【www.guakaob.com--物业管理师】
绕过派
谈判时间耗不起
某O2O企业创始人聂女士认为，物业不是切入口，各种服务才是。不依靠物业，社区O2O也能通过其他线上、线下的方式获取用户，作为一家服务于用户的互联网公司，没打算特意去走物业渠道。总体而言，双方的关系确实比较浅层。
同样没跟物业打太多交道的比邻店联合创始人刘辉道出了更深一层原因：一开始确实考虑过走物业渠道，但衡量再三觉得价值不是特别大。他分析，社区居民跟物业之间其实没有很紧密的联系。以他自己的体验来看，一年跟物业接触也就两三回；在中高端小区，物业跟居民还算相处融洽，但在普通小区里，双方处于对立关系的很多，怎么指望通过他们为居民提供服务呢？
至于物业手中所掌握的大量业主信息，在他看来都是“死数据”，远不如从社区便利店获得的居民消费数据有用。而且从业务开展的角度，便利店多是个人店，说服老板入驻能给他带来更多生意的社区O2O，几乎没什么难度，而如果找物业，面对的是机构，谈判时间耗不起，加上物业人员的更替通常很快，今天跟甲谈得差不多，过两天换成乙又得重新来一遍，一来二往反而拖慢了进度。
按次付费进小区
刘辉坦言，不同社区的情况不同，更多时候靠随机应变：有些社区只要走申请流程、向物业交纳一定费用就行，具体视活动规模和参与人数而定，少则一天两三百块，多则上千；要是社区没有明确对开展推广活动的要求，那就要团队在前期先去跟物业沟通，这点一般不会特别难，因为不少物业也想通过引入类似的活动来创造“额外收入”，顺便提升社区的人气和活跃度。
当然，也不是每次都有钱能搞定。刘辉指出，尤其是那些特别高端的社区，通常对外来人进入有严格的制度，排斥商业味太浓的地推活动，而且他们较高的物业费已经足够运营，不会为“付费”所动。
专家评议
戈壁投资副总裁黄文超：每次进小区付的那一点点费用，对物业来说谈不上有什么吸引力。双方毕竟没有紧密的合作关系，物业这次让你进，下次可能就不让了。从长远来看，这种“既要在利益上绕开你、又要借助你的力量”的打法，恐怕很难真正深入到小区里。换个角度，现在选择绕过物业的社区O2O，其实也未必真的不想跟物业合作，只是说能否找准物业痛点，给到对方想要的好处。
启赋资本合伙人曾峥：绕开物业自己做平台，意味着要在外围大量烧钱获取流量。如果团队烧得起这个钱、执行力也足够强的话，还是能够做起来的，但在短时间内较难大规模推进。另外，外围的社区O2O只能满足用户的线上购物需求，不像跟物业合作的团队，还能对接物业服务、社区社交、活动等等，在对用户的亲和力上可能会打些折扣。
梧桐树资本合伙人童玮亮：小区处于物业的管辖范围之内，这个中间环节还是相当重要的，很难完全绕开，即使跟物业没有很深入的合作，起码也要保持良好关系。
联合派
帮物管信息化
北京起家的社区001自称“超市搬运工”，为居民创建5公里内的社区电子商务服务，承诺一小时送货上门。但在成立之初，却做了一件跟电商没什么关系的事情——-制作一套物业信息管理系统，免费提供给各大物业公司使用，连同发短信的费用也包办。创始人邵元元毫不讳言看中对方手中的业主金矿：先帮助物业解决电子化服务，再通过物业的渠道接触业主，以此快速且低成本地获取用户；手里有了用户，再去找超市谈合作。
让物业赚到钱
物业公司这个行业毕竟非常传统，一招免费就能轻易打动他们成为“自己人”吗？某企业创始人安康说(，会遇到态度强势的物业，尤其是当对方没搞明白你所带来的价值时，他们会把你简单归类为提供微信公众号建设的公司，我们只能反复解释。不同规模、档次的物业锁定了不同消费层次的居民，所蕴藏的商业潜力也有差异，就目前来看，自己重点开发近郊1000户以上的中大型社区。至于其他中小型物业，他表示，如果对方想合作也不会排斥，尽管带来不了多少线上消费，但掌握了这部分用户流量，以后或许能吸引品牌商来投广告。
对于平台获得的商业收入，安康介绍说，现在已经有不少商品和服务供应商入驻，平台一般能谈到8折以上的折扣，然后再以9折的价格面向用户，当中的10%差价与物业平分，以稳固双方长期合作的关系。
专家评议
戈壁投资副总裁黄文超：一家物业只会选一家平台合作，一旦这个“坑”被占了，后来者基本上就很难再有机会。从目前跟物业合作的情况来看，大部分都是满足对方管理信息化的基本需求，这谈不上有什么技术门槛，看谁的体验做得更好些。当然，更重要的还是在后续的商业运营，我看好用户、平台、物业都能获得好处的三赢模式。
启赋资本合伙人曾峥：让物业在社区O2O里分一杯羹很重要，这样一来，他们才会有动力去帮平台“吸粉”，从而降低平台获取用户的成本。站在供应商的角度，他们也更青睐那些能够帮助他们快速进入小区的平台。
梧桐树资本合伙人童玮亮：跟物业合作有很多种方式，倒不一定要紧密地捆绑在一起。社区O2O不是简单的“得物业资源得天下”，核心还是用服务体验黏住用户，建立起自己的品牌。文/天财
分析：社区O2O要不要绕开物业？
社区O2O要不要绕开物业？提出这个问题的多半是互联网公司，要么是还没深入的去接触物业，要么就是在物业那里吃了闭门羹，或者是连社区O2O是什么都还没想明白呢。
没接触过物业的想绕开物业很正常，这些人都是以互联网角度切入，以为绕开物业可以快速规模化、平台化，只是他们还不知道物业在其中的重要性；吃过物业闭门羹的深知物业难以渗透，只能寄希望于摆脱对物业的依赖来发展。
你认为社区O2O的核心是么？肯定不是互联网的工具职能，如今（移动）互联网的流量已经被彻底瓜分殆尽，想以互联网的形式切入社区O2O实际上是在与互联网巨头们竞争。例如小区无忧、小区管家们，他们怎么去与BAT、美团、点评、58们竞争？没机会的。
社区O2O最大的市场意义在于提供了互联网巨头们难以渗入的市场机遇，线下的服务部分才是互联网巨头们无法触及的地方。所以，要做社区O2O就一定要深入到线下，而深入到线下就难以绕开物业。
然而，社区O2O的问题就出现在这里，绕不开物业，又无法深入物业，物业自身又做不好。结果社区O2O就成了今天的“笑话”。
好了，还是少点谈概念、理论，多讲点实际情况才能有助各位更好的理解社区O2O所面临的问题。在一些以互联网切入的社区O2O创业者们眼里，既然无法绕开物业，那就帮助物业解决一些问题吧。但如何解决呢？
目前最常规的手法就是开发一款具备CRM、ERP等各种功能的APP，然后给物业免费使用。按逻辑来看，这条路完全走的通，开发一款APP的成本小则几十万，大则上百万，如今免费给物业用，还能帮其提升工具效率，物业何乐而不为呢？然而，实际情况却是，物业才不用呢！
一些相对大一点的物业公司本身就具备CRM、ERP的能力，这类业务一直是金蝶、用友、明源等房产软件服务商的主要业务之一。你新开发一套产品去与他们竞争？第一，产品上肯定不如他们专业；第二，物业已经用惯了他们的产品为何换你们的；第三，如何把你们的APP与他们的后台系统对接；第四，小区物业的系统会有不同，难道每个都重新开发，那得多少研发成本？
至于一些相对较小的物业公司，你给他们一套CRM+ERP+APP的服务方案，他们会用才行啊！就算他们用，他们下面的保安、保洁、维修工们会用么？他们的手机能不能下载这些APP都是个问题呢！想以这种方式来获得物业认可，有些把问题想的太简单了。
社区论坛死结：住户与物业矛盾对立
当然，也不能排除还是有些物业愿意尝试的。举个实例，此前有物业上了一款APP，管理层绝对APP的活跃度不足提出异议，要求开发加上社区论坛。加上社区论坛后，用户的活跃度确实提升了不少，但活跃的原因却是集体抱怨物业服务质量差！有意思吧？
物业管理层一看都这么抱怨可不行呀，长久下去物业还怎么开展工作呀？所以要开发提供删帖权限，为了获得物业的支持，开发只能提供给物业方面删帖权限，最后物业是把负面的帖子删光了，但与此同时用户也就不再活跃了。
目前，多数住户与物业普遍存在矛盾对立情绪，这是市场因素决定的必然结果，同时也是社区论坛的死结。一些问题光明正在的放在台面上争论只能激化矛盾，物业不想将问题论坛化公开。其实不少小区都会有业委会QQ群，但QQ群与论坛不同，物业要是提供论坛供居民抱怨，纯属没事找事。
很多社区O2O的互联网产品难以被物业接纳还有一层原因是不了解物业的“潜规则”。你以为你家门口的修开换锁、专业通下水、送桶装水的小广告是免费贴上去的么？你以为收废品的是可以随便进入小区的么？你以为社区内公共设施的建设成本都能公开么？你以为小区门禁卡就仅仅是门禁用途么？你以为小区内广告牌是随便可以做广告的么？另外，你的这款产品能让住户按时缴纳物业费么？
连这些问题都还没摸清楚就冒然与物业谈合作？还妄想社区O2O？若产品破坏了别人的利益必然会受到排斥，社区的水很深，跟物业打交道，还得先探探门路。
只靠入场费补贴难以为继，关键是帮物业赚钱
在吃够了物业的闭门羹之后，甚至有社区O2O的创业团队开始考虑是不是得出点钱跟物业疏通一下关系？有此想法只能说明，你又天真了，还是不了解物业的潜规则。就算想打点，这个钱该给谁？给小区物业的经理？可能有些不能见光的小钱是小区保安队长接手后再与各利益关系“分赃”的，这些都得看门路的。
就算物业经理接受了你的“入场费”，但你觉得在下边执行层面时，你的产品能得到落实么？下面干活的人没得到任何好处反倒增加了任务量，你举得他们会认真执行么？物业内的工作人员可没有那么高的职业素养。
另外，物业是填不饱的“饿鬼”，你给他一次钱他就想要更多，平均一个小区每月给物业2000元，一年是2.4万，10个小区年费就是24万，100个就是240万，还想规模化？这么高的成本对创业型企业是难以承受的巨款。
而且，对于物业来讲，坐着就能收钱的事，你指望他们帮你去执行？所以，最好的方式不是给物业钱，而是想办法帮物业赚钱。但怎么赚钱又是一个大问题了。
物业是非常现实的服务业态，互联网那套理想主义在这不管用。想进社区？那么给物业入场费，要么帮物业赚钱，还有一种方式就是你有关系。天朝就是一个关系型社会，有关系什么都好说，目前跟我交流过的从业者们就有不少是通过关系才获得进入一两个小区的机会。
没有资金又没点关系，进入社区的门槛非常高。就算有关系进入了社区内，但活动范畴仍然会受到物业的限制。中小物业对于互联网那套不懂，怕任由他们瞎搞弄出了乱子，所以就算是一些合作也都会受到物业各方面小心翼翼的制约；而大型物业则会自己尝试一些业务，若不构成竞争冲突，可以允许关系户们试点做做，一旦有竞争了，或者某些业务物业自身可以做的话，关系户们离被扫地出门就不远了。
有钱的可不止互联网公司，房产巨头们各个都不差钱。事实证明，社区O2O的核心是落地，落地就离不开物业，如今房产巨头们似乎都认识到了这一点，万科、龙湖、绿地、中海、招商、绿城、保利等都已陆续开始尝试社区O2O项目。
房产巨头涉足社区O2O市场对行业而言是好事，但对创业者们而言就不是那么好了。这些巨头更乐于依靠自身实力来推动社区O2O项目，或者会选择与其地位对等的互联网公司合作，一些互联网创业者们要想抱上大型房产的大腿来发展社区O2O就比较难了。
若失去了大型房产物业支持的可能，社区O2O的创业者们获得投资的难度就更大了。另外，这些房产巨头的野心可都不小，若社区O2O可行有利可图，谁会只安心守着自身那一亩三分地呢？大鱼吃小鱼的场景已经开始上演了。
015年对于O2O创业者来说是悲壮的一年。在过去的10个月里，我们一方面目睹了大批O2O创业公司“横尸遍野”，另一方面为数不多的独角兽公司踩着失败者的尸骨成为行业巨头。在O2O创业涉及的各大领域里，创业公司用天使轮或者A轮融到的钱大幅提高了一二线城市人民的生活水平，随后又成批倒下，可谓悲壮。
O2O的概念在2012年被大规模引入中国的互联网创业圈。三年的时间里，从餐饮、出行、家政、生鲜到教育、医疗、美业、房产等各个领域，O2O的战火都染红了至少半壁江山。品途网发布的数据报告显示，到2015年年初，移动O2O行业用户规模达到6.1亿，占移动互联网整体用户规模的57.5%。
2014-2015年O2O公司死亡榜(不完全统计)
面对数量如此之多的使用群体和市场规模，大批涌现的O2O创业公司必定会像团购概念兴起时一样，在经历一番腥风血雨的厮杀之后，留下几个谁也无法吃掉谁的巨头。而这些巨头背后，必定也有几个势均力敌的资本巨鳄在支撑着。
大部分人可能会认为其他小公司的倒下必定是没有雄厚资金的支持，但实际情况却远比钱所能影响的复杂得多。不能否认资金的价值，不过在资金之外，O2O创业失败还是有诸多问题值得探讨。创界（微信：ChuangDaily）在此试图从创业公司的实际经验出发，探究O2O创业项目失败的几大原因。
①用户习惯尚未建立
O2O创业者最喜欢瞄准的是用户的“最后一公里”，但很多创业者不知道并不是所有的“一公里”内的服务都是需要从线上到线下完成的，从而创造了很多“伪需求”。消费者完成一个动作，首先考虑的是最便捷的方式，其次是时间，最后才是金钱。用户是O2O服务的主体，用户是理性的，他们会自行判断自己的真实需求是什么以及什么样的服务最适合自己。因此O2O创业最重要的一点是建立用户习惯，而且是合理的用户习惯。
生鲜O2O项目最容易走进这个陷阱。从消费者角度来看，用户对生鲜O2O在充满期待的同时又有诸多顾虑，首先他们关心价格是否与市场价相符，其次关心质量，忧虑配送，害怕安全。因此大部分用户在生鲜电商网站上消费的时间成本都很高。对于生鲜这种需要保证货物新鲜度的产品，通过电商和物流来解决，在短时间内必定难以让用户接受。
各大城市的生鲜网、买菜网大量倒闭就是很好的佐证。我们举成立于2010年的济南卖菜网为例。这家网站曾在未获得融资的情况下艰难运营了三年，并于2014年倒闭。“订单太少，利润太低”是其创始人作出的失败总结。
今年7月，曾打出“一元上门洗车”口号的“车8”通过微信服务号发出消息称从7月17日开始停止上门洗车服务。外界普遍认为“车8”的失败是因为烧钱补贴导致资金链断裂，但业内认为确认为“上门洗车”只是伪需求而已。呱呱洗车董事长郄建军在评价“车8”的失败案例时对媒体表示，一些企业倒闭最关键原因是跟不上或做法太激进，导致资金量断裂，而不是上门洗车这种服务没需求。
②供应链、物流问题难以解决
供应链问题是消费类O2O创业公司面临的一个大难题。如果创业者没有电商从业经历，那么他们很可能会在供应链上遇到难题。O2O是电商的另一种延伸，因此供应链问题直接关乎到用户体验。如果没有连理完整的供应链，用户的信任、口碑和回头率等重要数据将难以达标。而对于餐饮和生鲜的O2O创业公司来说，供应链上的库存处理也是一大难题，因为平台必须保证拥有足够库存，并保证食物新鲜。
提供有机农场生鲜蔬菜的电商O2O公司“天鲜配”的倒闭就是这样一个案例。“天鲜配”是一家从事高端生鲜农产品到户配送的电商O2O创业公司，但因为其货源不能保证，蔬菜经常从不同地方调配，无法满足用户的即时需求，再加上其本身遇到的物流配送，以及蔬菜品质难以保证等问题，有消费者甚至投诉“天鲜配”的蔬菜并非有机生鲜蔬菜，而是普通农贸市场的蔬菜，面临重重困境，导致关闭。
另外一个案例是“呆鹅早餐”，这是一家新兴的自产自销的外卖公司。一开始，呆鹅的餐食生产、线上设计、线下推广都很不错，但随着“粉丝”越来越多，呆鹅创始人蓝耀栋觉得不对劲——配送成本太高。当需要配送办公楼越来越多，区域越来越大，物流人力成本就会陡增。如果在办公楼一层自建或外包自提柜为配送减压，也需巨大资金投入，被物流吞噬掉利润的呆鹅最终选择关闭。
③巨头竞争碾死小公司
在热门的O2O创业领域，例如餐饮（外卖）和打车领域，由专业团队和资本巨鳄打造的公司往往能够成为行业巨头。而另一个有趣的现象是一旦行业巨头诞生，其他小公司就非常难以生存。这背后的逻辑很简单，那就是餐饮和打车等服务类O2O产品，必须同时连接消费者和服务提供者。创业公司需要将平台上的消费者和服务提供者按照一定的比例稳定下来，并逐步提高其数量（用户量）。在这种背景下，烧钱和补贴大战必不可少。
就在这种靠烧钱扩大用户数量的竞争中，小公司纷纷倒下。在打车O2O领域，滴滴打车和快的打车垄断了大部分市场份额后，绝大部分类似的产品销声匿迹。同样是上面的原因，巨头搞定了作为服务提供方的出租车司机，这样即时用户下载的其他小公司的打车App，也不一定叫得到车；而司机如果下载的小公司的打车App，也不一定能从中得到订单。如此循环，服务的两端只能选择最大的平台。
今年5月26日，拼车服务公司爱拼车发布公告称，将在6月5日0时关闭服务器，停止所有服务支持。外界猜测爱拼车关门是因为资金链断裂。不过，爱拼车联合创始人、副总裁杨洋表示，放弃是因为拼车业务格局已定。在杨洋看来，拼车行业已被资本掌控，滴滴快的、Uber等巨头的入局几乎对小团队判了死刑，“没有人会在两个百亿美金巨头打仗的时候再去投资一家小公司了”。
④市场推广不专业
和大部分互联网生意一样，O2O同样是一种营销行为，市场推广是O2O创业的重中之重。在O2O的两端，是线上和线下，同时也是消费者和服务者。O2O连接的是真实的个人，是有可能发生交易的个人。在低频的O2O创业领域，用户数量尤其重要。“科技最终要为人服务，要为人性而回归”，这是互联网的本质，也应是O2O模式的主线
O2O是一个体系，无论是线上还是线下，创业者要尽可能去构建用户的消费习惯，与用户建立直接的关系。如何寻找用户、与用户建立联系、管理并沉淀用户？这些是贯穿传统O2O创业全部进程的基础问题。O2O是一种思维的习惯，是线上线下的平衡。
至于有哪些不会做营销的失败O2O公司案例，我们就不在此举例了。那些因为不会做营销而失败的O2O公司，多半情况下是连大众的视野都进入不了的。
物业公司有苦衷接入社区O2O
后怎样增收？
物业纷纷接入社区O2O
想在社区市场吃独食，诸多垂直细分业务都亲力亲为。表面上看是欣欣向荣，但实际成绩根本经不起推敲。不愿开放的小农意识不转变的话，大物业公司只能错失社区O2O的机会。
多数人在探讨社区O2O的时候都习惯从互联网的角度，去看这个市场有多大，用户有多少需求，还有很多人时常抱怨做社区O2O难过物业关，物业要么不配合要么不作为，业务无法推进。可不只诸位是否曾静下来认真考虑过，物业的需求究竟是什么，他们的痛点到底在哪里?
先了解了物业的现状和问题，更有助于第三方在社区O2O市场创业发展。物业共性难题：物业费受限、人力成本涨、变现能力差
物业公司想要调整物业费收取标准是比较难的，上面有各地的监管部门以及行业协会，下面居民组成的业委会，物业公司不能轻易提高收费标准，但如今人力成本大涨的背景下，不能上提的物业费让不少物业公司的运营能力出现捉襟见
肘，所以一些有能力的物业公司开始尝试增加变现途径，以及利用科技手段降低人员支出的成本。
虽然从互联网+的发展角度，社区O2O的市场崛起可以为物业带来更多增收的可能，但在实际的运营环节上，绝大部分的物业公司根本做不好这项工作，目前来看很多物业公司都在努力尝试，可真正能收到增收效果的寥寥无几。最主要的是物业的本位思想，不太希望其他公司染指这块属于他们的市场。最终那些想要进入社区O2O的第三方公司也只能有心无力的徘徊在市场周围，进不去也不想放弃。
如今，即便有很多变现的机会摆在物业公司面前，他们也吃不到，市场环境的多变，公司的人才结构，自身的资源技术，对行业的理解深度，内部阻力与摩擦等诸多因素都在限制物业在社区O2O市场能有所作为。无论是排在前面的物业巨头，还是具备一定规模的中等物业，亦或是广大的小型物业，都有各自的问题。第三方要想渗透物业，还需要等待市场慢慢的教育他们，那些大物业自身尝试错了，才会重视起与其他人合作的可行性，而小物业看到别的同行真正赚钱了之后，也会在态度上变得更加认真。
现阶段，我们不妨先等等，让那些自以为自己能行的物业公司去尝试下，等他们碰壁多了，自然会回过头来找其他公司合作。在这个阶段第三方公司需要抓紧时间夯实自身的基本功，同时看看现在各层次的物业都面临哪些问题。
大物业的痛点：巨头竞争激烈、融资转型扩张、运营能力不足、自我感觉良好
物业共性的基础问题大家都清楚之后，我们先来看看物业巨头们都有哪些问题。大型物业之间为了争上位，暗战愈演愈烈，每家都想创新，成为行业标杆，各家物业的APP层出不穷，但大部分都只中看不中用，甚至有的都不中看。
彩生活成功在香港上市打开了物业公司的融资渠道，随后又有几家物业公司登陆新三板。近期中海也上市了，还有的引入了资本市场投资，如今很多大物业都在蠢蠢欲动的打算上市融资。若单纯以物业的营收水平来讲，有资格上市的只有排在前面的那么几家公司而已，而且就算上市，单论财务业绩很难得到资本市场追捧。不过现在物业都有了新的社区O2O或是智慧社区的概念，俨然成为了市场热门的概念股，资本市场开始对物业巨头青睐有加，所以不少物业准备接入融资渠道，通过获得外界资金用于新形势下的转型发展。
然而，即便是排在前面的一些大物业，也有普遍的运营能力不足的严重问题，社区O2O也好、智慧社区也罢，最终目的无外乎是通过互联网手段增强变现能力，但这些物业公司严重缺乏互联网市场的运营能力。社区O2O涵盖面太广，没有任何一个团队可以通吃，物业更是做不到。事实上彩生活已经承认了这一点，并且暗中转变了运营策略，不再盲目的大包大揽，而是选择将垂直业务外包，这是一种弥补运营能力不足的办法。
现在仍有很多物业公司自我感觉良好，想在社区市场吃独食，诸多垂直细分业务都亲力亲为，表面上看是欣欣向荣，但实际成绩根本经不起推敲。不愿开放的小农意识不转变的话，大物业公司只能错失社区O2O的机会。看看哪家互联网巨头是吃独食的?哪个下面不是有一堆小弟给他们干脏活累活的?巨头手中握有用户，就自然有人替他们提供服务，这一点放在社区O2O市场也适用，只要物业握有用户，坐地收钱不是没可能，虽然不多，但没那么辛苦。
中等物业痛点：创新不知所措、市场反应迟钝、项目盲目跟进、融资扩张不易
与那些大物业相比，中等规模的物业面对的问题更难，虽然也知道社区O2O是重要的市场概念，但他们不知该如何围绕社区O2O做一些创新。有些物业会选择尝试与一些第三方公司合作，但多数都不尽如人意。物业高层对行业以及公司未来的发展方向理解还不够透彻，多数第三方也仍在试错阶段，这种心思各异的合作一旦短期内看不到成效，很容易中途搁浅，最主要的还是多数中等物业自己还都不知道该怎么去做。
社区市场的变化太快，而且各项垂直领域的业务太多，一会儿社区电商唱主旋律，一会儿社区物流最后100米成为市场热点，一会儿又是上门服务O2O受到追捧，一会儿又有社区金融最有利可图。社区O2O太过喧嚣，以至于舆论追捧导致市场重心不断变化，难辨利弊的物业公司顾首不顾尾，以至于搞不清方向，市场敏感度降低，市场策略总慢别人半拍。
当然，对于中等规模公司而言，中庸的市场之道最为保险，不用冒险大胆去创新，也不怕被市场所淘汰，创新能力不足、市场敏感性差又能怎样?他们只要看别家谁做的好的，跟着做就可以了。这种跟进策略也是传统市场的经营哲学。不过，社区O2O毕竟是新鲜产物，即便采取跟随策略，若没采准节拍盲目的跟风模仿也很容易被带到沟里，现在就有不少中等物业公司做的产品都是之前那些巨头们尝试过的失败品。
在社区O2O的趋势下，中型物业想进一步发展迫切需要打开融资突破口，但要想融资必须要在业务上有所长进。新三板放开算是给这些中等物业一些机会，不过毕竟自身体量不大，所融资金也做不了太多事情。在同等类型中能争个上游地位还可以，但与排在前面的大物业相比，仍存在明显差距，而且能上市的也是少数。中等物业要想扩张，不仅融资难，融资资金也不够，他们现在或许更期待有更大的物业或投资机构对他们另眼相看青睐有加的投资他们，但物业收购价水涨船高的今天，巨头和资本也愈发谨慎了。
小物业的痛点：缺技术少资金、体量小意识差、无运营无规模、环境差变现难
社区O2O市场看起来很不错，但对于小物业而言可望而不可求，发展社区O2O业务就必须牵扯到技术和资金，可小物业上哪里去弄网络技术和运营资金?不可能自己出钱外包一款APP产品，也不会自己招一个技术团队，更没办法做
好商家管控、供应链管理等运营工作，小物业自身无法独自做社区O2O，这是第三方的机会。
除了资金和技术问题，单独一家的小物业体量太小，根本无法发挥互联网的规模经济。例如电商业务，销售1000袋大米和100袋大米的成本就不同，销量越大成本越低利润越高，体量小也是小物业无力发展社区O2O的主要原因。反过来，小物业自身做不了，第三方才更有机会切入，截止到2014年底，我国物业服务企业10.5万家，百强企业仅占总量的0.2%，小物业基量庞大，市场潜力无限。不过，与小物业打交道可能并不那么容易，小物业还有一个共性问题，就是市场意识偏差，要么不愿配合，要么配合不好，以致第三方无法开展工作。
小物业无运营能力，也没有规模效用，所以还是不要想着独自在社区O2O市场做点什么了，首要任务是先做好服务住户的本职工作，只要手上有住户自然会有很多第三方公司找上门来寻求合作。举个例子，小物业就好比PC时代的站长，只要手中有一点流量，自然会有其他流量变现公司前来合作，不过得提防不被第三方绕开，不被用户踢出局。社区O2O不能助小物业暴富，但还是能带来一定增收的。
另外，还有一点也很关键，小物业一般服务的都是三四线城市的小楼盘和一些老旧小区，还有一些是与中小房产开发商有关系的人组建的小物业，整体的消费环境相对较差，服务意识不足，管理不够规范化，要想在这些社区当中发展社区O2O的增值服务难度不小。整体而言，小物业的处境还是较为混乱的，要想挖掘这部分市场，仍需时间慢慢尝试。
质疑社区O2O?没必要，很多物业已经在数钱了
物业这行，过去都不会被人正眼瞧一眼，如今却成为市场关注的热门行业，社区O2O让业界对物业产生更多的期许，而一部分物业也非常积极的参与到社区O2O的发展之中。社区O2O只是一个大概念，发展社区O2O的方式有很多，虽然有不少媒体质疑社区O2O是伪命题，但物业的实际业绩已经给出了最好的回应。
中国房地产TOP10研究组发布的《2015中国物业服务百强企业研究报告》中的数据显示，2014年，在传统业务和延伸业务的共同作用下，百强企业全年的均值实现营业收入35725.2万元，同比增长21.6%，业绩增长明显。其中，全年物业服务费收入均值为22647.7万元，增长率达到13.6%，业绩贡献度为63.4%。
多种经营收入均值达到13077.5万元，增长率高达38.4%，业绩贡献度达到36.6%。其中，2014年社区服务收入达到6316.4万元，占多种经营收入的48.3%。社区房屋经纪全年实现收入2759.4万元，在多种经营收入占比达到21.1%。社区电商O2O全年实现收入523.1万元，在多种经营收入占比4.0%。除了社区服务外，顾问咨询服务实现收入1333.9万元，占多种经营收入10.2%。
此外，百强企业结合自身资源优势，开展了丰富多样的其它业务，收入达到5427.2万元，如社区金融服务、社区医疗等服务，实现企业资源效益最大化。
百强企业营收利润表
上表已经很明显的说明了社区O2O的价值。多种经营服务其实的就是社区O2O的服务项目，社区服务中的房产、家政、养老、电商等，以及其他服务中的金融、医疗等都是社区O2O的服务范围。看看表中标红的数据，多种经营服务收入以占总收入的36.6%，同比增长更是迅猛达到38.4%;再看净利，多种服务净利润已经超过物业服务的净利润，前者净利率达16%，后者只有4.6%，净利占比与营收占比更是相互颠倒，多种服务净利占比已达到65.6%。
要知道，以上这组数据是2014年的，今年社区O2O的环境比去年更好，许多大物业的业务越来越成熟，用户的接受程度也得到提升，社区O2O带来的增值服务已经成为物业利润的主要来源。随着社区O2O继续深化，未来将会激活更多的社区长尾市场，互联网对社区市场带来的机遇必须被重视起来。
除了增收外，社区O2O的价值在哪里?
近年来社区O2O被炒得火热，随之带热的便是传统物业公司。物业作为紧密连接社区的大管家，在解决社区O2O最后一公里的难点上具有先天优势。然而物业是个特殊行业，其职责涵盖广，不同社区的规模、管理等也都参差不齐，难以规范化。于是社区O2O与物业的结合问题上呈现出冰火两重天的情况，一方面不少社区O2O企业试水物业模式，生活圈全面铺开与物业的合作，另一方面，部分没接触过物业的则表示不想趟这滩浑水，认为绕开物业可以快速规模化、平台化。不管对物业是何种姿态，需要明确的是社区O2O的核心是线下“O”部分，而不可否认深入线下事半功倍的方式就是联合物业。但是物业落后的商业模式以及不规范的行业体制又让其成为了最大的绊脚石，所以社区O2O想要通过物业布局线下，就需要深入物业，吃透物业。
物业社区O2O的本质、现状和将来
垂直社区O2O与物业社区O2O
如果说O2O即是线上线下结合的模式，那么社区O2O就可以理解为围绕社区人群提供线上线下服务的模式。在社区O2O的发展过程中，逐渐形成了两种模式：
一种模式主张绕过物业公司，直接为业主提供垂直服务，快速落地，实现规模化。典型的公司有爱鲜生、e袋洗、河狸家、爱大厨、社区001等，覆盖生鲜配送、美业、家政、美食等多个服务领域。暂且将这类模式称之为垂直社区O2O。
另一种模式通过物业切入，建设综合性服务平台，将物业服务、邻里社交、商圈服务整合在平台上，为业主提供更多元的服务内容。典型的有“彩生活”、“新橙社”、“住这儿”、“解放区””等。暂且将这类模式称之为物业社区O2O。
虽然目前并没有“物业社区O2O”的提法，但是我所理解的物业社区O2O，就是指从物业切入的社区O2O。它的本质应该是综合服务平台，而不是具体的服务内容。如果说垂直社区O2O是运动员，那么物业社区O2O更像是裁判员。
物业社区O2O的现状
随着提供垂直服务的社区O2O在线下推广、用户粘性、可复制性方面困难的显现，使得垂直社区O2O的发展收到了很大的限制，孟醒甚至宣称：“O2O的创业窗口可能已经关闭”。另一方面，物业公司因为坐拥海量的社区资源，掌握互联网巨头们无法触及的线下服务，在社区O2O的落地上所具备的天然优势逐渐得到认可，很多互联网公司纷纷从物业切入开展社区O2O业务，很多物业公司也自知自觉，通过多种方式获得社区服务平台，参与到社区O2O中来。
物业社区O2O有可能是社区O2O的下一个风口和战场，物业公司在社区O2O中会有更广泛的参与度，承担起更重要的角色。未来会有非常多的垂直社区O2O被整合到物业社区O2O的社区服务平台上。另一方面，一些体量足够大的垂直社区O2O，通过横向发展和扩充，也会成为一个社区服务平台。这类平台如果与物业公司展开合作，也将称为物业社区O2O的一种。当然，也可能继续绕过物业公司，走互联网的轻模式，所以这类平台并不在物业公司的掌控范围中。我们要讨论的是，物业公司如何通过建设社区服务平台，主动参与到社区O2O中来。
物业公司参与社区O2O三种模式
1.物业公司自建平台
“住这儿”、“实惠APP”、“若比邻”、“彩生活”均属于这一类，这部分物业因为背靠地产或者投资公司，能够为其提供强大的资金和资源支持，从而具备自建平台的能力。
2.物业公司加入同行的物业联盟
这方面以花样年的“解放区”最为典型。花样年一方面通过“彩生活”通过不断收购中小物业扩大管理面积，对于不愿意被收购的物业公司，则以旗下“解放区”物业联盟实现合作。长城物业“一应云”平台也对同行敞开怀抱，与其他物业公司组成物业联盟。
3.物业公司与互联网企业合作
有些互联网公司提供社区服务系统，并提供运营支持，与物业公司共同开展社区O2O服务并分享收益。典型的有“小芝”、“考拉先生”、“优家园”等。
三种模式的分析
自建平台在整合资源上拥有非常好的自主性、有利于社区资源的合理、充分开发以及深度运营。但是因为要实现盈利，需要较长时间的市场培育，这部分投入在短期内并不容易见效。而且在技术、社区运营方面的团队，物业公司原本并不具备，同样需要重新组建。所以自建平台虽然很美好，但是自建平台，不仅需要长期的资源投入，更需要颠覆自我的勇气。
通过同行物业联盟，不仅可以低成本、快速地获取社区服务平台，也可以向同行学习一些优秀管理经验，但是这种方式最大的问题是：不得不考虑联盟主导企业对自己品牌的
侵蚀作用；另一方面，由于同行竞争的关系，物业联盟存在陷入各自为战、有名无实境地的可能性。
在与互联网公司的合作中，因为不存在同业竞争，如果合作顺利能够实现共赢，但是有两个问题需要考虑：物业公司一方面需要考虑互联网公司提供的平台对自己的物业流程改造是否有切实的改进作用，特别是有些平台还需要收取不菲的费用。另一方面，要守好自己的社区资源，保证自己对平台的控制力，因为平台的控制力意味着社区经营权。没有平台控制力，就没有社区经营权，物业公司在社区O2O的发展中将被边缘化。 物业社区O2O的将来
随着O2O的深入发展，物业行业已经进入了变革和转型的时期。根据最新数据显示，中国总物业存量面积达到250亿平方米，而目前已经开展O2O服务的社区物业面积还非常有限，社区O2O这片万亿市场，目前还是一片蓝海，在商业上有非常大的诱惑力。社区O2O是物业公司从单一物业收入为主的管理型企业向以整合多方资源、提供增值服务为主的经营服务性企业转型的宝贵机会。虽然不是参与社区O2O就能够完成华丽蜕变，但是拒绝参与社区O2O的物业公司将会面临更大的危机。
在未来，会有更多的物业公司借助社区O2O完成转型升级，甚至独立上市。因为涉及到庞大的线下运营，物业社区O2O不太会出现搜索领域的百度、电商领域的阿里、社交领域的腾讯一样一家独大的超级平台。物业社区O2O，可能会出现在几家大平台在各自的区域淘汰小平台，占据山头称王的情况。志存高远的大型物业公司自建平台是不错的选择。而中小型物业公司，更好的方法是抱团取暖，展开合作，共同参与到社区O2O中来，抓住转型升级的宝贵机会。
物业这么“熊”，社区O2O该帮帮他了
来源：品途网 作者：南七道
回顾2014年的互联网创业领域，O2O绝对是最热门的概念，没有之一。一年之间，各种O2O创业相关的项目和概念开始集中爆发，餐饮、家政、美甲、汽车、租房等等，渗透到人们的日常生活的每一个环节。
作为行业嗅觉最为敏锐的风投机构，自然不会错过这场创业盛宴，纷纷砸出天价投资，抢占地盘，各种前所未闻的巨额融资接连不断：饿了么E轮融资3.5亿美金、美团网D轮获得7亿美元融资、滴滴打车宣布公司获得超过7亿美元D轮融资、大众点评8.5亿美元的新一轮融资可能很快完成。相信这样的势头在今年还会继续。
O2O的创业已经形成燎原之势，更多的创业者会陆续进入。互联网创业者如何将O2O与传统行业结合?O2O创业的过程中有哪些陷阱?南七道专访O2O社区创业者、邻里间CEO方智，听听这位有着腾讯和万科背景的创业者对O2O的认知。
O2O是跨界者的游戏
O2O之所以和人们的生活越来越密切，和互联网向传统行业和线下越来越快速的蔓延分不开。随着消费主流人群年龄段的变迁，80后甚至90后的新生代人群已经成为社会主力。越来越多的消费者青睐快速高效便捷的生活方式。而国内目前大多数生活领域的生产方式来说，很多行业现有的模式已经存在了十几甚至几十年了。比如外卖，比如社区O2O。当美团的王兴把互联网的玩法带入到餐饮行业时，与人们生活密切，但却被人们长期忽视的餐饮行业爆发出惊人的能量，美团预计2015年收入超过1000亿，整体估值数十亿美金。
美团的快速扩张和阿里巴巴原副总裁干嘉伟加入有紧密的关系，他丰富的线下管理、和传统企业打交道的经验，在很短的时间内的提高美团整体的管理水平和运营效率。具备互联网的思维，同时又具有传统行业的经验，这成为O2O领域创业对于创始人和团队的刚性要求。正如蔡文胜说的那样“未来属于那些传统产业里懂互联网的人，而不是那些懂互联网但不懂传统产业的人”。
作为年轻的创业者，方智是少见的大胆逆向从互联网公司朝传统行业发展的人。大学毕业后，他进入腾讯，担任网络架构、产品策划等岗位职务，后来去了华为海外担任全球技术解决方案营销顾问。在回到国内后，万科集团旗下的智慧社区刚好启动，于是他进入到万科参与智慧社区的项目。“因为意识到线上已经发展很成熟了，更大的空间是在线下”。在参与整个项目过程中，他强烈感觉到传统的企业和互联网公司思维和运营方式、效率的巨大差距。但是同时意识到这里面有巨大的商机和市场潜力。于是社区O2O创业项目“邻里间”的想法诞生了，用移动互联网去改造已经沉寂了数十年的社区管理。
他找到了原来的同事，时任腾讯技术总监的何鹏飞，在经过多次沟通后，终于被诚意和项目所打动，出任公司的CTO。有着中兴海外市场管理背景的肖林加入全面负责市场。公司的团队很快搭建起来。在团队完善后，腾讯、华为的互联网经历和万科的线下社区管理的跨界经验，让他和团队很快就确定了产品的切入点——作为第三方平台帮助物业和住户解决问题，提高收入。公司业务很快进入正轨。2014年完成了千万级的天使融资。
社区物业的现状与O2O化误区
虽然国内社区物业管理已经有数十年的历史，但是管理和商业模式从未发生过大的变革。为了更好了解物业现状和问题，深入的了解社区和物业现有的困局。
方智带领团队花了2个月时间，调研了全国不同地区17家物业公司，还反复学习和研究了多家物业ERP的管理软件。邻里间调查的结果显示，现有物业的管理方式之落后，远远超出人们的想像，封闭且落后的管理方式已经远远不能跟上现代社会发展的节奏：
成本居高效率奇低：一个10栋楼左右的社区，需要上百名保安、保洁、管理人员。由于现在物业的通讯基本上是靠电话和对讲机，很多小的投诉或者用户需求处理时，会需要很长时间解决甚至没有解决，有的物业甚至只有靠excel表格来管理;
信息化水平太低：很多物业没有实现信息化管理，还停留在人工维护的阶段，这使得同一个社区的业务是被割裂的，碎片化的，无法有效统筹;很多物业使用的都是复杂传统的ERP管理系统，很多功能华而不实，但是采购成本不低，操作学习成本很高，甚至导致物业人员的心理排斥和抵触;
收入渠道单一：由于数十年传统的管理模式，物业管理费几乎成了所有物业最主要甚至唯一的收入，收入的局限性大大限制了服务的质量，用户的满意度无法提升，唯一解决的办法就是提高物业单价，这往往会引来业主的反对甚至抵制，最终形成了恶性循环，两败俱伤;
这些问题还只是冰山一角，社区物业现有管理模式面临着O2O大潮时，已经到了不得不变革的转折点：要么主动改，要么等着死，被新生代颠覆。谁能更好的满足物业的需求，解决现有的痛点，谁就能赢下社区O2O的第一阵营。这就是邻里间想做的事情。
由于移动互联网兴起，虽然互联网与线下的融合正在加快，但是由于长时间人为的分割，人们习惯性把行业分成传统和互联网、线上和线下。在很多互联网
创业者的心理，向传统行业迈进的目标就是要抢占原有企业的客户，甚至直接破产，比如电商和零售业。在这种状态下，“颠覆”、“革命”等就成了很多互联网创业者的口头禅，这种局面造成传统行业从业者本能的反抗和抵制。从而增加了整个行业和创业的升级和成本。社区O2O就是典型的例子。
作为社区O2O的创业者，邻里间并不是国内第一家。根据方智提供的现有数据统计，目前与社区O2O概念相关的全国创业项目大概有500多家，而且这个数据还在快速增长中。在这其中，有95%的创业者是想绕过现有物业或者直接想取代物业。仅仅只有5%的创业者是想和物业一起共生共存的。互联网与物业的双重经验让方智意识到，只有后者才能更好的深入社区，真正良性的生态环境应该是互联网与线下物业要融合一体，共生共赢，而不是生硬的割裂甚至对立。社区O2O最终实现的是互联网和实业互补和高度融合。
未来社区的一切都将O2O化
传统社区物业在面临移动互联网的迅猛发展时，也意识到了自己的困局和危机，集体患上了焦虑症。面对着O2O的迅猛发展，很多物业公司或主动或被动做出了自己的应对：部分嗅觉敏锐的大型公司已经开始主动转型，如主打O2O和新式物业管理模式概念、花样年旗下的彩生活已经于2014年在香港正式上市，互联网公司360也参与了投资;深圳卓越大胆选择和新兴创业公司合作，目前已经开始全面部署邻里间的产品;但更多的是没有独立开发能力和财力的中小型物业公司，在面临着移动互联网和O2O化冲击时，更多的是观望和惶恐不安，低成本的信息化迫在眉睫。
据调查，目前全国注册的物业公司总数在数万家，其中97.14%都是中小型公司，也就是说绝大多数物业不具备开发和信息化的能力。由于互联网和物业的
跨界经验，方智很了解这些中小物业现状和局面。互联网化带来的巨大变革让中小物业不知所措。邻里间就是要针对这些痛点和现状提供了最佳的解决方案。就像方智调侃的那样，“不以深入解决用户问题的产品都是耍流氓。”为了更好的做出符合物业需求的产品，方智带领团队在物业公司驻点封闭开发了6个月，不断的封闭测试修改，直到产品全面稳定。针对物业现状，邻里间做了深度的变化和调整：
在产品上，团队深受腾讯文化的影响和熏陶，尽力追求简约和极致。这也和目前物业管理的现状吻合，现有物业管理从业人群，整体教育程度不高，社区家庭老人比例不低，操作简洁、容易上手是第一需求。对于用户来说，可以在用户端实现快速的保修和服务请求，通过微信支付等实现快速缴费，和社区住户无间隙沟通等。对于物业人员，可以在移动端快速处理业务，提高工单处理效率，同时实现工单的有效跟踪;同时在数据展示方面，采用可视化数据统计分析，而非简单粗暴的数据罗列;在不同角度同时满足了用户和物业的各个层面需求;
在商业模式上，邻里间和其它的同类社区O2O产品有很大的区别。采用的是与社区深度合作的模式，帮助社区提高收入，摆脱原有物业管理费独大的畸形收入模式，而不是去分割、抢占物业的收入。在社区O2O化过程中，很多物业没有热情积极响应的主要原因之一，就是没有直接驱动力，而收入的增加就解决了这个问题。对此，他们设计了数十种收费类型，覆盖了各种收费场景。
在传统物业里，物业管理费(包括停车费)会占到总收入的90%，但是，在邻里间设计的主要依靠的就是社区增值服务，包括社区生活服务(家政、洗车、洗衣等)、社区商品团购、精准化广告、社区商家接入等，将收入结构多样化，数量增加、服务多元化。为了解决供应链问题，与怡亚通等专业供应链大牌公司战
创业计划书（物业保安管理）
摘要
随着我国综合国力的增强，国民经济的发展，人们生活的提高，物业管理行业有着不可估量的发展前景，然而对于刚起步的物业行业来说也是不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。目前物业管理存在的主要问题：1、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。2、小区物业管理未真正纳入社区建设，物业企业承担了大量政府部门的职能，但因无任何行政权力，导致在实际管理中存在诸多困难。3、开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，造成物业费收缴困难。
关键词：物业前景 前景分析 提出看法
背景：
物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果，纯属第三产业——服务行业。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。 20 世纪80年代，随着我国经济的发展和城市的开发，全国住宅小区逐渐兴建起来，由此现代物业管理从香港传人内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。据估算，至2006年底，全国物业管理企为业总数近万家，从业人员突破300万人，年经营总收入近1000亿
[1]。为广大业主营造出一个个安居乐业的生活和工作环境，从而为和谐的社会作出一定分量的贡献 随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进.人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。但是，物业管理在我国还是一种新兴行业，目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和房地产业的飞速发展很不相称。并且，我国加入WTO，使物业管理行业又面临国际竞争的挑战。因此，探索新时期物业管理的创新与发展，具有重要而紧迫的现实意义。
一、公司筹建:
1. 出资人情况:法人与自然人
2. 物业管理企业的组建条件
1)企业名称的确定;
2) 企业住所;
3) 法定代表人;
4) 注册资本;
5) 公司章程;
6) 公司从业人员。
3. 物业管理企业的设立
在组建条件具备以后,申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照或营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。
4. 在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级
1) 资质一级企业:注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人,
企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
2) 资质二级企业:注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以__________上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
3) 资质三级企业:注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。
二、物业公司的经营计划 1. 物业管理的目标和任务
1)创造安居乐业的生产、生活环境
2)对实现物业的保值和增值。
2. 物业管理的主要内容
l)维护物业管理区域内的规划不受破坏
2)房屋装修监督管理
3)房屋的维护与修缮
4)设备、设施的管理及维修养护
5)安全保卫与消防
6)保洁、消毒、防疫管理【社区创业,如何与物业打交道】
7)环境保护
8)绿化管理
9)车辆管理
10)综合经营服务
3、物业管理的基本原则
1)产权、经营权分离原则;
2)业主至上原则;
3)统一管理原则;
4)专业高效原则;
5)权、责分明原则;
6)经济合理原则;
7)公平竞争原则;
8)依法行事原则。
4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置
1)总经理室:决策机构,总经理对公司全面负责,布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。
2)办公室:总经理领导下的综合办事机构,主要负责公司内部日常行政事务。
3) 财务部:参与企业经营管理,搞好财务核算。负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,经常向总经理报告公司财务状况。
4)物业管理部:按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的各项管理工作。
5) 社区服务部:依法建立各类服务点,开展代办业务,为用户提供优质服务。
6) 工程部:负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
7)保安部:检查、督促遵纪守法,处理业主、治安维护,协助有关部门查处违法犯罪。
8)产业部:负责物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。
9)租赁经营部:负责对现有物业的租赁经营业务,提高物业的出租率。
5. 物业管理公司的前期工作
设立物业公司,并取得相关资质后,参与物业管理市场竞争,在实际操作中,以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
按照以下步骤进行开展工作。
1)人员准备与资料准备;
2)设备、器材准备;
3)资金准备;
4)拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查; 通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。
①项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。
②项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
③项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
④配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。
⑤消防、安保、清洁等设施状况
⑥项目性质及特色
⑦政府的支持、扶持与介入程度
⑧开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等
6. 制订物业管理方案的其他准备工作
l)组建制订物业管理方案的工作班子:
2)对方案制订人员进行必要的业务培训:
3)准备经费;
4)准备设备;
5)准备相关资料。
7. 制订物业管理方案
l)物业管理方案的内容
①物业管理档次
②物业管理服务的标准
③物业管理财务收支预算
2)物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
②管理模式
③公司人力资源管理
④规章制度建设
⑤经营管理指标
⑥社区文化建设与服务
⑦财务管理及经费收入测算
⑧日常管理
⑨物业维修养护计划和实施
3)制订物业管理方案的主要步骤
第一步:成立制订方案的工作机构
第二步:培训工作人员【社区创业,如何与物业打交道】
第三步:经费、设备、资料准备
第四步:项目、使用人、竞争调查
第五步:研究分析调查资料
第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目
第七步:经费预算
第八步:草拟方案文本【社区创业,如何与物业打交道】
第九步:向专家顾问征询
第十步:送公司领导审阅
第十一步:修改、研讨、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:实施、反馈
8. 介入物业管理工作
1)物业的接管验收与撤管
2)物业的撤管
3) 签订物业委托管理合同
4) 物业公司入驻社区后,依法设立社区业主大会。
9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系
l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系
2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系
3)物业管理企业与房地产开发企业的关系
4)物业管理企业与业主委员会的关系
业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业
管理企业。物业管理企业对业主委员会负责,定期间业主和用户提供管理报告,报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。 5)物业管理企业与专业性服务机构的关系
6)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系
7)物业管理区域建设与社区建设的关系
设的自主权,物业管理区域建设要自觉配合社区建设。
三. 物业管理费用的管理
1.物业管理费用构成
l)物业管理费用分类
一类是管理费用,如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。
另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出,如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用,这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交,是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。
2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成
①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
③绿化管理费;
④清洁卫生费
⑤保安费;
⑥办公费;
⑦物业管理单位固定资产折旧费;
⑧法定税费。
3)住宅小区物业管理经费的来源
①定期收取物业管理服务费;
②小区维修养护专项基金;
③以业养业,一业为主,多种经营的收入;
④靠政府多方面的支持;
⑤开发建设单位给予一定的支持。
4)物业管理对物业的基本要求是:
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。
③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
四. 物业管理企业管理制度的建设
1.物业管理制度体系的内容
l)物业管理企业内部制度
如何做好物业？——以万科物业成功为例
一、万科物业模式的发展历程
作为一个成功的企业品牌，万科物业是伴随着万科房地产开发业务的产生而产生。并一步一个脚印地发展起来的。提起万科物业的起源，有一个事实是不可忽视的——那就是日本SONY公司优良的售后服务的启示。万科是做贸易起家的，创业初期曾经是SONY公司的代理商，SONY公司对于售后服务工作的严肃，慎重和苛刻，深刻地教育和影响了年轻的万科人。
“重视质量和售后服务”从万科物业创业之初便被奉为了企业管理的“金科玉律”。因此，尽管在形式上最初万科完全借鉴了以新鸿基为代表的“香港物管模式”，但是在最核心的企业精神方面，SONY公司的售后服务一直都是万科物业的指路明灯。
万科物业经历了三个发展阶段：
第一个阶段是品牌初创阶段(1990～1997)。1990年，万科接管第一个项目——天景花园；1992年1月成立下属第一家物业管理公司——深圳市万科物业管理有限公司；成立全国第一家业主委员会，推行共管模式；1996年，万科成为国内第一家通过ISO9002国际质量认证的物业管理企业；1996年，在中国首次物业管理公开招投标活动中，获得深圳“鹿丹村”的物业管理权；
第二个阶段是品牌发展阶段(1998～2001)。在这个阶段，万科物业的品牌逐渐树立和丰满起来：1998年，在深圳万科城市花园推出“无人化管理模式”；1998年，在全国导入企业形象识别系统，形成鲜明的万科物业品牌形象；1999年，率先在行业内推出“管理服务”报告；万科物业又先后签约国家建设部大院和中国人民解放军总后勤部营房的物业管理服务，开创了国内物业管理的先例；2001年，在深圳四季花城推出“邻里守望”物业管理模式；2001年，万科深圳、上海、北京等地物业公司相继通过ISO9001：2000质量管理体系转版认证，服务水平进一步提升。
第三个阶段是品牌深化阶段(2002～至今)。2002年，深圳物业公司实施集约化管理；2002年，上海、沈阳地区实施物业管理区域化的尝试；2002年，深圳物业公司开展“主题式”的社区文化活动；2003年，万科物业在全集团范围内启动了“HAPPY家庭节”，“为您
100％”活动。
经过十年的发展，万科物业管理已发展成为国内同行业中的知名品牌。目前集团旗下的13个专业公司，总共管理了50多个物业项目，管理面积约650万平方米。管理类型包括高层大厦，多层住宅、别墅，写字楼，工业区，学校及政府公共物业等。所有项目均获得了市级以上物业管理优秀小区称号。其中19个获得了国家优秀示范小区荣誉，蜂巢物业网首发。
二、万科物业的关键成功因素
1.服务意识
“尊重客户，让客户满意”的客户服务理念已经深深地植根于万科人的思想当中。万科的每一位新职员在加入万科物业之后，上的第一堂课、接受的第一次培训就是“万科物业客户服务理念”。公司从一开始就会很明确地向员工传达这样一种信息——“尊重顾客，理解顾客，与顾客善意地沟通，将顾客视为万科的朋友”。
在日常的工作、培训当中，万科人还要不断地、反复地强化类似的理念——“万科的服务宗旨是全心全意全为你”、“客户是最稀缺的资源，是万科物业存在的全部理由”、“万科人的使命是持续超越客户不断增长的期望”。
2.以ISO9000为基础的规范化管理
作为成熟的品质控制机制，ISO9000质量体系对于指导和促进企业的科学化、规范化管理是非常有效的。因此，在国内的所有物业管理企业中 深圳万科物业是第一家引入并通过ISO9000体系国际认证的；即使是在上海，我们也是首家通过国际第三方认证的物业管理公司；还有，深圳、上海、北京、沈阳、大连等地公司都在2001年相继顺利通过了ISO9000：2000版质量管理体系的转版认证。
在各地公司全面导入IS09001：2000质量体系将所有新项目纳入国际第三方认证范围，将是我们长期的管理策略。ISO9000体系是规范化管理的基础 但不是全部，全员全过程的质量管理和持续改进机制才是我们努力的目标。比如 上海公司在参评并获得“上海质量金奖”的过程中，于规范化管理方面经历了脱胎换骨的变化和提高。
3.专业化建设
着眼于专业化能力的提升，万科物业总部每年都要修订出台一套基础的业务操作标准(万科人称之为VPS标准)来指导各地公司的运作。应该说，虽然是一个内部标准，但VPS标准在具体指标上还略高于“国优”标准。通过在基础服务项目中的全面实施，为各地公司在规范化管理上指明了一个更高更严格的目标。依据该标准，集团每年要举办一次“万科物业之星”的业务检查和评选，这无疑又为各地公司提供了一次难得的学习、改进提高的机会。
作为品牌塑造的重要手段，企业的专业化水准还体现在企业形象和员工行为的规范性上。因此，万科人努力做了两个方面的工作：BI培训和CI策划。
作为万科物业的员工，在面对客户的时候，只有微笑是远远不够的，还应具备良好的、规范的行为准则。因此，作为深化和推进员工礼仪培训的重要举措，2005年万科人花大力气组织和开展了专项的BI培训。BI是“万科物业员工行为规范”的简称，包括禁行部分、员工通用礼仪和岗位BI标准三部分。集团抽调各地公司的精兵强将集中到深圳总部，接受了为期一周的强化训练。这些“教官”们回到各自公司以后，通过标准演示、情景模拟、游戏竞选、BI标兵评选等多种形式开展培训，从公司老总、经理到基层的保安、保洁，从仪容、仪表、接听电话、规范用语、肢体语言的正确应用，几千名万科物业员工都经历了几轮多层次、多角度的培训。同时，每个项目都指定了专门的“为您大使”指导检查员工的贯彻执行BI规范，各地公司也有针对性地组织了专题检查。BI培训并不是一朝一夕就能够结束的事情，因为越简单越容易学会的事情也越容易被忽略忘记，因此万科人已经把此项内容纳入各部门常规训练体系，进行反复循环培训，转发自蜂巢物业论坛。
万科物业在1998年就在集团范围内导入了统一的CI标识系统，所有的管理项目都按要求创建和配置了统的标识小区系统。通过有创意的视觉符号塑造出亲和、人性化的鲜明企业形象，便于社会公众迅速识别。
万科将识别系统分为告示标识、导示标识、设备标识、绿化公益标识、交通警令标识、其它标识等六大类，同时对每类标识的安装位置、材质维护保养方式，检查巡视制度做了明确详细的说明和规定。
此外，万科人在企业专业能力建设方面一个成功的、独特的尝试是“前期介入”模式。
前期介入是指在项目规划设计阶段开始，万科人就站在业主的立场上，全程参与项目规划设计、营销策划和工程施工，从而大幅度地减少质量隐患，确保业主入住后享受高素质、更便利的物业服务。对于业主、物业公司、开发商三方，这是一个“三赢”的结局。
在规划设计阶段，万科人根据以前的管理经验，结合工作中业主反映较多的意见和建议，有针对性地向地产项目部、设计部等相关部门提出规划设计的修改变更意见。这些意见包括智能化设备、景观绿化、电气系统、给排水系统、公建配套设施等所有日后与业主生活、物业管理息息相关的内容。
在营销策划阶段，万科物业负责接管地产销售案场和销售示范区的全面物业管理工作，现场向未来的“万科业主”直观展示万科人的服务水平和管理能力。另外，通过现场的专业人员，向客户宣传物业管理知识、解决他们在物业管理方面的疑惑和咨询，让他们更方便 更安心地买房，从而促进了地产公司的销售工作。
最后，万科人还会在督促工程施工质量上投入很大的精力。在项目入住前半年左右，向项目派出万科人的细部检查小组，是万科通常的做法。该小组负责对工程的施工质量进行全面、全方位的检查和监理，将发现的问题报施工单位和地产公司，并跟踪督促他们整改。细部检查通常都要持续1—2个月，细部检查结束以后还要进行一轮更严格、更仔细的接管验收。
4.以客户为中心的服务体系
尊重客户，以客户为中心”，对于万科物业而言，不仅是一句口号，更是实实在在的行动。因为在它的背后，有一套完整的客户服务系统在支撑着它的运作。
首先，它意味着万科人与业主之间畅通的信息沟通渠道。在万科物业管理的任何一个小区里，业主都可以通过24小时值班热线电话、网络、意见箱，或是直接找客户服务主管表达他的意见和想法：同时万科人也会通过业主访谈“业主顾问团”业务回访等形式主动去了解客户真实的想法。
其次，它意味着对业主正当权益的理解和尊重。每个季度，万科物业都会将季度服务报告向全体小区业主张贴公布，接受他们的监督；年底，万科物业还会向业委会提交一份年度物业管理服务总结报告。除了每个季度各个管理部自行实施的客户满意度调查以外，每年万
科物业都会委托外部专业公司做一次满意度调查，以获得一个比较客观公正的结果。在制度上，万科人通过规定并严格实施。“首问责任制”和“客户投诉处理流程”等措施保证客户的投诉能够及时、有效地得到传递、处理并回复(通常万科人要求所有的客户投诉在4小时内最少应该有原则性的回复)。
再次，万科人的客户服务体系还要能够有效地满足业主的个性化服务需求。作为业主，他们对物业管理的基本需求一定是共同的：比如社区的安全、美观、清洁等。作为服务的提供者来说，对所有业主共同关心的基础服务，万科人必须不打任何折扣地提供到位的、规范的服务。除此之外，万科人还需要了解他们个性化的、差异化的服务需求，通过提供“个性化服务”来让他们获得满意的服务感受。同时，这对于物业公司也是一个新的利润增长点。以上海公司去年的“同心圆系列活动”为例，万科人推出“四点半学校”解除了年轻父母对孩子放学后无人照料的担忧；推出“温馨夕阳红”解决了单身老人的部分生活困难；推出“花园无忧”满足了人们对美好大自然的追求。
5.关注细节
管理学上有一个很经典的理论：“魔鬼就躲藏在细节当中”，物业管理也是一样。现在，物业管理企业在管理模式和内容上基本都是“大同小异”的，最能反映企业管理水平高低的，恰恰就是对细节的处理。
得益于公司领导的身体力行和大力倡导，万科物业对于细节问题的关注一直保持着近乎于“挑剔”的认真。比如在万科管理的小区里，根本听不到经常会有的那种窖井盖被车轮压过发出的“咣当咣当”的噪音，细心观察，会发现所有窨井盖的四周都被用木塞子固定住了，这些木塞子都是万科人的员工自己动手拿木材削出来的，而且万科人的员工还会定期地检查是否有遗失或松动的现象。又比如：万科人的保安岗亭里很早就配备了打气筒以方便业主应急使用，如果现在去看，会发现有些岗亭里还准备了气针，因为小区里爱运动的业主越来越多了，他们经常用打气筒给球打气，有个气针，可以节约好多的力气和麻烦；还有，万科人的管理人员去业主家里拜访之前，总会记得在口袋里塞上一双鞋套。
其实这样的例子还有很多很多，因为万科物业的每个员工坚信：关注与客户有关的每一个细节，万科物业才能更好的进步和成长。
上一篇：宠物店靠什么赚钱
下一篇：投资写字楼与商铺,哪个更稳赚