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家属区物业管理方案
物业有限公司
2015年5月15日
目 录
第一部分 物业管理用户需求 .................................................................. 3
一、物业概况............................................................................................. 3
二、物业管理范围 .................................................................................... 4
三、具体服务内容、标准及要求 ............................................................ 4
（一）卫生清洁管理 ............................................................................................................... 4
（二）公共部位、共用设备设施日常运行、维修和管理 ................................................... 5
（三）公共秩序维护 ............................................................................................................... 7
（四）绿化养护管理 ............................................................................................................... 9
（五）停车场管理 ................................................................................................................. 10
（六）客户服务管理 ............................................................................................................. 11
（七）电梯运行维修 ............................................................................................................. 11
四、人员配置及相关要求 ...................................................................... 12
（一）人员配置 ..................................................................................................................... 12
（二）人员要求 ..................................................................................................................... 14
第二部分 物业管理费用预算 ................................................................ 15
一、物业管理费用汇总 .......................................................................... 15
二、工资福利费用 .................................................................................. 16
三、物料及维护费用 .............................................................................. 18
第三部分 服务方案、项目实施方案 .................................................... 19
一、物业服务整体设想 .......................................................................... 19
1、专业化服务 ....................................................................................................................... 19
2、实施严格的服务质量体系控制 ....................................................................................... 20
二、服务目标承诺 .................................................................................. 22
1、服务的宗旨、方针、理念、目标 ................................................................................... 22
2、服务承诺 ........................................................................................................................... 24
三、物业管理服务机构设置及运作流程 .............................................. 29
（一）管理服务机构设置 ..................................................................................................... 29
（二）运作流程 ..................................................................................................................... 30
1、项目服务中心运作流程 ................................................................................................... 30
2、各项工作流程图 ............................................................................................................... 30
四、 物业管理服务方式及工作计划 .................................................... 36
（一）管理机制与沟通渠道 ................................................................................................. 36
1、管理机制 ........................................................................................................................... 37
2、信息反馈渠道及处理机制 ............................................................................................... 38
（二）工作计划安排 ............................................................................................................. 39
（三）移交、接收计划 ......................................................................................................... 40
1、 物业验收、接管前的工作 ............................................................................................. 40
2、物业验收、接管中的工作 ............................................................................................... 40
3、接收后项目的管理 ........................................................................................................... 41
4、归档家属区各种资料 ....................................................................................................... 41
5、完善各方面的改进计划 ................................................................................................... 41
五、 前期介入阶段服务工作计划 ........................................................ 42
1、设施设备调试期间的配合工作 ....................................................................................... 42
2、接管查验期间的服务内容 ............................................................................................... 42
3、其他前期服务工作 ........................................................................................................... 43
六、各专业管理服务、物业维护计划和实施方案 .............................. 44
（一）环境维护管理方案 ..................................................................................................... 44
1、清洁管理方案 ................................................................................................................... 44
2、具体管理方案 ................................................................................................................... 45
3、本项目的清洁工作流程 ................................................................................................... 47
4、清洁服务品质控制 ........................................................................................................... 49
5、绿化管理方案 ................................................................................................................... 50
（二）设施设备维保方案 ..................................................................................................... 52
1、公共设施设施设备的使用、维护和管理 ....................................................................... 52
2、紧急事故处理 ................................................................................................................... 56
3、设备维修与保养 ............................................................................................................... 57
七、管理服务人员管理和培训方案 ...................................................... 61
（一）管理服务人员配备原则 ............................................................................................. 61
（二）人员素质要求 ............................................................................................................. 62
（三）管理服务人员培训计划 ............................................................................................. 63
八、管理规章制度及档案资料的建立与管理 ...................................... 69
(一)管理规章制度 ................................................................................................................. 69
(二)档案资料的建立与管理 ................................................................................................. 73
九、服务环境条件 .................................................................................. 76
第一部分 物业管理用户需求
一、物业概况
家属区分为东西二个区域，总建筑面积为177356平米。其中，东部为经济适用房区，占地面积20913平米，总建筑面积111237平米；西部总建筑面积67321平米。
（一）楼宇总栋数16栋。
1、东部有32层高层住宅2栋，18层住宅1栋，9层框架结构的住宅1栋，5层集体宿舍1栋，6层综合楼1栋（暂未开放）。
2、西部有6层旧式公寓楼5栋，7层学生宿舍楼1栋，2层学生公寓楼1栋，11层单身干部宿舍楼1栋，13层旧大楼1栋，7层附楼1栋等建筑。
（二）总停车位：276位。地上露天停车场车位110个，地下停车场车位165个。
（三）家属区出入口共有3处，其中东部2处，西部1处。
（四）设有给排水系统、消防系统、门禁系统、监控系统、停车场管理系统等。
（五）主要设施及设备情况：
1、电梯17部（具体品牌、型号、参数、位置见下表；
2、消防：包括喷淋消防系统、烟感报警系统、消防控制中心及消防水泵、喷淋水泵；
3、供电：3台发电机组，4 台变压器；
4、照明：室内、外光亮灯饰工程；
5、给排水系统，给排水水泵72台；
6、污水处理系统；
7、监控系统：摄像枪、显示器
8、门禁智能系统；
二、物业管理范围
1、物业管理区域内公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生及生活垃圾收集清运；
2、物业管理区域内物业共用部分、共用设施等管理及维修维护；
3、物业管理区域内公共秩序（日常安全巡查服务）的维护；
4、物业管理区域内的绿化维护和管理；
5、物业管理区域内停车场管理；
6、客户服务管理（如抄水、电表等）；
7、电梯运行维修。
三、具体服务内容、标准及要求
（一）卫生清洁管理
（1）服务内容：
1、楼栋内的走廊、楼梯、门厅、扶手、栏杆、平台、消防栓、天花板、灯具、天台、电梯、地下停车库等区域的清洁保洁。
2、家属区所有道路地面、绿地、明沟、宣传栏、指示标识、灯具等区域的清洁保洁。
3、垃圾的收集、清运等。
家属区物业管理方案
一、物业管理目标
保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容
1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。
2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。
5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理
清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。
监管部门：总务科 标准与要求：
①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一
次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元）【家属区物业管理方案】
②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理
绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求：
①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。
③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元）
④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元）
④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理
治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员
实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科
标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息进行登记。禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。若未按要求开展各项工作，发现一例扣罚物业公司200-500元。若发生失盗，经当地辖区派出所处理后，视情节扣罚当班人500-1000元。 4、车辆道路管理
车辆道路管理范围：维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆停放有序。 监管部门：总务科 保卫科
标准与要求：对进出车辆实行门卫登记制度，业主的车辆实行登记备案在册并制作发放车辆管理卡。所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。对外来车辆实行登记收费制度，非小区业主车辆过夜停放按家属院机动车收费标准收取停放费。 5、有偿服务管理
有偿服务管理范围：为满足业主个别需求受其委托提供的收费服务
监管部门：总务科
标准与要求：针对住用户提出的如上门维修等特约服务事项，与
当事人签定达成协议，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。尽量让住用户满意，使满意率保持在98%以上。
6、物业装修及施工管理
装修及施工管理范围管理：业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内，按有关规定执行。
监管部门：总务科 保卫科
标准与要求：根据国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，施工方必须与物业签订施工注意事项协议，并对施工人员进行登记造册以便管理。有关专业管理部门如在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、通讯等管道、管线，需与物业签订路面及绿地复原等事项协议后方可施工。
四、物业收费与开支预算
1、物业管理费与停车费一年共收取241213.8元。 （1）物业管理费。
州医院家属区住宅楼总建筑面积为 31820.28M ，小区物业管理费按昌州计价费（2006）44号文件一级物业标准0.55元/月 平方米收取，每月收取物业管理费为17501.15元，一年共计210013.8元。
2
（2）停车位收费。
停车服务收费的标准按昌吉市物价局（2001）051号文件执行，即每车每月收取40元的停车服务费。我院停车位设有65个，一年为31200元。 2开支预算
（1）人工费 211200元/年
（2）工服费(冬夏两套) 8人×600=4800元 （3）管理费、税按10%收取 21120元/年 （4）公共设施维护材料费 14093.8元/年
注：物业费用支出情况由总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。 3、物业服务项目
（1） 免费服务（业主只需支付材料费，人工费免费）
市工商局家属楼物业管理方案
一、 整体方案策划思路
针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对###工商局职工住宅小区采取的总体管理思路为：
（一）、安全管理
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出小区的人唢严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆＋规范”法，对小区业主的车辆粘帖有本小区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全；同时，本公司独特的“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于阿城市 工商局职工住宅小区，以确保本小区在安全管理上的万无一失。
保安人员素质要求：采用复员军人，采取每周六天制准军事化管理、培训；所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁，身高173以上。门岗人员必须跨立服务，每天见业主的第一面均要敬礼；统一着装，配饰“人性化”服饰。
（二）、公共事务管理与人性化服务
针对本小区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：
1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主
打一个热线服务电话 ，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。
2、“时效制”所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。
3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。
4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。
（三）、消防管理
对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：
⑴、 严格按照 有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。
⑵、 建立防火规章制度，由管理处与大厦业主签定《消防责任书》，关实施必要的奖惩措施。
⑶、 建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。
⑷、 经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。
⑸、 定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。
（四）环境服务管理
环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准
备采用如下管理方式：
1、 定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同
的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的（劳动定额）标准通过投票来竞争上岗配置清洁工，花木工，从而确保环境服务质量。
2、 按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境，将
环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面，必然带给本小的业主一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。
3、 所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下，形象好，
服务意识强，无不良习惯。
（五）社区文化
为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化扭扭氛围，寓教育于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，活跃辖区气氛，增强业主/住户参与意识，使管理处工作的得到业主及住房及社会各届的支持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。
首先，在物业入住时，开展一次主题为“爱我家园”的喜庆活动。其次，在日常管理服务期，每季度开展诸如象棋比赛，书法比赛等益智活动；每到节日还将举行小型庆祝活动；在小区显眼处设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及小区业主共同参加学习交流，每月更换社区宣传栏，让业主了解管理处，信任管理处，支持管理处
的工作；最后，我们还将兴行小区植物认养的长期活动，即业主可以认养一种植物或一棵树，提高小区爱护环境，关注生态的优良习惯。
（六）内部运行机制
本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区，我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。
二、 管理机构设置和规章制度
（一） 管理机制
1、 时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。
2、 公开服务制：所有服务工作均向业主公司。管理个禁止员工向业主索取任何酬劳。
3、 首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的总是解决完毕方可获得公司认可。
4、 财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。
5、 全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。
6、 不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公
司的要求。
7、 回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主虚心接受业主的建议，批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。
8、 安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理产的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现地突发总是均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。
9、 保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理业主的物业，无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。
（二） 管理规章制度
我方坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。
公众制度目录
1、 业主公约
2、 客户手册
3、 文明公约
4、 客户登记制度
5、 装修管理制度
6、 客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定
7、 客户搬入、搬出物品管理办法
****小区
物业管理方案
编制：
审核：
批准：
**物业管理有限公司
2002年12月17日
第一节 编制总说明
本案是根据**小区实际情况和委托方的相关体要求，结合**物业管理有限公司6年来在物业管理行业中摸索、积累的一套运作模式和ISO9001：2000国际质量体系编制而成。我们旨在通过对市场的深刻把握，逐步成长、完善自身行为，为推动行业的市场化进程尽绵薄之力，同时也能更好地为物业使用人提供优良的物业管理服务。鉴于此，本方案重点提示如下：
1. 从专业角度对本小区的机电设备，特别是对中央空调系统的专业维养和操作进行全方位把握，保障机电设备处于完好状态，最大限度地为业主服务，是本案的着重点；
2. 从专业角度实施日常公共秩序维护，保障小区安全、宁静的生活环境；
3. 从专业角度策划、设计物业的清洁绿化运作模式，力图为**小区营造一个优美、怡人的居家氛围；
4. 对**小区的物业管理服务进行以下定位：
1）管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则，被委托方配臵精干的高素质管理服务人才，全面实施物业管理服务；
2）效益定位：社会效益、环境效益和经济效益兼顾的原则，充分利用被委托方专业管理的特长和成本管理经验，有效控制本，开源节流；【家属区物业管理方案】
3）服务定位：“服务第一、顾客至上”的原则，被委托方将以满意的服务质量符合上述要求。
5. 本案共九个章节两大部分。
第一部分描述我们拟定的**小区物业管理常规工作的服务项目、服务定位、服务措施和服务效果；第二部分罗列**小区开展物业管理工作须发生 的物资装备49049元和相关日常费用支出13465.09元/月。
6．由于贵方所能提供的资料所限，本方案中部分环节有待商榷。
**物业管理有限公司
方案编写组
2002年12月16日
第二节 **物业管理有限公司简介
**物业管理有限公司成立与1996年5月，是一家具有独立法人资格，专业从事物业管理的股份制有限公司；注册资金50万元。属省级三级物业管理资质企业；通过6年的实践我们在市场上取得了一席之位，为社会树立了健康、完善的物业管理形象，创立了具有**特色的物业管理模式。
全体员工的勤奋工作为公司的良性发展奠定了基础，为顾客提供高水准服务外，我们还致力于为受托管物业提供完善的财务与日常管理运作作出部署，并为提高委托单位的社会、经济效益而不断努力。
企业规模：
公司内设办公室、管理部、财务部，公司现辖6个管理处。公司合约管理物业总建筑面积100万平方米。
企业构架：
企
小区1999年被区政府命名为“文明楼院”与“安全小区”并且三年蝉联“文明楼院” 光荣称号；2001年伊始，又成功承接花园； 2001年电力大厦荣获“省物业管理示范大厦”的殊荣。2001年公司推行国际标准化管理模式——ISO9001：2000质量管理体系，实行标准化管理，并于2001年12月26日顺利通过认证,同期被**团委授予“青年文明号”,同时被市“消协”评为“2001年度物业管理先进单位”。
企业文化：
质量方针：“服务，以顾客为中心；管理，以规范为原则；
拓展，以市场为向；改进，以满意为目的。”
质量目标：“持续改善和提高品质量，实现顾客满意。”
服务宗旨：“服务第一，顾客至上。”
企业口号：“全力以赴，做到最好。”
企业理念：“发展企业，服务社群。”
社会价值观：在企业能可持续发展的前提下，努力尽自己的社会责任、社会义务。我们永远以真面目示人，标榜真实，不夸张。
经营理念：为人们营造美好的生活环境和工作环境——安全、舒适、轻松。通过客户的满意，换取企业利润和发展机会。
发展观念：首先扮演好自己的社会角色，行业特点决定了我们不可能成为强企，但可以成为本行业内的强企。
管理观念：追求标准化与高效率，追求严谨的管理作风。
工作准则：解决问题而不是解释问题。
人才观：我们追求每个人对企业的认同，也追求企业对每个人的认同；我们认为每个人都是人才，我们努力把合适的人放在合适的岗位上，所谓合适，就是通过努力才能满足岗位要求，通过努力就能满足岗位要求；我们为每一个人都提供学习和提高的机会、条件，也要求每一个人珍惜机会和条件。 质量观：我们力求具有提供完美产品质量的能力，但我们只在等偿的原则下最大限度地追求完美。
以实力立足市场
人才就是实力。公司拥有一批职业经理人；一支技术过硬、理论知识丰富的工程管理人员和一支专业的清洁护卫队伍。充足的专业人才为立足市场奠定了基础。
以品质赢得市场
以高标准的服务不断突破和超越自我，使“**物业”以专业优质的服务获得市场认同。
以专业拓展市场
“**物业”以其专业化的管理服务使公司不断发展壮大，迅速抢占市场份额。
企业发展：
一、砺兵秣马
2000年公司实行改制，推行“以业养业，以区养区，独立核算，责任经营”，对公司的经营模式实行重组，各管理处以《目标经营责任书》为载体，实行制度化管理；2000年，制定物业管理专业人才贮备方案，与高校直接携手，签定用人协议；建立培训体系，管理人员持《物业管理从业人员岗位证书》达80%以上，外出培训90%以上，管理人员持证上岗率100%。
二、快速扩张
拓展和服务是**物业管理有限公司运作的两大主营业务，比例为6：4；公司积极参加投标竞标，2001年成功接管**实现了公司外接小区的零突破，初步显露了“**物业”品牌的智力输出；标志着**物业已在**物业管理行业迅速崛起。
三、持续改进
为顾客营造便捷的、舒适的、安全的生活环境是**物业人不懈的追求。2000年为**物业管理有限公司的“体制改革”年，初步实现了各管理处为公司的劳动力密集型利润中心，公司为集约化、管理密集型专业物业管理公司；2001年为“品质管理年”，以ISO9001为载体，实现公司社会化、企业化、专业化、经营型运作，坚持整合型规模经营方向，以目标责任经营为基础体制，实现生存——发展性扩张。
“**物业”将持续致力于顾客和用户生活和工作质量的提升和创新，以精品、高尚氛围的营造，使“**物业”不断前进。
某某县烟草家属区物业管理方案
一、概述
某某县烟草家属区位于某某县乌峰路上端，建于19 年，占地共计 平方米，其中住房 套，公共通道 平方米，无绿化面积，该家属区地处县城闹市区与赤水源广场相邻，交通便捷，环境较差，通过改造是理想的家居。
二、目标
某某县物业管理中心受某某县烟草公司和业主的委托，将贯彻现代物业管理理念，结合该家属区的物业建筑特点，倒入切合实际的管理模式以高效率的管理全心全意为业主服务，保障家属区房屋及其设备，改建后设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全、和谐社会的居住环境，让住房真正感受到家属区的和谐、绿化优美，良好的人居环境和优质的物业管理服务，同时，物业管理中心将运用持续发展的战略，促进家属物业的保值与升值，以人性化的管理工作方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
三、组织安排
就全国而言，物业管理费本着取之于住户，用之于住户的原则，物业管理行业是一个微利产业，其服务标准高，物业管理成本投入大，物业管理费又偏低，而且在某某是一个新兴行业，起步晚发展
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慢，广大住房对此认识需要有一个过程；因此物业管理组织要更加简洁、实用，降低内耗及劳动力成本。
四、烟草公司乌峰路家属区物管人员西路物管人员配置按小区规模大小（如：小区绿化面积，占地面积、住户多少、公用通道及场地面积等设置，原则上一人一岗，预计 名员工）
1、专职管理人员1名：具体负责小区值班，清扫保洁、水电、绿化、装饰、装修、监管、收费、维修服务等小区住户各项具体事务的监督管理及修善、维修管理工作；
2、保安人员5名：具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序、停车管理而进行的一项的专门性管理工作与服务工作，其内容包括：小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，安全保卫，消防管理等；
3、清扫、保洁人员2名：具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾清运；
4、绿化3名，具体负责小区内的所有绿化带的养护、施肥、修枝、浇水、育苗、剪草、灭虫、防病；
5、水电工2名，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。其内容包括：小区内路灯维修、公用电路的维护、为住户的水电问题免费上门维修和维护；
五、全年管理费预算支出
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（一）乌峰路烟草家属区全年预算支出：264312元 1、工资：145600元 2、职工福利费14﹪ 20384元 3、服装费 13人×1000元/人=13000元 4、工具费 5000元
5、绿化费（含农药、化肥、油料、机械磨损）5000元 6、税收7.5﹪ 19823元 7、管理费10﹪ 26431元 8、不可预见费3﹪ 7929元 9、合理利润8﹪ 21145元 （二）南台烟站全年预算支出：73321元 1、工资41600元【家属区物业管理方案】
2、职工福利费14﹪ 5824元 3、服装费 4人×1000元/人=4000元 4、工具费 1000元 5、税收 7.5﹪ 5499 6、管理费10﹪ 7332元 7、不可预见费 3﹪ 2200元 8、利润8﹪ 5866元
（三）物资局旁烟草家属区全年预算支出：73321元 1、工资41600元
2、职工福利费14﹪ 5824元 3、服装费 4人×1000元/人=4000元 4、工具费 1000元 5、税收 7.5﹪ 5499﹪ 6、管理费10﹪ 7332元 7、不可预见费 3﹪ 2200元 8、利润8﹪ 5866元
（四）新公园对面烟草家属区全年预算支出：125189元 1、工资71500元
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2．职工福利费14﹪ 10010元 3、服装费 7人×1000元/人=7000元 4、工具费 1000元 5、税收 7.5﹪ 9389 6、管理费10﹪ 12519元 7、不可预见费 3﹪ 3756元 8、利润8﹪ 10015元
（五）烟草公司办公楼及家属区全年预算支出：105136元 1、工资 59800元
2、职工福利费14﹪ 8372元 3、服装费 6人×1000元/人=6000元 4、工具费 1000元 5、税收 7.5﹪ 7885﹪ 6、管理费10﹪ 10514元 7、不可预见费 3﹪ 3154元
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安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
安置小区物业管理方案范文：
第一章总则
第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔2016〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔2016〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。
第二章资金管理
第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。
第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：
（一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。
（二）物业服务费用的标准。参照合肥市2016年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。
（三）物业管理资金使用范围：
1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。
2、物业服务费用主要是指用于以下方面：
(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
(4)物业服务机构办公费用。
(5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
(7)法定税费和物业服务的利润等。
（四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：
1、开办费。新建或续建的拆迁安置小区移交社区管委会进行物业管理前30日内，区财政局一次性将所需资金拨付至社区管委会账户，由社区管委会负责管理与使用。
2、物业服务费用。区财政局于每年的一月中旬将物业服务费用一次性拨付给各社区管委会，由社区管委会负责管理与使用。
3、若物业管理资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
第五条物业专项维修资金是指物业质保期满维修所需的资金，其资金的预算、使用及支付按以下规定执行：
（一）区财政每年安排200万元物业专项维修资金预算，用于年度物业维修，若物业维修资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
（二）物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程费用。
（三）物业专项维修资金支付按照新站区现行的工程类资金支付规定执行。
第三章物业管理
第六条各社区管委会为本社区范围内拆迁安置小区物业管理的责任单位，主要职责是：
（一）负责在拆迁安置小区回迁安置前60日落实物业服务机构。
（二）负责按照《新站区住宅小区物业管理工作考核办法》对物业服务机构进行考核，考核结果作为支付物业服务机构物业服务费用的依据。
（三）协助物业服务机构按照安置房产权面积每月0.10元/平方米的标准收取回迁安置居民的物业服务费用，并逐年提高物业服务费用收取标准，收取的物业服务费由社区管委会管理并全额用于小区的物业服务。
（四）负责物业管理资金的使用及管理。
（五）负责指导小区业主成立业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理，逐年提高物业服务等级。
（六）负责建立投诉处理机制，协调解决纠纷。
第七条物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理。
（四）车辆停放服务管理。
（五）做好安全防范和秩序维护工作。
（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。
（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。
（八）社区管委会委托的其他公共性服务内容。
（九）以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丙级标准执行
第四章物业维修
第八条物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。
第九条社区管委会负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等，费用从物业服务费用中列支。
户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的，由社区管委会协调维修，费用由业主自理。
第十条区重点工程管理局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程，所需资金从物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行：
（一）具体维修范围：
1、物业共用部位维修工程。
(1)主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。
(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。
(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。
(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。
2、物业共用设施设备维修、更新、改造工程。
(1)物业管理区域内路面破损30%以上，需整体修复的。
(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。
(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。
(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。
(5)二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。
(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。
（二）维修项目申报与审核。各社区管委会于每年的二月底前，将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况，书面报区建设发展局；区建设发展局组织工程技术人员对社区管委会申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核，审核结果报管委会领导批准后实施。
（三）施工保障。区重点工程管理局实施更新、改造等工程过程中，社区管委会负责维修施工期间施工环境的保障工作。
（四）竣工验收。维修、更新、改造等工程完工后，区建设发展局牵头，组织区重点工程管理局、社区管委会、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收，验收合格后交付使用。
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文章标题：市物业管理情况汇报
近年来，随着改革开放和我市经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程，全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强，业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立，呈现出较好的发展势头。
一、我市推行物业管理的基本情况
作为物业管理行业的行政主管部门，在市委、市政府的正确领导下，一直把推进物业管理，作为全局一项重点来抓。面对物业管理行业发展较快，法规制度不健全，运行困难较多等实际，我局制定了“建好机制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物业管理总体思路。围绕这样的思路，我们积极做好各项，推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。
（一）物业管理领域不断扩展，物业管理覆盖面不断加大。
10多年来，我市的物业管理从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的新建住宅小区发展到办公楼、学校等各类物业，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。截止目前，我市已有物业管理企业18家，从业人员约400人，管理项目30个，总建筑面积152.27万平方米，业主委员会共成立4家，全市物业管理覆盖率已达50％。在这些管理项目中，荣获物业管理市级优秀称号的5个。
（二）依法行政，新建小区全面实行了物业管理新体制
按照新建住宅区物业管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小区，全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案，及时选聘物业管理企业，签订前期物业管理服务合同，并严格按照规定程序做好物业项目的接管验收，对于不符合条件的，一律不准交付使用，杜绝了由于物业配套设施建设不规范，给日后的物业管理带来矛盾与隐患。由此，长期存在的“重建设、轻管理”的观念，逐步得到扭转。近年来，新建交付使用的×××小区、×××小区、×××小区等一批住宅小区的物业管理上手快、效果好，得到了广大市民的认可。
（三）发挥职能，物业管理在老旧小区和家属区逐步推行
我市旧小区和家属区存在比较突出的问题是建管脱节，脏、乱、差，由于过去政策或监管方面的漏洞，旧小区普遍存在用电、污水排放、道路、绿化、供暖、路灯、垃圾设施不完善等问题，对实施物业管理带来了很大阻力。为把小区引为物业管理的轨道，近年来，我局以完善小区配套为突破口，一方面通过多种渠道筹措资金，一方面积极协调有关部门对部分旧小区用电、供暖、绿化、道路、排水、垃圾设施等进行整治，改善了居民的居住环境，提高了居民的生活质量，化解了物业管理中存在的各种问题和矛盾，收到了较好的效果，使物业管理，逐步被更多的市民所接受。
（四）加大监督力度，物业管理市场秩序进一步规范
在发挥市场作用的同时，我局依法加大监管力度，依法查处物业管理活动中的违法规行为，保证了公平竞争的市场环境。一是加强对物业管理企业的资质和从业人员的管理，建立了物业管理企业资质管理制度，严格按规定申报、审批资质等级；二是完善了物业管理企业信用档案体系建设，建立了全市物业管理企业和从业人员档案，将有关部门和执法机构对物业管理企业和从业人员的处罚决定、不良行为记录和履行合同情况及时记入信用档案，并及时向社会公布，发挥信用约束和失信惩戒的作用，规范了市场主体行为。三是强化了物业管理人员持证上岗管理，组织人员积极参加上级举办的物业管理培训班，目前全市持证上岗人员达65人，占全部从业人员的20以上，初步形成专业化的物管队伍。四是积极开展达标评优活动，根据上级部署，认真抓了项目的申报，先后有×××住宅小区、×××小区等五个住宅小区获市级物业管理优秀小区称号。
二、我市物业管理面临的困难与问题
物业管理是市场经济的产物，是城市管理的重要组成部分；物业管理服务是市场经济社会中的一种新型商品。随着城市建设的发展和国民经济、人民生活需求的增长，物业管理面临着新的挑战，新老体制、新老观念交替过程中的许多问题逐渐暴露。直接或间接地制约着行业的健康发展。
一是公众对物业管理认识不足，旧观念转变难。不少单位和业主没有充分认识到推行物业管理的重要性和紧迫性，习惯于按过去行政性管理的模式运作，一些业主在交费时往往与单位家属院福利管理模式相比较，该交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物业公司难以管理，造成公司与业主关系紧张。
二是一些历史遗留小区建设标准低、规模小、基础设施不配套，无物业管理、社区管理办公用房，由于缺少资金投入和相关政策的支持，致使物业管理“先天不足”，失去了物业管理的基本条件，旧住宅小区仍是物业管理的薄弱环
节。
三是物业管理的改革有待深化。部分企业内部制度不健全，竞争机制没有形成，谁建设、谁管理的现象依然存在，没有按社会化、专业化、市场化的物业管理体制运行。
四是物业管理企业服务水平偏低，存在着服务不到位、收费与服务不相符、“只收费、不服务”或“多收费、少服务”的现象，不适应业主之需要。一些管理企业管理不规范、不到位、居民意见大。
五是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的小区很难产生业主委员会或推选出楼长。有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的共同利益，影响和制约了物业管理的推广和发展。
六是住房维修基金的收缴还处于起步阶段，新建商品住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金，在销房时没有向购房者收取，使得销售后的维修管理得不到保障。物业公司进行大修、更新、改造向小区居民收费，居民又不理解，还往往被投诉为乱收费。
三、今后物业管理的重点
当前，物业管理面临着许多的问题和挑战，也存在着巨大的行业发展空间。只有充分发挥好政府调控和市场调节这两只“手”的作用，才能从整体上提高我市物业管理的水平。
（一）加强业主大会组建的指导监督、加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等，明确业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，实施物业管理，明确业主在物业管理活动中的权利义务，明确业主大会、业主委员会履行的各自职责，维护业主正当权益，引导业主履行义务，监督企业合法经营。
（二）健全管理机制，规范物业管理配套设施建设和验收。积极协调有关部门，通过出台相关文件，明确了物业管理配套设施规划、建设的具体要求，以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节，加强对物业管理配套设施的管理，力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾，从而促进我市物业管理行业的持续稳定健康发展。
（三）积极创造条件，开展老旧小区的综合整治。老小区整治是解决历史遗留问题，也是政府实践“三个代表”的具体体现，其最终目的是改善城区居民的居住环境，提高生活质量。应统一思想，将立足点放到为民办事、为民造福上来，共同做好老小区整治与转轨。
建议将老小区环境整治、专项整治、配套设施整治联合同步实施；由市政府成立专门的领导机构，设立专项经费，由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治，先行解决大环境与大配套等问题，在此基础上进行小区环境整治。通过联合整治，提高整治力度，解决各类难点热点问题；在转制条件的创立上，做好老小区原有公建配套设施的腾退，调整、回购，补建，创造条件，全面推行物业管理。
（四）加强对物业收费的监督，尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》，结合我市实际，会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》，建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，加强对物业收费的监督检查力度，对违规收费及收费不规范的行为，发现一起查处一起，维护业主的合法权益不受侵害。
（五）引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标。通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。一是按“分业经营”的原则，打破自建自管的体制，引导物业管理与房地产开发分业经营，改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题；二是在前期物业管理活动中，按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作，引导扶植规模化经营，推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，创品牌、树名牌，带动物业管理市场的活跃和发展；三是提倡规模化建设，严格按照综合开发、配套建设的原则，严禁小规模乱搭乱建的行为，通过上规模、上品质的项目建设，为后续管理奠定规模化经营的基础；四是规范业主自治管理行为，充分发挥其在自治管理中的作用；五是继续开展争创安全文明小区活动，同时鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证，规范企业运作，树立企业形象，以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。
（六）加快建立房屋维修基金制度，完善住房售后维修保障体系。认真按照建委和财政局联合下发的《住宅公共部位共用设施设备维修基金暂行办法》的有关规定，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，以新建商品住宅和已售公房为重点，加快在我市建立住房专项维修基金制度，并加强监管，健全维修基金管理的各项制度，明确管理人员的岗位职责和管理权限，切实收好、管好、用好这笔资金。逐渐形成“基金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。
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物业维修总结报告范文该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业维修总结报告范文。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业维修总结报告范文1——
XX年的物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此物业维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在集团公司领导的带领下不断提高工程维修技能，使xx市xx物业维修在整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。因此，XX年是简单而不平凡的一年，为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成XX下半年工作再上一个新的台阶，现将XX年半年工作总结如下：
一：主要工作汇报：
1：完成xx楼宇门整修、换锁，消防管道止回阀维修、逛到漏水维修。
2：xx大厦、商务楼东井盖焊制安装、商务楼下水道疏通。
3：安装xx19#、24#、25#、7#及小高层电表集抄表管线。
4：安装xx小区1#商场5户商户供水管道。
5：xx东墙栏杆修补.。
6：安装xx公寓太阳能管道。
7：xx小区南墙栏杆更换。
8：c4#楼井盖更换。
9：安装xx花园减速带。
10：xx小区路灯杆加固。
11：xx办公室东栏杆加固、安装围挡铁皮。
12：焊制垃圾车三辆。
13：xx7#楼排水管修理。
14：机械组团楼顶栏杆焊接修理。
15：积极参加公司组织的集体活动，认真完成了xx水系、xxx、xx、xx的卫生清理工作。
二：日常设备维护保养情况
目前各小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态
三：目前存在的问题
1：专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到
2:工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致
3：养护单写的不是很规范，字迹不够工整，
4：仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签
5：个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高
6：和各部门工作衔接还不是很完美
四：XX年xx市xx物业公司维修工作重点设想。
针对以上提到的问题和薄弱环节，XX下半年对我们xx市xx物业公司维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展
1：计划：主要对XX年的下半年工作做一个计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。
2：完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对xx市xx物业公司维修部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度
3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录
4：落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处。
以上就是我XX年上半年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正！
最后真诚的期望以后的物业维修工作中，在领导的带领下，在同事的帮助中，齐心协力把xx市xx物业公司维修工作做到更完美，争取更上一个台阶。
物业维修总结报告范文2——
20XX年是物业公司改革与发展的一年，是进步的一年，是丰收的一年。这一年里，在公司党委和领导的关心、支持下，我们始终贯彻业主至上的精神，根据我公司的实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并完善管理工作，按照“工程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化”的要求，使公司管理工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到职工的好评。现将今年的工作总结如下：
二、工作管理目标完成情况：
1、房屋管理：房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为100%。
2、公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录，开通了维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到98%以上。
3、绿化管理：为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，责任到人，考核到位，增强绿化管理人员的工作责任心。在绿化警示牌没有到位的情况下，及时制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率达到了98%以上。
4、环境卫生的管理：环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，实现了垃圾袋装化定点堆放，集中清运管理。
5、小区安全防范工作：小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，制定了严格的门卫岗位管理制度及考核标准，加强日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求门卫值班人员认真巡查，文明值班，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，全年安全防范工作情况良好。
二、今年完成的重点工作：
1、根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议。我们针对公司所辖各小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等。
2、加强管理服务工作，提高服务质量。搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率，及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。今年我们先后对嘉、酒各住宅区的上下水、楼房屋面防水等进行了检修和处理，更换上下水各类管道200余米，处理楼房屋面防水面积近千平方米。全年完成小型检修工作8项，应急维修工作13次，更换暖气管道460余米，处理各类缺陷47处。
3、加强小区装修管理工作。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
4、认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。业主良好的工作建议，管理建议是对我们的工作的支持。因此我们对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
5、加强小区和办公区域的环境治理工作。今年，在公司领导的关心和支持下，在公司各有关部门的通力协助下，先后完成了酒泉供电分公司大院、机关办公大楼卫生间、酒泉4#楼家属区、嘉峪关西电家属区、嘉峪关老福利区等区域的环境整治工作，对机关食堂进行了改造装修，共清理外运各类垃圾50余车，保证了小区的卫生清洁美观。使职工的生活环境和工作环境得到了进一步的美化。
6、努力提高管理水平，促进物业管理上档次。一是对员工进行职业道德与技能培训，提高工员工业务素质。员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合我公司员工的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期进行业务技能考试，使员工在思想上得到充实，业务技能上得到了提高，今年共组织人员培训6次，技能考核4次。
7、搞好对外协调管理工作；
搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们积极主动加强与嘉、酒两市的有关政府主管部门及企事业单位的联系，并圆满完成环卫服务协议签定等工作。
三、存在的问题和教训
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。具体表现在：一是公司员工整体素质不高，服务意识不强。二是与业主的沟通不够，了解不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。
针对取得的成绩与存在的问题，在二零零七年的工作中，我们将吸取经验与教训，加强员工职业素质养成教育，努力提高员工的业务技能与管理水平，牢固树立“服务于企业，服务于职工”的职业理念，把工作做得更好，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为公司和谐、为职工安居乐业做出我们应有的贡献。
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方案一：前期物业管理方案
公司所属前期驻点项目客服部：
为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。
一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。
二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责
1、明确前期驻点项目物业管理架构
公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。
2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。
三、建立和完善规范的工作流程和服务标准
（一）明确客服部工作计划
标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。
1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告
报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。
2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表
报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。
3、下周工作计划和重点。
4、合理化建议、意见
5、其他
（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划
1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点
2、研究分析各部门工作报告
3、研究分析物业管理新动态
4、实施培训和沟通
5、研究分析服务质量报告
6、其他
（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系
1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员
2、明确工作程序
a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。
检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行
督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见
b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见
c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。
具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表
前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。
（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度
1、制定规范的联系函制度
2、建立和规范例会制度
3、协助建立客户联系报告制度。
四、建立长效的改进机制
1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构
2、研究机构目前主要工作任务
a、研究和总结项目开盘秩序实施计划
b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。
c、编写物业管理服务方面培训通用的教材
d、有计划编写各项目物业管理方案
e、有效实施形象策划系统
f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训
g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。
方案二：前期物业管理方案
一、XX项目物业分析：
1、物业地域范围开阔，封闭性交强
2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；
3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；
4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：
1、 建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共 及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该 部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：
1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁；
3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；
4、24小时水电维修；
5、对业主生活垃圾的定时清运；
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；
7、项目范围内绿化的种植与养护；
8、业主能源费用的代收代缴；
9、定期花木杀虫及灭鼠；
10、暂住证等社区性证明的办理；
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务－管家式服务体系：
1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、 管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出 的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种 服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容：
A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）
B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）
五、XX项目的安全保卫管理：
1、保卫部门日常工作内容：
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备：
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统
停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）
安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）
3、保卫部门提供的委托性特约服务：
礼仪性保卫
短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）
（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：
1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）
方案三：前期物业管理方案
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
（四）环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。