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物业管理企业风险规避
在日常工作中，开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策，如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等，究竟如何才能消除潜在的风险因素？笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施，供物业同仁参考，希望给物业企业以警示。
一、开发单位在设计规划中存在的风险及排除
开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。
1、娱乐设施设计
小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设
施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。
2、小品设计
（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；
（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；
（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；
（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；
（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；
（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。
3、房屋设计
（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；
（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；
（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；
（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；
（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；
（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；
（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；
（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；
（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。
4、路面、地面设计【物业公司禁止停车标语】
（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；
（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；
（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；
（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；
（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；
（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；
（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。
5、绿化设计
（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；
（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；
物业临时管理公约
第一章 物业基本情况
物业名称：龙泽·福城国际
坐落位置：郴州市北湖区南岭大道与拥军路交汇处
物业总建筑面积：59435平方米
物业服务企业基本情况
物业名称：郴州福泽物业服务有限公司
资质等级：国家三级
第二章 物业的使用、维护和管理
第一条 业主须缴清相关费用和办妥物业入伙有关手续及缴清物业服务费用后方可领取钥匙。
第二条 根据有关法规和物业买卖合同，业主享有以下物业公共部位、
公共设施设备的所有权：
（一）由单栋建筑的全体业主共有的公共部位，包括该栋建筑的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、平台等；
（二）由单栋建筑物的全体业主共有的公共设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
（三）由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、公共设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第三条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
（一）地下停车场（专有产权私家车位除外）及其附属设备设施；
（二）会所及附属文体设施设备；
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用业务。
第四条 使用房屋应当遵守以下约定：
（一）业主应遵守法律法规的规定，按照有利于物业的使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；
（二）业主应按设计用途使用物业，不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外观、设计用途、使用功能和布局等；
（三）禁止利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；【物业公司禁止停车标语】
（四）不得擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等公共部位，擅自移动或损坏公共设施、设备；
（五）不得擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等公用部位、公用场地搭建（构）筑物，不得在屋顶安装太阳能热水器及室外天线等设施（安装设施楼栋全体业主书面同意除外）；
（六）室内的管线发生堵塞或其他故障，应及时修复；
（七）不得在房屋门口搭装影响他人居住和通行的设施；
（八）不得在窗外或公共区域晾晒衣物；
（九）房屋露台、窗户边放置花盆物品的，应安全可靠，防止跌落伤害他人；
（十）晾晒衣物、浇灌、清洁及空调的冷凝水的水滴不得溅落、侵扰楼下业主/住户及过路行人；
（十一）不得损坏和擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公共设施；
（十二）不得擅封堵室内公共下水管道等检查/检查口，确因装修需要，必须预留检查/检修口，以备所需。
（十三）室内不得制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响、举行喧闹的聚会、舞会等；
（十四）室内不得制造令人不安之异味，对周围环境及其他业主/住户造成滋扰；
（十五）室内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得排放有毒、有害危险物质；
（十六）不得利用房屋窝藏违法犯罪人员金和赃物，如发现违法犯罪人员和犯罪行为应及时举报；
（十七）不得通电于围墙、围栏邓设施，以免误伤他人； （十八）不得在阳台或窗户外安装晾衣架等其他构筑物；
（十九）不得改变房屋窗户玻璃颜色，黏贴反光膜；不等在玻璃及外墙上黏贴标语广告；不得在阳台玻璃外安装除隐形型防护（盗）网外的其他形式防盗网；
（二十）公共区域务必保持整洁、美观，不得乱搭建、改造和占用公
共面积等行为；
（二十一）非业主使用人搬走室内大件用品时，应有业主陪同。 如业主无法陪同，则应以书面形式列出所搬物品的名称和数量，经业主签名、交物业服务企业办理相关手续方可放行；
（二十二）业主对物业专有部分的使用、维修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益；
（二十三）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在居民委员或业主委员会或公安消防等有关人员到场见证下，进入物业内部应急维修；维修所需的费用由责任人承担；
（二十四）因维修养护物业需要进入相关业主/住户或物业服务企业应事先告知相关业主/住户，相关业主/住户应给予配合。
相关业主/住户阻扰或不配合及时维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任；
（二十五）如有亲友邓外来人员住宿超过三天（外籍/公安机关另有规定的人员，从其规定），应按规定向有关部门申报；
（二十六）业主出租房屋，应当符合法律和有关规定，并告知物业服务企业。业主应将本规约向承租人明示，协助物业服务企业知会承租人履行相应义务，遵守本管理规约；
（二十七）转让房屋时，应及时书面通知物业服务企业，并及时通知新业主前往物业服务企业办理物业管理有关手续；
（二十八）法律法规规定的其他违法行为。
第五条 在物业管理区域内应遵守以下约定：
（一）不得擅自改变房屋的结构、外貌（如封闭式阳台等）和使用功能；
（二）不得破坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，损坏给类公用设施，如道路、花槽（栏）、电梯、水泵、配电房、路灯、消防设备、监控设施等；
（三）不得在公共场所乱涂写、乱刻画、乱贴广告标语、擅自设置广告招牌等；
（四）不得侵占、损坏道路、绿地、花草树木、建筑小品、问题休闲等公共设施；
（五）不等在公共场地或庭院内种植蔬菜、农作物及擅自在公共场地种植其他花木；
（六）遵守市容卫生及物业服务企业清洁保洁相关规定，自觉把家居生活垃圾投放到指定场地，严禁乱抛乱堆垃圾和杂物，严禁高空抛物；
（七）不得在公共场所所有躺卧、酗酒、脱衣露体，以及晾晒衣物、果菜等不雅行为；
（八）燃放爆竹、烟花应事先通知物业服务企业，按物业服务企业指定地点燃放；
（九）禁止在单元门外等公共场所焚香、烧纸、悬挂镜子等有碍观瞻之物件；
（十）不得占用通道等公用场地；
物业公司服务宣传标语
1. 物业管理业主当家 小区建设依靠大家
2. 知荣辱 树新风 加强业主自治自律 加强物业管理,
3. 加强物业管理,共建安全文明温馨和-谐的家园
4. 宁愿牺牲我一人 幸福百姓千万家
5. 强化物业管理服务 提高物业管理品质
6. 加强民-主 依法治国
7. 构建和-谐社会 树立科学发展观
8. 构建和-谐平安社区 实现社会和-谐
9. 建设美好家园 建设和-谐型
10. 诚信型 服务型物业企业
11. 建设服务物业 营造和-谐社区
12. 物业服务千万家 真情温暖你我他
13. 物业管理是改善人居环境的内在需求;
14. 物业管理是保障民生需要的重要方面;
15. 物业管理是提升居住质量的重要手段;
16. 物业管理是物业保值增值的重要条件;
17. 物业管理是节能减排，低碳生活的促进力量;
18. 物业管理是扩大居民消费的重要环节;
19. 物业管理是促进基层民-主建设的重要平台;
20. 物业管理是解决就业的重要途径;
21. 物业管理是维护稳定，构建和-谐的重要力量。
22. 物业管理，有序参与，依法维权，互利互惠。
23. 管理规范，服务优质;经营合法，履约诚信。
24. 规范管理，贴心服务。
25. 世人均需爱，同天覆，同地载。
26. 孝心，爱心，事业心，责任心，心心关系幸福度。
27. 共有家园，共管共享共维护;
28. 创建和-谐物管，维护合法权益;
29. 服务提高生活品质，物管改变行为习惯。
30. 共建和-谐家园，共筑田园城市。
物业企业文化宣传标语【物业公司禁止停车标语】
1、维护业主合法权益,做好物业管理费清收清欠工作!
2、尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造!
3、树立正确的荣辱观,纠正缺德失范的恶意欠费行为!
4、加强物业管理服务,提高物业管理品质!
5、物业管理业主当家,小区建设依靠大家!
6、拖欠物业管理费是对交费业主的侵权和对全体业主的损害!
7、拖欠物业管理费是违约违规损人害已的错误行为!
8、物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持!
9、欠费影响物业公司经营,损害最大的是广大业主的利益!
10、树立正确的物业管理消费观念,克服丑恶的赖账消费行为!
11、实现社会和-谐，建设美好家园!
12、依法依规从事物业管理,切实提供质价相符的服务!
13、改善物业环境,加大清欠力度,解决历史积欠!
14、加强物业管理,共建安全文明温馨和-谐的家园!
15、共建和-谐树新风,xx-xx记心中!
16、加强民-主,依法治国,构建和-谐社会!
17、树立科学发展观、构建和-谐平安社区!
18、知荣辱,树新风,加强业主自治自律!
物业小区安全宣传标语
1、远亲不如近邻，邻里和-谐共享美好生活。
2、扔一个烟头，丢掉一个文明，损害一个完美。
3、送人玫瑰，手留余香，关爱他人，内心自甜
4、噪声扰邻，你应怀歉疚之心
5、想到老人和小孩你的速度应该慢下来”
6、关爱小区家园，倡导品位人生
7、建优美环境，创和-谐小区
8、手边留情花似锦，足下止步绿如茵
9、一花一草皆生命，一枝一叶总关情
10小草对您微微笑，请您把路绕一绕
11、为了您和他人的健康，请不要随地吐痰
12、小小一口痰，胜过原子弹
13、随地吐痰，君子不为
14、是否乱吐痰，体现您的修养
15、果皮垃圾，自觉入箱
16、垃圾不落地，文明更美丽
17、管住脏、乱、差，留下真、善、美
18、创建家园美如画，点滴小事见精神
19、草儿绿、花儿香，环境优美人健康
20、开展环境卫生整治，营造清洁生活环境
21、楼道卫生人人参与，美好环境家家受益
22、让我们大家都来争做绿色家庭
乱停车宣传标语
1.不准在车库洗车:如果人人都在车库洗手,车库也会变"水库"
2.不准随地乱丢垃圾吐痰，请各位车主别把车库当"垃圾场"
3.禁止乱停车。
4.进出门凭条是作为您机动车进入停车场的唯一证明，请进入时开据进出门凭条，并妥善保管。出停车场时向值勤人员出示进出门凭条。
5.请锁好车门将贵重物品带走:用血汗钱换的贵重物品不要不珍惜哦!
6.细节体现礼貌，停车展现风貌。
7.有序的停放是为了更好地起航。
8.人有人居，车有车位，人住其居，车入其位。
9.禁止明火
10.禁止吸烟:此处禁止吸烟“中华”也不例外
11.禁止携带危险物品:带上危险物,别人误认是打劫
12.规范停车:规范停车,别躺"歪"道为了小区的优美整洁有序，请您按顺序停车请您规范停车整齐摆放，美化公共空间。
13.爱护公共设施:损坏公共设施,面容都毁了
14.车卡不得借用否则挂失:借用卡车可是有两个同名同姓哦!!祝福语:
15.轻轻地把我放下，静静地推我离开。
16.车棚装下的不仅有车，还有你的修养。
17.车来车往，人走人欢。
18.确定正确的位置，把握人生的方位。
19.车厅虽小，责任乃大。
20.一切朝齐看。
21.车正方能人正，车齐方能人齐。
22.晨携清风来，晚载彩霞归。
23.请把你的车带回你的家，请把“我”的洁净留下。
24.停车或许不排名次，但道德必排名次。
25.蓬勃，青春的速度；泊车，人格的高度。
26.停车也是一门艺术。
27.人，万物之首；爱，人之通性。
28.洁净的校园需要洁净的车厅，洁净的车厅需要我们共同维护。
29.车，爱之传递，棚，车之所栖。
30.车的姿态——人生姿态的真实写照。
31.收敛一下你的“自由”，让他人自由“行”走。
32.高高兴兴骑着小车来，平平安安载着收获归。
33.你我多费心，车棚更舒心。
34.车轮的弧度需要你来调整，请别让我歪曲了身躯。
35.用行动扞卫素质，用素质方便他人。
36.互相让一让，整齐来排放，心情更舒畅。
37.放慢心情，轻声停车。
38.梳理好车的秩序，梳理好早晨的心情。
39.让人有视觉的享受，让车有心灵的安慰。
40.规范停车，别躺“歪”道。
41.让心栖息，让车停息。停车，为你，为我，为他。
42.人无规矩不圆，车无行列不齐。
43.整齐停车场，舒心你我他。
44.素养第一步，先看停车处。
45.把一件简单的事情做好，就是不简单。
46.用洁净澄明环境，用责任营造氛围。
47.整齐的车厅，也是一道美丽的风景。
48.车让人，让出和-谐；人让人，让出幸福。
49.消防通道，禁止停车。
50.遵守公共交通秩序，按照规定停放车辆。
51.停车虽是小事，但能体现完美人格。
52.车棚尽显秩序，秩序尽显风度。
53.让我们的进出像车链一样有序；让他们的排列如车条一般整齐。
54.别让停车的随便带来取车的麻烦。
55.三年寒暑来往，车棚见证我成长。
56.请将自己的道德归位。
57.秩序井然，人心安然。
58.真正的优雅不在于一个人的外貌，而在于一个人的行动。
59.不要让你的车孤独的放在一边。
60.点齐成线，车齐成德。
61.让洁净的停车厅带来一天的好心情。
62.态度决定成功，细节体现修养。
63.爱护车棚，爱护校园，爱就马上行动。
64.知德者慧，知行者美。
65.停下的是车，展现的是素养。
66.停下仆仆风尘，带走奕奕风采。
67.带来整洁的环境，带走愉快的心情。
68.一停二靠三对齐，车辆上锁别忘记。
69.让车归位，为道德归位。