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大型营销活动配合作业方案指引
一、概述
1、目的：为规范物业配合销售期大型营销活动管理方案的编写，确
保各营销活动过程的安全、有序，彰显****管理有限公司专业化服务。
依据物业配合销售期服务方案为基础，特制定本活动需要制定本大型
营销活动配合作业方案指引。
2、适用范围：适用于物业配合销售期各大型营销活动策划指引
二、方案流程
1、活动前
1.1依据开发商服务要求，确定现场服务内容与配合方向。如：单一
安保服务、单一环境管理、单一客服管理；全盘现场管理；全盘现场
配合等方式。
1.2了解活动具体时间安排、地点、活动主题、礼品、嘉宾、预计人
数等。
1.3请相关负责人检查水、电运行的正常情况。
1.4现场警戒、防护用品、隔离物品、急救药品等准备情况。
1.5设立组织构架与相关职责
1.5.1依据现场服务要求设立构架（含组织构架图）
总指挥---负责活动现场物业管理服务工作的指导。
现场负责---负责活动现场各小组工作的协调、配合及督促检查，配
合相关单位工作。
秩序维护---负责活动现场的宾客的秩序维护及车辆指挥、引导，安
管岗位机动调配，现场突发事件的应急处理；
迎宾小组---负责营销广场车辆临时停放及宾客的秩序
维护、引导，协同其他小组工作及该区域应
急事件的处置；
车场岗小组---负责地下车库车辆临时停放及营销中心、
样板房宾客的秩序维护、引导，协同其他小
组工作及该区域应急事件的处置；
环境卫生---负责广场、营销中心、样板房环境卫生维护及现场保洁
岗位调配；
1小组---负责营销广场、样板房环境卫生的清洁维护；
2小组---负责营销中心及地产办公区环境卫生的清洁
维护；
礼仪接待---负责营销中心来宾的礼仪迎接及吧台、样板房服务员工
作督促与岗位调配，并配合营销公司工作；
1小组---负责贵宾区宾客的礼仪接待；
2小组---负责洽谈区及样板房宾客的礼仪接待；
水、电保障---负责营销大楼、广场、样板房水、电设施设备正常运
行维护、检查，协助广告公司安全取用电源、水源；
应急保障---负责现场活动场景取景，配合现场指挥对各小组临时性
应急物资的调度，以及突发事件跟进；
地产办公室---负责本次活动相关单位间的协调及活动日物业所需物
资的保障；
1.5.2各组织构架联络人联络方式。
1.6后勤保障方面
1.6.1提前知会社区各执法部门请求帮助。
1.6.2现场工作人员的布置、演练、通讯设备调试、纸、笔、嘉宾签到处，办公设备正常情况、各类销售资料和物业相关资料补充等。
1.6.3现场工作人员后勤保障，如就餐地点安排、顺序、人数确认。
1.6.4提前规划停车区域、标识指引、温馨提示。
1.6.5活动现场礼品清点、签收。
1.6.6如可能以销售名义书面知会施工方活动期停止施工。
2、活动中
2.1各相关人员到达活动现场时间规定，各类设备设施运行情况确认，各物资准备情况确认。
礼品管理：发放记录和发放人数。
2.2客户指引：依据相关服务礼仪。
2.3公共秩序、安全保卫：临时财务押运。
2.4各类物资供应情况
2.5后勤保障服务
2.6对展示公共娱乐场所的服务、管理
2.7现场突发时间处理：流程安排引起骚乱、设备运行引起群诉、蓄意捣乱
3.活动后（相关人员分工）
3.1活动区域清理：物品整理、清点。
3.2展示区物品归位
3.3活动现场卫生清洁
三、营销活动总结与相关调查、统计（表格方式描述）
四、活动场景布置及工作所需物资计划清单
五、活动现场各岗位安排情况分布表 详见实际现场
大型活动后勤保障方案
1、五一车展后勤保障方案
后勤保障内容：
1. 食宿保障
2. 交通保障
3. 安全保洁保障
4. 外联保障
5. 供电保障
6. 医疗保障
7. 消防保障
8. 天气应急预案
9. 财务保障
10. 物料采购保障
一：食宿保障
会展期间的餐饮需求分为三项：【学校物业遇大型活动的实力和配合方案】
1.公司员工就餐原则安排公司食堂提供。
2.展会现场参展商及观展人员就餐安排快餐企业在会展期间现场提供，费用由需求者自付。
3.展会特邀嘉宾及公共活动就餐安排在东方花园酒店具体根据各部门需要提前预定。
餐饮安排由当天明确的组织人员统一标准上报，统一安排。会展结束后统一结账。若有特殊情况由后勤活动总负责人亲自安排。以上所有情况须由对接人员全程参与迎送安
排。
住宿安排：
1. 活动邀请贵宾住宿安排在中兴路建设路口佳田大酒店。
2. 普通宾客安排在建设东路上上城小区门口京皇快捷酒店。
时间安排：4月10日安排与酒店，饭店负责人联系，定下酒店、饭店。
实施管理细则：
住宿细则：1.提前沟通酒店负责人，预留足够的房源，保证来的所有人员都能快速的住到房间。2.住宿安排须由明确的公司邀请人员统一组织。住宿登记和房卡的发放及退房事宜。若有特殊情况由后勤活动住宿负责人亲自安排。以上所有情况须由对接人员全程参与迎送安排 住宿负责人：杨总（暂定）
餐饮细则：1.安排展会期间嘉宾餐饮，做到都有备桌。2.4月23日安排食堂备好展会期间公司员工就餐食材、及食堂工作人员展会期间不能调休。保障员工吃饭问题。3.如有特殊需要续提前上报后勤负责人，按需领取备用金，由上报者（第一负责人）安排。事后做好财务报销工作。4.需要就餐的，提前给后勤负责人告知，统一安排。就餐标准定为三个档次：3000元、2000元、1000元、5.酒水安排，统一由财务按需发放，登记领取。酒水安排公司招待酒（古井八年）6.具体展会期间住宿、餐饮的上述所有细则在2月16日下发到每个展会工作人员手中。保证上述工作的按章、规范、有序进行。
餐饮负责人：杨总
二：交通保障
交通保障分为展会公共交通和宾客用车、内部人员展会期间常规用车、展会期间紧急车辆调度。
1. 公共交通安排，租赁15辆大巴在市区循环放松。
路线规划：
一路由南环路---开源路---神马大道---展会现场。5辆
二路由建设西路天惠公司---建设路---开发一路---展会现场。7辆 三路由四矿口---平安大道---光明路---矿工路---诚朴路---建设路---开发二路---展会现场，5辆。
2. 贵宾车辆。公司奔驰商务一辆、别克商务一辆。配备展会期间专属司机全体24小时候命。（必要时可安排住在宾客住宿酒店）
3. 内部人员常规用车，公司员工车辆，张小兵帝豪车，李国志比亚迪车。两台。供展会期间公司人员用车。
4. 展会期间紧急供调配车辆，另增派一辆车（待定具体车辆）、公司通勤中巴车、上述所有的车辆在执行完任务之后统一在展会等待安排下次任务。
5. 所有车辆司机在任务执行完毕，需向后勤车辆负责人汇报。在展会待命。所有车辆调配需由后勤车辆负责人统一调配。
车辆安排细则：1.大巴车辆在4月1日订车完毕。2.大巴车在展会日从早上7点循环到晚上7点。3.每辆车配备专职司机。每个司机领取2000元油费备用金。事后按财务流程报销。
时间安排：4月1日——5月4日
车辆负责人：邵洪涛
三：安全保洁保障及恶劣天气应急预案
原则上找物业公司全程合作，
安全保障工作原则：
分白天和晚上：
白天：由现场车辆停放督导，门口保卫。展区巡视保卫组成
夜晚安保：每两个展位配置一名保卫人员，门口督导和安全巡视督导员。
展会期间配备保安总队长对安保工作全面负责。（安保工作可由我公司出一人兼任）
保洁工作:
公共区域保洁做到每200平米一个保洁人员。白天全体巡回保洁。 保安保洁工作找物业公司合作。全权交由物业来做。我公司出专人监督。
天气应急：
1.雨天：现场配备雨伞等雨具供嘉宾使用、现场准备一些雨布。防止一些易受潮物品的遮盖，个参展商自行解决防雨问题。需要礼仪公司搭建展台等的，礼仪公司自行解决防雨问题。其余由我公司准备。
2.大风天气：现场准备洒水设备，防止漫天尘土的飞扬。（此项可由物业公司保洁来做）
3.大雪冰雹天气，根据平顶山地区气候，五一不会产生此天气状况。 时间安排：2月20日。敲定物业合作公司。具体方案由物业公司在3月1日审核并出具。
人员安排：张小兵（暂定）
四：外联保障
须由专人负责对项目所属区域的涉及到的职能部门的沟通，和对区域政府领导的邀请参与展会开幕等。
时间安排：3月1日——5月4日
人员安排：李总（李鸿才）
五：供电保障
1.由公司电工史工全程负责电力供应。如若人手不足可由外部临时聘用人员。2.电路供给到各个展位、各个活动区域一个电源，各个展位的具体用电由其单位自行安排。3.舞台搭建有礼仪公司搭建的由礼仪公司解决其他用电问题。4.我公司自己搭建组织的由史工负责解决。
时间安排：4月1日——5月4日
人员安排：史学堂
六：医疗保障
方案一：寻找合作的医疗企业，同意其在展会现场宣传。让其派驻两名医护人员在现场处理突发的紧急事故。
方案二：采取付费的方式让医院派驻医护人员。
时间安排：4月1日——5月4日
人员安排：张小兵
七：消防保障
1. 租赁灭火设备在现场，每个展位配备一台手提式干粉灭火器。展会现场配备多个手推式干粉灭火器。展位内的干粉灭火器交由各个商家保管签字。公共大型干粉灭火器由现场保安保管。
2. 由于项目旁就是消防支队，消防措施。事先如果可以给消防支队打个招呼。共同防患消防隐患。
时间安排：4月1日——5月4日
人员安排：张小兵
十：物料采购
1.物料采购，根据各单位提前上报、确定到货日期，统一采购。
2.采购原则本着节约原则。
3.超过1万元单次的采购需报经总经理批示后方可采购
负责人：张小兵
八：财务保障
1. 财务预支10万备用金当做此次会展后勤处预留金。事后走财务流程报账。
2. 展会期间如若备用金不够用，可事先预支。事后走财务流程报销。
3. 财务人员预留足够金额备用金。以备需要。
时间安排：2月20日——5月5日
人员安排：谭小红
综述，以上所有细则，在2014年2月16日下发到个位同事手中，人手一份。在具体执行中，按照此细则具体落实。
2、第三届IT文化节后勤保障方案
一、活动背景：
随着前两届IT文化节在天津理工大学的完美举行，IT文化节让更多的大学生领略到IT行业对于当今社会的重要性，也让越来越多的IT技术走入到大学中，逐渐成为了我校的校园大型活动的一个亮点。在即将举行的第三届IT文化节中，我们不仅需要更多更优秀的IT爱好者给予技术上的支持，还需要在幕后保障后勤供给的合作小组给以更加细致的工作。
二、活动时间：
北京万科物业服务有限公司
第七届“万科社区HAPPY 家庭节”策划
一、活动目的：
丰富万科社区业主文化生活
增强客户的居住体验，引导健康文明居住氛围 增进邻里关爱
巩固和扩大万科社区文化品牌的影响力
配合集团将统一举办2009年第七届“万科社区HAPPY家庭节”。
二、活动时间： 2009年9月19日（统一开幕）至10月11日。
三、活动地点：城市花园、星园、青青家园、西山庭院
四季花城、东第、紫台家园、假日风景、金阳
四、活动主题：“幸福的家园”——第七届万科社区HAPPY家庭节
五、活动形式：
借建国60周年的大好契机，以“幸福的家园”为主题，通过绘画、摄影、
征文、书法等比赛形式，在社区内开展爱国活动，献上对祖国的美好祝福，同时向业主们传达“美好家园需要我们共同创造”的心声，使业主们在爱国的思想熏陶下首先爱护我们的社区，共同创建幸福的家园。 以提高生活质量，增加业主幸福指数为主的幸福讲座。 以增加童真童趣，提高家庭幸福度为主的家庭总动员。
以重温历史，增强爱国情感为主的观看露天电影活动。 以感受自然，体验劳动乐趣为主的金秋采摘活动。
以享受时尚运动，培养高雅情趣为主的高尔夫体验活动。 以促进邻里沟通，节约增值为主的社区跳蚤市场。 以体味传统节日，促进邻里友爱为主的中秋冷餐会。 备注：
（1）祖国60周年庆典临近，各地公安机关加大对集会的控制，所有超过35人的活动需向当地派出所申请。
（2）北京地区受H1N1流感的影响，各区县均下发《进一步加强群体性活动控制的紧急通知》，并明确参加人数超过2 0人以上的均为群体性活动。 （3）鉴于以上内容，本届活动在活动形式上将有所限制。
六、具体策划【学校物业遇大型活动的实力和配合方案】
1、公司统一宣传形式要求： 前期宣传：
（1）各园区客服前台、会所前台、园区公共信息栏张贴宣传通知。 （2）各园区开幕式主会场制作宣传背板，并持续摆放到闭幕式结束。 （3）重点客户电话邀约，前台人员对客户宣贯。 后期宣传：
（1）社会层面：公司与《中国物业管理杂志》沟通，报道第七届“万科社区HAPPY 家庭节”活动，以扩大本次活动的社会影响力。 （2）客户层面：
每项活动结束后，将整体活动情况（文字+图片）制作展板，在园区内进行
宣传。
在《家住万科》的主题活动中，专版刊登。
2、活动要求：
活动一（9月19日）：
活动内容：开幕式：百米画卷迎国庆 具体要求：
（1）组织业主在六十米画卷上作画，表达对祖国祝福的同时抒发了自己的情怀，传达出业主对社区幸福生活的感知。
（2） 现场布置要有背板、主场地、音响、麦克风。主题背景音乐（我和我的祖国、今天是你的生日、歌唱祖国、我爱你，中国），烘托现场氛围。
活动二（9月19日——10月11日）
活动内容：借国庆六十周年契机，在北京万科社区内开展系列绘画、摄影、书法、征文比赛。
具体要求：各项目借用国庆60年之际，动员业主积极参与系列活动，引导业主感知社区幸福生活、共建和谐园区的活动中来。
活动三（9月26日）：根据各项目特点制定不同的活动类型方案 活动内容：
（1）四季、假日观看露天电影（爱国以及追溯幸福时光题材影片）
（2）根据客户对外出采摘的喜爱与需求，结合各项目地理位置及现有资源，城花、星园、青青、西山、东第、金阳组织业主前往平谷、有机农场等地方“金秋采摘”，在组织业主外出采摘同时，加入“幸福就在身边”的元素。
（3）紫台组织一场美食DIY活动，可以让业主在现场亲手体验烤面包、制作小面点等DIY美食互动活动。
活动四(9月30日——10月3日)：根据各项目特点制定不同的活动类型方案
活动五：闭幕式（10月8日——10月11日）根据各项目特点制定不同的活动类型方案
七、效果评估
活动后3日内提报单项活动总结，10月14日前，提报整体活动总结。
八、各服务中心活动策划
北京万科物业服务有限公司
2009年8月28日
（一）重大活动的应急处理
1.为重大活动的顺利进行做好一切准备工作，组织人力、物力有针对性和主动地做好突击清洁工作，加大保洁力度，完成重大活动中安排的临时性工作。
2.必要时根据甲方需求增派保洁人员协助。
3.重大活动结束后，迅速清理现场，并防止意外事故发生，如烟头、设备长期运转等引起的火灾，机密性文件的遗失等。
（七）参观、采访、迎接上级检查的应急处理
1.遇重大参观、采访、迎接上级检查时，接到甲方提前通知后，根据甲方要求进行突击性服务。
2.必要时从其他项目调动人员协助。
3.组织专人对参观线路反复进行检查，以免遗漏。
4.结束后做好清理、清扫等善后工作。
高级别会议服务
——会前准备工作
1．会议接待室布臵
与相关主管部门协商，请主管部门在会前将会议接待编导计划通知管理处，计划内容包括：会议接待时间、到会者身份、出席人数、接待规格、室内布臵要求、桌椅摆放形式、特殊服务（如茶叶标准、点心、水果、台布、毛巾、空调温度、音响、投影、灯光、花卉等），管理处根据会议接待编导计划，帮助采购和进行会议接待室的布臵，并根据会议接待布臵经验提出合理化建议。在所有布臵准备工作完毕后，请主管部门检查，并在会议接待前再自查一次，以避免会议接待准备出现差错。
2．会务安全保障
（1）在会议召开前，对会场周围的环境进行安全检查，排除一切可疑因素，同时我们对服务保障工作进行全面自查，如全部设备、保洁、绿化、保安等工作，确保万无一失。
（2）组织员工重温各种情况出现时的“紧急情况处理方案”，做到有备无患。
（3）对与会议有关的场所、设备、建筑、陈设等，除派员对会议接待场地进行安检外，还要请公安消防、建筑设计及其他有关部门会同有关单位进行联合安全检查，管理处主动介绍情况，配合专业部门做好安全检查工作，消除易燃物品，排除一切不安全因素，确保大会的安全。
（4）运用“隐型服务”，除电梯操作员和保安员站岗外，其他物业人员采用“隐形服务”或处于待命状态。
（5）当重要活动需要特殊安排时（如接待重要贵宾、升旗仪式等），配合主管部门拟定执行计划，并按计划演练，确保完满完成任务。
3．会议工作的安排
（1）利用充足的时间在会议前检查灯光、空调、电梯、影视音响设备是否正常，有异常的及时向主管领导报告并对能维修的及时进行维修，保证不耽误会议的进行。
（2）提前仔细做好会议室的桌、凳和地板的清洁保洁工作，保证给与会人员一个舒适整洁的会议环境。
（3）注意做好自己的仪容仪表，穿上标志明显的工作服，佩戴工作牌，提前30分钟到场。
（4）提前将消毒过的茶杯按位臵摆放好，准备好茶叶，提前15分钟在会议室门外面带笑容等待迎接到会的人员。
（5）管理处在接到会议通知后，应在短时间内作出详尽的会务安排并及时向相关主管部门汇报，在得到批准后，尽快落实执行；管理处根据需要，提前一天准备好横幅并摆放好鲜花，布臵好现场；提前一天对会议室进行全面检查，并与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时加大力度对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查，要求达标后对会议室进行封闭管理，无关人员禁止进入会议室；服务员在穿戴整齐和端正仪表后，提前1个小时到岗，并提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员。
4．会议接待的保密
管理处平时做好员工安全保密方面的培训，会议前对员工重申保密纪律，做好防范教育工作，确保不出丝毫的闪失。
——会中服务工作
1．在所有会议接待准备完成后，会议接待服务主要靠会议接待服务人员，其他人员都应回避，并根据各自岗位规定恪尽职守。
2．会议接待服务人员做好宾客迎接、签到、安排就座、沏茶、补茶水、送客等全方位的服务。会议接待服务人员将相关物品送到门口，由会议主管部门指定专人为宾客服务。
3．会议接待服务员举止大方，并根据领导饮用茶水的习惯每隔15分钟加茶水一次。
4．服务工作做到细微之处，服务人员做到三轻：走路轻、讲话轻、动作轻。
5．管理员负责对现场的服务工作人员进行监督检查，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，如发生突发事件及时应对。
6．会议接待服务人员主动热情为在场每一位领导提供最优质的服务，若领导有事交待，主动热情上前去询问，及时办好领导交待的事情，为所有与会人员留下一个最好的印象；管理处综合管理部在会议期间加强与安全管理部的联系，防止无关人员进入会场扰乱会议，加强对会议期间的用电设备的工作情况进行巡视，防止事故发生，保证消防通道的畅通，紧急情况下，所有服务员都在场疏导。
——会后恢复工作
1．会议结束之前，部分会议接待服务人员提前做好与会人员的迎送准备工作，并为不熟悉会场环境的与会人员引导带路。
2．会议接待结束后，管理处立即安排人员，按要求恢复会前模样，重点是“三清三关”，即清除会议桌上的物品、清除室内垃圾、清除可能出现的隐患，关电器、关电源、关锁门窗及搬运桌椅等，最后再检查一次，做好相关记录，确保不留任何隐患。
3．做好会场的清场工作。
4．遇到有遗留物品，由图书馆办公室进行处理，不得擅自决定留用。
5．对拾到的物品如钥匙、手机、钱包、资料等一律上交主管部门，由主管部门负责寻找失主。
6．对会议中颁发的通知、日程安排及一切文件均上交主管部门统一处理。
——重视会务工作的不断提高
随着科学技术的不断发展和机关作风的不断改进，对会务服务工
作的要求也会不断向更高层次迈进。采用科技型管理模式、运用高技能服务策略，不断吸取先进、文明、适合东莞科技馆会务特色的管理方法，加强日常培训和演练，提高会务应急处理能力，同时征求相关部门的意见和建议，及时改进和完善会务服务工作，不断在改进中完善，在完善中提高。
中大型会议服务
——会前准备工作
详尽了解出席会议的人数、开会时间、会议日程、场地安排等具体要求，着手进行各项准备工作。
1．制定切实可行的实施方案
大型会议的服务工作，必须先制定科学的、可行的实施方案。对新的要求和变化，制定相应的对策和措施，以利于在服务工作中争取主动。充分分析会议需要的人力和物力情况。
2．合理安排人、财、物
统计、检查茶具等各种服务用品，按计划用量增添短缺用品，保证有充分的物品满足会议的需要。对现场工作人员进行挑选、组织、分工。合理分配，实行定岗位、定人员、定任务的三定岗位责任制。
3．进行清洁卫生和安全工作
凡属大会使用的场地，行走路线、周围环境等场所，均要进行全面细致的清洁卫生工作，并达到卫生标准。对与会议有关的场所、设备、建筑、陈设等，要进行全面的安全检查，排除一切不安全因素，确保大会的安全。
4．进行严格的业务培训
会议前所有现场工作人员都要按分工提前进入工作岗位，进行本
物
业
管
理
服
务
方
案
目 录
第一章 物业管理服务的目标、思路及设想 P3
第二章 项目基本情况 P3
第三章 客户群体和需求分析
第四章 物业管理的重点及难点
第五章 管理处主要绩效目标【学校物业遇大型活动的实力和配合方案】
第六章 管理的方式、方法
第七章 管理处的机构、人力资源配置
第八章 物业管理内容、形式及标准
第一节 学生公寓物业管理服务工作标准
第二节 教职工住宅楼物业管理服务工作标准
第三节 教学、办公等公共用房物业管理服务工作标准
第四节 校园绿化管理保护服务工作标准
第五节 校园环境卫生管理服务工作标准
第六节 基地绿化管护服务工作标准
第七节 保安管理服务工作标准
第八节 防汛排涝服务工作标准
第九节 公共设施及道路的物业管理服务工作标准
第十节 公共设备的维修和维护服务工作标准
第九章 必需具备的物质装备计划及费用测算
第十章 便民服务 P4 P4 P6 P7 P9 P15 P22 P26
第一章 物业管理服务的目标、思路及设想
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。
一、物业服务的目标
（一）具体来说，是为了实现下述目标：
发挥物业最大的使用价值；
为业主服务、使物业尽可能保值、增值；
为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展；
为用户服务，创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境；
（二）此外，我们还将在上任物业的基础上重新组织管理，实施服务工作，并将按照大学物业管理服务标准开展管理服务，根据具体情况持续改进，力争创建示范单位，使之成为大学物业管理服务的典范。
二、管理服务思路及设想
根据大学物业的属性、规模、住户构成等特点，对于该项目的物业管理服务，我物业将以“提供优秀的物业管理服务平台”为整体考虑，以业主需求为导向，在满足业主日常需求的基础上力争管理服务超越业主的期望值；开展特色校园文化建设，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等影响，潜移默化、寓教于乐，建设和谐校园，增强校园凝聚力。
第二章 项目基本情况
物业坐落位置：长沙市雨花区香樟路22号
校园占地面积：1217亩，建筑面积：45万平方米
物业性质：大学物业
类型与使用功能:低层教学楼、教职工宿舍为主，公共设备设施较多 设备设施情况：公共部位较多，多照明、监控系统以及垃圾箱等，目
前以上设备设施都遗留了一些问题
物业管理用房情况：主要以教学楼和教职工宿舍为主
第三章 客户群体和需求分析
一、业主和使用人的自然状况
在校学生：1.7万多
民族构成：大多数为汉族 极少数藏族等少数民族
籍贯分布：东北三省、湖南省等
性别：男女比例为7：1
二、业主和使用人的经济收入状况和支付能力
经济收入：极少数人利用假期时间做兼职月收入为200-400
房屋用途：学生寝室主要分等级 三区（1200元/每月）、二区（1000元/每月）
车辆拥有：大多数为电动车
三、业主和使用人对服务档次的需求
要求：简单化、单一化、统一化需求低
第四章 物业管理的重点及难点
一、物业类型
学生校园程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。
二、校园物业管理特点
学校物业管理方案怎么写，前为了保证学生充足的休息，正常学习与生活，提供整洁，舒适，方便的校园环境。以下这篇是学校物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
学校物业管理方案范文：
1．目的
为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境，物业中心编制本程序，作为对本中心质量管理和规范服务的准则，妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望。
2．适用范围
本文件适用于物业中心从事产品（服务）活动的各部门及工作场所。
3．职责
3.1中心主任负责带领各部门全体员工完成日常服务过程，完成上级领导下达的各项任务，纠正和预防不合格产品（服务）的出现，坚持不断改进，满足客户的要求和期望。
3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门，负责检查并纠正服务中出现的不合格产品（服务）。
4．物业中心工作程序
4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室负责管理并严格登记备案。
4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定。
4.3物业中心根据学院或集团的工作安排，由中心主任召集部门主任会议，布置上级领导指示，并指出具体工作要求和时限要求，由中心办公室负责督办和信息反馈。
4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安排工作并检查落实情况，将任务完成情况反馈给中心办公室。
4.5中心主任或办公室根据任务的轻重缓急对部门工作进行检查或抽查，对不合格产品（服务）提出批评并责成限时纠正。
4.6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的问题上报中心主任进行请示，由中心主任协调解决。
4.7各部门合同制员工的使用情况（录用、辞退、培训、证件办理）上报中心办公室，由办公室统一登记备案。
4.8各部门的人员工资、发放由部门制表，部门主任审核，报中心主任审批，由中心办公室汇总上报集团。
4.9各部门购物，由经手人、验收人或证明人签字，部门主任审核，中心主任审批，中心办公室负责报帐、报销。
物业中心公房部作业文件
1.目的
为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境，公房部对所负责的产品（服务）过程实施有效的监控，特编制本作业指导书。
2.适用范围
本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品（服务）过程有效的监控。
3.职责
3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程，完成中心下达的各项任务，并纠正和预防不合格产品（服务）的出现。
3.2.公房部职责范围
3.2.1.负责各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备（部分）以及设备、设施的维修、报修等管理工作。
3.2.2.负责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置。
3.2.3.负责各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作。
a负责新办公楼保安服务，保洁服务，礼仪服务，会议服务。
b负责新办公楼环境美化，信刊分送，饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务。
3.2.4.完成领导交办的其它工作。
3.3.公房部主任职责
在物业中心的领导下，负责公房部的全面工作，其职责是：
3.3.1.负责拟定公房部年度工作计划，并组织本部门人员按计划开展工作。
3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善。负责检查落实各项规章制度在本部门的执行情况。
3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检查。
3.3.4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况。
3.3.5.抓好社会效益的同时，抓好经济效益，积极组织创收，完成中心下达的经济指标。
3.3.6.在抓好本部门人员思想工作和政治学习的同时做好本部门人员的业务培训工作。
3.3.7.做好安全工作。
3.3.8.完成领导交办的其他工作。
3.4.教学楼管理组班长职责
在部门主任的领导下负责本班组的全面工作，为班组主要负责人，其职责是：
3.4.1.熟悉教学楼管理的各项内容和各类情况，负责对辖区内设备的管理。
3.4.2.负责各教学楼的卫生服务、节水节电的管理和设备维护、报修等项工作的管理。负责各教学楼内夜间值班情况的检查。确保学生正常上课，行政正常办公。
3.4.3.负责本班组服务员的管理。对服务员进行思想、防火、防盗及遵纪守法、安全等方面的教育和行政管理。
3.4.4.负责清扫工具，教学物品的管理和发放，提出购置计划等工作。负责教学物品的配备工作。
3.4.5.负责教学楼内装修的管理，对在楼内进行装修的单位签订管理协议书和并对其进行安全检查。
3.4.6.完成领导交办的其他工作
3.5.门卫值班员职责
3.5.1.熟悉并掌握管区内各类情况(房屋使用情况，楼内务单位分布情况)。
3.5.2.对出入楼携物者根据规定进行验证，证物相符方可放行，发现问题报告领导，不擅自处理。
3.5.3.对楼内发生的打架斗殴、争吵、滋扰及无理取闹行为应进行劝阻确保正常的教学科研办公秩序。
3.5.4.上下班，学生上课高峰时打开所有楼门，各种车辆不许进入楼内。
3.5.5.对违反出入制度不服从纠正，且出口伤人及态度蛮横者要头脑冷静，坚持说理，做到打不还手，骂不还口，并立即报告领导。
3.5.6.提高警惕注意发现可疑人员及可疑事情要讲究方式与之周旋盘问并立即报告领导。
3.5.7.熟记熟知本单位领导和相关单位电话和报警程序。
3.6.各大楼管理人员岗位职责
3.6.1.熟悉本区域的各类情况，负责对本区域内的设备管理。
3.6.2.负责本区域内的夜间值班检查工作，对所属人员纪律秩序，辖区内节水节电及设备报修等项管理工作。
3.6.3.检查服务员的工作情况，负责对服务员的思想教育及行政管理。
3.6.4.注意听取收集服务对象对我们工作的意见和建议及时向领导反馈，力求有针对性的去改进工作。
3.6.5.对损坏公物和违反有关规定者进行制止和管理。
3.6.6.负责对保安员工作的检查管理。
3.6.7.完成领导交办的其它工作。
3.7.各大楼服务员岗位职责
3.7.1.负责本区域内的清洁卫生的清扫，随时保持洁净。
3.7.2.负责本区域内水、电、暖气及玻璃门窗设施设备的报修工作，并督促修理人员及时修复并如实签署验收意见。
3.7.3.根据校规定按时对大楼门、教室门进行开门及清楼锁门工作。
3.7.4.配合管理人员做好本楼的各项管理工作。
3.7.5.配合保安员做好辖区内保安工作(工作中对辖区内注意进行巡视，发现异常与保安员联系报告领导及时妥善处理解决)。
3.7.6.每天清楼锁门后及遇恶劣天气及时关好辖区内玻璃门窗以免损坏，保持完好。
3.7.7.负责会议会场布置及斟茶倒水及茶具消毒工作。
3.7.8.完成领导交办的其它工作。
4.程序
4.1.教学楼管理员工作程序
4.1.1.教学楼管理员每天早晨7：00分必须进入教学楼，对开课前的准备工作进行检查。检查粉笔、板擦是否配备齐全，检查工作人员是否完成工作并符合标准。
4.1.2.督导检查各公共场所需保修项目是否保修。
4.1.3.了解掌握工作人员思想动态，解决其后顾之忧，力保队伍稳定。
4.1.4.随时与客户保持沟通，以了解其需求，力争使工作保持持续改进。
4.2.卫生内保人员工作程序
4.2.1.作业人员工作前，先整理好个人装束并佩带标识，确保形象。
4.2.2.工作中接人待物注意文明用语，不说脏话、粗话。
4.2.3.工作中严格按“卫生要求及考核标准”进行作业。
4.2.4.配合门卫人员做好安全工作，遇有不良现象、不正常现象及时与领导及相关人员汇报，使问题及时得到解决。
4.2.5.对客户提出的需求及时向管理员及相关领导汇报，以使工作持续改进。
4.3.门卫值班员工作程序
4.3.1.工作前佩带好标识，上岗前整理好个人装束，确保良好的形象。
4.3.2.提前到岗，按照学校规定准时开启各楼大门。
4.3.3.随时做到精神饱满，精力集中，对过往人员进行查看，防止非有关人员进入楼宇。
4.3.4.交接班要碰头，接班人员未到，上一班值班人员不得下岗，直至接班人员到岗。
4.3.5.做好值班纪录，若上一班有未处理完的问题，必须配合下一班将问题解决完毕或交待清楚之后方可离岗。
4.4.普通电化教室工作人员工作程序
4.4.1.提前20分钟到岗，佩带标识，整理个人装束，确保形象。
4.4.2.熟悉掌握教务部门及报课老师需要使用设备的情况，及时开启设备，不误上课。
4.4.3.接人待物注意文明用语。
4.4.4.对自己保管的设施随时进行查看，发现问题及时报修不得影响上课。
4.4.5.设备用毕，及时切断电源并妥善保管。
4.5.普通电化教学教室管理员工作程序
4.5.1.提前20分钟到岗，佩带表识，整理个人装束，确保形象。
4.5.2.翻阅工作纪录，对当天本工作点所有须开启设备的时间进行整理，提示其他(她)各工作人员按时开启设备，不耽误上课。
4.5.3.对报课的老师要热情接待，并交待给具体工作人员予以按时操作。
4.5.4.随时与客户保持沟通了解其需求，以便使工作持续改进。
4.5.5.提示下属人员在工作中注意文明用语，不说脏话粗话。
5.相关文件
5.1.大楼管理规定
5.1.1.安全值班规定：
a大楼每天早6：30分开门，晚10：30分清楼锁门。
b节假曰、星期天从早6：30分至晚10：30分，大楼只开一个门凭证件出入，外单位人员凭介绍信出入。
c携物出楼实行出门条制度，所有协物出楼者应交验出门条，否则所带物品不能出楼；一切闲散人员不许进入大楼。
d提高警惕，认真做好“四防”工作，值班员发现案件和异常情况及不安全隐患，要及时报告给保卫部门。
e各楼一层大门钥匙要固定位置存放，遇有紧急情况便于开门及时进行人员疏导。
f楼内严禁燃烧废弃物。
g未经允许任何人在楼内不许擅自留宿客人。
5.1.2.环境卫生管理规定：
a禁止在楼内大声喧哗，嘻戏打闹、追逐，搞体育活动，确保教学楼内的安静。
b楼内严禁存放各种车辆及堆放各种物品。
c禁止在楼内随意张贴各种标语、广告等及在墙壁上涂写、刻画，小商小贩不许进入楼内。
d保持和维护楼内的清洁卫生，禁止随意吐痰、乱扔果皮纸屑、烟头等杂物。
e楼内各办公室、实验室及教室清扫出的垃圾杂物，若数量不多可倒入厕所内的垃圾箱内，数量较多请直接运往拉圾站。
f教室厕所和公共场所的卫生，由专职的服务员清扫，其质量标准按《卫生管理检查制度及卫生要求考核标准》执行。
5.1.3.教室管理规定：
上课和自习用教室规定
a教室分全天开放和部分时间开放两类，自习同学到无课全天开放的教室自习，上课到课表安排的指定教室上课。
b爱护教室内设备，不得将设备随意搬出和拆卸。
c学生离开教室应将照明灯熄灭，关好门窗后离去。
学生借用教室规定
为确保教学，原则上不办理教室借用事宜，如果学生开会或节假日，搞文娱活动，可到教室管理单位办理借用手续，但必须按下列规定进行。
a凡借用教室者需在每周最后一个工作日，带上学生证到教室管理单位办理借用手续。
b借用教室放录像者，必须持有本年级准放证明方可办理借用事宜。
c教室安排后，双方到教室对设备进行查验，学生使用教室时应爱护设备待用毕后双方对设备再行查验，认定无损时可将学生证退与学生，若有损坏或丢失照价赔偿。
d使用教室时，需将桌椅搬出室外时，用毕应恢复原状，搞好卫生，否则注册登记，下次不予借用。
租用教室规定
在确保学生上课前提下，少量教室可供租用，但租用者必须按以下规定执行。
a凡租用教室者，持介绍信到安排和管理教室的单位办理租用和交款手续。
b租用后要爱护室内一切设备，认真遵守各项管理规定。
c收费办法：每次每座位按---元计算，每次使用教室时间
按半天计算，不足半天者按半天计算，超过半天不足一天按一天计算。
5.2.卫生管理检查制度
卫生管理检查实行记分制度，计分实行日检查月结算办法，具体为：
5.2.1.管理人员应每日对服务人员工作情况进行检查，认真填写检查报告单。
5.2.2.检查报告是记分凭证，具体填写服务员违反某条例和所扣分数金额，月底做工资前由管理人员持检查报告单交予部门，部门按检查情况给服务员计算工资。
5.2.3.管理人员和服务员必须熟悉卫生要求及考核标准，以便各司其责。
管理人员检查工作时要对服务员一视同仁，不许有亲疏远近之分。
5.3.库房管理规定
5.3.1.库房内要经常保持卫生，家具要按规定放置整齐，注意间距、垛距、高度，做到符合安全要求，易提取、易清点。
5.3.2.新购进家具由外购人员填写入库单，经检验人员检验，数量无误、质量合格并填写检验报告单后，方可入库。
5.3.3.各分库房建立出入库物品登记本，出入库物品要及时登记、清点、校对，如有损缺待查明原因后报主任研究处理。
5.3.4.各类家具要定期清点，做到物卡帐相符。
5.3.5.严格执行出入库手续，凭出库单发放家具，做到准确无误。
5.3.6.严禁非库房人员进入库房内，保持库房的整洁卫生。
5.3.7.做好防火、防盗、防潮等安全工作。
5.4.普通电化数学设施管理规定
5.4.1.普通电化教学教室内设施为教学专用设施，应由各岗位责任人专人负责，不得挪作它用。
5.4.2.严格操作程序，无领导批准，非专职人员不得操作。
5.4.3.所有设施要登记造册，一旦发生丢失及损坏情况要查清原因上报领导。
5.4.4.设施用毕要关闭电源，确保安全。
5.5.普通电化教学教室工作人员违纪处罚规定
5.5.1.因迟到耽误上课造成不良后果者扣罚效益工资---元。
5.5.2.检查、保养不到位，导致设施损坏影响上课扣罚效益工资---元。
5.5.3.管理不善，设施丢失，要查明原因，根据具体情况予以处理解决。
5.5.4.工作人员不团结发生争吵，更甚者造成不良影响者，争吵双方各扣罚效益工资---元。
5.5.5.规定1-2条同在一人身上发生两次时，对责任人将予以调换工作岗位或解除合同。
5.6.卫生要求及考核标准
卫生服务标准违者扣分标准(每分值--元)
(1)地面光亮洁净无污迹，无积水2分
(2)楼梯扶手干净无尘土2分
(3)墙壁顶棚无尘土，塔灰蛛网2分
(4)门窗玻璃光亮无污迹1分
(5)墙壁、教室门等处无乱贴纸迹，无胡写刻画2分
(6)凡手能触摸之处无尘土1分
(7)楼道整洁无堆放积存破损家具及其它杂物1分
(8)便池光净，无尿碱，无干便迹，无污迹3分
(9)厕所隔板干净，无乱写刻画痕迹2分
(10)楼内垃圾要日产日清不积存2分
(11)易燃物品及时清除不留隐患3分
(12)确保上课学生饮用水1分
(13)教室课桌椅要摆放整齐，斗内无杂物2分
(14)黑板槽内无堆积粉尘、粉笔头1分
(15)按时配备粉笔板擦不误上课2分
(16)按课表及临时通知打开教室门不误上课3分
(17)设备设施损坏后及时报修2分
(18)管理不善损坏玻璃每块1分
(19)经常检查杜绝常流水常明灯2分
(20)外出办事提前请假按时返回及时消假2分
(21)集体活动不迟到、不早退，积极参和3分
(22)加强团结不无故吵嘴闹事，不发生事端3分
(23)配合门卫值班员搞好楼内安全，有异常事情及时报告2分
(24)值班宿舍不留宿与工作无关人员3分
(25)遵守学院各项规章制度3分
(26)文明服务不与服务对象发生争执2分
(27)虚心听取服务员意见建议及时向相关人员及领导反馈1分
(28)工作中注意使用文明用语2分
(29)工作中注意节俭使用工具不丢失不无故损坏2分
(30)完成领导交办的其它工作2分
6记录
6.1《教学楼装修申请登记表》
6.2《工作检查执行报告单》
教学楼装修申请登记表
日期
装修单位（楼、层、房间号）
份数
经办人
审批人
备注
更多物业管理的方案范文请点击：物业管理方案
方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
1.街道物业管理办公室职责
（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。
2.街道各科室职责
（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
3.社区居委会职责
（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
4.物业管理服务中心职责
（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
5.物业管理应急维修站职责
（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
6.物业管理矛盾投诉调解站职责
（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
1.街道物业管理矛盾投诉调解站
2.街道物业管理应急维修服务站
3.街道物业管理服务中心
4.社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
1.制定方案阶段（6月12日前）
（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
2.宣传发动阶段（6月20日前）
（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
方案二：杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1．1999年以前建成；
2．房屋标准成套；
3．尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1．坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2．坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3．坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4．坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。
5．坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1．调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2．全面推进阶段。20xx年7月-2015年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2015年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1．已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：
（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。
（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2．未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
（二）建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。
1．确定管理模式。
街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2．实施物业管理。
（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。
（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1．硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2．硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：
（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。
（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。
（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3．住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。
八、保障措施
1．建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2．落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。
3．加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。
4．加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。
5．加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。
滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。
方案三：小区物业管理实施方案
1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。
2管理机构设置及人员配置
经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。
3物业服务的内容和标准
3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
计划一：物业公司年度工作计划
20xx年，物业公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了全年工作任务。20xx年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:
1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍
物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”
这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:
(1)开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
计划二：物业公司年度工作计划
不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下公司工作计划
z物业公司自成立到现在，在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段，为了能使物业公司达到集团领导的预期（独立运营，自负盈亏），z物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定以下工作计划：
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进"一站式"全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行"首问责任制".
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况（如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势），熟悉公司的各项规章制度（如考勤制度，奖惩制度、考核制度等），掌握基本的服务知识（如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等），掌握岗位工作的具体要求（如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等）。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建"社区经济圈"，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
计划三：物业公司年度工作计划
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心）一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元（..×20%），一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内（不包括..元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：..万元（按现48人计算）
2.自担水电费：..万元。
3.税金：..万元。
4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
计划四：物业公司年度工作计划
20xx年是公司发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现各项工作全面健康有序地发展，为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。
今年我公司工作重点主要有以下几个方面：
一、完善企业机制，强化基础管理
综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。
二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展
物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。
三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望
目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
今后的展望：
首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得一级物业资质；
其次，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性；
第三，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。
第四，争取树立品牌服务，利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映，创造机会学习先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造物业管理品牌。
第五、在条件成熟的情况下，规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本，企业将做好战略性调整，把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效形式，实施优势互补和资源优化配置，统筹人力、物力，根据市场需求运用集约化经营手段，创新和改善物业管理，从而实现规模经营。
xx年的工作是具有成就的一年，也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级公司及各级员工的鼎立支持和配合，使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信，在全体员工的共同努力下，20xx年的工作将做的更加出色，物业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章！
方案一：学校安康杯竞赛实施方案
总体目标和要求：
指导思想：
（1）以我校博雅教育理念为指向，以科学发展观为指导思想，以平安和谐为核心。我校安康杯工作坚持“安全第一，预防为主”的原则，围绕依法治校，继续推进创建平安文明校园为目标，进一步加强责任意识，明确工作责任，完善管理制度，努力探索创新工作，不断巩固成果，积极建立学校安全工作的长效机制。
（2）本年度学校将加大安全管理力度，以提高全体师生的安全意识为主旨，以避免各类事故的发生为目标。加强综治安全教育。加强安全卫生工作培训，坚持不懈地抓好学校安全卫生工作。深入开展环境整治活动，着力抓好校园绿化、美化、净化，严究安全事故责任，努力营造平安和谐的教育环境。
工作目标：
1、要认真贯彻省、市、矿区安康杯工作的有关文件 ,健全制度、完善预案、加大演练力度，加强安全工作管理，狠抓落实，将工作做深、做细、做实，确保师生安全。严格执行学校突发公共安全事件报告制度，完善校园安全联防制度和督促检查制度，深入开展学校及周边治安综合治理。开展好心理健康教育。要全面构建学校安全工作保障体系，健全学校安全预警机制，建立校园周边整治协调工作机制，切实维护校园及周边环境安全。
2、要深入开展安全宣传教育和应急演练。通过安全教育活动，在广大师生中树立起安全观念，明确责任，强化安全管理意识，增强安全防范意识和能力，及时消除事故隐患，防止各类事故的发生，力争本学期不发生安全事故，为确保社会稳定作出贡献。
组织机构：
组 长：郭少娟（校长）
副组长：朱自成（书记）
组 员：荆彬宏 张建平 闫慧明 岳 军 李转华梅玉成
刘二全 刘万明 耿铁柱 张建英 雷 波
动员和组织报名：
我校充分重视安全工作，成立了安全保卫工作领导小组。在这次竞赛活动中，学校利用全体教职工大会和各类专题会议，由学校领导组成员做动员，使全体教职工了解“安康杯”竞赛活动的目的、意义和要求，由各工会小组报名集体参加到活动中来。
主要活动和措施：
1、建立健全安全管理机构与制度。
上至校长下至分管校长以及政教部门，再到班主任、任课教师。一层层形成管理层次网络，强化管理效能。班主任与任课教师是第一责任者。任课教师要对自己课堂中的学生安全负责，实行行政问责制度和安全事故首遇责任制度。严禁体罚与变相体罚现象发生，课堂上学生遇到身体健康与安全出现问题，要积极排忧解难，不能不闻不问。要积极自主或报告学校有关政教管理部门及时处理问题。把损失与伤害降低到最小为佳。各层部门与领导实施检查与问询制。经常排查安全隐患，及时处理，防患于未然。
2、加强教育，突出重点
（1）在安全教育上重点突出三个结合。一是与养成教育相结合，二是与课堂教学相结合，三是与主题活动相结合。开展好“安全教育日活动”，利用重大节日和一切有利时机对学生进行安全防范教育。利用校园网、博雅教育博客、《花开的声音》校刊等媒体，加大对安全信息的宣传力度，对学生加强安全教育。或者利用学校大会大力宣传校园安全工作的重要性，通过各种宣传形式，使全体师生重视校园安全工作，在思想上重视起来。
（2）完善安全教育的阵地建设。安全制度上墙，开辟专门的安全办公场所，提高师生安全意识，突出安全在学校工作中的重要作用，利用环境育人。充分发挥国旗下讲话、告家长书、安全教育系列手册、校园网、博雅教育博客、安全教育宣传栏、健康与教育专栏等立体宣传阵地的作用，积极有效开展学生的安全教育工作。
（3）加强安全教育实效。努力提高学生安全教育的针对性和实效性，切实做好安全教育进教材、进课堂、进头脑，着力培养学生的以人为本，“关爱生命、关注安全”的理念，增强安全自护意识，提高安全行为能力。创造浓郁和谐的平安校园，形成良好的育人环境。
3、充分结合，突出重点
①学校将与家庭充分合作，通过开家长会，分发《节假日学生安全管理告家长书》，与家长签订安全管理责任书等形式，共同为学生创造安全、健康的学习生活环境，确保学生人身安全；②学校将继续配合相关部门（执法局、消防大队、公安分局、交警、防疫站等）分析情况，制定措施，整治校园周边的小卖部的食品卫生管理、地下网吧、游戏厅、道路交通等有关学生身心健康的一切环境问题，确保学生身心健康不受伤害。③学校将充分发挥学校的综治副校长、法制辅导员、校外辅导员的作用，为学生进行安全与法制教育宣传，提高未成年人法制意识，
4、落实责任、明确职责
正因为安全工作需要齐抓共管、群防群治，所以也就必须要把责任划分到相关人员的头上,使其更加重视,例如要与相关行政人员、班主任、体育教师、科任教师、门卫等签定相关安全责任书，这样也好明确自己的工作和职责。同时，为了使学生家长明确自己的监护职责和提高家长的安全意识，还要与学生签定安全责任书，让学生与家长明确安全责任的尺度，知道安全工作不只是学校的事情，是大家集体的事情。这样也就降低了学校领导与教师承受安全工作的压力。
5、树立“三观”，加强“三个教育”
树立安全教育观、明确安全发展观、明确安全管理投入关。加强安全教育、法制教育、心理健康教育。利用班级、年级要在平时的日常管理中，要加强对学生如交通安全、消防、用电安全教育和自我保护、自救、逃生等方面的教育。学校要做到安全教育课“三落实”，即（落实课时、落实教材教案、落实教师），政教、大队部要安排安全知识教育的主题班队会，学校校会、年级周总结要设计安全教育内容。在学生遵纪守法方面，要利用班队会、校园升国旗仪式等机会，对学生加强教育，杜绝学生的违纪违法行为发生。使学生重视心理健康知识教育，政教与大队部设法减缓学生的心理压力，尝试成立知心姐姐辅导室，消除学生的心理障碍。为学生创造轻松快乐的学习氛围。
6、教育教学安全。
各科任教师要与学生建立良好的师生关系，用科学的方法教育学生，积极研究学生的心理、生理变化，加强心理辅导，严禁体罚和变相体罚学生。由学校组织的各项活动，各班都要周密考虑，分工明确，责任到人，严格管理。各责任人要切实负责起来，不能有丝毫的大意。
7、加强学生到校管理与放学路队管理
学生上午最早七点二十分到校，下午最早两点到校，不能提前到校。到规定时间门卫方可开门，让学生入校。严格执行学校路队管理相关制度。放学后各班学生要在最后一节课下课后五分钟时间，在教室整好队班主任跟班放学，各班选有责任心的学生担任路队长。负责路队管理，每班路队做到“队伍不散，歌声不断”。值周日领导及学生干部负责检查与督导路队管理，使路队成为学校一道亮丽的风景线，为学生有序上下学的安全铸就一道有效的防线。
8、加强课间操管理
课间操是全校学生课外活动的重点项目，也是学生体育锻炼的有效手段，要确实有效的抓好这项工作，修改与完善《课间操管理制度细则》，使全体师生与班主任老师从思想观念上重视课间操这项工作，从思想上与行动上落实好这项工作。从学校整体工作推进上与学生的身体锻炼上都是有非常积极的意义的。为我校校园文化的“四园”建设工作做到细节工作中。
9、看好大门、堵死隐患
学校要实行封闭式管理，并由门卫严格把关大门，防止校外人员进入校内，如有外来人员入校，门卫必须认真排查，等调查确认后方可放行，但必须登记校外人员姓名、入校理由、时间、及要找教师的姓名。学生如请假，必须持有班主任的请假条到门卫处登记，请事假必须家长到校接才放行。以防意外事故发生。
10、加强校园警示文化建设
在校园门口或者校园内明显处，安装安全警示电子屏、张贴安全警示标语。设置安全橱窗、展板。安装视频监控系统。实现与公安联网。在楼梯楼道口张贴安全疏散标志。在校门口悬挂安全警示标牌。在配电室、暖气总管处悬挂安全标志。在校园内张贴有关安全标语等。通过这些形式的安全提示。加强对学生的安全教育，起到警示作用。
11、严排隐患、肃整周边，有效开展综合治理
学校管理者要做到勤检查，发现校园内与周边环境安全隐患。并认真分析、及时整改、冷静总结，为了避免在检查过程中有所疏漏。分管安全的管理者要认真填写安全日志，不可懈怠。加强学校周边综合治理工作，关注学生思想动态，防止发生校园伤害事故，为学生健康成长营造良好的环境。
12、关注职工身心健康，积极开展健康、和谐、丰富多彩的活动
(1)、积极组织教职工开展丰富多彩的文体活动，创造条件、增加健身设施，充分利用每天上午课间操和下午二节课后时间以及周五的工会活动时间，结合各种节假日，组织职工开展健身活动，培养教职工养成自觉锻炼身体的良好习惯。并坚持举办每月一次全校性的，形式、内容多样的文体活动，争取让更多的职工参与其中，如排舞培训、乒乓球、跳绳、踢毽子、拔河等，使教职工的身心能够得到调整，构建和谐、凝聚人心。
(2)、利用校园博客广泛开展促进教职工身心健康知识的宣传活动，大力促进教职工的身心健康，提高广大职工对职业病的防范意识。
(3)、全面推进女职工素质教育工程。我校女职工占全体职工的四分之三，是学校发展的一支重要力量，因此更要关注女职工，积极营造和谐健康的教学教育环境。除了从教学上给予更多支持和帮助外，还要关心女职工生理和心理健康，维护女教职工特殊利益和合法权益。
方案二：学校安康杯竞赛实施方案
根据区总工会、区安全生产监督管理局《关于开展全区“安康杯”竞赛活动的通知》（黄工[20xx]8号）文件要求，结合我校工作实际，制定20xx年度耿城中心学校“安康杯”竞赛活动实施方案如下：
一、总体要求和目标
（一）总体要求。
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢固树立安全发展理念，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，积极组织实施群众性安康工程，以“安康杯”竞赛为载体，全面推进学校安全管理、安全文化建设、教职工安全健康培训教育。以开展各种安全文化活动为手段，吸引更多的教职工、学生、家长参加到活动中来，不断增强广大教职工和学生的安全健康意识，提高维护学校安全的素质和能力，努力实现学校安全稳定。
（二）总体目标
提高校园安全管理水平，提高师生安全知识水平和自我防护意识；继续不断提高管理者安全意识和管理水平，提高教职工安全知识和自我防护能力；实现重伤事故零目标；不断加强安全管理，强化工会群众监督，加强安全健康经费投入，加强安全文化建设，加强教职工安全健康教育，加强女职工劳动保护，加大“安康杯”竞赛检查力度。通过实现总体目标，力争使重特大事故得到有效控制。
二、竞赛主题、参赛范围
（一）竞赛主题：加强各教研组安全建设、强化一线教育管理。
（二）参赛范围：各学部、各教研组教职员工
三、实施步骤
（一）组织领导：
成立以校长为组长的竞赛领导小组，加强竞赛活动的领导，全程参与竞赛活动，在人、财、物等方面给予大力支持和保障。
组 长：奚善友（党支书、校长）
副组长：石 磊（副校长、工会主席）
成 员：王小马（副校长） 李旭辉（副校长）
苏志华（工会副主席） 张发青（办公室主任） 査日新（中学部教务主任）
李林玉（小学部教务主任） 谭永康（后勤主任） 谭小平（村小校长） 李一峰（村小校长）
（二）宣传动员：（4月10日—4月25日）
结合我校实际有针对性的开展“安康杯”竞赛活动；吸引并发动更多的教职工参加到活动中来。
（三）组织实施：（4月26日—11月30日）
根据学校各学科特点分学部设四个竞赛小组（语文、数学、英语、综合组）进行教学技能大赛（“三笔字”比赛、说课比赛等）。
（四）考核总结：（12月1日—12月31日）
在竞赛活动中要注意及时发现典型，对一些好的做法，典型事例要在全校范围内进行宣传，扩大影响，进行推广，同时学校办公室对活动进行考核，对年度竞赛中涌现出的先进部门予以表彰，成绩突出的推荐到上级工会表彰。
方案三：学校安康杯竞赛实施方案
根据“安康杯”竞赛活动实施方案，围绕我校20xx年安全工作安排，为加强教职工和学生的安全教育，进一步完善各项安全规章制度，强化安全教育活动，提高师生安全意识。结合我校实际，制定“安康杯”竞赛“十个一”活动实施方案。
一、指导思想
落实“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，围绕“科学发展抓预防，预防为主重教育”的主题，进一步树立安全第一的思想，强化师生安全教育，安全学习，安全培训，全面提升师生的安全意识、风险意识，共创和谐校园、安全校园。
二、活动目标
拓展“安康杯”竞赛“十个一”活动项目，培育师生对安全知识的自学、互学、运用能力，切实提高师生的安全意识和现场安全风险预控能力。
三、活动领导小组
为保证“安康杯”竞赛“十个一”活动顺利进行，我校成立活动领导小组。
组 长：盛书会
副组长：孙功明 姜定祥
成 员：范昌明 宋铁生 高青松 董亚东 盛朝阳 高扬
四、活动内容及“十个一”活动工作计划
（一）、“读一健康安全知识的书”
1、学习书目：《校园安全知识手册》
2、学习方式和要求：以自学为主，电子书阅读、纸质书阅读皆可，教师要做学习笔记、学生要写读后感。各校通过广播、板报宣传学习内容和体会。
（二）、“提一条健康安全建议”
健康安全建议是一项对健康安全起到积极的推动作用的活动，每位教职工师生的安全是深有体会的。为了广泛开展为安全生产提合理化建议，使每个师生牢固树立安全理念，积极为校园安全献计献策，各校要对教职工和学生的安全建议进行认真收集整理，并对合理可行的建议进行奖励。
（三）、“查一起事故隐患或违章行为”
不安全因素会给广大师生带来的极大危害。为堵漏洞保安全，强化安全措施，各校要对校舍、学生不安全的活动等进行一次全面的排查并整改。
（四）、“写一篇健康安全体会”
为了提高广大师生的安全意识，通过身边发生的事故及亲身经历，深刻体会安全的重要性，各校组织师生每人写一篇健康安全体会。
各校上报要求：教师体会不少于1篇，学生每班不少于1篇。
（五）、“做一件预防事故的实事”认真学习安全规章制度、落实在自己的行动中。
(六)、“看一场健康安全影视作品”有观看记录、有心得体会。
(七)、“接受一次健康安全知识培训”
结合矿培训工作的具体安排及我队阶段性的生产任务，对员工进行安全生产知识培训，工作计划如下：
1.利用班前会对各项安全生产法律法规进行学系统地组织教育培训。
2.有技术员进行讲解，做好每天的安全教育培训记录，每日一题、每周一评，提问考核有专项纪录，按照矿培训科的安排组织好员工的每月一考。
3.针对本队阶段性生产任务，有针对性的组织员工学习有关安全方面的知识，做到教育培训与生产实际相结合，通过安全生产知识培训是员工在学习中受到教育，在工作中不断提高安全生产技能。
(八)、“忆一次自己的经验教训” 让经历过安全事故的师生谈过程和教训。提高师生防范意识。
(九)、“当一天安全检查员” 通过开展当一天安全检查员活动，从思想上提高认识，理解安全检查员工作的艰辛与责任的重大，在今后的工作中，更加尊重支持安全检查员的工作，接受他们的监督，确保安全。
(十)、“开展一次安全生产签名活动”
安全签名活动是提高师生安全意识，增强凝聚力，加强团结，宣传校园文化的重要形式。各校在安全活动月中要认真开展一次签名活动。
方案四：学校安康杯竞赛实施方案
为进一步提高全校师生的安全素质，增强自我保护能力，确保我校安全工作的顺利实现，努力打造“平安校园”，根据县总工会、县安全生产监督管理局《关于开展20xx年度“安康杯”竞赛活动的通知》（赣工发[20xx13号）文件要求，结合我校工作实际，特制定塔山镇第二中心小学“安康杯”竞赛活动实施方案。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真学习贯彻党的十七届六中全会、全市安全生产工作会议精神，牢固树立安全发展理念，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，继续深入开展“安全生产年”活动。以“安康杯”竞赛为载体，积极组织开展安全文化活动，不断提高广大师生的安全健康素质，
二、活动主题
三、活动领导小组
组 长：樊茂升
副组长：王聿飞、徐德强、张其善、张伟
成 员：曹现阵、樊前升、曹广绪、曹广来、李大江、王兵、孙运通、张红波、徐青、曹丰
四、活动方式
本着围绕安全、全员参与、针对实际、突出一线的原则，调动各方面力量、多种渠道全方位实现总体目标。利用各种有效形式及网络、讲座、培训等方法提高全员安全知识水平；通过“三会”（安全会、每周例会、班队会）及时贯彻安全政策、传达工作精神，发挥党、工、少先队等自身组织优势，积极开展各种安全宣传教育活动，营造良好的竞赛氛围，强化全员安全意识；及时排查事故隐患，解决安全问题，加大检查落实力度，促进活动不断向深层次发展。
五、实施步骤
1、宣传动员：（4月27日—5月10日）
结合我校实际有针对性的开展“安康杯”竞赛活动；吸引并发动更多的教职工参加到活动中来。
2、组织实施：（5月11日—11月30日）
推进职工安全文化建设，创新开展“十个一”活动：写一封安全家书、唱一首安全歌曲、发一条安全短信、编一则安全警语、剖析一个事故案例、掌握一项安全技能、搞一次安全小革新、开展一次安全竞赛、参加一次事故演练、开展一次隐患和危害排查治理活动，通过活动引导全校师生积极参加校园安全民主管理和监督。
3、考核总结：（12月1日—12月31日）
在竞赛活动中要注意及时发现典型，对一些好的做法，典型事例要在全校范围内进行宣传，扩大影响，进行推广，同时学校办公室对活动进行考核，对年度竞赛中涌现出的先进部门予以表彰。
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