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老旧小区物业管理方案
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢
失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。
结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
13、房屋管理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度与档案、资料管理
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、
建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。
物业服务和业主出入的和谐；
我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整治工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。
2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安
老旧小区物业管理方案
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，
主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。
结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
13、房屋管理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度与档案、资料管理
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、
建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。
物业服务和业主出入的和谐；
我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整治工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。
2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安
关于老旧住宅小区的物业管理
物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。
一、居民观念需转变
多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。
二、硬件条件相对落后
老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等
三、产权形式多样
老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房，央产房改售房，央产房上市房，承租房。住房的产权人多样化的特点。
四、存在多头物业管理的现象
产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会及商业网点单位等。
五、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大
老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。
六、物业管理收费困难
已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分13项：
住户个人缴纳的项目：1、保洁费；2、保安费；3、各项费用统收服务费；
4、车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)；5、露天停车场、路边划线停车位的收费。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。
产权人缴纳的费用1、绿化费；2、化粪池清淘费；3、管理费；4、房屋共用部位小修费；5、房屋共用部位中修费；6、大修费；7、小区共用设施缴纳维修费;8、高层住宅的产权人还应缴纳电梯、高压水泵的运行维护费。
根据房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费。
七、原产权人物业管理费负担过重
老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收费中的大部分费用是由原产权人承担。
八、社区管理与物业管理存在矛盾
社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区居委会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出
租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议： 其一、加快、加强物业管理的立法工作
其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境
其三、处理好社区管理与物业管理的关系
物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与居委会、派出所、社区管委会等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。
老小区物业管理服务策划书
一、 服务理念：
二、 服务内容及模式：
三、 目标管理：
1、 管理目标：
2、 财务目标：
四、 团队管理
1、 组织架构
2、 人员培训
3、 激励机制
五、 社区文化建设
六、 质量保障
七、 创优达标管理
小区现状：
小区长时间没有物业公司介入，居民物业观念比较淡漠。虽然对居住环境有提高的主管意愿，却又信心不足。
居住小区环境质量的好坏,直接影响居民的生活质量，如能建成文明社区不但能提升小区品位，还能使房屋建筑升值。
现在的状况是小区内的道路、绿地、硬覆盖普遍欠缺，环境脏乱差，百姓出行难，加之屋面漏雨、“四害”猖獗，群众意见比较大。现在确实需要对小区做一个综合的整治。
一、安保现状
1、小区周围环境复杂，人员众多。
2、现有小区围墙不能有效防范外部人员入内。
3、 现有小区围墙不能有效防范内部人员有内向外翻越围墙。
4、 现有小区围墙在发生入侵或翻越事件后，无法提供有效资料帮助安保人 员或公安机关调查取证。
5、 小区出入口处，出入人员、车辆数量多，不易管控。
6、 小区出入口未安装的监控摄像机无法拍摄进入人员和车辆细节，如人员清晰体貌特征、车辆车牌等。
7、小区周围围墙短损、缺失严重、各个出入口残破不完整。
8、晚上路灯不亮，没有基本的照明。
建议：
为保证小区财产安全和居民安全，完善小区周围已有实体围墙的基础上，建立以IGUANA摄像系统为主体的视频监控系统。实现物理围界与视频围界相结合的多重安全机制，优势互补，有效的提成小区的安全防护能力。
二、环境卫生现状
1、垃圾道口没有封堵，苍蝇整天在楼道里飞来飞去垃圾道门缺失或封闭不严，垃圾外露，但垃圾道附近地面的污水痕迹十分明显，几乎每个单元入口都有。难闻的气味充满楼道，夏天大量滋生蚊子、苍蝇，老鼠繁殖。
2、化粪池雨水井、污水井堵塞、淤积严重。化粪池漫溢现象比较突出。化粪池及管道通常每年应清理一至两次。
3、屋面防水问题。
建议：
1、推行封闭垃圾道、垃圾袋装化工程。按标准进行封堵，彻底消毒，完全封堵。避免形成细菌繁殖地。
2、 定购密闭垃圾容器做到日产日清，定期消毒。
3、 统一疏通化粪池雨水井、污水井，做一个全面彻底的整修。
4、 屋面漏雨情况做一个彻底的摸底。安排整修。
三、绿化美化现状
1、各楼道小广告遍布。小广告张贴在楼道里，小区的院墙上，大大小小的广告从房顶一直就贴到了墙底，一个挨着一个，密密麻麻。
2、楼前楼后脏乱差和私搭乱建问题比较严重。影响美观，占用绿地面积，影响安保。
3、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放。小区硬化不标准，规范。绿化用地不整齐。部分楼前绿地种菜，门前种菜的住户多是一些闲在家的老年人，他们对土地有种天然的亲切感。却由小区共同享有改变为一楼业主独自享有，损害了其他小区业主通过透绿栅栏享受景观的权利。 建议：
1、楼外墙，特别是楼道统一粉刷。去除小广告，脏点、污渍。
2、拆除私搭乱建等违章建筑。
3、规划硬化用地，整修道路，便道。标志停车位。
4、做绿化设计，提升小区品位。
四、小区专项维修基金情况
一、 服务理念
我们在提供物业管理服务的过程中，将秉承“以人为本，诚信服务，崇尚人性化”的服务理念，以“安全、规范、温馨”的管理服务实施多层面的个性化社区服务，塑造具有文化品格的社区文化，营造出充满人文气息与归属感的社区环境。
服务过程全面导入IS09001标准为实施准则，充分物业管理优势，针对市直生活小区实际情况，是适分区而治，形成相对独立，和谐融入的管理格局。
服务内容及模式：
1. 小区房屋主体及设备、设施的管理
·专业的工程技术人员，结合完善的质量控制体系对以下项目实施全面、及时、高效的管理：
① 房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况的记录，根据实际变动及时变更的有关记录；
② 房屋的日常保养、维修。
③ 房屋装修的申请与审批及装修的全程监控；
④ 小区内各类公用设备、设施的日常运行、维修保养。
2. 小区的安全管理
·小区将实施封闭式安全管理，采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合、围合管理与整体联动相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障小区24小时安全无忧：
① 小区外围24小时红外感应周界防护系统；
② 小区公共区域24小时闭路监控系统；
③ 小区24小时固定安全护卫岗设置；
④ 小区24小时流动巡逻岗设置；
⑤ 小区分片围合管理与整体联动的应急反应系统；
⑥ 小区公共区域24小时消防预警及联动（会所）控制系统； ⑦ 小区家庭燃气泄漏报警系统
3. 小区环境卫生管理
·我们将为小区提供12小时（7：00—19：00）保洁时限的环境卫生管理，有效保障小区环境的清洁与舒适，同时我们所推行的隐性服务模式将会充分尊重小区住户的视觉感受与私密空间。
4. 多层面个性化社区服务
·本着“贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务理念，我们将根据小区各类业户的不同需求提供适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，真正做到“关注人性、服务业户”
5. 个性鲜明的社区文化
·我们将遵循人与社区共同发展的原则，通过开展各类特色化社区活动与社区文明宣传相结合的手段，渲染社区气氛、促进社区成员间的充分信任，结合香溪月园的文化氛围，塑造具有文化品格的特色社区文化，营造充满人文气息与归属感的社区环境，将家的概念延伸至整个小区：
二、 目标管理：
1、管理目标：
★服务质量目标：
老旧小区物业管理方案
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。【老旧小区物业服务】
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢
失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。
结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访
保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
13、房屋管理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。
对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度与档案、资料管理
在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、
建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。
物业服务和业主出入的和谐；
我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整治工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。
2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安
老旧小区物业管理方案怎么写，针对老旧的小区，应该及时的维修，养护，提高小区居住品质，改善小区内部的环境等。以下这篇是老旧小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
老旧小区物业管理方案范文：
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。
物业服务和业主出入的和谐；
我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整治工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。
2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；
三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；
1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；
2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；
3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安；
(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境
(2)水电气设备安全管理
建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。
(3)小区安全维护
根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。
(4)环境卫生维护
根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。
三、各岗位人员的配置
四、环境清洁卫生管理
（一）环境服务范围及要求
日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。
根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：
1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。
2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。
（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。
（3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。
（4）其他：
小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。
3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。
4、负责小区道路卫生保洁。
5、定期楼顶清扫、外墙面清理。
6、院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。
7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。
（二）保洁人员素质要求
1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。
2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事；
3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录；
4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；
5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作；
6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待；
7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款；
8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。
9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。
10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。
五、保安及消防管理
(一)保安管理内容及要求
安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。
安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。
小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。
保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；
小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。
小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。
小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。
对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。
(二)预警、应变措施
1、安全应急计划和措施
(1)目的：
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。
适用范围：
1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。
2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。
3)其他重大意外情况。
(2)职责：
1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；
2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。
(3)计划：
1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。
2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。
3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
(4)实施：
1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。
2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。
3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。
(5)要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
（三）强化消防管理意识
1、消防管理目标
坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。
2、加强消防教育宣传和培训演练工作
（1）消防教育宣传工作：
管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。
（2）做好消防培训及演练工作：
重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。
4、建立消防快速反应队
结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
5、善后与收复
火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。
（四）紧急事件处理
1、暴风雨及无法避免的自然灾害
组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。
(五)水警、火警预防及排防、善后处理
当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。
如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。
六、公用设备、公共场所等管理养护
（一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；
（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。
（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用；
1、管理规程；
(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；；
(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；
(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以；
(4)高低压配电房实行24小时值班制度；
(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即；
(6)月末，工程部维
（三）公用设备、公共场所设施养护范围
共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。
1、管理规程
(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；
(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；
(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；
(4)高低压配电房实行24小时值班制度；
(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；
(6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。
2、质量标准
所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。
（四）主要措施
1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；
2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；
3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：
（1）消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；
（2）上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；
（3）高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；
（4）其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。
（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。
4、公用设施、设备养护、维修
（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公
用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。
（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。
（3）小区道路畅通，路面平整。
（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。
（5）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。
（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。
（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。
（五）房屋建筑的专项维护
l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。
2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。
3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。
4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。
5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
6、定期清洗外墙。
7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。
8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（六）机电设备设施维修维护
机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。
七、各种车辆管理
（一）道口岗岗位职责
1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。
2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。
3、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。
4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。
5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，
2.5ｔ以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入小区(大厦)。
6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。
7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。
8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。
（二）车辆管理工作标准
1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；
2、车行道通畅，出、入口标志明显；
3、外来车辆未经许可，不可进入；
4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；
5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；
6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；
7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；
8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；
9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；
10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；
11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；
12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；
13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；
14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；
15、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；
16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；
17、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。
（三）交通意外事故的处理预案
保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：
1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；
2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；
3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。
4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴
现场参加抢救；；
5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；
6、送重伤者到医院抢救；
7、报交警大队事故组(电话120)：
7.1事故发生的时间及地点；
7.2事故造成的伤亡及损失情况；
7.3已送抢救情况；
8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要；
八、消防管理；
(一)消防管理；为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参加抢救；
5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；
6、送重伤者到医院抢救；
7、报交警大队事故组(电话120)：
7.1事故发生的时间及地点；
7.2事故造成的伤亡及损失情况；
7.3已送抢救情况。
8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。
八、消防管理
(一)消防管理
为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。
l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。
2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。
3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。
4、不准乱丢烟头、火种。
5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾
6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；
7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。
8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原
因。
九、外墙清洗、修补方案
随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：
(一)外墙清洗、修补方式
1、污垢的分类
我公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢
2、常见的清洗、修补方式
物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；
化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。
(二)花岗岩表面的清洗、修补
1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；
2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；
3、对镜面花岗岩表面清洗
(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡
(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；
(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；
(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。
4、对毛面花岗岩表面清洗
(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；
(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面的污垢刷掉；
(3)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。
(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补
1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；
2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；
3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗
(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡
(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；
(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；
(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。
(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：
1、事前准备工作
1)根据墙面材质及脏污程度，确定相应的清洁剂和工具，必要时应做小块清洗试验。
2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。
3)制订整体作业方案。
注意事项：屋顶和地面都要确保有人监护，确定通话工具通畅，以保随时联系。
2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。
3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检查水枪效果。
4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。
5、作业方法应从上到下。
6、清洗方法：
1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。
2)检查墙面有无粘着物等污迹，如有，先用刮刀等相应辅助工具和溶剂除去。
3)将涂水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。
4)视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。
5)确认一次应作业范围内的清洗墙面已清洗完毕，滑动吊篮或吊板继续往下作业。
7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。
(五)外墙玻璃面的清洗、修补
1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；
2、用浸有清洗剂溶液的滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；
3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的残液必须马上用
干净的毛巾擦拭干净；
4、使用清水冲洗。
十、物业管理费用构成明细报价分析表
法人代表或授权人(签字或签章)(投标单位公章)
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安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
安置小区物业管理方案范文：
第一章总则
第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔2016〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔2016〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。
第二章资金管理
第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。
第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：
（一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。
（二）物业服务费用的标准。参照合肥市2016年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。
（三）物业管理资金使用范围：
1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。
2、物业服务费用主要是指用于以下方面：
(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
(4)物业服务机构办公费用。
(5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
(7)法定税费和物业服务的利润等。
（四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：【老旧小区物业服务】
1、开办费。新建或续建的拆迁安置小区移交社区管委会进行物业管理前30日内，区财政局一次性将所需资金拨付至社区管委会账户，由社区管委会负责管理与使用。
2、物业服务费用。区财政局于每年的一月中旬将物业服务费用一次性拨付给各社区管委会，由社区管委会负责管理与使用。
3、若物业管理资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
第五条物业专项维修资金是指物业质保期满维修所需的资金，其资金的预算、使用及支付按以下规定执行：
（一）区财政每年安排200万元物业专项维修资金预算，用于年度物业维修，若物业维修资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
（二）物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程费用。
（三）物业专项维修资金支付按照新站区现行的工程类资金支付规定执行。
第三章物业管理
第六条各社区管委会为本社区范围内拆迁安置小区物业管理的责任单位，主要职责是：
（一）负责在拆迁安置小区回迁安置前60日落实物业服务机构。
（二）负责按照《新站区住宅小区物业管理工作考核办法》对物业服务机构进行考核，考核结果作为支付物业服务机构物业服务费用的依据。
（三）协助物业服务机构按照安置房产权面积每月0.10元/平方米的标准收取回迁安置居民的物业服务费用，并逐年提高物业服务费用收取标准，收取的物业服务费由社区管委会管理并全额用于小区的物业服务。
（四）负责物业管理资金的使用及管理。
（五）负责指导小区业主成立业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理，逐年提高物业服务等级。
（六）负责建立投诉处理机制，协调解决纠纷。
第七条物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理。
（四）车辆停放服务管理。
（五）做好安全防范和秩序维护工作。
（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。
（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。
（八）社区管委会委托的其他公共性服务内容。
（九）以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丙级标准执行
第四章物业维修
第八条物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。
第九条社区管委会负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等，费用从物业服务费用中列支。
户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的，由社区管委会协调维修，费用由业主自理。
第十条区重点工程管理局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程，所需资金从物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行：
（一）具体维修范围：
1、物业共用部位维修工程。
(1)主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。
(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。
(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。
(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。
2、物业共用设施设备维修、更新、改造工程。
(1)物业管理区域内路面破损30%以上，需整体修复的。
(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。
(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。
(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。
(5)二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。
(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。
（二）维修项目申报与审核。各社区管委会于每年的二月底前，将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况，书面报区建设发展局；区建设发展局组织工程技术人员对社区管委会申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核，审核结果报管委会领导批准后实施。
（三）施工保障。区重点工程管理局实施更新、改造等工程过程中，社区管委会负责维修施工期间施工环境的保障工作。
（四）竣工验收。维修、更新、改造等工程完工后，区建设发展局牵头，组织区重点工程管理局、社区管委会、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收，验收合格后交付使用。
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方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。【老旧小区物业服务】
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
方案二：杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1．1999年以前建成；
2．房屋标准成套；
3．尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1．坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2．坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3．坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4．坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5．坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1．调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2．全面推进阶段。20xx年7月-2015年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2015年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1．已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2．未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
（二）建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1．确定管理模式。
街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2．实施物业管理。
（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1．硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2．硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3．住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。
八、保障措施
1．建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2．落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3．加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4．加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5．加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。
滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。
方案三：小区物业管理实施方案
1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。
2管理机构设置及人员配置
经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。
3物业服务的内容和标准
3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
杂居小区一直是困扰社区各项工作的老大难问题。目前，城区多个杂居小区中，仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简单维护，管理上处于比较缺失状态，部分居民的满意度不高，给城市管理带来一些工作难度。
一、基本现状与问题
城区现有杂居小区159个，主要集中等社区。总户数9163户，居住总人数28137人，总建筑面积约88万平方米。通过走访与调查，这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面：
一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早，年久失修，普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题，加上杂居小区中有相当部分是原来单位的集资房或房改房，安全保障设施不齐全，物业维修无资金来源，部分小区楼盘小且夹杂私房住宅，四周通道多，无封闭式管理条件，存在着防火、防盗等安全隐患。
二是居住区内业主结构复杂、流动性大。居住在老小区的业主大多是城区老居民和单位福利分房的职工，经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房，轮换入住的多数为下岗职工、无业人员、孤寡老人和低收入家庭，此类老小区出租房比例较高，人员流动性较大。
三是管理上有缺失、公共服务难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄，自治责任与要求难以达成共识，各个社区也因点多面广，管理与服务难以跟上，加上硬件设施不够完备甚至缺失，导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、改变房屋使用性质等现象时有发生，居民普遍反映缺乏舒适感、安全感。
二、相关对策和建议
杂居小区在城区中占有相当大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有决定性的作用。今后5-10年内，应把握的指导思想和原则是：
坚持“政府主导与社会参与相结合、政策扶持与市场运作相结合”的原则，采取“先行试点、重点提升、分类指导、稳步推进”的办法，实施从无偿—低偿—市场化物业渐进的服务方式，逐步实现物业管理“全面覆盖、规范有序”的管理目标。
具体办法为“专、改、扶、引、管”多管齐下，稳步推进：
一专：把社区作为物业管理活动的主体，在各社区内成立物业管理办公室（物业服务部），专人专岗承担杂居小区内的保安、保洁、绿化、维修等物业管理和服务工作职责，探索“社区搭台、能人牵头、居民参与”的社区自助式物业服务模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导，抓好行业队伍建设及上岗人员的培训工作。
二改：由政府为主导投资，整合各方力量，把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设，在整治与改造中坚持四个结合：一是把老小区改造建设与片区规划结合起来；二是把开发改造项目与国家保障房中的“城市棚户区”改造项目结合起来；三是把改造的主体工程与公共服务、物业管理功能性用房结合起来；四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。
武汉市中心城区老旧住宅区改造工作，从2016年起连续四年被列为市政府“十大实事”之一，各中心城区共整修小区道路20.2万平方米，改造排水管网5.73万米，粉刷楼道墙面178万平方米，增建岗亭637个，配套维修工具695台（套），落实物业服务用房568间1.6万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等25项设施工程，使武汉市中心城区583个老旧住宅区，实现从“全覆盖”提档升级到长效管理“三级跳”，路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到275万小区居民。
武汉市老旧住宅小区物业管理经验告诉我们：采用“市场十公益”的双轨模式，依托四种形式填补老旧住宅区物业服务空白：即引入专业化物业服务公司，同时推行社区物业服务部、业主代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。
区近三年连续实施杂居（旧城）改造项目共约100万平方米，2016年已投资700万元改造平云一路等杂居小区600户，惠及2200人。2016年计划改造明珠路片区500户，这种由政府牵头协调，住建（规划）、财政、社区具体承办，逐年计划实施改造，得到市民一致肯定与好评。但有两个方面的问题值得注意：一是改造计划与方案征求意见面要宽一点；二是后期物业管理如何对接，建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑，既管当前更管长远。
三扶：杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体，在不断规范和建立长效机制中，政府应该给予一定的扶持。目前武汉市已有10%社区物业服务机构启动税收减免和财政年度预算补贴政策，我区可考虑设立“物业管理专项补贴资金”和“小区物业突发事件应急资金”制度，该专项资金可以结合城镇综合整治，由各社区根据具体情况申报使用，接手的物业公司可按小区每平方米0.2元的标准享受专项补贴；部分物业公司可享受税金优惠政策。小区内物业费标准为每户每月30元，其中居民自行承担20元，政府补贴10元。低保户物业费每月承担10元，政府补贴20元。杂居小区居民名单由社区报街办审核，半年核发一次经费到社区，并由社区将补贴情况张榜公布，接受社区居民共同监督。
四引：我区物业管理尚处起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民树立三种观念：（1）业主自治观念。物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我服务，业主代表大会作为决定有关事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，主动做好宣传、沟通、引导工作。社区居委会应配合、指导、监督物业公司工作。（2）质价相符的观念。“优质优价”是市场经济法则，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）部门联动观念。针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题，城管、工商、消防、房管相关部门应相互配合，充分发挥城管110作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制，民政部门应开展小区“关爱工程”，对困难户实施救助，工、青、妇应结合社区“义工”活动，广泛开展“结对帮扶”延伸工程。
五管：建立长期有效的管理机制，是确保杂居小区物业管理朝着社会化、市场化、规范化发展的必然方向。从武汉百步亭（全国文明社区示范点）经验来看，社区对辖区的人文居住状况比较熟悉，了解居民的物业服务需求，小区居民对社区组织比较信任，这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业服务部参照网格员的办法，对辖区内的杂居小区进行物业服务和管理，形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与“五位一体”过渡方式。
（1）“自己人”参与管理。杂居老房集约改造后，物业公司可聘请知根知底的居民当“管家”：下岗工人做门卫，大爷当巡逻员，大妈做小区保洁员，这种技术含量比较低的工作交由居民负责，既可解决就业，在人工费上也相对低廉。（2）技术工人打通使用。社区物业必须网络一批技术过硬的工程等专业人员。采取集约管理之后，由社区物业对多个小区实施管理，在经费方面完全有能力聘请松散式的技术人员，实行“点单式”的服务，约定事项，定向收费，这样既保证服务到位又能节省费用。（3）物管设备共享降低运行成本。一辆垃圾车可以将3—4个居民小区当日生活垃圾全部清运；一台打草机、疏通机、电锤等，可供十多个小区循环使用，只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置，分年度保养维护，便可让杂居小区居民“有求必应”，解决日常生活中的烦心事。
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