保密工作及加强文件等的规范管理；
3、负责组织筹备公司各种会议，安排会议记录，及时处理会议纪要；负责检查督办各部门各管理处的会议、决议、规定、计划等的工作；审核公司各部门各管理处工作计划、报告及规定报表；
4、负责公司人力资源规范管理，对公司人事编制做好规划，对部门中的私招滥雇行为进行处理；负责协调处理员工的劳资纠纷及内外的经济纠纷、违法、违纪等工作；负责申报员工聘用、晋降、任免、调动、薪资、奖惩及辞退工作，组织考核评定公司员工的工作；
5、负责安排、办理各机关部门的往来事务，负责公司公关工作；
6、做好公司总务工作安排，策划、安排员工文化娱乐活动及重要节日联欢活动；管理公司各部门办公用品、用具的购置和使用；
7、做好上级领导交办的其他工作。
二、行政主管职责
1、协助行政经理做好公司人事、总务工作；
2、妥善保管及按总经理指示管理使用公司印章及部门印章；
3、做好对内对外的各类介绍、证明公文，参与公司公关活动；做好员工的招聘、聘用、辞退以及岗位设置调整等工作；做好人事档案、各类合同的装订存档管理工作；做好保密工作；
4、负责做好检查员工的考勤表、各部门的考勤情况及考核工作，并做好人事、工资、劳保、福利、计划生育员工入职担保、劳动合同等办理的具体事宜；
5、负责办理公司各类执照的登记、季审、年审及管理工作；
6、做好公司人员名片、礼品、各类办公用品表格、信笺印刷及审查工作；做好公司办公用品、用具的采购及发放等；
7、做好公司固定资产登记及管理，检查各部门各管理处公用物品的管理工作；做好报刊、书籍资料的征订工作；
8、做好安排员工宿舍及宿舍管理工作；
9、做好上级领导交办的其它工作。
三、行政文秘职责
1、负责公司电话的接听，记录和转告工作；
2、负责公司安排的文件、资料打印，负责传真件及外来文件的收集、整理分类、分发工作；
3、负责公司文件、资料的复印、分发工作；
4、负责图书资料的管理工作，按文书档案的管理规定归档及管理；
5、每月编辑一期物业管理信息、政策汇编；做好统计工作；做好公司各类会议的准备工作；
6、负责公司办公用品、用具的出入库登记及管理工作；
7、做好上级领导交办的其它工作。
第三节 物业服务中心
一、服务中心职能
管理中心是公司派出机构，负责某一指定物业的管理。具体职能：
1、严格按照国家有关政策、法律、法规的规定和物业管理的要求，对所委托的物业实施全方位的管理、服务和经营；
2、负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境；
3、树立住户至上的观念，及时为业主提供优质服务；
4、向住户宣传国家政策，做好所辖物业的安全防范和计划生育工作；
5、深入调查研究，了解住户对管理处服务工作的意见，处理好住户对管理服务工作的投诉，重大问题报公司处理；
6、按要求选聘分包方，并对分包方进行监督管理，提高分包方的服务质量；
7、负责本管理处员工的职业道德、岗位及业务培训，努力提高员工业务水平；
8、对外协调好政府相关部门之间的关系；
9、按时完成公司规定的各项任务，参加公司组织的其它活动。
二、服务中心经理岗位职责：
1、对总经理负责，在副总经理的直接领导下，负责物业管理部全面工作，领导物业管理部全体人员履行管理、监督、协调、服务职能；
2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级下达的有关任务；
3、按ISO9001质量体系的标准来要求各项管理工作，使之持续有效的运行；
4、负责编制物业管理公司内部质量审核和管理考评方案；
5、每年年底负责物业管理总结和拟定明年的《年度工作计划》，执行总经理审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各管理处制定的《年度工作计划》、《月工作计划》；
6、协助管理中心完成新楼宇的交接验收入伙工作；
7、负责组织协调各管理处与市、区住宅局、规划国土局，水、电、气、工商等部门的关系，组织管理中心办理水电增容指标、抄表到户、收费比例和处理不合理收费事宜；
8、组织开展月检和业主（住户）意见征询活动，每月、每季、年底对各管理处进行考评，对管理服务质量进行严格控制；
9、负责对各管理中心所用的各项标识牌进行统一管理和检查监督；
物业管理处费用开支制度篇四
《物业服务管理制度和收费标准》
物业服务管理制度和收费标准
一、环境管理制度
1、卫生保洁：
（1）路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾；宣传栏、健身设施等每2周擦拭1次。
（2）根据物业情况设置垃圾收集点，收集点周围地面无污迹，无散落垃圾，无明显异味。生活垃圾每天清运1次，根据当地实际情况定期消毒和灭虫除害。
（3）小区按规定设置果皮箱，每日清洁1次，无螨虫、无异味、无污渍。
（4）雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清淘；化粪池每季度检查1次，发现异常及时作出清掏计划。
（5）楼道每周清扫2次，走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无卫生死角。
（6）楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭一次；消防栓、指示牌等公共设施无污渍。
（7）天花板、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘，无蜘蛛网。
（8）走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次，门厅玻璃每周清洁1次，目视基本干净。
（9）天台，屋顶每月清扫1次。
2、绿化：
（1）绿地无杂草，无侵占现象。
（2）以绿为主，绿地内植物覆盖率在50%以上。
（3）花草树木目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害。
（4）绿地植物存活率95%以上。
3、公共秩序维护：
（1）公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能岗位培训，持证上岗，身体健康，有较强责任心；上岗时佩戴统一标识，穿戴统一制服；能对小区日常护卫事项做出正确反应；能正确使用消防器材。
（2）物业区域主出入口24小时值班，对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口整洁和畅通；阻止小商小贩、可疑人员随意入内。
（3）不定期巡逻，遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告物业管理处和相关部门。
（4）地面、墙面设置简易的交通标志；地面有停车点，车辆有序自行停放（非机动车）。收取看管费的车库24小时有专人管理，备有必需的消防器材，车辆停放有序；车库场地整洁，有照明设施，无渗漏，无明显积水；无易燃易爆物存放。
二、房屋维护保养和修缮制度
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修，有巡查、维修、保养记录。
2、每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修基金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。
3、每半月1次对单元门、楼道防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持百分之九十以上的完好率。做好相关巡查记录。每年1次以上对屋面泄水沟、室内室外排水管道清扫疏通，保证排水通畅。定期检查屋顶，发现防水屋有气鼓。碎裂，隔热板有断裂缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委员会协商安排专项修理。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，与业主在装修前签订住宅内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构、主拆改用共用管线等现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建，擅自改变房屋及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、墙体表层无明显剥落，地平、地砖基本平整，如有缺损，及时修补。
7、物业区域主出入口设有平面区域图，主要路口设有路标，各组团、栋及单位（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。
8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范获救标识，并在主要通道设置安全疏散标识；每月检查1次，保证标识清晰完整。
三、公共设施、设备维修养护日常制度
1、对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
公共设施设备完好率百分之九十以上，急修及时率达百分之九十五。
2、有设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。
3、设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、属于小修范围的公用设施设备，及时组织修复；属于大、中维修范围或者需要更新履行的共用设备，及时编制维修、更新履行计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定，组织维修或者更新改造。
5、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
6、按合同约定保证电梯正常运行。
7、消防设施设备完好，保持消防器材能随时有效使用；消防通道畅通。
8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
9、不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等；要求路面不积水（因市政、管道结构因素外），窨井不溫溢，围墙不倾斜，窨井盖完好无损，健身设施能正常使用（需要换除外）。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。
10、路灯、楼道灯完好率不低于百分之九十。损坏的应在一周内修复。
11、对容易危机人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
四、保修值班制度、回访制度
物业保修和维修的权利义务应当在物业管理服务合同中予以约定，合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行；向业主和使用人公布保修和保修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。公司定期回访
（1）业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。公司接到急修项目保修的，应在2小时内赶到现场，24小时内修理。接到一般报修项目的，应在72小时修理。未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
急修项目分为：
物业公共部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；
因室内线路故障而引起的漏水和停电；
因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水龙头严重漏水；
水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水；
电梯故障、不能正常行驶；
楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏； 其它属于危险急修项目。
一般项目分为：
各类钢、木门窗损坏；
水卫设备零件损坏；
屋面渗漏水；
其它属于小修养护和便民服务范围的项目。
（2）业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物管单位报修，也可以向其它维修单位报修。向物管单位报修的，该物管单位不得拒绝修理。
（3）急需以及维修项目在两工以下的维修费用，有报修人认可签字后按规定列支；除此之外，共用部位，共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。
（4）物业维修项目实行质量保修制度。保修一般为3个月，修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑潜心项目以下一次下雨不潜心为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。
2、回访制度
（1）、回访要求
1）把对业主回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2）回访时虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
3）回访中，对业主的询问、意见，如不能当即答复的，应告知预约回复时间。
4）回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达百分之百，有效投诉力争在百分之一以下。
（2）、回访时间及形式
1）每季登门回访一至二次。
2）每季度召开一次客户座谈会，征求意见。
3）利用节日庆祝活动、社会文化活动、居民集合等形式广泛听取业主意见反馈。
4）有针对性地对业主发放“照顾户调查问卷”，作专题调查，听取意见。
六、档案管理制度
1、档案管理员应具备高度的责任感和对档案工作的敏感性，对各种档案资料要及时、准确、完整的存档（如物业竣工验收材料、设施设备管理档案、业务投诉及回访记录等）
2、对入库的档案及时在登记薄上登记。
3、档案管理员应验收所有档案秘密，绝不向外泄露，若有泄露，视情节严重给予处分。
4、重要和需要保密的档案，不经领导批示绝不能外借，特殊情况可以向领导请示，经批准后方可外借。并及时登记，及时收回。
5、出借任何档案都应详细登记，出错档案期限一般为七天，七天后收回，若七天还没有用完的情况下，可以续借并登记。
6、对档案要按时进行清理，防止潮湿、发霉、虫害，保持档案室清洁、通风。
七、业主接待、咨询、投诉制度 为加强管理处与业主的联系，及时为业主排忧解难，把管理工作至于监督之下， 从而集思广益，及时总结经验教训。不断改进管理，提高服务质量，特建立业主接待、咨询，投诉制度。
1、管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主投诉有门。
2、任何管理人员在遇到业主来访投诉时都应该给予热情，主动询问，耐心，细致地做好解释工作，当业主有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让业主理解并支持管理处的工作。
3、对业主投诉，来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并在当天调查，核实，然后将结果汇报管理处主管，不能解决的，要将问题和意见向分管经理汇报。
4、当业主主动前来提合理化建议时，要详细认真的做好记录，并及时向分管经理汇报。
5、在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务，不得
物业管理处费用开支制度篇五
《物业管理有限公司收费管理制度》
深圳市****物业管理有限公司
收 费 管 理 制 度
第一章 总 则
第一条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对管理处收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，制定本制度；
第二条 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，各管理处必须执行，不得以各种理由拒绝执行，对于试行过程中出现的问题可以协商解决。
第三条 收费工作是公司业务的重要组成部分，应全力配合公司业务的开展，同时也需要其他部门员工的参与和配合。
第四条 管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。
第五条 收费管理制度应达到以下基本目标：
（一） 规范各管理处收费行为，保证收费资料真实、完整；
（二） 不相容职务由不同的人员担任；
（三） 建立并完善收费记录制度，保证各类相关账册的记录准确，并做到数据来源清晰、账账相符；
（四） 各类数据应及时上报公司财务部，保证财务数据及时传递，为管理活动提供及时、准确的信息；
（五） 加强对管理处财务收支活动的会计监督；
第二章 收费分工
第六条 按照不相容职务相分离的原则，收费业务授权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同的人员执行，以达到明确职责权限，形成相互制衡机制；
第七条 以下工作是不相容的：
1、 收费金额确认工作与收费工作；
2、 水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；
3、 装修押金收取标准、押金退回的确认工作与收费工作；
4、 应收款的记录工作与收费工作；
第八条 收费工作分工如下：
1、 房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标准、收
费起止时间的确认工作；
2、 房管员负责确定押金收取标准、押金准退批准及处理工作；
3、 水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；
4、 收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作业，
编制管理处相关报表；
5、 统计员负责数据的统计工作；
6、 财务部负责收付款业务的稽核工作。
第三章 收费程序
第九条 管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，经管理处主任签名确认后，报管理处收费员及公司财务部。
房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。
收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。
第十条 除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严格按照上报的各项收费清单收费，如有减免应收款项的，应有董事长的亲笔签名，并做好相关资料的保管工作、以备查验。
第十一条 水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，报收费员，收费员据以计算相关费用，区分代收代付和公用自用情况，并在7日前报上财务部，水电表的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。
水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。
第十二条 押金的收退程序：收取各类押金时，由房管员根据相关规定收费标准，填制收费通知单，收费员根据通知单收取押金。
退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签名，收费员据以退付押金。
收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押金
收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。
第十三条 停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两种形式。
按月收费由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。
临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。
车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。
收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。
车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。
第十四条 公司财务部与行政部将不定期的对车辆收费进行突击检查，查实车辆收费情况，如有舞弊行为将进行严厉惩罚，情节严重的，移交公安部门依法惩处。
第十五条 收费员收费后，将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备查验。
物业管理处费用开支制度篇六
《物业管理公司各项规章管理制度》
财务科制度
一、贯彻执行党和国家的各项财经政策，法令和规章制度，贯彻执行财政部门制定的具体会议制度和成本核算办法，加强成本核算和管理。
二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定期上报，对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助领导和有关部门召开经济活动分析会，及时向领导提供本单位的经济活动情况，为领导当好参谋。
三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实，内容完整，账表一致，在规定的时间内及时呈报有关财务报表。
四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账。
五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记，每日结出余额现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对，做到日清月结。
六、现金管理不允许白条抵库，不经领导批准，不能擅自借款，票据（正规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安全运行。
七、各项经费使用，按主管局规定的标准支出：
1、经费中的福利开支，由财会和办公室提出，经公司领导班子会研究，主管财务领导批准支出。
2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核算，主管领导批准支付。
八、财务人员要认真执行《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数。
质量保证制度
一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。
二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。
三、充分调动全公司职工关心服务质量中，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。
四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。
考核制度
为了及时地掌握每个员工的动态，公正、合理地评价员工，从而为员工的奖励、晋级、调整、升迁提供客观依据，公司建立正常的人事考核制度。
考核分试用期考核、平时考核及年终考核。
1、试用期考核
聘任员工试用期满由试用部门负责考核。如试用部门认为有必要延长时间或解雇，应附试用考核表，注明员工表现事实情节，报主管领导和总经理审批，延长试用期不得超过3个月。如试用部门认为可予转正，应附转正申请表、定级审批表，报主管领导和总经理审批。
2、年终考核
（1）年终考核于每年12月底举行，考核年度为1月1日起至12月31日止。
（2）有下列情况者不参加考核：
①试用期人员；
②停薪留职人员；
③待岗人员。
（3）公司年终考核将相关知识笔试与评议的技能测试结合起来对员工的德、绩、能、勤分细目考评，以各细目分数评出等级。
XX物业公司奖惩制度
一、一切工作人员，对其所分管的工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。
二、上、下班严禁迟到、早退，如发现一次扣0.5天工资。发现二次，扣1.5天工资。
三、如工作需要，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的50%，发现三次停止其工作，发基本生活费。
四、工作期间，严禁乱串，玩扑克等一切与工作无关的事情，如有时间可学习业务知识或看报，不断充实自己。
五、严禁工作人员在八小时之内经营第二产业，如有发现停止工作。
六、讲文明、懂礼貌，严禁打仗闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。打仗一次扣发当月的工资，发现两次停止工作。
七、严禁赌博，如被公安机关处理，干部则免去其职务，工人则停止二个月工作。
八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实停止其工作。
九、严禁在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点的水、电、开关要及时关闭。
员工办公制度
一、上下班实行签到制，迟到、早退各扣2.00元。迟到、早退超过20分钟扣半天工资。
二、一个月内迟到或早退超过两次扣半天工资。
三、请假半天以上必须提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出现后果自己负责。（如公司来检查卫生搞的不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）
四、上班时间必须坚守自己的岗位。如检查不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。
五、在工作中必须按质按量达到要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反映较大意见者，管理处有权作出辞退或上报总公司。
六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，严禁向业主索取财物等不良现象。
七、公司的工具或办公用品不准外借或私自拿走。
档案资料管理制度
一、重视档案资料的整理及管理工作，设置专职人员进行专业化管理。
二、办公室根据“档案管理目标责任”要求，按期、按年、按月、按时将公司各项年度方针、工作目标、各项工作建立档案，指派档案管理人员详细分类，进行归档。
三、档案资料员工作职责
1、负责做好收件登记、编号、运转和检查未归档文件的催办工作。
2、按规定及时、正确地办理各种资料的动态注记。
3、按时收集好各类档案资料，不散失，不遗留，做好立卷归档，分类要准确，装订要工整，符合立卷标准。
4、及时制订工作计划和做好年终总结，特别是要做好为领导提供各种资料的参考、查找工作。
5、严格执行查阅资料的规定办法和资料保密纪律。
6、妥善保管好各类档案资料，严厉杜绝由于个人疏忽或麻痹大意而使档案丢失及由于档案室内温度不适而受潮或干燥造成的损失。
四、公、检、法部门或房管部门和上级主管机关因办案需要，需查阅有关房产资料，按规定凭介绍信查阅。
五、律师事务所要有关了解当事人资料的，同样按其介绍信并出示“聘请律师合同书”为准，由资料员代为查阅，并根据不同情况采取口头或书面方式给予回复。
维修人员规章制度
一、严禁酒后上岗，违者扣发100元工资，并予以通报处分。
二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给予通报处分。
三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。
四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机协助维修工工作，维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离抢修中心。
五、严禁维修用车为私人所用（主管领导同意除外），一经发现，司机调离其本职工作岗位。
六、对不按时上班、下班，与业主发生口角的，发现一次扣发50元工资，连续三次，调离抢修中心。
七、正常上班时间不准看电视。一经发现，处当事人50元罚款。
八、对出车致使车辆损坏的，根据责任，由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养，如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。
九、维修工要对维修器材、工具经常性维修养护，熟练掌握其性能，并实行专人负责，谁损失谁赔偿。
十、不经主管领导、主任、副主任书面批准，擅自串岗，扣发双方每人20元工资，连续三次，调离其工作岗位。
十一、在维修过程中，用料要坚持节约原则，不许私自拿料送人或自用，一经发
现停止其工作，并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理处和个人给予500元奖励。
十二、凡出现以上情况，主任负20％责任，副主任负10％责任，按责任比例扣款。
公司所管辖小区业主意见反馈制度
为进一步推行政务公开制度，保证物业管理正常运营，充分发挥各科室、各部门、各物业管理处职能作用，促进我公司廉洁高效运作，切实提高窗口单位服务质量，加强群众监督和社会监督，特制定如下群众意见反馈制度。
一、企务公开领导小组指定专人到所属各小区收集住户意见，并归纳整理，由小组会议审议，每月一次。
二、小组每季派人员到各科室、各物业管理处征求职工、住户意见，了解各部门的总体工作安排及阶段性部署落实情况，反馈对公司党政领导班子、部门负责人的意见，并归纳整理，按季向企务公开领导小组汇报。
三、 经理、部门负责人、各物业管理处主任、各科长的职责公开，并建立经理接待日制度，按照物业管理部门的行业特点，进行接待职工、接待住户的划分，每月一至两个接待日，接待内容、处理结果公开，并填写在企务公开栏内，切实做到事事有回音，件件有结果，便于群众监督，杜绝上访事件发生。
四、公司所属的各物业管理处每半年填写一次问卷调查表，将反映的企业行风等各种意见汇总，把各管理处测评表中综合满意率按百分比降序排列，填写在综合统计表中存档，供领导决策。
五、建立企务公开档案，长期保存备查。
XXX物业公司社会服务承诺制
1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。
2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：8215369，随叫随到。
3、小件维修实行无偿安装服务。
4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：8293750（工商局）。
5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。
6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。
7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。
8、创造美化、净化的人居环境。
XXX物业公司便民利民具体服务措施
一、小区车棚负责免费提供打气筒。
二、免费为孤寡老人、军烈属代购粮、油及生活用品。
三、免费代管临时寄存小件物品（不超过24小时）。
四、有偿代缴电话费、水电费、取暖费等固定交费事宜。
五、为业主提供有偿开锁服务。
六、设24小时便民维修电话：XXXXXXXX。
维修回访制度
1、小区物业管理处根据报修单，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。
2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修二天内回访；漏水维修三天内回访。
3、回访内容：
（1）实地查看维修项目
（2）向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。
（3）征询改进意见和建议。
（4）核对是否收费情况。
4、对回访中发现的问题，24小时内通知维修人员进行整改，并再次进行回访，直至业主满意。
24小时值班制度
1、严格值班时间，严禁擅离岗位，无故脱岗、漏岗。
2、严禁值班睡觉，看书、报、小说，聚众聊天、打牌、下棋、听音乐，做与工作无关的事情。
3、严禁交接班不清楚，相互推卸责任。
4、严禁在值班登记表上乱涂画、撕扯，不认真记录。
5、严禁值班时间使用值班电话聊天，讲些与工作无关的事情。
治安保卫制度
为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：
1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。
2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。
3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。
4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。
5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。
保洁员工作制度
一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。
物业管理处费用开支制度篇七
《物业管理公司各项规章管理制度》
物业管理公司各项规章管理制度
财务科制度
一、贯彻执行党和国家的各项财经政策，法令和规章制度，贯彻执行财政部门制定的具体会议制度和成本核算办法，加强成本核算和管理。
二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定期上报，对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助领导和有关部门召开经济活动分析会，及时向领导提供本单位的经济活动情况，为领导当好参谋。
三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实，内容完整，账表一致，在规定的时间内及时呈报有关财务报表。
四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账。
五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记，每日结出余额现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对，做到日清月结。
六、现金管理不允许白条抵库，不经领导批准，不能擅自借款，票据（正规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安全运行。
七、各项经费使用，按主管局规定的标准支出：
1、经费中的福利开支，由财会和办公室提出，经公司领导班子会研究，主管财务领导批准支出。
2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核算，主管领导批准支付。
八、财务人员要认真执行《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数。
质量保证制度
一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。
二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。
三、充分调动全公司职工关心服务质量中，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。
四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。
XXX物业有限责任公司奖惩制度
一、一切工作人员，对其所分管的工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。
二、上、下班严禁迟到、早退，如发现一次扣0.5天工资。发现二次，扣1.5天工资。
三、如工作需要，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的50%，发现三次停止其工作，发基本生活费。
四、工作期间，严禁乱串，玩扑克等一切与工作无关的事情，如有时间可学习业务知识或看报，不断充实自己。
五、严禁工作人员在八小时之内经营第二产业，如有发现停止工作。
六、讲文明、懂礼貌，严禁打仗闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。打仗一次扣发当月的工资，发现两次停止工作。
七、严禁赌博，如被公安机关处理，干部则免去其职务，工人则停止二个月工作。
八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实停止其工作。
九、严禁在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点的水、电、开关要及时关闭。
员工办公制度
一、上下班实行签到制，迟到、早退各扣2.00元。迟到、早退超过20分钟扣半天工资。
二、一个月内迟到或早退超过两次扣半天工资。
三、请假半天以上必须提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出现后果自己负责。（如公司来检查卫生搞的不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）
四、上班时间必须坚守自己的岗位。如检查不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。
五、在工作中必须按质按量达到要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反映较大意见者，管理处有权作出辞退或上报总公司。
六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，严禁向业主索取财物等不良现象。
七、公司的工具或办公用品不准外借或私自拿走。
维修抢修中心工作人员规章制度
一、严禁酒后上岗，违者扣发100元工资，并予以通报处分。
二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给予通报处分。
三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。
四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机协助维修工工作，维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离抢修中心。
五、严禁维修用车为私人所用（主管领导同意除外），一经发现，司机调离其本职工作岗位。
六、对不按时上班、下班，与业主发生口角的，发现一次扣发50元工资，连续三次，调离抢修中心。
七、正常上班时间不准看电视。一经发现，处当事人50元罚款。
八、对出车致使车辆损坏的，根据责任，由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养，如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。
九、维修工要对维修器材、工具经常性维修养护，熟练掌握其性能，并实行专人负责，谁损失谁赔偿。
十、不经主管领导、主任、副主任书面批准，擅自串岗，扣发双方每人20元工资，连续三次，调离其工作岗位。
十一、在维修过程中，用料要坚持节约原则，不许私自拿料送人或自用，一经发现停止其工作，并扣发当月工资。对参与造假的物业管理处主任及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理处和个人给予500元奖励。
十二、凡出现以上情况，主任负20％责任，副主任负10％责任，按责任比例扣款。
XXX物业有限责任公司社会服务承诺制
1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当时检修。
2、维修工、电工24小时值班，遇到情况请拨电话：8215369，随叫随到。
3、小件维修实行无偿安装服务。
4、收费标准公开，严格执行市物价局规定的收费标准，监督电话：8293750（工商局）。
5、保证小区上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。
6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。
7、维修服务保证业主满意，使用文明用语。
8、创造美化、净化的人居环境。
治安保卫制度
为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：
1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。
2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。
3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。
4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。
5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。
保洁员工作制度
一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。
二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。
三、楼道玻璃保持清洁、透明。
四、小区内墙、柱、门等无广告纸。
五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。
六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。
七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。
八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。
九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。
公用部位使用和卫生制度
小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。
一、保持公共楼道的清洁
1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。
2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。
二、楼区内公共道路、公共设施的使用
1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。
2、不得在公共使用部位乱贴乱画。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。
4、不得对公共配套设施进行破坏。
三、公共部位的花坛、绿地等的使用
1、不得毁坏花坛、践踏草坪。
2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。
3、保持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，
四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处理。
物业消防管理制度
为了加强物业消防管理工作，贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，使物业管辖范围内的住户人人都遵守消防法规，做好消防工作，保证一方防火安全，特制定消防管理制度。
一、严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水做民用。
二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。
三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。
四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处批准，严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。
五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前，检查并保证所有火源已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。
六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全，如有需要可与小区物业管理处联系。
七、各住户必须严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警，并在保证安全的情况下协助灭火工作。
绿化管理制度
一、爱护小区的花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。
二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。
三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。
四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。
五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引起的后果由经营者负责。
六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。
七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
机动车停车场管理制度
一、进入物业区域内的车辆必须服从物业管理公司的管理。
二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放的位置。对违章停车者，物为管理处将给予处罚。
三、业主（或租户）长期在物业区域内地面停放车辆，必须在物业管理处办理定位立户手续，将车停于指定车位，并凭证出入小区，按月交纳车费。
四、机动车停车场内严禁吸烟，随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。
五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面，漏油、漏水车辆不许进入停车场。
非机动车车辆管理制度
一、业主（或租户）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车棚管理人员查收，未挂牌车辆作临时停车对待。
二、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并详阅“存车须知”。
三、自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，造成损失，责任自负。
四、要尊重车棚管理人员的工作，服从其管理。
五、车棚管理人员对于所保管的车辆随时整理、检查，做到排列有序、摆放整齐。
六、车棚管理人员的工作受各位住户的监督，其任何失职行为住户均可向物业管理处反映。
电气维修管理规定
一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。
二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。
四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。
五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。
六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。
配电房管理规定
一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。
二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。
四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。
五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
停水及事故处理方案
水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。 如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：
1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制
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