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小区物业管理存在的问题及其解决路径
-----以福州市为例
近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。
下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。
一、当前物业管理所存在的问题及成因
（一）业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的[②]。
（二）物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。而且在某些社区，由于业委会没有成立或者物业与小区的业委会结成利益同盟，使得业主根本无法通过民主方式来选任管理不规范、服务不到位的小区物业管理单位，这就使得物业与业主间纠纷不断，小区陷入“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费”的恶性循环[③]。
（三）开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生间、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。这些问题也容易在交房时得以发现并解决。但也有个别楼盘存在施工单位、开发企业整改不及时、不到位，影响了物业与业主之间的相互关系。二是小区的公建部分的质量问题。目前小区比较常见的公建质量问题主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投入大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，虽然通过消防验收，但由于前期所存在的问题不容易发现，而且物业企业由于成本原因未配备专业的人员，也没有对相关的消防管网、设备设施进行保养、维护和维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。象近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改
就是这方面的典型案例。[④][⑤]
（四）物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。象开发商产权证办理滞后、小区的基础设施、设备配套不到位等等原因，都会成为业主不缴费的借口。二是物业管理存在的问题。象安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量[⑥]。此外，由于在《物业法》出台之前，水电等垄断强势部门采取的是委托物业代收代缴水电费的方式，而且再加上许多老的小区水、电都未进行“一户一表”的改造，这就直接导致了两个方面的后果：一是物业代收水电费用后，容易被物业所滞留。甚至有的被物业所截留、挪用。二是物业代收水电费用时，由于公用部分水电表不完善，导致公用部分水电费用收不足，长此以往物业是不堪其负。象日出东方小区[⑦]、高湖小区等都因为存在水电费用结算的问题，被电力、自来水公司停电、停水，从而严重影响了小区业主的正常生活。
（五）物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，无论是安保、保洁、绿化、楼管都需要人去操作，这直接导致了物业管理要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。但是随着劳动法律、法规的相对完善，员工法律意识的逐步加强，物业员工的社保、医保已成为必不可少的重要环节。同时，物业企业所承担的税赋也很重，以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6% 用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税（按营业收入的25%乘以10%进行预征），这无形中让物业企业要将其营业收入的8.5%上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10%以上。
（六）物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低下。当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，特别是对于缺少上升空间的保安、保洁等工作岗位上的员工而言，其流失率更高，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主的同意，在时下小区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况下，要调高物业收费无疑是难度极大的任务，甚至有时是根本不可能实现的任务[⑧]。此外，象公共部位维修基金的动用，根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十一条的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2/3和总人数2/3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下[⑨][⑩]。
（七）物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。象前不久的厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益在厦门台湾山庄家中别墅被小偷杀害，家属索赔的案件就是这方面的典型。[11]除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，对于无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。而物业的制止及执止不力又会导致业主们直接迁怒于物业，使得物业管理经常处于两难的境地[12]。
（八）物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小
区物业管理的真空。据不完全统计，截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区[13]。而小区没有物业或者物业管理不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。例如，2011年10月12日，没有物业管理的福州晋安区环北新村就发生了一起歹徒以租房为由残忍杀死出租屋内两男一女的恶性治安案件[14]。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：
（一）把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外[15]，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时，为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。
（二）实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。
（三）规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审计，以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
（四）社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而言，对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则》，积极探索业主自治与行政干预间
的利益平衡管理模式[16][17] 之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。
（五）明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同时，可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
（六）充实公共部位维修基金，简化基金的报批使用手续。由于目前采取的由业主在购房时按购房款2-3%比例缴交公共部位维修基金的募集方式渠道过于单一，不利于小区可持续管理。因此，有必要在将来开征的房产税或物业税中提取部分比例用于补充、充实小区物业的公共部位维修基金。而且为了防止由于公共部位维修基金的使用程序过于繁琐和复杂，基金的使用效率过于低下，影响小区的物业管理品质和小区业主的生命财产安全。可以对基金的使用实行分类管理，对于部分事关小区业主生命财产安全，诸如小区消防、道路、安防等大修的，可由法律法规直接予以规定，由业主委员会申请，相关部门依法核准即可拨付投入使用。对于涉及部分业主利益的，可以简化程序，由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决，在表决通过后，业主委员会即应向相关部门提出申请，动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金，以确保物业安全、合理地可持续使用。
（七）对老旧小区配套设施进行整修改造，纳入正常物业管理体系运作。对于没有物业管理的老旧小区，各级政府应以街道为单位进行摸排，在摸排基础上提出整合方案，由财政出大头、住户出小头的方式，对这些老旧社区的基础设施配套进行整改、完善，在整改结束后，通过把小区业主的物业缴交情况列入个人信用系统，确保物业收费率，引进物业企业对小区实行专业管理。对于老旧小区业主物业费足额缴交仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的，政府相关部门在经过一定程序的认定之后，可给给予适当的财政补贴；对于小区业主确实存在生活困难的，纳入城市社保、低保行业予以个案解决，以切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。
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[①] 本文为合作作品。
[②]《东南快报》2009年8月19日《福州：业委会越权损失要赔偿 严防业以权谋私》。【社区内物业管理监督】
[③]《海峡都市报》2009年11月28日《福州57家不合规物业资质被注销 另有6家被罚》。
[④] 《海峡都市报》2011年10月15日《福州闽发西湖广场存消防隐患 35家商铺被临时查封》。
[⑤] 《海峡都市报》2011年10月19日《福州芍园一号文化创意园 因消防隐患被查封》。
[⑥]《东南快报》2007年8月8日《福州物业纠纷案物业告业主的多》。“据福州市中院相关人士介绍，去年物业纠纷案件数量同比增119%，2005年至今年上半年，福州市两级法院共受理1、2审物业管理纠纷案件918件，涉及业主1323户，其中主要以物业管理企业起诉业主为主，业主告物业管理企业的仅有2件，占7.4%。纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费，业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费，这些案件共占收案数的90.5%”
[⑦] 《海峡都市报》2011年9月28日《日出东方小区陷停电漩涡》。
[⑧] 《半岛都市报》2007年8月17日《动用"房屋养老金"谈不拢公共维修基金怎么花?》。
[⑨] 《海峡都市报》2010年7月22日《泉州2.59亿公维金手续繁琐无人申请使用》。
[⑩] 《长江商报》2007年4月10日《武汉16.2亿房屋公共维修基金几乎闲置》。
[11] 《保安爆料 别墅区安保薄弱 死者家属要起诉物业》。
[12] 《东南快报》2011年7月6日《福州仓山一小区违建风越刮越猛违章建筑越长越高》。
[13] 《东南快报》2011年10月20日《环北一村近千个老旧小区无物业谁来保安全？》。
[14] 《海峡都市报》2011年10月14日《福州晋安区环北一村两男一女死在出租房内》。【社区内物业管理监督】
[15] 《海峡都市报》2007年8月8日《福州“社区调解员”提前介入物业纠纷》。
[16]《海峡都市报》2011年9月18日N1版《一个章卡住福州大景城小区新物业入驻》。
[17] 《海峡都市报》2011年8月31日《三利花园选聘物业有着落上门议票“双过半”》。
社区物业管理中的政府责任
公管Q1241, 12040089王婷
摘要：1981年，深圳市第一家专业性的物业管理公司——深圳市物业管理公司挂牌，至此，我国社区物业管理发展迅猛，现在已经成为社区建设、城市管理不可缺少的重要组成部分。但是,我国现阶段的物业管理行业仍属新兴行业,还存在着许多问题和弊端,如物业纠纷多和物业缴费率较低，物业服务企业运行不规范，业主维权行为不成熟等等。本文将在物业管理相关内容的基础上，分析现今我国物业管理的不足之处，并提出社区物业管理中政府应该承担的责任。
关键词：社区物业管理，政府责任，政府指导。 一、 物业管理及政府责任的必要性 （一） 社区物业管理概述
1、社区物业管理的含义
《物业管理条例》（国务院颁布）第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”具体来讲是专业管理机构运用现代管理学、环境生态学、社会学
和先进的维修养护技术，按合同要求对物业及其附属设施和整体环境进行全方位的统一经营和专业化管理，并为物业所有人和 使用人提供全方位服务，以提高物业的使用价值和经济效益。
2、社区物业管理的内容
物业管理公司提供的服务内容有四个方面:一是主体服务，即物业服务企业提供的特定的专业性服务，如物业服务企业对各类房屋及建筑物的保养、维修，高层大楼电梯的日常养护，供 电、供水设施的管理维修，环境绿化，垃圾清运等；二是委托性服务，即物业服务企业提供的具有专项性的特约服务，收费标准由物业服务企业与物业所有人或使用人共同协商确定，不以营利为目的，如代订送牛奶、代收邮件、照顾区域内孤寡老人等；三是经营性服务，即物业服务企业提供的具有多种经营性的有偿服务，此类服务具有营利性，为业主或物业使用人提供设备安装服务、建立饮食小吃店等；四是无偿性服务，即物业服务企业提供的带有福利性的无偿服务，此类服务有利于增进物业服务企业与业主的沟通、改善物业服务企业的形象，如免费修理水龙头、地漏等各种小设备。
3、社区物业管理的意义
第一，住宅小区物业管理是社区管理的重要载体。实践证明；第二，住宅小区物业管理有利于社区精神文明建设；第三，住宅小区物业管理有利于房地产管理健康发展；第四，住宅小区物业管理有利于实现社会治安综合治理；第五，住宅小
区物业管理有利于城市市容管理。总之，住宅小区物业管理的发展，不仅有利于改善人居和工作环境、维护社区稳定、提高城市管理水平，并且在全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会中也有不可替代的作用。
（二） 物业管理中的政府责任的必然性
1、从公共治理角度来看，政府应是社区物业管理多元治理体系中的引导者，有责任引导物业管理企业、业主、业主委员会等其他物业管理主体共同管理住宅小区，共同构建和谐社区。
2、从委托与代理理论、公共规制理论来讲，政府是住宅小区物业管理法律规范体系的制定者和执行者，有责任规范物业管理公司的经营行为和保障业主及其委员会的维权行为。
3、从公共产品理论来讲，物业管理公司提供的服务在某种程度上是准共公共产品，具有公益性，因此政府有责任扶持物业 管理公司（物业管理行业协会）的发展。
二、 我国物业管理中的问题
（一）物业纠纷多和物业缴费率较低
近些年来，物业管理活动过程中产生的矛盾纠纷呈上升趋势。“据建设部住宅与房地产业司的一项不完全调查显示，仅天津、武汉、南京、呼和浩特四个城市两年内发生的物业管理纠纷近2000起。”据调查来看，物业管理的纠纷主要集中在以下几个方面：开发建设遗留问题造成的纠纷； 因共用部位、共用设旅设备产权不明晰产生的纠纷；相邻关系处理不当带来的纠纷；
部分业主借故拖欠物业理费引发的纠纷。另外，我国住宅小区物业管理缴费率普遍较低。“2002年中国社会调查事务所用计算机辅助电话进行的市场调查资料显示在遇到物业管理纠纷时，有20.2%的消费者采取拒交物业管理费的行为。建设部住宅与房地产业司的一项调查显示不少城市住宅小区物业管理的欠费率超过了15%。业主欠费，不仅影响到物业管理的正常运作，也侵害了交费业主的利益”。
（二）物业管理企业运行不规范
1、信息不对称，侵害广大业主利益。物业公司作为提供住宅社区物业服务的主体，比居民更了解我国社区物业服务的游戏规则。因此有些物业服务企业便利用其熟知物业法律法规的优势拟定格式合同，侵害广大业主的利益。例如，有的物业服务企业在与业主签订物业合同时故意不写明公共区域的归属问题，这为物业服务公司占用住宅区域共用部位制造了机会。
2、物业服务企业收取与支出费用的措施不科学。其一表现为部分物业服务企业收取物业服务费用的措施不科学；其二表现 为某些物业服务企业支出费用的方式不合理；再有，物业服务企业侵占业主的公共利益。据调查，在社区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题”。 业主维权行为不成熟。
（三）业主维权行为不成熟
首先，我国居民还没有形成正确的物业管理观念，缺乏理性
的物业消费关，缺乏公共精神。大部分业主认为物业管理费太高而拒交，没有意识到业主大会存在的意义与作用，不在乎公共设施的好坏。然后，业主没有对业主委员缺乏监督。有的业主委员会委员违反规定，将业主委员会作为生财之地，串通物业管理公司侵害业主的公共利益。
三、 政府的责任
如下图所示，在我国的社区管理组织体系中，政府（街道办事处）主要发挥指导作用，指导社区党组织、居民会议、居民委员会、物业公司、业主委员会、社会组织体系等绝大部分社区组织开展工作。由此可见，政府对于社区中的物业管理的发展，必然承担着重要的责任。下面，本文将就物业管理的相关问题，从政府的责任角度，提出几点意见。
方案一：社区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
站长：储德顺
成员：陶芸
2.街道物业管理应急维修服务站
站长：丁勇
成员：加盟企业
3.街道物业管理服务中心
常务主任：谢洪
成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富
徐长祥周明福陈杰丁勇
孙子明陶芸徐雅珍干程
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
方案二：社区物业服务实施方案
为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想
以《省物业管理条例》和《市创建文明满意城市实施办法》为依据，在巩固文明创建各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围
社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：
（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则
（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际情况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。
（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。
四、工作任务
按照文明创建的标准和数字化城市管理的要求,把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。
五、工作思路
在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。
（二）先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。
（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状,实行“先服务后收费”低偿服务原则，先提供优质的服务,让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处,再收取一定的服务费,保证物业服务的正常运转。
六、组织领导
成立全区社区物业化服务工作领导小组。
组长:
副组长:
办公室主任：
办公室副主任：
成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。
各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。
七、责任分工
区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；
区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；
区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；
区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；
区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；
区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作；
区住房城乡建设局：负责行业指导工作；
区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批提供支持；
区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；
各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。
八、方法步骤
（一）准备阶段
1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底,确定推行物业服务的社区（小区）名单。
2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。
3、3月下旬组织召开工作部署会。
（二）实施阶段
1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。
2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。
3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。
（三）考核验收阶段
1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要内容。
2、6月份组织相关社区进行交流讲评。
3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未达到85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要意义
推行社区物业服务，是巩固文明创建成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、创建文明城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。
（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础
一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确责任和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实责任。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，要把责任落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。
（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务提供保障
一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元,区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后,全部经费到位。要动员广大社区居民积极参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要形成。要努力形成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。
方案三：牌楼街道社区物业管理工作实施方案
为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。
一、组织领导
组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）
副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）
成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）
骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）
陈守元（印盒石社区主任）
陈联国（观音岩社区主任）
黄东方（万安社区主任）
潘中英（太平社区主任）
王明（石峰村主任）
叶平（大河沟社区主任）
周君（搭马桥社区主任）
何永凤（袁家墩社区主任）
何小燕（牌楼社区主任）
领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。
二、规划与目标
1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。
印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。
观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。
万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。
石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。
太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。
大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。
搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。
袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。
牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。
2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在2015年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。
三、实施步骤
1、制定方案（2015年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。
2、宣传部署（2015年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。
3、抓好试点（2015年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。
4、总结推广（2015年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。
四、主要措施
1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。
2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。
3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。
方案四：物业管理实施方案
为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一管理目标
物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。
二管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：
（一）服务第一、管理从严的原则
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
三管理方法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；
（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；
（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；
（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；
（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
第1篇：社区居委会工作职责
一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，教育居民履行法律法规的权利和义务，合理利用社区资源，维护居民的合法权益，爱护公共财产，推进社区建设可持续发展。
二、协助zhèng fǔ 部门开展以疾病预防、医疗、保健、康复、健康教育和人口计生技术服务等为主要内容的社区卫生服务，方便群众就医，不断改善社区居民的卫生条件。
三、协助zhèng fǔ 部门在社区开展民事调解、社会治安综合治理、劳动就业、国防教育、双拥工作、公共卫生、城市管理、人口计生、优扶救济、青少年教育、老年人、妇女儿童及残疾人权益保护等工作，协助保护城市社区生态环境，协助维护本社区的交通、通讯、消防等市政公共设施。
四、向社区居民会议或社区成员代表会议负责，并定期报告工作，努力完成其提出的各项任务。
五、办理本社区居民的公共事务，与辖区机关、团体、部队、企事业单位开展共驻共建；筹措本社区公益事业资金，管理和维护集体资产。
六、发展社区文化教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，提高居民文明素质。
七、开展便民利民的社区服务，兴办有关的社会福利事业，指导、管理社区安老、助残等社区服务机构。
八、协助zhèng fǔ 部门做好社区内的下岗失业、待业人员、外来暂住人口及离退休人员的社会化管理与服务工作。
九、协助zhèng fǔ 部门做好社区助残、帮困、济贫工作。
十、指导、协调社区社会单位利用自身的设施设备按规定向社区居民开展便民利民服务。
十一、加强社区与社区之间的联系，促进团结、互助、就共同关心的问题与zhèng fǔ 部门及其他社区进行合作。
十二、向zhèng fǔ 部门反映社区居民的意见、要求并提出建议。
十三、组织社区居民对zhèng fǔ 部门的各项政务进行民主评议和民主监督。
十四、依法培育和发展社区服务民间组织，协助zhèng fǔ 部门加强对社区民间组织的指导与帮助。积极培育和发展社区志愿者服务组织，壮大志愿者队伍，指导开展服务活动。
十五、在国家法律、法规和政策允许的范围内，自主决定社区各项事务。
十六、对本社区的物业管理活动进行指导、监督和协调。
第2篇：社区居委会工作职责1、宣传宪法、法律、法规和国家的方针政策，提高居民的政治素质和法律意识。
2、根据实际，提出社区建设发展规划和年度实施计划意见。
3、建立各项居民自治制度；组织开展居民自治活动；执行居民会议的决议、决定。
4、广泛开展多种形式的便民、利民服务活动，办好社区的公共事务和公益事业，维护居民的合法权益。
5、调解民间纠纷；协助维护社会治安。
6、开展形式多样的社会主义精神文明建设活动，教育居民履行应尽的义务，争做文明市民，争创文明家庭。
7、协助街道办事处和有关zhèng fǔ 部门做好与居民利益有关的社区服务、城市管理、计划生育、民政、社会保障、青少年教育、信访、文文教体、群团等项工作。
8、密切联系居民，及时向街道办事处反映居民的意见建议和要求，并向街道办事处和有关部门的工作提出意见和建议。
第3篇：社区居委会基本职责1、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行法律规定的义务，爱护公共财产，合理利用自然资源，保护和改善生态环境；
2、协助人民政府及其派出机关做好与居民利益有关的民事调解，社会治安、劳动就业、卫生医疗、计划生育、优抚救济、青少年教育、外来人口管理等工作，确保政府各项工作在社区的顺利开展；
3、向社区居民会议或社区成员代表会议负责，并定期汇报工作，努力完成其提出的各项任务；
4、办理本社区居民的公共事务、公共事业，开展共驻共建，开发社区资源，筹措本社区公益事业资金，管理和维护集体资产；
5、动员和组织居民开展爱国卫生运动，督促本居住地区的社会单位做好"门前三包"，搞好环境卫生；动员和组织居民维护本居住地区的绿地，积极举报并协助有关部门制止损坏、侵占绿地的行为；
6、发展社区文化教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
7、积极开展便民利民、下岗人员和无业人员就业服务等社区服务工作；维护妇女、儿童、青少年、老人、残疾人合法权益，积极开展尊老爱幼、助残帮困活动；兴办有关的社会福利事业，指导、管理社区服务站、就业服务中心、老年活动室等社区服务机构。
8、协助zhèng fǔ 部门做好社区内失业人员及离退休人员的社会化管理与服务工作；
9、协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，积极举报违法建设（）。加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业，协调物业管理委员会、业主委员会和居民之间的关系。搞好社区环境整治和提高物业服务水平；
10、向zhèng fǔ 部门反映社区居民的意愿、要求和提出建议；
11、组织社区居民对zhèng fǔ 部门的各项政务进行民主评议和民主监督；
12、依法积极培育和发展社区民间组织，协助zhèng fǔ 部门加强对社区民间组织的指导和帮助；
13、在国家法律、法规和政策允许范围内，自主决定社区各项事务。
第4篇：社区居委会工作职责1、宣传宪法、法律、法规和国家政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，在社区党组织领导下实行民主选举、民主决策、民主管理和民主监督。
2、召集和主持居民会议，依法履行自治管理职能。根据社区实际，制定社区三年发展规划和年度工作计划，并组织实施。定期向居民会议报告工作并向居民会议负责。教育、督促居民遵守居民会议的决定、《居民自治章程》和《居民公约》。
3、办理本社区居民的公共事务和公益事业，开展社区公共服务活动。协调处理涉及社区成员利益的重大事项，开展共驻共建，整合社区资源，管理和维护集体资产，筹措本社区公益事业资金。
4、组织开展社区教育、文化、普及和体育等多种形式的社会主义精神文明建设活动，教育居民争做文明市民，提高道德素质。
5、组织内设委员会协助政府管理社区服务、社会保障、社会治安综合治理、民事调解、公共卫生、人口与计划生育、环境保护、老年服务、社区民间组织等工作。指导、监督业主委员会。
6、及时了解居民情况和社情民意，向政府及街道办事处反映居民的意见、要求，并提出的建议。
7、组织社区居民对政府相关部门和街道办事处工作在社区的落实情况进行监督、评议。
第5篇：社区居委会工作职责一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护社区居民的合法权益，教育社区居民遵纪守法，履行依法应尽的义务，爱护公共财物，美化、净化社区环境，开展形式多样的社会主义精神文明建设活动。
二、组织引导社区居民开展法制教育、公德教育、科学教育、青少年教育、职业培训等，组织社区居民开展各种健康向上的文化娱乐活动和教育活动。教育居民尊老爱幼、扶困助残、拥军优属、团结互助、养成文明、健康、高尚的生活方式，营造具有本社区特色的文化氛围，加强居民的归属感和社区的凝聚力。
三、协助上级政府和街道办事处做好与居民利益相关的公共事务、计划生育、优抚救济、青少年教育、最低生活保障、下岗职工再就业等工作；协助街道办事处做好社区内失业人员及离退休人员的社会化管理与服务工作。
四、积极开展与驻区单位的共驻共建工作，做好社区的公共事务和公益事业，组织社区居民开展便民利民的社区服务活动（包括志愿者服务等），开展以劳动就业为重点的社会事务性服务，为社区特殊群体提供社会福利性服务，切实为社区内弱势群体排忧解难。
五、协助维护社会治安，配合做好“两劳”释放人员及依法被剥夺政治权利、管制、缓刑、假释、保外就医人员的帮教和常住、暂住人员的登记管理工作，维护本社区正常的社会、生产和生活秩序。
六、按照网格化服务管理工作要求，及时调节、解决居民在日常生活中遇到的各种困难和矛盾纠纷，促进和谐社区建设；并及时向街道办事处反映社区居民的建议和诉求。
七、完成上级政府和街道党工委、办事处交办的其他工作任务。
第6篇：社区居委会工作职责一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护社区居民的合法权益，教育社区居民遵纪守法，履行依法应尽的义务，爱护公共财物，美化、净化社区环境，开展形式多样的社会主义精神文明建设活动。
二、筹备和召集社区成员代表大会，向社区成员代表大会负责并报告工作，执行社区成员代表大会的决定、决议，执行《社区自治章程》。
三、组织引导社区居民开展法制教育、公德教育、科学教育、青少年教育、职业培训等，组织社区居民开展各种健康向上的文化娱乐活动和教育活动。教育居民尊老爱幼、扶困助残、拥军优属、团结互助、养成文明、健康、高尚的生活方式，营造具有本社区特色的文化氛围，加强居民的归属感和社区的凝聚力。
四、做好社区的公共事务和公益事业，组织社区居民开展便民利民的社区服务活动（包括志愿者服务等），开展以劳动就业为重点的社会事务性服务，为社区特殊群体提供社会福利性服务，为他们排忧解难。
五、协助维护社会治安，配合做好“两劳”释放人员及依法被剥夺政治权利、管制、缓刑、假释、保外就医人员的帮教和常住、暂住人员的登记管理工作，维护本社区正常的社会、生产和生活秩序。
六、调节民间纠纷，做好疏导工作；防止矛盾激化，促进居民家庭和睦，邻里团结。
七、协助城区政府和街道办事处做好与居民利益相关的公共、计划生育、优抚救济、青少年教育、最低生活保障、下岗职工再就业等工作。
八、管理社区居委会的财产，根据自愿原则，筹集社区的公共事务和公益事业所需的经费。
九、依法培育和发展社区服务民间组织，协助zhèng fǔ 部门加强对社区民间组织的指导与帮助。积极培育和发展社区志愿者服务组织，壮大志愿者队伍，知道开展服务活动。