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物业管理制度篇一
《社区物业管理制度》
社区物业管理制度
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。
一、物业管理范围
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业小区的使用与维修
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1.合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他 业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活
动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。维修完工后即时清理垃圾。
三、物业服务费用的交纳
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。
1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托 他人按期代交或及时补交。
2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在
小区内显著位置公布欠缴情况。
4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
秦山房产金涌花苑物业管理委员会
2011年1月1日
物业管理制度篇二
《物业管理基本制度与政策(整理版)》
物业管理基本制度与政策
第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
1.物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
三种方式：1）业主自己进行管理
2）业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
3）业主选聘物业管理企业进行管理
《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理
3.物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围
1）《条例》既调整住宅，也调整非住宅；
2）《条例》的适用范围哦，既包括城市，也包括农村；
6.物业市场产生与发展的前提条件:
1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变（设备设施齐全的组团
建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态）；
2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应；
3）物业管理活动应当遵循市场原则：业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件，主要目的是
1）强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须得到保护
2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序
8.非市场性的房屋管理不属于物业管理
9.物业管理的特征：
1）社会化:一是，物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。
2）专业化：由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
3）市场化：是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
第二节 我国物业管理的产生于发展
1.起源于19世纪60年代的英国，发展于19世纪末20世纪初的美国，20
世纪初，美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治自主的成立，标志着物业管理行业的成熟，有力推动了物业管理行业的有序发展。
2.改革开放前城镇住房制度三个特征：
1）住房投资由国家和国有企业统包
2）住房分配采取实物分配
3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度
3.改革开放后城镇住房制度三项改革：
1）城镇住房制度改革
2）城市土地使用制度改革
3）房地产生产方式改革
4.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌；
1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》；
1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议；
1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议；
1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议；
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用；
5.物业管理在社会经济中的地位与作用：
1）实施物业管理有利于促进经济增长；
2）实施物业管理有利于提高人们群众居住质量；
3）实施物业管理有利于增加就业；
4）实施物业管理有利于维护社区稳定；
5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展；
6.《条例》颁布前的物业管理制度建设特点：
(1)借鉴性 (2)过渡性 (3)针对性
《条例》颁布后的物业管理制度建设特点：
(1)配套性 (2)经验性、(3)操作性
第四节 《物业管理条例》
1.2003年6月8日，国务院颁发了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
2.《条例》创设了：业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金
3.管理规约：是规定业主在物业回来区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。
4.除《条例》外，还应遵守的其他法律法规：《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》
5.《条例》确立的基本法律关系：
1）业主相互之间的关系；
2）物业管理企业和业主之间的关系：业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则在于其主体的平等性和行为的自愿性。
3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系；
4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系；
5）社区居委会与业主、业主大会及以及物业管理企业之间的关系：居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系；但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家法律有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
6）物业管理各方主体与政府之间的关系：是一种行政法律关系。
第二章 物业管理服务
第一节 物业管理服务的特点和内容
1.物业管理服务的特点：
1）公共性、综合性：物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性，有别于业主与专业公司之间的专项服务委托。
2）广泛性、差异性：物业管理服务的公共性据顶了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
3）即时性、无形性；
4）持续性、长期性；
2.物业服务合同的内容
1）房屋共用部位的维修、养护与管理；
2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；
物业管理制度篇三
《物业管理基本制度与政策》
物业管理基本制度与政策1物业管理概述物业管理： 业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业公司管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。对房屋等建筑物管理：1业主自己管理 2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3选聘物业公司《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，已调整非住宅物业的物业管理活动。《条例》的适用范围： 既包括城市，也涵盖农村《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理物业管理活动的依据是物业服务合同物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理的市场化特征：1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3物业管理活动应当遵循市场原则 4非市场性的房屋管理不属于物业管理物业管理的三个基本特征： 社会化 市场化 专业化社会化有两个基本含义：1物业所有权人要到社会上选聘物业2物业企业要到社会上寻找可以代管的物业专业化：要求物业企业具备一定资质等级，物业管理从业人员具备一定的职业资格。市场化： 双向选择和等价有偿是物业管理企业市场化的集中体现。物业管理起源于19世纪60年代的英国 —— 奥克维娅·希尔 —— 皇家特许屋宇经理学会20世纪初，美国成立第一个行业协会 —— 芝加哥建筑管理人协会。我国改革开放前的城镇住房制度有三个特征：1住房投资由国家和国有企业统包 2住房分配采取实物分配 3住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度1979年，开始逐步推行城镇住房改革，开始实行向居民售房试点，1994年，下发《关于深化推行城镇住房改革的决定》 全面开展住房出售工作，1998年，下发《进一步的建设工作》 取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。1981年3月10日，深圳第一家涉外商品管理公司成立 —— 深圳物业管理公司建设部于1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区管理办法》建设部1995年青岛召开第一次全国物业工作会议。1997年，大连第二次物管会议。1999年，深圳第三次物管会议。2000年，中国物管协会成立，2002年建设部建立物管企业信用档案系统，2005年底，物管3万家，人员过300万。物管在社会经济中的地位与作用1有利于促进经济增长2提高人民群众居住质量3有利于增加就业4有利于维护社会稳定5有利于推动房地产良性发展政府部门的作用1处于计划经济向市场经济转型期2城市管理是
政府的主要职能，离不开政府适当干预3普通、经济适用房和廉租房物管是广大百姓的民生问题。《条例》是分水岭《条例》前物管特点：1借鉴性2过渡性3针对性 物管制度是由国家法规政策和地方法规政策组成《城市新建住宅小区管理办法》是第一部物管制度的规范性文件，是物管活动的基石。规范了以下9项内容：1确定物管活动的主管部门2确定了物管工作的基本内容3明确社会化 专业化的物管模式4确定选举物管委员会制度5明确管委会的权利义务6明确物管企业权利义务7确定物管服务的合同制度与备案制度8针对业主违规行为提出管理措施9针对物管企业的违规行为规定了行政处罚措施2002年10月16日《条例》登报会开征求意见 《条例》于2003年5月28日，第九次会议通过2003年6月8日正式颁布。2003年9月1日实施。 《条例》颁布标志我国物业管理进入法制化 规范化发展的新时期。 《条例》后，物管特点：1配套性2经验性3操作性《条例》立法原则；突出发展为重，平衡利益，保护弱者的立法原则。 《条例》指导思想表现1是强调保护业主的财产权益，协调单个与全体的共同利益关系2业主与物管业是平等民事主体，服务与被服务关系3业主与物管业公平、公开、协商方式处理物管事项物业管理的基础是业主的财产权《条例》明确对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚，对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权行为，坚持损害赔偿优先的原则一项完整的法律规范包括：1适用条件2 行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素政府与物管业各方主体之间的关系是一种行政法律关系。2物业管理服务 物管服务的特点：1物管服务的公共性和综合性2物管服务受益主体的广泛性和差异性3物管服务的即时性和无形性4物管服务的持续性和长期性物管服务的内容：1房屋共用部位的维修、养护与管理2房屋共用设施设备的维修、养护与管理3物管区域内共用设施设备的维修、养护与管理4物管区域内环境卫生与绿化管理服务5物业区域内公共秩序、消防，交通等协管事项服务6物业装饰装修管理服务7物业档案资料8专项资金代管物业服务收费原则：1合理原则2公开原则3收费与服务水平相适应原则《价格法》对服务收费形式是：1政府定价2政府指导价3市场调节价《物业服务收费管理办法》规定，区分不同物业性质和特点实行政府指导价和市场调节价。物业收费形式采取1包干制2酬金制（预售物业服务资金包括物业服务支出和物业管理的酬金）包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出包括1管理服务人员的工
资、社会保险和按规定提取的福利费等2物业共用部位，共用设施设备的日常运行维护费用3物业管理区域内清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9经业主同意的其他费用物业服务合同 属于合同法上无名合同范畴是一类独立的合同类型物业服务合同的主要内容：1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任前期物业服务合同的特征1前期具有过渡性2由建设单位和物管业签订3合同是要式合同前期物业服务合同的内容（1）合同当事人与物业的基本情况（2）物业服务内容与质量（包括1、公用部位的维修 养护和管理2、共用设施设备维修、运行、养护管理 3、共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运、污水管道疏通 4公共绿化养护与维护 5、车辆停放 6、公共秩序维护 安全防范等的协管 7、装饰装修管理服务 8、物业档案资料管理）（3）物业服务收费方式（4）物业经营管理活动的内容（包括1、物业经营活动的项目名称 2、物业经营部位的权属界定 3、物业经营项目的收费标准 4、业主与物管业关于经营项目收费或利润的分成比例）（5）物业承接查验（6）物业的使用与维护（7）专项维护资金（8）违约责任（9）其它事项发生安全事故时 物管业履行三项义务1要立即采取应急措施，避免扩大损失2及时向有关行政管理部门报告事故3协助做好救助工作物管业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。物管业完全履行合同约定，即使业务人身、财产在区域内受到损害 物管业也不一定因此承担法律责任。业主大会 业主委员会；业主和物管业都不得擅自改变区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。利用共用部位，共用设施设备经营：应相关业主，业主大会，物管业同意，所得应优先用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。3物业管理的基本制度 《条例》确定了七项物管的基本制度1业主大会制度2管理规约制度3前期物管招投标制度4物业承接查验制度5物管业资质管理制度6物管专业人员职业资格制度7专项维修资金制度业主身份有三种1房屋所有权证书持有人2房屋共有权证书持有人3待领房屋所有权证书和房屋共有证书的购房人业主享有权利包括1按物业服务约定 接受物管业提供的服务2提议召开业主大会 并就物管有关事项提出建议（经20%以上的业主提议应召开业大）3提出制定和修改管理规约
业主大会议事规则建议4参加业主大会 行使投票权5选举业主委员会委员 并享有被选举权6监督业委会的工作7监督物管业履行物业服务合同8对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用享有知情权和监督权9监督共用部位及设施的专项维修资金的管理和使用10法律法规规定的其他权利业主的义务1遵守管理规约 业主大会议事规则2遵守物管区域内共用部位和共用设施的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度3执行业主大会的决定和业大授权业委会作出的决定4按有关规定交专项维修资金5按时交物业服务费用）法律法规规定的义务业主大会筹备组工作内容 应在首次业大会议召开15日前书面公告 成立之日起30日内召开首次业主大会业主大会会议分为定期与临时会议。召开临时会议有三条情况1）20%以上业主提议召开的2）发生重大事故或者紧急事件要及时处理的3）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。《条例》第十一条规定下列事项由业主共同决定1制定和修改业主大会议事规则2制定和修改管理规约3选举业委会和或者更换业委会成员4选聘和解聘物业5筹集和使用专项维修资金6改建重建建筑物及其附属设施（要面积人数2／3以上同意）7有关共有和共同管理权利的其他重大事项（双过半）业委会的五项主要职责1召集业主大会会议 报告物管的实施情况2代表业主与业大选聘的物管业签订物业合同3及时了解业主 使用人意见和建议 监督和协助物管业履行合同4监督管理规约的实施5业主大会赋予的其他职责业委会实行备案制度 规定备案时间为自选举产生之日起30日内业委会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议 推选产生1名主任 副主任1-2名 特殊情况1／3以上业委会委员提议 或者业委会主任认为有必要召开会议 应及时召开业委会会议 业委会会议有过半数以上人员参加 作出决定必须经全体委员人数半数以上同意 同时告知居委会 听取居委会的建议。业委会应在任期届满2个月前召开业大会议 进行业委会换届选举 原业委会在届满之日10日内 一切移交新业主委员会业主大会和业委会的经费由全体业主承担，业大和业委会工作经费应定期以书面形式公告。规定应在建设单位销售物业前 制定业主临时管理规约，业大制定的管理规约生效时 临时规约终止。管理规约主要内容1有关物业的使用、维护、管理2业主的共同利益3业主应当履行的义务4违反公约应当承担的责任（不履行业主公约要承担民事责任，以支付违约金和赔偿损失为主） 商品房现售还是预售 建设单位都应当预先制定管理规约。物业买受人应当在物业买卖
合同上签字确认。物业管理招投标属于服务项目的采购与提供。住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物管业，而非住宅物业，不做强制性要求。规模较小的物业，可采用协议方式选聘物管业。投标人少于3个的，也可采用协议方式。但都应选聘具有相应资质的物管业。前期物管招标分为公开招标和邀请招标公开招标在公共媒介上发布，同时还须在中国住宅与房地产信息网和中国物管协会网上发布邀请招标也称定向招标，必须向3个以上的物管业发出投标邀请书招标人应在发布招标公告或发出邀请书的10日前，向物业项目所在地备案。应提交相关材料1与物管有关的物业项目开发建设的政府批件2招标公告或招标邀请书3招标文件4法律法规规定的其它材料。前期物管招标文件应包括1招标人及招标项目简介2物管内容及要求3对投标人及投标书的要求4评标标准及评标方法5招标活动方案6物业合同的签订说明7其他事项的说明及法律法规规定的内容自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于20日。招标文件有修改或者必须澄清的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。新建现售商品房项目应在现售前30日完成物管招投标工作预售应在取得《商品房预售许可证》之前完成 非出售的新建物业项目应在交付使用前90日完成投标文件包括1投标函2投标报价3物管方案4招标文件要求的其他材料评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，专家不得少于成员总数的2／3.评标委员会评标后，应向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的中标候选人招标人应在确定中标人之日起15日内，向所在地备案，招标人和中标人在中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。实行物管业资质管理必要性有1针对我国发展现状，有必要加强对物管业的资质管理，把好市场准入关2针对物管业的管理服务特性，有必要建立市场准入和清出制度3针对物管专业性，需要实行企业资质审批物管业资质分为一、二、三级，一级资质：资本500万元以上，专职管理和技术人员不少于30人，其中中级不少于20人。管理两种类型以上的物业（1）多层200万㎡（2）高层100万㎡（3）独立式（别墅）15万㎡（4）办公楼 工业厂房及其它物业50万㎡；建立严格执行服务质量 收费的管理制度和标准 建立信用档案有优良业绩。二级资本300万以上，专职管理及技术不少于20人，其中中级不少于10人，管理两种类型以上物业1）多层100万㎡2）高层50万㎡3）独立住宅8万
物业管理制度篇四
《物业管理基本制度与政策》
物业管理基本制度与政策
一、
1．如何认识物业管理的概念
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2．怎么理解我国物业管理的产生和发展
答：随着住房商品化的深入发展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。目前，物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛应用。
3. 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么
答：一、强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二、强调业主在市场活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务、服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。 意义：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。
我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。
4. 如何理解物业管理的基本特征
答：社会化、专业化、市场化
5．如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用
答：一、实施物业管理有利于促进经济增长，二、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量，三、实施物业管理有利于增加就业，四、实施物业管理有利于维护社区稳定，五、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
6．简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要必和现实性
答：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有作用。
二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能解度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预。三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监督。
7.比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征
答：一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针，二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性作出制度实排，三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面得以实施。
8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则
答：理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则下，突出了发展为重，平衡利益、保护弱者的立法理念。
指导思想主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系，二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系，三是强调业主与物业管企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
基本原则：一、物业管理权利和财产权利相对应的原则，二、维护全体业主合法权益的原则，三、现实性与前瞻性有机结合的原则，四从实际出发，实事求是的原则。
9.《条例》确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？
答：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度
内涵：一、尊重和维护业主的财产权利，二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，三、《条例》和有关法律法规共同规范物
业管理活动，四、妥善处理政府和市场的关系
10. 《条例》涉及的主要问题有哪几方面?主要内容是什么
答：第一章总则，第二章业主及业主大会，第三章前期物业管理，第四章物业管理服务，第五章物业的使用和维护，第六章，法律责任，
第七章附则
11. 《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点
答：1行政责任、民事责任并存2为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。
12．如何准确把握《条例》确立的物业管理有基本法律关系
答：一、业主相互之间的关系，二、物业管理企业和业主之间的关系，
三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系，四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系，五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系，六、物业管理各方主体与政府之间的关系。
二、
1.物业管理服务有哪些特点
答：一、物业管理服务的公共性和综合性，二、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性，三、物业管理服务的即时性和无形性，四、物
业管理服务的持续性和长期性
2.物业管理服务内容的哪几类
答：一、物业管理服务包括1、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。2维护相关区域内的环境卫生和秩序。二、物业服务合同约定以外的服务。
3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中界定的物业服务内容有几方面？其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么
答：物业服务内容有：1基本要求2房屋管理3共用设施设备维修养护4协助维护公共秩序5保洁服务6绿化养护管理
4.如何理解物业服务收费原则
答：一、合理原则，二、公开原则，三、物业费与服务水平相适应原则
5.物业服务收费的成本构成有哪些
答：1管理服务人员的工资、社保及按规定提取的福利费，2物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用3物业管理区域清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9经业主同意的其他费用。
6．比较分析包干制和酬金制的利弊
答：包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受
物业管理制度篇五
《小区物业管理制度》
小区物业管理制度
一、安全职责
1.严格执行公司的各项管理制度；
2.负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；
3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；
4.做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的要及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；
5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；
6.建立健全和管理好系统档案资料；
7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；
8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；
9.完成领导交办的其他任务
二、护卫岗位职责
1.护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；
4.坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；
8.值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12.对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；
14. 熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15. 认真完成领导交办的其他任务。
三、门岗、巡逻岗位职责
1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；
3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；
4.熟悉小区内住户的基本情况；
5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；
6.严格执行24小时巡逻制度；
7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；
8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。
委托方（以下简称甲方）：日月星城小区业主委员会
受委托方（以下简称乙方）：宁波市永成物业管理有限公司
根据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》及等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对日月星城小区(以下称“本小区”)实行专业化、一体化的物业管理，订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位置：卧彩江以南，江东南路以东，北仑铁路以北，启文路以西（包括启文路东华景阁），建筑面积：22万平方米；物业类型：多层、高层住宅楼。
第二条 委托管理事项
1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。
2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。
3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。
4.本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6.小区内交通秩序及车辆停泊管理。
7. 维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作。
8．物业经营用房的出租与管理（具体管理办法由附件3约定）。
9.开展社区文化娱乐活动。
10.物业及物业管理档案、资料。
11.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
第三条 合同期限
本合同期限为年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四条 甲方的权利和义务
1.根据法律、法规，制定、通过小区管理的各项制度、规定，与物业管理公司议定年度管理计划，审查通过年度专项维修基金的概预算、决算报告；
2.制定小区管理服务标准，对乙方的管理实施监督检查。管理服务标准和监督检查办法由本合同附件1约定。如乙方没有遵守附件1的约定，造成违约，甲方有权根据附件1的约定进行处罚。
3.委托并支持乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取必要的催缴催改措施。
4. 甲方有权在乙方管理期满时收回本物业由乙方使用或代管的所有物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等）。
5. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。
6.协助处理非乙方职权范围而产生的各种纠纷。
7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
8.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，拟订本小区物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，报业主大会或业主委员会通过后实施管理，不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4.依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体管理责任转让给第三人，不得将重要专项业务承包给个人。
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。
7.每半年向业主委员会报告一次管理费用收支账目,每年一次向全体业主张榜公布。
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。
10.开展社区文化活动和便民服务工作；
11.根据前期物业管理合同委托乙方管理和使用的全部物业及其种类管理档案、财务等资料，继续由乙方管理和使用。本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，但有关政府部门鉴定是由于乙方严重
物业管理制度篇六
《物业管理基本制度与政策》
物业管理基本制度与政策（复习思考题）
第一章 物业管理概述
1.如何理解物业管理的概念？p1
2.如何理解物业管理的基本特征？
答：社会化、专业化、市场化。
3.物业管理产生的主要原因是什么？
答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物
区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。
4.如何认识我国物业管理的产生和发展?p6-10
答：
5.如何认识物业管理在社会经济中的作用？
答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作
环境、二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就业问题、五、有助于推进社会建设。
6.简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。
答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建
设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。
7.比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。P12-16
8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？
答：发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：
一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
主要遵循以下四个基本原则：
(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则
(二)维护全体业主合法权益的原则
(三)现实性与前瞻性有机结合的原则
(四)从实际出发，实事求是的原则
9.《条例》确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？
答：确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服
务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。其内涵
10.《条例》在制度建设上有哪些特色？
答：一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、
充分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系
11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？
答： (1)行政责任、民事责任并存。(2)充分体现优先保护全体业主利益的原则。 (3)体现了业主
自我管理、自我监督的原则。
12.如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？
答： (一) 业主相互之间的关系
(二)物业服务企业和业主之间的关系
(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系
(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系
(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系
(六)物业管理各方主体与政府之间的关系
13.如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？
答：第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共同
管理建筑物及其附属设施中的权利与义务，奠定了物业管理的民事法律基础。
14.业主的身份如何认定？
答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人
15.业主的建筑物区分所有权是如何构成的？
答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：
一、业主对专有部分的所有权。
二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。
三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。
16.专有部分、共有部分如何认定？
答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，
应当认定为建筑物的专有部分：1、具有构造上的独立性能够明确区分；2、具有利用上的独立性；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。
共有部分认定为：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，
应当认定为建筑物的共有部分：
1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大
堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层
或者设备间等结构部分。
2、其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的
场所及设施等。
17.业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些？
答：
18.《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的？
答：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变
为经营性用房。
19.业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？
答：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。
20.《物权法》对建筑区划内车位、车库所有权的归属是如何规定的？
答：《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：
(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出
租等方式约定。
(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
21.侵犯共有物权的法律责任是什么？
答：权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：
(1)排除妨害；(2)恢复原状；(3)确认处分行为无效；(4)赔偿损失。
22.共同管理权的内容和表决规则由哪些？
答：按照《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则。
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。
(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。
(6)改建、重建建筑物及其附属设施。
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：
(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应
当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同
意。
(2)决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以
及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的
业主且占总人数过半数的业主同意。
23.《物权法》对业主大会和业主委员会是如何规定的？
答：业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，
是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定
履行管理的职责。
24.业主的诉讼权利包括哪些内容？
答：(一)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院
予以撤销
(二)业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼
(三)业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予
支持
第二章 物业管理服务
1.物业管理服务有哪些特点？
答：物业管理服务的特点是：物业管理服务的公共性和综合性、物业管理服务受益主体
的广泛性和差异性
2.物业管理服务内容有哪些？
答：具体的说物业管理服务有以下内容：
1、房屋共用部位的维修、养护与管理
2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理
3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理
4、物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务
5、物业管理区域内公共秩、消防交通等协管事项的服务
6、物业装饰装修管理服务
7、特约服务和延伸服务。
8、物业服务合同中约定的其他服务
3.物业服务收费原则和定价形式有哪些？
答：收费原则
一、合理原则
二、公开原则
三、收费与服务水平相适应原则
定价形式有
一、政府定价
二、政府指导价
三、市场调节价
4.物业服务收费的成本构成有哪些？
答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、物业管理区域清洁卫生费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其他项目
5.比较分析包干制和酬金制的计费方式。
答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业
服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指由在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计算方式。
6.物业服务收费明码标价的规定有哪些？
答：物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服
务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等
7.物业服务定价成本监审的定义、原则和依据是什么？
答：（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本
（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物
业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则、
（二）相关性原则、
（三）对应性原则、
（四）合理性原则。
物业服务定价成本监审的依据是核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
8.物业服务定价成本的构成有哪些？
答：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、
绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 9.审核物业服务定价成本的方法和标准是什么？
答：1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险
费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确
定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本
按照外包合同所确定的金额核定。
4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服
务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
10.《条例》规范相关主体使用和维护物业行为的具体规定有哪些？
答：《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。
一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
二、物业管理区域内的道路、场地不得擅自占用与挖掘
三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
四、业主装饰装修房屋应当依法规范
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
11.物业服务企业的义务和责任有哪些？
答：物业服务企业应认真履行告知、制止、报告三项义务。
12.如何理解物业服务企业对业主人身财产损失的法律责任？
答：《物业管理条例》第36条明确规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，
物业管理制度篇七
《物业管理规章制度》
管 理 制 度
第一章 管理机制和组织机构
一、管理机制与管理原则
本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理一名，按职责范围负责其工作，直接对执行董事负责。公司本部设综合管理部、财务部，下属管理点设管理处。各部门设主管1名，各管理处设主任1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。
本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。 本公司设立企业党支部和企业工会委员会。
二、组织构架图
第二章 部门职责主要岗位及考核标准
一、主要岗位职责及考核标准
执行董事职责
1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；
2、决定公司的经营方针和管理机构设臵；
3、制定公司年度财务预、决算等方案；
4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。
5、分管财务部；
6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。
总经理职责
••
1、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安防部、工程部；
2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；
3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案；
4、拟订公司规章制度方案；
5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人；
6、执行董事交办的工作。
总经理助理职责
1、负责公司经营业务的拓展，；
2、新承接的物业验收接管计划和交接；
3、管理点管理合同到期的善后工作。
4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。
5、执行董事和总经理交办的工作。
小区管理处职责
1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。
2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。
3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。
4、负责处理管理处上报的重要投诉。
5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。
6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。
7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。
8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。
9、安排小区二次装修垃圾的清运。
10、分管领导交办的工作。
财务部职责
会计职责
1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。
2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。
3、及时处理帐务，上报各种财务报表。
4、小区的经济核算工作。
5、财务档案管理。
6、分管领导交办的工作。
出纳职责
1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。
2、负责各种费用的报销和工资等发放。
3、发票和收据的管理。
4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。
5、按时交纳税金。
6、交纳各管理处的水费和公用电
7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。
8、检查督促收费，催讨债权。
综合管理部职责
1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。
2、管理印章。
3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。
4、档案管理。
5、会议组织，整理会议纪要。
6、负责接待和有关外联工作。
7、公司财产管理和办公室的管理。
8、分管领导交办的工作。
管理处主任职责
一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。
二、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。
三、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。
四、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。
五、开展有偿服务。
六、执行管理部的管理计划。
七、上级交办的其他工作。
楼管员职责
一、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位臵、各种开关位臵、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布臵、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。
二、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。
三、抄水、电表，分摊共用水电费，收费和登帐工作。
四、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。
五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。
六、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。
七、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。
维修主管职责
一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。
二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。
三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。
四、维修人员值班和零星维修。
五、组织设施设备的突击抢修。
六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。
七、上级交办的其他工作。
维修工职责
一、坚守岗位，做好值班记录。
二、每日检查电房1次、泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。
三、按安排定期维护保养设备，做好记录。参加突击维修设施设备。
四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。
五、每日记录当天水计量总表数据，发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等，立即维修，并做好记录。
六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。
七、主管交办的其他工作。
电梯工职责
一、每日检查电梯运行情况，做好记录；
二、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；
三、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结果。
四、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用建议，并报告主管。
五、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。
六、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：
1、违反电梯安全使用规定操作电梯；
2、乘坐明示处于非安全状态下的电梯；
3、采用非安全手段开启电梯层门；
4、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装臵和安全控制回路等电梯安全部件；
5、运载超重货物乘坐电梯；
6、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。
物业管理制度篇八
《物业管理规章制度》
物业公司管理规章制度
交通车辆、停车场管理规定
一、车辆的管理
1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的管理。
2、需停放在小区内的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区内随便乱放。
3、凡在收费停车场停放的自行车(指本小区业主的车辆)，必须办理手续和按规定交纳停放费。
4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。
5、当车辆进入保管范围时，车主应向车管员领取存车牌号;当车辆离开时，必须将存车牌交还车管员，没有交还或存牌号与车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留该 车或扭送派出所处理。
6、无执照的自行车丢失时，管理处不负责赔偿。
7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。
二、地面停车场管理规定
1、地面停车场由管理处负责维护管理，接受公安交通管理部门的检查，指导。
2、固定使用车位的车主可到管理处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左侧醒目处，以便识别。按政府主管部门规定的标准交纳费用。
3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。车管员对进出停车场的车牌号码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。认真执行规定，对可疑情况及时报告。
4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向管理处申明、补办。否则，后果自负。
5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。
6、停车场若有交通违章，管理处将报请公安交通管理部门处理。
7、若车主在停车场停车与管理处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲裁机构予以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。
物品搬出/入管理规定
为加强小区治安和公共秩序的管理，保障业主财产安全，制定本规定：
一、业主填写《业主搬出/入登记表》。
二、业主若将物品搬出小区，需提前到管理处办理手续，填写《业主搬出/入登记表》，由管理处签署放行条。
三、业主若搬出小区居住，应提前三天到管理处结清有关的费用，填写《业主搬出/入登记表》，由管理处签署放行条。
四、业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。
五、搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。
六、搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则，照价赔偿。
七、搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其它业主的正常生活。
八、为配合辖区民警和居委会的工作，对人口进行有效控制，居住区业主搬出/入的登记内容可供辖区警、居委会在必要时参考。
二次装修管理规定
为了加强房屋二次装修的管理，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下装修管理规定：
一、承重结构
大楼承重结构(如：承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。
二、液化气管道
大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。严禁随意改动或进行掩盖。如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开通点火。业主应向管理处提供相关证明。
三、电气线路
电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的负荷。
四、给排水
给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。在修改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。
五、防水
业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负责修复并承担一切费用。
六、装修材料
1、装修一律采用防火材料。
2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。
七、外部装修
1、安装防盗网.底层允许安装防盗网，但业主必须按管理处规定的统一式样、材料、安装方法安装。
2、进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。
3、外墙门窗不得随意改动。
八、施工场地
业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。
九、垃圾装运及清理
业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公共通道和影响小区美观。
十、装修时间
1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。
2、小区内装修时间为早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。
3、如业主装修工期紧，征得管理处同意后，装修时间可延长至晚上9:00但在晚上6:00～9:00间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆，烤漆。
4、装修工期一般不超过30天。
十一、防火
业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。
十二、其它
1、业主应在申请获管理处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。
2、业主在装修过程中临时增加装修项目，须报管理处审核批准。
十三、处罚
1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经管理处检查发现，限其修复，情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。
物业管理制度篇九
《物业管理公司内部管理制度(全)》
前 言
为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。
本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。
不尽之处，公司将适时予以补充。
本规章制度从下发之日起执行。
签发人：
年 月 日
第一部分 岗位职责
公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
职能部门经理岗位职责
1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。
2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。
3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。
4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。
5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。
管理处主任岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
3、负责传达公司文件、通知及会议精神；
4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；
9、认真完成公司交给的其他任务。
内勤员岗位职责
内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；
2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；
3、协助主任组织开展社区文化服务；
4、做好本部门员工的考勤、考核管理；
5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；
6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；
7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；
8、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；
9、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；
10、完成本部门安排的其他工作。
管理员岗位职责
在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；
3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；
5、负责对外包服务过程进行监督管理；
6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。
文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类
来文；
3、负责办理各类外来人员的出入证件；
4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；
5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；
6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；
7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；
8、通过各种媒介做好宣传工作；
9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；
出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项；
2、审核原始凭证是否完整；
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；
4、处理银行存款收入和支出业务；
5、填制记帐凭证，交会计记帐；
6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。
保安人员岗位职责
（一）、总则
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；
2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；
4、负责做好机动车辆的管理和收费工作；
5、负责做好综合管理费收取工作；
6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：
物业管理制度篇十
《社区物业管理制度》
社区物业管理制度
一、环境卫生管理
1、小区内配有保洁人员负责区域公共卫生，业主应积极配合并尊重保洁人员的劳动成果。
2、为了保证行人的安全和道路、绿化带及景观的清洁，业主不得随意堆放杂物、丢弃垃圾，禁止从窗口或阳台向下抛物。
3、不得在小区公共地方乱贴、乱画，如属儿童所为，应由家长负责承担责任。
4、禁止向下水管道倾倒杂物，如因不当使用造成堵塞，业主应承担由此引起的全部费用。
5、饲养宠物必须遵守威海市政府有关规定，不得破坏公共环境卫生，威胁他人安全，影响他人休息。
6、业主严谨在外墙及窗户竖立任何广告牌及其他标志。
二、绿化管理
1、小区内的绿地、景观是小区美化和点缀设施，全体业主有共同维护和管理的义务。
2、不准将工哦那个花卉、数目移动或占为私有。
3、不准在绿地内种植其他作物，以免破坏绿化整体形象。
4、不准在绿化带内堆放任何物品或倾倒垃圾、污水和有害物质。
5、不准在绿化带内设置广告、招牌等。
6、小区内设有室外晾衣架，不得在树木景观等处吊拉铁丝、绳索和挂晒衣物。
三、停车位管理
1、物业公司不承担车辆的保管和保险责任，仅对车辆的停放、行驶拥有管理权。
2、本小区车辆进入划定车位后，必须关上门窗，防盗系统调至警备状态，重要证件及贵重物品须随身携带，如有丢失，后果自负。
3、不得在小区内鸣笛、试刹车、练习驾驶或长时间修车，车辆如有泄漏机油等，必须立即清理干净。
4、在停车位停车时，要尽量靠内停车，以免车辆的突出部位被其他通过的车辆划伤。
5、本小区地下停车场属有偿停车位。
四、物业管理
1、业主在使用、经营、转让其所有的物业时，应事先通知物业公司，以便物业公司与新住户签订有关协议，否则物业公司有权禁止新住户进行任何活动。
2、业主须遵守物业公司制定的各项管理制度，积极配合物业公司的各项管理工作。
3、业主或物业使用人对物业服务公司的工作有意见或建议，可直接向物业公司提出。
4、业主或使用人在装修房屋时，应遵守有关房屋装修规定，并事先向物业公司提出申请，签订协议后方可进行装修；物业公司对违反装修规定的行为应劝阻、制止，拒不改正的，物业公司
可以采取相应措施予以制止，并报有关行政部门依法处理，业主或物业使用人违章装修，妨碍他人正常使用，造成他人损失，应承担赔偿责任。
5、业主应加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，
自觉做好防火、防盗工作，确保家庭财产和人身安全。
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