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怎么夸别墅 篇一:《如何卖别墅112241263》
与其说“卖别墅，卖的是一种高端生活方式”不如说“买别墅，买的是自我实现.”—兼谈怎样投资别墅”
一、 引子－一些中介心目中的别墅
由于公司业务涉及不动产投资，经常接触到房地产项目，近几年我对房地产投资与市场营销做了一些研究。经过2007年的楼市疯狂，进入2008年，深圳和全国一样，楼市调整不可逆转。前两年，有的朋友想购买房产（住宅或商业物业），自己没有信心，就请我给予专业建议，在这轮调整中避免了“巨额”损失。最近又有个朋友年初退出股市后，一直手握现金、在寻找投资机会，关于别墅项目，想听听我的意见。为此我最近访谈了行内专家，也考察了深圳部分热销的“别墅项目”，包括万科东海岸上居，后门整理的这个资料供大家投资参考。
就什么是别墅和别墅卖什么，我最近分别询问深圳市部分从事豪宅中介的业务人员，从他们对别墅的理解来看，专业人士对别墅的理解非常模糊，一般消费者可想而知。由此看，中国的别墅市场仅仅处于起步阶段。
1、 问：什么是别墅？
回答一：低密度住宅就是别墅；
回答二：那些大型社区中2、3层的住宅就是别墅。
如果是上述第一个答案准确，那么郊区农民房算不算别墅，显然不是。如果第二个答案准确，那么深圳有太多的“别墅”，万科东海岸四期－上居就是别墅。
2、 问：别墅卖的是什么？
回答一：别墅卖的是地段。别墅占据的是优越地段，买家看中的就是别墅地段；
回答二：别墅卖的是规划。别墅项目规划好、规模大，买家看中的就是别墅的规划；
回答三：别墅卖的是资源，别墅占据者城市最优质的人文和稀缺资源，买家看中的就是这个。等等。 我认为，上述几个回答仅仅看到了别墅的外在形态和物质层面的东西，对买家的认识也是比较肤浅，对别墅的认识也是很肤浅的。
难道别墅卖的就是上面这些吗，认真研究的话，肯定不仅如此。
那么，什么是别墅呢，我们从别墅的定义说起：
二、 什么是别墅－别墅的终极定义
1、 别墅的定义
现代汉语词典里对别墅的注释是：“在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。”
别墅(villa)，又称别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。别墅（Villa）在国外指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。
而国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。
随着中国房地产业的大发展和别墅热的升温，别墅的内涵和外延已经发生了变化。有关专家对别墅有了新的诠释：“别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最主要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式；其次，它是住户身份品位和个性的标志，是„富人阶层‟占有的领地；第三个方面是别墅所在区域的自然景观给生活带来巨大变化，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。”
近年来，我们国家国土部门也给出了部门定义:“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”国土资源部地籍司司长樊志全近日在2006年中国地交会上明确了别墅新定义。
在国外第一居所的房子叫做House，第二居所叫Villa。
Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不
管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是Second Home，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫"别业"，望文生义可以理解为第二处物业。从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。 因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，设计师想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合居住者的理想：如果亲水是居住者的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是居住者的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，而VILLA则来到了山野之间。
2、 别墅应该具有的特点
从事别墅行业的专家一般认为，别墅应该有以下四个特点。
第一， 别墅尤其是高端别墅应该是一个国家或者区域性居住建筑的最高水平。
第二， 它应该是社会精英阶层理想的生活方式，它是一种生活方式，是无形资产，不是物质的问题，而是一种生活方式。
第三， 它应该是体现最优秀的设计水平和科技含量，尽管有天有地，也应该有科技含量和设计水平。 第四， 从长远发展来讲，别墅和高端别墅应该根据业主的需求结合环境特点去量身定制，这是今后别墅建设大的发展方向。
三、 别墅的发展历史
别墅的建筑历史，追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点，作为投资者的买家或者发展商雇佣的卖家应该对中外别墅发展的简史有所了解。
中国别墅史
我国很早就出现了别墅，古代称之为别业、别馆。大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。唐代蓝田王维的辋川别业；明代苏州的拙政园；清代杭州的金鳛别业和北京的勺园等。
外国别墅史
别墅在国外的出现也有很长的历史。西方别墅历史可上溯到罗马帝国时代的哈德良离宫，成熟阶段应在文艺复兴时期的古典主义盛期的贵族乡间村邸，甚至国王的离宫，如弗朗西斯一世的枫丹白露和路易十四的凡乐赛宫等。它们或有华丽宏大的园林，或享天然奇美的山水，或于乡间田野，或落岛屿海湾，常为皇室贵族独享。
传统别墅
传统别墅多建在城郊或风景区。其设计要点主要体现在因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
现代别墅的追求
目前在国际风行的别墅“6S”理论中，SUN（太阳）、SKY（天空）、SPACE（空间）强调了人与建筑，人与天地、人与大自然的亲密与和谐；而SPEAK（交谈）、STORY（故事）、SPORT（运动）则是表现人与人之间、心灵与心灵、思想与思想之间的亲密与和谐。雅致、高贵、自然、健康、和美、幸福，一度成为这种平常的别墅生活最基本的“日常用语”。
鉴于别墅的消费群体是社会的精英和事业上的成功人士，他们拥有丰厚的物质财富后对精神生活有着更高的追求，这就对别墅这一住宅产品中的最高代表，提出了更高的标准。既不仅通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者亲近自然、融入自然，充分享受到身心的舒适和愉悦，而且还要精心营
造博大深远的文化意境，尤其还要注重体现东方文化包容、内敛、含蓄的气质，通过内在的文化价值，影响和感化成功人士树立更远大的目标，再接再厉，努力实现其修身、齐家、报效祖国的人生追求。 后续
四、 别墅卖的是什么？
别墅的最高境界是个性张扬－陈劲松语
随着国际文化交流的日益频繁、新时代观念的不断冲击、都市人对自然环境和宁静私密生活的向往，别墅，一种顶级生活追求的居住方式，也开始在我国大面积流行。现代别墅不仅是一种特定类型居所，更代表着一种生活理想，其核心就是自然化与人性化。别墅卖什么，就成为一个很重要的话题。 一般住宅客群显然与住别墅的客群分属截然不同的生活领域，对于住宅客群而言，卖的更多的是生活方式，他们的心理大多怀着强烈的愿望摆脱旧有的圈层，升级到更高一级的圈层当中去。
而对于别墅这一高端产品形态而言，产品形态已代表了居住的最高形态，客群是一个处于社会最顶端的圈层，他们的背景各异，兴趣不同，文明取向迥异，很难找到一个他们均认同的价值标准去令他们引发共震。而且，这部分人群理性、睿智、见多识广、冷静，一些哗众取宠的诱惑或蹩脚的文化解读很难打动他们，况且打着别墅旗号的其它类别别墅项目亦扰乱着视听。
那么，别墅卖什么呢？参照专家意见，我认为顶级别墅卖的是以下几点：
卖人类欲望(怎么夸别墅)
一个圈层有一个圈层相似或相近的思想。在开放搞活的市场经济社会，思想的高度很大程度上决定着一个人的财富积累状况，于是对能够买得起别墅的人群而言，他们需要的是身份认同，需要的是价值实现，他们对生活，对生命，对社会有着达观的看法，有着深入的了解，不再茫然和困惑，符合马斯洛低级向高级不断发展的需求层次理论。
典型案例。庐山名人别墅，推广主题语：“蒋介石失去的,毛泽东得到的,全都卖给你”曾为中国地产界、经济界乃至全社会最为关注的话题,名人别墅的文化、历史底蕴、尊贵显赫等客群卖点均由这一句话巧妙涵盖，不可谓不“惊天地泣鬼神”，将一个圈层的内心欲望发挥得痛快淋漓。
卖高附加值
犹如卖白菜土豆和卖珠宝品牌服装不同，别墅属奢侈品范畴，如果仅仅是把产品实点作一罗列，把效果图稍加修饰，呈于客群面前，客群对这样的作品显然产生不了任何的心理感应和情绪。
产品如人，有它的气质和内涵，有它的风格和特点，赋予产品灵魂，赋予产品独有的特质，才能从众多的鱼龙混杂的别墅中跳出位，亦能与他的偏好者一拍即合，一见倾心。(怎么夸别墅)
卖人性情感
情感是人类的本性，是人类生存不可缺少的精神寄托。尽管随着人类社会的发展、生存竞争的加剧，越来越多的人开始感叹人与人之间的关系逐渐淡漠，不管是亲情、友情还是爱情都变得越来越淡，但是正因为如此，人类对这种种情感的渴望越来越强烈，准确的广告能够“乘虚而入”获得消费者的芳心。尤其是属社会上层的层峰客群，他们大多工作忙碌，而内心深处更加渴望一种心灵抚慰、灵魂关怀，这种代表着人类灵魂的广告形式——“情感广告”，就这样款款走进他们的心房。
卖生活方式
别墅大多规划之初就有很多的风格分野，别墅亦无形中具有了社会学研究上的符号意义。甚至有人极端地说：“别墅的风格演变也因此有了社会学研究价值。”别墅建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。
如流露自然居住观的日式别墅，追求一种淡雅、清寂的趣向；西班牙风格别墅，简单随性，朴实自然的乡村风格；近年来，中式风格的四合院的复兴，让传统风格别墅的复兴渐露曙光；美国的建筑，集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素……凡此，项目彰显出的自身风格，则代表着一种生活方式，亦诱惑着对此生活方式感兴趣和向往的人群。
五、 别墅的分类
目前，按照别墅在市场上出现的建筑形式，可以将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼
别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（一）独栋别墅－别墅建筑的终极形式
定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
（二）联排别墅
定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。(怎么夸别墅)
特征：1、比较注重项目选址，尽量有地、有绿、有水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。
历史回顾：19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
（三）双拼别墅
定义：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，加强了户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境。
特点：双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。
（四）叠拼别墅
定义：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅面窄进深的缺点。 特征：1、购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2、稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3、叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
（五）空中别墅
定义：空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观。目前这类产品主要存在于高档公寓的顶层，在别墅区中还比较少。
特征：1、空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2、挑高层高：一般住宅的层高是2、7-2、9米，空中别墅的标准是3米多，从3、1、3、3、3、6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。
六、 投资不动产之－怎样投资别墅物业
专家和专业机构看好别墅投资，别墅是产品更是收藏品
北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，随着我国别墅用地的严控和房地产紧缩政策的继续实
施，未来7年别墅供应急剧减少将是一个不争的事实。别墅供应的急剧减少，将使得别墅更加稀缺，更多人会看好别墅的升值潜力，甚至使其涂上了“收藏品”的色彩。
除了结构调整、供应减少外，另一个对别墅市场价格水平具有重要推动作用的因素就是不断膨胀的理财需求。即使从全世界范围来看，房地产也都是最大众、最有把握的理财产品，而中国的居住文化又强化了这种产品的投资属性。另外，由于贷款首付和利率的提升，买房需求受到抑制，这样租房的需求就会增加，出租收益上升，这会间接推升投资性需求，一些投资者仍然倾向于投资别墅领域。一位业内人士则坦言，自己投资房产就会首选别墅。
来自世邦魏理仕的报告也显示，尽管银行利率和存款准备金率不断提升，但由于高档住宅市场总体存量较小，加之近期较好的销售表现，其租金和价格预计将保持良好的增长趋势。从高端市场情况来看，由于受到地震的影响，人们开始更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群将更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的别墅住宅。
别墅“封杀令”的出台至今，竞争者不断被挡在了门外，使别墅类项目进入奇货可居的状态，在弱市之中，其价格一枝独秀，不断呈现上行态势。
那么，唱响末路狂歌的别墅物业，究竟如何衡量其投资价值，并有效规避其间的潜在风险与投资陷阱呢？
根据别墅市场的现状和特点，整体可以分为高档别墅、中档别墅和经济型别墅三个层次。专业人士分析，无论选择哪种层次的别墅，其投资价值标准必须综合政策因素、税务因素、区域板块、个案项目及历史售价沿革等多种因素进行分析判断。
其一，要综合考虑别墅板块在所在城市的地理位置、居住意义、治安状况和花园占地面积等情况。一般而言，市区公寓，例如CBD地段的高档公寓的买家，更多倾向于长期自住；而郊区别墅的买家倾向于度假或者长线投资。因为前者交通、配套较为完善，便于买家安排工作和日常生活，投资的回报也较为稳定，即未来若干年内会有多少回报都是能看得清的。
相反，郊区别墅由于配套等往往不足，只能适合度假，或者买了之后放着不动，等待一段时间之后的升值。而这些别墅的升值空间可能比市区公寓更大，不过别墅的投资更考验买家的眼光。因为有的别墅价值可能会大幅增长，而不好的别墅可能将来会有价无市。
其次，考虑个人的投资偏好。
一般而言，激进型的投资者可考虑在郊区别墅中精挑细选，买了之后不用装修，等待大幅升值后才出手；但稳妥型的投资者，最好选择市区的高端公寓。因为这些公寓基本不需要自行装修，买了就可以立刻入住或者放租，一方面节约了装修时间和精力，另一方面租客客源也较别墅广。
第三，政府实施"住宅禁商"之后，如果想选择别墅物业作为经营地点，须向当地的工商局等政府部门提出咨询和办理流程，按正规程序办理相关手续后方可经营。
第四，交易的时候应该特别注意别墅的产权问题(产权的清晰度是整个交易中最重要的)、交易手续的监管、交易资金的安全问题(资金数额一般较大)，因此建议委托专业的大型中介公司协助跟进，因为它们能够提供专业的服务，这对买卖双方都有保障。
七、 城市别墅－东海岸点评
别墅生活，人生梦想的家园。
随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能做为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。 从现场考察的结果看，万科开发混合型社区已经相对成熟。
万科目前在深圳开发的类别墅项目有万科城、万科东海岸、金域华庭、兰乔圣菲、清林径、天琴湾等六大别墅同台竞技。其中，万科东海岸（上居）是典型的城市别墅，该项目位于盐坝高速大梅沙出口附近。
怎么夸别墅 篇二:《设计师在别墅设计中对别墅的理解》
首先您要考虑别墅的作用，别墅是您经常的居所还是假期是去郊区享受生活或者朋友聚会的居所，这都是考虑购买别墅、设计别墅、装饰别墅要确定的，这样设计师会根据你的生活需求和要求给与设计。优秀的设计师会很好的利用面积，使得需要多功能空间的家庭拥有合理的布局，充分利用空间。大空间而需求较少的家庭，初次购买别墅还没有充分理解别墅和私宅的业主可以来，好好了解一下，让您充分的理解和利用私宅感受私宅。
别墅拆改结构上的调整都可以很好的做到精细化和舒适的，房间多不代表房间足够大，房间大不代表功能全。拿一个主卧来说，其实就是一个小的单元，将一个主卧内的起居、休闲、休息、娱乐、洗漱、干湿分区化妆、衣帽间收纳等等。解决需要一个较大面积而购买的别墅主卧的面积朝向窗户，楼梯，门的位置一定不能够满足你的生活品质需求因而就需要进行规划调整设计 。
很多人向往别墅生活，然而，真的有一天拥有了别墅当心中满是欢喜的时候会面临一个实际问题。什么的样的别墅才是我住的？样板间，不，那是别人的生活，那是别人的设定，水泥框框的毛坯房子，只是一个平面需要设计师根据您家庭的生活而给与设计，设计到符合你的生活和高品质的生活。别墅不是一个很多房间的屋子而是私宅，私人的住宅。生活和收入发生了变化，体验和感受只是开始，真实的是自己拥有当您已经支付了等价的钱但价值如何体现。
尚品世家装饰设计事务所多年服务别墅私宅客户，不缺少概念和案例，但却不是谈概念和案例而是从生活出发到设计实现私宅生活的舒适和品质。如果想进一步了解，客户可以联络尚品世家装饰设计事务所，无论您在哪里都可以来北京找到我们。
私宅 私人的住宅。在当今社会，人们已经不满足于住宅的平庸，房子的简单，别墅的浮夸。而是将自己的住宅看做是自己独有的领域和各个本身的体现。一个家庭离不开家，而家的载体就是私宅。私宅不是简单的一个名词的变化而是将家，将居住，将家居生活理念的变革。房子有很多，有办公楼，有公共建筑，有政府单位，有酒店这些是房子但是不是家更不是私宅。
很多的家庭在选择自己居住的场所的时候或略了满足家居生活第一位这点的重要性，在家庭装修设置上模仿酒店，以模块化的罗列建材产品导致入住后的房子满足不了家居生活的要求出现各种的困扰，这样的房子已经不是私宅而就是一个房子。
私宅的理念就是私人，家庭的住宅。这个房子是满足私人家居生活的房子。以私人居所家居生活满足功能性为全部的设计就是私宅设计。私宅的形成是人们对高居住质量，高生活质量要求下而存在的。私宅设计包含，设计和设计的完成两个重要的组成部分。设计来源于生活，从生活中提炼出设计精华。什么样的设计能够能够满足家居生活，以生活的舒适性为第一位来进行设计，这些设计有千万个环节每个环节都需要设计者的精心打理。一个热爱生活的人，将生活放在首位的设计者才能够拿出私宅的设计方案。如同我们可以看到劳斯莱斯硬朗豪华的外表，每一处可以触摸到的细节的精致。但很难看到每一根线路的安排，发动机每个螺栓的打磨，内部的品质和设计才能够体现整体的豪华，只有懂车的人才知道他品质的来源。同样私宅的拥有者也同样有着这样的品质要求，一个高品质的私宅注重不仅仅是外表的金光灿烂和高档的家具品牌。而是内部细节的组成和搭建，这些内部的细节能够实现的前提就是设计，将私宅设计的理念标准要求落实到设计上。才能够得到一座完美的私宅。
怎么夸别墅 篇三:《如何卖别墅》
与其说“卖别墅，卖的是一种高端生活方式”不如说“买别墅，买的是自我实现.”—兼谈怎样投资别墅”
什么是别墅－别墅的终极定义
1、 别墅的定义(怎么夸别墅)
现代汉语词典里对别墅的注释是：“在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。” 别墅(villa)，又称别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。别墅（Villa）在国外指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。
而国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。 随着中国房地产业的大发展和别墅热的升温，别墅的内涵和外延已经发生了变化。有关专家对别墅有了新的诠释：
“别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最主要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式；
其次，它是住户身份品位和个性的标志，是„富人阶层‟占有的领地；
第三个方面是别墅所在区域的自然景观给生活带来巨大变化，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。”
2、 别墅应该具有的特点
从事别墅行业的专家一般认为，别墅应该有以下四个特点。
第一， 别墅尤其是高端别墅应该是一个国家或者区域性居住建筑的最高水平。
第二， 它应该是社会精英阶层理想的生活方式，它是一种生活方式，是无形资产，不是物质的问题，而是一种生活方式。
第三， 它应该是体现最优秀的设计水平和科技含量，尽管有天有地，也应该有科技含量和设计水平。
第四， 从长远发展来讲，别墅和高端别墅应该根据业主的需求结合环境特点去量身定制，这是今后别墅建设大的发展方向。
三、 别墅的发展历史
别墅的建筑历史，追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点，作为投资者的买家或者发展商雇佣的卖家应该对中外别墅发展的简史有所了解。
中国别墅史
我国很早就出现了别墅，古代称之为别业、别馆。大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。唐代蓝田王维的辋川别业；明代苏州的拙政园；清代杭州的金鳛别业和北京的勺园等。 外国别墅史
别墅在国外的出现也有很长的历史。西方别墅历史可上溯到罗马帝国时代的哈德良离宫，
成熟阶段应在文艺复兴时期的古典主义盛期的贵族乡间村邸，甚至国王的离宫，如弗朗西斯一世的枫丹白露和路易十四的凡乐赛宫等。它们或有华丽宏大的园林，或享天然奇美的山水，或于乡间田野，或落岛屿海湾，常为皇室贵族独享。
传统别墅
传统别墅多建在城郊或风景区。其设计要点主要体现在因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
现代别墅的追求
目前在国际风行的别墅“6S”理论中，SUN（太阳）、SKY（天空）、SPACE（空间）强调了人与建筑，人与天地、人与大自然的亲密与和谐；而SPEAK（交谈）、STORY（故事）、SPORT（运动）则是表现人与人之间、心灵与心灵、思想与思想之间的亲密与和谐。雅致、高贵、自然、健康、和美、幸福，一度成为这种平常的别墅生活最基本的“日常用语”。
鉴于别墅的消费群体是社会的精英和事业上的成功人士，他们拥有丰厚的物质财富后对精神生活有着更高的追求，这就对别墅这一住宅产品中的最高代表，提出了更高的标准。既不仅通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者亲近自然、融入自然，充分享受到身心的舒适和愉悦，而且还要精心营造博大深远的文化意境，尤其还要注重体现东方文化包容、内敛、含蓄的气质，通过内在的文化价值，影响和感化成功人士树立更远大的目标，再接再厉，努力实现其修身、齐家、报效祖国的人生追求。
别墅到底应该怎么卖？
产品力、形象力及传播要点
产品力-----核心竞争力-----最终购买决定
营销角度
现场感染力与样板区的打击度绝对第一重要
形象力
产品独特差异化的形象气质和形象价值
知名度快速树立与形象价值确立是首期推广的第一要点
传播要点
1、 序曲----知名度引入，引发初步关注并积累首批客户
2、 第一高潮-----大众传播。迅速建立起知名度与树立形象价值，形成首轮销售
高潮
3、 口碑骨牌效应------别墅物业最最重要及有效地传播手段
4、 长线媒体的提醒式广告延伸----户外或广播
5、 高端客群的小众长效媒体策略-----高档杂志、高档俱乐部会刊
6、 全程现场主题活动的直效营销
7、 重要节点的大众媒体的突破
别墅的绝对差异化行销
推广方案探讨及案名提案
A、 项目价值点提炼
关键词------ 交通 结论：产品核心价值
关键词----- 价格
关键词------ 建筑风格 竞争差异化优势
关键词------ 庭院
可买性强
B、 现场产品实现力建设
现场杀伤力与打击度是第一位
绿化主题
C、 策略方向及创意延伸
“秉承中式、以西为用”更为地产市场提供一种创新和务实精神的产品。
置业顾问应该如何去卖别墅？？？
1、 卖别墅酒的时时刻刻提醒自己产品是最好的
2、 要充分自信产品是最高档、最舒适、最气派、最值得购买、客户主此别墅一定是最有面子、最享受的
3、 要给客户编制一个非常美的梦，描述将来的装修、将来在别墅区的高档派对活动、独门大院的尊贵感、别人羡慕的表情等等
4、 住别墅的好处如：安静、空气、私密、机会等等
要想卖好别墅就必须先想办法把自己说服，先把自己陶醉，才能更好地去征服购买别墅的人。
该如何做：
第一：熟知项目的基本情况。全面、熟悉掌握本项目的优势和劣势，将项目的优点放到最大化，以致让客户忘记了劣势；
第二：足够的自信心。自信心来自于自身首先要认可、喜欢本小区，自己先融进到此境界，然后通过语言及自身感受传递给对方，让对方真实的感受到你所讲的一切是真实的、切合实际的，这样才更有说服力及征服力。
第三：坚信只有我们是最好的。在客户面前一定要表现出，我们小区的环境、布局、配套及其他情况是最好的、独一无二的，是对方最佳选择之地。
1、 别墅类产品与普通住宅相比，产品分为联排、叠加、独栋
2、 一般开发周期较长，客群属于圈层营销，年龄主要集中在35-55岁之间
3、 中国很多买别墅的产品客户，有很多投资和自住分的不是很清
4、 销售别墅时要注意，置业顾问不是简单的产品培训，由于客户群体是金字塔顶端的客户，所以培训时要拓展知识面，各个行业都要了解，当然也包括知名品牌，个人修养、综合素质等方面
5、 在销售通路上除了传统的大众媒体树立形象，小众媒体广而告之；还可以与商家包括银行、移动、星级酒店等联系，深入挖掘潜在客户！
6、 销售别墅时切记心浮气躁，要深入了解每个客户的职业、习惯、爱好、特征、思维方式等等，做好分析，以便有针对性的处理
总结：自信、诚信、感恩
怎么夸别墅 篇四:《搞笑个性说说：寒假作业我们分手吧，我想我们真的不合适》
1．你在玩手机要怎样才能让同桌心服口服的帮你看着老师?——玩同桌的手机呗!怎么夸别墅 篇五:《最新摘录《沉思录》的经典语录》
多少人在享受赫赫威名之后被人遗忘了
什么是恶?它是你司空见惯的。在发生一切事情的时候都把这牢记在心:它是你司空见惯的。你将在上上下下一切地方都发现同样的事情，这同样的事物填充了过去时代的历史、中间时代的历史和我们时代的历史；也充斥着现在的城市和家庭。没有什么新的东西:所有事物都是熟悉的、短暂的。最新摘录《沉思录》的经典语录。
那在我的心灵之外的事物跟我的心灵没有任何关系。--让这成为你的感情状态，你就能坚定地站立。恢复你的生命是在你力量范围之内，再用你过去惯常的眼光看待事物，因为你生命的恢复就在于此。
无意义的展览，舞台上的表演，羊群，兽群，刀枪的训练，一根投向小狗的骨头，一点丢在鱼塘里的面包，蚂蚁的劳作和搬运，吓坏了老鼠的奔跑，线操纵的木偶，诸如此类。那么，在谈话中你必须注意所说的话，在任何活动中你都必须观察在做什么。在一件事里你应当直接洞察它所指向的目的，而在另一件事里你应当仔细观察事物所表示的意义。最新摘录《沉思录》的经典语录。
有多少人在享受赫赫威名之后被人遗忘了，又有多少人在称颂别人的威名之后亦与世长辞。
不要让将来的事困扰你，因为如果那是必然要发生的话，你将带着你现在对待当前事物的同样理性走向它们。
正像在那些物体中各个成分是统为一体一样，各个分散的理性存在也是统而为一，因为他们是为了一种合作而构成的。如果你经常对自己说我是理性存在体系中的一个成员(member)，那么你将更清楚地察觉这一点。但如果你说你是一个部分(part)，你就还没有从你心底里热爱人们；你就还没有从仁爱本身中得到欢乐；你行善就还是仅仅作为一件合宜的事情来做，而尚未把它看成也是对你自己行善。
不管任何人做什么或说什么，我必须还是善的，正像黄金、绿宝石或紫袍总是这样说:无论一个人做什么或说什么，我一定还是绿宝石，保持着我的色彩。
有人害怕变化吗?但没有变化什么东西能发生呢?又怎么能使宇宙本性更愉悦或对它更适合呢?木柴不经历一种变化你能洗澡吗?食物不经历一种变化你能得到营养吗?没有变化其他任何有用的东西能够形成吗?你没有看到对于你来说，就像对于宇宙本性来说一样是需要变化的吗?
你忘记所有东西的时刻已经临近，你被所有人忘记的时刻也已经临近。
热切地追求你认为最好的东西
在宇宙实体之外的宇宙本性，就仿佛实体是蜡，现在塑一匹马，当马被打破时，用这质料造一棵树，然后是一个人，然后又是别的什么东西，这些东西每个都只存在一个很短的时间。而对于容器来说，被打破对它并不是什么苦事，正像它的被聚合对它也不是什么苦事一样。
不要老想着你没有的和已有的东西，而要想着你认为最好的东西，然后思考如果你还未拥有它们，要多么热切地追求它们。同时无论如何要注意，你还没有如此喜爱它们以致使自己习惯于十分尊重它们，这样使你在没有得到它们时就感到烦恼不安。
退回自身。那支配的理性原则有这一本性，当它做正当的事时就满足于自身，这样就保证了宁静。
驱散幻想。不要受它们的牵引。把自己限制在当前。好好地理解对你或是对别人发生的事情，把每一物体划分为原因的(形式的)和质料的。想着你最后的时刻。让一个人所做的错事停留在原处。
你要注意所说的话。让你的理解进入正在做的事和做这些事的人的内部。
用朴实、谦虚以及对与德和恶无关的事物的冷淡来装饰你自己。热爱人类，追随神灵。诗人说，法统治着一切--记住法统治着一切就足够了。
关于死亡:它不是一种消散，就是一种化为原子的分解，或者虚无，它或者是毁灭，或者是改变。
关于痛苦:那不可忍受的痛苦夺去我们的生命，而那长期持续的痛苦是可以忍受的；心灵通过隐入自身而保持着它自己的宁静，支配的能力并不因此变坏。至于被痛苦损害的(身体)部分，如果它们能够，就让它们表示对痛苦的意见吧。
关于名声:注意那些追求名声的人的内心，观察他们是什么人，他们避开什么事物，他们追求什么事物。想想那积聚起来的沙堆掩埋了以前的沙，所以在生活中也是先去的事物迅速被后来的事物掩盖。
引自柏拉图:那种有着崇高心灵并观照全部时间和整体的人，你想他会认为人的生命是一种伟大的东西吗?那是不可能的，他说。--那么这样一个心灵也不会把死看做是恶，肯定不会。
引自安提斯坦尼:国王的命运就是行善事而遭恶誉。
对于面容来说，当心灵发布命令时，它只服从自己，只调节和镇定自己，这是一件坏事，而对于心灵来说，它不由自己来调节和镇定，也是一件坏事。
因事物而使我们自己烦恼是不对的。
因为它们与你漠不相关。
面向不朽的神将使我们欢愉。
生命必须像成熟的麦穗一样收割，
一个人诞生，另一个人赴死。
如果神灵不关心我和我的小孩。
这样做自然有它的道理。
因为善与我同在，正义与我同在。
不要加入别人的哭泣，不要有太强烈的感情。
引自柏拉图:但是我将给这个人一个满意的回答，这就是:你说得不好，如果你认为一个对所有事情都擅长的人应当计算生或死的可能性，而不是宁愿在他所有做的事情中仅仅注意他是否做得正当，是否做的是一个善良人的工作。
雅典人啊，因为这确实是这样:一个人无论置身于什么地方，都认为那是对他最好的地方，或者是由一个主宰者将他放置的地方。在我看来，他应当逗留在那儿，顺从这偶然，面对他应得的卑贱的职分，不盘算死或任何别的事情。
我的好朋友，且想想那高贵的和善的事情是不是某种与拯救和得救不同的事情；因为对一个生活这么长或那么长一段时间的人、至少是一个真正的人来说，考虑一下，是否这不是一件脱离这种思想的事情:那儿一定不存在对生命的任何爱恋，但关于这些事情，一个人必须把它们托付给神，并相信命运女神所说的，没有谁能逃脱自己的命运，接着要探究的是:他如何才能最好地度过他必须度过的这一段时间。
环视星球的运动，仿佛你是和它们一起运行，不断地考虑元素的嬗递变化，因为这种思想将濯去尘世生命的污秽。
这是柏拉图的一个很好的说法:谈论人们的人，也应当以仿佛是从某个更高的地方俯视的方式来观察世事，应当从人们的聚集、军事、农业劳动、婚姻、谈判、生死、法庭的吵闹、不毛之地、各种野蛮民族、饮宴、哀恸、市场、各种事情的混合和各个国家的有秩序的联合来看待他们。
想想过去，政治霸权的如此巨变。你也可以预见将要发生的事情。因为它们肯定是形式相似的，它们不可能偏离现在发生的事物的秩序轨道，因此思考四十年的人类生活就跟思考一万年的人类生活一样。因为你怎么能看到更多的东西呢?
那从地里生长的东西要回到地里，
而那从神圣的种子诞生的，
也将回到天国。
一个人可能更善于摔倒他的对手，可是他不是更友善、更谦虚；他没有得到更好的训练来对付所有发生的事情，也没有更慎重地对待他邻人的过错。
在任何工作都能按照符合于神和人的理性做出的地方，也没有任何东西值得我们害怕，因为我们能够通过按我们的结构成功并继续进行的活动而使自己得益，而在这种地方，无疑不会有任何伤害。
死亡不是一件可怕的事情
考虑不久以前你还没有身体、无踪无影，你现在看到的一些事物，现在生活的一些人也不存在。因为所有事物按其本性是天生要变化、扭转和衰朽的，以便在连续的系列中的别的事物可以出现。
考虑一切都是意见，意见是在你的力量范围之内。那么，当你决定的时候，驱除你的意见，就像一只绕过岬角的舰队，你将发现一个平静、稳定、没有风浪的海湾。
任何一种活动，无论它可能是什么，当它在它恰当的时间停止时，它并非遭受到不幸，因为它已停止了；做出这一活动的人也并非遭受到不幸，因为这一活动已经停止。那么同样，由所有这种行为组成的整体，亦即我们的生命，如果它在它恰当的时候停止，因为它已经停止，所以也并非遇受到不幸。如果一个受到虐待的人在恰当的时候结束这一过程，他也就没有受到痛苦。而恰当的时间和界限是由本性来确定的，有时像年迈而终的事情是由人的特别本性来确定，但通过其部分的变化使整个宇宙总是保持青春和完美，则总是由宇宙的本性来决定的。对于宇宙有用的一切始终是好的和合乎时宜的。因此生命的终结对每个人都不是恶，因为它绝不是耻辱，这是由于它不依赖于意志也不对立于普遍利益，而且这还是件好事，因为它对宇宙来说是合乎时宜的和有利的，是跟宇宙一致的。因为，那在他心里和神以同样的方式运动，朝着同样的事物的人，他也是在被神推动。
你必须预备好这三条原则。一是在我做的事情里，不要做任何或者是不加考虑，或者是违背正义的事情，而对于那可能从外部对你发生的事情，考虑它或者是偶然或者是按照神意发生的，你决不能谴责这偶然或神意。第二，考虑每一存在从种子到它接受一个灵魂这段时间里是什么；从接受灵魂到给回灵魂这段时间里又是什么；考虑每一存在是由什么东西构成的，它又分解成什么东西。第三，如果你竟然突然被提升到大地之上，你应当俯视人类，观察他们的差别有多大，同时也瞥一眼居于四周空气和以太中的存在有多少；经常像你被提升那样思考，你就将看到同样的事物、形式的相同和持续的短暂。难道这些事物值得骄傲吗?
抛弃意见，你将得救。那么谁阻止你这样做呢?
当你因为什么事苦恼时，你忘记了这一点:所有事物都是按照宇宙的本性发生的；你忘记了:一个人的邪恶行为接触不到你；你还忘记了:现在发生的一切，过去是如此发生，将来也如此发生，现在也在各个地方如此发生；你也忘记了:一个人和整个人类之间的亲缘关系是多么紧密，因为这是一种共有，不是一点点血或种子的共有，而是理智的共有。你还忘记了:每个人的理智都是一个神，都是神性的一种流溢；你忘记了:没有什么东西是人自己的，他的小孩、他的身体以至他的灵魂都是来自神的；你也忘记了:一切都是意见；最后你还忘记了:每个人都仅仅生活在现在，丧失的也只是现在。
不断地回忆那些经常诉苦的人，那些由于最大的名声或最大的不幸，或仇恨，或任何一种最大幸运而非常引人注目的人，然后想想他们现在到哪里去了呢?他们已化为尘土和传说，甚至连传说也够不上。让这一类事情也都出现在你的心里，曾住在乡村别墅的法比阿斯・卡特利卢斯现在怎样了，在他的花园里的卢修斯・卢柏斯、在拜依阿的斯德丁尼阿斯、在卡帕里的第比留斯和维留斯・鲁弗斯(或维利亚的鲁弗斯)现在怎么样了。若好好想想对所有人们引以为骄傲的事物的热烈追求，人们竭力追逐的一切是多么无价值啊，而对一个人来说，在提供给他的机会中展示出自己的正直、节制，忠实于神，并且非常朴实地这样做是多么贤明啊!而为最不值得骄傲的事情骄傲则是所有事情中最难堪的。
你希望什么?继续存在吗?好，你希望有感觉吗?希望有运动和生长?然后再停止生长?希望谈话?思考?所有这些事情在你看来有什么值得欲望呢?但如果低估所有这些事物的价值是容易的，转向剩下的事情，那就是遵从理性和神。但因上述事情苦恼是与尊重理性和神不一致的，因为死亡将从一个人那里夺走别的东西。
分给每个人的是无尽的、不可测的时间中多么少的一部分!它立刻就被永恒吞噬了。还有，分给每个人的是整个实体的多么小的一部分!是普遍灵魂的多么小的一部分!你匍匐在上面的是整个大地多么小的一块土壤!想到这一切，就要认定:除了按照你的本性引导你的去做，以及忍受共同本性带给你的东西之外，就没有伟大的事情了。
支配的能力是怎样运用自身的呢?因为一切都基于此。而其他的一切，不管在不在你意志力的范围之内，都只是死灰和烟尘。
这种思考最适于使我们蔑视死亡，甚至那些认为快乐是善痛苦是恶的人也曾蔑视过它。
一个人，如果对于他只有那在适当时机来临的才是善，那么，对于他，做出较多或较少的合乎正当理性的行为乃是同样的，对于他，有较长或较短时间来沉思这个世界并没有什么不同――对于这个人，死亡也就不是一件可怕的事情了。
人啊，你一直是这个伟大国家(世界)里的一个公民，五年(或三年)会对你有什么不同呢?因为与法相合的事情对一切都是公正的。如果没有暴君也没有不公正的法官把你从国家中打发走，把你打发走的只是送你进来的自然，那么这又有什么困苦可言呢?这正像一个执法官曾雇用一名演员，现在把他辞退让他离开舞台一样。――[可是我还没有演完五幕，而只演了三幕。"――你说得对，但是在人生中三幕就是全剧，因为怎样才是一出完全的戏剧，这决定于那个先前曾是构成这个戏的原因，现在又是解散这出戏的原因的人，可是你却两方面的原因都不是。那么满意地退场吧，因为那解除你职责的人也是满意的。
品质闪耀在良好的传承中
从我的祖父维勒斯，我学习到弘德和制怒。
从我父亲的名声及对他的追忆①，我懂得了谦虚和果敢。
从我的母亲，我濡染了虔诚、仁爱和不仅戒除恶行，甚而戒除恶念的品质，以及远离奢侈的简朴生活方式。
从我的曾祖父那里，我懂得了不要时常出入公共学校，而是要在家里有好的教师；懂得了在这些事情上一个人要不吝钱财。
从我的老师那里，我明白了不要介入马戏中的任何一派，也不要陷入角斗戏中的党争；我从他也学会了忍受劳作、清心寡欲、事必躬亲，不干涉他人事务和不轻信流言诽谤。
从戴奥吉纳图斯，我学会了不使自己碌碌于琐事，不相信术士巫师之言，驱除鬼怪精灵和类似的东西；学会了不畏惧也不热衷于战斗；学会了让人说话；学会了亲近哲学。我先是巴克斯，然后是坦德西斯、马尔塞勒斯的一个倾听者，我年轻时学习写过对话，向往卧硬板床和衣粗毛皮，从他，我还学会了其他所有属于希腊学问的东西。
从拉斯蒂克斯，我领悟到我的品格需要改进和训练，知道不迷误于诡辩的竞赛，不写作投机的东西，不进行繁琐的劝诫，不显示自己训练有素，或者做仁慈的行为以图炫耀；学会了避免辞藻华丽、构思精巧的写作；不穿着出门用的衣服在室内行走及别的类似事情；学会了以朴素的风格写信，就像拉斯蒂克斯从锡纽埃瑟给我的母亲写的信一样；对于那些以言词冒犯我，或者对我做了错事的人，一旦他们表现出和解的意愿，就乐意地与他们和解；从他，我也学会了仔细地阅读，不满足于表面的理解，不轻率地同意那些夸夸其谈的人；我亦感谢他使我熟悉了埃比克太德的言论，那是他从自己的收藏中传授给我的。
从阿珀洛尼厄斯，我懂得了意志的自由和目标的坚定不移；懂得了在任何时候都要依赖理性，而不依赖任何别的东西；懂得了在失子和久病的剧烈痛苦中镇定如常；从他，我也清楚地看到了一个既坚定又灵活，在教导人时毫不暴躁的活的榜样；看到了一个清醒地不以他解释各种哲学原则时的经验和艺术自傲的人；从他，我也学会了如何从值得尊敬的朋友那里得到好感而又丝毫不显得卑微，或者对他们置若罔闻。
从塞克斯都，我看到了一种仁爱的气质，一个以慈爱方式管理家庭的榜样和合乎自然地生活的观念，看到了毫无矫饰的庄严，为朋友谋利的细心，对无知者和那些不假思索发表意见的人的容忍:他有一种能使自己和所有人欣然相处的能力，以致和他交往的愉快胜过任何奉承，同时，他又受到那些与其交往者的高度尊敬。他具有一种以明智和系统的方式发现和整理必要的生活原则的能力，他从不表现任何愤怒或别的激情，完全避免了激情而同时又温柔宽厚，他能够表示嘉许而毫不