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小区物业自主管理方案
一、 成立业主管理委员会
1、业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品 质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时 间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为的能力的产权 人、产权人代表、产权共有人。
2、业主委员会的委员由业主大会投票选举产生。业主委员 会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是 9 名，其中主任 1 名和副主任 2 名。
3、业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因 故不能出席，可以书面形式委托代理人代理出席。
4、为了召开业主大会，选举产生第一届业主委员会，由业 主代表组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。
5、筹备小组应做好以下工作：
1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2）拟定《业主委员会章程》、《管理公约》、《业主大会 议事规则》和《业主委员会选举办法》；
3）确定业主委员会委员候选人选举产生办法；
4）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
5）按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组 自动解散
6、第一次选举业主委员会委员候选人按以下办法：
1)筹备小组提名推荐；
2)业主代表提名推荐；
3)业主联合提名推荐；
4)单个业主提名推荐或自荐:
5) 筹备小组按法定程序审查被推荐人的资格，最终确定候 选人名单，提交业主大会选举；
6)首届业主委员会主任、 副主任由得票过半数最多和在委员 中择优推选相结合的办法产生。并报上级主管部门备案。
7、业主委员会委员投票选举办法：
1）业主委员会的委员由业主大会在业主委员会委员候选人 中投票选举产生；
2）投票结束后，由筹备小组推选的监票、计票人员或者筹 备小组人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人 签字。
3）选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于 投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数 的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
4）业主委员会委员选举采取差额选举办法。依据得票数顺 序产生 9 名业主委员会委员。
5）如遇票数相等不能确定当选人时，由当选的委员投票产生。
6）选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。
7）业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业 管理区域内专有面积占 20%以上的业主提议可以提请罢免选出的 委员。
二、业主委员会职责 业主委员会是业主大会的执行部门， 负责执行业主大会的决 议，除此之外根据法律规定，业主委员会还履行以下职责：
1、召集和主持业主大会
2、聘任专人负责物业管理日常工作；
3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并 监督其使用和管理；
4、制定物业管理年度工作计划、物业管理服务费的预算和 决算；
5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理服 务活动；
6、执行业主大会的决议、决定；
7、监督业主公约和物业管理制度的执行； 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、 指导和 管理。
业主在对物业管理有意见时要首先向业主委员会反映， 由业 主委员会出面替业主做主， 不可自做主张对物业管理人员采取不 合理手段。
三、物业管理
1、物业管理机构的设立 小区物业管理采取自主管理制， 由业主委员会聘任一名专职 同志主持物业管理日常工作，其主要工作职责如下：
1）负责聘请保安、保洁、维修、绿化人员进行物业维护工 作；
2）建立、健全物业管理各项规章制度，对保安、保洁、维 修、绿化人员日常工作进行监督，确保管理水平，保证各项工作 的有序开展；
3）做好各种对外、对内关系的处理，健全物业资料；
4）负责业主报刊、信件收发、业主投诉等事件的处理；
5）组织物业管理相关费用的收缴工作；
6) 组织完成业主委员会交给的各项工作任务。
XX小区物业自主管理方案
一、 成立业主管理委员会
1、业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为的能力的产权人、产权人代表、产权共有人。
2、业主委员会的委员由业主大会投票选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是9名，其中主任1名和副主任2名。
3、业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托代理人代理出席。
4、为了召开业主大会，选举产生第一届业主委员会，由业主代表组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。
5、筹备小组应做好以下工作：
1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2）拟定《业主委员会章程》、《管理公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；
3）确定业主委员会委员候选人选举产生办法；
4）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
5）按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散
6、第一次选举业主委员会委员候选人按以下办法：
1)筹备小组提名推荐；
2)业主代表提名推荐；
3)业主联合提名推荐，单个业主提名推荐或自荐:
5) 筹备小组按法定程序审查被推荐人的资格，最终确定候选人名单，提交业主大会选举；
6)首届业主委员会主任、副主任由得票过半数最多和在委员中择优推选相结合的办法产生。并报上级主管部门备案。
7、业主委员会委员投票选举办法：
1）业主委员会的委员由业主大会在业主委员会委员候选人中投票选举产生；
2）投票结束后，由筹备小组推选的监票、计票人员或者筹备小组人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。
3）选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。
4）业主委员会委员选举采取差额选举办法。依据得票数顺序产生9名业主委员会委员。
5）如遇票数相等不能确定当选人时，由当选的委员投票产
生。
6）选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。
7）业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内专有面积占20%以上的业主提议可以提请罢免选出的委员。
二、业主委员会职责
业主委员会是业主大会的执行部门，负责执行业主大会的决议，除此之外根据法律规定，业主委员会还履行以下职责：
1、召集和主持业主大会；
2、聘任专人负责物业管理日常工作；
3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；
4、制定物业管理年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；
5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理服务活动；
6、执行业主大会的决议、决定；
7、监督业主公约和物业管理制度的执行；
业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。
业主在对物业管理有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，不可自做主张对物业管理人员采取不合理手段。
三、物业管理
1、物业管理机构的设立
小区物业管理采取自主管理制，由业主委员会聘任一名专职同志主持物业管理日常工作，其主要工作职责如下：
1）负责聘请保安、保洁、维修、绿化人员进行物业维护工作；
2）建立、健全物业管理各项规章制度，对保安、保洁、维修、绿化人员日常工作进行监督，确保管理水平，保证各项工作的有序开展；
3）做好各种对外、对内关系的处理，健全物业资料；
4）负责业主报刊、信件收发、业主投诉等事件的处理；
5）组织物业管理相关费用的收缴工作；
6) 组织完成业主委员会交给的各项工作任务。
小区物业管理实施方案
>方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的"三结合"原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照"重心下移、属地管理"的原则，建立街道物业管理办公室领导下的"两站一中心"物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督
促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息
反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金>申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
罗湖东门城东/翠北小区
编制单位：深圳市振业物业管理有限公司项目拓展部
物 业 管 理 方 案 2005年8月15日
罗湖东门城东/翠北小区
物业管理方案
第一章 振业物业管理公司的基本情况介绍
一 我司的发展历程
深圳市振业物业管理有限公司（Shenzhen Zhenye Property Management Co.,Ltd，以下简称我司），是老牌上市公司——深圳市振业（集团）股份有限公司（股票简称“深振业”，编号000006）成员企业，是深圳首批“甲级资质物业管理”企业之一，2004年经国家建设部批准为国家一级资质物业管理企业。【物业自主管理方案】
脱胎于中国人民解放军基建工程兵部队的我司，成立于一九九三年四月，注册资本金600万元人民币。在长期的特区创业中，振业物业继承和发扬了部队严谨、高效、忠于职守的优良传统。
从一九九五年至今，振业物业连续被深圳市工商行政管理局授予“重合同、守信用”企业，被深圳市政府评为“深圳市文明企业”。振业物业现为深圳市物业管理协会副会长单位，广东省物业管理协会会员单位，中国物业管理协会常务理事单位。
振业物业在一九九八年通过ISO9002：1994版质量管理体系认证，二○○二年通过ISO9001：2000版质量管理体系认证。2004年通过ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系认证。
振业物业有各类从业人员600多名，目前受委托管理的物业面积为200万㎡以上，其中五个管理项目获得国家建设部授予的“全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）”称号。
我们自豪地认为，振业物业已不单是一家物业管理具体服务产品的供应商，而更重要的是，振业物业已成长为一家物业管理解决方案的提供者，是物业管理行业中值得信赖的合作伙伴，其丰富的物业管理经验积累是公司一项巨大的智力资本储备。
二 我司的经营理念
我司经过长期的物业管理实践，提出了“全程营销物业管理”的经营理念。即我司提供从房地产规划、建设、前期楼盘管理，直至业主入住后的日常服务及创优提升等全方位的物业管理及顾问服务，并致力于在服务过程中，通过精心经营，努力提高物业的附加价值，促进房地产开发利润的最大化和物业使用价值的最大化。
对“全程营销物业管理”的经营理念，我们从以下四个方面来理解：
1、在物业开发销售期间：我司凭借丰富的物业管理经验和优秀的管理人才队伍，从房地产开发的初始即为房地产开发商提供物业管理方面的顾问咨询服务。包括物业环境配套、建筑物结构和外观；现场施工管理和隐蔽工程验收；机电设备及配套设施选型、布局、安装；小区智能化系统的全程参与；房地产销售现场管理、销售现场配合、销售气氛营造等，为开发商的产品提供营销推广的前台和后台服务，树立消费者买楼的信心和良好的口碑，推动房地产项目向前发展。此时我们是开发商最贴心的前期物业管理咨询顾问。
2、在物业入住期间：我司通过对小业主提供入伙指导，对开发商房屋交付提供代验收，对竣工资料指导收集和整理，对物业管理从业人员进行行业政策和操作规范的培训，指导物业管理公司向主管部门办理各种手续等顾问服务。此时我们是开发商、小业主、物业管理公司、主管部门之间最值得依赖的协调人和参谋。
3、在业主入住后：我司通过指导小区物业管理单位完善管理制度，导入质量管理体系，创建“国优小区”活动，举办社区文化活动；筹建业主委员会；提供物业管理增值服务项目，盘活尾盘物业等顾问服务；为开发商提供创造品牌过程的一个支持体系和售后服务体系。此时我们是小区业主利益的忠实守护者，是社区事务的大管家，是开发商尾盘经营值得依赖的托管人，是行业主管部门政策传达和执行的宣传者。
“全程营销物业管理”的经营理念，使我司的服务理念始终超越着客户的需求，紧跟物业管理行业发展的步伐。
三 我司的物业经营管理经验是一笔巨大的精神财富 我司目前管理着深圳经济特区内最大的商品房住宅小区——星海名城，该小区总建筑面积120万㎡，共分为12个组团，现建成8个组团，其中住宅建筑面积80万㎡；在组团住宅区的管理上有丰富的经验；2004年正式入驻深圳Townhouse最高层次的产品形态的振业城，全面前期介入，让居住境界进一步深化和升华。同时，我司还管理着深圳市有较高美誉度的商业写字楼——振业大厦及数万平方米的各类商场和超级市场；振业物业也借此机会积累了多种类型物业的宝贵管理经验，并成功设计出切合实际、简便易行的管理模式，包括我司已获得ISO9001：2000质量体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系所形成“三合一体系”的认证。
四 我司拥有一支高素质的管理队伍
我司在长期的管理实践中，成功组建了一支懂理论、精管理、重实践、好技术的机电设备维护团队。目前这支队伍管理着248台电梯（其中6台扶梯）、9台备用发电机组、5套智能化系统、314台各种水泵，5套中央空调系统、30台变压器等机电设施设备。我司管理的这些机电设施设备，不但保证了长期安全运
行无事故，而且其管理维护业绩优秀，在业界享有盛誉，在物业管理各级专业考评中，得到了专家组的充分认可。
五 我司有独立的综合治安管理体系
我司安全管理中心在长期的管理实践中，成功创造了“分流管理、人防和技防相结合”的管理模式，以确保社区治安秩序井然有序，居民和用户安居乐业。并通过与内地数个警校和军转站建立长期劳务输出合作关系的方式，保证了安全护卫员的高素质和及时供应。其历史上从未发生过较大的治安事故。
论及我司上述的基本情况，只是表明我司在行业中有一定的地位。我们客观地评价自己，我们即便不是最好的，但我们肯定是最容易合作，是最愿意站在开发商或业主的角度去考虑提供物业管理服务的，持续超越客户对服务的需求。
第二章 项目简介
一、建筑物基本情况
城东小区/翠北小区（以下合称项目）位于深圳市罗湖区东门中兴路与翠园路交界处，该项目是1980年罗湖区政府建设的第一批房改房，项目建筑总面积约30,000㎡，翠园路自东南向西北横贯项目中部，将其一分为二，该项目建筑总数为20栋，两个小区各10栋，均为多层建筑。
二、物业管理基本情况
本项目现由东门街道办城东居委会提供基本的物业管理。主要负责小区的清洁卫生与治安防范。管理人员基本上是本项目内的下岗职工。设有固定安全岗3个，24小时值班。街道办所属城管办按每户120元/年收取卫生费，负责项目范围内的清洁卫生。
本项目内居住的人员集中度高，结构复杂，流动性大，外来人口占大多数，居家住户、出租屋与商住户混杂，治安、安全和卫生环境均较为恶劣。同时因开发时间较早，区内的配套设施、设备、建筑本体因缺乏系统的维护保养，现已十分陈旧、老化，特别是排污管网和供电线路等基本设备急需维修更换。目前，项目内居住的居民对管理现状满意度不高，对现有管理存在抵触情绪，虽管理费的标准较低，但管理费的收缴率始终维持在较低的水平（见《项目情况一览表》）。物业管理陷入了老社区—低收费—低服务标准—低收缴率的恶性循环中，周边新建社区受其负面影响群众意见很大。
物业公司推行班组自主管理、开展“争先创优”活动实施办法
为进一步加大我矿文明创建的力度，充分调动职工的工作热情。彰显公正公平、多劳多得的原则，根据物业公司的工作特性，结合安全生产体系的建设，现在物业公司内部推行班组自主管理，开展“争先创优”活动，具体办法如下：
一、指导思想
牢固树立“用真心、诚心、爱心、细心服务于职工”的工作理念，以搞好后勤服务为载体，以地面文明创建为主线，以安全生产体系建设为抓手，以班组自主管理为保障，通过精细服务，努力构建一个花园式的和谐孙疃。
二、奋斗目标
用规范、温馨的服务理念，为全矿职工营造一个安全、整洁、舒适、和谐的生活环境。
三、成立考核小组、督查小组：
考核组组长： 曹光能、张方忠
成 员： 周清明、黄庆峰、张薇
督查小组成员：王亮、秦民安
四、具体实施办法
各班组根据自己的工作范围、工作特点、人员状况经集体讨论制定出自己本班组的工作标准、管理办法及日常考核方案，班队长根据每天职工的工作质量进行分数考核，并上墙公示，充分体现班组自主管理的特性。经理负责物业公司的全面工作，分管副经理在各自分管范围内负全责，督查小组每天实行动态检查，并当天将检查出的的问题反馈给责任人，限期整改，复查时对在规定期限内未整改的问题按照考核办法进行处罚。各班组工作标准、考核方案及日常考核办法经职代会审议通过后执行。
每月最后一个星期，各班组根据本月的考核结果，推选出先进个人，报到考核小组，愈期不报，视为自动放弃。考核小组根据日常检查情况，经集体研究，定出本月先进人员名单，并在公开栏内公示。如无异议，进行嘉奖。
附：各班组管理标准及日常考核办法
生活服务队：
管理标准：
1、宿舍内部所用的公共财产，每个职工爱惜使用，不得任意搬迁，严禁故意损坏和拆改，否则按照原价赔偿，并视情节轻重给予1—2倍的罚款。
2、职工住宿有物业公司统一安排，住宿期间不准自行更换房间，不准挪用或拆除空置床位，违者罚款200元，并取消其居住资格，不得擅自更换或增加门锁，如钥匙丢失，应到管理员处报失，私人物品自行妥善保管，禁止存放大额现金和贵重物品，出现问题，后果自负。
3、住宿职工遵守公共道德，养成良好的生活习惯，垃圾必须实行袋装化。不准随地吐痰，乱丢果皮，纸屑，不准从楼上往下乱扔垃圾以及在墙上乱画或张贴纸物，违者罚200元并按“三违”论处。
4、保持室内干净，窗门几净，墙壁无灰尘，地板无污渍，无烟头果皮，卫生间无异味，无积水，水池无污渍，下水道畅通，一项不达标罚住宿人20元。
5、严禁私自乱接电线，闭路线，网线，不准在宿舍内做饭及使用超过100瓦以上的大功率电器，如有发现将对本人处以200元的罚款，对单位罚款500元。
6、节约用水，用电，杜绝长明灯，长流水，宿舍水暖、电器部件损坏应向管理人员报修。不准损坏宿舍内水暖管道、电器部件，违者罚100-500元。
7、遵守公共秩序，文明住宿，不得发生聚众赌博、酗酒及其它不正当行为，发现一次罚200-500元。
8、宿舍内禁止大声喧哗或播放高频音响，不得影响他人休息，与室友和谐相处。
9、严禁存放违禁或危险物品，一经发现罚100-500元。
10、职工因工作调动等原因搬出宿舍，必须到房管办办理物品移交手续和退房手续，无房管办签字不能办理调动手续。
11、职工公寓用电按供电管理文件执行，超计划用电由该宿舍职工平均摊，经营管理部从工资中扣除。
一、考核方案
为了进一步提高职工的工作积极性，真正体现多劳多得的原则，公开、公平、公正的针对职工每天工作量大小进行分数考核。具体方案如下：
1、基本分60分
2、分数档次6档：
（1）队长每天60分；
（2）班长每天59分；
（3）马路清扫及茶炉每人每天58分；
（4）1#、2#、3#、4#、5#、及6#楼东单元中间单元、7#东单元每人每天57分；
（5）7#中间单元及西单元每人每天56分；
（6）6#西单元及8#、9#每人每天55分。
二：日常考核办法
1、按时参加矿及物业公司召开的各种会议及活动。不按时参加扣20分
2、遵守劳动纪律按时上下班如发现迟到班中脱岗扣20分，早退扣40分
3、严格遵守请销假制度，请假必需有本人写出请假条后，由队长签字分管经理及总经理批准后方可离矿，如有违反扣除当天全部分数（半天假扣30分）
4、职工及班组相互团结，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做，如有违反扣除当天全部分数加罚200元
5、工作积极主动，不服从工作安排消极怠工的扣除当天全部分数
6、对管辖范围内的水电等公共设施损坏丢失不及时上报的扣当班人员10分
7、不按时完成室外卫生的扣30分，
8、要保持责任区内干净卫生。绿化带内有杂物每处扣2分、地面清扫不干净（包括室内外）每处扣2分、门、窗、玻璃、楼梯扶手、楼梯窗台、消防箱、风扇、排版、开关、电视机、桌椅、暖气牌、管道、灭火器有灰尘杂物者 每项扣2分，室内外有蜘蛛网每处扣5分，洗刷间水槽有污垢的每处扣2分，卫生间大小便池内有杂物污垢的每项扣3分。
绿化环卫队：
工作标准：
1、卫生工具摆放整齐，统一着装。（5分）
2、要爱护各类公共设施。如有损坏不及时汇报扣5分。
3、每天对工广区域内清扫两次，采取不间断保洁的方式，保持绿化带内无杂物。（5分）
4、工广道路路面清扫符合“六无”标准，一处不达标扣5分，两边路基石边细灰打扫干净，否则扣5分。
5、两办公楼内每层楼梯、扶手、窗槽、窗台无灰尘，无痰迹。否则一处扣5分。
6、办公楼内的厕所窗户、玻璃、窗槽、窗台、洗面盆、达到窗明几净、梳妆镜要无水迹。一处未达到要求扣5分。
7、工广内5个公厕每天清扫三次，达到地面干净无蝇、无异味，大、小便池达到无污垢，隔断、窗户达到无灰尘，无杂物。一处不达标扣5分。
日常考核办法：
1、基本分为60分。
2、按时参加矿及物业公司召开的各种会议及活动。不按时参加扣50分，请假扣5分。（特殊情况除外）
3、不参加班前会扣10分。
4、上班迟到半小时以内扣10分，半小时以上按旷工处理。
5、早退扣50分。【物业自主管理方案】
6、班中看杂志扣20分/次。
7、脱岗，班中睡觉罚200分/次。
8、班中干私活扣30分/次。
9、班中吵架罚100元/人次，打架罚500元/人次，并交公司处理。
10、无故旷工一天罚200元/次，半天罚100元/人次，并公司处理。
11、不服从日常工作安排及矿上应急的临时性工作安排的罚50—100元。
12、班中工作落实不力，罚50元/人次。
13、当班卫生区不及时清扫，罚当班人员50元/人次。
职工食堂：
管理办法：
为搞好饮食卫生，确保职工身体健康，给全矿职工营造一个安全、卫生、舒适的就餐环境，依据《职工食堂租赁协议》和矿有关规定，特制定本办法。
一、关于租赁经营的管理规定
1、严格执行《食品卫生法》、《饮食卫生五四制》及各种卫生标准，严格质量监督，禁止采购、加工、出售腐烂变质的原料和食品，防止食品污染和食物中毒，违者罚款500元。
2、操作间、餐厅环境卫生每天三打扫，每周一消毒。做到垃圾规范管理、及时清除，保持玻璃明亮，门窗、四壁、屋顶无灰尘，地面四边四角干净，无油污，空气无异味，室内无苍蝇，违者罚款100元。
3、保洁时严禁使用有害人体健康的物品，违者罚款100元。
4、从业人员必须衣帽、着装整洁、统一。不用手直接接触食品；不用桌布、窗帘、笼布擦手；不在饭锅、洗菜池洗手、刷碗；不穿工作服外出、上厕所，饭前、便后洗手。违者罚款50元。
5、加工器具与保洁工具严格分开，生熟菜肴加工器具严格分开，违者罚款100元。
6、食品存放应该做到“四隔离”，有防尘、防蝇、防鼠等措施，否则罚款100元。
7、库房天天打扫，定期消毒。经检查达不到要求的，罚款50元。
8、租赁人必须严禁无关人员进入加工车间否则罚款100元。
9、炊餐具、公备碗筷，必须摆放整齐、无水、油。有一项达不到要求的罚款50元。
10、使用过的炊具、笼布、餐具不得随意丢在地面，必须放在容器内，洗涮干净后进行消毒，否则罚款50元。
11、后堂操作间保持整洁，各种炊事机械用后要认真清理残渣，保持机械清洁无锈，地面无垢无味。制冷设备要定期擦拭、除霜、除冰，确保制冷效果，如达不到要求罚款100元。
12、租赁人应保证饭菜的品种，努力做到品种丰富、饭菜可口、服务周到、物美价廉，早点每班不低于8个品种，其他每餐不少于10个品种，达不到要求按每少一个品种罚款100元处理。
13、厨师和服务员必须经过体检，持健康证上岗，并报矿物业管理部门存档备查，违者罚款200元并立即清退。
14、食品价格应由矿有关部门负责人、员工代表和租赁人协商确定，在规定的范围内浮动，既维护租赁人的合理利益，又促进竞争、惠利员工。租赁人擅自涨价或变相涨价，每次罚款500元。
15、值班窗口必须24小时营业，随时为职工提供就餐服务，违者罚款500元。
16、米、面、油、盐、酱、醋统一物品品牌，物业公司负责人和租赁人一起到定点销售部门定价统一配送，以租赁人签收单统一结算，如发现租赁人私自采购以上物品一次罚款1000元。
17、租赁窗口统一刷卡消费，
18、物业公司安排专人洗刷碗筷、餐盘，统一消毒和发放。
二、关于食堂大厅保洁的管理规定
1、保洁人员要选择就餐人员较少时进行全面保洁，保持大厅内地面干净、桌面整洁、窗明几净，全面保洁时间安排不当，每次罚款50元。
2、就餐高峰期要随时清理餐桌桌面，保持桌面清洁，如不能满足就餐高峰期需要，每次罚款50元。
3、大厅内要做到地面无积水、无杂物，墙壁无污渍、无蛛网，空气无异味，室内无苍蝇，违者罚款50元。
4、保洁时严禁使用有害人体健康的物品，违者罚款200元。
三、关于加强监督检查和现场管理的规定
1、建立现场管理检查、分管领导监督巡查和职工评议工作机制。
2、物业公司加强现场管理，严格对照《集团公司物业管理标准》和本规定的条款进行检查处罚，并认真做好检查记录。
3、加强监督巡查，分管领导采取定期和不定期方式到食堂巡查，对巡查出的问题提出处理意见，物业公司负责落实。
4、由矿工会每月组织人员，根据现场管理检查、监督巡查和职工意见定期对各租赁窗口的服务质量和卫生情况等进行综合考核，根据考核结果提出整改意见，并负责监督落实，切实改善饭菜质量和职工就餐环境。
食堂安全目标管理责任书
为进一步提升职工满意度，提高食堂餐饮服务质量，落实安全生产责任制，严防食物中毒、触电、火灾【物业自主管理方案】
等各类安全事故的发生，特对食堂实行责任目标管理。
一、目标与任务：
1、杜绝食物中毒，触电、火灾等事故；
2、炊事人员持证率达100%；
3、采购新鲜无变质食物要求达100%；
4、出售食品符合《食品卫生法》要求达100%；
5、食堂环境卫生及炊具达卫生标准要求达100%。
二、措施要求：
1、严格执行《食品卫生法》和食品卫生“五四制”及安全操作制度。
2、各窗口负责人应对本窗口卫生，设施以及炊事员的健康状况、个人卫生、经常予以检查、督促，确保食堂的环境卫生和炊事人员的个人卫生处于良好状况。
3、炊事人员必须持有卫生防疫部门提供的健康证方可上岗、定期体检，搞好个人卫生，常剪指甲，禁戴饰品工作服、帽要勤换保持整洁卫生。
4、严禁购买腐烂变质食物和出售变质有味剩饭、菜，保证食品的新鲜，砧板要生、熟分开，防止食物中毒。
5、配备防蝇罩、灭蝇灯。
6、保持厨具、餐具卫生，做到“一洗、二刷、三冲、四消毒”的程序。
7、保持食堂内外环境卫生，每餐打扫，做到窗明地净，桌椅无油污。
8、食堂垃圾应袋装，应有加盖垃圾桶，剩饭菜不得随意乱倒，日产日清，保持环境卫生的整洁。
9、积极做好灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等工作，预防疾病传播。
10、按章操作，做好防火安全工作，确保饮食服务工作。
11、每日定时检修电器设备，严防触电事故发生。
12、使用燃气，严格按章操作，防止发生液化气漏气事故。
三、管理办法：
①现场管理检查、分管领导监督巡查、职工评议相结合。
②物业公司加强现场管理，认真做好检查记录。
③矿职工生活民主管理委员会每月组织职工代表根据现场管理检查、监督巡查和职工意见定期对各租赁窗口服务质量和卫生情况进行综合考核，根据考核结果提出整改意见，并负责监督落实，切实提高饭菜质量和改善职工就餐环境。
食堂公用餐具管理办法
为规范食堂的餐具管理，避免餐具遗失，特制订本管理办法;
一、使用管理
明确“专人负责，每月盘点”的原则。
1.食堂大厅应该做好就餐职工的劝告工作，不将餐具带出餐厅。
2.大厅洗涤工发现餐具缺少时，及时向班长汇报，班长应调查了解情况后，以书面形式说明原因。
3.每班严格实行餐具盘点交接表制度，分析餐具损耗原因，以减少餐具损耗，每月底对餐具盘点核查。
二、消毒保洁
公用餐具、餐盘、筷子、不锈钢碗在使用前应当遵守国家制订的操作规范及卫生要求，严格按照洗消程序进行消毒。
1.清洗：用热水洗去食物残渣（水温以50~60度为宜），用温水清洗去除残留油脂等（水温以30度左右为宜）。
2. 冲洗：用清洁卫生的清水冲洗掉餐具上得残留药物。
3.消毒：可采用物理或者化学法杀灭餐具上得残留病原微生物。
4.保洁：将洗净消毒后的餐具、开饭前二十分钟放置发发放点用具移入消毒柜消毒以备用，防止二次污染。
三、考核
1.若就餐职工擅自将餐具带出食堂的一经发现，每次罚100元。
2.每月规定允许损耗筷子20双、餐盘10个、不锈钢碗10个。若少于允许损耗的，进行嘉奖。
3、属于食堂大厅管理不善、无故遗失餐具，扣大厅班长及洗洁工：餐盘每个15元，不锈钢碗每个6元，筷子每双3元。
食堂大厅保洁工作标准
1、保洁人员要选择就餐人员较少时进行全面保洁，保持大厅内地面干净、桌面整洁、窗明几净，全面保洁时间安排不当，每次罚款100元。
2、就餐高峰期要随时清理餐桌桌面，保持桌面清洁，如不能满足就餐高峰期需要，每次罚款100元。
3、大厅内要做到地面无积水、无杂物，墙壁无污渍、无蛛网，空气无异味，室内无苍蝇，违者罚款100元。
4、保洁时严禁使用有害人体健康的物品，违者罚款200元。
5、遵守劳动纪律按时上下班，无迟到、早退、班中脱岗现象。如发现迟到、早退、班中脱岗者一次罚款50元。
6、班组成员相互团结，不利于工作的话不说，不利于工作的事不做，如有发现一次罚款50元。
机电维修队：
管理标准
为规范物业公司水电工管理，激励水电队员工遵守相关工作规定、切实履行工作职责，做好孙疃地面水电管理、设施维修及维护工作，制定如下制度：
1、加强思想政治学习，遵守本矿的制度和纪律。
2、热爱本职工作，坚守岗位，尽职尽责，以较强的工作责任心和主观性服务，努力提高服务水平和服务质量。
3、认真钻研业务知识，熟练掌握全矿供水、供电、供暖及照明系统，对水电的配送部门、设施设备、线路等了如指掌。
4、严格遵守水电工操作规程，按照规范作业，注意防火、防潮、杜绝一切事故发生，确保设施设备和人员的安全。
5、定期检查、检修水电设施设备，把故障消除在萌芽状态，确保水暖电管线等重要设施的正常运转，遇有故障做到随叫随到，及时组织抢修。
6、坚持每天巡检自己管辖范围内的水、电设备使用情况，定期完成自查，做到自查有记录，发现问题及时维修。
7、坚持原则，坚决纠正一切违规用电，杜绝长明灯、长流水，节约用水用电，降低消耗。
8、杜绝水电的跑、冒、滴、漏现象，对异常情况要查明原因，做到及时，快速处理问题。
9、定期检修水源井，保证系统完好。一旦出现问题，必须抓紧抢修，更换损坏的水泵，确保生产、生活正常用水。
10、定期维护，及时维修地面消防设施，确保消防系统完好。
11、做好偶发性、临时性和突击性事件的紧急处理工作。
12、工作完成后要清理现场留下的杂物，做到人走场清。
13、炮泥车间保证24小时为生产单位提供质量可靠的炮泥，装箱完好并做好保湿工作。
14、及时完成领导交办的其他任务。
考核办法
1、损坏公物，照价赔偿；
2、迟到一次扣当班考核分数5分，早退扣当班考核分数15分。
3、个人私事、生病需先请假，请假一天扣当班考核分数的全部。
4、440值班室空档或出现电话长时间无人接听者按脱岗处理，扣当班人员考核分数5分；
5、未按制度要求和规定程序工作和作业扣当班考核分数的全部。
6 工作时间酗酒者扣当班考核分数的全部，并交由单位领导处理。
7 不服从管理和工作安排者扣当班考核分数的全部，并交由单位领导处理。
8 职工之间互相吵架、打架，影响团结的扣当班考核分数的全部，并交由单位领导处理。
生产服务队：
洗衣工作标准：
1、积极主动、礼貌热情，做到工作服随到随收、随洗随烘、随叠随取、保证职工按时下井。
2、及时检查工作服，发现破损及时缝补，保持整洁美观。
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