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住宅物业服务存在的问题及对策
近年来，随着城乡一体化和经济社会发展，人民物质生活水平大幅，居住环境显著改善，同时，随着“依法治国”的提出，人民群众法律意识增强，维权意识也大大增强。然而，社会经济的快速发展并没有带动社会管理的同步向前，物业服务就是密切关系群众的一项基础社会管理功能。随着《四川省物业管理条例》（以下简称条例）于2012年7月1日正式实施，相关行政部门反映迟缓、懒政和部分业主对法规的选择性适用导致物业服务纠纷层出不穷。笔者试就近半年**县城物业服务中发现的情况做粗浅探析，希望能找到解决办法。
一、物业服务行业现状
近年来，随着城市框架的拉大和房地产市场的迅猛发展，物业服务行业得到迅速发展，物业服务企业和从业人员快速增加，服务覆盖面积不断扩大。目前，**县有物业企业**家，从业人员近**人，实行物业管理的项目有**个。
二、物业服务收费情况
200*年,**市物价局和市规划和建设局联合出台了《关于印发<**市物业服务收费管理办法>的通知》，此后，**县物价部门在物管服务收费上均执行的是该通知的规定，以此便逐
步规范了**的物业服务收费行为，维护了正常的价格秩序，保障了业主和物业管理企业的合法权益，为规范**县物业管理服务与收费工作奠定了基础。
2012年7月1日，条例正式实施，该法规明确了市、县级人民政府房地产行政主管部门是物管企业的主管机关，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务，协调解决物业服务企业和业主之间的纠纷，县级发改、公安等部门按照各自职责实施服务和监督。该地方性法规对物业服务区划、组成、业主大会、前期物业管理、物业服务、物业使用、维护、法律责任进行了明确的界定。然而，该法规的实施，对于**县来说等同宣布了2008年的**市物业服务收费管理办法的失效。即在县级发改和住建部门出台新的收费标准之前，从2012年7月1日至今的物业服务收费处于无序状态。
三、住宅物业服务收费存在的主要问题及原因
开发建设单位遗留问题得不到及时解决。一是小区配套设施没有达到购房合同约定的标准，部分开发商投资建设的水、电设施设备没有办理水、电设施设备的移交，有的小区在道路绿化尚未完善的情况下交房等，如**小区。二是工程质量存在问题，业主入住后发现防水层渗水、室内墙壁开列、设施及零部件不合格等问题，如**小区。三是开发商销售房
屋时发布虚假广告，承诺的配套设施无法兑现以及到期不能办理产权登记而引起纠纷。四是开发商承诺的物业管理在服务内容、服务质量、收费标准等方面与实际不符，引发业主不满。第三、四项问题是**县绝大多数住宅小区存在的问题。根据相关规定，物业在保修期内的质量问题由建设单位承担。但由于业主对相关政策规定不了解，将房屋质量问题的不满发泄到物业企业头上，要求物业企业承担责任，加大了物业企业与业主之间的矛盾和物业企业自身的运营成本。
物业服务企业提供的服务水平不高。一是服务不到位，达不到合同约定的服务标准。这个问题主要集中在前期物业服务阶段。由于前期物业服务阶段业主自治组织“业主委员会”的天然缺位，物业服务过程中缺少有效监督主体，部分物业企业存在重收费轻服务的现象，引发物业服务纠纷不断。有的企业为节省成本，聘用没有资质的专业技术人员，维修不及时、维修质量得不到保障，导致业主对服务质量不满意。二是服务观念滞后。部分物业企业的从业人员观念没有从“管理型”向“服务型”转变，对待业主以管理者自居，态度强硬，容易激化矛盾引发纠纷。三是公共收益不透明，不公开。有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。如**的**。物业服务水平不高的原因：一方面由于近年来物业服务行业发展比较迅速，从事物业服务行业的物业企业性质类型多样、
素质良莠不齐，大多数物业企业是建设单位附带设立，造成行业整体素质不高、服务水平偏低；另一方面物业服务行为属于微利行业，许多物业企业经济效益不理想，有的甚至处于亏损经营状态，从而造成从业人员待遇低，流动性强，整体素质不高，专业的物业服务人才缺乏。
物业服务的消费意识不强。物业服务作为一种特殊的商品，与其他商品一样需要等价交换。随着住房商品化，物业管理服务也已市场化，由专业物业服务企业提供综合性物业管理，这就要求房屋所有权人购买物业管理服务这一特殊的“商品”。但由于业主养成的消费习惯，没有认识到物业管理服务是需要购买的，主观上没有形成消费意识和交费习惯。目前，**县大部分住宅小区的缴费率都普遍较低，有的小区缴费率甚至低于60%，如***近年的缴费率都在40%-50%之间；有的小区因物业收费难已停止运行转由社区居委会代管，如**小区。同时，由于县级相关部门没有出台细则，对前期物业收费没有制定指导价，造成企业收费乱象。另外，部分业主片面追求自身利益，无理要求物业企业降低收费标准，一旦达不到目的，就鼓动业主拒交物业服务费或者通过信访等途径施加压力。还有的业主存在搭便车的心理，认为不交物业费照样享受到物业服务，更有部分业主存在攀比心理，别人不交他也不交。
物业管理区域内专业经营设施设备产权不清，物业服务
的监管政策还存在漏洞。一是相关法规政策尚未落实到位。根据条例的规定，县级相关部门还没有制定实施细则，以至法律法规的要求无法落实。二是物业服务监管存在漏洞。物业管理服务的根本原则是“业主自治”，成立业主委员会，建立有效的物业服务监督主体，架起业主与物业服务企业沟通的桥梁是解决物业服务纠纷的根本途径。但当前**县还没有成立一家业主委员会，业主委员会成立难已成为一个普遍问题。三是相关部门不作为。在调查中了解到**物管企业已提交申请召开业主大会，按照条例规定，街道办事处应在15日内会同房地产行政主管部门成立业主大会筹备组，但时隔2个月没有下文。同时条例规定建设单位在交付房屋面积达50%或交房套数达50%时应当申请设立业主大会，若违反规定则由房地产行政主管部门责令改正、罚款，但事实上，相关部门没有督促。
物业服务的政策宣传不够。无论是业主还是物业服务企业的从业人员，对物业服务相关概念、知识和政策法规的了解程度都不够。首先，业主对于物业服务的相关知识和政策普遍了解不多，不清楚物业服务企业所提供的服务包括什么内容，往往将不属于物业服务企业承担的责任强加给物业服务企业，比如，房屋质量问题、业主人身、财产损失问题等。其次，物业服务行业由于缺乏专业的物业服务从业人员，对相关政策和知识的学习也不够，把握政策的能力不足，靠经
物业管理中的服务意识和服务技巧
一、什么是物业管理服务
物业管理服务的特征、
物业管理服务的本质、
物业管理服务产品的构成、
物业管理服务产品与其它产品的区别与联系
二、物业管理客户服务理念与战略
从物业管理行业和企业战略的视角让客户服务理念深入人心 、让优质的客户服务理念体现在员工的物业管理服务实践、 让优质的客户服务理念指导员工的行为
三、了解客户，把握客户脉搏——从客户服务到客户关系管理 客户期望值分析、
客户需求分析、
客户满意度分析、
客户期望值管理、
客户忠诚度管理
四、客户细分政策及服务和物业管理服务需求
客户价值分析流程、
如何进行客户细分、
如何给客户定位、
五个客户细分层次“社会新锐”“富贵之家”“望子成龙”“健康养老”“务实之家”
客户特点及服务和物业管理服务需求
五、“赢得客户，创造超越期望服务”
——优质客户服务的构成
服务职责的专业化、服务流程的标准化、服务内容的人性化、服务项目的个性化、服务手段的创新化、服务延伸的超值化、服务方式的一站式、服务团队的职业化
六、“从优秀到卓越”——优质客户服务技巧训练
客户服务人员倾听技巧、说的技巧、电话接听技巧、沟通技巧、商务礼仪、岗位仪容仪表和行为举止、良好的职业习惯和内务管理
七、客户投诉处理
客户为什么投诉你、投诉产生的原因、客户投诉的目的、投诉的客户需要什么、投诉客户的心理分析、有效处理客户投诉的步骤、回复和回访的必要性重要性
客户投诉处理的一般流程
投诉处理的方法和技巧
处理疑难投诉的技巧
处理投诉过程中的大忌
八、前期物业介入
物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。
1.土建工程问题
2.电气设备
3.泵房的位置
4.环境绿化配置
5.物业管理用房
6.装饰装修工程
7.门窗工程
九、物业客户服务的日常工作管理
交收房、入住接待、报修类和非报修类事项的接待服务流程、业户资料的收集和更新、业户资料的规范管理、物业管理费的收款及催款、便民和委托服务等
十、客户活动的组织
十一、涉及工程、保安、保洁、绿化等物业服务的基础知识
十二、紧急事件处理预案
十三、各级职务代理人的培训
十四、案例分析与情景模拟
物业一线员工服务意识及沟通技巧
1、业主永远是对的
A、就算是业主有错，也不要说是他错，永远不要得罪业主；即使业主在投诉时理由不足或与实际情况有出入时也能把对让给业主，又使物业公司的利益无损。
B、如何正确认识业主
（1）业主是人
a、要尊敬业主，而不是当物品来摆布。他们可能不要求你对他的特殊对待，但要应该和其他人一样的公平对待。
b、要充分理解、尊重、满足客人做为“人”的需要。
c、对待业主的不对之处要多加谅解、宽容。业主做为人也是优缺点的，我们对业主不能苛求，应报着宽容、谅解的态度。
（2）业主是服务的对象
所有与提供服务不相容的事情，都不应该做，无论如何不能去气业主，业主是“花钱买服务”不是“花钱买气受”。
a、业主不是品头伦足的对象
b、业主不是比高低、证输赢的对象
c、业主不是说理的对象
d、业主不是教育和改造的对象
2、100-1=0
含义：1）、一个业主的不满意可以导致100个业主的不满意（潜在市场的流失）；
2）、以点代面，业主以一件事判定整个物业公司的服务质量（晕轮效应）。
3、投诉的业主是好业主
业主的投诉时物业发展的一把钥匙，业主的投诉是送给物业的礼物
1）知道物业的服务质量存在的不足。
2）反映了物业的服务质量和管理水平，
3）优质服务的基本内容：规范的有效性、服务的个性化、欢迎业主的投诉。
4）投诉的业主三个心里：求尊重、求补偿、求发泄
4、1=100
这个公式表示物业任何一个员工都是物业形象的代表，物业员工对待的遗言一行都代表着物业的管理水平、全体物业员工的素质、物业的整体服务水平，物业员工表现出色，就会是业主不仅对员工个人，而且对整个物业留下良好印象；表现恶劣，则会影响到整个物业的声誉。因此，物业员工应当在接待中扮演号主任的角色，热情周到服务业主，通过每一个员工的出色表现共同构筑起物业坚固的形象大厦。
5、业主的满意=各个服务人员表现的乘积
在这一公式中，物业员工表现出色，服务优质，其得分为100，表现恶劣，态度极差，得分则零。对物业公司的影响并不是每个员工的表现简单相加的结果，而是一个乘积。物业所有的员工表现越出色，表现出色的员工任何一个员工表现恶劣，态度差劲，服务人员表现的乘积也就是业主的意见满意度为零，其他员工的表现乘积再打也无补于事。这一公式特别强调的是物业员工的集体意识和合作意识，员工不能因为自己个人的原因而使整个集体的荣誉受到损害，物业员工虽然在各自的岗位上按照各自的服务要求对业主进行服务，表面上似乎并没有什么联系，但其实却是一个紧密相联的链条，那一个环节断了，都使整个链条作废。
6、服务效率意识
1、员工每天提前5-10分钟上班，在各自的岗位上准备好设备、用品、整理好着装、仪表、
个人卫生。各项准备工作做得充分、细致。开始工作后，能迅速提供服务。无因准备工作不充分影响和延误服务工作的现象发生。
2、每一位员工在各自的岗位均应快速接待业主。接待业主各项服务工作的开始时间，不超过三分钟。只有服务人员等候业主，不能出现业主等候服务人员的现象。若因工作繁忙，事先向业主表示歉意，请业主稍候。
3、每一位员工均应严格按工作程序和质量标准在规定时间内完成规定的工作量。无拖拉、延误、怠慢业主现象发生。工作效率高。
真理瞬间：业主与物业接触是发生的小插曲以及由此而得到的第一印象。
1、 立刻问候业主
含义：立即的服务只需一秒钟，但却能是业主感到放松，表示你对业主的关注。如果你正在接电话，你必须向对话人致以歉意，然后关注你面前的业主，即使只是一个微笑。
2、 全心关注业主
含义：一旦你问候了业主，便要让他们知道自己是重要的，要全心关注业主。说话是要看着而业主的眼睛，不要目光闪烁或看着别处，否则会给人一种不在焉的感觉。
3、做好最初的30秒
含义：记住对业主不要总使用老一套，意思是音调、用词呆板，像机器人一样。在最初的30秒之内判定业主的情绪是着急、快乐还是生气。假如业主很着急，我们就必须更高效地提供快捷的服务而不要使他们等待。每位业主都是不同的，我们需要根据不同情况灵活处理。
4、要自然、大方、不要虚假、机械
含义：不要让业主感觉到你在机械地做事。语言表达是一种意思，身体语言表达的却是另一种意思。
5、要精力充沛
含义：精力充沛地为业主服务表示你正在“关心”他。
6、做业主的代言人
含义：把业主的问题当作自己的问题。
7、绝对不要对我们的业主说“不”
含义：首先我们是身处在服务行业并且我们被雇用完成一些确定的工作，包括支持其他部门运作接待我们的业主。服务是我们的工作并且为了使我们的业主愉快，我们必须提供友好和有效的服务。这就是所谓的“满足客户的需求”。因此当你面临业主要求你提供服务或帮助是“绝对不能说不”，如果有疑问就请业主等一下然后联系你的主管寻求帮助。我们的工作是服务，即：满足客户的需求。
8、做好最后的30秒钟
含义：利用最后的30秒钟来向业主表示你的关注。你可以询问业主对他们的服务是否满意，这表示你对业主的意见很在意，也可以请业主填写意见反馈表搜集有价值的意见或建议。
9、员工的态度
含义：任何时候都要以熟练、礼貌的态度对待业主，试想在业主面前使用污秽的语言、谈论糟糕的事情、吐痰或做其他不礼貌的事情会给业主提供高效、清洁、礼貌和帮助又会给业主留下什么样的印象呢？
沟通技巧
与不同性格客人沟通的技巧
从心理学角度来看，认得性格一般可分为：
多血质活泼型；
胆汁质急躁型；
粘液质稳定型；
抑郁忧郁型；
与血质活泼型业主沟通的技巧：
兴趣多变，感情丰富，受情感支配的可能性较大，乐于交朋友，所以应选择轻松、活泼的形式交流，满足他们爱讲话，爱交际的特点，还应征求他们的意见和建议。
与胆汁质急躁型业主沟通的技巧
胆汁质急躁型的人豪爽、思维敏捷，常常争强好胜溢于言表。与他们沟通应注意态度温和亲切，避其锋芒，以柔克刚，不与业主争论，更不要激怒他们，服务要求迅速和到位，不要使用不礼貌的语言，针对其特点，适时当众赞美，可激励其热情和积极性，与其交谈要坦荡，真诚开门见山，中肯直接。“弯弯绕”“暗示”等手法作用不大，但“激将法”却往往可以奏效。
与粘液质稳定型业主沟通的技巧
喜欢清静的环境，实际。比较容易交往，自制力强，沉稳安静，对服务不太挑剔，做事说话力求稳妥，不轻易更改自己的主张，与他们沟通要施之以“情”，态度要诚恳，作风要踏实，少说漂亮话。多做实际事，一旦获得他们的友谊，他们就会对你真诚专一，情感稳定，友谊延续也较为持久。
与抑郁性忧郁型业主沟通的技巧
抑郁质的业主情感细腻，不大合群。接待室，物业员工应多亲近，默默的为他们服务，而不可能过分热情，可主动谈一些愉快的事情，但不可开玩笑，要尊重他人的隐私，遇事需要商量的，必须耐心倾听业主的意见，要注意态度始终如一。
物业一线员工服务意识及沟通技巧
1、业主永远是对的
A、含义：
就算业主有错，也不要说他错，永远不要得罪业主；即使业主在投诉时理由不足或与实际情况有出入时也能把对让给业主，又使物业公司的利益无损。
B、如何正确认识业主
（1）业主是人
a、要尊敬业主，而不是当物品来摆布。他们可能不要求你对他的特殊对待，但要应该和其他人一样的公平对待 b、要充分理解、尊重、满足客人做为“人”的需求
c、对待业主的不对之处要多加谅解、宽容。业主做为人也是有缺点的，我们对业主不能苛求，应报着宽容、谅解的态度
（2）业主是服务的对象
所有与提供服务不相容的事情，都不应该做，无论如何不能去气业主，业主是“花钱买服务”不是“花钱买气受”。 a、业主不是品头论足的对象
b、业主不是比高低、争输赢的对象
c、业主不是说理的对象
d、业主不是教育和改造的对象
2、100-1=0【住宅物业服务意识淡薄】
含义：
1）一个业主的不满意可以导致100个业主的不满意（潜在市场的流失）；
2）以点代面，业主以一件事判定整个物业公司的服务质量（晕轮效应）。
3、投诉的业主是好业主
业主的投诉是物业发展的一把钥匙，业主的投诉是送给物业的礼物
1)知道物业内部管理存在的不足。
2)反映了物业的服务质量和管理水平。
3)优质服务的基本内容：规范的有效性、服务的个性化、欢迎业主的投诉。
4)投诉的业主三个心理：求尊重、求补偿、求发泄 4、1=100
这个公式表示物业任何一个员工都是物业形象的代表，物业员工对待业主的一言一行都带表着物业的管理水平、全体物业员工的素质、物业的整体服务水平，物业员工表现出色，就会使业主不仅对员工个人，而且对整个物业留下良好印象；表现恶劣，则会影响到整个物业的声誉。因此，物业员工应当在接待中扮演好主任的角色，热情周到服务业主，通过每一个员工的出色表现共同构筑起物业坚固的形象大厦。
5、业主的满意=各个服务人员表现的乘积
在这一公式中，物业员工表现出色，服务优质，其得分为100，
表现恶劣，态度极差，得分则零。对物业公司的影响并不是每个员工的表现简单相加的结果，而是一个乘积。物业所有的员工表现越出色，表现出色的员工越多，业主的满意度就会越高。但只要其中任何一个员工表现恶劣，态度差劲，服务人员表现的乘积也就是业主的意见满意度为零，其他员工的表现乘积再大也无补于事。这一公式特别强调的是物业员工的集体意识和合作意识，员工不能因为自己个人的原因而使整个集体的荣誉受到损害，物业员工虽然在各自的岗位上按照各自的服务要求对业主进行服务，表面上似乎并没有什么联系，但其实却是一个紧密相联的链条，那一个环节断了，都使整个链条作废。
6、服务效率意识
1、员工每天提前5-10分钟上班，在各自的岗位上准备好设备、用品，整理好着装、仪表、个人卫生。各项准备工作做得充分、细致。开始工作后，能迅速提供服务。无因准备工作不充分影响和延误服务工作的现象发生。
2、每一位员工在各自的岗位均应快速接待业主。接待业主各项服务工作的开始时间，不超过三分钟。只有服务人员等候业主，不能出现业主等候服务人员的现象。若因工作繁忙，事先向业主表示歉意，请业主稍候。
3、每一位员工均应严格按工作程序和质量标准在规定时间内完成规定的工作量。无拖拉、延误、怠慢业主现象发生。【住宅物业服务意识淡薄】
工作效率高。
真理的瞬间：业主与物业接触时发生的小插曲以及由此而得到的第一印象。
1、立刻问候业主
含义：立即的服务只需一秒钟，但却能使业主感到放松，表示你对业主的关注。如果你正在接电话，你必须向对话人致以歉意，然后关注你面前的业主，即使只是一个微笑
2、全心关注业主
含义：一旦你问候了业主，便要让他们知道自己是重要的，要全心关注业主。说话时要看着业主的眼睛，不要目光闪烁或看着别处，否则会给人一种心不在焉的感觉。
3、做好最初的30秒
含义：记住对业主不要总使用老一套，意思是音调、用词呆板，象机器人一样。在最初的30秒之内判定业主的情绪是着急、快乐还是生气。假如业主很着急，我们就必须更高效地提供快捷的服务而不要使他们等待。每位业主都是不同的，我们需要根据不同情况灵活处理。
4、要自然、大方，不要虚假、机械
含义：不要让业主感觉到你在机械地做事。语言表达是一种意思，身体语言表达的却是另一种意思。
5、要精力充沛
含义：精力充沛地为业主服务表示你正在 “关心”他。
6、做业主的代言人
含义：把业主的问题当作自己的问题。
7、绝对不要对我们的业主说“不”
含义：首先我们是身处在服务行业并且我们被雇用完成一些确定的工作，包括支持其他部门运作接待我们的业主。服务是我们的工作并且为了使我们的业主愉快，我们必须提供友好和有效的服务。这就是所谓的“满足客户的需求”。因此当你面临业主要求你提供服务或帮助时“绝对不能说不”，如果有疑问就请业主等一下然后联系你的主管寻求帮助。我们的工作是服务，我们必须提供友好和有效的服务，即：满足客户的需求
8、做好最后的30秒钟
含义:利用最后的30秒钟来向业主表示你的关注。你可以询问业主对他们的服务是否满意，这表示你对业主的意见很在意，也可以请业主填写意见反馈表搜集有价值的意见或建议。
9、The Attitude of Staff员工的态度
含义：任何时候都要以熟练、礼貌的态度对待业主，试想在业主面前使用污秽的语言、谈论糟糕的事情、吐痰或做其他不礼貌的事情会给业主造成什么样的感觉呢？换一个方式，给业主提供高效、清洁、礼貌和帮助又会给业主留下什么样
培养物业服务意识的4种有效方式
2014-03-24 中国物业管理师 培养物业服务意识的4种有效方式 如何有效培养企业职工具有良好的服务工作意识，对于物业服务企业来说，应是必须时刻给予关注的首要工作，其职工服务意识的强弱，将会直接反应到日常工作态度，从而也就代表着企业服务质量。 对于如何培养服务意识，就需先对所谓“服务意识”进行一下简单、准确的词组含义解释。由于服务行业关系，各个行业对于“服务意识”的理解、认知上面存在一定偏差。单从物业服务行业来说，“服务意识”应是多年从事服务工作所养成的一种根深地固、席以而常的行为方式，并且随时随地的通过个人行为举指所展现的一种生活习惯。 “服务意识”简单的反应可以通过是否懂得“尊重”得出具体评判，并且通过是否养成聆听、感谢、平和、关怀4个方面加以展示。
一 、聆听：
聆听应是“尊重”别人所需要的首要先决条件，物业服务企业应该培养职工养成认真聆听别人倾述的习惯。因为只有通过聆听，并且了解对方真实需求，才能提供准确、有效的相应服务行为。 当你使用自信、柔和的目光对示与你交流者的眼睛，并在聆听之时能与对方保持适当间距，往往将会起到平和对方焦急心态，使得对方对你产生信任，从而给你时间安排对方所需服务事宜。同时，聆听方式得当也是避免引发投诉，获得对方好感的有效服务方法。 聆听距离应在40公分左右，如果本人身材高于对方，就应随着高高出对方多少，增加相互距离，避免对方向你仰视产生心里压力以及焦躁情绪，
从而影响服务质量。
二 、感谢：
只有懂得“感谢”一词所包含的真实含意，以及她对我们工作、生活将会产生何种积极影响，才能逐步的将“感谢”深深溶入我们日常工作之中。 物业服务企业应该教会所有职工懂得“感谢”亲人，同事给予自己的帮助，“感谢”服务对象给予我们工作机会，使得我们得以获得经济回报从而承担家庭以及社会责任。 “感谢”应该上升成为一种积极生活态度，同时也是得到帮助之后所应有回应交流表示。任何从事服务行业的人，在为服务对象提供服务之后，一句简单不过的谢谢两字，就以代表得到认可，或是对于服务所表达的感谢。 虽然“谢谢”两字看似过于简单，但每一个得到之人都能感到些许快乐。从事服务行业的人不应只是得到“谢谢”，还应该将“感谢”深深溶入所有交流活动，从而起到传递快乐、创造和谐交往之中。
三 、平和：
时刻保持一种平和心态，并且使用平和语言回应服务需求，无疑可以起到舒缓紧张情绪，拉近双方距离之功效。 平和并不表示缓慢，应是一种充满自信的自然心态反应。
四 、关怀：
关怀用在物业服务上时，应该代表着关心、关注等项含意。作为从事专业服务工作的物业行业职工应向所有服务行业一样，需要时刻关注服务对象接受服务之时的感受，关心自己所提供的服务行为是否达到尽乎完美，关注自己周边同事是否需要帮助，关心自己行为习
惯是否增加其他（她）人员工作强度，并且形成习惯溶入日常工作之中。 在此特别应该强调的，就是所有服务行业人员必须养成个人良好行为习惯，并且时刻培养自己眼观六路、心细如丝的工作反应能力。同时，还要注意维护自己所接触的服务环境保持永远的干净、整洁，起码不要因为自己增加同事工作强度。 服务意识培训： 服务意识培训最好采用课堂之上展示，岗位之上提示，管理人员监督的方式加以落在实处。
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